城市房地產(chǎn)管理法規(guī)

城市房地產(chǎn)管理法規(guī)房地產(chǎn)拆遷房地產(chǎn)交易房地產(chǎn)權(quán)屬房地產(chǎn)中介服務(wù)房地產(chǎn)拆遷

王紅倩李棟案例簡(jiǎn)要介紹拆

起訴

2001年3月，上海欣德房地產(chǎn)開發(fā)公司對(duì)鄭女土住地實(shí)施老鎮(zhèn)改造(拆遷期限自2001年3月6日至2001年12月31日)，鄭女士的有證樓房建筑面積為458平方米，另有爭(zhēng)議的平房建筑面積為62平方米。案情回放案情回放

欣德公司與鄭女士就拆遷安置補(bǔ)償問(wèn)題協(xié)商了兩次后，在沒(méi)有經(jīng)過(guò)裁決與強(qiáng)制執(zhí)行程序的情況下．于2003年3月11日夜趁鄭女士及家人不在時(shí)，強(qiáng)行將其房屋拆除，并將鄭女士家中40余件物品搬走，至今下落不明。

在此狀況下，鄭女士依法起訴，要求欣德公司支付拆遷房屋面積基價(jià)補(bǔ)償款、房屋貼價(jià)款、房屋估價(jià)款、附著物補(bǔ)償款等共計(jì)人民幣100多萬(wàn)元。

案情回放

審理

原告的代理律師在法庭辯論中提出：第一，被告欣德公司在超過(guò)拆遷期限，且又未向區(qū)、市房地局申請(qǐng)延長(zhǎng)拆遷期限的情況下，擅自將原告鄭女士的房屋強(qiáng)行拆除，并將房屋內(nèi)40余件物品搬走，不符合法律規(guī)定

案例分析案例分析

第二，原告鄭女士住地屬松江區(qū)二級(jí)地區(qū)，鄭女士房屋每平方米建筑面積基價(jià)和補(bǔ)償價(jià)應(yīng)為1550元，而不是欣德公司給出的每平方米800多元。

案例分析第三根據(jù)原告鄭女士向法院提供的證據(jù)，同一拆遷基地的被拆遷戶(近鄰)季某與被告簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中，每平方米建筑面積的基價(jià)和補(bǔ)貼價(jià)為1474元；被拆遷戶(近鄰)周某與被告簽訂的《房屋拆遷補(bǔ)償安置協(xié)議》中，每平方米建筑面積的基價(jià)和補(bǔ)貼價(jià)更高達(dá)2267元。結(jié)果據(jù)此，鄭女士士請(qǐng)求法院判判決被告充分分參照季某、、周某的補(bǔ)償償標(biāo)準(zhǔn)給予補(bǔ)補(bǔ)償經(jīng)法院調(diào)解欣欣德公司表示示同意支付原告鄭女女士房屋拆遷遷補(bǔ)償安置費(fèi)費(fèi)88萬(wàn)元，并承擔(dān)案件件受理費(fèi)12000元。/S/BookPages/431/49820.shtml案例分析分析★欣德公司在超超過(guò)拆遷期限限，未申請(qǐng)延延長(zhǎng)拆遷期限限的情況下，，擅自強(qiáng)拆除除法律規(guī)定房屋屋征收部門與與被征收人在在征收補(bǔ)償方方案確定的簽約期限內(nèi)達(dá)達(dá)不成補(bǔ)償協(xié)協(xié)議，且被征收人人不申請(qǐng)行政政復(fù)議或者不不提起行政訴訴訟的，由房房屋征收部門門報(bào)請(qǐng)作出房房屋征收決定定的市、縣級(jí)級(jí)人民政府，，申請(qǐng)人民法院強(qiáng)制執(zhí)行。但是欣德公司司在未申請(qǐng)的的情況下擅自自強(qiáng)拆。★補(bǔ)償方案未未做到公平公公正首先征收土地的單單位應(yīng)當(dāng)對(duì)被被征收人給予公平補(bǔ)償償。其次對(duì)被征收房屋屋價(jià)值的補(bǔ)償償，不得低于房屋征收決決公告之日被征征收房屋類似房地產(chǎn)的市市場(chǎng)價(jià)格。最后被征收房屋的的價(jià)值，由具具有相應(yīng)資質(zhì)質(zhì)的房地產(chǎn)評(píng)評(píng)估機(jī)構(gòu)按照照房屋征收評(píng)評(píng)估辦法評(píng)估估確定。評(píng)估估機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)獨(dú)立、客觀觀、公正地開展房屋征征收評(píng)估工作作，任位和個(gè)個(gè)人不得干預(yù)預(yù)。魏成林

