房地產(chǎn)投資市場市場供給量和需求量

第三章

房地產(chǎn)投資

市場分析學習目標通過本章的學習，學生應(yīng)掌握房地產(chǎn)投資市場分析的內(nèi)容，重點掌握市場供給量和需求量的決定因素；熟悉市場調(diào)查和綜合分析的方法；了解市場預(yù)測方法。

一、房地產(chǎn)投資市場分析的必要性市場分析，首先要進行的工作是市場調(diào)查，通過縝密的調(diào)查，經(jīng)由一定的渠道，盡可能多地收集到確鑿的市場資料和工程相關(guān)資料，進而運用科學的方法進行詳盡分析。第一節(jié)房地產(chǎn)投資市場分析概述

市場分析具有以下三個方面的作用：可以掌握房地產(chǎn)市場需求變化的態(tài)勢，減少投資盲目性，增強經(jīng)營管理的主動性。有利于做好投資決策可為房地產(chǎn)價格確定乃至營銷策略的制定提供基礎(chǔ)和依據(jù)二、房地產(chǎn)投資市場分析的限度市場分析的數(shù)量有一個限度。在投資分析中如何把握這個度？可以運用經(jīng)濟學的知識分析這個問題。如下圖。

市場分析包含調(diào)查和預(yù)測兩個方面

市場調(diào)查是市場預(yù)測的基礎(chǔ)，預(yù)測是在調(diào)查的基礎(chǔ)上所作的科學分析。房地產(chǎn)市場調(diào)查是依據(jù)一定的原則和科學方法，有計劃、有目的、有步驟、系統(tǒng)地收集房地產(chǎn)市場方面的各種情報資料，為預(yù)測分析工作提供基礎(chǔ)和依據(jù)。第二節(jié)房地產(chǎn)投資市場調(diào)查一、房地產(chǎn)投資市場調(diào)查的內(nèi)容

房地產(chǎn)投資項目基本情況調(diào)查房地產(chǎn)投資建設(shè)用地情況調(diào)查規(guī)劃設(shè)計方案的調(diào)查1.擬投資開發(fā)區(qū)域內(nèi)待拆遷安置的居民情況2.擬投資開發(fā)區(qū)域內(nèi)待拆遷安置的單位情況3.擬投資開發(fā)區(qū)域的市政設(shè)施情況4.地下基礎(chǔ)設(shè)施情況1.用地面積指標2.主要建筑面積指標3.規(guī)劃要點

房地產(chǎn)投資項目外部環(huán)境調(diào)查住宅需求調(diào)查當?shù)鼐用褡》繝顩r的調(diào)查社會購買力調(diào)查住房消費水平調(diào)查房價調(diào)查

土地使用情況調(diào)查住宅供應(yīng)量調(diào)查金融狀況調(diào)查競爭情況調(diào)查稅費種類及交納標準調(diào)查房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資項項目目內(nèi)內(nèi)部部條條件件調(diào)調(diào)查查包括括調(diào)調(diào)查查投投資資項項目目的的資資金金來來源源，，業(yè)業(yè)務(wù)務(wù)技技術(shù)術(shù)力力量量，，企企業(yè)業(yè)開開發(fā)發(fā)能能力力等等。。其中中資資金金來來源源調(diào)調(diào)查查是是內(nèi)內(nèi)部部條條件件調(diào)調(diào)查查的的主主要要內(nèi)內(nèi)容容。。