物業(yè)管理方案

物業(yè)的維修養(yǎng)護管理、保潔、保安、護綠工作的實施方案一、對業(yè)主、使用人自用部位提供維修服務(wù)的措施業(yè)戶報修的范圍：報修范圍適用于用戶提出的任何維修服務(wù)要求的處理。報修的工作程序：接到用戶報修時及時填寫《報修記錄單》。接到《報修記錄》急修30分鐘到達現(xiàn)場處理，一般修理一天完成（如用戶預(yù)約維修時間，維修人員應(yīng)在預(yù)約的時間提前到達現(xiàn)場）。對有償服務(wù)項目，維修人員應(yīng)按《維修服務(wù)收費標準》收費，并在收費單上注明應(yīng)收取的各項費用金額，經(jīng)用戶簽名確認。維修完成后，維修人員應(yīng)請業(yè)戶檢查使用合格后在《報修記錄表》上簽名確認。二、物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)共用設(shè)施設(shè)備的維修措施公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)計劃公用設(shè)備、設(shè)施維修、保養(yǎng)的目標確保公共設(shè)備在使用中完好狀態(tài)，滿足服務(wù)要求，延長其使用壽命，保證其使用功能得正常發(fā)揮。公用設(shè)備、設(shè)施日常維修、保養(yǎng)的管理工程部作為公共設(shè)備設(shè)施的專業(yè)部門，根據(jù)公司《設(shè)備管理篇》及其作為指導書和行業(yè)規(guī)范規(guī)定要求對設(shè)備設(shè)施實行管理。設(shè)備的管理主要為以下內(nèi)容：設(shè)備的日常運行和使用公共設(shè)備的運行管理由服務(wù)使用部門負責，如監(jiān)控系統(tǒng)由監(jiān)控中心負責，停車場管理、外圍系統(tǒng)由保安部負責等。期于基礎(chǔ)功能性系統(tǒng)均由工程部負責其日常運行管理。運行管理為嚴格執(zhí)行相應(yīng)設(shè)備運行操作規(guī)程。設(shè)備的維護保養(yǎng)根據(jù)公司設(shè)備管理的相關(guān)規(guī)定，設(shè)備的維護保養(yǎng)分為日常巡檢保養(yǎng)和定期維護保養(yǎng)，據(jù)此設(shè)備設(shè)施的日常巡視保養(yǎng)由使用部門或責任部門負責，而設(shè)備的定期維護保養(yǎng)則均由工程部負責。設(shè)備的維護保養(yǎng)根據(jù)《設(shè)備保養(yǎng)計劃》制定的《保養(yǎng)任務(wù)書》和《維保記錄表》開展工作。設(shè)備故障的修理設(shè)備常見簡單維修，要求當日修復，較復雜或政府部門規(guī)定需專職維修的可外發(fā)維修，但須在規(guī)定期內(nèi)完成。設(shè)備的大修改造設(shè)備大修改造由工程部根據(jù)設(shè)備狀態(tài)提出申請報告，經(jīng)公司核準后報請業(yè)主委員會批準，按照預(yù)定施工方案由工程部組織實施，竣工驗收可由業(yè)主代表和物業(yè)公司共同執(zhí)行，工程情況應(yīng)作專項匯報。公用設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)公共設(shè)備設(shè)施保養(yǎng)范圍：供配電系統(tǒng)給排水系統(tǒng)公共設(shè)施系統(tǒng)日常維修小修費用從管理費支付。大修費用從公共設(shè)施專用基金的增值部分支付。如增值部分不足，將從管理費中墊付或由業(yè)主分攤。公共設(shè)備、維修保養(yǎng)計劃供配電系統(tǒng)序號項目標準保養(yǎng)周期1供電情況24小時正常常供電，出出現(xiàn)故障立立即排除每月2配電屏清潔每月3電器儀表清潔、顯示正正確、固定定可靠每月4繼電器、接觸觸器清潔、接觸完完好、無過過熱、無噪噪音每月5控制回路動作正常、標標識清晰、無無變色、無無老化每月6指示燈、按鈕鈕、轉(zhuǎn)換開開關(guān)清潔、標識清清晰、固定定可靠、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換靈活每月7繼電保護動作正?？煽靠恳荒?空氣開關(guān)分斷正常、絕絕緣良好半年9避雷器動作正常、試試驗合格二年10進出線電源接觸良好、牢牢固可靠、相相順正確一年11配電屏對地測測試接地良好一年給排水系統(tǒng)序號項目標準保養(yǎng)周期1供水系統(tǒng)24小時正常常供水出現(xiàn)現(xiàn)故障立即即排除不定期2水泵清潔、油漆完完好、無油油垢每季度壓力適合、運運行良好、無無滲漏不定期電動機運轉(zhuǎn)靈活、電電流正常、無無過載、無無過熱每個月機械滑油潤滑良好、油油位合適不定期3管道無滲漏、無銹銹蝕、油漆漆完好不定期4閥門無滲漏、無銹銹蝕、開閉閉靈活、正正確不定期5排污井無嚴重淤泥、無無嚴重異味味不定期公共設(shè)施系統(tǒng)序號項目標準保養(yǎng)周期1道路走廊路面修補、整整潔、無損損壞每日2路燈符合安全和使使用標準、及及時更換壞壞損燈泡每日燈桿刷漆，線線路開關(guān)檢檢測3溝、渠、地下下排水管道道及時維修、暢暢通、無堵堵塞一年井蓋刷漆4公共衛(wèi)生潔具具無泄漏、沖洗洗暢通每日5停車場、停車車庫標色完整、清清晰、設(shè)備備完好、使使用正常半年房屋本體的維修管理目的建筑物維修管理的主要目的和任務(wù)是為了保證房屋的正常使用和延長房屋的使用年限，防止和消除房屋及其附屬設(shè)備發(fā)生損壞；保障房屋的安全和正常使用。