土地估價報告

經(jīng)典word整理文檔，僅參考，雙擊此處可刪除頁眉頁腳。本資料屬于網(wǎng)絡(luò)整理，如有侵權(quán)，請聯(lián)系刪除，謝謝！受托估價單位：吉林匯通房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司(2012)號提交估價報告日期：二Ｏ一二年三月三十日土地估價報告摘要一、估價項目名稱鎮(zhèn)賚豐潤糧油實業(yè)有限公司抵押貸款涉及鎮(zhèn)賚縣豐盛綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司所承包位于鎮(zhèn)賚縣建平鄉(xiāng)的一宗農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格評估二、委托估價方及資產(chǎn)占有方委托方：鎮(zhèn)賚豐潤糧油實業(yè)有限公司住所：吉林省鎮(zhèn)賚縣西方坨子西部法定代表人姓名：曹穎公司類型：有限責(zé)任公司注冊資本：人民幣伍佰萬實收資本：人民幣伍佰萬經(jīng)營范圍：糧食收購、銷售、農(nóng)副產(chǎn)品收購、銷售***資產(chǎn)占有方：鎮(zhèn)賚縣豐盛綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司住所：鎮(zhèn)賚縣鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)慶生南街西法定代表人姓名：李沛杰公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：水田開發(fā)、糧食收購、銷售三、受托估價方估價方：吉林匯通房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司法定代表人：張敏住所：長春市西安大路150號資格等級：貳級證書編號：JFG-A023四、估價目的1土地評估咨詢有限公司對本次抵押貸款所涉及的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)進(jìn)行評估，為委托方提供客觀、公正、合理的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格。五、估價基準(zhǔn)日二Ｏ一二年三月二十八日六、估價日期二Ｏ一二年三月二十八日至二Ｏ一二年三月三十日七、地價定義本次估價對象共1價定義。水田，實際用途為水田，根據(jù)《土地利用現(xiàn)狀分類》GB\T21010-2007的規(guī)定，此次估價設(shè)定用途為水田。路、通電、水利設(shè)施齊全）及宗地內(nèi)土地平整。（三）估價基準(zhǔn)日設(shè)定：根據(jù)委托方要求，估價基準(zhǔn)日設(shè)定為2012年3月28日。（四）承包經(jīng)營權(quán)年限設(shè)定：根據(jù)此次評估目的，按照《中華人民共和國農(nóng)村土地承包法》耕地的承包最高年限為30年的規(guī)定，待估宗地承包期限為2011年1月1日至2040年12月31日。至估價基準(zhǔn)日剩余年限為28.76年。營權(quán)，此次評估中權(quán)利類型設(shè)定為農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)。準(zhǔn)日2012年3月28日的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)價格。八、估價結(jié)果2的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)市場價格為：評估宗地數(shù)：1宗宗地面積：10161.12畝評估單價：9890元畝評估總價：10,049.35萬元人民幣大寫：壹億零肆拾玖萬叁仟伍佰元整。