地產(chǎn)集團(tuán)籌資之路與資本結(jié)構(gòu)格式

萬科籌資之路與資本結(jié)構(gòu)分析成長(zhǎng)的足跡1984年5月30日，一家名為“現(xiàn)代科教儀器展銷中心”的企業(yè)在深圳誕生，經(jīng)營(yíng)辦公設(shè)備、視頻器材的進(jìn)口銷售業(yè)務(wù)，并成為深圳市最大進(jìn)口銷售商，同期其第一家內(nèi)聯(lián)企業(yè)“現(xiàn)代醫(yī)學(xué)技術(shù)交流中心”宣告成立。翌年，在進(jìn)口機(jī)電產(chǎn)品市場(chǎng)萎縮的情況下，該企業(yè)依托“‘深圳——廣州——北京’三點(diǎn)一線”的銷售模式，營(yíng)業(yè)額一度占國家計(jì)劃外市場(chǎng)的60%。1986年，該企業(yè)為擺脫僵化體制，籌措發(fā)展資金，高層決議在兩年內(nèi)完成以公開發(fā)行股票為目標(biāo)的股份化改造，同年成立第一家中外合資企業(yè)“深圳國際企業(yè)服務(wù)公司”。1987年，公司更名為“深圳現(xiàn)代科儀中心”，調(diào)整業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)方向并發(fā)展順利，與SONY公司建立密切聯(lián)系。同年興辦第一個(gè)工業(yè)投資項(xiàng)目“精實(shí)企業(yè)有限公司”。1988年，公司再次更名為“深圳現(xiàn)代企業(yè)有限公司”，同時(shí)股改方案獲批成為國家持股60%、職工持股40%的股份制公司，并定名為“深圳萬科企業(yè)股份有限公司”。同年11月，公司進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)。1990年，公司初步形成了商貿(mào)、工業(yè)、房地產(chǎn)和文化傳播的四大經(jīng)營(yíng)架構(gòu)。1991年，公司向廈門、上海等地?cái)U(kuò)展房地產(chǎn)業(yè)務(wù)；影片《過年》獲國際大獎(jiǎng)。1992年，公司跨地區(qū)經(jīng)營(yíng)發(fā)展迅速，旗下聯(lián)營(yíng)和附屬企業(yè)遍布國內(nèi)15個(gè)城市。同時(shí)公司內(nèi)部刊物《萬科周報(bào)》應(yīng)運(yùn)而生并從18期獲深圳市企業(yè)內(nèi)部刊號(hào)，此后更名為《萬科周刊》。1993年1月，集團(tuán)推出上海城市花園項(xiàng)目，并成為其代表作。同月集團(tuán)管理層召開務(wù)虛會(huì)，決定放棄以綜合商社為目標(biāo)的發(fā)展模式，并確定以城市大眾住宅開發(fā)為公司主導(dǎo)業(yè)務(wù)的經(jīng)營(yíng)方向。此后，萬科一路穩(wěn)步發(fā)展并不斷做著減法，對(duì)非核心業(yè)務(wù)進(jìn)行調(diào)整，其中甚至不乏一些優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目如萬佳百貨、深圳萬科供電服務(wù)公司等，1997年10月完成全部調(diào)整工作。在萬科發(fā)展過程中，同銀行的合作力度也不斷加大，于2000年首次成為中國銀行總行級(jí)客戶（授信額度20億人民幣）。此后相繼與農(nóng)業(yè)銀行、招商銀行簽訂類似數(shù)億乃至數(shù)十億額度戰(zhàn)略性的《銀企合作協(xié)議》。截止2006年底，萬科行業(yè)龍頭的地位已無法撼動(dòng)，總資產(chǎn)達(dá)480余億元人民幣。實(shí)際控制人:萬科企業(yè)股份有限公司職工委員會(huì)主營(yíng)業(yè)務(wù)：萬科籌資之路：1.權(quán)益資本的籌集：A股、B股、權(quán)證、留存收益2.債務(wù)資本的籌集：短期借款、長(zhǎng)期借款、預(yù)收賬款、信用借款、可轉(zhuǎn)換債券、公司債券

