房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競爭力報告

房地產(chǎn)行業(yè)企業(yè)競爭力報告

2007年，在宏觀經(jīng)濟持續(xù)強勁發(fā)展的影響下，我國房地產(chǎn)市場供需兩旺，房價進(jìn)一步攀升。國家出臺一系列調(diào)控措施加大了對房地產(chǎn)市場的調(diào)控，部分城市房地產(chǎn)市場在2007年年末出現(xiàn)銷售量下降的變化。2008年以來，在從緊貨幣政策及其他調(diào)控措施的影響下，房地產(chǎn)企業(yè)融資成本不斷上升，加之不斷上漲的建材成本、土地成本等，使得許多房地產(chǎn)企業(yè)資金短缺嚴(yán)重，捉襟見肘，房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入了深度調(diào)整時期。如何消化上漲的各種成本，成了業(yè)內(nèi)企業(yè)面對的艱難且必須解決的難題。資金實力較強的大企業(yè)或能應(yīng)對此次較為嚴(yán)峻的全面而深入的調(diào)整，而許多資金實力相對較弱的中小企業(yè)紛紛以轉(zhuǎn)讓土地或轉(zhuǎn)讓股權(quán)等各種形式尋求出路。從本質(zhì)上來說，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)必須在發(fā)展方式上實現(xiàn)根本轉(zhuǎn)變，由粗放式的外延擴張方式轉(zhuǎn)變?yōu)榧s化的內(nèi)涵發(fā)展方式，大力培育房地產(chǎn)品牌，不斷提升自己的競爭能力，不斷提高自己防范各種風(fēng)險的能力。一2007年房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展簡況1.土地供應(yīng)不足近兩年土地供不應(yīng)求仍在持續(xù)，造成市場供求總量失衡，形成了供不應(yīng)求的市場預(yù)期。土地供應(yīng)量不足首先表現(xiàn)為土地出讓面積的不足。自2007年5月開始，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)本年土地購置面積扭轉(zhuǎn)了2005年以來的下降勢頭。作為房地產(chǎn)發(fā)展的先行條件，土地購置面積增速的回升有利于增加房地產(chǎn)市場的長期供給量，緩解市場供求緊張的局面。土地供應(yīng)量不足還表現(xiàn)為開發(fā)企業(yè)囤積土地導(dǎo)致出讓土地?zé)o法全部形成當(dāng)期的有效市場供應(yīng)。據(jù)報道，2001年年初至2007年5月份，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)累計購置土地面積21.62億平方米，實際開發(fā)完成的不足購置面積的60%，僅為12.96億平方米。2007年1～8月，土地開發(fā)率為66.6%，相當(dāng)于2006年同期的水平。尤其是上市房地產(chǎn)公司囤積了大量的土地，因為土地儲備量是投資者衡量上市房地產(chǎn)公司投資價值的重要指標(biāo)之一，它們很容易從公開市場上募集大量資金支持大規(guī)模購置并囤積大量土地。2.購房需求強勁但總量供應(yīng)不足2007年前8個月，在房價持續(xù)高攀的背景下，房地產(chǎn)市場的需求大幅反彈，房屋銷售面積達(dá)到40572.8萬平方米，同比增長29.3%，增速較上年同期加快20個百分點，接近同期竣工房屋面積增速的3倍。另一方面，在房價快速上升的過程中，多種需求集中快速膨脹。資金流動性過剩導(dǎo)致投資性需求增長較快，同時，在房價快速上漲的趨勢下，自住購房者提前入市，也造成需求驟增。在市場供求偏緊、增量房市場難以滿足需求的情況下，存量商品房被快速消化，截止到8月末，全國商品房空置面積為1.19億平方米，同比下降2.0%。其中，空置商品住宅6029萬平方米，下降9.3%。3.房價漲幅較大2007年，我國房地產(chǎn)市場總體上價格漲幅較大。70個大中城市房價比上年上漲7.6%，8月份，新建商品住房銷售價格同比上漲9.0%，二手住房銷售價格同比上漲7.9%，部分城市甚至達(dá)到40%～50%的漲幅。非理性的上漲透支了房地產(chǎn)業(yè)的未來效益。面對不斷加強的宏觀調(diào)控，房價增勢未改，5月份到8月份，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別上漲6.4%、7.1%、7.5%和8.2%，其中新建商品住宅銷售價格同比分別上漲6.6%、7.4%、8.1%和9%。4.地價房價“倒掛”嚴(yán)重2007年，在各地的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)了大量地價房價“倒掛”，即招拍掛等公開出讓土地的樓面地價接近或高于同地段在售新建房屋的價格。由于土地成本的大幅度增加，必然使得未來房價大幅提高，使市場形成了房價繼續(xù)大幅上漲的預(yù)期；同時也推高了周邊在售樓盤的銷售價格，形成了地價和房價相互推高的惡性循環(huán)。地價房價“倒掛”的狀況已經(jīng)造成很多地方開發(fā)企業(yè)通過推遲開盤時間，放緩銷售速度等方式捂盤惜售。5.年末部分城市住房市場趨冷從11月份開始，在多項調(diào)控政策的作用下，尤其是對第二套住房貸款調(diào)控細(xì)則出臺以后，深圳、廣州、上海、北京等大城市住房市場出現(xiàn)了較大變化，主要表現(xiàn)為新建商品住房和二手住房成交量同比下降20%～30%；部分房地產(chǎn)中介機構(gòu)經(jīng)營困難，開始縮小經(jīng)營規(guī)模；開發(fā)商開始使用多種促銷手段；購房者持幣觀望。12月份，70個大中城市新建商品住房銷售價格同比上漲11.4%，漲幅比上月低0.8個百分點，環(huán)比漲幅比上月低0.7個百分點，漲勢比11月份稍有回落。6.房企融資渠道多元化面對國內(nèi)緊縮性的金融調(diào)控政策，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)努力拓寬融資渠道，自2006年下半年開始，房地產(chǎn)開發(fā)投資資金來源中利用外資比例明顯加大。2006年，利用外資同比增長53%，增速較2005年加快42.6個百分點。2007年以來，國內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)利用外資的增速一直保持在60%以上。1～8月，利用外資總額371.08億元，同比增長65.9%，相當(dāng)于銀行貸款增速的兩倍。7.