某地產(chǎn)京漢大道金色家園策劃

萬科【京漢大道】項(xiàng)目商業(yè)策劃案武漢萬科房地產(chǎn)有限公司2006年09月06日第一部分項(xiàng)目屬性分析一、項(xiàng)目中觀環(huán)境分析漢口→江漢區(qū)；城市內(nèi)環(huán)線內(nèi)；京漢大道/輕軌；城市“動(dòng)感地帶”→夜?jié)h口激情飛揚(yáng)區(qū)＋新武展都市經(jīng)典區(qū)；光谷商圈街道口商圈中南商圈徐東商圈鐘家村商圈漢正街商圈武廣商圈中山大道商圈江漢路商圈本項(xiàng)目二、項(xiàng)目周邊商業(yè)環(huán)境分析傳統(tǒng)商業(yè)聚集地具有悠久的商業(yè)文化傳統(tǒng)。江漢路、武廣和漢正街三大傳統(tǒng)商圈環(huán)繞之中；三大商圈確保本區(qū)域在武漢商業(yè)的領(lǐng)先地位，同時(shí)帶來的大量人流拉動(dòng)了區(qū)域其他小商業(yè)以及文化娛樂產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

三、項(xiàng)目現(xiàn)狀分析四、項(xiàng)目周邊商業(yè)業(yè)態(tài)分布分析分析：項(xiàng)目周邊建筑物以老建筑為主，加之周邊經(jīng)營業(yè)態(tài)多以經(jīng)營建材、電子、五金產(chǎn)品為主業(yè)態(tài)分布凌亂且沒形成規(guī)模，整體形象較差。

