不動產估價的學習課件

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不動產估價原則(一)

需求與供給原則

(Principleofdemandandsupply)

景氣的賣方市場，估價者應持保守態(tài)度，以求得正常價格；反之，亦然。

但因不動產屬于不完全競爭市場，不動產間替代性有限，故無法完全由供求來求得均衡價格。

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不動產估價原則(二)

變動原則(Principleofchange)

不動產均衡價格隨整體環(huán)境、景氣或個別不動產標的物相關變動因素改變的價格。

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不動產估價原則(三)

替代原則(Principleofsubstitution)指不動產標的物價格與該標的物同類型且具有替代性的其他不動產所關聯(lián)。

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不動產估價原則(四)

最有效使用原則

(Principleofhighestandbestuses)假設不動產標的物在適法及當地市場可接受的情況下，是以最高獲利及用途多樣性為最佳的使用方式。

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不動產估價原則(五)

均衡原則

(Principleofbalance)

不動產價格受到土地、資本、勞力及經營等四項內部生產因素組合的影響，若生產因素的配合達到均衡、最適狀況時，不動產便可產生最大效用。

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不動產估價原則(六)

收益遞增原則

(Principleofincreasinganddecreasingrevenue)在一定程度下，當某一生產因素增加時，不動產的收益將會增加，即所謂的收益遞增原則；但到了某一程度（邊際點），如果再追加投資，不動產的收益不但不會增加，反而可能減少，即所謂收益遞減原則。

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不動產估價原則(七)

收益分配原則(Principleofdistribution)

在運用收益還原法及土地殘余法時，需要取得土地的地租及適當的報酬率，并折現成目前土地的價值。

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不動產估價原則(八)

貢獻原則(Principleofcontribution)不動產會由于某一因素而對整體收益產生不同的貢獻程度。

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不動產估價原則(九)

適合原則(Principleofconformity)若不動產標的物與當地環(huán)境相配合，具有協(xié)調、一致性，就可使不動產標的物的收益性及舒適性達到最大程度。因此，在評估時，應考慮不動產與外部環(huán)境關系是不具備最有效使用。

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不動產估價原則(十)

競爭原則(Principleofcompetition)當不動產替代性較低時，競爭將會激烈，而價格就會有提高的可能；反之，當替代性高時，因為競爭性低，其價格也將顯得平穩(wěn)。

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不動產估價原則(十一)

預測原則(Principleofanticipation)在估價時，需要對價格形成因素做出客觀合理的預測。而且對于以收益還原法取得收益及報酬率、以市場比較法取得變動情況來說，該預測均為重要指標。

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不動產估價分類(一)

依用途來分

住宅用不動產

商用不動產

工業(yè)用不動產

農業(yè)用不動產

特殊用不動產

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不動產估價分類(二)

依標的來分

土地

房屋或建筑改良物

農作物

權利，如地上權、采礦權或租賃權等。

其他，如車位、失敗的在建工程等。

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不動產估價分類(三)

依方法來分

部分估價：當不動產為土地及建物合一時，在考慮建物對土地價格的影響后，才對土地進行估價。

獨立估價：當不動產為土地及建物合一時，不考慮建物對土地價格的影響。

分割或合并估價：在土地分割或合并前提下，就土地分割或合并后之土地進行分析。

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不動產估價程序(一)

確認評估對象及問題擬定估價計劃書搜集相關資料選擇估價方法推算最適估計價格撰寫估價報告書圖1

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不動產估價程序(二)

確認估價對象及問題

確認估價目的確認估價日期

確認標的物使用狀況

確認標的物權利狀態(tài)

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不動產估價程序(三)

擬定估價計劃

決定所需資料決定人員分配

預估作業(yè)期限

預估所需經費

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不動產估價程序(四)

搜集相關資料

總體資料GNP、貨幣供給額、利率、通貨膨脹率、油價等。其他如安定程度、重大建設進行和全面性法令政策等。區(qū)域資料

產業(yè)結構、未來投資計劃、人口數及其變動情形、不動產供需概況、交通運輸系統(tǒng)、公共設施的便利性、及自然災害狀況等。

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不動產估價程序(四)