根據(jù)需要和可能適當改善居住條件。建筑物維修管理的范圍與類型建筑物維修管理管理建筑物維修管理建筑設(shè)備建筑體建筑設(shè)備建筑體供電系統(tǒng)供排水系統(tǒng)供電系統(tǒng)供排水系統(tǒng)消防系統(tǒng)技防系統(tǒng)（1）結(jié)構(gòu)、基礎(chǔ)；（2）屋面、外墻；（3）門窗；（4）樓層通道類型維修類型維修類型例常維修預(yù)防性維修周期性維修例常維修預(yù)防性維修周期性維修（1）緊急（1）整修（1）緊急（1）整修（2）一般（2）翻修指令和工作執(zhí)行管理處應(yīng)根據(jù)業(yè)主下發(fā)的工作指令進行并完成。工程完成的時間必須與指令單上的緊急程度的說明聯(lián)系起來，具體如下表指令與工作執(zhí)行序號執(zhí)行工作種類類完成時間備注1緊急24小時以內(nèi)內(nèi)2一般2-3天以內(nèi)內(nèi)3其他7天以內(nèi)

由業(yè)主決定各種工作類型的執(zhí)行種類。這些決定基于表2準則。執(zhí)行種類與工作細節(jié)序號執(zhí)行工作種類類完成細節(jié)備注1緊急影響整幢大樓樓日常必須須的缺陷，如如供水、供供電主要污污水管堵塞，馬桶溢溢出污水等等危及生活、生生命和財產(chǎn)產(chǎn)的缺陷影響房屋建筑筑安全的缺缺陷2一般妨礙、煩擾或或影響住戶戶的缺陷在公共場所并并影響住戶戶安全的缺缺陷3其他維護工作所有不屬于在在上述兩項項的維護、維維修、更換換等工作建筑物維修管理的內(nèi)容預(yù)防性維修預(yù)防性維修采取的措施及方案，目的在于避免可預(yù)見的、或可防止的設(shè)備失效，并確定有其完好的標準及使用功能。大致上，預(yù)防性措施有：常年檢驗，鑒定電氣裝置；常年保養(yǎng)電氣連接點；定期檢驗避雷系統(tǒng)；定期沖洗房屋污水排放管；定期檢驗房屋的結(jié)構(gòu)強度；定期檢修閉路電視系統(tǒng)；月度養(yǎng)護滅火系統(tǒng)；月度養(yǎng)護中央垃圾槽清洗系統(tǒng)；月度養(yǎng)護水泵；例常維修一般常例維修工作是通過管理人員的日常巡視而執(zhí)行的?；旧希惨暤姆秶ǖ孛鎸涌盏?、臺板，排污溝，門廊，戶外空地，停車場。兒童游樂園，花圃，及房屋的構(gòu)件、樓梯、電氣房、水泵室，屋頂和水池。1）地面層綜合巡視這項巡視在于觀察在房屋底層的空地、臺板、排污溝、戶外空地的設(shè)施與停車場，是否有任何礙眼的破損、或可能有礙健康、安全的部件失修。2）地面層詳細巡察除上述綜合巡視外，必須更仔細地觀察地面層其他的搶修，失養(yǎng)的項目。3）房屋綜合巡視管理人員在進行房屋公共地方的綜合巡視時，將會觀察任何被忽略或礙眼的破損，及其他清潔衛(wèi)生問題。4）房屋詳細巡察（外部）房屋詳細巡視是根據(jù)擬定的準則、指標，在房屋外部的公共地方進行周詳及仔細的巡察。5）房屋詳細巡察（內(nèi)部）這項巡視僅局限于電氣房、監(jiān)控室、儲物室、儲水柜、照明部位。6）鑒定養(yǎng)護也包括檢查確定下列各類鑒定之養(yǎng)護工作責任部門按期執(zhí)行：周期沖洗垃圾槽；月度沖洗房屋（公共部位）；月度沖洗陰溝；半月度修剪草坪（戶外空地）；月度園藝維修及修剪草坪（停車場）；月度中央垃圾槽的養(yǎng)護；月度水泵及增壓器的養(yǎng)護；季度沖洗商用房屋的陰溝。7)巡察及維修項目的記錄管理人員必須保存其巡察系統(tǒng)的記錄、記錄必須反映所觀察的破損項目、部位、地點、修繕工程及竣工日期等。8）維修項目的期限首要層次之猝發(fā)性問題，廣泛影響整座或局部房屋、危及房屋或人命安全、引發(fā)極度的不便等，該層次搶修工作必須在24小時內(nèi)完工。次要層之應(yīng)急性問題，造成某些或個別居民之不便，設(shè)施之功能失效之類，則需在3天完工。一般性之保養(yǎng)問題，項目零星非緊急性者，可允許在7天內(nèi)完成修理工作。周期性維修周期性維修的重要性有規(guī)劃防御性的保養(yǎng)，是避免其設(shè)施或部件在超越其有效使用期后，導致全面失效、嚴重故障的良策。修復設(shè)施或部件，從而確保其完整的功能，并有效而繼續(xù)地操作、運作。提高現(xiàn)有設(shè)施的質(zhì)量。周期性維修的類型房屋的重新粉刷與修飾工程（5-7年周期）重修、更新房屋外貌，包括房屋周圍、公共場所的整體修飾工程，改善設(shè)施、配備等。更換水供增壓器（7年周期）包括更換增壓器的電機配備、控制盤已保持其效能。更換垃圾槽沖洗配備（7年周期）沖洗機附件、配備，如噴水設(shè)備、定時器、控制盤等也同時更新。重修建筑物屋頂工程（14年周期）根據(jù)屋頂防水的保用及使用期滿之后，更換所有的覆蓋灰板，重鋪粘覆蓋（防雨層），若有必要也修整屋頂?shù)呐潘倍取８录挤老到y(tǒng)（約10年周期）更新水管工程（約25年周期）更換水用總管道，支流管道及其他配備。

