黔西南州房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告

黔西南州房地產(chǎn)市場運(yùn)行報(bào)告

一2017年房地產(chǎn)市場基本情況（一）投資完成情況2017年，全州累計(jì)完成房地產(chǎn)開發(fā)投資84.4億元，較上年有所回落，回落4.5%。其中：興義市完成52.62億元，興仁縣完成8.26億元，貞豐縣完成6.43億元，安龍縣完成2.98億元，普安縣完成4.82億元，晴隆縣完成2.65億元，冊亨縣完成2億元，望謨縣完成4.64億元。與上年同期比較，興仁縣、貞豐縣、普安縣、望謨縣呈上升趨勢，興義市、安龍縣、晴隆縣、冊亨縣呈下降趨勢。（二）開發(fā)建設(shè)及銷售情況1.開發(fā)建設(shè)情況2017年，全州在建房地產(chǎn)項(xiàng)目共計(jì)151個，累計(jì)房屋施工面積1385.76萬平方米，同比增長25.3%；新開工面積412.68萬平方米（其中：商業(yè)面積135.45萬平方米，住宅面積277.23萬平方米），同比增長21.8%；房屋竣工面積119.34萬平方米（其中：商業(yè)面積49.34萬平方米，住宅面積70萬平方米），同比增長102.3%。2.銷售情況2017年，全州共銷售商品房335.65萬平方米，同比增長21.1%，其中，興義市銷售219.23萬平方米，興仁縣銷售36.18萬平方米，安龍縣銷售21.17萬平方米，貞豐縣銷售15.86萬平方米，普安縣銷售18.8萬平方米，晴隆縣銷售4.14萬平方米，冊亨縣銷售8.44萬平方米，望謨縣銷售11.82萬平方米。各縣均呈上升趨勢，興義市上升趨勢明顯（見圖1）。圖12016～2017年各縣（市）商品房銷售完成對比（三）商品房銷售價(jià)格情況由于全州大力實(shí)施山地特色新型城鎮(zhèn)化建設(shè)和棚戶區(qū)改造，城鎮(zhèn)化水平提高，城市基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步配套完善，城市品質(zhì)得到較大的提升，居民對住房的選擇已逐步將區(qū)位、環(huán)境、綠化、采光、物業(yè)管理作為重要選擇因素，在地理位置的選擇上也由市區(qū)轉(zhuǎn)向城郊環(huán)境較好的住宅小區(qū)，在房型選擇上由經(jīng)濟(jì)適用型向舒適、多功能、享受型轉(zhuǎn)變，加快了住房的更新?lián)Q代，有效地刺激了住房消費(fèi)。各地住宅銷售均價(jià)有小幅上漲，處于合理波動范圍，市場總體運(yùn)行良好。全州商品房均價(jià)4365元/平方米，商品住房均價(jià)3329元/平方米。其中：興義市銷售均價(jià)3546元/平方米；興仁縣銷售均價(jià)3015元/平方米；安龍縣銷售均價(jià)2608元/平方米；貞豐縣銷售均價(jià)3039元/平方米；晴隆縣銷售均價(jià)2966元/平方米；普安縣銷售均價(jià)2817元/平方米；冊亨縣銷售均價(jià)2724元/平方米；望謨縣銷售均價(jià)3176元/平方米。興義市、興仁縣、貞豐縣、望謨縣銷售均價(jià)在3000元/平方米以上，安龍縣、普安縣、晴隆縣、冊亨縣銷售均價(jià)在3000元/平方米以下（見圖2）。圖22017年各縣（市）商品住房銷售均價(jià)走勢全州商業(yè)用房銷售均價(jià)10389元/平方米。其中：興義市銷售均價(jià)7846元/平方米；興仁縣銷售均價(jià)6296元/平方米；安龍縣銷售均價(jià)6403元/平方米；貞豐縣銷售均價(jià)7403元/平方米；普安縣銷售均價(jià)9967元/平方米；晴隆縣銷售均價(jià)8315元/平方米；冊亨縣銷售均價(jià)4830元/平方米；望謨縣銷售均價(jià)15789元/平方米（見圖3）。圖32017年各縣（市）商業(yè)用房銷售均價(jià)走勢（四）商品房庫存情況2017年12月底，全州商品房庫存量為480.39萬平方米，平均去化周期為25個月，其中，商品住房為212.25萬平方米，平均去化周期為13個月（見圖4）。安龍縣商品房、商品住房去化周期最短，均為5個月，望謨縣商品房、商品住房去化周期最長，分別為68個和33個月。圖42017年12月底商品房庫存情況（五）促進(jìn)住房消費(fèi)的措施1.出臺政策支持2016年3月31日，黔西南州人民政府出臺了《黔西南州人民政府關(guān)于加快房地產(chǎn)去庫存促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的若干意見》（州府發(fā)〔2016〕5號），從六個大的方面提出了去庫存的措施和辦法，系統(tǒng)構(gòu)筑了全州去庫存的政策框架。一是支持農(nóng)民進(jìn)城購房，促進(jìn)城鎮(zhèn)人口多起來；二是打通庫存轉(zhuǎn)換通道，加快房地產(chǎn)去庫存；三是進(jìn)一步釋放公積金政策，充分發(fā)揮政策效應(yīng)；四是實(shí)施用地計(jì)劃管控，優(yōu)化開發(fā)用地供應(yīng)；五是推進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型升級，刺激消費(fèi)新需求；六是完善工作機(jī)制，共同防控市場風(fēng)險(xiǎn)。