住房保障力度不斷加大2007年8月，國務(wù)院頒發(fā)《關(guān)于解決城市低收入家庭住房困難的若干意見》的文件，要求各地建立和完善住房保障制度，重點解決關(guān)系普通百姓切身利益的住房問題，并召開全國住房工作會議，要求相關(guān)職能部門和各地政府層層貫徹落實。財政、國土資源、銀行等各部門的具體支持政策陸續(xù)出臺，各地政府正在加快保障制度建立，加快廉租房、經(jīng)濟適用房等保障性住房的建設(shè)。年末，中央政府再一次督促、檢查政策的落實，對于逐步解決低收入家庭住房難的問題，穩(wěn)定房地產(chǎn)市場起到積極作用。整體看，2007年房地產(chǎn)市場受宏觀經(jīng)濟持續(xù)走強的影響，表現(xiàn)出投資增速加快，房價較大幅度上漲的走勢。在完善和建立住房保障制度、進(jìn)一步抑制非合理住房需求等新的調(diào)控措施作用下，年底住房市場出現(xiàn)降溫的跡象。二2008年上半年前后房地產(chǎn)行業(yè)運營狀況1.房地產(chǎn)投資增速平穩(wěn)2008年1～7月，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資15884億元，同比增長30.9%，其中，住宅投資11486億元，同比增長33.7%；辦公樓投資534億元，同比增長0.7%；商業(yè)營業(yè)用房投資1603億元，同比增長19.2%；其他投資2260億元，同比增長35.7%。分地區(qū)來看，東部地區(qū)投資增幅有所放慢，同比增長25.1%，增幅同比提高0.6個百分點；中部地區(qū)投資增幅明顯加快，同比增長44.9%，增幅同比提高8.4個百分點；西部地區(qū)投資增幅開始回落，同比增長36.6%，增幅同比下降1.3個百分點。2.房地產(chǎn)開發(fā)速度放緩2008年1～7月，全國房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積21974萬平方米，同比增長5.2%，增幅同比下降6.7個百分點；隨著行業(yè)景氣度的回落，房地產(chǎn)企業(yè)拓展土地儲備的速度正在放緩；同時，為防范房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)“囤積”土地、縮短土地開發(fā)周期而出臺的一系列土地政策開始顯效，完成土地開發(fā)面積14767萬平方米，同比增長4.2%，增幅同比提高4.4個百分點。房屋施工面積222897萬平方米，同比增長22.5%，增幅同比提高6個百分點，其中，新開工面積60510萬平方米，同比增長15.1%，增幅同比下降1.1個百分點。房地產(chǎn)開發(fā)購置土地面積、完成土地開發(fā)面積和新開工面積呈回落之勢，7月份土地購置面積、土地開發(fā)面積和新開工面積分別比上月下降27.7%、35.7%和35.7%。對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，現(xiàn)在最關(guān)心的問題不再是土地儲備規(guī)模的大小，而是如何消化土地、平衡土地儲備和開發(fā)資金的問題。3.房價漲幅高位調(diào)整繼多個月份出現(xiàn)漲幅回落之后，2008年5月份，全國70個大中城市新房和二手房價格的環(huán)比漲幅又分別回落0.6和1.5個百分點。2008年1～6月，全國平均房價只上漲了1.1個百分點，遠(yuǎn)低于之前的水平。房地產(chǎn)銷售價格分類指數(shù)從2007年12月起開始出現(xiàn)明顯的下降趨勢，2008年上半年，深圳、重慶、杭州、大連、廣州、沈陽等6個城市的房價出現(xiàn)下跌，其中深圳下跌幅度最大，下跌了8.6%。前5個月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比分別增長11.3%、10.9%、10.7%、10.1%和9.2%，呈逐月回落態(tài)勢。6月份當(dāng)月，全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲8.2%，漲幅比5月低1個百分點，環(huán)比價格與上月持平。2008年6月份新建住房銷售價格同比上漲9.2%，漲幅比5月低1個百分點；環(huán)比上漲0.1%，漲幅比5月低0.1個百分點。經(jīng)濟適用房銷售價格同比上漲3.2%，環(huán)比上漲0.1%。普通商品住房和高檔商品住房銷售價格同比分別上漲9.7%和11.1%，環(huán)比分別上漲0.1%和0.2%等。新建非住宅銷售價格同比上漲5.6%，漲幅比5月低0.9個百分點；環(huán)比上漲0.1%，漲幅與5月持平。二手住房銷售價格同比上漲7.5%，漲幅比5月低1.3個百分點；環(huán)比價格下降0.2%。6月份新建住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市包括：烏魯木齊20.2%、?？?8.1%、寧波14.7%、北京14.3%和杭州13.3%；環(huán)比漲幅超過1%的城市有7個，其中，漲幅較大的主要城市包括：蘭州2.6%、濟寧1.5%、濟南1.4%、溫州和岳陽均上漲1.2%等。環(huán)比價格下降的城市有14個，其中，降幅較大的主要城市包括：南充-1.0%、南昌-0.9%、成都-0.7%和無錫-0.4%等。90平方米及以下新建住房銷售價格環(huán)比漲幅超過1%的城市有8個，其中，漲幅較大的主要城市包括：蘭州3.3%、桂林2.0%、溫州1.4%和金華1.2%等。環(huán)比價格下降的城市有13個，其中，降幅較大的主要城市包括：無錫-3.3%、大理-1.9%、南充-1.7%、武漢-1.4%和深圳-1.3%等。二手住房銷售價格同比漲幅較大的主要城市包括：烏魯木齊16.3%、銀川14.3%、蘭州13.7%、長春13.1%和太原12.3%等；環(huán)比漲幅較大的主要城市包括：三亞2.9%、煙臺1.9%、岳陽1.3%、遵義1.3%和濟南1.2%等。4.商品房銷售低迷2008年1～7月，全國商品住房竣工面積16533萬平方米，同比增長12.4%，增幅同比提高9個百分點；銷售面積27743萬平方米，同比下降10.8%，增幅同比下降37.2個百分點，其中，現(xiàn)房銷售面積同比下降17.8%，增幅同比下降27.6個百分點；期房銷售面積同比下降8.2%，增幅同比下降42個百分點。從各月數(shù)據(jù)來看，自2008年2月開始，銷售面積數(shù)據(jù)一直處于下降狀態(tài)，成交量同比還有可能繼續(xù)下滑，因為2007年7月以后是房產(chǎn)銷售的高峰期，而2008年已不可能達(dá)到上年的高度。從全國主要城市來看，深圳、上海、北京均出現(xiàn)成交量下滑趨勢。