宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)調(diào)控課程

本文格式為Word版，下載可任意編輯——宏觀經(jīng)濟形勢與房地產(chǎn)調(diào)控課程當(dāng)支撐經(jīng)濟增長的“三駕馬車”―――投資、外貿(mào)與消費難以齊頭并進(jìn)之際，為了確保國民經(jīng)濟的持續(xù)穩(wěn)定增長，勢必有的“馬”要跑快些。在確定時期，經(jīng)濟增長可以通過投資拉動得以實現(xiàn)，然而假設(shè)缺乏消費的最終支撐，投資為主的經(jīng)濟增長就必然面臨產(chǎn)能過剩，商品積壓，效益下降的局面，最終難免會造成經(jīng)濟大起大落。當(dāng)前正在舉行的宏觀調(diào)控，重點是針對投資，由于它是這次經(jīng)濟擴張的主導(dǎo)者。目前，投資過熱的處境已初步得到緩解，下半年還將有確定程度的理性回落。為此，為了確保經(jīng)濟的穩(wěn)定進(jìn)展，擴大國內(nèi)消費義不容辭。

進(jìn)展消費信貸是擴大內(nèi)需的重要手段

由于前兩年的經(jīng)濟進(jìn)展過多依靠投資拉動，投資信貸占用了銀行絕大片面的信貸額度，因此造成消費信貸的進(jìn)展緩慢。傳統(tǒng)上我國商業(yè)銀行的作用是為國有企業(yè)供給融資服務(wù)，消費信貸僅作為一種相對次要的附屬業(yè)務(wù)。１９９７年底開頭，我國展現(xiàn)了生產(chǎn)才能普遍過剩，商品零售物價水平連年下降。為了遏制通貨緊縮的勢頭，１９９８年我國政府一方面采取了積極財政政策，發(fā)行了８０００億元的長期創(chuàng)辦國債，啟動投資需求；另一方面激勵商業(yè)銀行發(fā)放個人消費信貸，以刺激消費需求。近幾年來，隨著我國個人消費信貸市場的推廣，人們的傳統(tǒng)消費觀念已經(jīng)越來越采納這種新的消費形式，人們的“積蓄－購物－積蓄”的傳統(tǒng)消費觀念已經(jīng)在向“貸款－購物－積蓄還債”的方式轉(zhuǎn)變。這一點在經(jīng)濟興隆地區(qū)和大中城市表達(dá)得尤為明顯。因此，雖然個人消費觀念依舊影響著我國個人消費信貸市場的進(jìn)展，但已經(jīng)不再成為主要的制約因素。

通過消費信貸方式把消費資金的剩余片面暫時貸給消費資金缺乏者?熏可以促進(jìn)社會再生產(chǎn)過程中生產(chǎn)與消費的均衡?熏進(jìn)而推動再生產(chǎn)才能的持續(xù)快速擴張。從宏觀上看?熏國家已把擴大內(nèi)需作為經(jīng)濟進(jìn)展的方針和宏觀經(jīng)濟政策目標(biāo)，國家對住房、醫(yī)療、教導(dǎo)等制度的重大改革，為消費信貸進(jìn)展奠定了根基。從微觀上看，隨著市場經(jīng)濟的不斷進(jìn)展，國內(nèi)生產(chǎn)總值逐年提高，我國城鄉(xiāng)居民可支配收入越來越多，人民生活水平逐步改善。收入提高帶來人們消費觀念的轉(zhuǎn)變，消費經(jīng)濟越來越被眾多的商家和個人所重視。近年來，個人消費信貸業(yè)務(wù)正以巨大的市場潛力和較高的預(yù)期收益吸引著各家商業(yè)銀行，成為金融市場競爭的熱點。大力進(jìn)展個人消費信貸業(yè)務(wù)，擴大國內(nèi)消費需求，拉動經(jīng)濟增長，是近幾年國家運用貨幣政策實施宏觀調(diào)控的有效手段，也是商業(yè)銀行拓展新業(yè)務(wù)，加快自身進(jìn)展的新增長點。

據(jù)有關(guān)資料反映，２００３年，僅中國工商銀行個人消費貸款累計投放２２００億元，個人消費貸款已占工商銀行各項貸款總量的１２．２５％。在個人消費貸款快速增長的同時，資產(chǎn)質(zhì)量持續(xù)保持較好狀態(tài)。２００３年末個人消費貸款不良率僅為０．１６％，個人住房貸款不良率０．１９％，汽車和綜合消費貸款不良率０．７１％，均達(dá)成了國際銀行業(yè)的先進(jìn)水平。人們在慨嘆時事變遷的同時，不得不供認(rèn)飛速進(jìn)展的個人消費信貸，正靜靜地變更著居民的消費心理和消費方式，正逐步改善人們衣、食、住、行的條件，而且為生產(chǎn)、調(diào)配、交換、消費整個過程注入新的活力，刺激消費需求，從而拉動經(jīng)濟的增長。可以說，個人消費信貸成為拉動內(nèi)需的重要資金來源。