九、土地估價師簽字土地估價師姓名王佐義于冬200420038十、土地估價機構(gòu)估價機構(gòu)負(fù)責(zé)人簽字：吉林匯通房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司二Ｏ一二年三月三十日3一、委托估價方委托方：鎮(zhèn)賚豐潤糧油實業(yè)有限公司住所：吉林省鎮(zhèn)賚縣西方坨子西部法定代表人姓名：曹穎公司類型：有限責(zé)任公司注冊資本：人民幣伍佰萬實收資本：人民幣伍佰萬經(jīng)營范圍：糧食收購、銷售、農(nóng)副產(chǎn)品收購、銷售***資產(chǎn)占有方：鎮(zhèn)賚縣豐盛綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司住所：鎮(zhèn)賚縣鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)慶生南街西法定代表人姓名：李沛杰公司類型：有限責(zé)任公司經(jīng)營范圍：水田開發(fā)、糧食收購、銷售二、估價對象鎮(zhèn)賚縣豐盛綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司以承包方式取得的位于鎮(zhèn)賚縣建平鄉(xiāng)的1宗農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)，土地總面積10161.12畝。三、估價對象概況（一）土地登記狀況此次估價對象為鎮(zhèn)賚縣豐盛綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司所承包經(jīng)營的農(nóng)用地，共1宗。估價對象的土地登記狀況具體如下：據(jù)委托方提供的《中華人民共和國農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》證號為“鎮(zhèn)賚縣建平鄉(xiāng)農(nóng)地承包權(quán)（2009）第004號”所載發(fā)包方：建平鄉(xiāng)政府承包方：鎮(zhèn)賚縣豐盛綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司代表姓名：李沛杰承包方住址：鎮(zhèn)賚縣4待估宗地所有權(quán)屬建平鄉(xiāng)政府，正來襲豐盛綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司擁有土地承包經(jīng)營權(quán)，承包經(jīng)營期限為2011年1月1日至2040年12月31日。承包方式：其他方式承包承包用途：種植業(yè)地塊名稱：新增耕地面積：10161.12畝等級：一類地類：一類四至：東05087175094745西05026765094779南05045915093612北05050195096909發(fā)證日期：2009年12月5日（二）土地權(quán)利狀況縣豐盛綠色農(nóng)業(yè)開發(fā)有限公司擁有土地承包經(jīng)營權(quán)，承包經(jīng)營期限為2011年1月1日至2040年12月31日止。產(chǎn)權(quán)明晰，界至清楚，估價基準(zhǔn)日無抵押等他項權(quán)利。同簽訂日期為2009年12月4日）（三）土地利用狀況四、地價影響因素分析（一）一般因素、城市資源狀況鎮(zhèn)賚縣位于吉林省西北部、白城市東北部，地理坐標(biāo)為東經(jīng)122°′06.3〞—°′33.7〞，北緯°′14.3〞—°′15.8〞。縣自治區(qū)科爾沁右翼前旗，北與黑龍江省泰來縣、內(nèi)蒙古自治區(qū)扎賚特旗接壤，5南和西南分別與大安市、洮南市、洮北區(qū)為鄰。鎮(zhèn)賚縣地處中緯度內(nèi)陸地區(qū)，屬于溫帶大陸性季風(fēng)氣候，四季分明：春季（3-5月）回暖快、降水少，大風(fēng)（6級以上）多；夏季（6-8月）陽光充足，高溫炎熱、雨量集中；秋季（9-11月）涼爽、晝夜溫差大，雨量銳減；冬季（12-2月）寒冷、干燥少雪。鎮(zhèn)賚縣太陽輻射資源較為豐富。太陽總輻射量年平均為124.71千卡/平方厘米。高值出現(xiàn)在5-6月份，分別為15.25和14.88千卡/平方厘米；低值出現(xiàn)在12-1月份，分別為4.29和5.36千卡/平方厘米。年有效總輻射量61千卡/平方厘米，其中5-9月總量為34.18千卡/平方厘米，占全年有效輻射總量的56%。