2015住宅開盤總結報告

——綠地·黃浦濱江開盤總結分享——萬眾所矚

奇襲驚人10月15日10月30日11月1日11月5日12月10日12月23日組建團隊進場首篇微信推出騰訊新聞上線認籌開盤12月14日認籌截止3/8/2023共計47天蓄客403組有效來電300組11月5日12月22日認籌5天118組首開35套預簽一空綠地黃浦濱江成交均價：11萬元/㎡融創(chuàng)盛世濱江成交均價：7.42萬元/㎡華潤·外灘九里成交均價：8.68萬元/㎡泛海國際社區(qū)成交均價：8.23萬元/㎡綠城·黃浦灣成交均價：9.7萬元/㎡保利西岸成交均價：7.95萬元/㎡云錦東方成交均價：7.58萬元/㎡復興瓏玉御成交均價：9.06萬元/㎡黃浦灘名苑成交均價：7.06萬元/㎡露香園成交均價：7.29萬元/㎡匯景天地成交均價：4.49萬元/㎡海珀旭輝成交均價：6.4萬元/㎡2015.1.1~12.31上海市浦西濱江沿線成交均價地圖注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心名副其實價格標桿注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心排名第5

位序號項目名稱區(qū)域成交套數(shù)成交均價成交金額1湯臣一品浦東220220624.1億

翠湖天地四期黃浦161262523.81億2中糧海景壹號浦東11230140.76億3濱江凱旋門浦東61206302.05億4凱德茂名公館黃浦101199393.52億5綠地·黃浦濱江黃浦351103204.61億6華僑城蘇河灣閘北321025199.4億7嘉御庭徐匯291009295.05億2015年上海市住宅成交破10萬/㎡項目中唯一新開盤項目所有成績理所應當？60億，2013黃浦地王綠地集團最值錢項目，萬眾期許內(nèi)環(huán)濱江豪宅，天生貴胄2015年上海豪宅普遍熱銷只因眾人眼中，她是：——先天優(yōu)勢盡在，市場紅利環(huán)繞貴，理所當然百余套，隨便推推就賣掉？But銷售一線&客戶口徑計算式全市10萬元/㎡+住宅全年＜480套（除別墅）區(qū)域一街之隔綠城/融創(chuàng)盛世濱江均價＜7萬元/㎡品牌綠地海珀系<星河灣、綠城地段五里橋=老盧灣貧民區(qū)信心（預售證+示范區(qū)+樣板間）×0=0團隊營銷總監(jiān)綠地經(jīng)歷＜1年銷售總監(jiān)+全體銷售綠地經(jīng)歷=0接待：寫字樓19樓導視困難培訓：12月2日首次室內(nèi)精裝培訓

距離認籌僅7天3/8/2023條件不完備!

時間緊任務重團隊新主觀想象客觀情況差距巨大bigger3/8/2023首開均價11萬元/㎡，簽約4.61億4億2015年簽約指標4.61億2015年實際簽約8000萬2015年回款指標9234萬2015年實際回款VSVS完成率115%一奶同胞，外宣情況海珀玉暉海珀黃浦位列于此，卻密不可宣！注：數(shù)據(jù)來源于網(wǎng)易房產(chǎn)數(shù)據(jù)中心相較一路之隔的“盛世濱江”高出近40%無預售證金服收20%房款反觀自身前置蓄客處處受限開盤又成隱形富豪？HOW

??？3/8/2023三角法則最穩(wěn)定結構奇襲原動力！價值營銷——做透！客戶圈定——精準！團隊作戰(zhàn)——奇襲！價值篇奇襲第一戰(zhàn)價值提煉到神經(jīng)末梢邏輯武裝到牙齒舌尖8稿頂層設計嚴苛遵循3+2+1法則變主觀弱勢為首席優(yōu)勢體量小稀缺綜合體升值非傳統(tǒng)豪宅區(qū)紅利前瞻===“小”托起“大”1.88萬方住宅30萬方綜合體×