1988年12月公司發(fā)行新股2800萬股，面值1元，籌集資金2800萬元；1991年1月公司A股在深證交易所掛牌上市，同年6月，公司通過配售發(fā)行股票2836萬股，籌集資金1.27億元；1993年3月公司發(fā)行4500萬B股，募集資金45135萬港元，并于5月在深交所上市；1997年8月公司通過配股（10配2.37），配售發(fā)行6717.6175萬股，每股人民幣4.5元，實(shí)際募集資金3.82億元；2000年1月公司通過配股（10配2.37），配售發(fā)行8543.4460萬股，每股人民幣7.5元，實(shí)際募集資金3.82億元；A股、B股的籌集：2006年8月公司非公開增發(fā)配股（10配2.37），配售發(fā)行40000萬股，每股10.5元，實(shí)際募集資金41.967億元；2007年4月公司以不低于公告招股意向書前20個(gè)交易日公司A股股票均價(jià)或前一個(gè)交易日A股股票均價(jià)增發(fā)A股和B股，增發(fā)A股87397萬股；2009年9月公司股東大會(huì)高票通過增發(fā)A股，融資112億元的決議。本次發(fā)行股票數(shù)量不超過招股意向書公告日萬科總股本的8%，扣除發(fā)行費(fèi)用后的募集資金凈額不超過人民幣112億元。最終發(fā)行數(shù)量及募集資金規(guī)模提請(qǐng)股東大會(huì)授權(quán)公司董事會(huì)與主承銷商根據(jù)具體情況協(xié)商確定。萬科股本變化狀況09年萬科融融資資金金流向：：項(xiàng)目名稱資金分配額項(xiàng)目投資總額天津東麗湖萬科城112,000798,394杭州良渚—白鷺郡南和陽光天際兩期105,000594,225東莞虹溪諾雅90,000205,458沈陽金域藍(lán)灣82,000375,629鎮(zhèn)江魅力之城73,000410,834深圳第五園-四、六、七期70,000171,664天津金奧國際68,000156,966重慶高新園I分區(qū)65,000205,087深圳千林山居60,000220,622東莞常平萬科城-四、五期45,000138,246重慶高新園H分區(qū)45,00082,138廣州柏悅灣40,00099,321沈陽金域國際35,00052,150沈陽魅力之城30,000147,105補(bǔ)充公司流動(dòng)資金200,000-合計(jì)1,120,0003,657,839認(rèn)股權(quán)證證：2005年12月，萬科科企業(yè)股股份有限限公司進(jìn)進(jìn)行股權(quán)權(quán)分置改改革。其其非流通通股股東東華潤(rùn)股股份有限限公司（（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱“華華潤(rùn)股份份”）向向萬科股股權(quán)分置置改革方方案實(shí)施施股份變變更登記記日登記記在冊(cè)的的流通A股股東，，每持有有10股萬科流流通A股股份免免費(fèi)派送送8份認(rèn)沽權(quán)權(quán)證，以以獲得萬萬科所有有非流通通股股份份在A股市場(chǎng)的的流通權(quán)權(quán)。利用認(rèn)股股權(quán)證籌籌資的最最大優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是可以以降低籌籌資成本本。然而而，認(rèn)股股權(quán)證的的價(jià)值都都是建立立在預(yù)期期之上的的。對(duì)投投資者而而言，由由于杠桿桿效應(yīng)的的存在，，使得認(rèn)認(rèn)股權(quán)證證的行使使成為一一種高收收益的投投資，但但是需要要以公司司未來的的股價(jià)上上升為基基礎(chǔ)。年度法定盈余公積任意盈余公積未分配利潤(rùn)留存收益200030,123,149.96165,677,324.8011,518,859.92207319334.68200137,374,721.77168,713,328.884,617,138.00210705188.65200238,242,127.41191,210,637.0312,269,641.32241722405.76200354,227,065.82216,908,263.28247,106,386.08518241715.18200487,800,625.51351,202,502.03414,846,412712005135,036,281.68675,181,408.40613,894,467.921424112158.002006215,463,931.521,292,783,589.12668,538,492.812176786013.45盈余公積未分配利潤(rùn)留存收益20075,395,470,156.384,032,906,217.689428376374.0620086,581,984,978.146,184,277,986.6612766262964.80留存收益益：留存收益益不發(fā)生生籌資費(fèi)費(fèi)用，同同時(shí)可使使公司的的所有者者獲得稅稅收上的的收益。。