鎮(zhèn)賚縣年平均氣溫4.9℃。其中：春季平均氣溫6.7℃；夏季平均氣溫22.1℃；秋季平均氣溫5.2℃；冬季平均氣溫-14.2℃。最熱月7月，平均氣溫23.6℃；最冷月1月，平均氣溫-16.7℃。一年中夏季月際溫差最小，在3℃以內(nèi)；春季和秋季變化急劇，月際變化都在8℃以上，冬季月際變化在5℃以內(nèi)。極端最高氣溫38.2℃，出現(xiàn)在1997年6月14日；極端最低氣溫-37.51990年1月201974年和19873.81.11997年和1998年，年平均氣溫是6.2℃，比多年平均值高1.3℃。冬季最冷的年是19901月平均氣溫-21.6℃，較常年低4.8℃；最熱年是20006-8月平均氣溫高達(dá)24.0℃，較常年高1.9℃，且高溫日數(shù)多達(dá)40天。鎮(zhèn)賚縣年平均降水量402.4毫米。其中：春季44.6毫米；夏季297.8毫米；秋季54.9毫米；冬季5.1毫米。各年之間變率大，降水量最多的1985年達(dá)612.7毫米；最少的2000年僅有233.4毫米。降水量400毫米的年份占50%。降水量最多的月份是7月，平均為133.4毫米，最多年份達(dá)266.1毫米，出現(xiàn)在1996年；降水量最少的月份是1月，平均為1.2毫米。一日（24小時）最大降水量達(dá)132.7毫米，出現(xiàn)在1994年6月26日。151986年-2000261960年-1985年）增多了16.8毫米。6鎮(zhèn)賚縣平均風(fēng)速3.0米/秒。其中，3-5月風(fēng)力最大，月平均風(fēng)速都在3.4米/秒以上；夏季7-8月最小，平均風(fēng)速只有2.0-2.2米/秒。年平均8級以上大風(fēng)日數(shù)11.5天，沙暴日數(shù)2.5天，主要集中在3-5月。統(tǒng)計資料表明，近15年的平均風(fēng)速（1986年-2000年）的較過去26年（1960年-1985年）明顯減小，由過去的3.5米/秒減小到2.8米/秒。大風(fēng)日數(shù)由過去15.1天減少到8.9天。鎮(zhèn)賚縣≥10℃流動積溫均勻2933.4℃。其中有47%的年份達(dá)2900℃以上，80%的年份在2800℃以上。對于農(nóng)業(yè)一年一熟耕作熱量前提基本夠用。秋季均勻初霜期是9月25日，春季均勻終霜期是5月10日，均勻無霜期為137天。初霜期最早泛起在9月11日（1997年），最晚泛起在10月7日（1994年）；終霜期最早泛起在4月24日（2000年），最晚泛起在5月23日（1993年）。1947年8月，鎮(zhèn)東，賚北兩縣合并后取兩縣首字為名。清初，鎮(zhèn)賚一帶屬科爾沁右翼后旗扎薩克領(lǐng)地。清光緒二十八年（1902漸增。宣統(tǒng)元年玄月（1909年10部地區(qū)設(shè)立鎮(zhèn)東設(shè)治局。宣統(tǒng)二年八月初三（1910年9月6省洮南府。1914年6月改隸洮昌道。1929年2月，廢止道制，改由遼寧?。ǚ钐焓「姆Q）直轄。時為三等縣。東北淪陷后，初隸奉天省，1934年12月劃歸龍江省管轄。1945劃歸嫩江省管轄。1946年3月，劃歸嫩南行政區(qū)；5月復(fù)歸嫩江??；10月劃歸遼吉行政區(qū)。1947年1月，劃歸遼北省管轄。同年8月，將鎮(zhèn)東縣與賚北縣合并為鎮(zhèn)賚縣，仍隸遼北省。1948年7月，劃歸嫩江省管轄。1949年5月，撤銷嫩江省，劃歸黑龍江省管轄，1954年9月15日，正式劃歸吉林省管轄，隸屬白城專區(qū)。耕地資源：在全縣805.7萬畝總土地面積中，有耕地165萬畝。人均占有5.3畝高于全省平均水平。土地深度開發(fā)的潛力很大：可開墾的荒山、荒地7和可重新利用的棄耕地還有55萬畝左右全部開發(fā)利用后總耕地面積能達(dá)到220萬畝按照全縣總?cè)丝诎l(fā)展到33萬的數(shù)字計算人均占有耕地可達(dá)6．7畝較目前增加1.4畝；另外在現(xiàn)有的165萬畝耕地中中、低產(chǎn)田占以上全縣糧食總產(chǎn)量可達(dá)70萬噸。