五、項(xiàng)目周邊交通流向及人流分析分析：項(xiàng)目四周臨路，但周邊多條街道都為單行道，對項(xiàng)目人氣聚集有一定的影響。

項(xiàng)目附近幾條街道，周末人流峰值在2.5萬人次/日左右，同比江漢路，武漢等周末人流可以達(dá)到20萬人次/日的地方差距還是非常的明顯。五、項(xiàng)目SWOT分析優(yōu)勢（S）位于漢口三大商圈之間，商機(jī)較大；周邊有燕馬、單洞等多個(gè)社區(qū)，擁有穩(wěn)定的消費(fèi)群體；項(xiàng)目臨街面較長，商業(yè)價(jià)值大；項(xiàng)目周邊配套較為齊全；武漢萬科開發(fā)，其品牌效應(yīng)將直接帶動(dòng)銷售與招商。利用企業(yè)品牌對項(xiàng)目形象進(jìn)行包裝，提升項(xiàng)目價(jià)值；注重項(xiàng)目區(qū)位前景的描繪，挖掘項(xiàng)目的區(qū)位價(jià)值；產(chǎn)品全面創(chuàng)新與精心設(shè)計(jì)，充分利用臨街面，力爭將項(xiàng)目打造成為區(qū)域地標(biāo)建筑之一。優(yōu)勢發(fā)揮劣勢（W）項(xiàng)目所在片區(qū)，商業(yè)氛圍與漢口三大商圈相比，缺少商業(yè)沉淀，人氣明顯不足；京漢大道輕軌的存在會影響項(xiàng)目商業(yè)氛圍的營造；項(xiàng)目地塊呈狹長狀，項(xiàng)目規(guī)劃受到一定限制；項(xiàng)目地塊周邊多為老社區(qū)，商業(yè)主業(yè)態(tài)分布凌亂且沒形成規(guī)模，整體檔次較低。通過特色商業(yè)吸引三大商圈人流；加強(qiáng)各地塊商業(yè)的主題性，使各地塊商業(yè)均獨(dú)自成為一體；通過對室內(nèi)外環(huán)境的營造全面提升項(xiàng)目品位與檔次。劣勢彌補(bǔ)機(jī)會（O）政府對京漢大道的政策導(dǎo)向與改造力度將使?fàn)I造良好的商業(yè)氛圍；附近商業(yè)正在逐步從臨街小店向品牌店、旗艦店轉(zhuǎn)型，該時(shí)機(jī)介入京漢大道商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)，時(shí)機(jī)選擇正確；項(xiàng)目周邊其他項(xiàng)目的開發(fā)將有利于商業(yè)氛圍的培養(yǎng)。過與其他項(xiàng)目共同培育京漢大道文化娛樂商業(yè)氛圍，提升區(qū)域的競爭力；機(jī)會利用第二部分商業(yè)定位商業(yè)的本質(zhì)——服務(wù)人類改善并提升人們的物質(zhì)及精神水平，服務(wù)人類商業(yè)策劃核心——以人為本從人們的需求出發(fā)。對商業(yè)文化變遷、消費(fèi)潮流、消費(fèi)心理、商業(yè)類型等特征具備極強(qiáng)的把握能力。中國目前的潮流——全民娛樂娛樂的力量正以摧枯拉朽之勢席卷中國，娛樂顯示出強(qiáng)大的商業(yè)力量。目之所及，皆為娛樂。如超級女聲”、“夢想中國”。注重時(shí)代變遷瞄準(zhǔn)消費(fèi)潮流一、定位核心把握二、消費(fèi)群思考1、消費(fèi)群界定自然人流＋指向人流項(xiàng)目地處江漢路商圈、武廣商圈、中山大道商圈的“真空地帶”，加之周邊氛圍不成熟，自然人流只能占少數(shù)。大多數(shù)消費(fèi)群應(yīng)該屬于“指向人流”，是需要指引的。1、消費(fèi)群區(qū)域核心圈層（自然人流）半徑：項(xiàng)目周邊方圓2公里區(qū)域：北至解放大道、南至中山大道、西至武漢國際會展中心、東至江漢路步行街。身份：社區(qū)居民、眾多寫字樓白領(lǐng)、生意人、商旅人士、喜歡逛街的新生代輻射圈層（指向人流）區(qū)域：武漢城區(qū)，包括漢口、武昌、漢陽身份：生意人、商旅人士、武漢高校學(xué)生★核心圈層輻射圈層2、消費(fèi)群區(qū)域身份規(guī)模消費(fèi)心理主力消費(fèi)者年齡生意人服裝批發(fā)、美妝批發(fā)、家居城等十多個(gè)專業(yè)批發(fā)市場的生意人消費(fèi)能力強(qiáng)。壓力大，看慣風(fēng)云，喜歡獵奇、新鮮30～50歲寫字樓白領(lǐng)世紀(jì)大廈、亞洲心臟病醫(yī)院、協(xié)和醫(yī)院、船舶大廈、港澳中心等上班白領(lǐng)具有一定的消費(fèi)能力，有品味。喜歡情調(diào)、創(chuàng)意、時(shí)尚、20～35歲商旅人士聚集了銀豐、港澳中心商務(wù)酒店、揚(yáng)子江大酒店、大京都賓館、冠生園酒店等20多個(gè)賓館酒店，該片區(qū)是武漢商旅人士最集中的地方。消費(fèi)能力強(qiáng)。喜歡獵奇、刺激、好玩。商務(wù)應(yīng)酬性消費(fèi)較多。25～45歲社區(qū)居民江景華庭、江岸華庭、單洞社區(qū)、燕馬社區(qū)等二十多個(gè)大中型社區(qū)較為理性，購物消費(fèi)為主，適當(dāng)?shù)男蓍e、餐飲消費(fèi)25～50歲新生代中山大道、新民眾樂園、江漢路步行街上的時(shí)尚青少年喜歡時(shí)尚、流行、現(xiàn)代、追求新鮮感覺15～25歲3、消費(fèi)群特征主力消費(fèi)群為20～45歲的中青年群并輻射15～20歲青少年、40～50歲的中老年人群有一定品味、消費(fèi)能力、有欣賞力、喜歡情調(diào)、時(shí)尚、獵奇、好玩本項(xiàng)目消費(fèi)者定位

本項(xiàng)目消費(fèi)者特征關(guān)鍵詞4、消費(fèi)群定位5、消費(fèi)群所指業(yè)態(tài)娛樂唱KTV、看大片、玩游戲、觀演出、文化創(chuàng)意書店、特色唱片、高質(zhì)量講座、高層次培訓(xùn)購物運(yùn)動(dòng)用品、數(shù)碼產(chǎn)品、創(chuàng)意禮品、工藝品、原創(chuàng)服裝