二、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場場調(diào)調(diào)查查的的程程序序市場場調(diào)調(diào)查查程程序序大大體體上上有有調(diào)調(diào)查查準準備備、、正正式式調(diào)調(diào)查查、、結(jié)結(jié)果果分分析析、、撰撰寫寫調(diào)調(diào)查查報報告告四四個個階階段段調(diào)查查準準備備階階段段確定定調(diào)調(diào)查查目目標標初步步情情況況分分析析制定定調(diào)調(diào)查查計計劃劃非正正式式調(diào)調(diào)查查（（試試探探性性調(diào)調(diào)查查））正式式調(diào)調(diào)查查確定定資資料料來來源源確定定收收集集資資料料的的方方法法調(diào)查查表表及及問問卷卷設(shè)設(shè)計計抽樣樣設(shè)設(shè)計計現(xiàn)場場實實地地調(diào)調(diào)查查結(jié)果果分分析析階階段段資料料編編輯輯整整理理資料料編編輯輯整整理理的的一一般般程程序序為為：：匯總總、、分分類類、、初初審審、、篩篩選選、、統(tǒng)統(tǒng)計計調(diào)查查資資料料的的綜綜合合分分析析市場場調(diào)調(diào)查查結(jié)結(jié)果果有有兩兩種種分分析析方方法法：：定性性分分析析法法、、定定量量分分析析法法編撰撰調(diào)調(diào)查查報報告告階階段段調(diào)查查報報告告的的主主要要目目的的是是為為房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資決決策策提提供供參參考考依依據(jù)據(jù)。。一一般般有有兩兩種種形形式式：：一一種種是是專專門門報報告告，，內(nèi)內(nèi)容容詳詳盡盡明明確確;另另一一種種是是一一般般調(diào)調(diào)查查報報告告，，內(nèi)內(nèi)容容簡簡單單明明了了。。詢問問法法觀察察法法實驗驗法法1.訪訪談?wù)務(wù){(diào)調(diào)查查2.電電話話調(diào)調(diào)查查3.信信函函調(diào)調(diào)查查4.留留置置問問卷卷調(diào)調(diào)查查1.直直接接觀觀察察2.間間接接觀觀察察1.實實驗驗求求證證法法2.隨隨即即嘗嘗試試法法三、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場場調(diào)調(diào)查查的的方方法法與與技技術(shù)術(shù)市場場調(diào)調(diào)查查的的方方法法房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場場調(diào)調(diào)查查技技術(shù)術(shù)調(diào)查查表表的的設(shè)設(shè)計計設(shè)計計要要求求主主題題明明確確、、重重點點突突出出、、設(shè)設(shè)問問具具體體可接接受受性性、、簡簡明明扼扼要要、、可可分分析析性性抽樣樣調(diào)調(diào)查查隨機機抽抽樣樣法法非隨隨機機抽抽樣樣法法簡單單隨隨機機抽抽樣樣法法分層層隨隨機機抽抽樣樣法法分群群隨隨機機抽抽樣樣法法配額額抽抽樣樣法法任任意意抽抽樣樣法法判判斷斷抽抽樣樣法法房地地產(chǎn)產(chǎn)市市場場預(yù)預(yù)測測是是借借助助歷歷史史統(tǒng)統(tǒng)計計資資料料和和市市場場調(diào)調(diào)查查，，運運用用科科學學的的方方法法和和手手段段，，對對房房地地產(chǎn)產(chǎn)未未來來經(jīng)經(jīng)營營狀狀況況及及發(fā)發(fā)展展趨趨勢勢等等作作出出的的預(yù)預(yù)計計、、測測算算和和判判斷斷。。