購(gòu)房合同的八大陷阱及對(duì)策

購(gòu)房合同的大陷阱及策第項(xiàng)關(guān)五陷開(kāi)商沒(méi)有五證或五證不全時(shí)出售房屋可能提供虛假的五證主要是復(fù)印件；或者提供小區(qū)一期或前幾期的有效五證來(lái)出售房屋不可能導(dǎo)致買(mǎi)受人不能取得房產(chǎn)證甚至導(dǎo)致購(gòu)房合同無(wú)效。對(duì)：、印件要注意看原件。2、有原件要看批準(zhǔn)日期以及使用和出售面積的多少3、對(duì)于承諾證件正在辦理中的開(kāi)發(fā)商定發(fā)商在一定期限內(nèi)不能取得該證件所要承擔(dān)的責(zé)任。律建增補(bǔ)條：出賣(mài)人保證對(duì)出售房屋所持有五證的真實(shí)性效性若因此導(dǎo)致買(mǎi)受人退房的出賣(mài)人愿向買(mǎi)受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第項(xiàng)關(guān)公面陷建設(shè)部格式合同第五條只有建筑面積出現(xiàn)變化的處理樣有的開(kāi)發(fā)商會(huì)提高公攤面積減小使用面積，而總的建筑面積不變。依據(jù)合同開(kāi)發(fā)商并未違約，買(mǎi)受人也起訴無(wú)據(jù)。對(duì)1在同第三條中寫(xiě)明確套內(nèi)建筑面積和公攤面積、在附件二中列明公攤面積的構(gòu)成。、套購(gòu)買(mǎi)使用面積，雙方不涉及公攤處理。律建增補(bǔ)條：雙方協(xié)商一致，同意對(duì)公攤面積的變化按下列____種方式處理：1如實(shí)測(cè)公攤面積超出暫測(cè)面積的受在超出暫測(cè)面積的以據(jù)實(shí)結(jié)算超3%以上的部分由出賣(mài)人承擔(dān)相關(guān)費(fèi)用；如果實(shí)測(cè)面積少于暫測(cè)面積，買(mǎi)受人據(jù)實(shí)結(jié)算。2、買(mǎi)受人對(duì)實(shí)測(cè)面積的承擔(dān)，僅在超出暫測(cè)面積的1平方米以內(nèi)據(jù)實(shí)結(jié)算。第項(xiàng)關(guān)房證陷：建設(shè)部格式合同第十五條并未說(shuō)清條款中“規(guī)定期限法還是約定期限所其中房產(chǎn)證的辦理取得日期不明?？赡軐?dǎo)致資質(zhì)較差的開(kāi)發(fā)商拖延頒證或找各種理由不辦證。對(duì)：1、五證齊全的項(xiàng)目一般買(mǎi)人得到房產(chǎn)證有保證，所以五證不全就免談將能辦理房產(chǎn)證中行政機(jī)關(guān)的原因單列出來(lái)發(fā)是具體行政行為的相對(duì)人受人不能起訴行政機(jī)關(guān)的違法行為。律建增補(bǔ)條：如果因出賣(mài)人的原因致在房后日內(nèi)不能為買(mǎi)受人辦理取得房產(chǎn)證的方擇以下第____種式處理：1、買(mǎi)受人不退房的，出賣(mài)人照本合同第九條第1種（1項(xiàng)違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。2、買(mǎi)人退房的，出賣(mài)人按照本補(bǔ)充條款的第八條出賣(mài)人責(zé)任的約定承擔(dān)責(zé)任。如果因買(mǎi)受人不依法交納辦理房產(chǎn)證相關(guān)費(fèi)用的原因出賣(mài)人在交房后360日內(nèi)不能為其辦理取得房產(chǎn)證的人照本合同第七條第種的處理方式及違約金計(jì)算標(biāo)準(zhǔn)承擔(dān)責(zé)任。如果因頒證行政機(jī)關(guān)的原因出賣(mài)人在交房后360日內(nèi)能為買(mǎi)受人辦理取得房產(chǎn)證的，買(mǎi)賣(mài)雙方互不承擔(dān)責(zé)任出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)出示蓋有行政機(jī)關(guān)公章的證明文件則為出賣(mài)人違約。