耕地資源礦產(chǎn)資源鎮(zhèn)賚礦產(chǎn)資源開發(fā)潛力巨大,現(xiàn)已開采的英臺采油廠,日產(chǎn)原油900噸以上伴生天然氣日產(chǎn)90萬立方米被譽為“藏在地下的液體白1997,國家地礦部正式簽定通過為優(yōu)質(zhì)飲用礦泉水的莫莫格礦泉水日開采量1300噸口感純正富含9并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家標(biāo)準(zhǔn)目前正待有識之士結(jié)伴開發(fā)。耕地資源礦產(chǎn)資源：鎮(zhèn)賚礦產(chǎn)資源開發(fā)潛力巨大現(xiàn)已開采的英臺采油廠,日產(chǎn)原油900噸以上伴生天然氣日產(chǎn)90萬立方米,1997,國家地礦部正式簽定通過為優(yōu)質(zhì)飲用礦泉水的莫莫格礦泉水日開采量1300噸,口感純正富含9并遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于國家標(biāo)準(zhǔn)目前正待有識之士結(jié)伴開發(fā)。草原資源豐澤全縣有草原面積290萬畝可采草面積150萬畝，可放牧面積140萬畝；發(fā)展畜牧業(yè)潛力巨大。蘆葦資源：廣闊的水域為蘆葦生產(chǎn)提供了極其有利的客現(xiàn)條件。全縣現(xiàn)有蘆葦控制面積77萬畝占全省控制面積的40萬畝占全省長葦面積的左右．一般年份蘆葦產(chǎn)量在5萬噸左右占全市總產(chǎn)量的50%以上。水利資源：“一江三河”流經(jīng)鎮(zhèn)賚，水利與水產(chǎn)資源豐富。嫩江由北向南沿東部邊界流過，流程111.5公里；南部洮兒河由西向東沿南部邊界流過，流程117嫩江與洮兒河。全縣水面總面積達(dá)90萬畝，占全省水面總面積的％。境內(nèi)池塘湖泊星羅棋布其中較大的湖泊有568處，千畝以上的有66個。江河湖泊自然繁殖及人工精養(yǎng)鯉魚、鯽魚、鰱魚、草魚、武昌魚、鯰魚等淡水魚，自91年以來，年成魚產(chǎn)量都在萬噸以上，居全省縣級之首。沙棘資源：沙棘汁和沙棘油都是很好的藥用和食用原料。鎮(zhèn)賚現(xiàn)有沙棘林8地近20萬畝，年產(chǎn)果量達(dá)4萬噸左右，可產(chǎn)沙棘原汁30多噸，沙棘油2.47噸。鎮(zhèn)賚縣代碼為220821，總面積4717.37平方千米?？?cè)丝?8萬人（200994.5%407號。全縣轄7個鎮(zhèn)、2個鄉(xiāng)、2個民族鄉(xiāng)：鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)、坦途鎮(zhèn)、東屏鎮(zhèn)、大屯鎮(zhèn)、沿江鎮(zhèn)、五棵樹鎮(zhèn)、黑魚泡鎮(zhèn)、哈吐氣蒙古族鄉(xiāng)、莫莫格蒙古族鄉(xiāng)、建平鄉(xiāng)、嘎什根鄉(xiāng)。共有10個社區(qū)、140個行政村，442個自然屯。2、房地產(chǎn)制度與房地產(chǎn)市場狀況、產(chǎn)業(yè)政策近年來，鎮(zhèn)賚縣調(diào)整產(chǎn)業(yè)政策加快建設(shè)發(fā)展。多年來，鎮(zhèn)賚縣依托本地資源優(yōu)勢開發(fā)建設(shè)，已逐步形成了農(nóng)機、建材、輕紡、飲食加工四大產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，先后建立起變壓器、造紙、啤酒、玻璃四大支柱企業(yè)的條件。改革開放以來，鎮(zhèn)賚人民不斷解放思想，擴大開放，讓外面的世界逐步認(rèn)識土地市場及房地產(chǎn)市場近幾年發(fā)展較快，地價水平呈平穩(wěn)上升趨勢。3、城市規(guī)劃與發(fā)展目標(biāo)工業(yè)集中區(qū)的工業(yè)類型以發(fā)展無污染和微污染的一類、二類工業(yè)為主，也可根據(jù)經(jīng)濟發(fā)展需要發(fā)展少量的有一定污染的三類工業(yè)企業(yè)，但需要達(dá)到排放標(biāo)準(zhǔn)。建議工業(yè)集中區(qū)的發(fā)展以農(nóng)副產(chǎn)品加畜產(chǎn)品加石油加工服務(wù)、機電、建材、造紙、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)為主。