養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目區(qū)域綜合開發(fā)新模式

泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)的區(qū)域綜合開發(fā)新模式目前我國養(yǎng)老逐逐步呈現(xiàn)出政政府保障型養(yǎng)養(yǎng)老和市場盈盈利型養(yǎng)老雙雙軌制的趨勢勢，政府保障障型養(yǎng)老由政政府組織開發(fā)發(fā)和經(jīng)營管理理的社會福利利性老年機(jī)構(gòu)構(gòu)已經(jīng)開展，在在此不做贅述述，我們重點(diǎn)點(diǎn)探討市場化化養(yǎng)老趨勢下下，如何利用用民間資本發(fā)發(fā)展養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)，創(chuàng)新區(qū)域域綜合開發(fā)模模式。（一）養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是指為為老年人提供供設(shè)施、特殊殊商品、服務(wù)務(wù)，滿足老年年人特殊需要要的，包括老老年人衣、食食、住、行、用用、醫(yī)、娛、學(xué)學(xué)等物質(zhì)精神神文化方面構(gòu)構(gòu)成的一個產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈，是多多個產(chǎn)業(yè)相互互交叉的綜合合性產(chǎn)業(yè)。養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)是依托托第一、第二二和傳統(tǒng)的第第三產(chǎn)業(yè)派生生出來的特殊殊的綜合性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，具有明明顯的公共性性、福利性和和高贏利性（二）泛養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)自身具具有很強(qiáng)的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集聚效應(yīng)應(yīng)，使其在區(qū)區(qū)域開發(fā)中可可以形成以養(yǎng)養(yǎng)老為核心的的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的的集聚，形成成“養(yǎng)老引導(dǎo)的的區(qū)域綜合開開發(fā)模式”，即泛養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)集群是是未來新型城城鎮(zhèn)化的重要要動力之一。泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群群，是指養(yǎng)老老及其帶動的的相關(guān)產(chǎn)業(yè)共共同構(gòu)成的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集成結(jié)構(gòu)構(gòu)。養(yǎng)老引導(dǎo)導(dǎo)的產(chǎn)業(yè)集群群，最基本的的特征就是能能夠形成本地地化產(chǎn)業(yè)聚集集。這個集群由養(yǎng)老老核心產(chǎn)業(yè)（養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)本身身）、養(yǎng)老相相關(guān)產(chǎn)業(yè)（橫橫向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)）和旅游支支持產(chǎn)業(yè)（縱縱向關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)）三部分構(gòu)構(gòu)成。養(yǎng)老核核心產(chǎn)業(yè)是傳傳統(tǒng)的養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)；養(yǎng)老相相關(guān)產(chǎn)業(yè)是由由養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)衍衍生出來的，在在技術(shù)或市場場上有互補(bǔ)關(guān)關(guān)系的產(chǎn)業(yè)，包包括醫(yī)療保健健業(yè)、健康服服務(wù)業(yè)、美容容美體業(yè)、養(yǎng)養(yǎng)心養(yǎng)生業(yè)、旅旅游業(yè)、娛樂樂文化業(yè)、體體育運(yùn)動業(yè)、商商貿(mào)服務(wù)業(yè)、文文化業(yè)、餐飲飲業(yè)、教育培培訓(xùn)業(yè)、住宿宿業(yè)等；養(yǎng)老老支持產(chǎn)業(yè)始始于養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)業(yè)、養(yǎng)老相關(guān)關(guān)產(chǎn)業(yè)縱向聯(lián)聯(lián)系的下游及及相關(guān)聯(lián)產(chǎn)業(yè)業(yè)，如交通運(yùn)運(yùn)輸業(yè)、農(nóng)業(yè)業(yè)、林業(yè)、漁漁業(yè)、金融業(yè)業(yè)、保險業(yè)、咨咨詢服務(wù)業(yè)、建建筑建材業(yè)、日日常生活用品品業(yè)、金融業(yè)業(yè)、食品加工工業(yè)、房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)、環(huán)境保保護(hù)業(yè)等。