2017年，全州繼續(xù)抓好各項(xiàng)政策的貫徹落實(shí)，加強(qiáng)精準(zhǔn)調(diào)度，切實(shí)解決房地產(chǎn)開發(fā)中存在的困難和問題，加大土地供應(yīng)力度，推進(jìn)房地產(chǎn)投資，加快商品房銷售，促進(jìn)房地產(chǎn)去庫存，房地產(chǎn)去化周期迅速縮短，房地產(chǎn)政策的調(diào)控作用得到充分發(fā)揮。2.實(shí)行棚戶區(qū)改造貨幣化安置為積極推進(jìn)棚戶區(qū)改造貨幣化安置，購買存量商品房作為棚戶區(qū)改造拆遷安置房，促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康有序發(fā)展，根據(jù)省政府辦公廳《關(guān)于做好政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)工作的實(shí)施意見》（黔府辦函〔2015〕161號）、《關(guān)于做好棚戶區(qū)貨幣化安置工作的實(shí)施意見》（黔府辦函〔2015〕162號）等文件精神，結(jié)合全州實(shí)際，州政府制定出臺了《黔西南州政府購買棚戶區(qū)改造服務(wù)工作實(shí)施辦法（試行）的通知》（州府辦發(fā)〔2015〕32號），各縣（市、試驗(yàn)區(qū)）實(shí)施棚戶區(qū)改造貨幣化安置率達(dá)到50%以上，商品房庫存量大的地方貨幣化安置率達(dá)到100%。2017年完成上級下達(dá)棚戶區(qū)改造工作目標(biāo)30735戶，完成率100%；保障房基本建成48102戶，完成率121.31%；分配入住22623戶，完成率114.44%；新增發(fā)放低收入住房困難家庭租賃補(bǔ)貼387戶，完成率361.68%。3.探索進(jìn)城落戶農(nóng)民工和個體工商戶建立住房公積金制度農(nóng)民工作為城市的新市民，是購買商品住房的主力軍，為支持和鼓勵農(nóng)民工進(jìn)城購房，擬出臺“黔西南州進(jìn)城購房農(nóng)民工和個體工商戶建立公積金制度的（試行）辦法”。擴(kuò)大公積金覆蓋范圍，讓新市民能夠充分享受公積金貸款購房，降低購房成本，改善住房條件，提高居住水平，共享改革開放成果。（六）二手房交易情況2017年，全州二手房成交35.62萬平方米，成交均價(jià)2321元/平方米，其中，二手住宅成交2286套33.69萬平方米，成交均價(jià)2143元/平方米。二手房市場不活躍，成交量平淡，成交價(jià)格偏低（見圖5）。圖52017年各縣（市）二手房銷售均價(jià)走勢（七）房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源情況2017年，全州房地產(chǎn)開發(fā)資金123.58億元，其中：上年末結(jié)余資金15.21億元，國內(nèi)貸款11.72億元，自籌資金33.55億元，其他資金63.12億元。由于房地產(chǎn)市場回暖向好，原來靠民間融資進(jìn)行建設(shè)，建設(shè)過程中因資金鏈斷裂停工的項(xiàng)目，如興義商城二期項(xiàng)目，引進(jìn)湖北電力集團(tuán)入股的方式，注入資金復(fù)工建設(shè)，目前建設(shè)進(jìn)展順利。二房地產(chǎn)市場運(yùn)行走勢分析及存在的問題（1）宏觀調(diào)控政策對房地產(chǎn)市場發(fā)展影響凸顯。受國家金融、稅收、棚戶區(qū)改造政策的影響，房地產(chǎn)庫存快速下降，特別是商品住房去化周期大幅縮短。由于舊城棚戶區(qū)房屋大量拆遷，剛性需求和改善性需求同步上升，房地產(chǎn)市場總體回暖，房地產(chǎn)市場從買方市場進(jìn)入賣方市場，拉動住房價(jià)格和銷量同時上升。部分縣（市）結(jié)合實(shí)際，正在加快棚改安置房的建設(shè)，避免房地產(chǎn)市場出現(xiàn)供不應(yīng)求的情況，確保房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展。（2）房地產(chǎn)市場逐步完善。中低端、高端樓盤各有所需，市場需求較旺。改善型住房銷售良好，特別是高品質(zhì)樓盤銷售態(tài)勢很好，如飛洋華府、公園里、富康地產(chǎn)等。（3）房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革落實(shí)不到位，住房租賃市場難以建立。受電子商務(wù)的影響，商業(yè)用房銷售不理想，庫存量偏大，商業(yè)用房庫存為236.56萬平方米。對商業(yè)地產(chǎn)去庫存認(rèn)識不夠，宣傳不到位，沒有向健康養(yǎng)老、文化體育等領(lǐng)域轉(zhuǎn)移的傾向。