從生態(tài)、形象、功能入手，功能力求體現(xiàn)合理而特色；形象力力求體現(xiàn)現(xiàn)代和創(chuàng)新；生態(tài)力求體現(xiàn)人與自然的和諧和互動性。以“鄰里結(jié)構(gòu)”為框架的設(shè)計理念，依托規(guī)劃道路聯(lián)系基地內(nèi)形成的多個發(fā)展單元，以實現(xiàn)發(fā)展單元間的基礎(chǔ)設(shè)施一體化和功能布局的結(jié)構(gòu)整體化。適應(yīng)未來基地發(fā)展的各種可能前景與時序組合。皆在營造一個整體與個性兼顧，生態(tài)與人情皆具的可持續(xù)發(fā)展的現(xiàn)代化工業(yè)集中區(qū)。工業(yè)集中區(qū)未來空間發(fā)展結(jié)構(gòu)為：形成“兩軸—兩脈—兩鄰里”的布局結(jié)構(gòu)形態(tài)。兩軸：即以葦海路和建設(shè)街為主的道路景觀軸。兩脈：沿工業(yè)集中區(qū)南部和北部形成的綠脈，沿兩脈組織綠化，形成9工業(yè)集中區(qū)得生態(tài)廊道。兩鄰里：工業(yè)集中區(qū)中形成兩個相對獨立完整的工業(yè)鄰里單位：工業(yè)鄰里便利中心，是服務(wù)各自鄰里的核心，主要功能包括：便利零售、餐飲、市政服務(wù)等內(nèi)容。隨著鎮(zhèn)賚縣的不斷規(guī)劃和發(fā)展，經(jīng)濟水平將不斷提高。4、城市社會經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r（1）城市經(jīng)濟發(fā)展綜合實力鎮(zhèn)賚縣到2005年末，地區(qū)生產(chǎn)值預(yù)計達(dá)到24.7均增長21%，比2000年翻了1.38倍。其中第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增加分別達(dá)到10億元、7.2億元、7.5億元，年均分別增長12.3%、32%、29%。人均GDP預(yù)計達(dá)到8490元（折合104723%，全口徑財政收入達(dá)到44892萬元，年均增長32.8%，地方財政收入9631萬元，年均增長20.4%，全社會固定資產(chǎn)投資累計完成29.6億元。是“九五”期間的三倍。三次產(chǎn)業(yè)在經(jīng)濟總量中的比重由2000年的59：19：22調(diào)整到2005年的40.5：29.1：30.4.到2005年，全口徑工業(yè)總產(chǎn)值實現(xiàn)16.8億元，年均遞增36%。其中，規(guī)模以上工業(yè)企業(yè)實現(xiàn)產(chǎn)值5.8億元，規(guī)模以上增加值實現(xiàn)2.1億元，年均遞增44.8%。隨著國際制造業(yè)，勞動密集型產(chǎn)業(yè)向中國轉(zhuǎn)移，經(jīng)濟全球化和區(qū)域經(jīng)濟一體化進(jìn)程明顯加快，拓展對外開放，引進(jìn)外資，擴大出口的空間和領(lǐng)域越來越大；沿海發(fā)達(dá)地區(qū)資本向內(nèi)陸轉(zhuǎn)移和國家振興東北老工業(yè)基地戰(zhàn)略深入實施及支持糧食主產(chǎn)區(qū)及貧困地區(qū)政策力度的不斷加大，承接產(chǎn)業(yè)、資本、技術(shù)的轉(zhuǎn)移，加快資源開發(fā)利用，加快優(yōu)化產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，加快脫貧致富等方面的機會也越來越多擴大縣經(jīng)濟社會管理權(quán)限重大決策的出臺，必將刺激縣域經(jīng)濟發(fā)展活力和動力。（2）城市交通條件加格達(dá)奇哈爾濱方向和內(nèi)蒙古海拉爾方向及俄羅斯。西至沈陽大連北京方向。鎮(zhèn)賚火車站每天進(jìn)出站26趟火車可通往多個省市。10長白高速國道302省道203貫通全縣，做到村村有公路，村村通客車。有鎮(zhèn)賚駛往長春吉林沈陽齊齊哈爾扎賚特旗等長途汽車，機場正建設(shè)當(dāng)中。