2008年1～7月住宅銷售面積與銷售額同比增速北京為-51%、-38%，上海為-33%、-22%，深圳為-60%、-60%，廣州為-28%、-17%，天津為-22%、-8%，成都為-31%、-12%，杭州為-19%、-4%，武漢為-20%、-6%，重慶為-9%、-4%，交易量均不同程度地萎縮。5.商品房空置小幅回升受市場銷量持續(xù)下降影響，全國商品房空置面積出現(xiàn)小幅回升態(tài)勢。截止到6月末，全國商品房空置面積為1.27億平方米（見表10-1），同比增長2.2%，比1～5月份提高2.1個百分點。其中，空置商品住宅6425萬平方米，同比下降2.1%；空置辦公樓810萬平方米，同比增長6.8%；空置商業(yè)營業(yè)用房3934萬平方米，同比增長3.4%。表10-12005～2008年6月末全國商品房空置面積單位：萬平方米年份商品房空置面積商品住宅200514285.18319.0200612355.06723.0200713000.06756.02008（截至6月份）12700.06425.0數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。|Excel下載表10-12005～2008年6月末全國商品房空置面積三房地產(chǎn)行業(yè)上市公司競爭力分析1.房地產(chǎn)板塊上市公司基礎(chǔ)競爭力監(jiān)測結(jié)果2008年監(jiān)測的主板上市公司房地產(chǎn)板塊共有72家企業(yè)；監(jiān)測的中小板上市公司共有203家，其中房地產(chǎn)板塊共有3家企業(yè)；監(jiān)測的港股上市公司共有235家，其中房地產(chǎn)板塊共有5家企業(yè)。主板上市公司房地產(chǎn)板塊基礎(chǔ)競爭力前11強的基礎(chǔ)競爭力得分區(qū)間為0.70～0.40分，排名第1位的萬科企業(yè)股份有限公司得分是0.70分，第11位的北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司得分是0.40分，如表10-2所示。表10-2房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力前11強企業(yè)企業(yè)名稱（股票簡稱）房地產(chǎn)板塊內(nèi)競爭力排名房地產(chǎn)板塊內(nèi)競爭力得分基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力萬科A1139140.700.61-0.020.11云南城投252710.53-0.040.130.44保利地產(chǎn)324890.520.41-0.040.14首開股份444340.500.36-0.030.17棲霞建設(shè)592200.490.250.190.06泛海建設(shè)6824130.450.310.020.12京能置業(yè)7224120.440.140.180.13蘇寧環(huán)球8242730.440.130.010.30萬通地產(chǎn)9155220.430.210.170.05金地集團(tuán)10345250.410.39-0.030.04華業(yè)地產(chǎn)11392920.400.060.000.33數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競爭力研究中心。|Excel下載表10-2房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力前11強企業(yè)表10-3是房地產(chǎn)板塊的第二方陣，基礎(chǔ)競爭力得分區(qū)間為0.39～0.20分，共計16家企業(yè)。華發(fā)股份得分0.39分，位列第12名，中江地產(chǎn)得分0.20分，位列第27名。表10-3房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力第12～27強企業(yè)企業(yè)名稱（股票簡稱）房地產(chǎn)板塊內(nèi)競爭力排名房地產(chǎn)板塊內(nèi)競爭力得分基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力華發(fā)股份121410160.390.210.090.09金融街13716310.370.310.040.02國興地產(chǎn)1449170.37-0.010.230.15上實發(fā)展15193350.360.170.180.01浙江廣廈16134280.340.22-0.030.15陸家嘴17119530.280.240.10-0.05天房發(fā)展181814210.280.180.050.06萊茵置業(yè)193613100.270.080.050.13中華企業(yè)201020400.260.240.03-0.01招商地產(chǎn)21555390.260.32-0.06-0.01北辰實業(yè)22660360.240.31-0.070.00萬業(yè)企業(yè)232917170.240.120.040.08美都控股24274660.240.12-0.040.15東華實業(yè)253215180.230.100.050.08名流置業(yè)262021260.210.140.030.04中江地產(chǎn)273819150.200.070.030.10數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競爭力研究中心。|Excel下載表10-3房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力第12～27強企業(yè)表10-4是房地產(chǎn)板塊的第三方陣，基礎(chǔ)競爭力得分區(qū)間為0.18～0.01分，共計21家企業(yè)。蘇州高新得分0.18分，位列第28名，新黃浦得分0.01分，位列第48名。表10-5是房地產(chǎn)板塊的第四方陣，基礎(chǔ)競爭力得分區(qū)間為-0.04～-1.30分，共計24家企業(yè)。香江控股得分-0.04分，位列第49名，ST中福得分-1.30分，位列第72名。