如何進(jìn)行住宅房地產(chǎn)項目

如何進(jìn)行住宅房地產(chǎn)項目第1頁/共15頁今天我所要講述的議題研究成果推出的背景及適用范圍住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點系統(tǒng)量化研究法特點及構(gòu)成系統(tǒng)量化研究法的執(zhí)行支持：現(xiàn)場分組調(diào)查系統(tǒng)量化研究法實際應(yīng)用成果第2頁/共15頁研究成果推出的背景及適用范圍背景是房地產(chǎn)市場研究中與“需求”同等重要的課題房地產(chǎn)不動產(chǎn)性質(zhì)所決定的對產(chǎn)品更為關(guān)注的特點房地產(chǎn)區(qū)域性所決定的對銷售過程更為關(guān)注的特點適用范圍以住宅房地產(chǎn)為主，其它物業(yè)可在此基礎(chǔ)上類推適用于在售或即將進(jìn)入市場者，但也包括潛在地塊的影響第3頁/共15頁住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點（之一）房地產(chǎn)市場研究狀況房地產(chǎn)屬于最近幾年來才迅猛發(fā)展起來的行業(yè)房地產(chǎn)市場研究更是屬于較為新興的事物房地產(chǎn)市場研究缺乏系統(tǒng)的理論和方法指導(dǎo)整體研究法以房地產(chǎn)投資市場可行性研究模型為指導(dǎo)展開競爭狀況研究以定性為主，定量為輔第4頁/共15頁住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點（之二）項目市場可行性需求結(jié)構(gòu)行業(yè)政策限制企業(yè)條件地塊條件競爭結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)市場可行性研究構(gòu)架是整體研究法的指導(dǎo)性研究模型除需求結(jié)構(gòu)及競爭結(jié)構(gòu)外，根據(jù)房地產(chǎn)市場特點增加了地塊條件項目第5頁/共15頁住宅房地產(chǎn)競爭狀況已有研究方法及特點（之三）整體研究法以定性為主定量為輔的2個特點：性質(zhì)樓盤個數(shù)樓盤總體供應(yīng)量樓盤總體銷售量小高層210050普通多層235251高層320652獨立別墅10103聯(lián)排別墅10205花園洋房610550其它16025定量研究停留于對樓盤個數(shù)、區(qū)位分布、總體供/銷數(shù)量及其與樓盤形態(tài)進(jìn)行簡單交叉的層次，不能對房屋面積配比設(shè)計、價格定位等提供指導(dǎo)性意見。強(qiáng)調(diào)對零散的、個體樓盤“點”上的定性評價，卻疏于對競爭的定量的、結(jié)構(gòu)性的研究第6頁/共15頁系統(tǒng)量化研究法特點及構(gòu)成（之一）定量競爭結(jié)構(gòu)研究1、總體供/銷/存狀況分析2、按面積/戶型/價格進(jìn)行的內(nèi)部競爭結(jié)構(gòu)分析定性競爭狀況研究1、樓市廣告發(fā)布監(jiān)測2、樓市主要賣點/銷售方式等3、樓市總體競爭層次判斷重點樓盤研究1、基本供/銷/存情況2、樓盤建筑特色及規(guī)劃設(shè)計特點3、樓盤價格體系4、樓盤周邊配套及物業(yè)管理等區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭狀況研究系統(tǒng)定量研究體系整體構(gòu)架第7頁/共15頁系統(tǒng)量化研究法特點及構(gòu)成（之二）競爭區(qū)域及競爭對手確定區(qū)域整體競爭狀況分析區(qū)域內(nèi)重點競爭對手研究競爭策略及產(chǎn)品建議整體競爭結(jié)構(gòu)定量研究內(nèi)部競爭結(jié)構(gòu)定量研究整體競爭狀況定性研究系統(tǒng)量化研究法操作流程操作四步曲1、明確產(chǎn)品有效競爭區(qū)域及主要競爭對手2、對界定區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)競爭狀況展開系統(tǒng)研究3、對區(qū)域內(nèi)重點競爭對手進(jìn)行專項研究4、綜合整體競爭狀況及重點競爭對手的分析，從競爭的角度給出競爭策略及產(chǎn)品設(shè)計意見。第8頁/共15頁系統(tǒng)量化研究法特點及構(gòu)成（之三）潛在消費(fèi)者所有消費(fèi)者及城市整體區(qū)域一般性競爭樓盤項目樓盤項目有效輻射區(qū)域項目重點輻射區(qū)域直接競爭性樓盤房地產(chǎn)競爭區(qū)域及三類現(xiàn)實競爭對手關(guān)系界定示意根據(jù)相互競爭的強(qiáng)度，把項目可能的現(xiàn)實競爭對手劃分為三種。重點競爭樓盤第9頁/共15頁系統(tǒng)量化研究法特點及構(gòu)成（之四）三種性質(zhì)競爭者構(gòu)成圖示競爭者構(gòu)成潛在競爭壓力現(xiàn)實競爭壓力公交及道路社區(qū)配套環(huán)境吸引力地塊綜合條件地塊綜合競爭力市場后進(jìn)者競爭壓力一般性競爭樓盤重點競爭樓盤有效競爭區(qū)域