謝正正成房地產(chǎn)交易案情回放2007年3月24日，原告寧某某與被告邱某某簽訂合同，被告妻子參與了磋磋商，原告以110萬(wàn)元的價(jià)格購(gòu)買被被告位于南山山區(qū)的房產(chǎn)一一套。案例簡(jiǎn)要介紹紹原告：寧某被告：邱某案情回放違約條款規(guī)定定：★如一方遲延履履行合同，每每日按合同價(jià)價(jià)的萬(wàn)分之五支付違約金;★遲延履行超過(guò)十日，另一方可以以解除合同，并可要求違違約方按合同價(jià)的20%支付違約金。。合同簽訂后，，原告依約交交付定金20000元。案情回放該房產(chǎn)屬于農(nóng)村集體土地地上建的村民住住宅(即所謂綠本房)，房產(chǎn)證上載載明產(chǎn)權(quán)屬被告及其妻妻子。2007年8月22日，被告取得得紅本房產(chǎn)證，房產(chǎn)全部產(chǎn)產(chǎn)權(quán)歸被告。。被告收取定金金后，向原告告發(fā)函，稱買買賣該房不合法，買賣合同無(wú)效;其妻不同意出出售該房。故故表示不再履履行該合同。。原告收函后后，停止了支支付購(gòu)房款行行為。后經(jīng)多多次催促不果果，訴至法院院。被告答辯一買賣賣合同違法二妻妻子不同意出出售三原原告違約案件審理法院審理意見見雙方簽訂買賣賣合同時(shí)明知知該房的現(xiàn)狀狀，尤其是明明知該房正在在辦理“綠轉(zhuǎn)紅”手續(xù)。作為為預(yù)備性合同同，雙方無(wú)異異于約定了合合同成立的條條件，即當(dāng)“綠轉(zhuǎn)紅””完成后，再再正式進(jìn)行轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓。這種附條件件的合同時(shí)合合同法允許的。再次，合合同法的基本本原則是盡量量保證合同成成立并有效，，以最大限度度地維護(hù)交易易安全。有關(guān)共有財(cái)產(chǎn)處理的問(wèn)題，原告提交了證人人證言、錄音資資料等證據(jù)，證證明被告妻子參與了雙方多次次磋商。故盡管被告妻妻子未在合同上上簽字，其也應(yīng)應(yīng)受合同的約束束。法院審理意見合同違約責(zé)任的的確定問(wèn)題。一般情況下，合合同約定了雙方方履行義務(wù)的時(shí)間和順序，對(duì)于時(shí)間在前前的義務(wù)，尤其其是順序在前的的義務(wù)，應(yīng)該先先履行在這種情情況下，負(fù)有先先履行義務(wù)的一一方應(yīng)承擔(dān)違約約責(zé)任法院審理意見深圳市南山區(qū)人人民法院經(jīng)審理理，作出(2008)深南法民三初字字第35號(hào)民事判決書，，認(rèn)定買賣合同有效，被告違約，向向原告支付遲延延履行違約金55000元。案例分析審理結(jié)果案件審理我國(guó)法律規(guī)定宅宅基地屬集體所有,農(nóng)民對(duì)宅基地只只有使用權(quán),沒(méi)有所有權(quán),宅基地不能流轉(zhuǎn)轉(zhuǎn);因?yàn)榉课菔钦氐牡厣细街?農(nóng)村房屋買賣沒(méi)沒(méi)有經(jīng)過(guò)集體審批同意,違反了法律規(guī)定定。一該房屋買賣賣合同違法，是是無(wú)效合同。被告答辯案件審理房地產(chǎn)管理法第第三十四條明確確規(guī)定：共有的房地產(chǎn)，未經(jīng)經(jīng)其他共有人書面面同意，不得轉(zhuǎn)讓；權(quán)屬有爭(zhēng)議的，，不得轉(zhuǎn)讓。所以被告未經(jīng)其其妻子同意私自自簽訂合同，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓該地產(chǎn)，不不符合法律規(guī)定定。該責(zé)任應(yīng)由由被告承擔(dān)。二是房屋系夫妻共共同財(cái)產(chǎn)，妻子子一方不同意出出售，買賣合同同不成立案件審理房地產(chǎn)管理法第第三十九條規(guī)定定：以出讓方式取得得土地使用權(quán)的的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)產(chǎn)時(shí)，應(yīng)當(dāng)符合合“按照出讓合同約約定支付全部土地使使用權(quán)出讓金，并取得土地使用權(quán)證書書”。所以原告停止止支付房款的行行為不妥。三原告收到被被告不履行合同同的書函后，停停止了支付購(gòu)房房款行為。房地產(chǎn)權(quán)屬王浩閻錦君崔永國(guó)原告：張某被告：房管局案情回放：2003年4月張某購(gòu)買一門市房，，并于2004年10月辦理了產(chǎn)權(quán)證證，出租給王某。后王某將張某某的產(chǎn)權(quán)證調(diào)包包，并自稱房屋產(chǎn)權(quán)人人，在報(bào)紙上發(fā)布布售房信息。