表10-4房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力第28～48強企業(yè)企業(yè)名稱（股票簡稱）房地產(chǎn)板塊內(nèi)競爭力排名房地產(chǎn)板塊內(nèi)競爭力得分基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力蘇州高新281240420.180.23-0.02-0.03海泰發(fā)展293711380.160.080.080.00億城股份301633510.150.20-0.01-0.05銀基發(fā)展313412460.140.100.08-0.04深振業(yè)A323026410.120.120.02-0.01廣匯股份331741520.120.20-0.03-0.05外高橋34416550.120.060.13-0.07中糧地產(chǎn)353152240.110.11-0.050.05陽光股份362136440.100.14-0.01-0.03深長城372857280.090.12-0.060.04綿世股份384718230.090.010.030.05浦東金橋393525490.080.100.02-0.04渝開發(fā)404637190.080.02-0.010.07世茂股份412623570.070.130.03-0.08南京高科422344480.060.13-0.03-0.04天?；?35022270.06-0.010.030.04金豐投資442547470.060.13-0.04-0.04空港股份454535340.040.04-0.010.02大龍地產(chǎn)46536350.02-0.05-0.080.15天地源473351430.020.10-0.05-0.03新黃浦484428500.010.050.01-0.04數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競爭力研究中心。|Excel下載表10-4房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力第28～48強企業(yè)表10-5房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力第49～72強企業(yè)企業(yè)名稱（股票簡稱）房地產(chǎn)板塊內(nèi)競爭力排名房地產(chǎn)板塊內(nèi)競爭力得分基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力香江控股49403459-0.040.06-0.01-0.09宜華地產(chǎn)50563229-0.04-0.070.000.03光華控股51635011-0.10-0.19-0.040.13珠江實業(yè)52545337-0.11-0.06-0.050.00粵宏遠(yuǎn)A53516145-0.12-0.01-0.07-0.03綠景地產(chǎn)54553154-0.12-0.060.00-0.07渤海物流55486858-0.180.00-0.09-0.09臥龍地產(chǎn)56433069-0.190.060.00-0.25天業(yè)股份57573860-0.23-0.08-0.02-0.12深深房A58426267-0.230.06-0.07-0.22多倫股份59614956-0.29-0.17-0.04-0.08上海新梅60585663-0.34-0.14-0.06-0.15聯(lián)美控股61606661-0.37-0.16-0.08-0.13東方銀星62646733-0.39-0.31-0.090.02長春經(jīng)開63596965-0.42-0.16-0.09-0.17沙河股份64626464-0.43-0.18-0.08-0.16運盛實業(yè)65656568-0.64-0.33-0.08-0.23ST興業(yè)6671832-0.66-0.800.130.02珠江控股67695930-0.67-0.63-0.070.02ST中房68687062-0.79-0.56-0.10-0.13ST達(dá)聲69667166-0.92-0.46-0.27-0.19*ST高新70677271-1.26-0.46-0.36-0.43海鳥發(fā)展71705472-1.30-0.74-0.06-0.50ST中福72725870-1.30-0.81-0.07-0.42數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競爭力研究中心。|Excel下載表10-5房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力第49～72強企業(yè)表10-6是中小板市場房地產(chǎn)企業(yè)的基礎(chǔ)競爭力綜合排名。與主板相比，中小板企業(yè)普遍具有規(guī)模較小的特點。廣宇集團(tuán)股份有限公司、榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司、宏潤建設(shè)集團(tuán)股份有限公司基礎(chǔ)競爭力綜合排名分別為第16位、第23位、第24位。表10-6中小板房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力企業(yè)全稱基礎(chǔ)競爭力排名規(guī)模競爭力排名效率競爭力排名增長競爭力排名廣宇集團(tuán)股份有限公司16291836榮盛房地產(chǎn)發(fā)展股份有限公司23132662宏潤建設(shè)集團(tuán)股份有限公司241514113數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競爭力研究中心。|Excel下載表10-6中小板房地產(chǎn)上市公司基礎(chǔ)競爭力表10-7是2008年港股市場房地產(chǎn)企業(yè)競爭力情況。在監(jiān)測的235家企業(yè)中，廣州富力地產(chǎn)股份有限公司、遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司、首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司、方興地產(chǎn)（中國）有限公司、五礦建設(shè)有限公司基礎(chǔ)競爭力排名分別是第28位、第53位、第88位、第148位、第166位。表10-72008年港股市場競爭力排名及得分企業(yè)全稱港股市場競爭力排名港股市場競爭力得分基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力廣州富力地產(chǎn)股份有限公司280.49200.23720.08790.1668遠(yuǎn)洋地產(chǎn)控股有限公司530.32950.1466（0.0149）0.1979首創(chuàng)置業(yè)股份有限公司880.19040.09380.03370.0629方興地產(chǎn)（中國）有限公司148（0.0493）（0.0050）0.0426（0.0869）五礦建設(shè)有限公司166（0.1286）（0.1863）（0.0267）0.0843數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競爭力研究中心。