“小”借力“大”√項目整體運營定位豎立項目整體價值烘托住宅稀缺性運營定位是王道，住宅銷售將變?yōu)檎w運營發(fā)展閉環(huán)中的收口環(huán)節(jié)拉升住宅價值以運營思路串起項目升值循環(huán)鏈頂層設計第1步明確定位想政府所想，做市場所需，填品牌空白區(qū)域關注度up區(qū)域熱度up人才聚集度up借項目推廣傳播幫政府做業(yè)績向政府要資源自持辦公商業(yè)招商各片區(qū)已進駐企業(yè)高層推介唯一主題式高端人群活動區(qū)整體運營：金融文化產(chǎn)業(yè)聚集地甲級寫字樓體驗式商業(yè)高端定制住宅白領日常消費、企業(yè)商務接待業(yè)主、租客日常消費企業(yè)主或員工購買、租賃生意主或員工購買、租賃面向業(yè)主的APP平臺整合了社區(qū)商家信息，可在線預訂、結算，實現(xiàn)商品和服務O2O（如送餐上門、上門推拿），網(wǎng)上商城積分可抵扣下次花費通過整合辦公和住宅客戶的消費大數(shù)據(jù)，研究客戶偏好，向他們定期推送個性化商家優(yōu)惠信息運用互聯(lián)網(wǎng)思維形成業(yè)態(tài)循環(huán)消費相互反哺的閉環(huán)運營整體主題定位寫字樓購買客群確定自持辦公招商引入企業(yè)服務平臺滲透服務商業(yè)定位——藝術體驗商家引入——滿足辦公人群需求住宅銷售（稀為貴）上海唯一南向江景豪宅上海唯一地鐵上蓋豪宅上海首個科技定制藝術奢宅首個100%立體生態(tài)綠化空間僅130席閉環(huán)收口3/8/2023住宅業(yè)態(tài)：內(nèi)環(huán)南向瞰江私藏級定制奢宅頂層設計第2步核心價值梳理+產(chǎn)業(yè)集聚地發(fā)展運營價值品牌價值精奢價值區(qū)域價值品牌價值【只說兩件事】世界級城市運營商濱江七子排布——國際視野、運營實力——上海無其它品牌可及客戶信心強勢樹立盧灣底蘊客戶信心二次升級區(qū)域價值【要說四件事】左手歷史右手未來城市原點風水高地規(guī)劃宏圖上海之心灣頭龍首KeyPoint城市原點分析——5維空間法則0維——點——盧灣——上海本體，情懷歸屬，海派文化源頭1維——線——黃浦江——城市發(fā)展動脈，人類依水繁衍2維——面——上海一橫一縱，靶向定位上海之心所在3維——空間——濱江CBD，黃浦&世博濱江建筑群拔地而起4維——時間——歷史沉淀到未來片區(qū)規(guī)劃帶來整體升值0維盧灣1維黃浦江2維南北高架

3維濱江CBDX軸Y軸Z軸4維時間演變精奢本體立體服務上流圈層豪宅基因無憂平臺人以群分客戶信心三次夯實項目價值【再說三件事】本體價值解讀健康科技僅130席藝術庭院&人性化室外環(huán)境雙主題禪意會所私人星空泳池3重星級大堂一梯一戶私家電梯1：2車位配比唯一270°南向江景藝術氛圍公區(qū)、內(nèi)裝寬景客廳工業(yè)美學立面全一線精裝品牌豪宅基因本體室內(nèi)PM2.5檢測全新風凈化系統(tǒng)入侵報警系統(tǒng)遠程家電控制智能燈光控制主衛(wèi)背景音樂系統(tǒng)智能報箱提前呼梯社區(qū)APP豪宅進化服務價值解讀綠地企業(yè)服務平臺體系整體產(chǎn)業(yè)供應鏈閉合體系綠地金融服務體系企業(yè)家俱樂部智慧辦公平臺短期辦公租賃員工關懷體系企業(yè)服務平臺(對企業(yè))五大行定制物業(yè)紅酒雪茄高端私人沙龍健身私教室全齡活動區(qū)兒童主題活動區(qū)生活消費服務管家服務平臺（對家庭）服務平臺國際教育資源境外投資資源海外移民海外置業(yè)……G-全球服務平臺（對個人）圈層價值解讀住宅領地高端人群金融、文化產(chǎn)業(yè)人士聚集主題藝術商業(yè)消費人群為企業(yè)、家族產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供廣闊人脈資源純粹圈層年輕新貴，人以群分國際高管租住綜合體高知人群談笑皆鴻儒往來無白丁身份標簽開發(fā)商運營團隊專業(yè)合作專業(yè)運營產(chǎn)業(yè)供應鏈整合相互割收增值增值價值價值+plus增值plus價值【就說一件事：升值是唯一的可能性】頂層設計第3步購買邏輯構筑區(qū)位市中心次中心新城區(qū)遠郊資產(chǎn)保值，升值空間有政府規(guī)劃無政府規(guī)劃文化博覽區(qū)、總部基地、2個陸家嘴體量√黃浦黃浦世博板塊新靜安區(qū)合并閘北，血統(tǒng)稀釋，無集中規(guī)劃片區(qū)√X浦東陸家嘴金融板塊發(fā)展已十年，成熟運作盧灣濱江陸家嘴√有景觀資源品牌開發(fā)商實力保障，信心來源有國際資源及平臺運作能力品牌頂級配置健康科技上流圈層自有配套高端服務√√綠地黃浦濱江√√√√√130席享7萬方大配套盧灣濱江陸家嘴海派文化源頭，名人輩出之地，√有文化底蘊有景觀資源地標所在，景觀成熟住宅多為北向看江南向景觀√X無文化沉淀產(chǎn)品終極且唯一選擇龍頭所在，風水灣頭√√有風水優(yōu)勢有風水優(yōu)勢最佳聚財灣頭3/8/2023基于購買邏輯的購房理由玫瑰圖分析法則城市核心歷史沉淀政府規(guī)劃景觀資源風水寶地品牌實力滿值不滿值城市核心歷史沉淀政府規(guī)劃景觀資源風水寶地品牌實力綠地·黃浦濱江PK萬科·翡翠濱江完勝！價值+邏輯全面圍剿客戶客戶還有其他更好的選擇嗎？蓄客篇奇襲第二戰(zhàn)營銷整個項目