案例簡(jiǎn)要介紹案情回放第三人在報(bào)紙上看到該該房的售房廣告告，于2004年11月25日與王某達(dá)成購(gòu)房協(xié)議，，并于2004年11月29日單方持購(gòu)房協(xié)協(xié)議、房屋產(chǎn)權(quán)權(quán)證及假冒的產(chǎn)權(quán)人身身份證（偽造的身份證證文字信息與產(chǎn)產(chǎn)權(quán)人真身份證證的信息一致，，頭像換成了王王某）等手續(xù)，，到該市房產(chǎn)管理局辦理了過(guò)戶手續(xù)續(xù)。案情回放房東：張某包租承租人：王某房管局第三人轉(zhuǎn)賣？偽造證件過(guò)戶控告三方證詞原告張某訴稱：被告沒(méi)有審查清楚當(dāng)事人身份狀況況就辦理過(guò)戶登記，屬審查不嚴(yán)，訴請(qǐng)法院判決決撤銷被告為第第三人頒發(fā)的房房屋產(chǎn)權(quán)證。被告房管局辯稱：其在辦理理轉(zhuǎn)移登記中，根據(jù)《城市房屋權(quán)屬登登記管理辦法》的規(guī)定對(duì)買賣雙雙方的身份證號(hào)號(hào)碼、自然情況況及產(chǎn)權(quán)證進(jìn)行行審查后認(rèn)為是是真實(shí)的，符合合辦理變更條件件。至于身份證證圖像由于客觀觀原因會(huì)出現(xiàn)差差異是正常的，，不能以此認(rèn)為為轉(zhuǎn)移登記行為違法。請(qǐng)求求法院駁回原告告的訴訟請(qǐng)求。。第三方辯稱：其是在報(bào)報(bào)紙上看到的賣賣房信息，與賣賣主簽訂購(gòu)房協(xié)協(xié)議，協(xié)議經(jīng)公證處公公證，雙方共同持有有效證件到市房房管局。依法登記過(guò)戶，，取得了房屋所所有權(quán)，原告以被騙為為由，要求被告告撤銷對(duì)自己頒頒發(fā)的房屋所有有權(quán)證是無(wú)理的的。三方辯詞核心問(wèn)題房子到底歸誰(shuí)？？案件審理法院經(jīng)審理后認(rèn)認(rèn)為，依據(jù)《城市房屋權(quán)屬登登記管理辦法》第二十七條規(guī)定定：“登記機(jī)關(guān)關(guān)應(yīng)對(duì)權(quán)利人（（申請(qǐng)人）的申申請(qǐng)進(jìn)行審查。。凡權(quán)屬清楚、、產(chǎn)權(quán)來(lái)源資料料齊全的，初始始登記、轉(zhuǎn)移登登記、變更登記記、他項(xiàng)權(quán)利登登記應(yīng)當(dāng)在受理理登記后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，，并頒發(fā)房屋權(quán)權(quán)屬證書?！北槐桓嬖诘怯泴彶椴闀r(shí)，僅限于形形式性審查，致致使身份證圖像像上的差異未能能發(fā)現(xiàn)，認(rèn)定被被告登記時(shí)行為審查認(rèn)定定資料不真，判決撤銷頒發(fā)給第三人的房產(chǎn)證。法律依據(jù)房產(chǎn)登記機(jī)關(guān)在在辦理房屋轉(zhuǎn)移移登記時(shí)應(yīng)當(dāng)審查的內(nèi)容《城市房屋權(quán)屬登登記管理辦法》：第十七條：“申申請(qǐng)轉(zhuǎn)移登記，，權(quán)利人應(yīng)當(dāng)提提交房屋權(quán)屬證書以及相關(guān)的合同、協(xié)議、證證明等文件”第二十七條：““登記機(jī)關(guān)應(yīng)當(dāng)當(dāng)對(duì)權(quán)利人（申申請(qǐng)人）的申請(qǐng)請(qǐng)進(jìn)行審查。凡凡權(quán)屬清楚、產(chǎn)權(quán)權(quán)來(lái)源資料齊全全的，初始登記、、轉(zhuǎn)移登記、變變更登記、他項(xiàng)項(xiàng)權(quán)利登記應(yīng)當(dāng)當(dāng)在受理登記后后的30日內(nèi)核準(zhǔn)登記，，并頒發(fā)房屋權(quán)權(quán)屬證書”案件分析1.辦理人是否是申請(qǐng)人（權(quán)利人人）本人或其合法代理人？通過(guò)查驗(yàn)身份證證明文件和委托托代理文件等資資料確定，包括括運(yùn)用常規(guī)技術(shù)術(shù)手段鑒別身份份證明文件和委委托代理文件等等資料的真?zhèn)巍?.轉(zhuǎn)移登記是否是是申請(qǐng)人人（權(quán)權(quán)利人人）的真實(shí)意思表表示？？通過(guò)合合同、、協(xié)議議和有有申請(qǐng)請(qǐng)人（（權(quán)利利人））本人人或其其合法法代理理人簽簽字認(rèn)認(rèn)可的的申請(qǐng)請(qǐng)書（（表））確定定。