市場場預(yù)預(yù)測測是是房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資分分析析的的重重要要內(nèi)內(nèi)容容，，預(yù)預(yù)測測的的好好壞壞，，不不僅僅關(guān)關(guān)系系到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的經(jīng)經(jīng)營營成成果果，，甚甚至至關(guān)關(guān)系系到到房房地地產(chǎn)產(chǎn)企企業(yè)業(yè)的的興興衰衰存存亡亡。。第三三節(jié)節(jié)房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場場預(yù)預(yù)測測一、、房房地地產(chǎn)產(chǎn)投投資資市市場場預(yù)預(yù)測測的的內(nèi)內(nèi)容容宏觀經(jīng)濟濟發(fā)展趨趨勢預(yù)測測產(chǎn)業(yè)政策策所帶來來的影響響預(yù)測市場需求求預(yù)測技術(shù)發(fā)展展預(yù)測營銷前景景預(yù)測產(chǎn)品供給給能力預(yù)預(yù)測市場價格格趨勢預(yù)預(yù)測市場競爭爭情況預(yù)預(yù)測二、房地地產(chǎn)投資資市場預(yù)預(yù)測的方方法德爾菲法法這一預(yù)測測方法需需要多輪輪反復(fù)完完成具體體步驟如如下：1.挑選選專家根據(jù)預(yù)測測問題的的性質(zhì)，，挑選一一定數(shù)量量的專家家。值得得注意的的是人數(shù)數(shù)應(yīng)適當當，不宜宜太多或或太少。。在整個個函詢過過程中，，盡可能能的不讓讓專家彼彼此發(fā)生生聯(lián)系，，讓每位位專家充充分發(fā)揮揮自己的的見解。。專家權(quán)威威性匿名真實實性省費實用用性2.實施施第一輪：預(yù)測小小組將預(yù)預(yù)測目標標及有關(guān)關(guān)資料函函寄給選選定的專專家，請請其據(jù)此此提出預(yù)預(yù)測意見見，預(yù)測測小組根根據(jù)反饋饋的意見見分析歸歸納，提提出初步步預(yù)測結(jié)結(jié)果；第二輪：預(yù)測小小組將初初步預(yù)測測結(jié)果及及補充的的有關(guān)資資料再函函寄給專專家，專專家據(jù)此此對自己己第一次次預(yù)測意意見補充充修正，，闡明理理由。預(yù)預(yù)測小組組再統(tǒng)計計歸納結(jié)結(jié)果。第三輪：請專家家再次修修改，補補充完善善其第二二輪預(yù)測測意見，，并申述述理由，，預(yù)測小小組統(tǒng)計計預(yù)測結(jié)結(jié)果。第四輪：在前三三輪征詢詢專家的的基礎(chǔ)上上，再次次請專家家全面審審查、補補充、修修改、核核實預(yù)測測意見，，預(yù)測小小組作出出最后統(tǒng)統(tǒng)計預(yù)測測結(jié)果。。專家的預(yù)預(yù)測經(jīng)多多次反復(fù)復(fù)可能趨趨向一致致，但不不會完全全一致，，預(yù)測小小組可采采用各種種方法處處理，如如“四分分位法””、“評評分法””等，最最后得出出預(yù)測的的結(jié)論。。時間序列列法時間序列列是指對對事物觀觀察統(tǒng)計計的數(shù)據(jù)據(jù)按時間間順序排排列的數(shù)數(shù)據(jù)列。。時間序列列法是運運用數(shù)理理統(tǒng)計方方法尋找找數(shù)據(jù)隨隨時間變變化的規(guī)規(guī)律，按按此規(guī)律律推測未未來。簡單移動動平均法法預(yù)測公式式式中Ft——第t期預(yù)測值值Xi——第I期已知數(shù)數(shù)據(jù)n——移動平均均數(shù)組中中數(shù)據(jù)個個數(shù)，人人為選擇擇。