再者，，留存收收益在性性質(zhì)上屬屬于權(quán)益益資本，，可以提提高企業(yè)業(yè)的信用用和對(duì)外外負(fù)債的的能力，，降低資資產(chǎn)負(fù)債債率提供供更好的的流動(dòng)性性資金用用于新的的項(xiàng)目的的開發(fā)，，使企業(yè)業(yè)擁有良良好并穩(wěn)穩(wěn)定的成成長(zhǎng)性。。然而由于于留存收收益過多多，可能能會(huì)造成成股東在在股利上上的損失失，影響響今后的的籌資。。公司短期期借款和和長(zhǎng)期借借款情況況(單位：元元)年度短期借款長(zhǎng)期借款2000566,000,00080,000,00020011,353,000,000261,000,0002002460,000,000160,000,00020031,680,000,000260,200,0002004795,000,000899,693,4752005900,000,0001,194,889,18020062,715,470,0009,510,878,98120071,104,850,0001,636,20720084,601,968,3339,174,120,0942009.6.302,141,296,94413,439,637,161長(zhǎng)期借款款在2006年、08年、09年均有大大幅度增增加。長(zhǎng)長(zhǎng)期借款款與短期期借款相相似，但但是彈性性沒有短短期借款款好，靈靈活性較較小，速速度慢，，適合房房地產(chǎn)的的投資特特性，說說明萬科科在這段段時(shí)間有有較大的的投資項(xiàng)項(xiàng)目。預(yù)收賬款款（單位位：元））年度預(yù)收賬款2000222858263.32001477297266.42002179250980.82003544317647.82004464745080.72005216685626120064664152791200788363509702008222858263.32009.6.30477297266.4萬科在2004年至2008年的預(yù)收收賬款均均有大幅幅度提升升，說明明在這段段時(shí)間沒沒萬科有有大的項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行行投資，，成長(zhǎng)性性較好，，擴(kuò)大了了債務(wù)籌籌資規(guī)模模。信用借款款（單位位：元））年度信用借款2000520,000,00020011,353,000,0002002460,000,00020031,680,000,0002004795,000,0002005900,000,00020061,688,000,00020071,035,250,0002008350,000,0002009.6.301,982,866,944由于信用用借款的的風(fēng)險(xiǎn)比比抵押借借款還要要大，因因此利率率通常較較高。萬萬科在00到09年間能夠夠穩(wěn)定地地拿到信信用貸款款說明萬萬科公司司還款能能力好，，資本負(fù)負(fù)債率合合理，擁擁有較好好的負(fù)債債能力和和信用。?？赊D(zhuǎn)換債債券：2002年6月萬科公公司向社社會(huì)公開開發(fā)行1,500萬張可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換公司司債券（（“萬科科轉(zhuǎn)債””），，每張面面值100元，票面面利率1.5％，發(fā)行行總額15億元。2004年9月，萬科科公司向向社會(huì)公公開發(fā)行行19.9億張可轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換公司司債券（（“萬科科轉(zhuǎn)2”），每每張面值值100元，發(fā)行行總額19.9億元。萬萬科轉(zhuǎn)2于2005年3月24日起可以以轉(zhuǎn)換為為流通A股，截至至2005年6月17日，“萬萬科轉(zhuǎn)2”累計(jì)轉(zhuǎn)股股336,220股，公司司股本總總額達(dá)2,273,964,091股。