上海知名地產(chǎn)養(yǎng)老產(chǎn)品介紹

上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品介紹12養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景研究上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品發(fā)展定位與途徑上海養(yǎng)老社會(huì)背景上海養(yǎng)老政策背景80%為獨(dú)生子女家庭02020201獨(dú)生子女贍養(yǎng)壓力大市區(qū)機(jī)構(gòu)床位數(shù)緊缺政府會(huì)加大政策支持力度，以居家型社區(qū)養(yǎng)老為著力點(diǎn)，鼓勵(lì)社會(huì)的各種力量參與進(jìn)來，減輕獨(dú)生子女老人家庭的贍養(yǎng)壓力。鼓勵(lì)郊區(qū)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)分擔(dān)床位壓力，增加其交通便利性，逐步實(shí)現(xiàn)門診報(bào)銷，讓老人愿意到郊區(qū)去養(yǎng)老。03退休長者社會(huì)適應(yīng)難鼓勵(lì)低齡退休長者為養(yǎng)老事業(yè)發(fā)揮余熱，強(qiáng)調(diào)以老助老的社區(qū)氛圍。養(yǎng)老發(fā)展現(xiàn)狀與困境—贍養(yǎng)壓力大、現(xiàn)有機(jī)構(gòu)難以滿足老人需求李克強(qiáng)總理參觀養(yǎng)老機(jī)構(gòu)2013年8月16日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議主題讓社會(huì)資本轟轟烈烈地辦好養(yǎng)老服務(wù)業(yè)政府“?；尽⒍档拙€”發(fā)揮市場活力，推動(dòng)社會(huì)力量成為發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)業(yè)的“主角”把“夕陽紅”事業(yè)打造成“蓬勃發(fā)展的朝陽產(chǎn)業(yè)”2013年8月23日國務(wù)院常務(wù)會(huì)議主題放寬健康服務(wù)市場準(zhǔn)入，讓社會(huì)力量成為勁旅放寬市場準(zhǔn)入，鼓勵(lì)社會(huì)資本以多種形式投資健康服務(wù)業(yè)加強(qiáng)醫(yī)療衛(wèi)生支撐，建立健全醫(yī)療機(jī)構(gòu)和老年護(hù)理院、康復(fù)療養(yǎng)等養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的轉(zhuǎn)診與合作機(jī)制國家政策—加大養(yǎng)老服務(wù)業(yè)發(fā)展的推進(jìn)力度，鼓勵(lì)社會(huì)資本投入支持民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展社會(huì)興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)是重要的為老服務(wù)力量，政府會(huì)加大支持力度，破除阻礙市場開放的政策。通過政府購買服務(wù)等途徑推動(dòng)社會(huì)養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的發(fā)展。獨(dú)生子女父母養(yǎng)老，政府會(huì)持續(xù)加大投入力度要建立多樣化、多層次的養(yǎng)老體系，以滿足高低不同的需求。進(jìn)一步完善對低收入群體的保障體系，重度困難補(bǔ)貼增至1000元增加市中心床位，將養(yǎng)老床位建設(shè)列入各區(qū)考核“硬指標(biāo)”市中心養(yǎng)老床位的增設(shè)將作為“硬指標(biāo)”分?jǐn)偟礁鱾€(gè)區(qū)域。增加交通的便捷性，讓市區(qū)老人愿意到郊區(qū)養(yǎng)老。目前部分養(yǎng)老機(jī)構(gòu)實(shí)現(xiàn)門診報(bào)銷，逐步把報(bào)銷范圍擴(kuò)大，解決郊區(qū)看病難問題。