中原城市綜合體策劃案例

城市綜合體研究策劃案例坂田舊改項目布吉金稻田項目555新天地項目南聯(lián)項目中航城華潤萬象城金地崗夏村改造體量大、兼容“商業(yè)、住宅、酒店、寫字樓、會展、餐飲、娛樂”多種功能于一體的復合型形態(tài)的建筑群體。這種建筑群體在不同的功能空間之間建立一種相互依存、價值互補的依存關系，并與城市景觀和交通相協(xié)調(diào)，從而形成一個功能復合、高效、復雜而統(tǒng)一的綜合體——城市綜合體深圳城市化發(fā)展，未來我們將面臨更多的城市綜合體類的復合形態(tài)我們必須要面對的問題城市綜合體城市綜合體是指城市中的居住、商務辦公、購物、文化、娛樂、游憩等各種城市物業(yè)功能復合，互為作用、互為價值鏈的空間、文化意識形態(tài)高度集中的街區(qū)群體。城市綜合體不同于城市中心密集的建筑群體，他具備完整的城市街區(qū)的特質(zhì)，是建筑群體向城市空間巨型化、城市價值復合化、城市功能集約化的結(jié)果，同時，城市綜合體通過街區(qū)的關系，與外部空間有機結(jié)合，交通系統(tǒng)有效聯(lián)系，延展城市的空間價值。城市綜合體的特征123456789高可達性高密度、集約性整體統(tǒng)一性功能復合性土地使用均衡性空間的連續(xù)性內(nèi)外部關系完整性強大的對外輻射型升值價值深圳城市綜合體的發(fā)展周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題停車系統(tǒng)問題周邊環(huán)境問題道路系統(tǒng)問題功能搭配問題周邊環(huán)境問題功能搭配問題。。。。城市綜合體隨著深圳城市化發(fā)展，其輪廓已經(jīng)越來越清晰國貿(mào)地王中信城市廣場中航城萬象城深圳城市綜合體的發(fā)展離不開城市化發(fā)展進程城市化發(fā)展“一個城市只有一個中心”廣州-北京路重慶-解放碑北京-西單上海-南京路“一個城市只有一個中心”，上世紀90年代，這些中心發(fā)展的輝煌恰好應證了這種說法，然而，城市在發(fā)展，這些中心還能適應不斷增長的發(fā)展需求嗎？上海由一個中心向多個中心發(fā)展上海-淮海路上海-人民廣場上海-陸家嘴上海-徐家匯上海-虹橋上海南京路城市化發(fā)展北京西單的核心地位正逐步被國貿(mào)CBD取代城市化發(fā)展城市化化多核核發(fā)展展是必必然趨趨勢深圳城城市發(fā)發(fā)展呈呈線性性布置置，其其發(fā)展展結(jié)構(gòu)構(gòu)正是是根據(jù)據(jù)深圳圳市狹狹長的的地形形特性性，采采用國國際上上先進進的““城市市多核核結(jié)構(gòu)構(gòu)”的的發(fā)展展理論論而規(guī)規(guī)劃的的東部組團中部組團西部組團深圳城城市化化發(fā)展展深圳商商城市市化的的擴張張與發(fā)發(fā)展得得益于于交通通的規(guī)規(guī)劃與與發(fā)展展深圳城城市化化發(fā)展展未來深深圳可可能面面臨的的城市市綜合合體形形態(tài)城市核心區(qū)城市次中心城市綜合體核心區(qū)區(qū)內(nèi)的的城市市綜合合體、、次中中心的的綜合合體、、核心心區(qū)和和次中中心間間的綜綜合體體城市綜綜合體體的開開發(fā)與與運營營定位需需滿足足的目目標：：1、符符合城城市整整體發(fā)發(fā)展要要求，，符合合政府府控規(guī)規(guī)要求求2、具具有鮮鮮明特特色，，體現(xiàn)現(xiàn)項目目地段段價值值3、符符合市市場要要求，，實現(xiàn)現(xiàn)整體體開發(fā)發(fā)與經(jīng)經(jīng)營目目標城市綜綜合體體的開開發(fā)與與運營營定位依依據(jù)：：定位依據(jù)123456城市和區(qū)域市場城市化發(fā)展經(jīng)濟和人口狀況城市和區(qū)域地理環(huán)境歷史、文化、民俗、民情政府規(guī)劃及功能定位城市綜綜合體體的開開發(fā)與與運營營霍金斯斯“消消費者者決策策過程程模型型”城市綜綜合體體的開開發(fā)與與運營營三位一一體定定位方方法城市綜綜合體體———商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)定位位核心商商業(yè)形形態(tài)家庭服服務家庭時時尚家庭娛娛樂輔助商商業(yè)形形態(tài)家庭休休閑品品家庭必必需品品家庭生生活類類城市綜綜合體體———商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)定位位城市綜綜合體體———商業(yè)業(yè)形態(tài)態(tài)構(gòu)成成5-10%其他服服務20-25%餐飲30-35%商業(yè)零零售30-40%休閑、、娛樂樂、酒酒店城市綜綜合體體———商業(yè)業(yè)零售售業(yè)態(tài)態(tài)按照零零售業(yè)業(yè)飽和和理論論，只只有在在零售售飽和和度大大于平平均值值的前前提下下，才才有在在商圈圈開設設集中中商業(yè)業(yè)的可可能（（臨街街商業(yè)業(yè)不計計入