擴大內(nèi)需的口號已經(jīng)提了多年，然而消費對國民經(jīng)濟增長的付出逐年下滑卻是不爭的事實。近１０年來，盡管我國國內(nèi)生產(chǎn)總值（ＧＤＰ）不斷增長，但我國不管總消費、城鄉(xiāng)居民消費還是社會消費品零售總額與之相比卻有所下降。數(shù)據(jù)顯示，由于近幾年來我國城鎮(zhèn)居民儲蓄意愿過強，消費傾向缺乏，導(dǎo)致城鄉(xiāng)居民儲蓄余額高達(dá)１１．５萬億元（截至２００４年５月份）。從２００１年到２００３年，我國居民消費率逐年下降，分別為５９．８％、５８．２％和５５．４％。重投資，輕消費，國內(nèi)需求嚴(yán)重缺乏。消費率持續(xù)降低的根源在于城市化滯后于工業(yè)化，農(nóng)人收入增長緩慢，消費才能減弱，這也反映出城鄉(xiāng)二元布局下的統(tǒng)籌進(jìn)展展現(xiàn)了問題，國民收入調(diào)配過多地向城市傾斜。在當(dāng)前農(nóng)村社會保障體系難以在短期之內(nèi)健全的處境下，大力提升城市居民消費實乃當(dāng)務(wù)之急。

提起消費，我們先要從金融政策談起。金融政策對消費的引導(dǎo)作用是關(guān)鍵的。僅就宏大居民消費來說，住房無疑是最有潛力的，由于其他產(chǎn)品的消費若有大幅度的增長不太現(xiàn)實，而生活質(zhì)量的改善勢必引發(fā)對住房的消費刺激。而近期出臺的金融政策對住房消費將產(chǎn)生重要的意義。

自２００４年５月份以來，各家銀行紛紛提高房貸門檻，對于貸款的年限甚至成數(shù)都有嚴(yán)格的限制。如二手房，１９９０年以前，面積在６０平方米以下的住宅在片面城市的商業(yè)銀行甚至貸不到款。房地產(chǎn)市場消費觀望氣氛猛然升溫。而近期，個人二手房住房貸款業(yè)務(wù)已逐步開頭解凍，這就預(yù)示著政策即將轉(zhuǎn)暖，存量房交易市場重新啟動在即。

但從資產(chǎn)保值增值的角度來看，住房消費頗具優(yōu)勢。在當(dāng)前輕度通貨膨脹，以及存在銀行的錢越多、期限越長那么意味著有效添置力縮水越多，由此，宏大儲戶必然關(guān)注商業(yè)銀行體系以外的投資渠道。隨著加息預(yù)期的日漸猛烈，這些浩瀚的儲蓄理應(yīng)尋求一個比存在銀行里更能保值增值的投資渠道。

我們可以把一個城市中的人群按經(jīng)濟實力的不同劃分為強勢群體與弱勢群體。強勢群體往往有了房子有了車，愁的是手中的剩余閑散資金如何保值升值，在展現(xiàn)通貨膨脹的處境下，最好的保值增值方法就是將資本由貨幣轉(zhuǎn)為實物狀態(tài)，而最好的實物就是房產(chǎn)商品，因此強勢群體往往會選擇房地產(chǎn)投資；弱勢群體在解決溫飽問題之后當(dāng)然也要改善住房問題。如沒錢的租房，有錢的想買房，通貨膨脹帶來的“負(fù)利率”更加堅強了這個群體的購房決心。兩大群體盡管有著不同的消費目的，但卻有著共同的消費目標(biāo)，共同集聚成了通貨膨脹時期住宅消費的動力源泉，這一動力將支撐起房地產(chǎn)市場的持續(xù)進(jìn)展，同時也有利于房地產(chǎn)商品在增量和存量兩個方面步入擴大內(nèi)需的前臺。

