2017年四川房地產(chǎn)估價師理論與方法：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況試題

2017年四川省房地產(chǎn)估價師《理論與方法》：中國房地產(chǎn)估價行業(yè)發(fā)展概況試題本卷共分為2大題50小題，作答時間為180分鐘，總分100分，60分及格。一、單項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，只有1個事最符合題意）1、市場經(jīng)濟條件下，物業(yè)租金水平的高低主要取決于（）。A.業(yè)主希望的投資回報率B.稅費C.物業(yè)出租經(jīng)營成本D.同類型物業(yè)的市場供求關(guān)系2、土地使用者超過土地使用權(quán)出讓合同約定的動工開發(fā)日期滿年未動工開發(fā)的，國家可以無償收回土地使用權(quán)。A：4B：3C：2D：1E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)3、關(guān)于房地產(chǎn)交易的概念，說法不正確的是_。A.城鎮(zhèn)房地產(chǎn)交易，包括各種所有制房屋的買賣、租賃、轉(zhuǎn)讓、抵押、城市土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)讓以及其他在房地產(chǎn)流通過程中的各種經(jīng)營活動，均屬房地產(chǎn)交易活動管理的范圍，其交易活動應(yīng)通過交易所進行B.房地產(chǎn)交易管理是指政府設(shè)立的房地產(chǎn)交易管理部門及其他相關(guān)部門以法律的、行政的、經(jīng)濟的手段，對房地產(chǎn)交易活動行使指導(dǎo)、監(jiān)督等管理職能C.房地產(chǎn)交易包括房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、房地產(chǎn)抵押、房屋租賃三種形式D.房地產(chǎn)交易活動可以在任何場合進行4、下列公式不正確的一項是_。A.分配（應(yīng)付）利潤二經(jīng)營利潤-（盈余公積金+公益金+未分配利潤）B.稅后利潤=利潤總額-所得稅C.經(jīng)營利潤二銷售（含出租、自營）收入-經(jīng)營成本-期間費用-銷售稅金D.利潤總額=經(jīng)營利潤+營業(yè)外收支凈額5、房屋租賃行為應(yīng)有明確的租賃期限，出租人有權(quán)在簽訂的合同中明確租賃期限，并在租賃期限屆滿后收回房屋?！逗贤ā芬?guī)定，租賃期限不能超過年。A：30B：20C：10D：5E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)6、下列關(guān)于搬遷期限和拆遷期限，表述錯誤的是。A：搬遷期限不同于拆遷期限B：拆遷期限是拆遷許可證上載明的拆遷人完成拆遷事宜的期限C：拆遷期限從屬于搬遷期限D(zhuǎn)：搬遷期限不能超出拆遷期限E：房地產(chǎn)估價機構(gòu)必須加蓋公章7、甲企業(yè)自用寫字樓房產(chǎn)原值為2000萬元，按規(guī)定應(yīng)繳納的房產(chǎn)稅可能是萬元。A：16.8?21.6B：21.6?24C：24D：100E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)8、房地產(chǎn)估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構(gòu)和估價人員應(yīng)當(dāng)站在—的立場上，評估出一個對各方當(dāng)事人來說都公平合理的價值。A.委托人B.估價報告預(yù)期使用者C.管理部門D.中立9、已辦理抵押登記的在建工程竣工并經(jīng)房屋所有權(quán)初始登記后，當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)申請將在建工程抵押權(quán)登記轉(zhuǎn)為。A：預(yù)告登記B：更正登記C：異議登記D：房屋抵押權(quán)登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)10、城市居住區(qū)的規(guī)模通常以—作為主要標(biāo)志。A.居住人口規(guī)模B.居住戶數(shù)規(guī)模C.用地規(guī)模D.建筑規(guī)模11、安置補助費是按照需要安置的農(nóng)業(yè)人口數(shù)計算，每一個需要安置的農(nóng)業(yè)人口的安置補助費標(biāo)準(zhǔn)為該耕地被征用前三年平均年產(chǎn)值的一倍，但每公頃被征用耕地的安置補助費最高不得超過被征用前三年平均年產(chǎn)值的15倍。