一般般地，反反映較長長時期因因素對預(yù)預(yù)測值影影響，n取大些。。反之，，則取小小些。加權(quán)移動動平均法法預(yù)測公式式中Wi——移動平均數(shù)組組中各期數(shù)據(jù)據(jù)的權(quán)數(shù)指數(shù)平滑法預(yù)測公式V't-1=aVt+(1-a).V't(0a<1)式中Vt——本期實際數(shù)V‘t——本期預(yù)測數(shù)V‘t-1——下期預(yù)測數(shù)a——平滑系數(shù)（由由預(yù)測人員員判斷選定，，通常可以選選用若干個a值做實驗，計計算出不同a值的預(yù)測誤差差加以比較，，選取誤差較較小的a值用于預(yù)測。。）回歸分析法回歸分析法是是一種數(shù)理統(tǒng)統(tǒng)計方法，它它是建立在大大量實際數(shù)據(jù)據(jù)的基礎(chǔ)上，，尋找隨機現(xiàn)現(xiàn)象的統(tǒng)計規(guī)規(guī)律。在采用用回歸分析法法進行預(yù)測時時，預(yù)測對象象和影響因素素之間一定要要存在因果關(guān)關(guān)系，且樣本本數(shù)據(jù)量足夠夠（15—20個以上））；預(yù)測對象象和影響因果果的樣本數(shù)據(jù)據(jù)之間存在某某種統(tǒng)計規(guī)律律，且能夠反反映未來發(fā)展展狀態(tài)；樣本本數(shù)據(jù)的分布布若存在著線線性趨勢，則則可采用線性性回歸分析法法進行預(yù)測。。當影響預(yù)測指指標Y的因素為X時，可建立一一元線性回歸歸模型：Y=a+bX+u(u為隨機誤差））當影響預(yù)測指指標Y的因素為X1,X2,X3,…,Xn時，須建立多多元線性回歸模型：Y=b0+b1X1+b2X2+…+bnXn+u當影響預(yù)測指指標Y的因素可以與與Y用一元二次曲曲線方程來描描述的話，即可建建立一元二次次回歸模型：：Y=a+bX+cX2三、房地產(chǎn)投投資市場預(yù)測測的工作程序序確立預(yù)測目標標即明確預(yù)測目目標和對象，，了解為什么么預(yù)測和預(yù)測測什么。預(yù)測測目標須清楚楚、準確而具具體。擬定預(yù)測工作作計劃內(nèi)容包括預(yù)測測工作各階段段的詳細安排排。收集和整理資資料資料是預(yù)測的的前提與基礎(chǔ)礎(chǔ)，資料的多多寡及可靠程程度對預(yù)測結(jié)結(jié)果有著直接接影響。選擇預(yù)測方法法根據(jù)預(yù)測的目目標，房地產(chǎn)產(chǎn)市場供求形形態(tài)和掌握資資料的情況等等，選擇適當當?shù)念A(yù)測方法法。預(yù)測分析在預(yù)測過程中中，要十分注注意資料的樣樣式是否發(fā)生生變化，一旦旦發(fā)生變化，，對預(yù)測就要要加以修正。。預(yù)測結(jié)果評價價預(yù)測結(jié)果評價價的核心是審審核預(yù)測數(shù)字字與實際數(shù)值值誤差程度。。短期預(yù)測誤誤差在±5%以內(nèi)，中期為為±10%，長期為±20%。編制預(yù)測報告告報告宜簡潔明明了，并對預(yù)預(yù)測過程、指指標、資料來來源等作出簡簡明的闡釋和和論證。一、項目概況況（一）開發(fā)單單位名仕家園住宅宅小區(qū)由北京京宜佳房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限責責任公司和北北京萬和總公公司合作開發(fā)發(fā)。（二）項目背背景擬建的名仕家家園住宅小區(qū)區(qū)項目是北京京市危改項目目之一，該項項目已經(jīng)取得得了用地許可可證、建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證、建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證和建設(shè)工工程開工許可可證。