完善“時(shí)間儲(chǔ)蓄銀行”退休老年人可通過時(shí)間儲(chǔ)蓄銀行等志愿者方式，發(fā)揮較年輕老人活力居家養(yǎng)老中的親情關(guān)愛強(qiáng)調(diào)親人陪護(hù)，鼓勵(lì)社區(qū)居家養(yǎng)老加大政策支持力度，加強(qiáng)養(yǎng)老服務(wù)行業(yè)人才培養(yǎng)上海政策—發(fā)展多層次養(yǎng)老服務(wù)體系，支持社會(huì)投入養(yǎng)老服務(wù)上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品介紹12養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)背景研究上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品發(fā)展定位和途徑上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品啟動(dòng)狀況及定位分析上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品目標(biāo)人群分析上海萬科養(yǎng)老產(chǎn)品盈利模式1社區(qū)嵌入式養(yǎng)老

“鄰居·城花”產(chǎn)品定位：面向社區(qū)護(hù)理老人的中端連鎖品牌

客戶定位：城市花園小區(qū)內(nèi)60歲以上的老人擁有城市花園房產(chǎn)證，是城花老年業(yè)主或城花業(yè)主的老年父母啟動(dòng)狀況：正式開動(dòng)，預(yù)計(jì)2014年10月2日開業(yè)綜合性養(yǎng)老公寓“地杰G”產(chǎn)品定位：混合功能型的中高端養(yǎng)老公寓客戶定位：健康、可自理的老人為主，兼顧一部分須護(hù)理老人周邊小區(qū)具有一定經(jīng)濟(jì)實(shí)力的老人啟動(dòng)狀況：快速推進(jìn)中大型養(yǎng)老社區(qū)“馬橋海上精粹”產(chǎn)品定位：上海第一個(gè)融銷售、持有于一體的混合型養(yǎng)老社區(qū)客戶定位：具有上海戶籍的60歲以上老人健康的、全自理老人啟動(dòng)狀況：快速推進(jìn)中消費(fèi)者人群特征:本地年輕老人，中高學(xué)歷為主根據(jù)本次調(diào)研，考慮養(yǎng)老住宅的老人本地化明顯，87.4%為老上海人，即使有新上海人，也幾乎均為有戶口的；年齡，年輕老人為主，集中在70歲以下，平均年齡66.6歲，60-65歲的特別明顯（因?yàn)楸敬握{(diào)研有年齡配額，因此該數(shù)據(jù)并不能反映市場真實(shí)分布）；學(xué)歷中高，9成高中及以上，3成大專及以上；退休前基本在企事業(yè)單位工作，其中有1/3中高層管理人員。性別年齡(Mean=66.6歲）學(xué)歷職位/職務(wù)（當(dāng)前或退休前）男48.5%60-65歲53.4%初中11.7%企事業(yè)單位高管3.9%女51.5%66-70歲19.4%高中58.3%企事業(yè)單位中層管理人員29.1%71-75歲24.3%大專24.3%企事業(yè)單位一般職員53.4%75歲以上2.9%大學(xué)本科5.8%公務(wù)員5.8%

專業(yè)人士（教師/記者/醫(yī)生/律師等）6.8%

個(gè)體戶/個(gè)體執(zhí)業(yè)者/自由職業(yè)者1.0%客群來源N=103籍貫N=103消費(fèi)者人群特征（老人）：5成不需要照顧子女的老兩口獨(dú)居家庭結(jié)構(gòu)子女收入（Mean=41.4萬）我獨(dú)自一人居住1.9%25萬以下4.1%我和老伴一起住50.5%25-40萬元64.3%我和子女一起住23.3%41-60萬元28.6%我和孫輩一起住1.0%61-80萬元3.1%我和子女、孫輩都一起住23.3%名下房產(chǎn)總價(jià)N=97是否需要照顧子女生活N=103家庭結(jié)構(gòu)，一半老兩口，一半與子女/子女+孫輩，即和子女同?。徊缓妥优〉睦先嘶静恍枰疹欁优纳?，和子女住的老人基本都需要照顧子女的生活；6成以上老人的子女家庭年收入為25-40萬元，平均41.4萬元；103位老人中97名回答了名下房產(chǎn)，超過9成名下房產(chǎn)總價(jià)200萬以上，主要集中在200-300萬元。是否需要照顧子女生活（與是否和子女同住交叉），N=103性別年齡(Mean=41.7歲）學(xué)歷職位/職務(wù)男47.1%35-40歲53.8%高中25.0%企事業(yè)單位高管3.9%女52.9%41-50歲36.5%大專42.3%企事業(yè)單位中層管理人員39.8%51-55歲9.6%大學(xué)本科31.7%企事業(yè)單位一般職員32.0%國內(nèi)研究生及以上1.0%公務(wù)員1.0%

專業(yè)人士（教師/記者/醫(yī)生/律師等）6.8%