4?54?66?103?512、在估價報告中陳述（），既是維護估價人員正當(dāng)權(quán)益的需要，又是提醒委托人和估價報告使用者在使用估價報告時需要注意的事項。A.估價師聲明B.估價的假設(shè)和限制條件C.估價方法D.估價對象13、長期利率下調(diào)、預(yù)期房地產(chǎn)投資風(fēng)險降低會導(dǎo)致房地產(chǎn)投資需求的_。A.上升B.下降C.不變D.不確定14、建筑物的壽命有自然壽命和經(jīng)濟壽命之分，該兩者的長短關(guān)系有_。A.自然壽命三經(jīng)濟壽命B.自然壽命W經(jīng)濟壽命C.自然壽命二經(jīng)濟壽命D.無關(guān)15、影響房地產(chǎn)價格的環(huán)境因素不包括。A：大氣環(huán)境B：聲覺環(huán)境C：衛(wèi)生環(huán)境D：治安環(huán)境E：工業(yè)用地的監(jiān)測點評估價格16、運用實物期權(quán)方法進行房地產(chǎn)投資決策時，對開發(fā)規(guī)模較大，首期較難產(chǎn)生理想收益的房地產(chǎn)項目，可通過確定是否進行投資。A：等待投資型期權(quán)估價B：放棄型期權(quán)估價C：成長型期權(quán)估價D：柔性期權(quán)估價E：借款合同17、對于收益性房地產(chǎn)來說，從建筑物竣工之日算起，在正常市場和正常運營狀態(tài)下.凈收益大于零的持續(xù)時間稱為。A：設(shè)計壽命B：經(jīng)濟壽命C：法定壽命口：自然壽命E：借款合同18、下列影響房地產(chǎn)市場運行環(huán)境的因素中，屬于經(jīng)濟環(huán)境的因素是。A：城市或區(qū)域產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與布局B：人口數(shù)最與結(jié)構(gòu)C：土地資源狀況D：建筑技術(shù)進步E：借款合同19、有一宗前后臨街的矩形宗地，總深度27米，前街路線價為2000元/m2,后街路線價為1000元加2,若按重疊價值法估價，則前街影響深度為一米。913.5151820、下列關(guān)于預(yù)告登記的表述中，錯誤的是。A：預(yù)告登記的目的是保障將來實現(xiàn)的物權(quán)B：預(yù)告登記后，債權(quán)消滅或者自能夠進行不動產(chǎn)登記之日起3個月內(nèi)未申請登記的，預(yù)告登記失效C：預(yù)告登記后，未經(jīng)預(yù)告登記的權(quán)利人同意處分該不動產(chǎn)的，不發(fā)生物權(quán)效力D：預(yù)告登記的范圍應(yīng)當(dāng)是商品房預(yù)售，主要是防止一房多賣E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)21、業(yè)主大會由—組成。A.繳納物業(yè)服務(wù)費用的業(yè)主B.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主C.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及房屋的租賃人D.物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主及物業(yè)管理企業(yè)的代表22、房地產(chǎn)估價師執(zhí)業(yè)資格延續(xù)注冊的許可機關(guān)是_。A.國務(wù)院人事主管部門B.國務(wù)院建設(shè)主管部門C.省級人事主管部門D.省級房地產(chǎn)主管部門23、下列關(guān)于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓，表述錯誤的是。A：因企業(yè)被收購房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓；因企業(yè)被兼并房地產(chǎn)權(quán)屬隨之轉(zhuǎn)移的，則不屬于房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓B：房地產(chǎn)買賣屬于雙務(wù)行為，房地產(chǎn)贈與屬于單務(wù)行為C：房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓最主要的特征表現(xiàn)在房屋所有權(quán)連同房屋所占用的土地使用權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移D：凡房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或變更的，必須按照規(guī)定的程序先到房地產(chǎn)管理部門辦理交易手續(xù)和申請轉(zhuǎn)移、變更登記，然后憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)24、合作經(jīng)營企業(yè)的房地產(chǎn)抵押，必須經(jīng)—同意，但企業(yè)章程另有規(guī)定的除外。