|Excel下載表10-72008年港股市場競爭力排名及得分在2008年其他海外市場競爭力的監(jiān)測企業(yè)中，屬于房地產(chǎn)行業(yè)的只有在美國紐約證交所上市的鑫苑置業(yè)有限公司。在90家監(jiān)測的企業(yè)中，鑫苑置業(yè)以0.0217分的基礎(chǔ)競爭力得分排名第40位，見表10-8。表10-82008年其他海外市場競爭力排名及得分排名企業(yè)全稱基礎(chǔ)競爭力規(guī)模競爭力效率競爭力增長競爭力40鑫苑置業(yè)有限公司0.02170.03370.0463（0.0584）數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競爭力研究中心。|Excel下載表10-82008年其他海外市場競爭力排名及得分2.房地產(chǎn)板塊上市公司綜合競爭力監(jiān)測結(jié)果2008年監(jiān)測的A股上市公司共有1286家，加入股價區(qū)間振幅以后，房地產(chǎn)行業(yè)綜合競爭力進(jìn)入前400名的共有18家，占4.5%。在基礎(chǔ)競爭力排名前11強的企業(yè)都在其中，大部分企業(yè)的位次和基礎(chǔ)競爭力基本對應(yīng)，少數(shù)企業(yè)有所變化。深圳中航地產(chǎn)股份有限公司、蘇寧環(huán)球股份有限公司、珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司等3家公司的綜合排名有所上升，天房發(fā)展綜合競爭力已跌出前400名以外，而基礎(chǔ)競爭力天房發(fā)展位于第18名，另外，金地集團(tuán)、浙江廣廈相對于基礎(chǔ)競爭力的位次而言有所下降，如表10-9所示。表10-9A股市場前400名中房地產(chǎn)上市公司綜合競爭力監(jiān)測結(jié)果企業(yè)全稱綜合競爭力排名綜合競爭力得分基礎(chǔ)競爭力得分股價區(qū)間振幅得分萬科企業(yè)股份有限公司710.55370.70470.2015云南城投置業(yè)股份有限公司1580.41790.52570.1663深圳中航地產(chǎn)股份有限公司1830.39340.56200.0000保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司2200.36210.51730.0000北京首都開發(fā)股份有限公司2400.34900.49850.0000南京棲霞建設(shè)股份有限公司2470.34400.49140.0000蘇寧環(huán)球股份有限公司2580.33360.44100.0833泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司2860.31250.44650.0000京能置業(yè)股份有限公司2900.31030.44330.0000珠海華發(fā)實業(yè)股份有限公司2940.30880.38590.1290北京萬通地產(chǎn)股份有限公司3010.30350.43350.0000北京華業(yè)地產(chǎn)股份有限公司3090.29620.39530.0651金融街控股股份有限公司3150.29190.37180.1055金地（集團(tuán)）股份有限公司3280.28430.40610.0000國興融達(dá)地產(chǎn)股份有限公司3650.25850.36930.0000上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司3720.25340.36200.0000上海陸家嘴金融貿(mào)易區(qū)開發(fā)股份有限公司3810.24810.28310.1665浙江廣廈股份有限公司3980.23670.33820.0000數(shù)據(jù)來源：中國社會科學(xué)院產(chǎn)業(yè)與企業(yè)競爭力研究中心。|Excel下載表10-9A股市場前400名中房地產(chǎn)上市公司綜合競爭力監(jiān)測結(jié)果四綜合成本上漲條件下的房地產(chǎn)行業(yè)1.融資成本2008年以來全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)到位資金總量雖然仍以較大規(guī)模增長，但具體數(shù)量和環(huán)比增幅逐步放緩。據(jù)統(tǒng)計，上半年全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)實現(xiàn)到位資金19173億元，同比增長22.8%，增幅比1～5月回落1.5個百分點，比上年同期回落5個百分點。其中，國內(nèi)貸款4058.8億元，同比增長17.5%，增幅比1～5月回落4個百分點，比上年同期回落8.4個百分點，緊縮銀根已經(jīng)開始初見成效。企業(yè)自籌資金7464.8億元，同比增長40.8%，增幅比1～5月提高4.1個百分點，比上年同期提高12.4個百分點；其他資金7304億元，同比增長11%，增幅比1～5月回落5.4個百分點，比上年同期回落15.9個百分點。在其他資金中，定金及預(yù)收款4508億元，同比增長14.4%，增幅比1～5月回落5.7個百分點，比上年同期回落3.2個百分點；個人按揭貸款1734億元，同比增長1.9%，增幅比1～5月回落6個百分點，比上年同期回落54.7個百分點，如表10-10所示。隨著貨幣政策的進(jìn)一步從緊以及其他一系列宏觀調(diào)控手段的不斷深入，房地產(chǎn)行業(yè)資金鏈將面臨斷裂的嚴(yán)峻考驗，資金取代土地成為制約住房供應(yīng)能力的主要瓶頸，并成為推動行業(yè)整合的關(guān)鍵性因素。表10-102008年1～6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成及同比增長單位：億元，%類別資金來源國內(nèi)貸款利用外資外商直接投資自籌資金自有資金其他資金來源定金及預(yù)收款2008年1～2月5653.11536.446.036.81944.41171.82126.31243.11～3月9225.62356.3105.584.03350.61941.33413.11997.31～4月12022.52896.1148.4112.34440.62530.74537.52732.41～5月15099.13423.1246.1194.25630.23176.55799.73548.01～6月19173.34058.8345.7286.97464.84165.97304.04508.2同比增長幅度2008年1～2月31.936.9-41.2-27.528.333.335.435.01-3月29.533.8-19.6-18.134.336.024.626.01～4月25.924.7-6.4-10.635.035.619.923.21～5月24.321.510.86.536.735.416.420.11～6月22.817.522.524.340.839.911.014.4數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局。