1.政策保障政策保障需要政政府落實(shí)民間間資本參與養(yǎng)養(yǎng)老服務(wù)優(yōu)惠惠政策，特別別是在土地、財(cái)財(cái)政、稅收、物物價等方面給給予優(yōu)惠政策策，讓養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)更具活力力和吸引力，從從而吸引民間間資本的參與與。將民間資資本舉辦養(yǎng)老老機(jī)構(gòu)或服務(wù)務(wù)設(shè)施納入政政府規(guī)劃和計(jì)計(jì)劃中，合理理安排用地需需求，符合條條件的，按照照土地劃撥目目錄依法劃撥撥。根據(jù)不同同情況給予一一定的建設(shè)補(bǔ)補(bǔ)貼或運(yùn)營補(bǔ)補(bǔ)貼。對符合合條件的非營營利性養(yǎng)老機(jī)機(jī)構(gòu)或服務(wù)設(shè)設(shè)施自用房產(chǎn)產(chǎn)、土地免征征房產(chǎn)稅、城城鎮(zhèn)土地使用用稅，其免稅稅收入不計(jì)入入所得稅應(yīng)納納稅收入等等等相關(guān)政策。2.配套保障養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)需要相相關(guān)配套產(chǎn)業(yè)業(yè)的支持，因因此在傳統(tǒng)的的養(yǎng)老院升級級到養(yǎng)老綜合合體乃至區(qū)域域綜合開發(fā)的的過程中，需需要整合醫(yī)療療康復(fù)、飲食食服裝、營養(yǎng)養(yǎng)保健、休閑閑旅游、文化化傳媒、家政政服務(wù)、金融融和房地產(chǎn)等等產(chǎn)業(yè)資源，形形成以養(yǎng)老為為核心的產(chǎn)業(yè)業(yè)集群。例如如以高爾夫+養(yǎng)老模式，溫溫泉+養(yǎng)老模式、禪禪茶+養(yǎng)老、度假+養(yǎng)老等模式式，充分發(fā)揮揮其他產(chǎn)業(yè)及及其資源的作作用。3.模式保障模式保障，包括括投資、建設(shè)設(shè)、運(yùn)營、退退出模式，即即養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的的BOT模式和BOO模式，BOT政府與私人人企業(yè)簽訂特特許權(quán)協(xié)議，授授權(quán)私人企業(yè)業(yè)承擔(dān)養(yǎng)老項(xiàng)項(xiàng)目的投資、融融資、建設(shè)、經(jīng)經(jīng)營與維護(hù)，讓讓其充分發(fā)揮揮市場運(yùn)作的的優(yōu)勢，特許許期屆滿，簽簽約方的私人人企業(yè)將養(yǎng)老老項(xiàng)目無償或或有償移交給給政府部門。BOO模式在期滿滿后項(xiàng)目的所所有權(quán)不再交交還給政府，由由企業(yè)負(fù)責(zé)項(xiàng)項(xiàng)目的運(yùn)營。泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群群引導(dǎo)的區(qū)域域綜合開發(fā)新新模式是以養(yǎng)養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)為重重點(diǎn)，旅游休休閑度假相結(jié)結(jié)合，城鎮(zhèn)化化發(fā)展為整體體框架的區(qū)域域綜合開發(fā)新新模式。具體體表現(xiàn)為“1+X”的綜合體模模式：泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群群引導(dǎo)的新型型城鎮(zhèn)化模式式從城鎮(zhèn)體系系結(jié)構(gòu)的分層層提升與建設(shè)設(shè)上進(jìn)行細(xì)分分，包括養(yǎng)老老新城模式、養(yǎng)養(yǎng)老小城鎮(zhèn)模模式、養(yǎng)老綜綜合體模式和和新型農(nóng)村養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)模式式。1.養(yǎng)老新城模模式城市依托當(dāng)?shù)厝珖劽酿B(yǎng)養(yǎng)生養(yǎng)老環(huán)境境，吸引全國國各地的退休休老年人慕名名而來，從而而形成以養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)為核心心的產(chǎn)業(yè)集群群，產(chǎn)業(yè)集聚聚構(gòu)成人口與與要素集聚，最最終形成城市市。美國太陽陽城是養(yǎng)老新新城的典型代代表，太陽城城的面積約33.2平方公里，人人口已接近20萬，而且面面積和人口還還在繼續(xù)猛增增。2.養(yǎng)老小城鎮(zhèn)鎮(zhèn)模式城市遠(yuǎn)郊的中小小城鎮(zhèn)依托自自身某種特色色的自然或人人文資源，形形成養(yǎng)老特色色化發(fā)展。