（3）城市基礎(chǔ)設(shè)施條件現(xiàn)擁有基礎(chǔ)設(shè)施狀況有：通電、通路、通訊、通上水、通下水、通暖等。（二）區(qū)域因素、區(qū)域概況建平鄉(xiāng)位于鎮(zhèn)賚縣城北，鄉(xiāng)政府所在地距縣城4公里。南鄰鎮(zhèn)賚鎮(zhèn)，東接黑魚泡鄉(xiāng)，北連英華和國營大崗機械林場，西靠吉林省鎮(zhèn)南種羊場。全境327.3平方公里。轄9個行政村，58個自然屯。交通便利，哈白、鎮(zhèn)圖公路從境內(nèi)穿過。全鄉(xiāng)耕地面積9718.3公頃，草原面積12,270公頃，林地面積4,700公頃，村屯占地和風(fēng)沙鹽堿地面積4,840公頃。屬亞溫帶大陸性氣候，年平均日照時數(shù)2935.14.41999年至2004年6年間平均降水量約132.5130--140天。全鄉(xiāng)有7260戶，24,152口人（包括非農(nóng)和九龍山馬場），其中男12,230人，占50.6%，女11,922人，占49.4%；少數(shù)民族550人，占境內(nèi)總?cè)丝诘?.2%。其中蒙古族282人，滿族259人，回族8人，苗族1人。2、交通條件建平鄉(xiāng)內(nèi)道路四通八達(dá)，路網(wǎng)豐富，交通便利，通達(dá)性好。3、基礎(chǔ)設(shè)施條件區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施已達(dá)“三通”（即通電、通路、水利設(shè)施齊全）。4、環(huán)境條件建平鄉(xiāng)整體無污染，環(huán)境條件好。土壤分13個土類，56個亞類，159個土種。其中主要為淡黑鈣土，草甸土、風(fēng)沙土、鹽土和堿土。占總面積56%，尤以黑鈣土為廣泛，占27.7%，適種性廣。5、產(chǎn)業(yè)聚集狀況區(qū)域內(nèi)土地利用類型為耕地，以水田利用方式為主。6、規(guī)劃限制11規(guī)劃限制對本次估價無影響。（三）個別因素、宗地位臵估價對象位于鎮(zhèn)賚縣建平鄉(xiāng)的，宗地形狀不規(guī)則。宗地面積為10161.12畝。、宗地土壤條件、日照等條件土質(zhì)肥沃、PH值適度、日照充足、年積溫較好，適宜水稻種植。、基礎(chǔ)設(shè)施狀況通路、通電、水利設(shè)施齊全）和宗地內(nèi)場地平整。12一、估價依據(jù)（一）國家及地方相關(guān)法律、法規(guī)8、吉林省人民政府、吉林省國土資源廳和原吉林省國土管理局頒發(fā)的有關(guān)文件。10、國務(wù)院辦公廳關(guān)于盡快恢復(fù)荒耕地生產(chǎn)的緊急通知11、國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理決定的通知1214[1996]7號）（二）土地估價相關(guān)技術(shù)規(guī)程TD/T1006-2003）、中華人民共和國國家標(biāo)準(zhǔn)《城鎮(zhèn)土地估價規(guī)程》(GB/T18508-2001)3、中華人民共和國國土資源行業(yè)標(biāo)準(zhǔn)《農(nóng)用地分等規(guī)程》(TD/T1006-2003)（三）其他資料1、鎮(zhèn)賚豐潤糧油實業(yè)有限公司與吉林匯通房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司、委托方提供的鎮(zhèn)賚縣建平鄉(xiāng)農(nóng)地承包權(quán)（）第004號及農(nóng)村土地13資料。、估價人員現(xiàn)場勘查、調(diào)查、收集的相關(guān)資料。二、土地估價（一）估價原則本次估價過程中，遵循的主要原則有：、替代原則根據(jù)市場運行規(guī)律在同一商品市場中商品或提供服務(wù)的效用相同或大致相似時價格最低者吸引最大需求即有兩個以上互有替代性的商品或服務(wù)同時存在時,塊之間，會相互影響和競爭，使價格相互牽制而趨于一致。、合法原則土地估價應(yīng)以估價對象的合法權(quán)益為前提進(jìn)行。合法權(quán)益包括合法產(chǎn)權(quán)、合法使用、合法處分等幾個方面。