搜集相關資料

個別資料

指各種影響標的物價值的因素，包括：土地基地位置、地質、座向、臨路情況、完整性、使用分區(qū)、山坡地坡向與坡度、建筑物用途、樓層數、建材、樓地板面積、結構品質、使用年數、折舊情況、周邊環(huán)境等。

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不動產估價程序(五)

選擇估價方法

成本法市價比較法

收益還原法

土地開發(fā)分析法

統(tǒng)計推論法

推算最適估計價格

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成本法(一)

估計建物之重新建造成本

重新建造成本，即在估價日重新建構與現存建物完全相同的新建物所需的成本；

在建材式樣或建筑技術變遷等因素導致重建困難度增加時，則以重新代替標的物效用的類似新建物所需的成本予以估算，稱為“重置成本”。

不動產之估計價格估計建物的重新建造成本估計建物的折舊額估計土地市價=-+第22頁/共42頁

成本法(二)

估計建物之重新建造成本

直接估計法

直接將建物的各項營造成本，如建筑工程、空調工程、水電工程、瓦斯工程及相關營建管理費等,依各種建材數量及工數乘以單價及工資標準加總累計而得。

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成本法(四)

估計建物之折舊額

指因時間對建物所造成的損耗。

物理因素

因使用產生的磨損，或因風吹日曬等自然作用與天然災害所產生的老朽、腐化等價值減損。

功能因素

指建物因設計不良、形式老舊或設備過時等技術因素造成的價值減損。

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成本法(五)

估計建物之折舊額

經濟因素

指建物因所處環(huán)境品質衰退、設施不足，致使其收益或價值減損。

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成本法(六)

定額法（直線法）

即在建物的耐用年數內，平均分攤其折舊額。

其中,C為建筑物總成本或重建成本;r為期末殘余價格率;n為已經歷年數;N為耐用年數建筑物在第n年的估計價格為：

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成本法(七)每年折舊額建筑物在第n年的估計價格為：其中，D為每年折舊額；S為殘余價值；N為耐用年數；n為已經歷年數

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成本法(八)

例題

若小芬家房屋為3層半別墅，總建坪為70坪，建物耐用年數為30年，30年后建物殘值為原價的10%，則小芬家的房屋每年折舊額是多少？又若小芬家的房屋已使用6年，則折舊總額是多少？建物的現值又是多少？

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成本法(九)

解答

查表，

三層半建筑物造價為37145元

則，小芬家的房屋建筑成本為：C=70×37145=2600150(元)

殘值為原價的10%，即S=C×0.1=260150(元)

每年折舊額為D=(C-S)/n=(2600150-260150)/30

=78005(元)

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成本法(十)

使用6年后折舊額為：78005×6=468030

(元)

其建筑價值為：2600150-468030=2132120(元)

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成本法(十一)

定率法(余額遞增減法)每年以一定的比率攤提折舊額。

其中,為建筑物在第n年的估計價值；C為重建成本；d為每年折舊率。

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成本法(十二)

例題

若小芬家房屋之折舊率為每年5%，則使用6年后，該建筑物的估計價值為多少？

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成本法(十三)

解答：

小芬家房屋重建成本為：C=70×37145=2600150（元）6年后該建筑物殘值為：=2600150×（1-5%）6=1911349(元)

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成本法(十四)

償還基金法

即每年提存一固定折舊額，但須依照期數復利計息。即先求得期末總折舊額，然后依期數求得每年折舊額（由終值求年金），再依經歷年年數求已損耗之折舊額。

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成本法(十五)

例題

若小芬家建物耐用年數為30年，30年后該建物殘值為原價的10%，若應用償債基金法計算折舊，則每年折舊額為多少？在第6年年底時，建物之價值為多少？（假設必要報酬率為每年5%）

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成本法(十六)

解答：

先求總折舊額：

總折舊額=2

600150×（1-10%）=2340135（元）

第6年底終值：35222×FVIFA(5%,6)=35222×6.8019=239557(元)

第6年底的建物價值2

600150–239577=2360573(元)