公司債券券2008年9月18日起，萬萬科公司司59億元公司司債券在在深圳證證券交易易所掛牌牌交易，，該期期債券有有擔(dān)保品品種債券券（簡(jiǎn)稱稱08萬科G1，上市代代碼1120050)和無擔(dān)保保品種債債券(簡(jiǎn)稱08萬科G2，上市代代碼112006)兩類。債券名稱2008年萬科企業(yè)股份有限公司公司債券發(fā)行規(guī)模59億元發(fā)行價(jià)格本期債券面值100元，平價(jià)發(fā)行期限及規(guī)模1.有擔(dān)保（08萬科G1）：5年期固定利率債券，發(fā)行規(guī)模為人民幣30億元2.無擔(dān)保（08萬科G2）：5年期固定利率債券，附發(fā)行人上調(diào)票面利率選擇權(quán)及投資者回售選擇權(quán)，發(fā)行規(guī)模為人民幣29億元債券票面利率1.有擔(dān)保：5.50%2.無擔(dān)保：7.00%債券信用等級(jí)發(fā)行人的主體信用等級(jí)為AA+，本期債券中有擔(dān)保品種的債券信用等級(jí)為AAA，無擔(dān)保品種的債券信用等級(jí)為AA+從1988年至今，，萬科的的籌資規(guī)規(guī)模不斷斷擴(kuò)大，，籌資方方式和渠渠道也較較豐富。。這不僅僅得益于于萬科萬萬科良好好的信用用，更重重要的是是萬科擁擁有合理理的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債結(jié)結(jié)構(gòu)和充充裕的現(xiàn)現(xiàn)金量已已經(jīng)在業(yè)業(yè)內(nèi)驕人人的業(yè)績(jī)績(jī)。近年來長(zhǎng)長(zhǎng)期負(fù)債債的增加加和留存存收益的的擴(kuò)大也也預(yù)示著著萬科依依然具有有良好的的成長(zhǎng)性性。目前前的低市市盈率和和最近剛剛剛通過過的112億元的融融資方案案無疑增增加了投投資者對(duì)對(duì)其的經(jīng)經(jīng)營(yíng)信心心，融資資規(guī)模的的擴(kuò)大與與其出眾眾的投資資性相輔輔相成。。萬科籌資資之路分分析萬科歷年年資本結(jié)結(jié)構(gòu)四、資本本分析可以直觀觀的看到到萬科的的資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率有有逐年走走高的趨趨勢(shì)，而而且始終終在60%以上，一一方面這這是由于于房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)本本身高負(fù)負(fù)債經(jīng)營(yíng)營(yíng)的特點(diǎn)點(diǎn)所決定定的，另另一方面面對(duì)于一一個(gè)快速速成長(zhǎng)的的企業(yè)，，允許適適當(dāng)多負(fù)負(fù)債來加加快企業(yè)業(yè)的發(fā)展展速度。。但是較較高的資資產(chǎn)負(fù)債債率，意意味著較較高的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，對(duì)對(duì)于風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)的控制制還是必必須的。。四、資本本分析四、資本本分析可以看到到在A股市場(chǎng)排排位前四四的房地地產(chǎn)企業(yè)業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)負(fù)債率率都較高高，除招招商低于于60%，其余余均在在67%和70%之間，，但都都遠(yuǎn)低低于行行業(yè)平平均值值，而而萬科科排在在第二二位，，可見見，目目前資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率尚處處在可可以接接受的的水平平，加加之09年新的的A股發(fā)行行方案案已經(jīng)經(jīng)經(jīng)過過董事事會(huì)批批準(zhǔn)通通過，，可以以預(yù)計(jì)計(jì)09年的年年報(bào)數(shù)數(shù)值將將下降降。四、資資本分分析從圖表表中可可以看看出萬萬科的的流動(dòng)動(dòng)比率率與速速動(dòng)比比率除除05、08年較低低外，，其余余三年年均保保持在在相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定的水水平。。