案件分析3.房屋權(quán)屬是否清楚？？是否符合合轉(zhuǎn)移登記記條件？通過(guò)鑒別產(chǎn)產(chǎn)權(quán)證真?zhèn)蝹巍⒉樵儾椴榉?、抵抵押及其它它限制?quán)利利登記情況況以及相關(guān)關(guān)證明明材料等加加以確定。。4．規(guī)定的申申請(qǐng)要件是否齊備？？案例中，房房產(chǎn)登記機(jī)機(jī)關(guān)就上述述審查內(nèi)容容進(jìn)行了審審查，但案案例中登記記機(jī)關(guān)限于于技術(shù)手段段和登記成成本，未能能鑒別出當(dāng)當(dāng)事人身份份證的真?zhèn)蝹?，沒(méi)有發(fā)發(fā)現(xiàn)出賣人人系假冒權(quán)權(quán)利人的事事實(shí)，致使登記的的事實(shí)依據(jù)據(jù)不真實(shí)，使得案例例中的登記記被撤銷。。最新法律法法規(guī)實(shí)踐中登記記錯(cuò)誤的發(fā)發(fā)生主要有有兩種情況：一是是登記機(jī)構(gòu)構(gòu)工作人員員疏忽、過(guò)失失等原因造成錯(cuò)誤應(yīng)應(yīng)由登記機(jī)機(jī)關(guān)承擔(dān)賠賠償責(zé)任；；二是登記記申請(qǐng)人等等采取欺騙手段造成錯(cuò)誤。。則應(yīng)由提提供虛假材材料的當(dāng)事事人自己承承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。2007年10月1日新實(shí)施的的《物權(quán)法》第二十一條條規(guī)定：““當(dāng)事人提提供虛假材料申請(qǐng)登記，，給他人造造成損害的的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。因登記錯(cuò)誤，給他人造造成損害的的，登記機(jī)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)承承擔(dān)賠償責(zé)責(zé)任。登記記機(jī)構(gòu)賠償償后，可以以向造成登記錯(cuò)錯(cuò)誤的人追償。”TIPS：登記機(jī)關(guān)應(yīng)應(yīng)審查要件是否齊齊備；對(duì)房屋權(quán)屬屬狀況的真實(shí)性及是否存在在權(quán)利限制制和權(quán)利負(fù)負(fù)擔(dān)進(jìn)行審審查；辦理理登記的依依據(jù)是否符合法法定成立要要件；審查查各要件之之間的邏輯輯關(guān)系。如初始登記中，審查土土地使用權(quán)權(quán)正、建設(shè)設(shè)工程規(guī)劃劃許可證、、施工許可可證、房屋屋竣工驗(yàn)收收材料等記記載的權(quán)利利主體是否否一致；轉(zhuǎn)移登記中，審查房房屋銷售合合同中記載載的出讓人人是否為原原始權(quán)人，，記載的受受讓人是否否要辦理的的新產(chǎn)權(quán)人人等。房地產(chǎn)中介介趙影吳聰房產(chǎn)中介“吃差價(jià)”案情回放李先生通過(guò)過(guò)物業(yè)中介介看中了一套套房產(chǎn)。。房產(chǎn)面積：：37.68平方米成交價(jià)：24.8萬(wàn)元首付：5.2萬(wàn)元代理費(fèi)：4960元案情回放2010年1月26日，李先生生物業(yè)中介介簽訂了一一份房屋認(rèn)購(gòu)合合同，約定房屋屋成交價(jià)格格交付時(shí)間間、付款方方式、違約約責(zé)任等進(jìn)進(jìn)行了明確確。案情回放2010年3月9日，李先生生到房地產(chǎn)產(chǎn)登記中心心辦理過(guò)戶手續(xù)時(shí)了解到以以下信息：：物業(yè)中介與賣家成交價(jià):23萬(wàn)元物業(yè)中介與買家成交價(jià)：24.8萬(wàn)元差價(jià)：1.8萬(wàn)元買家討差額額款未果，，遂買家與中中介對(duì)簿公堂。案情分析原告辯論中介存在欺欺詐行為消費(fèi)者權(quán)益益受保護(hù)案例分析被告辯論1.8萬(wàn)元支付賣賣家房屋的的交易稅費(fèi)和中介代理費(fèi)費(fèi)房屋出售底底價(jià)涉及賣家利益和商業(yè)秘密，中介無(wú)權(quán)權(quán)披露案例結(jié)果法院審理認(rèn)為物業(yè)中介的行為符合合其與原業(yè)業(yè)主簽訂的的合同的約約定，合法有據(jù)，所以，李李先生訴稱稱的物業(yè)中中介隱瞞真真實(shí)轉(zhuǎn)讓價(jià)價(jià)格、收取取差價(jià)構(gòu)成成欺詐的理理由缺乏依據(jù)，駁回李先先生的訴訟訟請(qǐng)求，至至此，李先生一審審敗訴。房產(chǎn)中介““吃差價(jià)””

