臨沂某置業(yè)有限公司北城新區(qū)項(xiàng)目立項(xiàng)申請(qǐng)報(bào)告

關(guān)于臨沂**置業(yè)有限公司**新區(qū)**廣廣場(chǎng)項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)的申請(qǐng)報(bào)告公司二O一O年一月月第一章項(xiàng)目目概況一、建設(shè)條件件１、地塊解析析本項(xiàng)目位于臨沂沂市**區(qū)**新區(qū)，南臨臨**街，北臨**街，西臨**路，東臨**二路，地塊編編號(hào)為A2，項(xiàng)目名稱(chēng)稱(chēng)為**新區(qū)**廣場(chǎng)。２、交通條件件本項(xiàng)目緊臨臨沂沂交通南北主主干道**路，與市政政中心廣場(chǎng)相相距，屬典型的的中心廣場(chǎng)物物業(yè)，交通十十分便捷，有有１０路、２２５路等公交交大巴可達(dá)本本項(xiàng)目。３、地形地勢(shì)本項(xiàng)目地塊平坦坦，南北兩側(cè)側(cè)均有良好景景觀資源，視視野開(kāi)闊，滿滿眼翠綠。４、規(guī)劃限制條條件本項(xiàng)目占地面積積37982平方米，總總建筑面積3293442平方米，規(guī)規(guī)定計(jì)容積率率面積2841880平方米，容容積率為6.99，地下面積45162平方米，建建筑占地面積積15825平方米，建建筑密度0.39%，綠地面積14600平方米，綠綠地率37.4%。二、項(xiàng)目研究工工作依據(jù)本項(xiàng)目可性行研研究依據(jù)為：：臨沂市特別別是**新區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)現(xiàn)狀、臨沂沂市工程造價(jià)價(jià)信息、本項(xiàng)項(xiàng)目的地塊價(jià)價(jià)值。三、項(xiàng)目開(kāi)發(fā)公公司狀況1、項(xiàng)目申報(bào)單單位名稱(chēng)：臨沂***置業(yè)有限公公司（以下簡(jiǎn)稱(chēng)***置業(yè)）住所：**社區(qū)區(qū)服務(wù)中心７７樓法定代表人姓名名：寧照注冊(cè)資本：人民民幣萬(wàn)元實(shí)收資本：人民民幣萬(wàn)元公司類(lèi)型：有限限責(zé)任公司2、項(xiàng)目申報(bào)報(bào)單位主營(yíng)業(yè)業(yè)務(wù)**置業(yè)的經(jīng)營(yíng)營(yíng)范圍包括房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)（持持有效資質(zhì)證證經(jīng)營(yíng)），銷(xiāo)銷(xiāo)售。3、項(xiàng)目申報(bào)報(bào)單位經(jīng)營(yíng)年年限**置業(yè)經(jīng)營(yíng)年年限自成立日日期二〇〇四四年二月十日日至長(zhǎng)期。4、項(xiàng)目申報(bào)報(bào)單位股東構(gòu)構(gòu)成臨沂**置業(yè)有有限公司的企企業(yè)法人營(yíng)業(yè)業(yè)執(zhí)照注冊(cè)號(hào)號(hào)為，住所位位于**區(qū)**社區(qū)服務(wù)中中心７樓。法法定代表人寧寧照，注冊(cè)資資本人民幣萬(wàn)元，實(shí)實(shí)收資本萬(wàn)元，寧照照占股份的100%，公司類(lèi)型型為有限責(zé)任任公司。5、項(xiàng)目申報(bào)單單位資產(chǎn)負(fù)債債情況**置業(yè)資產(chǎn)負(fù)負(fù)債情況見(jiàn)下下表1-1。從表1-1知道**置業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)主要為“應(yīng)收賬款”、“其他應(yīng)收款”和“固定資產(chǎn)凈凈值”，分別為元元、元和元；；而負(fù)債主要要為“應(yīng)付賬款”、“應(yīng)付工資”和“其他應(yīng)付款”分別為元、元元和元。房地地產(chǎn)行業(yè)資金金流動(dòng)速度比比較快、資產(chǎn)產(chǎn)變現(xiàn)能力強(qiáng)強(qiáng)的特點(diǎn)也使使得**置業(yè)的資產(chǎn)產(chǎn)狀況總體來(lái)來(lái)說(shuō)是比較安安全的。表1-1**置置業(yè)資產(chǎn)負(fù)債債表編制單位：臨沂沂市**置業(yè)有限公公司20１０年１月月８日金額單單位：元資產(chǎn)行次年初數(shù)期末數(shù)負(fù)債及所有者權(quán)權(quán)益行次年初數(shù)期末數(shù)流動(dòng)資產(chǎn)：流動(dòng)負(fù)債：貨幣資金1短期借款27短期投資2應(yīng)付票據(jù)28應(yīng)收票據(jù)3應(yīng)付賬款29應(yīng)收股息4應(yīng)付工資30應(yīng)收賬款5應(yīng)付福利費(fèi)31其他應(yīng)收款6應(yīng)付利潤(rùn)32存貨7應(yīng)交稅金33待攤費(fèi)用8其他應(yīng)交款34一年內(nèi)到期的長(zhǎng)長(zhǎng)期債券投資資9其他應(yīng)付款35其他流動(dòng)資產(chǎn)10預(yù)提費(fèi)用36流動(dòng)資產(chǎn)合計(jì)11一年內(nèi)到期的長(zhǎng)長(zhǎng)期負(fù)債37長(zhǎng)期投資：其他流動(dòng)負(fù)債38長(zhǎng)期股權(quán)投資12流動(dòng)負(fù)債合計(jì)39長(zhǎng)期債權(quán)投資13長(zhǎng)期負(fù)債：長(zhǎng)期投資合計(jì)14長(zhǎng)期借款40固定資產(chǎn)：長(zhǎng)期應(yīng)付款41固定資產(chǎn)原價(jià)15其他長(zhǎng)期負(fù)債42減：累計(jì)折舊16固定資產(chǎn)凈值17長(zhǎng)期負(fù)債合計(jì)43工程物資18在建工程19負(fù)債合計(jì)44固定資產(chǎn)清理20所有者權(quán)益：固定資產(chǎn)合計(jì)21實(shí)收資本45資本公積46無(wú)形資產(chǎn)22盈余公積47長(zhǎng)期待攤費(fèi)用23其中：法定公益益金48其他長(zhǎng)期資產(chǎn)24未分配利潤(rùn)49無(wú)形及其他資產(chǎn)產(chǎn)合計(jì)25所有者權(quán)益（股股東權(quán)益）合合計(jì)50資產(chǎn)合計(jì)：26負(fù)債及權(quán)益（股股東權(quán)益）合合計(jì)：51企業(yè)負(fù)責(zé)人：***會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)人：制表表人：**置業(yè)的損益益情況見(jiàn)下表表1-2。**置業(yè)09年累計(jì)盈利利元，而盈利利的原因主要要是。相信隨隨著**廣場(chǎng)項(xiàng)目的的開(kāi)工、建設(shè)設(shè)，**置業(yè)的盈利利情況更加樂(lè)樂(lè)觀。