|Excel下載表10-102008年1～6月全國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金來源構(gòu)成及同比增長為抑制通貨膨脹和防止經(jīng)濟過快增長，央行貨幣政策繼續(xù)“從緊”的基調(diào)在2008年上半年沒有發(fā)生改變：“提高第二套房貸首付及利率”的政策基調(diào)沒有松動，但在執(zhí)行過程中也出現(xiàn)了部分銀行包括外資銀行和房貸新政打擦邊球的現(xiàn)象；為了繼續(xù)落實從緊的貨幣政策要求，加強銀行體系流動性管理，央行不斷提高存款準(zhǔn)備金率，這將進(jìn)一步縮小房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模，進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場供求關(guān)系，如表10-11所示；5月份以來，證監(jiān)會密集放行了部分房企的再融資計劃，保利地產(chǎn)、新湖中寶、萬科、北辰實業(yè)等公司發(fā)行公司債的申請相繼獲得證監(jiān)會的審批。表10-112008年以來存款準(zhǔn)備金率調(diào)整情況調(diào)整時間調(diào)整情況1月25日從14.5%調(diào)至15.0%3月25日從15.0%調(diào)至15.5%4月25日從15.5%調(diào)至16.0%5月20日從16.0%調(diào)至16.5%6月15日從16.5%調(diào)至17.0%6月25日從17.0%調(diào)至17.5%數(shù)據(jù)來源：中國人民銀行。|Excel下載表10-112008年以來存款準(zhǔn)備金率調(diào)整情況支持房地產(chǎn)企業(yè)融資的三大渠道即銀行貸款、預(yù)售款、企業(yè)自籌占到企業(yè)資金來源的70%以上。然而在銀根緊縮的情況下，許多房地產(chǎn)企業(yè)度日如年。有學(xué)者估計，2008年全國房地產(chǎn)開發(fā)需要投入的資金將達(dá)到3.2萬億元。而2008年受到信貸緊縮影響，預(yù)計新增商業(yè)性房地產(chǎn)貸款將在上年1.13萬億元的基礎(chǔ)上進(jìn)一步縮減，預(yù)計全年增幅將控制在9000億元以內(nèi)。據(jù)此估計，2008年中國整個房地產(chǎn)行業(yè)資金缺口至少達(dá)到1萬億元。多次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率后，最明顯的表現(xiàn)就是房地產(chǎn)行業(yè)的貸款規(guī)模進(jìn)一步緊縮，而且將遏制房地產(chǎn)市場需求。我國每年約有30%左右的中小地產(chǎn)企業(yè)倒閉，其中有超過60%是由于融資問題得不到解決而導(dǎo)致的。2008年以來，受股市低迷、信貸從緊等影響，部分中小房地產(chǎn)企業(yè)面臨資金鏈的斷裂。融資難再次成為企業(yè)關(guān)注的焦點。以往只要項目主體已經(jīng)開工開發(fā)商就可以順利從銀行獲得貸款，但目前即使項目已經(jīng)封頂也較難從銀行獲得貸款，為了獲取資金，開發(fā)商只能選擇銀行以外的市場渠道融資，這大大提高開發(fā)商獲取資金的成本。以往開發(fā)商的資金成本一般在8%左右，但目前已經(jīng)提高到了12%～16%，有的開發(fā)商甚至高達(dá)20%。2008年上半年，房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控力度進(jìn)一步加大，開發(fā)商現(xiàn)金流緊張甚至為負(fù)的局面屢屢出現(xiàn)，現(xiàn)金流緊張成為目前行業(yè)面臨的共同問題。從披露中報的幾家房地產(chǎn)公司來看，上半年的經(jīng)營業(yè)績整體尚可。其中，渝開發(fā)實現(xiàn)凈利潤7930萬元，同比增長58%；每股收益0.14元，同比增長22%。保利地產(chǎn)實現(xiàn)凈利潤10.34億元，同比增長272%；每股收益0.42元，同比增長223%。當(dāng)然，也有房地產(chǎn)公司業(yè)績下滑，萊茵置業(yè)實現(xiàn)凈利潤4068萬元，同比下降24.55%；每股收益0.11元，同比減少超過50%。但與整體業(yè)績攀升相對比，這幾家房地產(chǎn)企業(yè)的流動性卻明顯收緊。根據(jù)中報，2008年上半年，保利地產(chǎn)每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為-2.63元，上年同期則為-0.50元，同比上升達(dá)426%。萊茵置業(yè)每股經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為0.001元，也明確傳遞出手頭缺少活錢的跡象。為了增加土地儲備、保證中長期業(yè)務(wù)的順利開展，這些房地產(chǎn)企業(yè)不得不多渠道籌集資金。萊茵置業(yè)向大股東及其子公司借用了7744萬元，保利地產(chǎn)則在2008年7月份向社會公開發(fā)行公司債43億元。2.土地成本樓市濃郁的觀望氣氛使得開發(fā)商的資金鏈越繃越緊，不少較大開發(fā)商在售或在建項目逐步增加，但儲備土地數(shù)量卻呈現(xiàn)明顯減少趨勢。萬科6月份在建和在售項目數(shù)量分別環(huán)比上升26.32%和17.39%，土地儲備數(shù)量則下降了5.66%。2008年房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)的成本有所上升。受土地宏觀調(diào)控等相關(guān)政策的影響，住宅用地招拍掛制度更加嚴(yán)格，加之在目前獲得土地渠道單一、土地供應(yīng)量少的客觀情況下，地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)之間在土地交易中的競爭會更加激烈，土地交易價格將進(jìn)一步上漲，使得企業(yè)通過公開招拍掛方式拿地的成本越來越高，尤其是對于外埠房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)更是如此。