A.總經(jīng)理B.董事長C.職代會D.董事會25、已知年利率是5%,存款額是1000元，存款期限是一年，如果每半年計息一次，則實際利率是_。2.5%3%5.06%8%二、多項選擇題（共25題，每題2分，每題的備選項中，有2個或2個以上符合題意,至少有1個錯項。錯選,本題不得分;少選,所選的每個選項得0?5分）1、下列關(guān)于收益率指標(biāo)的表述中，錯誤的是。A：基準(zhǔn)收益率是投資者所要求的最低投資報酬率B：財務(wù)內(nèi)部收益率表明了項目投資所能支付的最高貸款利率C：常規(guī)項目的財務(wù)內(nèi)部收益率是唯一的D：差額投資內(nèi)部收益率是兩個方案內(nèi)部收益率之差E：借款合同2、某宗房地產(chǎn)預(yù)計未來第一年的有效毛收入為50萬元，運營費用為30萬元，此后每年的有效毛收入會在上一年的基礎(chǔ)上增長3%,運營費用年增長2%,收益年限可視為無限年，該宗房地產(chǎn)的報酬率為7%。該宗房地產(chǎn)的收益價格為—萬元。6506875856303、保險的基本職能是指保險在一切經(jīng)濟條件下均具有的職能，包括。A：分散風(fēng)險職能B：組織經(jīng)濟補償職能C：融通資金職能D：防災(zāi)防損職能E：分配職能4、縣城的城鎮(zhèn)土地使用稅的年幅度稅額為每平方米元。A：0.4?8B：0.4?12C：0.6?12D：0.9?18E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)5、產(chǎn)生房地產(chǎn)價格泡沫的主要誘因是_。A.土地稀缺B.城市化進程快C.投機需求膨脹D.過度開發(fā)6、針對不同的估價目的所采用的價值標(biāo)準(zhǔn)，可以分為兩類_。A.主觀合理價值和公開市場價值B.主觀合理價值和非公開市場價值C.主觀合理價值和客觀合理價值D.公開市場價值和非公開市場價值7、關(guān)于房地產(chǎn)市場周期循環(huán)的說法，正確的有。A：房地產(chǎn)市場信息不充分是房地產(chǎn)市場周期循環(huán)存在的主要原因之一B：傳統(tǒng)房地產(chǎn)周期理論認為，房地產(chǎn)市場的發(fā)展呈現(xiàn)一種自我修正的周期性C：合理空置率可作為房地產(chǎn)市場自然周期中的平衡點D：在房地產(chǎn)市場自然周期的第二階段，市場空置率高于合理空置率E：房地產(chǎn)市場租金的下滑始于房地產(chǎn)市場自然周期的第三階段8、下列估價事項中，僅根據(jù)估價目的來確定的有。A：估價對象B：估價時點C：價值類型D：估價方法E：估價所需材料9、中國房地產(chǎn)開發(fā)投資的資金來源，目前主要是。人：自籌資金B(yǎng)：國內(nèi)商業(yè)銀行貸款C：風(fēng)險投資公司的資金D：租賃公司的資金E：預(yù)售收入10、關(guān)于房地產(chǎn)投資特性的說法正確的是_。A.所謂“房地產(chǎn)的價值就在于其位置”，就是強調(diào)不可移動性對房地產(chǎn)投資的重要性。B.房地產(chǎn)的自然壽命比經(jīng)濟壽命長得多，我們看到的一些項目被拆遷是因為其自然壽命終結(jié)了，沒有在被使用的價值。C.對于特殊物業(yè)高速公路，由于對其施工技術(shù)和建筑水平要求很高，耐用期限會很長，所以其適應(yīng)性很強。D.世界上沒有完全一樣的東西，這可以很好的解釋房地產(chǎn)價格的異質(zhì)性。11、在存貨、有價證券等資產(chǎn)的市價低于成本時，相應(yīng)地減記資產(chǎn)的賬面價值，并將減記金額計人當(dāng)期損益，體現(xiàn)原則對歷史成本原則的修正。A：權(quán)責(zé)發(fā)生制B：謹慎C：配比原則D：劃分收益性支出與資本性支出E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)12、房地產(chǎn)投資信托按其投資業(yè)務(wù)和信托性質(zhì)的不同可以分為不同類型。按投資業(yè)務(wù)的不同，房地產(chǎn)投資信托可以分為。A：權(quán)益型房地產(chǎn)投資信托B：債務(wù)型房地產(chǎn)投資信托C：抵押型房地產(chǎn)投資信托D：混合型房地產(chǎn)投資信托E：權(quán)利型房地產(chǎn)投資信托13、某居住區(qū)住宅用地面積17.8h近，建有42棟住宅，分別為：6棟24層的住宅每棟基底面積和建筑面積分別為900近、21600近；16棟13層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080近、14040近；20棟8層的住宅，每棟基底面積和建筑面積分別為1080m2、8640m2,則該居住區(qū)住宅平均層數(shù)為層。