在合法產(chǎn)權(quán)方面，應(yīng)以房地產(chǎn)權(quán)屬證書、權(quán)市規(guī)劃、土地用途管制）為依據(jù)；在合法處分方面，應(yīng)以法律、法規(guī)或合同等允許的處分方式為依據(jù)。、需求與供給原則價格就會提高，否則，價格就會降低。由于土地與一般商品相比，具有獨特的考慮土地供應(yīng)的壟斷性特征。4、變動原則程中形成的。因此，在土地估價時，必須分析該土地的效用、稀缺性、個別性14便根據(jù)目前的地價水平預(yù)測未來的土地價格。、報酬遞增、遞減原則的增加而出現(xiàn)由遞增到遞減的特點。、謹(jǐn)慎原則價值，不低估知悉的法定優(yōu)先受償款。、多種方法相結(jié)合的原則隨著我國土地估價業(yè)的發(fā)展，目前比較實用的宗地估價方法有收益還原法、市場比較法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價系數(shù)修正法等方法。由于不適宜的估宜的方法進(jìn)行評估，以便互相驗證，減小誤差，確定出合理的價格。（二）估價方法慮當(dāng)?shù)赝恋厥袌霭l(fā)育程度，選擇估價方法。估價對象可用于出租、經(jīng)營、具有收益，是最適宜的方法為收益還原法，近法求取其積算價格。、收益還原法利率將其折現(xiàn)到估價時點后累加，以此估算對象的客觀合理價格或價值的方法。、成本逼近法15成本逼近法是指以未利用土地開發(fā)為農(nóng)用地或中低產(chǎn)田改造所耗費的各地增值收益，并進(jìn)行各種修正來確定農(nóng)用地價格的方法。（三）估價結(jié)果條件下，于評估基準(zhǔn)日的農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)市場價格為：評估宗地數(shù)：1宗宗地面積：10161.12畝評估單價：9890元畝評估總價：10,049.35萬元人民幣大寫：壹億零肆拾玖萬叁仟伍佰元整。三、估價結(jié)果和估價報告的使用（一）估價的前提條件和假設(shè)條件1利用，并產(chǎn)生相應(yīng)的土地收益。、估價中標(biāo)準(zhǔn)耕種制度為輪作制，熟制為一年一熟，復(fù)種指數(shù)為。記載的面積為準(zhǔn)。5、本次估價假定估價對象沒有任何的他項權(quán)、留臵權(quán)和要求權(quán)，假定估債權(quán)債務(wù)問題，本次估價以估價對象不涉及其他任何法律糾紛為前提。、本報告單僅供貸款銀行參考，用于其他用途不發(fā)生法律效力，超范圍使用責(zé)任自負(fù)。、在估價日期農(nóng)用地市場為公正、公開、公平的均衡市場。、任何有關(guān)待估宗地的運作方式、程序符合國家、地方的有關(guān)法律、法規(guī)。、本估價報告以委托方提供的資料真實性為前提，若資料失實或隱匿，16本公司不承擔(dān)責(zé)任。10線內(nèi)場地平整狀況。11途及年限的農(nóng)承包經(jīng)營權(quán)價格。12正常進(jìn)行，保證企業(yè)的持續(xù)發(fā)展。13要依據(jù)當(dāng)?shù)刂車貐^(qū)產(chǎn)量確定；糧食單價采用現(xiàn)時國家收購價格。（二）估價結(jié)果和估價報告的使用、估價報告和估價結(jié)果發(fā)生效力的法律依據(jù)及其他相關(guān)條件（（、估價報告和估價結(jié)果使用的方向與限制條件（）估價報告和估價結(jié)果僅為鎮(zhèn)賚豐潤糧油實業(yè)有限公司抵押貸款提供價格參考，不做其他使用。（）評估宗地面積以委托方提供的《農(nóng)村土地承包經(jīng)營權(quán)證》記載的面積為準(zhǔn)。（若估價基準(zhǔn)日、評估目的、土地利用方式、土地開發(fā)狀況、規(guī)劃條件等影響地價的因素發(fā)生變化，該估價結(jié)果應(yīng)作相應(yīng)調(diào)整。（）本報告和估價結(jié)果的使用權(quán)歸委托方所有，解釋權(quán)歸吉林匯通房地產(chǎn)土地評估咨詢有限公司。（）本報告的估價結(jié)果自估價基準(zhǔn)