20歲—45歲人群消費(fèi)業(yè)態(tài)美食特色主題餐廳、休閑餐廳、西式餐飲休閑水吧、清吧、各類特色酒吧、水療、SPA三、商業(yè)經(jīng)營方向思考幾種可能的經(jīng)營方向推理百貨或購物中心專業(yè)賣場專業(yè)批發(fā)市場特色商城周邊百貨、綜合購物中心已經(jīng)飽和，競爭激烈。基本沒有生存空間。武漢的專業(yè)市場成行成市，均有歷史底蘊(yùn)。本項(xiàng)目周邊基本沒有成產(chǎn)業(yè)的專業(yè)批發(fā)業(yè)態(tài)，無法憑空移植批發(fā)市場。五金？電器？IT數(shù)碼？童裝？諸如此類專業(yè)賣場，對地段要求及周邊業(yè)態(tài)要求并不高，但由于其專業(yè)性相當(dāng)強(qiáng)，對經(jīng)營管理提出了很高的要求。此路不通此路不通此路可行，但對發(fā)展商專業(yè)要求高此路可行，風(fēng)險(xiǎn)較小休閑商場？娛樂商場？女性商場？該類特色商城以特色取勝，一般善于借用零售業(yè)消費(fèi)群。相比專業(yè)賣場，容易迅速旺場，但后期盈利增長率低于專業(yè)賣場。百貨、購物中心扎堆；休閑娛樂業(yè)態(tài)零散分布，整合空間大高消費(fèi)力人群集中區(qū)域商業(yè)現(xiàn)狀武漢商業(yè)發(fā)展趨勢京漢大道以文化建設(shè)為主題，成為武漢的個(gè)性動(dòng)感地帶；本片區(qū)以武漢劇院為核心，整合演藝、酒吧，成為夜?jié)h口激情飛揚(yáng)區(qū)百貨、綜合購物中心等零售業(yè)開始飽和大中型商業(yè)物業(yè)有意識增加餐飲、娛樂休閑比例娛樂休閑在全國的占據(jù)比例極大增強(qiáng)。休閑、娛樂活動(dòng)、旅游業(yè)的消費(fèi)已經(jīng)成為居民的主要消費(fèi)支出娛樂休閑為主的主題商業(yè)群選擇項(xiàng)目經(jīng)營方向區(qū)域商業(yè)規(guī)劃全國及世界商業(yè)發(fā)展趨勢勢四、商業(yè)發(fā)展目標(biāo)

發(fā)展目標(biāo)中國創(chuàng)意商業(yè)地產(chǎn)先鋒華中娛樂休閑第一城以娛樂休閑為主業(yè)態(tài)。最叫座、最新奇、刺激、最具有創(chuàng)意的娛樂休閑業(yè)態(tài)。具有示范力影響力的娛樂休閑品牌。最創(chuàng)意的娛樂休閑空間設(shè)計(jì)。華中經(jīng)營最火爆的主題商業(yè)。以“玩”文化為核心，“玩”的就是創(chuàng)意、“玩”的就是新奇、“玩”的就是品味。該項(xiàng)目出售最有創(chuàng)意的商業(yè)形態(tài)及創(chuàng)意產(chǎn)品該項(xiàng)目建筑規(guī)劃設(shè)計(jì)也極具創(chuàng)意性，集創(chuàng)意智慧之大成。五、主題商業(yè)命名V1V1與“唯一”諧音、包含“第一”、“特別”之意同時(shí)“V”，與萬科的英文拼寫“Vanke”首字母相同，具有強(qiáng)烈的品牌識特征；“V1”具有鮮明的個(gè)性色彩，與項(xiàng)目倡導(dǎo)的創(chuàng)意理念一脈相承。易懂易傳。五、主題商業(yè)命名城文天地城文天地、包含“城市”、“文化”之意同時(shí)契合項(xiàng)目地塊的文化娛樂商業(yè)主線，具有強(qiáng)烈的認(rèn)知特征；“城文天地”具有鮮明的文化色彩，與項(xiàng)目倡導(dǎo)的文化娛樂理念一脈相承。易懂易傳。六、功能定位集娛樂、文化、休閑、購物、餐飲、文化于一體的文化娛樂休閑主題商業(yè)