重點競爭區(qū)域直接競爭樓盤第10頁/共15頁供、銷、存基本數(shù)量價格景觀/位置戶型結(jié)構(gòu)建筑形態(tài)面積系統(tǒng)量化研究法特點及構(gòu)成（之五）內(nèi)部競爭結(jié)構(gòu)研究構(gòu)成內(nèi)部競爭結(jié)構(gòu)研究，是在對區(qū)域內(nèi)房地產(chǎn)在整體供應(yīng)、銷售、建筑形態(tài)等基礎(chǔ)參數(shù)已完全清楚的前提下，對區(qū)域內(nèi)單個目標(biāo)對象的屬性，如面積、戶型結(jié)構(gòu)等與其價格、供銷情況作出更細(xì)致的交叉分析。第11頁/共15頁系統(tǒng)量化研究法特點及構(gòu)成（之六）系統(tǒng)量化研究法關(guān)于內(nèi)部競爭結(jié)構(gòu)的數(shù)據(jù)分析要求示例注：1、以面積交叉為例；2、表中空格指該樓盤不涉及該項目。第12頁/共15頁系統(tǒng)量化研究法的執(zhí)行支持：現(xiàn)場分組調(diào)查系統(tǒng)量化研究法數(shù)據(jù)收集方法對比

系統(tǒng)量化研究法需要關(guān)于面積、戶型、價格與供銷量等的深入交叉數(shù)據(jù)。傳統(tǒng)的房地產(chǎn)調(diào)查中“電話調(diào)查”、“現(xiàn)場踩盤”等已不能滿足要求?，F(xiàn)場分組調(diào)查，是有分工、有準(zhǔn)備情況下，通過反復(fù)多次綜合獲得所需數(shù)據(jù)現(xiàn)場調(diào)查之前，首先通過樓書熟悉樓盤的基本特征如戶型、整體規(guī)劃指標(biāo)等，明確調(diào)查重點、難點

專人負(fù)責(zé)通過情感溝通及樓盤外圍情況了解等來分散樓盤銷售人員注意力，其余人員則專注于關(guān)鍵數(shù)據(jù)的詢問和觀察，以此協(xié)作完成數(shù)據(jù)采集

調(diào)查人員分組，對同一樓盤同一組信息，如各面積段供、銷數(shù)據(jù)等，分人分次采集，不同小組成員收集重點各不相同，通過反復(fù)幾次來獲得關(guān)鍵數(shù)據(jù)第13頁/共15頁系統(tǒng)量化研究法實際應(yīng)用成果示例小高層住宅（20%—30%）標(biāo)準(zhǔn)層戶型（0%—50%）120—140平米：100%150—200平米（70%—80%）200—250平米（20%—30%）（50%—100%）躍層戶型170—200平米：主力201—230平米：主力躍層戶型（少量，10%左右）普通多層住宅（70%—80%）60平米以下：不考慮60—80平米：10%80—110平米（60%）110—130平米（30%）130平米以上：不考慮（主體，90%左右）標(biāo)準(zhǔn)層戶型80—90平米：20%90—100平米：20%100—110平米：20%110—120平米：15%—