個(gè)體戶/個(gè)體執(zhí)業(yè)者/自由職業(yè)者15.5%家庭主婦1.0%消費(fèi)者人群特征(子女）：3/4本地人，35-40歲，4成以上企事業(yè)單位的中高層管理人員客群來源N=104根據(jù)本次調(diào)研，考慮養(yǎng)老住宅的子女，本地人與新上海人的比例約為3：1；新上海人江浙：其他地區(qū)=1：1；年齡，集中在50歲以下，平均年齡41.7歲，35-40歲的特別明顯；學(xué)歷中高，75%為大專及以上學(xué)歷；主要在企事業(yè)單位工作，4成以上為中高層管理人員。籍貫-新上海人N=38消費(fèi)者人群特征（子女）：三口之家，另2成家中有老人為上海本地人家庭結(jié)構(gòu)家庭年收入（Mean=42.4萬）父母年齡（Mean=70.5歲）兩口之家（夫妻二人）3.8%25-40萬元65.4%60-65歲20.2%三口之家（夫妻+子女）74.0%41-60萬元32.7%66-70歲28.8%夫妻+父母2.9%61-80萬元1.0%71-75歲28.8%三代同堂19.2%80萬元以上1.0%75歲以上22.1%家庭結(jié)構(gòu)，以三口之家為主，74%，另有2成家中有老人。家中有老人的情況基本存在于上海本地人，新上海人基本家中無老人；家庭年收入60萬以下，主要集中在25-40萬，平均42.4萬；父母年齡集中在66-75歲。家庭結(jié)構(gòu)（與上海人/新上海人交叉），N=104動(dòng)機(jī)：老人人更希希望比比較能能自理理時(shí)入入住，，子女女則更更認(rèn)為為需要要生活活協(xié)助助開始始父母母需要要入住住總體N=207老人N=103子女N=104總體，，近4成認(rèn)為會(huì)會(huì)在行動(dòng)不不便（無法法出門門，需需要家家人/專業(yè)護(hù)護(hù)理））的情情況下下入住住養(yǎng)老老住宅宅，45%認(rèn)為行動(dòng)略略有或或比較較不便便（需要要拐杖杖/輪椅））的情情況下下入住住養(yǎng)老老住宅宅，而而僅有有16.9%認(rèn)為完全能能自理理時(shí)入住住。幾幾乎沒有人會(huì)選選擇需需要重度護(hù)護(hù)理（24小時(shí)護(hù)護(hù)士、、醫(yī)生生護(hù)理理）時(shí)時(shí)入住?。焕先吮旧砀J(rèn)為為當(dāng)他他們比較能能自理理的情況況下會(huì)會(huì)入住住，該該比例例為57.3%；子女則相反反，僅僅29.8%認(rèn)為自自己的的父母母在完完全能能自理理/比較能能自理理（需需拐杖杖）時(shí)時(shí)需要要入住住養(yǎng)老老住宅宅，超超過7成的認(rèn)為自己的的父母在在需要要生活活協(xié)助助、無法出出門，需要家家人/專業(yè)護(hù)護(hù)理的情況況下入入住養(yǎng)養(yǎng)老院院。附圖：：老人人入住住養(yǎng)老老住宅宅的情情況關(guān)注因因素分分層：最注注重醫(yī)醫(yī)療、、餐飲飲、起起居便便利性性、家家人溝溝通便便利性性、價(jià)價(jià)格、、環(huán)境境、安安全12項(xiàng)關(guān)注注指標(biāo)標(biāo)中，，醫(yī)療療配套套、餐餐飲配配套、、老年年人生生活起起居便便利性性、綜綜合安安全性性、與與家人人溝通通便利利性、、社區(qū)區(qū)環(huán)境境、價(jià)價(jià)格是是必要性性指標(biāo)標(biāo)，表示客客戶認(rèn)認(rèn)為如如果有有了此此功能能，才才會(huì)考考慮購購買該該養(yǎng)老老住宅宅。其其中綜合安安全性性、社社區(qū)環(huán)環(huán)境、、價(jià)格格這三項(xiàng)項(xiàng)促進(jìn)進(jìn)購買買相比比必要要性大大幅度度下降降，說說明該該三項(xiàng)項(xiàng)指標(biāo)標(biāo)一定定要做做好，，也不具備備營銷銷效果果，而其其他4項(xiàng)（醫(yī)療配配套、、餐飲飲配套套、老老年人人生活活起居居便利利性、、與家家人溝溝通便便利性性）不僅必必要，，而且且兼具營營銷作用。。生活區(qū)區(qū)位便便利性性、娛娛樂配配套、、運(yùn)動(dòng)動(dòng)配套套為彈性指指標(biāo)，即必必要性性不強(qiáng)強(qiáng)，但但會(huì)有有營銷銷功能能；而居所所私密密性、、開發(fā)發(fā)商品品牌為為弱勢指指標(biāo)，即消消費(fèi)者者對于于這個(gè)個(gè)功能能并不不太關(guān)關(guān)注，，有無無此功功能對對他們們的購購買決決策影影響微微弱；；附圖：總體必要關(guān)注因素/促進(jìn)購買關(guān)注因素N=207

