房地產(chǎn)企業(yè)成本管理探析

房地產(chǎn)企業(yè)成本管理探析房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理探析

一、房地產(chǎn)企業(yè)特點

1.房地產(chǎn)工程啟動資金高，對金融融資依賴大

一個房地產(chǎn)工程的實施需要經(jīng)歷拍地、設計、融資、建造、銷售等幾個過程。拍地和建造兩個局部需要的資金少那么百萬，多那么上億數(shù)級。通過自我融資很難滿足這么大的需求，其他分散企業(yè)經(jīng)營管理權的股權融資那么不利于管理層對公司的控制，進一步影響企業(yè)戰(zhàn)略目標的實現(xiàn)。因此，房地產(chǎn)如此之大的工程資金一般通過金融融資伎倆獲得。利用貸款伎倆，不斷獲得資金來撐持長至數(shù)年的工程周期，滿足企業(yè)的日常開支和大額的工程實施資金。

2.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營風險大

正如上文所述，幾乎所有房地產(chǎn)工程周期都長達數(shù)年。從企業(yè)拍到地到最后房子的銷售，中間存在太多的來自政策或市場環(huán)境的不確定性，這些不確定性就增加了房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營風險。比方，施工中的資金鏈斷裂、合同違約風險以及拆遷風險。房地產(chǎn)企業(yè)高風險的特點造就了其嚴格的內部控制。

3.房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營容易受到政策的影響

由于房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營過程中波及的相關產(chǎn)業(yè)數(shù)量龐大，很容易受到宏觀經(jīng)濟調控的影響。除此之外，投資金融政策也會影響到房地產(chǎn)企業(yè)的資金鏈問題，國家拆遷政策會影響房地產(chǎn)企業(yè)的本錢，可以說房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的政策性很強，各類投資、財政金融以及土地政策都會對其開展產(chǎn)生重要影響。

二、房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理

〔1〕企業(yè)對生產(chǎn)經(jīng)營過程中發(fā)生的費用進行預測、方案、決策、控制和考核等科學核算工作被稱為本錢管理。企業(yè)有7個伎倆對本錢進行管理，分別是：預測、決策、方案、核算、控制、分析和考核。這7個方面相互聯(lián)系、互為補充構成了本錢管理體系。將本錢管理變成一個事前管理、事中管理和事后管理相互連接的循環(huán)，是一種全方位的管理。

〔2〕房地產(chǎn)本錢是指在房地產(chǎn)開發(fā)過程中產(chǎn)生的各種費用，在其銷售時得到回報。房地產(chǎn)本錢的內容包括：土地購買費、根底設施費、拆遷補償費以及建筑項目費、公共配套費在內的一系列投入費用。房地產(chǎn)本錢存在數(shù)額大、波及事宜范圍廣、本錢核算周期長等特點，因此必須對其進行認真細致的管理，減少房地產(chǎn)工程開發(fā)過程中鋪張浪費的現(xiàn)象。

〔3〕房地產(chǎn)本錢管理除了可以按照房地產(chǎn)工程開發(fā)的過程進行細分外，還可以根據(jù)本錢管理本身的控制辦法進行劃分，這種劃分辦法易于理解，在實際工作中適用性也強。按照控制辦法可以將本錢管理分為三類，本錢策動階段的管理，本錢控制階段的管理以及本錢核算階段的管理。這三類本錢管理工作有所側重，在本錢策動階段主要強調通過減小本錢增大收益，從總體上進行本錢核算，起到一個大局上的控制?？刂齐A段的本錢管理那么更注重房地產(chǎn)企業(yè)運營過程中各個目標的實現(xiàn)，保證目標實現(xiàn)的根底上再削減本錢。核算階段的本錢管理，那么更加強調房地產(chǎn)企業(yè)先前所耗費的費用，以此為依據(jù)對已完成的工程進行造價，此階段本錢管理要求本錢核算及時準確。

〔4〕房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理融入在房地產(chǎn)工程開發(fā)的各個階段，包括多項內容。拍地階段的本錢預測，這是房地產(chǎn)工程決策的重要依據(jù)，也對最終的工程開發(fā)利潤起到重要影響；工程設計階段利用更精準的信息再次進行本錢測算；房地產(chǎn)工程實施時進行目標本錢管理和供給鏈本錢管理；動態(tài)本錢監(jiān)控施工過程中的實時本錢；后期銷售的營銷本錢管理是最后一項重要的本錢支出。這些本錢管理構成一個體系，對房地產(chǎn)企業(yè)運營起到重要的監(jiān)控作用。

三、房地產(chǎn)企業(yè)進行本錢管理的必要性

1.本錢管理保證了房地產(chǎn)企業(yè)的生存和開展

凡是企業(yè)都有兩個基本目標：生存和盈利。房地產(chǎn)行業(yè)中的企業(yè)數(shù)不勝數(shù)，各企業(yè)都在一片紅海中與其他企業(yè)進行競爭，這些企業(yè)必須要保證其自身的競爭力，先謀求生存再談開展。房地產(chǎn)企業(yè)生存和開展的要求就是每個房地產(chǎn)工程整體獲得的資金要大于企業(yè)支出的資金，長期的資不抵債一定會帶來破產(chǎn)的結局。所以，實施本錢管理，用科學的辦法減少支出，增加收益是企業(yè)長遠開展的必由之路。