第四節(jié)房房地產(chǎn)投資市市場分析案例例（三）地理位位置及現(xiàn)狀名仕家園住宅宅小區(qū)位于北北京市西二環(huán)環(huán)和西三環(huán)之之間。小區(qū)北北靠蓮花池東東路，西與西西客站相望，，東隔手帕口口北街與天寧寧寺相鄰，南南距廣安門外外大街約300米。小區(qū)區(qū)由手帕口北北街向南可達達廣外大街，，向北經(jīng)過蓮蓮花池東街直直達復(fù)興門外外大街，向東東直接到達西西二環(huán)天寧寺寺和廣安門橋橋，向西可方方便直達西客客站并直通西西三環(huán)，天寧寧寺、白云觀觀、蓮花池公公園等名勝古古跡分布小區(qū)區(qū)四周。該地地段具有十分分優(yōu)越的地理理位置和極為為便利的交通通條件，是作作為居住小區(qū)區(qū)的理想位置置。（四）項目建建設(shè)規(guī)模及建建設(shè)內(nèi)容按照市規(guī)劃局局下達的規(guī)劃劃設(shè)計條件，，擬建的名仕仕家園住宅小小區(qū)規(guī)劃建設(shè)設(shè)用地面積5.3公頃，，總建筑面積積91022平方米，總總占地面積7625平方方米，綠化率率33％，停停車泊位約275個，主主要包括3棟棟高層住宅塔塔樓。（五）配套市市政設(shè)施情況況名仕家園住宅宅小區(qū)為危改改小區(qū)。該地地塊原有建筑筑多為20世世紀50年代代逐步建成的的居民民宅，，自1994年宣武區(qū)實實施廣安門內(nèi)內(nèi)外大街道路路拓寬工程后后，周邊陸續(xù)續(xù)鋪設(shè)了供電電、電信、自自來水、污水水、雨水、燃燃氣、熱力等等配套市政管管網(wǎng)，小區(qū)開開發(fā)已經(jīng)具備備了有利的市市政配套條件件。其中，接接入廣外雨污污水干管工程程業(yè)已完成，，燃氣、電信信、電力、給給排水市政工工程正在設(shè)施施之中，均可可從周邊距離離100米左左右的廣外大大街市政管網(wǎng)網(wǎng)中方便接入入和接出。二、投資市場場分析1.北京市市房地產(chǎn)市市場狀況北京作為全全國的經(jīng)濟濟、政治、、文化中心心，不僅吸吸引著國內(nèi)內(nèi)外機構(gòu)、、企業(yè)入駐駐，也是外外地個人投投資者置業(yè)業(yè)的首選之之地，為北北京市房地地產(chǎn)市場帶帶來了大量量商機。為了進一步步提高市民民的生活質(zhì)質(zhì)量，住宅宅建設(shè)一直直是北京市市近年來城城市建設(shè)的的重點。據(jù)據(jù)統(tǒng)計，2000年年北京市住住宅投資372.5億元，比比上年增長長5.3％％；住宅竣竣工面積1499.7萬平方方米。其中中，經(jīng)濟適適用住宅竣竣工176萬平方米米，拆除危危舊房屋63萬平方方米，動遷遷居民2.5萬戶。。據(jù)統(tǒng)計，，“九五””期間北京京累計完成成住宅投資資1422億元，累累計竣工住住宅5979.9平平方米，分分別比“八八五”期間間增長了1.6倍和和61.3％。北京市的住住宅價格與與地段有關(guān)關(guān)?？傮w來來看，住宅宅價格沿環(huán)環(huán)線由里向向外逐漸降降低，二環(huán)環(huán)路以內(nèi)住住宅平均價價格為7760元／／平方米左左右，二三三環(huán)路之間間為6000元／平平方米～8000元元／平方米米，三四環(huán)環(huán)路之間為為4000元／平方方米～6000元／／平方米。。