必要性指標(biāo)彈性指標(biāo)弱勢指標(biāo)注：根根據(jù)零零點(diǎn)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)。。必要要性指指標(biāo)為為必要要性超超過60%的指標(biāo)標(biāo)，彈彈性指指標(biāo)為為必要要性在在40%-60%，弱勢勢指標(biāo)標(biāo)的必必要性性小于于40%，而在在必要要性指指標(biāo)中中，必必要性性與購購買促促進(jìn)性性的差差值在在30%及左右右，即即為促促進(jìn)購購買相相比必必要性性大幅幅度下下降購買關(guān)關(guān)注因因素差差異：：子女要要求高高于老老人，，老人人把安安全性性、環(huán)環(huán)境作作為彈彈性指指標(biāo)附圖：：購買買養(yǎng)老老住宅宅時(shí)必必要的的關(guān)注注因素素總體，，子女女比老老人在在購買買養(yǎng)老老住宅宅時(shí)關(guān)關(guān)注因因素更更豐富富一些些，說說明子女對對養(yǎng)老老住宅宅的要要求高高于老老人；總體分分層類類似，，在一一些個(gè)個(gè)別指指標(biāo)上上有些些差異異；綜合安安全性性，老人人并不不覺得得非常常必要要，而而子女女認(rèn)為為是必必要性性最強(qiáng)強(qiáng)的指指標(biāo)；；社區(qū)環(huán)環(huán)境，老人人并不不覺得得非常常必要要，而而子女女認(rèn)為為必要要性達(dá)達(dá)7成；開發(fā)商商品牌牌，老人人幾乎乎沒有有在關(guān)關(guān)注，，但有有23.1%的子女女關(guān)注注開發(fā)發(fā)商品品牌。。附圖：：本地地人與與新上上海人人關(guān)注注因素素購買關(guān)關(guān)注因素：：新上上海人人更關(guān)關(guān)注生生活起起居、、區(qū)位位便利利性，，及娛娛樂配配套新上海海人因?yàn)殚L長期和和老人人分居居兩地地，購購買養(yǎng)養(yǎng)老住住宅希希望老老年人人能生生活便便利、、玩的的好，，因而而在生活起起居便便利性性、生生活區(qū)區(qū)位便便利性性及娛娛樂配配套上上相比比本地地人更更加關(guān)關(guān)注；附圖：：不和和子女女同住住與和和子女女同住住的老老人關(guān)關(guān)注因因素購買關(guān)關(guān)注因素：：單獨(dú)獨(dú)居住住的老老人更更加關(guān)關(guān)注生生活區(qū)區(qū)位便便利性性、娛娛樂配配套單獨(dú)居居住的的老人人對各項(xiàng)項(xiàng)因素素的關(guān)關(guān)注度度高于于和子子女同同住的的老人人，特特別是是生活區(qū)區(qū)位便便利性性、娛娛樂配配套；區(qū)位：客戶戶選擇擇本區(qū)區(qū)位的的概率率為91.8%總體，潛在在客戶選擇自自身所所在地地的概率為為91.8%，所在在地以以外的區(qū)域域，最最可能能選擇擇的是是松江江和嘉嘉定，，郊區(qū)區(qū)選擇擇的可可能性性高于于市區(qū)區(qū)，市市區(qū)中中選擇擇可能能性相相對高高一些些的是是徐匯匯區(qū)、、黃浦浦區(qū)；；老人選選擇閔閔行的的概率率為88.3%，子女女為95.2%。總體N=207老人N=103子女N=104附圖：：區(qū)位位選擇擇總價(jià)預(yù)預(yù)算：：50-110萬，老老人偏偏50-70萬，子子女偏偏70-90萬總體總總價(jià)預(yù)預(yù)算集集中在在50-110萬，50-70萬、70-90萬、90-110萬均為為27.5%；老人總總價(jià)低低于子子女，雖然然老人人總價(jià)價(jià)預(yù)算算同樣樣集中中在50-110萬，但但更多多在于于51-70萬（33%）；子女，更多多在于于70-90萬（34.6%）。附圖：：總價(jià)價(jià)預(yù)算算目標(biāo)人人群分分析購買方方式：：更傾向向總價(jià)價(jià)低的的使用用權(quán)制制總體，，更傾向總價(jià)低低的使用權(quán)權(quán)制（（64.7%）；老人相比子子女該該趨勢勢更明明顯，，老人人70.9%，子女女58.7%，這可可能跟跟老人人總價(jià)價(jià)預(yù)算算低一一些有有關(guān)，，而子子女認(rèn)認(rèn)為當(dāng)當(dāng)前投投資行行情一一般，，不想想投入入過多多的錢錢到養(yǎng)養(yǎng)老住住宅上上有關(guān)關(guān)。