它是整個(gè)武漢的個(gè)性商業(yè)焦點(diǎn)，是武漢休閑文化的策源地。它帶著老武漢鮮明的商業(yè)個(gè)性.它也是國際新銳時(shí)尚勢力的集中釋放地。它具備激情飛揚(yáng)、動(dòng)感時(shí)尚的特性。文化休閑購物核心業(yè)態(tài)輔助業(yè)態(tài)美食休閑文化休閑情感休閑身體休閑創(chuàng)意餐廳、主題餐廳、都市茶館、休閑零食店情景書店；培訓(xùn)室、大講堂；藝術(shù)畫廊、酷覺寫真、電影海報(bào)店店、打口光碟、黑膠唱片、個(gè)人CD灌錄區(qū)主題酒吧、交友俱樂部、個(gè)人形象設(shè)計(jì)室健身房、SPA、香熏水療、美容美體、棋牌室、運(yùn)動(dòng)用品、數(shù)碼產(chǎn)品、創(chuàng)意禮品、工藝品、原創(chuàng)服裝、時(shí)尚精品飾品、鮮花書吧、陶藝吧、城市講堂、文化展廳、畫廊以約70％～80％的娛樂休閑業(yè)態(tài)為主業(yè)態(tài)，文化娛樂休閑同時(shí)帶動(dòng)20％～30％附加值較大的購物業(yè)態(tài)。七、業(yè)態(tài)定位娛樂電玩游戲廳、KTV、迪斯科廳、演藝劇場、真人游戲室第三部分銷售策略一、銷售總指導(dǎo)思想萬科聯(lián)合全國著名娛樂休閑品牌打造華中休閑娛樂第一城在京漢大道項(xiàng)目的營銷戰(zhàn)役中，萬科是絕對主角，萬科牽手的將是境外、國類一線城市和武漢的所有創(chuàng)意品牌，二者聯(lián)手的目標(biāo)是打造華中休閑娛樂第一城。二者的身份，決定了該商業(yè)群氣質(zhì)不俗，其凝結(jié)著最先進(jìn)、最鮮活的商業(yè)文化。

二、招商總體思想“做旺商場”意味著商戶性質(zhì)的挑選、商戶布局都有嚴(yán)格科學(xué)的界定。確定了招商的總指導(dǎo)思想?！靶蓍e娛樂主力店”為工作重點(diǎn)，確定了招商工作的重心。以休閑娛樂主力店帶動(dòng)散戶及其它業(yè)態(tài)商家，