三、業(yè)主、使用人裝飾、裝修物業(yè)的管理措施制定業(yè)戶裝修管理規(guī)定，明確裝修范圍、時間、垃圾處理及裝修人員管理規(guī)則，完善裝修申報、審核手續(xù)；建立裝修檢查監(jiān)督制度，明確責任人，以確保房屋結(jié)構(gòu)，消防，安全防范及環(huán)境衛(wèi)生不受影響。四、住宅外墻或建筑物發(fā)生危險，影響他人安全時的工作預(yù)案此等事件將等同高空墜物情況處理，預(yù)案如下：高空墜物是涉嫌犯罪的一項嚴重事件，接到該類投訴，必須采取下列行動；立即組織人員進行調(diào)查，設(shè)法尋找作惡者；如有需要須向作惡者發(fā)出嚴重警告，并向警方報案；如未能查明作惡者，物業(yè)部應(yīng)發(fā)文通知所有客戶，指出該行為的危害性與違法性；拍照存案，必要時錄像取證；布置保安，伏擊守候，捉拿現(xiàn)行。如高空墮物已引起人員傷害，保安人員應(yīng)當：拔打120救護電話，派員在路口引導；立即通知警方，并協(xié)助開展偵查，設(shè)法查明肇事人；物業(yè)部應(yīng)協(xié)助保安尋找證人，提供入住情況等資料；封鎖現(xiàn)場，拍照取證，保護現(xiàn)場，維護秩序；記錄一切有關(guān)關(guān)資料及注注明警方立立案檔號。事后書寫《事事件報告》呈呈交管理處處。五、保障物業(yè)業(yè)管理區(qū)域域內(nèi)環(huán)境整整潔程度的的措施清潔服務(wù)范圍圍小區(qū)公用部位位小區(qū)道路合同約定的其其他清潔服服務(wù)清潔服務(wù)標準準公用部位地面：表面潔潔凈，無塵塵土、污跡跡、煙頭、紙紙屑、油跡跡及垃圾；；墻面：無污跡跡；玻璃表面：無無積塵、污污點；標牌、指示牌牌：無塵土土、污跡；；裝飾物：盆、座座等表面干干凈無塵土土；草地；無煙頭頭，紙屑、塑塑料袋等雜雜物；廢物箱：清潔潔無異味；；燈飾、吊件：：無積塵；；天花板、聯(lián)廊廊頂：無積積塵、蜘蛛蛛網(wǎng)。保潔規(guī)程清掃外場地面面將花壇內(nèi)垃圾圾、煙蒂、紙紙屑清掃干干凈清抹外圍各處處立牌不間斷巡視外外圍清潔狀狀況，發(fā)觀觀地面上有有油污，及及時去除自我檢查專項保潔洗地操作規(guī)程程洗地，洗地前前先拖干樓樓層的地面面自動洗地機的的操作規(guī)程程——檢查水箱箱、加足清清水：——裝上吸水水刮；——啟動電源源開關(guān)t放下洗地地刷、吸水水刮，并扳扳動水剝開開關(guān)；——啟動吸水水機電源，手手推操作桿桿，慢速前前進60厘米／分鐘鐘，洗地和和吸水一起起完成；——吸地時，速速度不可大大快；要確確保工作質(zhì)質(zhì)量。刮放璃的程序序工具：伸縮縮桿，玻璃璃刮、清水水．玻璃清清潔劑、干干毛巾若干干條，工作作指示牌、玻玻璃鏟刀。刮玻璃程序——發(fā)現(xiàn)玻璃璃沾有污跡跡時，先用用玻璃刀鏟鏟除干凈；；——把抹水墨墨套在伸縮縮桿上；——把抹水器器兩端分別別浸入水中中；——有污跡的的地方重點點抹；——緊接著用用另一種伸伸縮桿套好好玻璃刮，刮刮去玻璃面面上的水份份；——一洗一刮刮連貫進行行，當玻璃璃的位置和和地面接近近時，可以以把抹水器器和玻璃刮刮作橫向移動；；——最后用干干毛巾抹去去玻璃面上上的水珠和和地面上的的污水。外墻的清洗標標準材料：——地面磚：：用全能清清潔劑——玻璃幕墻墻：用玻璃璃光亮劑操作：——墻面磚；；藥劑<l：60的濃度(偏堿性)，先用藥藥水涂抹，然然后用刷帚帚刷洗，再用用清水清洗洗?！Ａ粔Γ核巹?lt;1：40的濃度(偏堿性)，用抹水水器清抹玻玻璃，用刮刮刀清除污漬漬，然后用用刮水器清清刮。保險繩：——必須二人人三繩，保保險夾頭夾夾住保險帶帶，從上往往下清洗。標準：——地面磚：：無明顯漬漬跡、無灰灰塵。內(nèi)保潔規(guī)程按標準清潔按標準清掃擦擦拭公共區(qū)區(qū)域的墻面面、地面向領(lǐng)班匯報維維修項目及及申領(lǐng)保潔潔用品接受領(lǐng)班安排排的其他工工作

六、小區(qū)綠化化按季節(jié)維維護、保養(yǎng)養(yǎng)項目和措措施綠化管理服務(wù)務(wù)范圍(主要面向向公共地方方，各業(yè)戶戶單元綠化化由業(yè)戶自自行負責或或委托物業(yè)業(yè)管理處代代安排，但但有償)：景觀區(qū)域的垃垃圾清理排水溝的廢物物處理定期培土除雜草和病蟲蟲害，更換換壞死花木木(確定壞死死花木的更更換費用，若若屬原已壞壞死或自然然災(zāi)害等甲甲方原因造造成，則由由甲方承擔擔費用；若若屬乙方管管理服務(wù)原原因造成，則則由乙方承承擔費用)修剪枝葉及時修補綠化化草坪綠化管理服務(wù)務(wù)標準綠化管理服務(wù)務(wù)主要是小小區(qū)所有草草地，花木木及室內(nèi)盆盆景的管理理養(yǎng)護工作作管理服務(wù)范圍圍內(nèi)的一切切草地花木木及室內(nèi)盆盆景生長健健旺，無病病蟲害、無無枯黃葉，保保持形態(tài)美美觀，色彩彩斑斕做好花木防風風、防霉、防防病蟲害等等防自然災(zāi)災(zāi)害的保護護工作，使使損失降到到最低限度度做好室內(nèi)外景景點布置及及時更換工工作，使景景點常綠常常艷做好草地的修修剪保養(yǎng)工工作，確保保平整、常常綠，美觀觀綠化管理規(guī)程程景觀區(qū)域衛(wèi)生生每天必須清理理景觀區(qū)域域衛(wèi)生，保保持清潔衛(wèi)衛(wèi)生、無雜雜物，無垃垃圾。