近兩年來，在上海、北京、廣州、深圳等一線城市的帶動下，我國的房地產(chǎn)市場得到了全國范圍的蓬勃進(jìn)展，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)成為國民經(jīng)濟的重要支柱產(chǎn)業(yè)。無房買房、賣舊買新、賣小買大以及住宅投資，形成了一個階梯狀的住宅消費層。由于住宅消費需求的旺盛，導(dǎo)致房地產(chǎn)投資展現(xiàn)局部過熱以及布局性失衡等隱患，因此上至中央、下到地方出臺了一系列模范房地產(chǎn)市場進(jìn)展的政策。我們認(rèn)為，這些政策不會抑制房地產(chǎn)市場的進(jìn)展，相反是為了保障市場長期穩(wěn)定健康而采取的必要措施，其目的是防止房價漲速過快而透支未來增長空間，制止市場大起大落，這實際上是為住宅消費的增長供給了政策保障。

房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康進(jìn)展需要融資渠道的創(chuàng)新

如上所述，為了確保擴大內(nèi)需目標(biāo)的實現(xiàn)，務(wù)必保障房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康進(jìn)展，容不得半點閃失。由于宏觀調(diào)控正在深化，通貨膨脹的壓力照舊沉重，通過消費貸款支持房地產(chǎn)市場消費的同時，就必然導(dǎo)致商業(yè)銀行面臨日益嚴(yán)峻的資產(chǎn)布局期限不對稱的壓力。一方面，住房抵押貸款期限往往長達(dá)２０－３０年；另一方面，老百姓儲蓄存款期限越來越短。如此一來，短存長貸現(xiàn)象特別普遍。為此，既要為房地產(chǎn)市場消費保駕護航，又要防范商業(yè)銀行面臨的金融風(fēng)險，兩全之策就在于大力推行住房抵押貸款證券化。興隆國家的實踐證明，此舉不僅能夠拓寬從事房地產(chǎn)抵押貸款業(yè)務(wù)的金融機構(gòu)的資金來源，而且能夠極大地鞏固金融機構(gòu)發(fā)放的房地產(chǎn)抵押貸款的滾動性。

住宅抵押貸款雖然安好性強，但其期限長、現(xiàn)金回流慢，因此在當(dāng)前防范通貨膨脹、擴大內(nèi)需的緊要關(guān)頭會占用大量名貴的貸款資源，形成企業(yè)與個人爭貸款指標(biāo)的處境。因此，假設(shè)能夠通過金融創(chuàng)新，將期限長、滾動性差的住房抵押貸款打包以債券的形式銷售給社會投資者，就能實時回收現(xiàn)金來改善商業(yè)銀行的資產(chǎn)布局，擴展發(fā)放貸款的資金來源。這就要求我國商業(yè)銀行在實際運作中，務(wù)必合理解決資金來源短期性和資金運用長期之間的沖突，大力施行住房抵押貸款證券化是必由之路。

首先，是住房抵押貸款易于實現(xiàn)證券化。從理論上講，一種資產(chǎn)能否實現(xiàn)證券化，關(guān)鍵就在于證券化的本金與收益之間的關(guān)系。信用特征簡樸、還款條件明確、期限相對較長的資產(chǎn)，證券化時評估費用低，資產(chǎn)證券擔(dān)保者的擔(dān)保費用也較低，因此本金對比低，從而也就較易于證券化。雖然單個住房抵押貸款債權(quán)特征差異較大、住房抵押放款條件不一致，但是一組抵押放款會在違約率的大小、平均還款期限等方面顯示出很強的規(guī)律性來。因此，評估一組房產(chǎn)抵押貸款資產(chǎn)在一級市場上實現(xiàn)標(biāo)準(zhǔn)化較輕易，也就易于證券化。

其次，是有利于銀行調(diào)整資產(chǎn)負(fù)債布局。開展房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)的銀行一向存在著資金來源的短期性（吸短）與資本運作長期性（貸長）之間的沖突。而通過出售銀行發(fā)行的住房抵押貸款債權(quán)，恰好能解決這種資產(chǎn)與負(fù)債期限布局不相協(xié)調(diào)的沖突，并同時得到資金舉行短期投資，以提高資產(chǎn)滾動性，降低經(jīng)營風(fēng)險。假設(shè)其業(yè)務(wù)仍集中在住房貸款上，那么按照國際慣例，還可以持續(xù)享受稅收優(yōu)待。因此，針對我國房地產(chǎn)業(yè)的實際處境和金融市場的成熟程度，不妨從以下幾方面著手，加大實施力度：

１．建立、健全房地產(chǎn)金融體系。政府充分利用其中介市場信用調(diào)理功能，成立房地產(chǎn)抵押貸款保險機構(gòu)，降低抵押債權(quán)違約風(fēng)險，穩(wěn)定住房貸款初級市場的資金供應(yīng)，為次級市場進(jìn)展創(chuàng)造有利條件。