三下一步工作打算黨的十九大報(bào)告提出，“堅(jiān)持房子是用來住的、不是用來炒的定位，加快建立多主體供給、多渠道保障、租購并舉的住房制度，讓全體人民住有所居”。為房地產(chǎn)市場發(fā)展指明了方向。為落實(shí)好黨的十九大報(bào)告精神，促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展，擬采取以下措施。（1）優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。按照市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)與需求結(jié)構(gòu)相適應(yīng)的原則，根據(jù)本地住房分配貨幣化改革進(jìn)程、居民住房狀況和收入水平的變化，完善住房供應(yīng)政策，優(yōu)化住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)。（2）加強(qiáng)規(guī)劃管理。堅(jiān)持高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)，注重住宅小區(qū)的生態(tài)環(huán)境建設(shè)和住宅內(nèi)部功能設(shè)計(jì)，提高住房供應(yīng)質(zhì)量。（3）加強(qiáng)產(chǎn)業(yè)政策引導(dǎo)。把住宅與房地產(chǎn)業(yè)與建筑、建材、冶金、家電、家具等相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展結(jié)合起來，延長產(chǎn)業(yè)鏈，推動產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)優(yōu)化升級和技術(shù)進(jìn)步。（4）嚴(yán)格土地用途管控。督促房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)嚴(yán)格按照政府批準(zhǔn)的土地用途和規(guī)劃條件進(jìn)行開發(fā)建設(shè)，任何單位和部門不得擅自調(diào)整和更改。嚴(yán)禁下放規(guī)劃審批權(quán)限，各類開發(fā)區(qū)的土地，都要納入城市規(guī)劃統(tǒng)一管理。規(guī)劃行政主管部門要提前將近期擬開發(fā)建設(shè)區(qū)塊的規(guī)劃設(shè)計(jì)條件向社會公開，接受社會監(jiān)督。提高房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目規(guī)劃審批效率，實(shí)行限時辦結(jié)制度。對房地產(chǎn)開發(fā)中各種違反城市規(guī)劃的行為以及規(guī)劃審批中的不作為，要嚴(yán)肅查處，并依法追究有關(guān)責(zé)任人的責(zé)任。（5）加強(qiáng)對土地市場的調(diào)控和管理。建立健全房地產(chǎn)開發(fā)用地計(jì)劃供應(yīng)制度，土地行政主管部門要會同有關(guān)部門，根據(jù)土地利用總體規(guī)劃、土地利用年度計(jì)劃、城市規(guī)劃和市場供求狀況，編制年度房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)計(jì)劃，合理確定房地產(chǎn)開發(fā)土地供應(yīng)總量和各類房地產(chǎn)開發(fā)用地的布局和結(jié)構(gòu)。（6）加強(qiáng)房地產(chǎn)市場監(jiān)管。一是加強(qiáng)和改善宏觀調(diào)控，切實(shí)穩(wěn)定住房價(jià)格。綜合采取土地、財(cái)稅、金融等相關(guān)政策措施，利用輿論工具和法律手段，正確引導(dǎo)居民住房消費(fèi)，控制不合理需求。要在繼續(xù)支持城鎮(zhèn)居民改善住房條件的基礎(chǔ)上，加大控制投資性購房需求的力度，嚴(yán)肅查處違規(guī)銷售、惡意哄抬住房價(jià)格等違法行為，有效遏制投機(jī)炒作。二是加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目管理。嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)準(zhǔn)入清出制度，對無開發(fā)實(shí)力、業(yè)績差及存在嚴(yán)重違法違規(guī)行為的開發(fā)企業(yè)，堅(jiān)決取消其開發(fā)資質(zhì)。鼓勵和支持資信好、實(shí)力雄厚、競爭力強(qiáng)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過兼并、收購和重組做大做強(qiáng)。三是嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目資本金