“潛規(guī)規(guī)則”三年不開工工，開工吃三年年Thanksforyourattention原告辯論《城市房地產(chǎn)中介介服務(wù)管理規(guī)規(guī)定》第十四條規(guī)規(guī)定：房地地產(chǎn)中介服服務(wù)機(jī)構(gòu)必必須履行下下列義務(wù)：：遵守自愿愿、公平、、誠(chéng)實(shí)信用的原則；第二十一條條規(guī)定：房房地產(chǎn)中介介服務(wù)人員員在房地產(chǎn)產(chǎn)中介活動(dòng)動(dòng)中不得有有下列行為為：索取、、收受委托托合同以外外的酬金或或其他財(cái)物物，或者利利用工作之之便，牟取其他不不正當(dāng)?shù)睦?；原告辯論第二十三條條規(guī)定：因因房地產(chǎn)中中介服務(wù)人人員過(guò)失，，給當(dāng)事人人造成經(jīng)濟(jì)損失，由所在中中介服務(wù)機(jī)機(jī)構(gòu)承擔(dān)賠賠償責(zé)任。。物業(yè)中介在在居間服務(wù)務(wù)過(guò)程中，，隱瞞事實(shí)真真相，將其其自定的房房屋出售價(jià)價(jià)格說(shuō)成是是原業(yè)主出出售的房屋屋