此外，北北部住宅通通常比南部部住宅價格格高1000元／平平方米。從住宅數(shù)量量分布來看看，亞運村村、望京地地區(qū)、中關(guān)關(guān)村地區(qū)、、京西地區(qū)區(qū)、京東及及市政交通通良好的城城鄉(xiāng)結(jié)合部部和近郊區(qū)區(qū)，是住宅宅相對集中中分布的幾幾個區(qū)域，，這幾個區(qū)區(qū)域各有利利弊。亞運村地區(qū)區(qū)是亞運會會之后發(fā)展展起來的商商務(wù)、居住住、娛樂為為主的高檔檔商住區(qū)域域。由于上上風上水的的觀念及基基礎(chǔ)配套設(shè)設(shè)施的相對對完備，亞亞運村地區(qū)區(qū)是北京早早期外銷住住宅比較集集中的區(qū)域域。然而，，自近期以以來，亞運運村地區(qū)作作為北京高高房價地區(qū)區(qū)的位置已已經(jīng)開始動動搖，一方方面是由于于亞北經(jīng)濟濟適用房項項目的低價價沖擊，另另一方面則則是因為市市場供應(yīng)量量增大，加加之新樓盤盤采用的低低價沖市做做法，使亞亞運村地區(qū)區(qū)競爭加劇劇。中關(guān)村地區(qū)區(qū)積淀了深深厚的歷史史文化、人人文景觀，，高校云集集；同時，，因其高科科技園區(qū)的的定位帶來來了大量的的市政投入入，極具升升值潛力，，其市場在在銷項目的的銷售勢頭頭也都不錯錯。但由于于中關(guān)村地地區(qū)不再審審批新的項項目，市場場供應(yīng)不會會放量，因因而住宅價價格普遍較較高，且消消費者購房房時很難有有選擇的余余地。此外外，該地區(qū)區(qū)雖然很重重視市政設(shè)設(shè)施的改造造并為此投投入了大量量的人力物物力，但是是交通擁擠擠的情況并并未得到顯顯著改善。。京東地區(qū)有有著長期形形成的商務(wù)務(wù)氛圍和高高消費水平平，是眾多多高檔項目目的首選之之地，其目目標客戶一一般為外國國公司的駐駐華代表或或是該地區(qū)區(qū)的高檔寫寫字樓內(nèi)工工作的高級級白領(lǐng)。由由于該地區(qū)區(qū)高昂的地地價，普通通住宅只能能向其周邊邊擴展，如如望京地區(qū)區(qū)就已發(fā)展展成為規(guī)模模成熟的大大型社區(qū)。。該地區(qū)的的顯著優(yōu)點點是交通便便捷，配套套設(shè)施比較較完善。但但其缺點也也是致命的的，對于大大部分人而而言，該地地區(qū)亦商亦亦住氣氛太太濃，上班班時緊繃的的神經(jīng)即使使下班后也也得不到放放松；另一一方面，該該地區(qū)高樓樓林立，缺缺少綠地和和開敞空間間，空氣質(zhì)質(zhì)量差，噪噪音嚴重，，不能形成成健康的生生活環(huán)境。。城鄉(xiāng)結(jié)合部部和近郊區(qū)區(qū)因住宅郊郊區(qū)化概念念的深入，，對郊區(qū)低低密度花園園式住宅的的向往以及及市政配套套設(shè)施、交交通道路的的改善而引引起人們的的關(guān)注，它它同時也是是經(jīng)濟適用用房項目和和別墅項目目的熱點地地區(qū)。超低低的地價是是這一區(qū)域域的優(yōu)勢。。然而，對對于每天需需要擠公交交車上下班班的人來講講，從公司司到家里的的路程無疑疑是可怕的的噩夢。而而且對于居居家過日子子而言，這這一區(qū)域也也不是好的的選擇，它它的周邊過過于荒涼，，配套設(shè)施施也不齊全全，一切仍仍待改善。。2.本項目目所在地區(qū)區(qū)市場分析析本項目為于于宣武區(qū)。。老北京有有句順口溜溜：“東城城富，西城城貴，崇文文窮，宣武武破”。崇崇文和宣武武之所以落落得個“窮窮”和“破破”，很大大程度上緣緣于住房。。從歷史看看，南城多多為貧民的的生活區(qū)，，基礎(chǔ)設(shè)施施較差，污污染、擾民民企業(yè)多，，環(huán)境臟亂亂，治安欠欠佳。