表1-2**置業(yè)利潤(rùn)表表編制單位：臨沂沂市**置業(yè)有限公公司20010年1月金額單位：：元項(xiàng)目行次本月數(shù)本年累計(jì)數(shù)一、主營(yíng)業(yè)務(wù)收收入1減：主營(yíng)業(yè)務(wù)成成本2主營(yíng)業(yè)務(wù)稅金及及附加3二、主營(yíng)業(yè)務(wù)利利潤(rùn)（虧損以以“-”號(hào)填列）4加：其他業(yè)務(wù)利利潤(rùn)（虧損以以“-”號(hào)填列）5減：營(yíng)業(yè)費(fèi)用6管理費(fèi)用7財(cái)務(wù)費(fèi)用8三、營(yíng)業(yè)利潤(rùn)（虧虧損以“-”號(hào)填列）9加：投資收益（損損失以“-”號(hào)填列）10營(yíng)業(yè)外收入11減：營(yíng)業(yè)外支出出12四、利潤(rùn)總額（虧虧損以“-”號(hào)填列）13減：所得稅14五、凈利潤(rùn)（凈凈虧損以“-”號(hào)填列）15企業(yè)負(fù)責(zé)人：***會(huì)計(jì)機(jī)構(gòu)負(fù)負(fù)責(zé)人：制表表人：項(xiàng)目申報(bào)單位位主要投資項(xiàng)項(xiàng)目臨沂市**新區(qū)區(qū)A1、A２、A３、A４地塊共計(jì)計(jì)７８０畝地地的開(kāi)發(fā)。項(xiàng)目申報(bào)單位位現(xiàn)有人員和和資質(zhì)臨沂市**置業(yè)業(yè)有限公司經(jīng)經(jīng)營(yíng)房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的現(xiàn)現(xiàn)有員工為４４６人，設(shè)有有開(kāi)發(fā)部、營(yíng)營(yíng)銷(xiāo)策劃部、行行政人事部、研研發(fā)部、合約約采購(gòu)部、工工程部及財(cái)務(wù)務(wù)部７個(gè)職能能部門(mén)。擁有有一批具有房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)豐富的工工程、銷(xiāo)售、財(cái)財(cái)務(wù)、綜合等等管理人員，暫暫缺崗位人員員目前正在招招聘補(bǔ)充。**置業(yè)擁有房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)級(jí)級(jí)資質(zhì)。**置業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)部部有足夠的能能力開(kāi)發(fā)大中中型商品房項(xiàng)項(xiàng)目。四、項(xiàng)目建設(shè)規(guī)規(guī)模和建設(shè)內(nèi)內(nèi)容**新區(qū)**廣廣場(chǎng)占地面積積37982平方米，總總建筑面積3293442平方米，規(guī)規(guī)定計(jì)容積率率面積2841880平方米，容容積率為6.99，地下面積45162平方米，建建筑占地面積積15825平方米，建建筑密度0.39%，綠地面積14600平方米，綠綠地率37.4%。該項(xiàng)目是一個(gè)城城市綜合體沿沿**路由南向北北一路布置（如如下圖），分分三個(gè)主體，由由南向北，第第一個(gè)主體是是２６層的酒酒店式公寓，其其中裙樓５層層是高檔購(gòu)物物中心，第二二個(gè)主體是由由二棟樓組成成，南邊是４４９層的五星星級(jí)酒店，北北邊是４２層層的高端寫(xiě)字字樓，第三個(gè)個(gè)主體也是由由二棟樓加裙裙樓組成，裙裙樓６層是高高檔購(gòu)物中心心，裙樓上是是二棟高端公公寓住宅，層層數(shù)2６層，整個(gè)個(gè)項(xiàng)目地下均均為三層，第第一層是大型型超市，第二二、三層是停停車(chē)場(chǎng)，建筑筑結(jié)構(gòu)形式為為框架結(jié)構(gòu)。五、項(xiàng)目建設(shè)招招投標(biāo)形式1.概述根據(jù)中華人民共共和國(guó)國(guó)家發(fā)發(fā)展計(jì)劃委員員會(huì)第九號(hào)令令，建設(shè)項(xiàng)目目可行性報(bào)告告需增加招標(biāo)標(biāo)內(nèi)容，并作作為可行性研研究報(bào)告附件件與可行性研研究報(bào)告一同同送交項(xiàng)目審審批部門(mén)審批批。根據(jù)《中華人民民共和國(guó)招標(biāo)標(biāo)投標(biāo)法》規(guī)規(guī)定，除特殊殊情況外均必必須招標(biāo)，本本項(xiàng)目屬于必必須招標(biāo)的項(xiàng)項(xiàng)目。2.發(fā)包方式由于本項(xiàng)目規(guī)模模較大，包括括內(nèi)容比較多多，建筑均為為高層，對(duì)施施工技術(shù)的要要求很高，專(zhuān)專(zhuān)業(yè)性要求較較強(qiáng)，較為復(fù)復(fù)雜，因此采采用單項(xiàng)工作作內(nèi)容發(fā)包方方式較為適合合。3.招標(biāo)組織形形式本項(xiàng)目的業(yè)主具具備自行招標(biāo)標(biāo)的能力，宜宜采用自行招招標(biāo)形式。4.招標(biāo)方式本工程擬采用單單項(xiàng)工作內(nèi)容容發(fā)包方式，針針對(duì)不同的單單項(xiàng)工作內(nèi)容容應(yīng)采取不同同的招標(biāo)方式式。具體說(shuō)明明如下：規(guī)劃勘察設(shè)計(jì)：：采用公開(kāi)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)招標(biāo)方式式。通過(guò)方案案竟評(píng)遴選承承接單位，以以取得最佳方方案和設(shè)計(jì)。工程監(jiān)理：采用用有限公開(kāi)招招標(biāo)方式。即即面對(duì)本地的的工程監(jiān)理單單位組織公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)。建筑、安裝、裝裝飾工程、重重要材料采購(gòu)購(gòu)：采用分類(lèi)類(lèi)、分單項(xiàng)的的公開(kāi)招標(biāo)方方式，這樣業(yè)業(yè)主能取得有有競(jìng)爭(zhēng)力的合合同。分類(lèi)、分分單項(xiàng)的公開(kāi)開(kāi)招標(biāo)亦即采采取平行承發(fā)發(fā)包形式，這這樣做是因?yàn)闉轫?xiàng)目規(guī)模較較大，實(shí)行總總承包比較不不利。為彌補(bǔ)補(bǔ)平行承發(fā)包包的不足，可可選擇一家承承包單位作為為項(xiàng)目的主承承建商，擔(dān)負(fù)負(fù)地盤(pán)統(tǒng)籌管管理責(zé)任。設(shè)備采購(gòu)：由于于符合條件的的設(shè)備供應(yīng)商商很多，若采采取公開(kāi)招標(biāo)標(biāo)方式，評(píng)標(biāo)標(biāo)的工作量較較大，招標(biāo)的的時(shí)間長(zhǎng)、費(fèi)費(fèi)用高，因此此該項(xiàng)工程擬擬采取邀請(qǐng)招招標(biāo)的方式。