迅速做旺商場以武漢市為重心，面向北京、上海、廣州主力店品牌店先行，特色商戶次之，帶動(dòng)中小商家入駐“定向招商形式”為主現(xiàn)場招商、流動(dòng)招商同時(shí)發(fā)力第四部分全國同類型項(xiàng)目分析項(xiàng)目名稱北京第三極文化中心發(fā)展商中關(guān)村文化發(fā)展股份有限公司總建面積10萬㎡（商業(yè)）地理位置北京海淀區(qū)海淀南大街北面商業(yè)功能文化主題商場建筑形態(tài)1-10層為商場，11-17層為寫字樓項(xiàng)目定位第三極文化中心以文化消費(fèi)為主題定位，全部經(jīng)營與文化相關(guān)的產(chǎn)品。作為一個(gè)大型“文化主題商場”，第三極匯聚多種文化經(jīng)營，如品牌快餐，雪茄、紅酒專賣店，高檔文化用品，茶藝館，時(shí)尚工藝品，懷舊老唱片店，全新的數(shù)碼體驗(yàn)，各國文化特色的餐飲大店。另外，還包括體育大本營、旅游大本營，教育大本營。項(xiàng)目產(chǎn)品該項(xiàng)目建筑具有一定特色，在建筑立面上以全樓數(shù)千個(gè)幕墻單元組合成媒體式建筑立面；在建筑材料上，采用雙層呼吸式玻璃幕墻；在室內(nèi)空間，設(shè)置高達(dá)75米的天幕大堂，并擁有600個(gè)停車位，基本滿足客流需求。北京第三極項(xiàng)目名稱上海海上海新城發(fā)展商上海實(shí)業(yè)發(fā)展股份有限公司總建面積23.4萬㎡（商業(yè)約3萬㎡）地理位置上海市楊浦區(qū)與虹口區(qū)交匯處商業(yè)功能創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)建筑形態(tài)近400米的商業(yè)街項(xiàng)目定位商業(yè)定位于“創(chuàng)意商業(yè)街”，其業(yè)態(tài)包括創(chuàng)意展示中心（海上講堂、海上劇場、多功能廳）、創(chuàng)意商業(yè)中心（創(chuàng)意家居店、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)展示廳、數(shù)碼娛樂店、游戲產(chǎn)業(yè)服務(wù)店、手機(jī)與網(wǎng)絡(luò)信息服務(wù)店、原創(chuàng)玩具店、動(dòng)手動(dòng)腳工具店等）、創(chuàng)意生活中心（特色餐飲、特色酒吧、茶館、中型超市、手工藝吧等），在創(chuàng)意商業(yè)街的三個(gè)入口，分別設(shè)計(jì)了海上講堂、海上會館和海上劇場，為精英思想的傳播、前衛(wèi)藝術(shù)的推廣以及具有獨(dú)創(chuàng)精神的活動(dòng)提供活動(dòng)場所。項(xiàng)目產(chǎn)品長400米的商業(yè)街以原創(chuàng)精神為主題，它按不同的建筑材質(zhì)分為混凝土、金屬、玻璃、紅磚、木質(zhì)5個(gè)不同的區(qū)域，組成五個(gè)場景節(jié)點(diǎn)和街道的五個(gè)不同的視覺表象，紅磚基地將“Z”型街道的五個(gè)場景節(jié)點(diǎn)連接。各場景業(yè)態(tài)規(guī)劃如下：混凝土院：質(zhì)樸的混凝土材質(zhì)相契合的，本場景的主題被定義為回歸本色——健康餐飲，業(yè)態(tài)包括創(chuàng)意餐廳、素食餐廳、電影酒吧、音樂酒吧等。金屬院：現(xiàn)代氣息濃郁的金屬場景，規(guī)劃業(yè)態(tài)為酒吧和咖啡廳，本場景的主題為跨越時(shí)空——人文交流。玻璃院：通透的玻璃材營造出未來感十足的場景，本場景主題為透明思考——科技體驗(yàn)，業(yè)態(tài)包括數(shù)碼時(shí)尚店、高科技品牌體驗(yàn)中心等。紅磚院：紅磚材質(zhì)營造出令人記憶起舊工業(yè)時(shí)代的懷舊氛圍，而場景的主題為工業(yè)記憶——?jiǎng)?chuàng)意設(shè)計(jì)，業(yè)態(tài)包括琉璃、陶器、瓷器等手工藝品專賣，服裝、珠寶等的設(shè)計(jì)工作室等。木質(zhì)院：充滿傳統(tǒng)文化及自然意味的原木場景，其主題為自然靈感——藝術(shù)倉儲，畫廊、書店等構(gòu)成了文化藝術(shù)的互動(dòng)空間。上海海上海第五部分商業(yè)總體規(guī)劃設(shè)計(jì)