2.通過本錢管理提高房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營水平

本錢管理這一指標不僅僅是衡量企業(yè)本錢管理工作的質量，也可以衡量產(chǎn)品的質量、物資管理等多項管理水平。本錢管理工作一旦做好，也保障了企業(yè)整理經(jīng)營管理水平。比方，本錢管理工作做好了，劣質產(chǎn)品率自然降低了，這是相互聯(lián)系的內容，企業(yè)的質量管理工作自然得到了改善。除此之外，本錢管理還與勞動管理息息相關，人力資源本錢是企業(yè)本錢的重要方面，優(yōu)化人員結構，減少企業(yè)人員冗余，提高員工工作積極性這些伎倆都可以減小勞務本錢，最后的結果都會體現(xiàn)在本錢管理績效上。因此，本錢管理是一個綜合的經(jīng)濟管理水平的指標，這個工作必不可少。

3.本錢管理是房地產(chǎn)行業(yè)必要的戰(zhàn)略

房地產(chǎn)在中國是一個新興行業(yè)，整個行業(yè)的利潤是相當豐厚的，房地產(chǎn)企業(yè)之間的競爭是巨大的，競爭理論認為，企業(yè)采用低本錢戰(zhàn)略、差別化戰(zhàn)略或者集中化戰(zhàn)略才能在競爭中取勝。但是囿于房地產(chǎn)行業(yè)本身的特點，采取差別化戰(zhàn)略存在一定的難度。房地產(chǎn)行業(yè)占用巨額資金的特點也變成了采用集中化戰(zhàn)略的障礙。所以，更好地采取低本錢戰(zhàn)略是房地產(chǎn)企《I獲勝的關鍵。實施本錢管理是實行低本錢戰(zhàn)略的重要途徑，因此本錢管理這一管理伎倆成為房地產(chǎn)企業(yè)管理必不可少的內容。4.進行本錢管理是房地產(chǎn)企業(yè)特點決定的

房地產(chǎn)工程開發(fā)周期長是房地產(chǎn)企業(yè)的一個特點，在較長的一個工作周期中，實施全員、全過程以及全要素的本錢管理就成為必要了。房地產(chǎn)從業(yè)人員經(jīng)常會出現(xiàn)誤解，認為房地產(chǎn)工程開發(fā)的本錢主要來自于建造材料或者設備，在建造之前對這一項進行預算管理就可以控制住本錢，導致其在其他環(huán)節(jié)中，各種浪費現(xiàn)象頻繁發(fā)生。比方，宣傳費用報銷過度，工期延長帶來本錢增加。所以，房地產(chǎn)企業(yè)實施本錢管理是必要的，將任何微小的環(huán)節(jié)和任何要素納入到管理范疇之內，全員參與企業(yè)的本錢管理才是實現(xiàn)本錢管理的核心。

四、優(yōu)化本錢管理的倡議

1.做好前期本錢測算

前期準確的本錢測算是房地產(chǎn)企業(yè)后期獲益的關鍵。房地產(chǎn)企業(yè)本錢管理工作的起點就是對一個工程的本錢測算，一個明智的決策可以讓工程獲得高額利潤。房地產(chǎn)拍地的決策不能僅憑決策者主觀臆測，應當對拿地以后的工程本錢進行完整有依據(jù)的核算，降低決策的風險，防止銷售利潤微薄、占用資金的現(xiàn)象發(fā)生。

2.強化合同管理

房地產(chǎn)本錢中期控制主要是通過嚴控招投標管理和合同管理，盡量減少項目變更簽證，這樣可以有效解決項目造價不受控。房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生合同糾紛和施工索賠會增加項目費用。所以，房地產(chǎn)企業(yè)應當加強法律意識，明白合同是受法律愛護的文件，不得隨意變更。同時，提高企業(yè)擬定合同質量，對合同中的條款充沛溝通，對合同用詞仔細斟酌，嚴密推敲，以此來保證合同的順利履行，減小意外本錢。通過實施合同管理強化中期控制，為房地產(chǎn)企業(yè)施工減小風險和本錢。

3.控制項目本錢

項目本錢是建筑工程本錢的主要組成局部，占總本錢的一半，主要包括物資，分包本錢、室內裝飾等局部組成。對這一主要構成局部進行控制是實施本錢管理的關鍵。第一，盡量使用具有相同功能的新材料來代替昂貴的材料，研發(fā)更加節(jié)省人力和物力的新工藝來減小項目本錢。第二，本錢控制目標一旦確定，各局部應當立馬拆分本錢，將其細化為具體的本錢控制指標分別控制土建、安裝、消防和弱電等不同的項目的本錢。各個不同項目根據(jù)自身的目標對材料進行選擇到達本錢控制目標。第三，在采購和招標過程中《猿只醣熱《家原那么，加強對采購方或者分包商的資格審核、公開考核，將公平公道融入到整個過程中，降低本錢。

4.提高全員參與本錢管理意識

本錢管理不僅僅是財務部門的工作，更是各個部門相互溝通相互配合完成的一件事業(yè)。將本錢管理提高到戰(zhàn)略的高度，通過座談會、