09年三季季報(bào)，，萬科科的流流動(dòng)比比率為為1.97，速動(dòng)動(dòng)比率率為0.59，都較較08年有了了一定定程度度的提提高。。其中中原因因是一一方面面貨幣幣資金金的增增加了了76億，流流動(dòng)資資產(chǎn)增增加10億；另另一方方面，，流動(dòng)動(dòng)負(fù)債債卻減減少了了17億，非非流動(dòng)動(dòng)負(fù)債債增加加額近近85億。09年三季季度，，萬科科的流動(dòng)負(fù)負(fù)債比比為72.15%，比重重較大大說明明其承承擔(dān)較較大的的風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)，但但從構(gòu)構(gòu)成比比例來來看，，預(yù)收收賬款款占了了47.9%，這部部分負(fù)負(fù)債可可以說說既沒沒有風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)也也無成成本。。另外外，萬萬科的的貨幣幣資金金項(xiàng)目目數(shù)額額為276億，而而扣除除預(yù)收收帳款款后的的流動(dòng)動(dòng)負(fù)債債為330億，加加上擁擁有的的在建建行近近200億的授信額額度，流動(dòng)動(dòng)性相相當(dāng)充充裕。。但是流流動(dòng)比比率與與速動(dòng)動(dòng)比率率過低低始終終是隱隱患，，他們們預(yù)示示了財(cái)財(cái)務(wù)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，，其中中萬科科的存存貨數(shù)數(shù)額始始終較較大，，如果果出現(xiàn)現(xiàn)銷售售不暢暢的現(xiàn)現(xiàn)象，，資金金回籠籠困難難,將面臨臨巨大大的流流動(dòng)性性問題題四、資資本分分析四、資資本分分析09年三季季度四四強(qiáng)流流動(dòng)速速動(dòng)比比率萬科的的流動(dòng)動(dòng)與速速動(dòng)比比率在在四強(qiáng)強(qiáng)中都都是最最低的的，當(dāng)當(dāng)然這這并不不完全全表示示萬科科在風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)控控制上上出現(xiàn)現(xiàn)了問問題。。萬科在在08年計(jì)提提了大大量的的存貨貨跌價(jià)價(jià)準(zhǔn)備備，并并且在在每年年都有有一定定比例例的存存貨跌跌價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備，，而其其他三三家在在房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)發(fā)展展較好好的幾幾年，，基本本上都都不計(jì)計(jì)提存存貨跌跌價(jià)準(zhǔn)準(zhǔn)備，，而且且08年的數(shù)數(shù)據(jù)顯顯示所所占的的比例例也較較少，，這直直接導(dǎo)導(dǎo)致了了其他他三家家企業(yè)業(yè)的流流動(dòng)比比率與與速動(dòng)動(dòng)比率率高出出萬科科。顯顯然萬萬科采采取了了比較較穩(wěn)健健的會(huì)會(huì)計(jì)估估計(jì)方方法，，而其其他三三家的的流動(dòng)動(dòng)資產(chǎn)產(chǎn)則存存在相相對(duì)高高估的的現(xiàn)象象。四、資資本分分析08年四強(qiáng)強(qiáng)存貨貨比較較四、資資本分分析看得出出房地地產(chǎn)企企業(yè)的的ROA與存貨貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)率有有高度度的正正比關(guān)關(guān)系，，這正正突出出了房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的一大大特點(diǎn)點(diǎn)，即即存貨貨周轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)的快快慢，，很大大程度度上決決定了了一家家企業(yè)業(yè)的生生死。。