本工程招標(biāo)方案案列入下表：：招標(biāo)基本情況表表建設(shè)項(xiàng)目名稱(chēng)：：**新區(qū)**廣場(chǎng)招標(biāo)范圍招標(biāo)組織形式招標(biāo)方式不采用招標(biāo)方式式招標(biāo)估算金額（萬(wàn)萬(wàn)圓）備注全部招標(biāo)部分招標(biāo)自行招標(biāo)委托招標(biāo)公開(kāi)招標(biāo)邀請(qǐng)招標(biāo)勘察√√√規(guī)劃√√方案競(jìng)賽設(shè)計(jì)√√√方案競(jìng)賽建筑工程√√√分主要單項(xiàng)安裝工程√√√裝飾工程√√分主要單項(xiàng)監(jiān)理√√√限（本地）設(shè)備√√√重要材料√√√情況說(shuō)明：在建建筑、安裝工工程承包商中中確定一家為為主承建商。建設(shè)單位蓋蓋章年月日第二章項(xiàng)目投投資環(huán)境一、宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和和社會(huì)發(fā)展第第十一個(gè)五年年規(guī)劃綱要提提出“‘十一五’時(shí)期是全面面建設(shè)小康社社會(huì)的關(guān)鍵時(shí)時(shí)期，‘十一五’時(shí)期要努力力實(shí)現(xiàn)國(guó)內(nèi)生生產(chǎn)總值年均均增長(zhǎng)7.5%、城鎮(zhèn)化率率提高到47%，…，產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)構(gòu)和企業(yè)組織織結(jié)構(gòu)更趨合合理，城鄉(xiāng)、區(qū)區(qū)域間公共服服務(wù)、人均收收入和生活水水平差距擴(kuò)大大的趨勢(shì)得到到遏制”等。據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局消消息稱(chēng)，2009年全年國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值3353553億元，按可可比價(jià)格計(jì)算算，比上年增增長(zhǎng)8.7%，增速比上上年回落0.9個(gè)百分點(diǎn)。居居民消費(fèi)價(jià)格格11月份同比漲漲幅由負(fù)轉(zhuǎn)正正，當(dāng)月上漲漲0.6%，12月份上漲1.9%。全年城鎮(zhèn)居民家家庭人均總收收入18858元。其中，城城鎮(zhèn)居民人均均可支配收入入17175元，比上年年增長(zhǎng)8.8%，扣除價(jià)格格因素，實(shí)際際增長(zhǎng)9.8%。在城鎮(zhèn)居居民家庭人均均總收入中，工工資性收入增增長(zhǎng)9.6%，經(jīng)營(yíng)凈收收入增長(zhǎng)5.2%，財(cái)產(chǎn)性收收入增長(zhǎng)11.6%，轉(zhuǎn)移性收收入增長(zhǎng)14.9%。農(nóng)村居民民人均純收入入5153元，比上年年增長(zhǎng)8.2%，扣除價(jià)格格因素，實(shí)際際增長(zhǎng)8.5%。其中，工工資性收入增增長(zhǎng)11.2%，第一產(chǎn)業(yè)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)收收入增長(zhǎng)2.2%，二、三產(chǎn)產(chǎn)業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營(yíng)營(yíng)收入增長(zhǎng)10.0%，財(cái)產(chǎn)性收收入增長(zhǎng)12.9%，轉(zhuǎn)移性收收入增長(zhǎng)23.1%。全年城鎮(zhèn)鎮(zhèn)就業(yè)人員比比上年凈增910萬(wàn)人。年末末農(nóng)村外出務(wù)務(wù)工勞動(dòng)力1.49億人，比一一季度末增加加170萬(wàn)人。全年居民消費(fèi)價(jià)價(jià)格比上年下下降0.7%。其中，城城市下降0.9%，農(nóng)村下降0.3%，其其中居住下降3.6%。2009年的中中國(guó)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)長(zhǎng)令世界關(guān)注注，更多的目目光現(xiàn)在聚焦焦在今年的走走勢(shì)上來(lái)。在在對(duì)于2010年的中國(guó)經(jīng)經(jīng)濟(jì)預(yù)測(cè)中，社社科院公布的的一份報(bào)告認(rèn)認(rèn)為，2010年GDP增長(zhǎng)速度是10%左右，超過(guò)過(guò)了國(guó)務(wù)院發(fā)發(fā)展研究中心心預(yù)測(cè)的9.5%增長(zhǎng)率。我國(guó)經(jīng)濟(jì)效益逐逐步好轉(zhuǎn)，國(guó)國(guó)家的財(cái)政收收入和工業(yè)企企業(yè)的利潤(rùn)也也止跌回升，通通過(guò)實(shí)施促進(jìn)進(jìn)家電、汽車(chē)車(chē)、節(jié)能產(chǎn)品品消費(fèi)等措施施，社會(huì)消費(fèi)費(fèi)品零售總額額加快增長(zhǎng)，全全社會(huì)的固定定資產(chǎn)投資快快速增長(zhǎng)，預(yù)預(yù)計(jì)２０１００全年增長(zhǎng)在30%以上，并且且投資結(jié)構(gòu)進(jìn)進(jìn)一步優(yōu)化，投投向民生領(lǐng)域域和社會(huì)事業(yè)業(yè)的投資占去去年投資比重重43%。臨沂市國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展展第十一個(gè)五五年規(guī)劃綱要要發(fā)展目標(biāo)為為：“十一五”期間，總量再再翻番，人均均過(guò)三千；打打造現(xiàn)代商貿(mào)貿(mào)物流城、歷歷史文化名城城、濱水生態(tài)態(tài)城、新興旅旅游城市、交交通運(yùn)輸主樞樞紐城市、魯魯南制造業(yè)基基地和區(qū)域性性金融中心，建建設(shè)具有國(guó)際際知名度的聯(lián)聯(lián)結(jié)長(zhǎng)三角、環(huán)環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈圈的新歐亞大大陸橋東橋頭頭堡特大中心心城市，構(gòu)建建“富裕、平安安、文明、生生態(tài)、開(kāi)放、活活力”的大臨沂、新新臨沂。到2010年，全市經(jīng)經(jīng)濟(jì)總量翻一一番，生產(chǎn)總總值達(dá)到2500億元，年均均增長(zhǎng)15%，人均達(dá)到3000美元；地方方財(cái)政收入122億元，年均均增長(zhǎng)20%；三次產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整為為8：52：40；城鎮(zhèn)居民民人均可支配配收入14000元，農(nóng)民人人均純收入5800元；年均分分別增長(zhǎng)9%、10%?！眹?guó)家“十五”期期間發(fā)展目標(biāo)標(biāo)是服務(wù)業(yè)增增加值年均增增長(zhǎng)7.5%，高于國(guó)民民經(jīng)濟(jì)增速0.5個(gè)百分點(diǎn)，占占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值的比重由由2000年的33.2%提高到2005年的36%，服務(wù)業(yè)從從業(yè)人員年齡齡增長(zhǎng)4%，占社會(huì)從從業(yè)業(yè)人員的的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。