２．制定房地產(chǎn)證券化所必備的法律、法規(guī)。除根基性法規(guī)外，還需要制訂一些專業(yè)性法律法規(guī)，如《房地產(chǎn)證券交易法》、《信托法》等。只有通過法律手段，才能保證房地產(chǎn)抵押貸款證券化和與之相關(guān)的房地產(chǎn)金融活動的模范舉行。

３．穩(wěn)健的財政貨幣政策，制止利率因中央宏觀調(diào)控政策的變動而發(fā)生大幅度波動，降低通貨膨脹率，裁減強硬的行政干預(yù)，使利率逐步由市場機制抉擇，為房地產(chǎn)抵押貸款市場的進(jìn)展創(chuàng)造寬松的宏觀政策環(huán)境。

政府除了從政策上對房地產(chǎn)抵押貸款證券化予以指導(dǎo)，并加以模范外，還需要自身的積極介入。依照國際閱歷，房地產(chǎn)抵押貸款證券化和抵押貸款次級市場的活躍密不成分。政府可以通過啟動抵押貸款保險（包括本金保障及按期還款保證），為發(fā)行抵押貸款證券供給信用支持，制訂交易規(guī)矩和基準(zhǔn)價格等手段大幅度降低由信用困難導(dǎo)致的違約風(fēng)險，使主要機構(gòu)的投資人對房地產(chǎn)抵押債權(quán)的投資意愿增加。

操作層面上，建議采取從以下幾方面著手：

１．實現(xiàn)房地產(chǎn)權(quán)益的可分性與證券化。作為房地產(chǎn)物質(zhì)形態(tài)本身，它不成分，但作為資產(chǎn)的權(quán)益布局務(wù)必可以分割、交易與轉(zhuǎn)換，而且這種權(quán)益務(wù)必通過證券的形式表現(xiàn)出來。這樣，房地產(chǎn)價值經(jīng)過證券化的形式轉(zhuǎn)換后，投資者持有的證券實質(zhì)上就是房地產(chǎn)權(quán)益的一片面，證券的交易實質(zhì)上就成了房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)的交換。

２．房地產(chǎn)抵押貸款債券標(biāo)準(zhǔn)化。房地產(chǎn)抵押貸款債券的供應(yīng)機構(gòu)按照利率、期限等對抵押貸款債權(quán)舉行搜集重組，以標(biāo)準(zhǔn)債券形式出售，使得重新包裝過的新產(chǎn)品在出售各單位間性質(zhì)上沒有差異，使投資的風(fēng)險適度降低。

３．拓寬投資渠道。通過大額投資吸引大型機構(gòu)如養(yǎng)老基金、投資基金，為機構(gòu)供給長期相對穩(wěn)定的投資工具；通過小額投資使宏大投資者有才能參與投資，使小型機構(gòu)和普遍居民也獲得投資房地產(chǎn)的機遇，使居民儲蓄藉此可以合理分流。

４．培育房地產(chǎn)證券的機構(gòu)投資者。房地產(chǎn)證券期限雖長但收益相當(dāng)穩(wěn)定，故適合社會共同基金組織及人壽保險公司投資。隨著我國社會保障制度改革的深入，養(yǎng)老基金的社會化運作勢在必行，所以二級市場上的供求雙方其實是相輔相成、各取所需。

５．在實現(xiàn)投資功能的同時，兼顧適當(dāng)?shù)耐稒C性需求。房地產(chǎn)投資從實物形態(tài)轉(zhuǎn)向證券形態(tài)，能夠極大地改善房地產(chǎn)商品難以流通的缺乏之處，為此，就要使房地產(chǎn)證券在確定程度上具備可炒作性，通過機構(gòu)投資者制造市場熱點，藉此得志投資者投資和投機等方面的需求。

從我國證券業(yè)的蓬勃進(jìn)展來看，可得出這樣的結(jié)論，要啟動一個觀念全新、形式全新的金融市場，開發(fā)金融新品種、投資新工具，由市場自發(fā)地采納尚需較長時日，而要促使其健康、快速成長，并日趨模范，那么務(wù)必留神保持政策的連續(xù)性，如此方能實現(xiàn)房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定健康進(jìn)展。通過房地產(chǎn)證券化，將會從需求和供應(yīng)兩方面促進(jìn)商品住宅市場的進(jìn)展，從而為擴大內(nèi)需作出應(yīng)有的付出。同時，我們也理應(yīng)清楚地熟悉到，我國房地產(chǎn)證券化的進(jìn)程中，尚有諸多問題需要解決。從宏觀面講，房地產(chǎn)證券作為一種創(chuàng)新的證券品種，與其相關(guān)的政策法規(guī)還遠(yuǎn)不配套；從微觀面講，房地產(chǎn)證券化作為一