順帶賣賣住宅企劃這么做從單純銷售住宅3/8/2023住宅之于項目整案=明珠之于王冠1、住宅定位即使是相同產(chǎn)地、相同克拉數(shù)皇室王冠上寶石的價值永遠大于普通人所擁有的2、找準客戶富豪人群的主力變了富豪新趨勢：資本市場催生新興富豪OldMoneyNewMoney40-60歲傳統(tǒng)富豪傳統(tǒng)行業(yè)（能源、制造業(yè)）企業(yè)主政商要人。企業(yè)高管非第一居所收藏與傳承80后資本新貴股市、金融、IT行業(yè)精英富二代追求第一居所年輕時尚、家庭簡單3、推廣世界變了，不止因為一個蘋果所以，要把推廣策略當做科學來分析研究順應“互聯(lián)網(wǎng)+”&微時代&“7/24在網(wǎng)”報紙電視廣播戶外廣告老四樣上網(wǎng)習慣擇時在線時時&實時在線信息獲取方式碎片化信息獲取不定時不定量信息獲取結果完整信息信息碎片a、碎片達到一定數(shù)量b、特定關鍵信息c、場景激發(fā)信息碎片自行整合為完整信息轉(zhuǎn)變往日今時整體信息量少所見即所得微時代的時間碎片化造成信息碎片化例瀏覽手機新聞客戶端瀏覽pc端網(wǎng)頁路過高架大牌路過項目圍擋手機或電腦百度搜索首次留下案名印象被大數(shù)據(jù)抓取，看到項目信息通過圖片加深印象（有圖有真相）關鍵場景觸發(fā)興趣點百度搜索項目信息任意挑選某一房產(chǎn)網(wǎng)站400電話撥入關鍵詞：SEO優(yōu)化【即將自身網(wǎng)站的百度搜索結果提前至百度搜索結果頁面的前幾位，增加客戶對該網(wǎng)站搜索結果的選擇幾率】某客戶傳統(tǒng)媒體（道旗、大牌、電視、廣播、報紙）網(wǎng)絡收口環(huán)節(jié)網(wǎng)絡（移動端&pc端）陣地信息獲取環(huán)節(jié)傳統(tǒng)媒體從未失效，它們只是進化了3/8/2023推廣策略環(huán)環(huán)相扣傳統(tǒng)媒體樹形象網(wǎng)絡媒體重解讀項目陣地做昭示認知了解收口陣地包裝成果投放48天不足80萬1月所有媒體停止投放，仍穩(wěn)定保持每日10組來電有效來電300組電轉(zhuǎn)訪率40%團隊戰(zhàn)役篇奇襲第三戰(zhàn)你可以有權有關系

但你不一定買得到我們的房子銷售這么做尊重客戶

但絕不巴結客戶&首批定制內(nèi)部發(fā)售量少價低，今年18%，明年20%不一定買得到！無實