山東省確確定的服務(wù)業(yè)業(yè)增加值年均均增長(zhǎng)速度10%，高于國(guó)內(nèi)內(nèi)生產(chǎn)總值增增速1個(gè)百分點(diǎn)，2005年，服務(wù)業(yè)業(yè)占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)產(chǎn)總值的比重重達(dá)到40%，就業(yè)人員員占社會(huì)從業(yè)業(yè)人員的比重重達(dá)到39%，服務(wù)業(yè)提提供的稅收占占地方稅收的的35%。近年來(lái)，臨臨沂市服務(wù)業(yè)業(yè)發(fā)展迅猛，但但仍處在起步步階段，服務(wù)務(wù)業(yè)增加值占占國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總總值的比重較較低，整個(gè)服服務(wù)業(yè)水平和和檔次比較低低。國(guó)家《國(guó)家經(jīng)濟(jì)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展展第十一個(gè)五五年規(guī)劃綱要要》強(qiáng)調(diào)，要要堅(jiān)持市場(chǎng)化化、產(chǎn)業(yè)化、社社會(huì)化方向，拓拓寬領(lǐng)域、擴(kuò)擴(kuò)大規(guī)模、優(yōu)優(yōu)化結(jié)構(gòu)、增增強(qiáng)功能、規(guī)規(guī)范市場(chǎng)，提提高服務(wù)業(yè)的的比重和水平平。山東省在在“十一五”期間，也把把加快發(fā)展服服務(wù)業(yè)作為產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整整的重中之重重。按照這一思路，山山東在“十一五”期間將以膨膨脹規(guī)模、提提高層次為重重點(diǎn)，提高服服務(wù)業(yè)占生產(chǎn)產(chǎn)總值和就業(yè)業(yè)的比重。重重點(diǎn)發(fā)展金融融保險(xiǎn)、現(xiàn)代代物流、中介介服務(wù)三大行行業(yè)，壯大發(fā)發(fā)展新興服務(wù)務(wù)業(yè)，大力發(fā)發(fā)展旅游、文文化、房地產(chǎn)產(chǎn)、資訊服務(wù)務(wù)四大行業(yè)，改改造提升商貿(mào)貿(mào)流通、餐飲飲、交通運(yùn)輸輸三大行業(yè)。雖然近年來(lái)臨沂沂市城區(qū)各類(lèi)類(lèi)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)及商業(yè)設(shè)施施建設(shè)步伐較較快，但總體體上開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目規(guī)模較小，整整體開(kāi)發(fā)水平平不高，成規(guī)規(guī)模的高標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)服務(wù)活動(dòng)設(shè)設(shè)施還很少，特特別是**新區(qū)。而隨隨著經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)的發(fā)展及及臨沂市經(jīng)濟(jì)濟(jì)中心的發(fā)展展，各種商務(wù)務(wù)活動(dòng)也隨之之大量增加，商商務(wù)用房需要要量隨之越來(lái)來(lái)越大，同時(shí)時(shí)消費(fèi)者對(duì)服服務(wù)設(shè)施的環(huán)環(huán)境及結(jié)構(gòu)、布布局等也提出出了越來(lái)越高高的要求。二、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)分析１、2010年年全國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)前瞻自1998年房房改后，房地地產(chǎn)綜合景氣氣指數(shù)攀升，2002年國(guó)土資源部頒布《招標(biāo)拍賣(mài)掛牌出讓國(guó)有土地使用權(quán)規(guī)定》，明確了國(guó)有土地出讓必須通過(guò)招、拍、掛方式，全國(guó)房地產(chǎn)景氣出現(xiàn)短暫下跌。2003年，國(guó)務(wù)院發(fā)布《國(guó)務(wù)院關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)健康發(fā)展的通知》，第一次明確房地產(chǎn)行業(yè)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)支柱地位，房地產(chǎn)從此走上了長(zhǎng)達(dá)4年的大繁榮。針對(duì)全國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快，國(guó)家先后出臺(tái)了新舊國(guó)八條（2005年）、國(guó)六條（2006年）等一系列嚴(yán)厲的調(diào)控措施，這些調(diào)控政策對(duì)當(dāng)年房?jī)r(jià)和成交量產(chǎn)生了重要影響，但由于有些措施不當(dāng)，房地產(chǎn)行業(yè)總體景氣仍然頑強(qiáng)向上。2008年的經(jīng)經(jīng)濟(jì)危機(jī)打斷斷了房地產(chǎn)行行業(yè)的景氣周周期，房地產(chǎn)產(chǎn)綜合景氣指指數(shù)創(chuàng)房改以以來(lái)新低，為為應(yīng)對(duì)國(guó)內(nèi)經(jīng)經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的低迷迷，國(guó)家出臺(tái)臺(tái)了一攬子針針對(duì)房地產(chǎn)行行業(yè)的刺激政政策，包括金金融、稅收及及交易環(huán)節(jié)等等各個(gè)方面，2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)實(shí)現(xiàn)復(fù)蘇并開(kāi)始了新一輪增長(zhǎng)。2009年年，全國(guó)完成成房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)投資36232億元，比上上年增長(zhǎng)16.1%。其中，商商品住宅完成成投資25619億元，增長(zhǎng)14.2%，占房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資的的比重為70.7%。2009年年，全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)房屋施工面面積31.96億平方米，比比上年增長(zhǎng)12.8%；房屋新開(kāi)開(kāi)工面積11.54億平方米，增增長(zhǎng)12.5%；房屋竣工工面積7.02億平方米，增增長(zhǎng)5.5%。其中，住住宅竣工面積積5.77億平方米，增增長(zhǎng)6.2%。