第項(xiàng)關(guān)書(shū)通陷：合同中約定通知義務(wù)后（如：交房通知商如期不能履行義務(wù)，延期后其可以在售樓部張貼書(shū)面公告，卻署名約定日。還將公告辯為書(shū)面通知，以推托自己的責(zé)任。對(duì)1、將書(shū)面通知的形式約定楚，開(kāi)發(fā)商違約時(shí)，買(mǎi)受人就有確鑿證據(jù)如開(kāi)發(fā)商違約，買(mǎi)受人應(yīng)一具體的書(shū)面形式通知對(duì)方，以備證據(jù)。律師建議增加補(bǔ)充條款：本合同中所含書(shū)面通知義務(wù)的，雙方均應(yīng)以郵政快件的方式通知對(duì)方。第項(xiàng)關(guān)所房的落置陷開(kāi)商開(kāi)發(fā)多個(gè)樓盤(pán)時(shí)買(mǎi)人可能買(mǎi)得是位置好的某號(hào)樓可交房時(shí)該樓號(hào)又變?yōu)橄嗤Y(jié)構(gòu)位置不好的樓層。對(duì)：1、在合同附件一中，附上區(qū)的平面圖并標(biāo)明樓號(hào)開(kāi)發(fā)商應(yīng)在此附圖中蓋章確認(rèn)。律建增補(bǔ)條：出賣(mài)人應(yīng)當(dāng)將出售房屋所屬樓號(hào)在小區(qū)平面圖中標(biāo)明小區(qū)平面圖粘貼在本合同附件一內(nèi)加蓋公章。第項(xiàng)關(guān)所房的押陷有開(kāi)發(fā)商為了盤(pán)活資金往往將土地使用權(quán)抵押而將所建樓盤(pán)抵押果此類(lèi)房屋出售，開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)時(shí)，買(mǎi)受人得不到房屋。因?yàn)橘I(mǎi)受人還未得到房產(chǎn)證，不具有物權(quán)。對(duì)：1，在土地管理部門(mén)、房管門(mén)查清該樓盤(pán)有無(wú)抵押記載、要求開(kāi)發(fā)商將合同在房管局備案。、求開(kāi)發(fā)商提供保證責(zé)任。律建增補(bǔ)條：出賣(mài)人保證自己所售房屋不存在抵押的情況因此導(dǎo)致買(mǎi)受人退房賣(mài)人應(yīng)向買(mǎi)受人承擔(dān)已付房款雙倍的返還責(zé)任。第項(xiàng)關(guān)物管公陷業(yè)管理?xiàng)l例》今年9月1日實(shí)施，其中明確規(guī)定買(mǎi)受人在購(gòu)房前開(kāi)發(fā)商要與前期物業(yè)管理企業(yè)簽訂《物業(yè)管理公約，開(kāi)發(fā)商就不得出售房屋。潛在的買(mǎi)受人也就有可能依法得不到房產(chǎn)證。對(duì)：1、買(mǎi)受人應(yīng)要求前期物業(yè)以招投標(biāo)的方式介入、發(fā)商與前期物業(yè)簽訂了《物業(yè)管理公約、買(mǎi)受人也應(yīng)簽訂三方都署名的《物業(yè)管理公約律建增補(bǔ)條：出賣(mài)人在出售房屋前與招投標(biāo)方式選擇的前期物業(yè)管理企業(yè)簽物業(yè)管理公約買(mǎi)賣(mài)雙方在簽訂本合同時(shí)，應(yīng)同時(shí)簽訂有前期物業(yè)管理企業(yè)署名的《物業(yè)管理公約第項(xiàng)關(guān)各責(zé)范陷：如因開(kāi)發(fā)商的各種原因（如：五證不全、一房二買(mǎi)、又抵又買(mǎi)等）情形導(dǎo)致買(mǎi)受人得不到房屋，買(mǎi)受人的損失范圍沒(méi)有界定。然而法律也沒(méi)明確具體范圍。對(duì)1、根據(jù)《民法通則》以及6月1日《解釋》將實(shí)際損失細(xì)化、開(kāi)發(fā)商給自己造成的損失準(zhǔn)備好證據(jù)。律建增補(bǔ)條：如果因出賣(mài)人的單方原因?qū)е峦朔?，出賣(mài)方承擔(dān)的責(zé)任范圍如下：出人的責(zé)任范圍：1、退還已付房?jī)r(jià)款及其利息此利息的計(jì)算，如果是一次性付款按同期銀行存款利率計(jì)

算；如果是按揭付款按同期銀行貸款利率計(jì)算2、賠償買(mǎi)受人從簽訂此購(gòu)房同時(shí)起到退房時(shí)至每