北京京城位于燕燕山東南部部的永定河河沖擊扇上上，南城位位于沖擊扇扇的下部，，地下水質(zhì)質(zhì)量較差；；而北部區(qū)區(qū)域受盛行行風氣影響響為北京市市的上風上上水，空氣氣質(zhì)量好，，基礎(chǔ)設(shè)施施配套齊全全，人氣也也比南部旺旺。然而，這一一切都將在在近幾年得得到改善。。北京市““十五”計計劃明確提提出：到2005年年基本完成成城區(qū)現(xiàn)有有的危舊房房改造；以以危舊房改改造和市政政設(shè)施建設(shè)設(shè)為突破口口，加快相相對落后的的南部城區(qū)區(qū)的建設(shè)步步伐，逐步步實現(xiàn)南部部城區(qū)與其其它區(qū)域協(xié)協(xié)調(diào)發(fā)展。。實施適當當傾斜政策策，建設(shè)一一批關(guān)系南南部城區(qū)發(fā)發(fā)展的重大大項目，使使南部城區(qū)區(qū)基礎(chǔ)設(shè)施施相對落后后的狀況明明顯改善。。此外，南城城將成為今今后經(jīng)濟適適用房建設(shè)設(shè)的重點地地區(qū)，西紅紅門、南苑苑、次渠等等地將建為為經(jīng)濟適用用房的重點點小區(qū)。由由于房地產(chǎn)產(chǎn)市場發(fā)展展最直接的的因素是市市政基礎(chǔ)設(shè)設(shè)施的建設(shè)設(shè)，我們不不難預(yù)料，，危舊房改改造和市政政設(shè)施建設(shè)設(shè)將使北京京南城的方方地產(chǎn)市場場火起來。。投資開發(fā)南南城的房地地產(chǎn)發(fā)展商商看中這里里的因素除除了政策上上的鼓勵與與優(yōu)惠外，，還由于南南城的空地地多地價低低路況好，，可以從容容的做出具具有一定品品質(zhì)和特色色的樓盤，，用心良苦苦的開發(fā)商商為房子添添加了更多多的綠地、、增加了更更多人性化化設(shè)計。有有些項目采采用“拿來來主義”方方式，與著著名院校、、醫(yī)院、商商業(yè)集團合合作，使住住宅的配套套設(shè)施既全全又好。而而在這一系系列變化和和運作中，，越來越多多的購房置置業(yè)者亦會會轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)統(tǒng)觀念，以以新奇的眼眼光關(guān)注這這個不斷生生動起來的的嶄新的南南城。這一一方面是由由于年輕一一代幾乎不不受傳統(tǒng)觀觀念的影響響，喜歡就就好；另一一方面，南南城工業(yè)區(qū)區(qū)少，污染染指數(shù)低，，空氣質(zhì)量量好，對于于幢景綠色色生態(tài)環(huán)境境、需要面面積較大戶戶型的自用用型住戶尤尤為適合。。3.競爭對對手與競爭爭樓盤分析析競爭樓盤的的位置與價價格項目名稱位置類型均價（萬/平方米）博望園海淀區(qū)復(fù)興路住宅7600蓮花苑海淀區(qū)蓮花橋西南角吳家場村住宅6900中盛大廈海淀區(qū)西客站東北方向商住樓6500廣華軒宣武區(qū)廣安門橋西200米住宅6600廣信嘉園宣武區(qū)廣安東橋北側(cè)住宅6500立恒名苑宣武區(qū)廣安門橋西南南濱河路23號住宅6500西華經(jīng)典宣武區(qū)廣安門內(nèi)大街住宅7200似海怡家宣武區(qū)牛街和廣安大街相交路口的西南角住宅6200淩云居廣安門內(nèi)大街與規(guī)劃中的菜市口大街附近住宅7500陶然居宣武區(qū)白紙坊東街與南橫西街之間住宅6580競爭樓盤的的戶型面積積與特點項目名稱戶型面積（平方米）特點博望園95～184戶型面積大，價格高蓮花苑92～163戶型面積大，價格高