A：7.9B：11.9C：12.1D：19.0E：執(zhí)行層的組織協(xié)調(diào)14、下列關(guān)于房地產(chǎn)價格影響因素的表述中，正確的是.【2005年考題】A：不同的房地產(chǎn)價格影響因素，引起房地產(chǎn)價格變動的方向和程度是不盡相同的B：房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響與時間無關(guān)C：理論上，房地產(chǎn)價格與房地產(chǎn)價格利率因素成負相關(guān)D：房地產(chǎn)價格影響因素對房地產(chǎn)價格的影響均可用數(shù)學(xué)公式或者數(shù)學(xué)模型來量化E：匯率因素對房地產(chǎn)價格影響的表現(xiàn)是：本幣匯率上升會導(dǎo)致房地產(chǎn)價格上漲；相反，則導(dǎo)致房地產(chǎn)價格下降15、因施工需要臨時使用土地的，對其管理規(guī)定正確的是_。A.要與土地主管部門或農(nóng)村集體組織簽訂臨時使用土地合同B.要支付臨時使用土地補償費C.使用后要完全恢復(fù)原狀D.不得修建永久建筑物E.使用期限一般不超過兩年16、市場比較法中，采用間接比較對可比實例價格進行個別因素修正，其中可比實例的個別因素優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得102分，估價對象的個別因素劣于標(biāo)準(zhǔn)個別因素得97分，則個別因素修正系數(shù)為_。1.050.950.981.0317、房地產(chǎn)部門規(guī)章包括等。（2002年試題）A：《中華人民共和國城市房屋拆遷管理條例》B：《城市房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓管理規(guī)定》C：《房地產(chǎn)估價師注冊管理辦法》D：《房地產(chǎn)估價規(guī)范》E：《房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人職業(yè)資格制度暫行規(guī)定》18、下列關(guān)于結(jié)構(gòu)施工圖的特征，表述不正確的是_。A.結(jié)構(gòu)施工圖主要表明建筑結(jié)構(gòu)專業(yè)的設(shè)計內(nèi)容，同時也反映建筑、給排水、暖通、電氣等專業(yè)對結(jié)構(gòu)的要求B.結(jié)構(gòu)施工圖是各建筑部位具體構(gòu)造的施工依據(jù)C.結(jié)構(gòu)施工圖主要反映建筑骨架構(gòu)造的圖形D.結(jié)構(gòu)施工圖是指導(dǎo)結(jié)構(gòu)施工、編制預(yù)算的依據(jù)，也是指導(dǎo)施工組織設(shè)計和施工進度計劃的依據(jù)19、未按建設(shè)工程規(guī)劃許可證的規(guī)定進行建設(shè)的，可能受到的處罰有。（2008年試題）A：警告B：罰款C：限期改正D：限期拆除E：沒收實物20、成套房屋的建筑面積等于_。A.套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積B.套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積十套內(nèi)陽臺建筑面積C.套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積十套內(nèi)墻體面積D.套內(nèi)使用面積十分攤的共有建筑面積十套內(nèi)陽臺建筑面積十套內(nèi)墻體面積E.套內(nèi)建筑面積+分攤的共有建筑面積十套內(nèi)陽臺建筑面積十套內(nèi)墻體面積21、投資者從取得土地開始，通過在土地上的進一步投資活動是指。A：房地產(chǎn)管理投資B：房地產(chǎn)置業(yè)投資C：房地產(chǎn)開發(fā)投資D：房地產(chǎn)經(jīng)營投資E：借款合同22、不符合選取標(biāo)準(zhǔn)臨街宗地要求的是。A：一面臨街B：土地形狀為正方形C：臨街寬度與臨街深度的比例適當(dāng)D：用途為所在路線區(qū)段具有代表性的用途E：容積率為所在路線價區(qū)是代表多樣性的容積率23、下列關(guān)于集體土地征收或者征用的表述中，正確的有_。A.征收或者征用都是為了公共利益需要B.征收或者征用都要依法給予補償C.征收是國家行為，征用是企業(yè)行為D.征收是土地所有權(quán)發(fā)生改變，征用是土地使用權(quán)發(fā)生改變E.征收是強制性的，征用是非強制性的24、某城市規(guī)劃將一個污染嚴重的企業(yè)南該城市的A區(qū)遷至B區(qū)，則B區(qū)的物業(yè)投資