土地價格的上漲推動了房地產(chǎn)行業(yè)整體成本大幅度上升，這在全國是普遍現(xiàn)象。如從2003年以來，長沙的土地價格至少上漲了5倍。2008年上半年，我國頒布了一系列有關(guān)的土地政策，見表10-12。按照《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》的規(guī)定，2007年年底各地購置未開發(fā)的1.3億平方米左右的土地以及2008年新購置未開發(fā)的土地，有相當(dāng)一部分將按照政策規(guī)定繳納土地閑置費和增值地價，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將因此相應(yīng)增加土地持有成本。這些政策的實施有助于穩(wěn)定土地市場，并將從源頭上對房地產(chǎn)行業(yè)的平穩(wěn)運行發(fā)揮積極的促進(jìn)作用。政府通過控制土地供給的數(shù)量、供給結(jié)構(gòu)、供給方式、供給主體等多個方面影響經(jīng)濟運行，在調(diào)控時可以運用經(jīng)濟、法律和行政等多種手段，這可以使政府能有更多的選擇、更有效地實現(xiàn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)。受信貸緊縮政策的影響，自2007年年底開始，土地交易市場開始遭遇寒潮，不少開發(fā)商開始正視大量拿地的風(fēng)險，全國出現(xiàn)了數(shù)十宗土地流拍現(xiàn)象。但是，目前我國土地資源掌握在地方政府手里，這導(dǎo)致土地供應(yīng)不能及時與市場需求相適應(yīng)。地方政府壟斷土地供給，就會出現(xiàn)房產(chǎn)價格越高、開發(fā)利潤越大、開發(fā)商競拍土地?zé)崆樵礁撸胤秸@得的直接經(jīng)濟利益就越大的問題。表10-122008年上半年我國頒布的主要土地政策內(nèi)容頒布時間頒布單位及政策名稱主要內(nèi)容1月7日國務(wù)院辦公廳下發(fā)《國務(wù)院關(guān)于促進(jìn)節(jié)約集約用地的通知》明確土地閑置滿2年、依法應(yīng)當(dāng)無償收回；土地閑置滿1年不滿2年的，按出讓或劃撥土地價款的20%征收土地閑置費；對閑置土地特別是閑置房地產(chǎn)用地要征繳增值地價；要求各省級政府在2008年6月底前將閑置土地清理處置情況向國務(wù)院做出專題報告2月7日國務(wù)院第518號令正式公布和施行《土地調(diào)查條例》調(diào)查包括：土地利用現(xiàn)狀及變化情況，包括地類、位置、面積、分布等狀況；土地權(quán)屬及變化情況，包括土地的所有權(quán)和使用權(quán)狀況；土地條件，包括土地的自然條件、社會經(jīng)濟條件等狀況2月14日國家稅務(wù)總局、財政部、國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加強土地稅收管理工作的通知》要求各級國土資源部門加快土地登記進(jìn)度，擴大登記覆蓋面，推進(jìn)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和變更登記工作；各級財稅部門要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，合理確定清查范圍，將城鄉(xiāng)結(jié)合部、占地面積大和用地情況不清楚的單位列為重點；對新納入城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的占地情況進(jìn)行全面清查4月9日國土資源部《關(guān)于貫徹實施〈土地登記辦法〉進(jìn)一步加強土地登記工作的通知》嚴(yán)格依法依規(guī)進(jìn)行土地登記，杜絕違規(guī)登記，嚴(yán)禁通過土地登記將違法用地合法化，維護(hù)土地登記的嚴(yán)肅性和權(quán)威性4月13日國土資源部《關(guān)于進(jìn)一步加強城市地價動態(tài)監(jiān)測工作的通知》自2008年起將按照“重點區(qū)域、重點監(jiān)測”的原則，國家級城市地價動態(tài)監(jiān)測系統(tǒng)覆蓋范圍將從50個重點城市擴大至105個城市。新增城市自2008年第二季度起，要按時將監(jiān)測成果報國土資源部。同時，繼續(xù)擴大省級試點范圍，鼓勵有條件的?。▍^(qū)、市）按照統(tǒng)一的工作要求和技術(shù)規(guī)范，開展行政區(qū)域全覆蓋的地價動態(tài)監(jiān)測工作4月23日財政部和國土資源部聯(lián)合印發(fā)《新增建設(shè)用地土地有償使用費資金管理辦法》明確了中央和地方財政、國土資源管理部門在土地有償使用費管理上的共同責(zé)任；財政部、國土資源部負(fù)責(zé)制定土地有償使用費管理的規(guī)章、制度；分配并下達(dá)土地有償使用費支出預(yù)算；對土地有償使用費分配、使用情況進(jìn)行監(jiān)督檢查。地方財政、國土資源管理部門負(fù)責(zé)土地有償使用費使用的具體管理和監(jiān)督檢查5月29日中紀(jì)委、監(jiān)察部、人力資源和社會保障部、國土資源部《違反土地管理規(guī)定行為處分辦法》規(guī)定了四種情形要追究地方政府主要領(lǐng)導(dǎo)人員責(zé)任：土地管理秩序混亂，致使一年內(nèi)本行政區(qū)域違法占用耕地面積占新增建設(shè)用地占用耕地總面積的比例達(dá)到15%以上或者雖然未達(dá)到15%，但造成惡劣影響或者其他嚴(yán)重后果的；發(fā)生土地違法案件造成嚴(yán)重后果的；對違反土地管理規(guī)定行為不制止、不組織查處的；對違反土地管理規(guī)定行為隱瞞不報、壓案不查的。同時，《處分辦法》對土地違法案件移送作了詳細(xì)、徹底的規(guī)定，今后凡國土部門移送案件必須要有充足的證據(jù)，而凡移交后的案件，國土部門有權(quán)詢問案件查處的進(jìn)展數(shù)據(jù)來源：根據(jù)有關(guān)部門公布材料整理。|Excel下載表10-122008年上半年我國頒布的主要土地政策內(nèi)容從2008年7月開始，《國有建設(shè)用地使用權(quán)出讓合同》示范文本正式執(zhí)行。其中明確規(guī)定，土地出讓合同要明確填寫建設(shè)項目的開工時間、竣工時間，屬于商品住宅項目的，原則上開發(fā)時間最長不得超過3年。若受讓人未能按照合同約定日期開竣工建設(shè)的，須按一定比例支付違約金。