2009年年，全國(guó)房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)完成土地購(gòu)購(gòu)置面積31906萬(wàn)平方米，比比上年下降18.9%；完成土地地開(kāi)發(fā)面積23006萬(wàn)平方米，下下降19.9%。2009年年，全國(guó)商品品房銷(xiāo)售面積積93713萬(wàn)平方米，比比上年增長(zhǎng)42.1%。其中，商商品住宅銷(xiāo)售售面積增長(zhǎng)43.9%；辦公樓銷(xiāo)銷(xiāo)售面積增長(zhǎng)長(zhǎng)30.8%；商業(yè)營(yíng)業(yè)業(yè)用房銷(xiāo)售面面積增長(zhǎng)24.2%。2009年，商品房房銷(xiāo)售額43995億元，比上上年增長(zhǎng)75.5%。其中，商商品住宅銷(xiāo)售售額增長(zhǎng)80.0%，辦公樓和和商業(yè)營(yíng)業(yè)用用房銷(xiāo)售額分分別增長(zhǎng)66.9%和45.5%。2009年年，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)本年年資金來(lái)源57128億元，比上上年增長(zhǎng)44.2%。其中，國(guó)國(guó)內(nèi)貸款11293億元，增長(zhǎng)48.5%；利用外資470億元，下降35.5%；企業(yè)自籌籌資金17906億元，增長(zhǎng)16.9%；其他資金27459億元，增長(zhǎng)71.9%。在其他資資金中，定金金及預(yù)收款15914億元，增長(zhǎng)63.1%；個(gè)人按揭揭貸款8403億元，增長(zhǎng)116.22%。09年12月份份，全國(guó)70個(gè)大中城市市房屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格同比上漲漲7.8%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)。新新建住宅銷(xiāo)售售價(jià)格同比上上漲9.1%，漲幅比11月份擴(kuò)大2.9個(gè)百分點(diǎn)；；環(huán)比上漲1.9%，漲幅比11月份擴(kuò)大0.4個(gè)百分點(diǎn)。分分類(lèi)型看，與與上年同月相相比，經(jīng)濟(jì)適適用房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格上漲0.8%；商品住宅宅銷(xiāo)售價(jià)格上上漲10.1%，其中普通通商品住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格上漲漲11.0%，高檔住宅宅銷(xiāo)售價(jià)格上上漲7.2%。與上月相相比，經(jīng)濟(jì)適適用房銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格上漲0.1%；商品住宅宅銷(xiāo)售價(jià)格上上漲2.2%，其中普通通商品住宅銷(xiāo)銷(xiāo)售價(jià)格上漲漲2.4%，高檔住宅宅銷(xiāo)售價(jià)格上上漲1.3%。分套型看看，90平方米及以以下的新建住住宅銷(xiāo)售價(jià)格格同比上漲11.6%，環(huán)比上漲2.0%。2009年房房地產(chǎn)市場(chǎng)成成為促進(jìn)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的的巨大力量，同同時(shí)高速發(fā)展展的國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)，不斷提高高的居民收入入水平以及居居民對(duì)改善居居住條件的巨巨大需求的潛潛在，也必然然成為支撐房房地產(chǎn)市場(chǎng)平平穩(wěn)發(fā)展的基基礎(chǔ)力量。居民房屋購(gòu)買(mǎi)欲欲望依然旺盛盛，購(gòu)買(mǎi)力在在政策的幫助助下依然強(qiáng)勁勁。全國(guó)及主主要城市銷(xiāo)售售面積增速依依然保持在高高位。20009年前三季季度，全國(guó)住住宅銷(xiāo)售面積積同比增速達(dá)達(dá)到46.444%。中國(guó)經(jīng)濟(jì)內(nèi)在的的自主成長(zhǎng)的的機(jī)制和能力力顯著增強(qiáng)，國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)運(yùn)行行正處于新一一輪周期的上上升期，政策策環(huán)境有利經(jīng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，同同時(shí)外部環(huán)境境改善，世界界經(jīng)濟(jì)將走出出低谷等因素素都將促進(jìn)2010年國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)的進(jìn)一步繁繁榮。2010年，信信貸額度仍然然為7.5萬(wàn)億，有了了和09年持平的信信貸額度支撐撐，以及宏觀觀經(jīng)濟(jì)其他部部分并未有效效回暖，為尋尋求出路的民民間資金及國(guó)國(guó)家信貸資金金必然仍將大大規(guī)模涌向房房地產(chǎn)市場(chǎng)，其其次開(kāi)發(fā)商因因?yàn)?9年火爆銷(xiāo)售售業(yè)績(jī)，資金金充裕，將促促使價(jià)格抗跌跌性提升。２、房產(chǎn)投資增增長(zhǎng)速度將趨趨于平穩(wěn)2009年是我我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)業(yè)自2008年以來(lái)投資資增幅最快的的一年，據(jù)國(guó)國(guó)家發(fā)改委和和國(guó)家統(tǒng)局公公布的數(shù)據(jù)，２２００９年112月份，全國(guó)70個(gè)大中城市市房屋銷(xiāo)售價(jià)價(jià)格同比上漲漲7.8%，漲幅比上上月擴(kuò)大2.1個(gè)百分點(diǎn)；；環(huán)比上漲1.5%，漲幅比上上月擴(kuò)大0.3個(gè)百分點(diǎn)，這這是因?yàn)?0008年經(jīng)濟(jì)濟(jì)危機(jī)以及房房地產(chǎn)市場(chǎng)的的極度低迷，使使得房地產(chǎn)企企業(yè)異常謹(jǐn)慎慎，大幅減少少了計(jì)劃投資資和新開(kāi)工面面積，這直接接導(dǎo)致20009年下半年年以來(lái)的供給給不足。由于20099年房地產(chǎn)市市場(chǎng)行情火爆爆，房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)紛紛紛增加新開(kāi)工工面積，例如如萬(wàn)科09上調(diào)開(kāi)工工面積至5885萬(wàn)平方米米，較年初計(jì)計(jì)劃上調(diào)455%，金地集集團(tuán)將全年計(jì)計(jì)劃開(kāi)工面積積由135萬(wàn)平方方米調(diào)整至1157萬(wàn)平方方米，調(diào)高超超過(guò)16%。截止止9月全國(guó)住宅宅投資增速達(dá)達(dá)到13.339%，新開(kāi)開(kāi)工面積增速速也開(kāi)始接近近正增長(zhǎng)。