每天必須巡視視景觀區(qū)域域，發(fā)現(xiàn)枯枯黃葉即予予隨時清除除．每周一次清理理景觀區(qū)域域，所有瓷瓷墻面做到到潔凈無灰灰塵、無污污漬。排水溝的廢物物處理每周一次清理理各景觀區(qū)區(qū)域之排水水濾網(wǎng)，使使濾網(wǎng)無攢攢泥，排水水暢。每月一次清理理排水溝；；逢雨季半半月一次清清理排水溝溝；發(fā)生堵堵塞隨時予予以清理，確確保排水溝溝暢通，澆水澆水工作，根根據(jù)各種植植物、花卉卉、草地的的生長規(guī)律律和季節(jié)氣氣候的變化化及時澆水水，做到澆澆水均勻，無無枯死和灌灌死現(xiàn)象。澆水作業(yè)應(yīng)視視天氣情況況面定，晴晴天草本每每天上午及及下午下班班前各澆水水一次，木木本每天澆澆水一次。澆水工作應(yīng)視視各個地點點不同而定定量澆水，做做到澆水適適量，水量量飽和定期檢查澆水水沒施及各各處水閘是是否靈驗，澆澆水管是否否密實，否否則會造成成溢水破壞壞小區(qū)環(huán)境境。防止?jié)菜畷r損損壞小區(qū)設(shè)設(shè)施，防止止?jié)菜艿降叫腥松砩仙?。每日工作完畢畢，必須收收好工具、器器材、妥善善保管，謹謹防遺失。澆水工作應(yīng)注注意以下幾幾點：在夏夏秋季節(jié)，應(yīng)應(yīng)多澆，在在雨季則少少澆。中午午切忌澆水水，宜早晚晚進行，冬冬天氣溫低低、宜少澆澆，并在幼幼苗時少澆澆，旺盛生生長多澆，開開花結(jié)果時時不能多澆澆，每天澆澆水不宜直直接澆大根根部，耍澆澆在根區(qū)周周圍。每次澆水過程程中，按照照：“初宜細、中中宜大、終終宜暢”的原則來來完成，以以免表土沖沖刷。噴藥及防治病病蟲害經(jīng)常檢查景觀觀區(qū)域植物物、花卉、草草地生長狀狀況，提前前預(yù)防病蟲蟲害，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)病蟲害應(yīng)應(yīng)針對病因因及時做出出處理，對對常見的季季節(jié)性病害害、蟲害提提前防治。對對防治病蟲蟲害的花品品要了解性性能，做到到安全用藥藥。景觀區(qū)域全面面定期噴射射廣譜性殺殺蟲劑。要要注意用藥藥安全及藥藥物機具的的管理。準備好噴藥器器、膠桶及及勞動保護護用品。一般噴藥要在在清晨無人人時工作，以以防藥霧有有害行人健健康。施藥藥后應(yīng)出示示警示牌、以以免出現(xiàn)意意外。作業(yè)前注意風風向，從下下風段開始始，先噴高高處、后噴噴低處，帶帶好膠手套套、面罩。注意行人動態(tài)態(tài)，做好安安全戒備工工作，嚴防防藥液噴射射到行人。工作完畢后，注注意收回保保管好藥物物，及時清清潔好機具具，用肥皂皂洗擦皮膚膚裸露部份份，做好工工作記錄。培土及施肥植物、花卉生生長必須有有適量的營營養(yǎng)物質(zhì)才才能良好生生長及正常常發(fā)育。根根據(jù)大植物物花卉的生生長規(guī)律，合合理施肥，一一般選擇在在雨天氣施施肥，以免免澆傷植物物，地栽植植物下肥做做到開溝下下肥，以使使植物完全全吸收。地栽植物原則則上一年施施肥四次；；花壇植物、花花卉原則上上一年下肥肥六次；綠篙植物每二二個月下肥肥—次。時花及陰生植植物，根據(jù)據(jù)實際情況況下肥。觀察植物的生生長發(fā)育狀狀況，看是是否缺少某某種元素以以對癥下藥藥。修剪、整形對花卉、植物物定期進行行修剪，調(diào)調(diào)節(jié)花卉、植植物各部的的生長，促促進開花，防防止病蟲害害。原則上地栽喬喬木一年剪剪二次，地地栽其他花花卉、植物物每月修剪剪一次，花花壇每月修修剪一次，綠綠篙每月修修剪一次，草草地每月修修剪一次。根據(jù)各種植物物的生長情情況調(diào)節(jié)修修剪，做到到無枯黃、亂亂、散現(xiàn)象象?？蔹S樹葉隨有有隨剪。草地管理春夏季每兩周周剪一次冬季視情況修修剪剪草應(yīng)檢查機機具是否正正常，刀具具是否鋒利利，滾筒剪剪每半月用用研磨磨一一次，每季度用扦底底刀磨—次；圓盤盤剪草磨刀刀三把，每每剪15分鐘換刀刀一把。草地修剪應(yīng)采采用橫豎轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)方法交替替割草，以以防轉(zhuǎn)彎局局部草地受受損過大，割割草時行間間疊合在40—50％，防上上漏割。剪草地之際，一一定要小心心操作，以以防發(fā)生事事故。工作完畢后，要要清掃草地地，做好清清洗機具和和抹油等保保養(yǎng)工作。檢查、記錄、報報告花草樹樹木生長情情況竣工驗收后要要對植物、花花卉、草地地進行登記記造冊，包包括編號，名名稱，種類類，數(shù)量，面面積、胸徑徑、樹齡、地地點等各個個方面。列出不同類型型植物、花花卉，草地地特點、習習性，有針針對性進行行養(yǎng)護、管管理。每月對植物，花花卉進行檢檢查、記錄錄；每年做做出花草樹樹木生長情情況小結(jié)；；每半年做做出花草樹樹木生長全全面報告。