對于土地閑置，1月7日的規(guī)定是收取20%的土地閑置費，而示范文本中對于開發(fā)周期作出3年的規(guī)定，會增加市場供給，加速銷售資金的回籠。3.建材成本近年來，我國建材價格一直處于高位運行，建筑用鋼材價格居高不下，其他建材如水泥和玻璃，價格也處于總體上漲的運行態(tài)勢。2003年以來，鋼筋水泥等原材料價格上漲2倍以上，相關(guān)設(shè)備價格都有所上漲。2008年主要建材產(chǎn)品生產(chǎn)增速減緩，鋼材、水泥、玻璃價格保持漲勢。以往一個磚混結(jié)構(gòu)項目施工成本大概在每平方米550元至600元之間，但現(xiàn)在施工成本則提高到了每平方米750元至800元，每平方米上漲了將近200元。2008年上半年，全國粗鋼產(chǎn)量26320萬噸，同比增長9.6%，增速同比減緩9.3個百分點；鋼材產(chǎn)量29997萬噸，增長12.5%，減緩11.4個百分點。鋼材出口2694萬噸，下降20.2%；進(jìn)口828萬噸，下降4.1%。鐵礦砂進(jìn)口23004萬噸，增長22.5%。鋼材價格持續(xù)上漲。6月末，國內(nèi)市場鋼材價格綜合指數(shù)161.47點，為歷史最高水平，比年初上漲36.35點，同比上漲50.76點。6.5mm盤條、16mm鋼筋價格分別為5777元/噸和5552元/噸，同比分別上漲62.4%和60.6%；10mm中板、0.5mm冷軋薄板價格分別為6793元/噸和7479元/噸，同比上漲53.2%和38.3%。水泥價格上漲較快。2008年上半年，全國水泥產(chǎn)量64805萬噸，同比增長8.7%，增速同比減緩7.3個百分點。6月，全國28個地區(qū)的水泥價格顯示，環(huán)比價格漲幅超過5%的地區(qū)有包括山東、湖南以及湖北等14個地區(qū)，而價格下降的有11個地區(qū)。重點建材企業(yè)水泥平均出廠價6月份為305元/噸，比上月上漲10元/噸，同比上漲21元/噸。水泥價格的變化主要依靠成本推動和需求拉動，本質(zhì)上由供求關(guān)系決定。水泥產(chǎn)品本身并不完全依賴于房地產(chǎn)市場，其大量產(chǎn)品仍然為工程建筑市場服務(wù)，加上四川災(zāi)后重建等，水泥受到房地產(chǎn)市場調(diào)整的影響有限。從2008年7月1日起，我國銷售電價平均每度提高了0.025元，電費約占水泥企業(yè)25%的生產(chǎn)成本，這次電費提高了5%左右，根據(jù)中銀國際測算，水泥企業(yè)的生產(chǎn)成本可能會提高6‰。2008年上半年，平板玻璃價格高位波動。平板玻璃產(chǎn)量27520萬重箱，增長12.2%，減緩5.6個百分點。平板玻璃出廠價67元/重量箱，比上月上升1元/重量箱，同比上升2元/重量箱。電價上漲對玻璃產(chǎn)業(yè)影響不大，因為玻璃產(chǎn)業(yè)的能源成本主要是油品。如重油的成本上升，對浮法玻璃就有很強的成本壓力。純堿是玻璃行業(yè)另一個重要成本支出，2007年1月，我國的純堿價格不到每噸1700元，而2008年已經(jīng)達(dá)到了每噸2000元左右。4.稅費成本在中國的房地產(chǎn)業(yè)鏈條中，從土地使用權(quán)的出讓到房地產(chǎn)的開發(fā)、轉(zhuǎn)讓、保有等諸環(huán)節(jié)，涉及的稅種多達(dá)12個。房地產(chǎn)開發(fā)環(huán)節(jié)涉及的稅收包括耕地占用稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、契稅、印花稅等4個稅種，房地產(chǎn)銷售環(huán)節(jié)涉及的稅收包括契稅、印花稅、房產(chǎn)稅或城市房地產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、土地增值稅、營業(yè)稅、城市維護(hù)建設(shè)稅、企業(yè)或個人所得稅等8個稅種。在所有的行業(yè)中，房地產(chǎn)行業(yè)需要繳納的稅種是最多的。2008年上半年出臺的一些稅收政策使得房地產(chǎn)企業(yè)的稅收成本有所增加。2008年2月14日，國家稅務(wù)總局、財政部、國土資源部下發(fā)了《關(guān)于進(jìn)一步加強土地稅收管理工作的通知》要求，各級國土資源部門加快土地登記進(jìn)度，擴大登記覆蓋面，推進(jìn)城鎮(zhèn)地籍調(diào)查和變更登記工作。各級財稅部門要根據(jù)當(dāng)?shù)貙嶋H情況，合理確定清查范圍，將城鄉(xiāng)結(jié)合部、占地面積大和用地情況不清楚的單位列為重點；對新納入城鎮(zhèn)土地使用稅征稅范圍的外商投資企業(yè)和外國企業(yè)的占地情況進(jìn)行全面清查。通知稱，對清查中發(fā)現(xiàn)的納稅人實際占用土地面積與土地使用證登記面積或批準(zhǔn)面積不一致的，財稅部門按照實際占用面積征收城鎮(zhèn)土地使用稅和耕地占用稅。此舉的目的是為了強化土地稅收的征管力度，堵住稅收征管漏洞，防止稅款流失。各地調(diào)高了稅額幅度和稅額標(biāo)準(zhǔn)以后，土地使用者的用地成本較以前大幅提高，可以引導(dǎo)土地使用者合理、節(jié)約地使用土地，提高土地利用效益，也有利于進(jìn)一步貫徹落實國家加強土地宏觀調(diào)控的措施，促進(jìn)房地產(chǎn)市場的健康發(fā)展。稅收清算對于各家房地產(chǎn)開發(fā)商的影響不盡相同，總體來看，對大型企業(yè)的影響要小一些。其中，對有大量土地儲備的公司的利潤水平有較大的影響，因為這些公司此前拿地普遍價格低廉，所付增值稅也就更高昂。部分本來資金實力不強的中小企業(yè)資金緊張的局面會更加嚴(yán)峻，這些企業(yè)的再投資能力將受到很大制約。長遠(yuǎn)來看，由于利潤率出現(xiàn)下滑，一些小企業(yè)的生存空間將越來越窘迫。4月7日，國家稅務(wù)總局下發(fā)了《關(guān)于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題的通知》（自2008年1月1日起執(zhí)行），對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所得稅預(yù)繳問題作出了明確規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按當(dāng)年實際利潤據(jù)實分季（或月）預(yù)繳企業(yè)所得稅的，對開發(fā)、建造的住宅、商業(yè)用房以及其他建筑物、附著物、配套設(shè)施等開發(fā)產(chǎn)品，在未完工前采取預(yù)售方式銷售取得的預(yù)售收入，按照規(guī)定的預(yù)計利潤率分