例例如溫泉城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、濱湖城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、濱海城鎮(zhèn)鎮(zhèn)、度假城鎮(zhèn)鎮(zhèn)等特色城鎮(zhèn)鎮(zhèn)。例如親和和源溫泉養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)園等。3.養(yǎng)老綜合體體模式養(yǎng)老綜合體以泛泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的的整合為根本本支撐、以醫(yī)醫(yī)療保健、休休閑娛樂、護(hù)護(hù)理服務(wù)配套套為重要基礎(chǔ)礎(chǔ)，以養(yǎng)老服服務(wù)和管理的的創(chuàng)新為基本本保障，可以以實(shí)現(xiàn)“就地城鎮(zhèn)化”。例如北京京東方太陽城城等。4.新型農(nóng)村養(yǎng)養(yǎng)老社區(qū)模式式以鄉(xiāng)村原生態(tài)養(yǎng)養(yǎng)生環(huán)境和農(nóng)農(nóng)業(yè)資源為依依托，通過完完善鄉(xiāng)村休閑閑商業(yè)和醫(yī)療療衛(wèi)生設(shè)施，解解決因子女外外出務(wù)工出現(xiàn)現(xiàn)的空巢村、空空巢鄉(xiāng)問題，還還可以解決部部分農(nóng)民的就就業(yè)問題，是是探索中國農(nóng)農(nóng)村養(yǎng)老的一一種新途徑。目目前農(nóng)村社區(qū)區(qū)養(yǎng)老的條件件還不具備，但但這也是解決決農(nóng)村養(yǎng)老問問題的一種積積極探索。（一）泛養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)導(dǎo)的地產(chǎn)開發(fā)發(fā)模式泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集群群引導(dǎo)的地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)模式大大致可分為15種，統(tǒng)分為為五大類：第一類：與社區(qū)區(qū)共同建設(shè)在目前國內(nèi)的養(yǎng)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目目中，較為常常見的一類開開發(fā)形式是建建設(shè)養(yǎng)老社區(qū)區(qū)，或依托社社區(qū)建設(shè)各類類養(yǎng)老居住產(chǎn)產(chǎn)品。例如專專門建設(shè)大型型養(yǎng)老社區(qū)，在在普通社區(qū)中中配建養(yǎng)老組組團(tuán)或養(yǎng)老公公寓等。具體體來講，可分分為以下4種模式：第二類：與相關(guān)關(guān)設(shè)施并設(shè)養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目除除了依托社區(qū)區(qū)共同建設(shè)外外，還可以與與一些其他設(shè)設(shè)施結(jié)合，共共同進(jìn)行建設(shè)設(shè)，例如與醫(yī)醫(yī)療機(jī)構(gòu)、商商業(yè)設(shè)施或其其他福利設(shè)施施設(shè)置在一起起。此類開發(fā)發(fā)模式能夠充充分發(fā)揮各方方資源優(yōu)勢，使使養(yǎng)老產(chǎn)品和和相關(guān)設(shè)施實(shí)實(shí)現(xiàn)互惠互利利。常見的開開發(fā)模式有以以下幾種：第三類：與旅游游或商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)結(jié)合養(yǎng)老地產(chǎn)與旅游游、商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)共同開發(fā)，也也是較為常見見的一種形式式。第四類：與國際際品牌接軌這類開發(fā)模式指指與國際養(yǎng)老老專業(yè)品牌接接軌，引入外外資或運(yùn)營管管理團(tuán)隊(duì)，共共同開發(fā)養(yǎng)老老產(chǎn)品。常見見的有以下兩兩種模式：第五類：以其他他方式轉(zhuǎn)型除上述幾類開發(fā)發(fā)模式之外，泛泛養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)集集群引導(dǎo)下的的地產(chǎn)開發(fā)很很多其他形式式。具體說來來，有以下幾幾種：（二）泛養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)導(dǎo)的地產(chǎn)經(jīng)營營模式根據(jù)養(yǎng)養(yǎng)老方式和盈盈利方式兩個個維度，可以以將泛養(yǎng)老產(chǎn)產(chǎn)業(yè)集群引導(dǎo)導(dǎo)的地產(chǎn)經(jīng)營營模式歸結(jié)為為六大經(jīng)營模模式：目前國家通過政政策鼓勵和引引導(dǎo)民間資本本的進(jìn)入養(yǎng)老老產(chǎn)業(yè)，老年年客群市場已已形成規(guī)模，民民間資本進(jìn)入入