房房地產(chǎn)投資和和新開(kāi)工面積積到現(xiàn)實(shí)有效效供應(yīng)大約需需要半年到11年的時(shí)間，則則2010年中中期時(shí)候，此此部分新開(kāi)工工房屋將陸續(xù)續(xù)入市，形成成有效供給，供供不應(yīng)求的供供求關(guān)系將被被打破。導(dǎo)致我國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)投資增速加加快的原因主主要包括：積積極的財(cái)政政政策導(dǎo)致國(guó)民民經(jīng)濟(jì)總投資資的高增長(zhǎng)，也也影響了房地地產(chǎn)市場(chǎng)；居居民住房需求求的上升以及及地方政府對(duì)對(duì)土地供給的的放寬；房地地產(chǎn)業(yè)的高利利潤(rùn)率吸引大大量資金涌入入，造成房地地產(chǎn)投資長(zhǎng)期期保持高速增增長(zhǎng)，成為總總投資需求增增長(zhǎng)的一個(gè)重重要組成部分分。由于目前前國(guó)內(nèi)的房地地產(chǎn)市場(chǎng)上漲漲并不是因?yàn)闉橛腥藷岢矗瑑r(jià)價(jià)格也沒(méi)有跟跟實(shí)體經(jīng)濟(jì)的的因素完全脫脫離，因此可可以判斷房地地產(chǎn)價(jià)格相對(duì)對(duì)2007年而言比較較理性，也不不存在泡沫。今年的成交量很很難達(dá)到去年年的水平，大大約會(huì)縮水2-3成，這是因?yàn)?9年的新增增信貸為10萬(wàn)億，今年年該數(shù)據(jù)大約約為7-8萬(wàn)億。其次次，去年房地地產(chǎn)的價(jià)格也也比今年低。最最后，利率在在今年有上浮浮的可能。所所以可以預(yù)見(jiàn)見(jiàn)到在上述情情況下，今年年的購(gòu)買(mǎi)力肯肯定比去年低低很多，很多多剛性需求在在去年已經(jīng)釋釋放。加上一一些抑制房地地產(chǎn)的政策相相繼出臺(tái)，也也會(huì)使更多人人在買(mǎi)房的時(shí)時(shí)候會(huì)更謹(jǐn)慎慎，信貸方向轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)變，樓市很很難保持不動(dòng)動(dòng)，在現(xiàn)在這這個(gè)價(jià)格水平平穩(wěn)步向上甚甚至不跌不升升也非常難，但二三線城市仍然非常看好，不少三四線城市的樓價(jià)2010年還是穩(wěn)步上升。2010年政府府在肯定和保保持房地產(chǎn)市市場(chǎng)健康發(fā)展展的同時(shí)，將將繼續(xù)采取一一系列措施，通通過(guò)加強(qiáng)土地地市場(chǎng)建設(shè)，加加快和完善房房地產(chǎn)信息收收集系統(tǒng)等，抑抑制部分地區(qū)區(qū)增長(zhǎng)過(guò)快的的房地產(chǎn)投資資，適當(dāng)控制制房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)價(jià)格，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)健康發(fā)展，防防止泡沫經(jīng)濟(jì)濟(jì)產(chǎn)生危害國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)安定。政政策調(diào)整將會(huì)會(huì)顯得十分謹(jǐn)謹(jǐn)慎，政策調(diào)調(diào)整對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的負(fù)面面影響將會(huì)溫溫和體現(xiàn)，房房地產(chǎn)行業(yè)因因政策而發(fā)生生的調(diào)整將在在有限幅度和和范圍內(nèi)發(fā)生生。３、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)結(jié)構(gòu)發(fā)生變變化中低價(jià)房將逐步步成為市場(chǎng)主主體目前，中國(guó)的房房地產(chǎn)市場(chǎng)出出現(xiàn)了一部分分高檔、大戶戶型住宅空置置，而可供老老百姓挑選的的房子少而又又少的現(xiàn)狀。建建設(shè)部將通過(guò)過(guò)房地產(chǎn)項(xiàng)目目規(guī)劃、土地地供應(yīng)等調(diào)控控手段壓縮單單位和個(gè)人自自建住房的比比重，對(duì)中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的供應(yīng)結(jié)構(gòu)構(gòu)進(jìn)行調(diào)控，從從而提高我國(guó)國(guó)房地產(chǎn)的市市場(chǎng)化程度，發(fā)發(fā)展中低價(jià)位位、中小戶型型的商品住宅宅，以滿足更更多普通百姓姓的購(gòu)房需求求。建設(shè)部將繼續(xù)加加大對(duì)各地經(jīng)經(jīng)濟(jì)適用住房房的建設(shè)力度度和管理，滿滿足更多普通通百姓的購(gòu)房房需求。建設(shè)設(shè)部住宅與房房地產(chǎn)業(yè)司副副司長(zhǎng)沈建中中說(shuō)：“我們國(guó)家中中低收入家庭庭是我們房地地產(chǎn)市場(chǎng)里面面消費(fèi)的主體體。所以從結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整的目目標(biāo)來(lái)看主要要是要更多的的來(lái)滿足中低低收入家庭住住房的需求。也也就是說(shuō)我們們要更多的來(lái)來(lái)提供一些中中低價(jià)位、中中小戶型的產(chǎn)產(chǎn)品，來(lái)供應(yīng)應(yīng)市場(chǎng)，來(lái)滿滿足中低收入入家庭的需求求。”房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)場(chǎng)進(jìn)一步發(fā)展展隨著人民收入水水平的提高，改改善生活質(zhì)量量、提高住房房品質(zhì)成為消消費(fèi)者新的置置業(yè)觀念。二二手房的大量量入市為消費(fèi)費(fèi)者提供了極極大的選擇空空間，2010年房地產(chǎn)二二手市場(chǎng)將得得到將受到更更多消費(fèi)者的的推崇。“置業(yè)升級(jí)”不僅提高了了百姓的住房房品質(zhì)，也為為實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)產(chǎn)一、二、三三級(jí)住宅市場(chǎng)場(chǎng)的聯(lián)動(dòng)起到到了極好的作作用。，據(jù)個(gè)個(gè)人狀況從低低到高的梯級(jí)級(jí)消費(fèi)模式不不僅活躍了整整個(gè)房地產(chǎn)市市場(chǎng)，也為處處在不同生活活階段的百姓姓提供了安居居的最佳選擇擇。被稱(chēng)為一級(jí)半市市場(chǎng)的“空置房”市場(chǎng)將因政政策及市場(chǎng)等等因素而大幅幅放量，空置置房因其具備備價(jià)格便宜、無(wú)無(wú)期房風(fēng)險(xiǎn)、投投資及自住價(jià)價(jià)值較高等優(yōu)優(yōu)勢(shì)而受到購(gòu)購(gòu)房者的格外外青睞，“有人沒(méi)房住住，有房沒(méi)人人住”的空置房現(xiàn)現(xiàn)象將得到有有效改善?？