））零售飽飽和理理論公公式：：IRS=C*RE/RFC：潛潛在客客戶數(shù)數(shù)量RE：：人人均消消費支支出RF：：營營業(yè)面面積城市綜綜合體體———商業(yè)業(yè)零售售業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)商商業(yè)規(guī)規(guī)模的的設定定城市綜綜合體體———商業(yè)業(yè)零售售業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)極極限規(guī)規(guī)模測測算表表銷售額額=購物物概率率*人人口*人均均零售售開支支商業(yè)面面積=銷售售額/單位位面積積營業(yè)業(yè)額購物概概率測測算公公式選選用赫赫夫模模型公公式：：A=S/DijjaMijbS/DjaijbS/DjaijbPij=Aij為商店店J對對消費費者I的吸吸引力力；Sja為商店店J的的規(guī)模模；Dijb為消費費者I到商商店J的距距離或或時間間；Pij為消費費者I到商商店J的規(guī)規(guī)模購購物的的概率率；城市綜綜合體體———商業(yè)業(yè)零售售業(yè)態(tài)態(tài)商業(yè)零零售業(yè)業(yè)態(tài)引引力模模型商業(yè)街街分析析需要要解決決的核核心問問題1、商商業(yè)街街的長長度和和寬度度2、商商業(yè)街街的輻輻射半半徑3、商商業(yè)街街與平平行干干道的的距離離城市綜綜合體體———商業(yè)業(yè)街東京商商業(yè)街街長度度一般般為600-1200M，平平均880M；；商業(yè)業(yè)街輻輻射半半徑為為250-650M，平平均輻輻射半半徑為為420M東京商商業(yè)街街長度度一般般為600-1200M，平平均880M；；商業(yè)業(yè)街輻輻射半半徑為為250-650M，平平均輻輻射半半徑為為420M東京商業(yè)街平均寬寬度城市綜合體——商商業(yè)街城市綜合體——商商務城市綜合體的商務務辦公容量一般受受城市化發(fā)展的影影響，而人均辦公公面積受區(qū)域的主主導功能和區(qū)域的的重要性程度的影影響城市綜合體——商商務城市綜合體的商務務辦公面積需要考考慮的內(nèi)容1、城市商務物業(yè)業(yè)供給總量和供給給結(jié)構(gòu)2、城市商務物業(yè)業(yè)需求總量和需求求結(jié)構(gòu)3、城市商務物業(yè)業(yè)供給矛盾分析4、城市未來供需需發(fā)展趨勢（預測就業(yè)人口和和人均辦公面積，，通過租賃活動和和市場吸納量預測測未來市場需求））5、確定城市綜合合體對城市中心商商務的分流指數(shù)5、中心商務的高高度指數(shù)確定綜合合體最終的商務容容量城市綜合體——酒酒店城市綜合體的酒店店規(guī)模估算E=N*P*L/（T*K）E：酒店的床位位數(shù)N：全年的旅客客人數(shù)P:住宿旅旅客比例L:平均住住宿天數(shù)T:全年可可逗留天數(shù)K:床位的的利用率城市綜合體運營的的價值酒店商務辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務消費人流商旅消費人流城市綜合體的運營營價值主要取決于于人流價值鏈城市綜合體運營的的價值城市綜合體的綜合合開發(fā)價值鏈矩陣陣強烈弱或不確定中立潛在市場沖突城市綜合體運營的的價值城市綜合體的綜合合評價體系基礎評價指標輔助評價指標華潤萬象城城市綜綜合體運營的思考考一期二期華潤萬象城作為城城市核心區(qū)城市綜綜合體項目為什么么一期項目開發(fā)會會會選擇商業(yè)和寫寫字樓？中航城城市綜合體體運營的思考同樣處于城市核心心區(qū)的中航城城市市綜合體項目為什什么一期項目開發(fā)發(fā)會選擇寫字樓而而不是商業(yè)？龍崗南聯(lián)港臺項目目城市綜合體運營營的思考龍崗南聯(lián)港臺項目目處于城市次級中中心區(qū)的輻射地帶帶，125萬的總總建面，一期啟動動以住宅為主？商業(yè)辦公商務公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多多住宅高檔住宅缺失，中中高檔住宅眾多酒店五星級酒店林立辦公地王大廈等甲級寫寫字樓匯聚商務CFD帶來大量高等級商商務人士商業(yè)缺乏有影響力的商商業(yè)形態(tài)華潤萬象城酒店商務辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務消費人流商旅消費人流商業(yè)辦公商務公寓住宅酒店公寓周邊高檔公寓眾多住宅高檔住宅缺失，中高檔住宅眾多酒店上海賓館等酒店檔次不高辦公寫字樓眾多，但檔次低商務商務氣氛濃厚商業(yè)商業(yè)以中高檔為主，但本項目商業(yè)區(qū)位并不理想中航城酒店商務辦公商業(yè)公寓住宅資源平臺商務租客提升品質(zhì)高消費人流旅游租客商務消費人流住家消費人流提升品質(zhì)資源平臺提升品質(zhì)商務消費人流商旅消費人流商業(yè)辦公商務公寓住宅酒店公寓公寓少住宅住宅項目多，酒店少，檔次低辦公寫字樓少，且檔次次低