一、總體規(guī)劃設(shè)計(jì)理念及原則1、規(guī)劃理念只此一家的城市復(fù)合性文化娛樂建筑群產(chǎn)品設(shè)計(jì)的精髓是“文化娛樂”，這是一種大而化之的休閑，通過改變環(huán)境、改變傳統(tǒng)視野，給現(xiàn)有建筑外觀、內(nèi)部商業(yè)形態(tài)披上時(shí)尚、休閑、玩賞、參與主義的外衣，吸引人們來此放松、發(fā)泄、調(diào)整、捕捉靈感。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案1、規(guī)劃指標(biāo)用地性質(zhì)居住（兼容商業(yè)）、文化娛樂總用地面積25105.03平方米代征地面積1253.98平方米凈地面積23851.05平方米綜合容積率6.0總建筑面積150262平米住宅建筑面積129631平米凈地容積率6.3公建建筑面積20631平米人防要求8348平方米車位比1：0.37建筑密度不超過35％綠地率按《武漢市城市綠化條例》要求建筑層數(shù)C8地塊18層，B8地塊33層限高不超過100米，其中C8地塊不超過60米建筑間距要點(diǎn)建筑間距的設(shè)計(jì)要求，遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行退紅線要求退紅線的設(shè)計(jì)要求，遵照《武漢市城市建筑規(guī)劃管理技術(shù)規(guī)定》執(zhí)行配套要求B-8、C-8地塊需在裙房相應(yīng)安排文化娛樂、并控制總的文化娛樂的建筑面積不少于2萬平方米交通規(guī)劃要點(diǎn)暫無其他規(guī)劃要點(diǎn)B-8地塊控制面積不少于3671.36平方米的帶形街頭綠化廣場，C-8地塊在單洞三路旁控制面積不少于464.8平方米街頭綠化廣場，范圍線可以根據(jù)方案作適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，并可以計(jì)入綠化率。二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案2、地塊現(xiàn)狀項(xiàng)目衛(wèi)星圖解放大道京漢大道單洞三路單洞路前進(jìn)四路前進(jìn)一路C8B8西B8東3、設(shè)計(jì)主題京漢大道C8特色酒吧街B8（西）創(chuàng)意文化街B8（東）演藝街主題層數(shù)面積業(yè)態(tài)C8特色酒吧街2層5000音樂酒吧、主題餐飲等B8(西）創(chuàng)意文化街3層8239書店、培訓(xùn)室、講堂、畫廊、形象設(shè)計(jì)中心、視覺藝術(shù)、音像B8(東）演藝街3層10267（3399）劇場、電游、真人游戲廳、咖啡館二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案4、C8酒吧主題設(shè)計(jì)方案二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案突出酒吧文化主題，打破傳統(tǒng)的店面沿街設(shè)計(jì)手法，形成空間豐富的內(nèi)街商業(yè)空間；最大限度的擴(kuò)大店面長度借內(nèi)街的空間變化，形成趣味的、變化的酒吧文化空間4、C8酒吧主題設(shè)計(jì)方案（1F）二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)分析：建筑面積：2100平方米；開場空間面積：1552平方米；覆蓋面積：2508平方米。人流車流圖例特點(diǎn)：人車分流，住宅車流與商業(yè)人流完全分離；住宅業(yè)主鬧中取靜；以打造酒吧文化為主題，利用空間變化形成獨(dú)特的休閑文化街。4、C8酒吧主題設(shè)計(jì)方案（2F）二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)分析：建筑面積：1882平方米；開場空間面積：1420平方米；圖例特點(diǎn)：2層商業(yè)各自獨(dú)立，通過連橋連接；局部1層屋頂形成2層酒吧的室外擴(kuò)展空間，同時(shí)聯(lián)系各自獨(dú)立的商業(yè)門點(diǎn)。商業(yè)門點(diǎn)聯(lián)系空間5、B8演藝主題設(shè)計(jì)方案（-1F）二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)分析：建筑面積：3399平方米；開場空間面積：908平方米；演藝廳及附屬面積：2491平方米。圖例特點(diǎn)：演藝空間地下設(shè)置，豐富整體地塊立體空間變化，通過下沉廣場形成趣味集聚空間；以演藝文化為主線，輔以配套零售商業(yè)、附屬娛樂設(shè)施，打造演藝主題建筑。演藝輔助KTV等集聚開放空間演藝廳800人927平米300人396平米輔助零售商業(yè)6、B8演藝主題設(shè)計(jì)方案（1F）二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)分析：建筑面積：4834平方米；開場空間面積：2409平方米；演藝廳及附屬面積：2804平方米。圖例特點(diǎn)：1層設(shè)置相同演藝廳，輔以室外休閑廣場、開放空間；與地下形成空間層次上的變化，打造趣味演藝空間。演藝輔助KTV等集聚開放空間演藝廳500座600平米室外休閑7、B8演藝主題設(shè)計(jì)方案（2、3F）二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)分析：建筑面積：4854平方米；開場空間面積：1354平方米；演藝廳及附屬面積：4795平方米。圖例特點(diǎn)：2、3層均以演藝輔助設(shè)施為主，開放的空間作為各獨(dú)立設(shè)施的聯(lián)系空間；演藝輔助KTV等集聚開放空間7、B8創(chuàng)意文化主題設(shè)計(jì)方案（1F）二、規(guī)劃設(shè)計(jì)方案指標(biāo)分析：建筑面積：2474平方米；開場空間面積：919平方米；演藝廳及附屬面積：1585平方米。圖例特點(diǎn)：分散獨(dú)立的文化商業(yè)設(shè)施，通過對城市開放的空間緊密聯(lián)系；形成具備獨(dú)特文化氣息的文化商業(yè)主題。（書吧，陶吧、玩具吧等）文化商業(yè)集聚開放空間7、B