七、物業(yè)管理理區(qū)域內(nèi)保保安24小時執(zhí)勤勤，巡視重重點部位的的崗位職責責描述保安管理服務(wù)務(wù)范圍、服服務(wù)規(guī)程；；標準及報表、規(guī)規(guī)章制度(除服務(wù)范范圍外、服服務(wù)規(guī)程，標標準及報表表、規(guī)章制制度，將根根據(jù)實際工工作需要做做出修改)；保安服務(wù)總體體方針是內(nèi)內(nèi)緊外松，技技防、人防防、物防相相結(jié)合的管管理，提供供有效安全全的優(yōu)質(zhì)服服務(wù)。保安管理服務(wù)務(wù)范圍：車輛管理(含含自行車、助助動車)。防火防盜安全全巡視(含夜間各各樓宇上鎖鎖確認)。監(jiān)控值班和應(yīng)應(yīng)急措施。根據(jù)物業(yè)要求求的其他安安全防范服服務(wù)。合同約定的委委托物業(yè)管管理服務(wù)范范圍內(nèi)安全全防范服務(wù)務(wù)。保安管理服務(wù)務(wù)工作標準準確保所管物業(yè)業(yè)區(qū)域公共共場所的秩秩序正常。車車輛行車安安全、停放放秩序井然然。在日常保安工工作中，為為節(jié)約能源源，降低不不必要開支支，定時關(guān)關(guān)啟公共區(qū)區(qū)域照明以以及對物業(yè)業(yè)區(qū)域提供供24小時的安安全防范服服務(wù)。監(jiān)控在接到報報警信號后后，在最短短時間內(nèi)派派專人趕到到現(xiàn)場進行行確認。巡視保安按要要求每隔22小時或不不定時對物物業(yè)區(qū)域進進行全方位位巡視，旨旨在發(fā)現(xiàn)各各種隱患。對于客戶投訴訴及時予以以處理。采用國家法律律規(guī)定的權(quán)權(quán)限范圍內(nèi)內(nèi)的各種方方式，通過過各種工作作程序，為為維護物業(yè)業(yè)區(qū)域建筑筑物及其附附屬設(shè)施的的平安，創(chuàng)創(chuàng)造安全的的環(huán)境。保安上崗應(yīng)按按規(guī)定著裝裝，與人交交談應(yīng)使用用文明用語語，待人禮禮貌熱情。通過認真的工工作，協(xié)助助其他部門門發(fā)現(xiàn)問題題，使業(yè)戶戶能在舒適適的環(huán)境中中生活、娛娛樂。定期和不定期期做好與業(yè)業(yè)戶的適時時溝通與協(xié)協(xié)調(diào)，聽取取業(yè)戶的意意見。通過宣傳教育育等工作程程序，提高高內(nèi)部員工工保密素質(zhì)質(zhì)及安全意意識。保安服務(wù)工作作內(nèi)容：維護公共場所所秩序及治治安安全。負責各出入口口的警戒工工作。負責非正常出出入時間出出入者的記記錄工作。負責物品的管管理工作。負責巡邏巡視視工作。負責要害部位位鑰匙的管管理工作。負責重大活動動的特別協(xié)協(xié)助和保安安工作。負責確認各樓樓宇大門是是否鎖好等等工作。負責所有車輛輛（包括自自行車)停放，交交通秩序等等安全疏導導的管理工工作。負責危險物品品(易燃，易易爆、有毒毒、腐蝕，放放射物品)的監(jiān)管，及及協(xié)助有關(guān)關(guān)部門處理理工作。負責二次裝修修施工人員員的出入驗驗證及施工工現(xiàn)場治安安防火安全全工作的監(jiān)監(jiān)管，并協(xié)協(xié)助辦理有有關(guān)二次裝裝修審批手手續(xù)工作。發(fā)生刑事案件件和違法事事件，負責責按有關(guān)法法規(guī)條例實實施權(quán)限內(nèi)內(nèi)的工作，并并配合政府府做好有關(guān)關(guān)工作．負責制定和實實施各類突突發(fā)事件的的防范及處處理程序，包包括但不限限于：火警處理程序序水浸處理程序序氣體泄漏處理理程序賓客傷害處理理程序罪案現(xiàn)場處理理程序盜竊處理程序序可疑物體或爆爆炸物的處處理程序停電及電力中中斷的處理理程序交通事故處理理程序處理拾獲財物物的處理程程序暴雨、臺風處處理程序負責消防器材材、工具的的配備、使使用和維護護等管理工工作。負責消防安全全管理工作作，負責制制定實施防防火安全等等工作、并并負責監(jiān)督督、整改、消消除各種災(zāi)災(zāi)害(包括火災(zāi))的隱患。做好與政府有有關(guān)主管機機關(guān)(包括公安安機關(guān)。消消防局，安安全局、交交通管理機機關(guān)、治安安聯(lián)防)的聯(lián)絡(luò)、配配合等有關(guān)關(guān)工作。負責災(zāi)害發(fā)生生時的通報報、聯(lián)絡(luò)、應(yīng)應(yīng)急廣播以以及火災(zāi)的的初期滅火火避難誘導導檢驗、救救護等工作作的實施。負責印制緊急急疏散圖、配配備必要的的防火標志志。負責正常公共共秩序的維維護與管理理工作。負責物業(yè)內(nèi)各各種設(shè)施，設(shè)設(shè)備完好程程度的檢查查，及向有有關(guān)部門通通報的工作作。負責關(guān)閉公共共區(qū)域不必必要的照明明及水源閥閥門的工作作．以降低低不必要的的能耗。負責保安內(nèi)部部人員各種種培訓工作作的計劃，組組織和實施施。負責其他與防防范、防災(zāi)災(zāi)、維護公公共秩序有有關(guān)的業(yè)務(wù)務(wù)工作。