附圖：：產(chǎn)權(quán)權(quán)制與與會(huì)員員制（（價(jià)格格大約約是產(chǎn)產(chǎn)權(quán)制制的70%，有使使用權(quán)權(quán)可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)售、、轉(zhuǎn)租租、交交易沒沒有契契稅））的選選擇開發(fā)商商品牌牌：具有有一定定的品品牌效效應(yīng)絕大多多數(shù)消消費(fèi)者者認(rèn)為為開發(fā)發(fā)商品品牌（（全市市排名名前5、知名名品牌牌開發(fā)發(fā)商））會(huì)促促進(jìn)他他們對對養(yǎng)老老住宅宅的購購買，，其中中促進(jìn)進(jìn)程度度為比較促促進(jìn)為為主，，非常常促進(jìn)進(jìn)的占占比較較少。附圖：：開發(fā)發(fā)商品品牌（（全市市排名名前5、知名名品牌牌開發(fā)發(fā)商））對購購買促促進(jìn)的的影響響程度度，N=207醫(yī)療配配套：最關(guān)關(guān)注身身體檢檢查、、24小時(shí)醫(yī)醫(yī)生值值班、、醫(yī)保保卡使使用總體，，關(guān)注注度排排名前前三的的是：：定期身身體檢檢查（（血壓壓血糖糖等））、24小時(shí)醫(yī)醫(yī)生值值班、、能否否能用用醫(yī)保保；不太太被關(guān)關(guān)注的的前三三名為為：醫(yī)醫(yī)療服服務(wù)中中包括括急診診或重重癥監(jiān)監(jiān)護(hù)病病房、、設(shè)備備和服服務(wù)支支持，，有醫(yī)醫(yī)療康康復(fù)器器械和和社區(qū)區(qū)外配配套醫(yī)醫(yī)院。。除了以以上三三個(gè)方方面，，老人人還比比較關(guān)關(guān)注提提供配配藥服服務(wù)，，但是是對于于社區(qū)區(qū)內(nèi)設(shè)設(shè)有醫(yī)醫(yī)院的的關(guān)注注卻不不高。。對于子子女客客群，，除以以上三三個(gè)關(guān)關(guān)注方方面外外，子子女客客群對對于社社區(qū)內(nèi)內(nèi)設(shè)有有醫(yī)院院的關(guān)關(guān)注度度較高高，遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高高于老老人對對這個(gè)個(gè)因素素的關(guān)關(guān)注度度。附圖：：醫(yī)療療配套套選擇擇總體N=207老人N=103子女N=104運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施配配套：最關(guān)關(guān)注是是否配配備溫溫水游游泳池池、專專業(yè)健健身器器材和和乒乓乓房總體來來看，，老年年人和和子女女消費(fèi)費(fèi)者有有相似似的運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施需需求。。多數(shù)數(shù)消費(fèi)費(fèi)者需需要的的運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施施配套套排在在前三三的是是：溫水游游泳池池、專專業(yè)健健身器器材和和乒乓乓房，前三三名消消費(fèi)者者不太太在意意的設(shè)設(shè)施是是：門門球、、高爾爾夫球球場和和室內(nèi)內(nèi)網(wǎng)球球場；；有9.7%的消費(fèi)費(fèi)者是是不在在乎運(yùn)運(yùn)動(dòng)設(shè)設(shè)施配配套的的。和子女女消費(fèi)費(fèi)者相相比，，老年年人消消費(fèi)者者更不不在乎乎運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施施的配配套。?？傮wN=207老人N=103子女N=104附圖：：運(yùn)動(dòng)動(dòng)設(shè)施施配套套選擇擇電話回回訪：：被訪訪者理理解的的專業(yè)業(yè)健身身器材材指的的是一一般社社區(qū)健健身、、活動(dòng)動(dòng)器材材娛樂設(shè)設(shè)施配配套：最關(guān)關(guān)注是是否配配備圖圖書閱閱覽、、麻將將棋牌牌、電電影/活動(dòng)中中心總體來來看，，多數(shù)數(shù)消費(fèi)費(fèi)者偏偏愛的的娛樂樂設(shè)施施有：：圖書館館/報(bào)刊閱閱覽室室、麻麻將棋棋牌室室、電影放放映廳廳和多多功能能廳或或老年年活動(dòng)動(dòng)中心心，桌球球室、、長期期有志志愿者者陪伴伴老人人和KTV是相對對不需需要的的娛樂樂設(shè)施施。另外，，老老人消消費(fèi)者者和子子女消消費(fèi)者者對于于娛樂