萬科科有著著大量量的存存貨項(xiàng)項(xiàng)目，，并且且速動(dòng)動(dòng)比率率較低低，但但仍然然穩(wěn)坐坐行業(yè)業(yè)老大大，其其經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理理效率率值得得同行行借鑒鑒。房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)是是資金金密集集型行行業(yè)，，房地地產(chǎn)開開發(fā)離離不開開金融融機(jī)構(gòu)構(gòu)的支支持。。但是是近幾幾年房房產(chǎn)市市場(chǎng)出出現(xiàn)過過熱勢(shì)勢(shì)頭，，預(yù)期期宏觀觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)政策策將有有不利利調(diào)整整.如何通通過資資本市市場(chǎng)的的支持持抓住住宏觀觀調(diào)控控帶來來的機(jī)機(jī)遇是是公司司目前前考慮慮的重重點(diǎn)問問題，，可以以預(yù)計(jì)計(jì)的是是未來來萬科科仍將將進(jìn)行行多次次股權(quán)權(quán)融資資為擴(kuò)擴(kuò)張打打基礎(chǔ)礎(chǔ)，而而其在在資本本市場(chǎng)場(chǎng)的良良好聲聲譽(yù)有有助于于融資資成功功，因因此，，個(gè)別別時(shí)點(diǎn)點(diǎn)負(fù)債債過高高并不不值得得過分分擔(dān)心心，尤尤其是是在行行業(yè)整整體情情況負(fù)負(fù)債率率偏高高的情情況下下，只只要財(cái)財(cái)務(wù)保保持相相對(duì)穩(wěn)穩(wěn)健即即可。。而萬萬科由由于具具有規(guī)規(guī)模經(jīng)經(jīng)濟(jì)優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，營(yíng)銷銷方面面也自自成體體系，，且主主要目目標(biāo)市市場(chǎng)定定位于于具有有剛性性需求求的中中檔商商品房房，其其業(yè)績(jī)績(jī)也能能保持持相對(duì)對(duì)穩(wěn)定定,但看似似健康康的巨巨人萬萬科也也存在在著一一些隱隱憂。四、資資本分分析小小結(jié)萬科作作為房房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的的龍頭頭企業(yè)業(yè)，他他的某某些市市場(chǎng)行行為甚甚至管管理層層的言言論，，往往往會(huì)對(duì)對(duì)整個(gè)個(gè)房地地產(chǎn)業(yè)業(yè)帶來來重大大的影影響，，所以以良好好的企企業(yè)形形象對(duì)對(duì)萬科科有重重大的的意義義。像像王石石的““捐款款門””事件件，確確實(shí)的的影響響了萬萬科的的銷售售業(yè)績(jī)績(jī)。而而07年的率率先降降價(jià)，，也遭遭到了了同行行的非非議。。建議：：萬科科需要要加強(qiáng)強(qiáng)公共共關(guān)系系公關(guān)關(guān)，并并以樹樹立行行業(yè)形形象為為目標(biāo)標(biāo)，開開發(fā)自自身品品牌優(yōu)優(yōu)勢(shì)，，鞏固固行業(yè)業(yè)龍頭頭的地地位。。同時(shí)時(shí)管理理層注注意自自身言言論，，避免免不必必要的的麻煩煩。五、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、、問題題與建建議五、經(jīng)經(jīng)驗(yàn)、、問題題與建建議萬科實(shí)實(shí)行目目標(biāo)管管理，，將資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率緊盯盯在了了60%可事實(shí)實(shí)上距距離這這一目目標(biāo)還還尚有有差距距，甚甚至連連國家家要求求的自自有資資金35%的指標(biāo)標(biāo)近期期也未未實(shí)現(xiàn)現(xiàn)。所所以減減低資資產(chǎn)負(fù)負(fù)債率率，對(duì)對(duì)萬科科控制制自身身風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)起到到關(guān)鍵鍵性的的作用用。對(duì)對(duì)此我我們提提出兩兩方