八、小區(qū)公共共秩序維護護管理設(shè)想想有針對地制定定安全防范范方案，合合理配置相相應(yīng)的車位位，實行24小時安全全防范服務(wù)務(wù)；制定小區(qū)安全全管理崗位位職責及安安全防范管管理工作操操作規(guī)程；；逐步完善本小小區(qū)物業(yè)的的安全技防防措施；本小區(qū)物業(yè)管管理處設(shè)立立安全控制制中心，負負責物業(yè)住住宅緊急事事件處理及及消防作戰(zhàn)戰(zhàn)指揮，使使物業(yè)住宅宅的安全隨隨時處于受受控狀態(tài)。九、小區(qū)交通通管理和車車輛停放管管理設(shè)想車輛管理包括括機動車及及非機動車車的管理；；制定小區(qū)內(nèi)車車輛出入、停停放和行駛駛的管理規(guī)規(guī)定，明確確責任人的的崗位職責責及操作程程序；制定停車場的的完好率，維維修及時率率標準。十、小區(qū)消防防安全宣傳傳和防范設(shè)設(shè)想堅持“預(yù)防為為主、防消消結(jié)合”的消防管管理方針，建建立小區(qū)消消防控制體體系。建立立消防人員員隊伍，定定期巡視消消防設(shè)施設(shè)設(shè)備、器材材的完好狀狀況，制定定消防控制制措施及預(yù)預(yù)案；制定小區(qū)消防防管理條例例及消防工工作內(nèi)容，明明確責任人人；制定消防設(shè)施施，設(shè)備的的管理、維維護，使用用規(guī)定及操操作規(guī)程，確確保消防系系統(tǒng)符合國國家規(guī)范要要求。十一、物業(yè)管管理法律法法規(guī)及常識識向住戶的的宣傳設(shè)想想日常法規(guī)及管管理常識與與住戶的溝溝通非常重重要，由客客戶服務(wù)部部門具體負負責；每半進行一次次客戶問卷卷調(diào)查，并并組織有關(guān)關(guān)宣傳資料料的發(fā)放；；在小區(qū)宣傳欄欄或電子顯顯示屏（如如有）定期期更新有關(guān)關(guān)宣傳活動動；每年結(jié)合客戶戶活動組織織有關(guān)法律律法規(guī)的溝溝通。

十二、物業(yè)檔檔案管理設(shè)設(shè)想資料的收集采取系統(tǒng)化、科科學化、電電腦化的先先進手段對對小區(qū)的檔檔案資料進進行管理。建建立相應(yīng)的的規(guī)章制度度，對所有有檔案資料料進行嚴格格管理。資料分類整理理收集后的所有有信息，統(tǒng)統(tǒng)一由專人人集中整理理。整理的的重點是去去偽存真，根根據(jù)檔案的的來源、信信息的內(nèi)容容、信息的的表現(xiàn)形式式等特點進進行細分，做做到條理清清晰、分類類合理。檔案資料的管管理設(shè)備檔案資料料的管理設(shè)備設(shè)施檔案案資料（竣竣工圖、說說明書、合合格證、許許可證、協(xié)協(xié)議書、批批復、執(zhí)照照等）齊全全，建立設(shè)設(shè)備臺賬、目目錄清晰、項項目齊全、管管理完善、隨隨時查閱。工程竣工后，專專人負責檔檔案資料的的索取、整整理、分類類、編目、歸歸檔、入庫庫。建立標準化檔檔案資料庫庫，使檔案案資料可靠靠、完整地地保存。運用現(xiàn)代化手手段，檔案案資料實現(xiàn)現(xiàn)電腦化管管理，檢索索方便。建立檔案管理理制度，完完善檔案收收集、移交交、歸案、查查閱、歸類類調(diào)閱手續(xù)續(xù)，使檔案案資料處于于動態(tài)監(jiān)控控中。建立綜合設(shè)備備臺賬制度度，建立全全壽命設(shè)備備管理制度度，把設(shè)備備全壽命期期內(nèi)的設(shè)備備本體、日日常運行、日日常維修、技技術(shù)改造、報報廢等工作作建立完整整的檔案庫庫。企業(yè)檔案資料料的管理由客戶服務(wù)部部負責管理理性文件、技技術(shù)性文件件、相關(guān)外外來文件、資資料的發(fā)放放、更改控控制等管理理。各類記錄保存存完整，根根據(jù)《程序序文件》的的規(guī)定分部部門（工程程、安保、環(huán)環(huán)境、行政政）、分期期（日、周周、月、季季、年）保保存。

物業(yè)管理應(yīng)急急措施一、業(yè)主、使使用人自用用部位突然然斷水、斷斷電、無煤煤氣的應(yīng)急急措施無論是業(yè)主、使使用人自用用部位或小小區(qū)物業(yè)管管理范圍發(fā)發(fā)生無煤氣氣的情況，小小區(qū)物業(yè)應(yīng)應(yīng)通知業(yè)主主和使用人人等立即將將所有煤氣氣形狀置于于“關(guān)”的位置，于于此同時，通通知煤氣公公司搶修隊隊伍到場檢檢修，其它它非煤氣公公司人員均均不得拆裝裝煤氣管線線設(shè)備。是否樓層供水泵/配電室故障設(shè)備原因是否某單元故障報告停水/停電是否小區(qū)設(shè)備原因是市政原因：斷電：報供電局搶修斷水：報自來水公司搶修是否小區(qū)供水泵/配電室是否樓層供水泵/配電室故障設(shè)備原因是否某單元故障報告停水/停電是否小區(qū)設(shè)備原因是市政原因：斷電：報供電局搶修斷水：報自來水公司搶修是否小區(qū)供水泵/配電室故障設(shè)備原因立即安排搶修，并通過對講系統(tǒng)通知業(yè)主，保安加強重點部位巡邏檢查公共區(qū)域配電/供水系統(tǒng)檢查公共區(qū)域配電/供水系統(tǒng)恢復供電/供水立即幫助修理恢復供電/供水立即幫助修理（免收人工費）二、小區(qū)物業(yè)業(yè)管理范圍圍內(nèi)突然斷斷水、斷電電、無煤氣氣的應(yīng)急措措施見上圖三、業(yè)主與使使用人自用用部位排水水設(shè)施阻塞塞的應(yīng)急措措施報修排水阻塞報修排水阻塞免費借用疏通器械協(xié)助疏通免人工費免費借用疏通器械協(xié)助疏通免人工費是否有可能造成更大的影響暫停供水是否疏通成功是否疏通成功幫助聯(lián)系專業(yè)疏通隊伍幫助聯(lián)系專業(yè)疏通隊伍疏通成功恢復供水疏通成功恢復供水四、雨、污水水管及排水水管阻塞的的應(yīng)急措施施首先，要判明明故障原因因，盡可能能地縮小故故障范圍，盡盡可能避免免和減少對對業(yè)主和使使用人影響響，在必要要時要調(diào)用用臨時排水水泵解決，同同時加緊排排除故障，以以盡快恢復復設(shè)施的正正常功能。