湛罩梅康拇罅苛可鲜校瑢⒊沙蔀榇龠M(jìn)社會(huì)會(huì)經(jīng)濟(jì)機(jī)制正正常運(yùn)轉(zhuǎn)，解解決百姓住房房問(wèn)題的有效效途徑。同時(shí)時(shí)，與證券市市場(chǎng)的不確定定性相比，投投資房地產(chǎn)的的收益率和穩(wěn)穩(wěn)健性著實(shí)對(duì)對(duì)投資客有著著巨大的吸引引力，并且地地產(chǎn)保值、增增值的功能最最為明顯，投投資性置業(yè)將將使一部分投投資2010年，住住房改革制度度成效將逐漸漸顯露，百姓姓在滿足居住住需求后，會(huì)會(huì)在投資意識(shí)識(shí)的引導(dǎo)下投投資房產(chǎn)。隨隨著幾年來(lái)一一手商品房投投資回報(bào)率的的下降，二手手房將因其價(jià)價(jià)格低、地段段好、物業(yè)配配套成熟而成成為重點(diǎn)投資資對(duì)象。商鋪成為新的投投資熱點(diǎn)1、政策走勢(shì)（1）政策策傾向2009年年12月5日至7日，中央經(jīng)經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議議對(duì)于地產(chǎn)行行業(yè)的政策基基調(diào)為積極扶扶持。會(huì)議表表示保持宏觀觀經(jīng)濟(jì)政策的的連續(xù)性和穩(wěn)穩(wěn)定性，并將將繼續(xù)實(shí)施積積極的財(cái)政政政策和適度寬寬松的貨幣政政策，加快城城鎮(zhèn)化。土地地供給量及保保障性住房均均將有所增加加，將平滑過(guò)過(guò)度上漲的地地價(jià)對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商帶來(lái)的資資金壓力及風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)。會(huì)議表表示將增加普普通商品房供供給，支持居居民自住和改改善性購(gòu)房需需求，加大農(nóng)農(nóng)村危房改造造支持力度。從從中央經(jīng)濟(jì)工工作會(huì)議的精精神我們可以以看出在2010年適度寬松松的貨幣政策策將會(huì)加大商商業(yè)地產(chǎn)的資資金來(lái)源，從從而保障商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)發(fā)和建設(shè)。（2）投資資傾向2009年年5月27日，國(guó)務(wù)院院公布了固定定資產(chǎn)項(xiàng)目投投資資本金比比例調(diào)整結(jié)果果，保障性住住房和普通商商品房項(xiàng)目資資本金比例由由原來(lái)的35%調(diào)低至20%，成為此次次調(diào)整受惠最最大的項(xiàng)目之之一。此次資資本金比例下下調(diào)，降低了了開(kāi)發(fā)企業(yè)融融資門(mén)檻，緩緩解了開(kāi)發(fā)企企業(yè)資金壓力力，有利于走走出行業(yè)不景景氣的局面，從從而達(dá)到刺激激經(jīng)濟(jì)的目的的。此次商品品房項(xiàng)目資本本金比例的下下調(diào)也刺激了了北京市商業(yè)業(yè)地產(chǎn)的投資資，如圖１所示全國(guó)商商業(yè)地產(chǎn)的投投資完成額在在今年一直持持續(xù)表現(xiàn)出上上升趨勢(shì)，但但在5月份前的投投資增速相對(duì)對(duì)緩慢，在國(guó)國(guó)務(wù)院公布下下調(diào)商品房的的資本金比例例后，政策效效果立即顯現(xiàn)現(xiàn)，5月份全國(guó)商商業(yè)地產(chǎn)投資資額為1580..56億元，6月份增長(zhǎng)到2219..83億元，同比比增長(zhǎng)了40.4%，7、8、9、10月份的投資資完成額分別別為2717..3億元、3263..2億元、3862..81億元、4360億元，同比比增長(zhǎng)22.411%、20.088%、18.377%、12.877%，雖然增長(zhǎng)長(zhǎng)率有所下降降，但增長(zhǎng)趨趨勢(shì)明顯。在在全國(guó)經(jīng)濟(jì)回回暖趨勢(shì)以及及商品房項(xiàng)目目資本金比例例下調(diào)的的影影響下，2010年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的投資總額額必將出現(xiàn)穩(wěn)穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)勢(shì)。（3）土地地政策從20099年出臺(tái)的一一系列關(guān)于房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用用地的政策可可以看出，政政府在2010年將進(jìn)一步步鼓勵(lì)工業(yè)用用地的出讓、開(kāi)開(kāi)發(fā)和利用。同同時(shí)，以上的的一些政策在在2010年對(duì)于開(kāi)發(fā)發(fā)商囤地、捂捂盤(pán)現(xiàn)象將會(huì)會(huì)形成一定沖沖擊，這將會(huì)會(huì)促進(jìn)開(kāi)發(fā)商商對(duì)土地開(kāi)發(fā)發(fā)，加快房地地產(chǎn)新項(xiàng)目的的建設(shè)，這對(duì)對(duì)于北京市商商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)發(fā)展也起到了了一地的促進(jìn)進(jìn)作用，因?yàn)闉?009年土地政策策的調(diào)整，2010年商業(yè)的地地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)將將會(huì)加速，新新項(xiàng)目的上市市將會(huì)快速出出現(xiàn)。2009年年以來(lái)，商業(yè)業(yè)用地成為土土地拍賣(mài)的主主要拍賣(mài)對(duì)象象，可以預(yù)計(jì)計(jì)，近期以來(lái)來(lái)，由于商業(yè)業(yè)用地拍賣(mài)大大熱，未來(lái)商商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)將現(xiàn)火熱場(chǎng)場(chǎng)面。2009年年11月份，上海海再度出讓兩兩幅土地,分別為位于于浦東新區(qū)臨臨港新城的一一幅商業(yè)用地地,以及嘉定區(qū)區(qū)嘉定新城內(nèi)內(nèi)一幅商住綜綜合用地。浦浦東新區(qū)臨港港新城的地塊塊成交價(jià)最終終為1.7億，面積為314377.8平方米。嘉定新城城地塊,則以樓面地地價(jià)9724元/平方米被保保利獲取,總地價(jià)為12億。2009年年12月份，，杭杭州出讓3宗商業(yè)用地地，3宗地塊分別別位于市中心心、申花和濱濱江板塊，總總出讓面積46356平方米，約約合69.53畝，可建筑筑面積達(dá)14.9萬(wàn)平方米。