中盛大廈136～222戶型面積大，價格高廣華軒66～193僅剩尾房廣信嘉園69～161綠化率低（25%）立恒名苑79～280容積率高（8.75）西華經(jīng)典65～177價格高似海怡家45～120小戶型淩云居55～225價高，容積率低（2.5）陶然居86～122戶型面積大項目名稱戶型面積（平方米）特點博望園95～184戶型面積大，價格高蓮花苑92～163戶型面積大，價格高中盛大廈136～222戶型面積大，價格高廣華軒66～193僅剩尾房廣信嘉園69～161綠化率低（25%）立恒名苑79～280容積率高（8.75）西華經(jīng)典65～177價格高似海怡家45～120小戶型淩云居55～225價高，容積率低（2.5）陶然居86～122戶型面積大在以上項目目中，距離離名仕家園園最近的是是廣華軒。。而廣華軒軒已于去年年竣工入住住，現(xiàn)僅有有少數(shù)戶型型還有現(xiàn)房房發(fā)售，幾幾乎沒有可可供選擇的的余地。其其他項目均均距名仕家家園較遠，，其中似海海怡家項目目價格較低低，但是以以45平方方米～120平方米米的小戶型型為主。博博望園、蓮蓮花苑、中中盛大廈、、西華經(jīng)典典和陶然居居的戶型面面積大，價價格也高。。廣信嘉園園的綠化率率較低，僅僅為25%。立恒名名苑的戶型型89%為為躍層復(fù)式式結(jié)構(gòu)，面面積較大，，而且容積積率偏高。。凌云居的的綠化率為為48%，，容積率僅僅為2.5，然而卻卻是用超高高的價格換換來的。（三）項目目竟爭優(yōu)勢勢分析1.區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢。從大大的區(qū)位看看，本項目目位于被北北京市“十十五”計劃劃列入重點點發(fā)展地區(qū)區(qū)的宣武區(qū)區(qū)。由于歷歷史原因，，宣武區(qū)的的城市建設(shè)設(shè)發(fā)展比較較緩慢，房房地產(chǎn)項目目的數(shù)量遠遠不如海淀淀、朝陽等等區(qū)，也沒沒有濃厚的的商業(yè)或是是居住氛圍圍。然而，，這些因素素如今反而而成為宣武武區(qū)的優(yōu)勢勢所在。由由于北京市市政府已將將宣武區(qū)的的城建工作作列入工作作日程，可可以預(yù)見其其在今后幾幾年將有很很大改善，，這也吸引引不少房地地產(chǎn)商在此此投資。隨隨著危舊房房的拆除、、改建，宣宣武區(qū)將有有大量城區(qū)區(qū)土地可用用于住宅開開發(fā)和配套套設(shè)施的建建設(shè)，而不不是像其他他地區(qū)那樣樣，只能向向郊外發(fā)展展。從具體位置置看，本項項目距二環(huán)環(huán)路僅300米，與與長安街、、金融街緊緊密相連，，是西二環(huán)環(huán)路中部的的黃金地段段。這樣既既可充分享享受干道的的交通暢達達和繁華便便利，又因因處于干道道間臨街繁繁華區(qū)域后后面而相對對封閉和寧寧靜，周邊邊除了街區(qū)區(qū)內(nèi)次要道道路就是住住宅區(qū)，正正是一個鬧鬧中取靜的的理想居住住之所。位于廣安門門外的天寧寧寺距本項項目咫尺之之遙。天寧寧寺建于北北魏孝文帝帝時期，初初名光林寺寺，是北京京地區(qū)最古古老的佛寺寺。隋、唐唐、金諸朝朝歷改弘業(yè)業(yè)寺、天王王寺、大萬萬安寺，元元末毀于兵兵火。明重重建寺院，，宣德時改改稱天寧寺寺。現(xiàn)存殿殿宇為清代代重修。天天寧寺塔為為遼天慶九九年（公元元1119年）建，，是北京現(xiàn)現(xiàn)存古典建建筑中最古古老的一個個，也是中中國現(xiàn)存的的密檐式磚磚塔中比較較典型的一一座。這個個塔經(jīng)過900多年年風霜雨雪雪的考驗，，依舊完整整美麗，實實為今日北北京