五、電梯突然然停運或機機電故障的的應(yīng)急措施施電梯發(fā)生故障障時，如有有人員被困困于轎廂內(nèi)內(nèi)，應(yīng)立即即通知控制制室致電有有關(guān)保養(yǎng)公公司派人修修理并及時時通知管理理處主任，由由主任轉(zhuǎn)達達給上級領(lǐng)領(lǐng)導和有關(guān)關(guān)方面。切勿企圖開啟啟轎廂門營營救被困乘乘客。善言安慰被困困的乘客，使使他們知道道救援行動動已經(jīng)開始始。協(xié)助到場修理理人員拯救救被困乘客客。索取被困乘客客資料（如如姓名及電電話），以以便了解事事后情況。禁止其它人員員使用該電電梯，待保保養(yǎng)公司到場檢檢查電梯。填寫詳細的事事件報告。六、發(fā)生火警警時的應(yīng)急急措施發(fā)生火警要保保持鎮(zhèn)定，及及時通知監(jiān)監(jiān)控中心確確認；如果是小火，可可以用消防防水帶滅火火器等進行行撲救，如如果火勢不不能控制立立即退出，通通知監(jiān)控中中心并及時時報警，等等候消防人人員處理；；疏散人員，停停止使用電電梯；將危險品及貴貴重財產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移至安全全處；配合消防人員員滅火，告告知有關(guān)情情況；記錄火警時間間、地點、火火勢、受損損情況和受受到影響業(yè)業(yè)戶的情況況。七、接報刑事事、治安事事件處理程程序立即趕到現(xiàn)場場，并用對對講機向領(lǐng)領(lǐng)班、主管管報告；必必要時及時時投報110；保護現(xiàn)場、維維護秩序，派派員在周邊邊區(qū)域警衛(wèi)衛(wèi)；根據(jù)具體情況況，實行區(qū)區(qū)域隔離，禁禁止無關(guān)人人員進入現(xiàn)現(xiàn)場，如有有傷員，應(yīng)應(yīng)設(shè)法救護護，但不可可挪動現(xiàn)場場物品；嚴禁任何人觸觸摸現(xiàn)場各各類物品，以以免破壞現(xiàn)現(xiàn)場，影響響偵查工作作；盡可能能配合警方方開展調(diào)查查，取證；；必要時，進行行拍照、錄錄像，協(xié)助助破案。八、遇燃氣泄泄漏、觸電電事故處理理程序保安監(jiān)控中心心應(yīng)備好煤煤氣公司的的電話,以便緊急急情況下聯(lián)聯(lián)絡(luò);保安員應(yīng)熟知知物業(yè)內(nèi)使使用何種氣氣體燃料及及氣體管道道的走向、開開關(guān)等正確確位置；接到氣體泄漏漏報告或異異味時，應(yīng)應(yīng)迅速前往往現(xiàn)場；到達現(xiàn)場，切切勿按門鈴鈴或觸動任任何電器及及開關(guān)，以以免發(fā)生爆爆炸，只能能設(shè)法打開開門窗，以以疏導氣體體；關(guān)閉氣體總閥閥，如發(fā)覺覺氣體泄漏漏未能受控控或廣泛擴擴散，須立立即報警及及通知專業(yè)業(yè)公司；封鎖現(xiàn)場，禁禁止任何人人企圖進入入，同時由由物業(yè)部通通知其他住住客離開；；如發(fā)現(xiàn)傷員、中中毒者，先先設(shè)法轉(zhuǎn)移移到空曠、開開闊地帶，保保證空氣流流通、新鮮鮮，同時拔拔打救護電電話等待救救援；在現(xiàn)場切勿使使用對講機機、手機和和BP機等任何何電器；進入現(xiàn)場不能能開燈，并并熄滅現(xiàn)場場及鄰近室室號、樓層層的所有明明火，防止止引起火災(zāi)災(zāi)；事后將有關(guān)資資料記錄并并填《事件件報告》呈呈報。九、遇爆炸物物或可疑物物品處理程程序炸彈恐嚇不管真假，必必須以假當當真、嚴肅肅對待、慎慎密處置；；立即通知警方方及管理處處；除警方或消防防人員外，禁禁止任何人人、車輛進進入現(xiàn)場；；確保所有電梯梯暫停使用用；按照火警路線線，協(xié)助疏疏散現(xiàn)場人人員；在警方人員未未到達前，應(yīng)應(yīng)視察四周周是否留有有可疑物品品；當發(fā)現(xiàn)可疑物物件時，應(yīng)應(yīng)立即利用用繩索或垃垃圾箱等障障礙物圍繞繞它，禁止止任何人接接近；檢查搜索時，應(yīng)應(yīng)由外而內(nèi)內(nèi)、由公共共區(qū)域到室室內(nèi)，注意意：開啟任何門時時，要留心心可疑點；；切勿自行接觸觸或處理可可疑物件；；切勿在現(xiàn)場使使用無線電電通訊機、閃閃光燈或開開關(guān)電器；；切勿移挪、遮遮蓋可疑物物體。接恐嚇電話后后，應(yīng)冷靜靜處理：不能用語言刺刺激對方；；拖延與對方通通話時間；；注意背景、聲聲音、動靜靜、估計對對方人數(shù)、年年齡等情況況；記錄所有對話話內(nèi)容、現(xiàn)現(xiàn)場情況等等；用其它方法如如書寫、手手勢、動作作通知其他他員工報警警；千萬不要中斷斷對話，采采用內(nèi)緊外外松的方法法了解并穩(wěn)穩(wěn)定對方。事后填寫《事事件報告》呈呈交管理處處。發(fā)現(xiàn)可疑物品品110報警通知附近保安安到場，關(guān)關(guān)閉對講機機警告任何人不不能接近、檢檢查該物品品，直至警警方到來通知物業(yè)經(jīng)理理到場用警告帶將可可疑物品隔隔離協(xié)助疏散人群群，封鎖現(xiàn)現(xiàn)場，指揮揮交通，以以便緊急車車輛盡速到到場；事后填寫《事事件報告》呈呈交管理處處。十、其他突發(fā)發(fā)事件的處處理程序自殺或企圖自自殺應(yīng)盡快通知警警方及管理理處；保護現(xiàn)場，避避免任何人人觸摸現(xiàn)場場物品，包包括自殺者者所用的器器械，藥物物等；任何人不得開開關(guān)現(xiàn)場各各類電器，以以免破壞證證據(jù)或發(fā)生生危險；如自殺者利用用煤氣自殺殺，應(yīng)按泄泄漏氣體事事件予以處處理；如自殺者尚有有生還可能能，應(yīng)一邊邊拔打1220救護電電話，一邊邊由專業(yè)人人員現(xiàn)場急急救；當警方調(diào)查完完畢后，應(yīng)應(yīng)通知有關(guān)關(guān)部門清理理現(xiàn)場，必必要時，事事先做好錄錄像、拍照照取證工作作；如遇企圖自殺殺者，首先先應(yīng)穩(wěn)定其其情緒，根根據(jù)現(xiàn)場條條件見機行行事設(shè)法救救助，同時時報警救援援；記錄一切有關(guān)關(guān)資料，填填寫《事件件報告》呈呈交管理處處。注意事項：處事要冷靜；；如了解到自殺殺者曾服藥藥物，須向向警方及救救護人員說說明。偷盜、搶劫保持冷靜、沉沉著應(yīng)對并并立即發(fā)出出信號，通通知各崗位位保安人員員；切毋輕輕易接近罪罪犯,確保自身身安全；若罪犯正在企企圖作案時時，應(yīng)間隔隔距離暗中中觀察，不不要驚動，并并盡快設(shè)法法通知領(lǐng)班班布置合圍圍，捉拿現(xiàn)現(xiàn)行；可能情況下,,及時報警,請求警方方到場處理理；若罪犯正在行行兇時，須須智勇雙全全，一方面面盡力制止止不法行為為，一方面面在大聲呼呼叫鄰近保保安協(xié)同擒擒獲；若罪犯正在逃逃跑時，應(yīng)應(yīng)迅速用對對講機呼叫叫各崗保安安（尤其是是門崗保安安），講清清罪犯的外外貌、衣著著、特征及及人數(shù)等，如如有兇器，要要特別提醒醒防備；對現(xiàn)場或在追追捕中罪犯犯所留下的的遺物，千千萬不可自自行處理，以以便警方取取證處理，必必要時，進進行拍照、錄錄像。發(fā)現(xiàn)可疑分子子先觀察，后盤盤問，注意意對方的神神態(tài)、動作作、衣袋等等，如有異異樣，及時時通知領(lǐng)班班，主管并并采取相應(yīng)應(yīng)措施；對確認可疑的的人員，要要嚴密監(jiān)視視、暗中觀觀察，通知知各崗位協(xié)協(xié)作防范，防防止其破壞壞或造成其其它意外事事故；若發(fā)現(xiàn)可疑分分子與警方方通緝的三三逃人員體體貌特征相相似者，可可采取措施施，通報警警方或?qū)⑵淦溲核偷貐^(qū)區(qū)警署；對一時無法確確認的可疑疑人員，要要注意派專專人跟進及及掌握其去去向、目的的，直到弄弄清來由和和身份為止止；處理過程中要要隨時關(guān)注注自身的安安全。發(fā)現(xiàn)易燃、易易爆物品先進行規(guī)勸，宣宣傳消防管管理條例，講講明攜帶此此類危險品品進入的危危害性；如客戶臨時需需要存放的的，保安部部在確認沒沒有危害的的情況下，可可在檢查登登記后在指指定地點作作保護性寄寄存；如施工人員因因作業(yè)需要要攜帶入內(nèi)內(nèi)，必須經(jīng)經(jīng)物業(yè)部辦辦理許可手手續(xù)，并由由工程部、保保安部在作作業(yè)區(qū)域監(jiān)監(jiān)護的情況況下，方可可登記入內(nèi)內(nèi)；隨時關(guān)注該等等物品的管管理情況,確保安全全；原則上物業(yè)內(nèi)內(nèi)不得存放放易燃、易易爆物品，如如私自堆放放，或未經(jīng)經(jīng)許可攜帶帶入內(nèi)的，按按規(guī)定嚴肅肅處理。打架在值勤中（及及用戶投訴訴）發(fā)現(xiàn)用用戶之間有有爭吵、斗斗毆現(xiàn)象時時，要及時時制止。制止原則勸阻雙方住手手、住口；；將雙方或一方方勸離現(xiàn)場場；持有器械斗毆毆，則應(yīng)先先制止持械械一方；如有傷情，輕輕傷可征求求當事人意意見是否報報案，重傷傷或流血嚴嚴重時應(yīng)報報警，等待待處理，送送傷員到醫(yī)醫(yī)院去，應(yīng)應(yīng)征求當事事人意見或或警方?jīng)Q定定，費用由由當事人自自理，保安安部只從社社會公德角角度出發(fā)協(xié)協(xié)助。迅速報告主管管，由主管管報告管理理部出面調(diào)調(diào)解，如個個人力量單單薄，應(yīng)請請求增援，必必要時及時時致電110報警。在制止爭吵、斗斗毆雙方時時，切記不不能動粗、惡惡語相向。如對物業(yè)設(shè)施施的損害，應(yīng)應(yīng)作記錄，拍拍照備查，并并由當事人