從以上的數(shù)數(shù)據(jù)可知，2009年下半年以以來(lái)，出現(xiàn)商商業(yè)用地的集集中供應(yīng)，可可以預(yù)計(jì)，已已往由居住類(lèi)類(lèi)土地獨(dú)唱主主角的局面將將由此改變，商商業(yè)用地將在在未來(lái)一段時(shí)時(shí)間內(nèi)活躍在在土地拍賣(mài)舞舞臺(tái)。同時(shí)伴伴隨著城市綜綜合體開(kāi)發(fā)時(shí)時(shí)代的到來(lái)，未未來(lái)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)需求旺盛，加加之商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)土地政策大大放寬，在2010年商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)將會(huì)出出現(xiàn)火熱場(chǎng)景景。2、金融環(huán)環(huán)境（1）REEITS呼之欲出關(guān)于建立國(guó)國(guó)內(nèi)地產(chǎn)信托托投資基金(REITTs)的時(shí)間表和和可能性已經(jīng)經(jīng)熱議了很長(zhǎng)長(zhǎng)時(shí)間。2005年越秀房地地產(chǎn)信托投資資基金在香港港上市成功，旗旗下資產(chǎn)組合合全部由內(nèi)地地的房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目構(gòu)成，顯顯示了以內(nèi)地地房地產(chǎn)資產(chǎn)產(chǎn)組合而成的的信托投資基基金的市場(chǎng)生生存能力。此此項(xiàng)信托基金金的機(jī)構(gòu)配售售部份是81%，反映了機(jī)機(jī)構(gòu)投資者們們通過(guò)房地產(chǎn)產(chǎn)信托投資基基金購(gòu)進(jìn)入內(nèi)內(nèi)的房地產(chǎn)市市場(chǎng)的強(qiáng)烈需需求。在過(guò)去去的四年中，還還有其他幾個(gè)個(gè)投資大陸地地產(chǎn)的房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托基基金在香港或或新加坡上市市，2005年7月，豐樹(shù)物物流信托基金金在新加坡上上市；2006年12月嘉茂中國(guó)國(guó)商用產(chǎn)業(yè)信信托基金在新新加坡上市；；睿富中國(guó)商商業(yè)房地產(chǎn)信信托基金在香香港上市。這這四家是在海海外投資的房房地產(chǎn)信托基基金，其目標(biāo)標(biāo)是投資于中中國(guó)的房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)。國(guó)內(nèi)REIITs產(chǎn)品的設(shè)立立，將為中國(guó)國(guó)房地產(chǎn)投資資市場(chǎng)帶來(lái)一一系列相關(guān)的的益處。2009年中國(guó)REITs也進(jìn)行了試試點(diǎn)，2009年8月REITs試點(diǎn)研討會(huì)會(huì)在上海舉行行，會(huì)議承辦辦單位浦東新新區(qū)金融服務(wù)務(wù)辦公室匯報(bào)報(bào)的REITs三大方案顯顯示，債權(quán)性性方案設(shè)計(jì)已已經(jīng)成熟，而而股權(quán)性方案案仍在研究中中。上海REITs將由券商或或基金公司發(fā)發(fā)起并持有51%的控股權(quán)，海海通證券將是是首家試點(diǎn)券券商，2009年11月份上海的REITs試點(diǎn)已經(jīng)進(jìn)進(jìn)入實(shí)際操作作階段，上海海REITs有望將在2010年推出。同同時(shí)央行、證證監(jiān)會(huì)分別牽牽頭的REITs在2010年同時(shí)有望望在北京、天天津、深圳同同步推出。隨著房地產(chǎn)信托托投資基金的的建立，通過(guò)過(guò)設(shè)立股權(quán)投投資基金、信信托計(jì)劃及在在銀行間市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)行債務(wù)融融資工具等方方式拓寬融資資渠道，將會(huì)會(huì)改善房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)的融資資環(huán)境，促進(jìn)進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)業(yè)的投資。（2）保險(xiǎn)險(xiǎn)資金松閘自從中國(guó)22001年加入WTO后，國(guó)內(nèi)的的保險(xiǎn)行業(yè)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)日趨激烈烈。在2001年市場(chǎng)中僅僅有35家保險(xiǎn)公司司。至2007年從業(yè)總數(shù)數(shù)已經(jīng)增長(zhǎng)到到2001年的3倍達(dá)到107家之多。保保險(xiǎn)行業(yè)近年年來(lái)取得了令令人矚目的飛飛速發(fā)展，保保費(fèi)收入相應(yīng)應(yīng)地急劇增長(zhǎng)長(zhǎng)(如圖7所示)，到2008年底保險(xiǎn)行行業(yè)資產(chǎn)已經(jīng)經(jīng)達(dá)到人民幣幣三萬(wàn)三千四四百億元。在在迅速增長(zhǎng)的的背景下，保保險(xiǎn)行業(yè)普遍遍面臨為其自自有資金尋求求投資渠道的的壓力。2009年年10月1日，修訂后后的《中華人人民共和國(guó)保保險(xiǎn)法》開(kāi)始始實(shí)施，其中中新增了“投資不動(dòng)產(chǎn)”這一新的保保險(xiǎn)資金運(yùn)用用形式，意味味著保險(xiǎn)資金金可以進(jìn)入房房地產(chǎn)市場(chǎng)，具具體細(xì)則近期期將會(huì)出臺(tái)。從從國(guó)際經(jīng)驗(yàn)以以及我國(guó)保險(xiǎn)險(xiǎn)資金股票類(lèi)類(lèi)權(quán)益投資比比例的上限來(lái)來(lái)看，預(yù)計(jì)保保險(xiǎn)資金的不不動(dòng)產(chǎn)投資比比例合理上限限應(yīng)該在10%到15%之間，但初初始上限可能能為5%。我們預(yù)計(jì)計(jì)，保險(xiǎn)資金金入市后每年年新增資金量量約150億-200億元，且主主要集中投資資于商業(yè)樓宇宇。按照去年年末保險(xiǎn)資金金總資產(chǎn)3.34萬(wàn)億元計(jì)算算，保險(xiǎn)公司司可進(jìn)入不動(dòng)動(dòng)產(chǎn)投資領(lǐng)域域的保險(xiǎn)資金金可能在1700億元左右。隨隨著經(jīng)濟(jì)的復(fù)復(fù)蘇，房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)也明顯顯復(fù)蘇，房地地產(chǎn)行業(yè)的收收益率明顯增增加，尤其是是商業(yè)地產(chǎn)的的收益率隨經(jīng)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇將將會(huì)大幅度的的提高，保險(xiǎn)險(xiǎn)資金介入房房地產(chǎn)行業(yè)的的積極性勢(shì)必必增加，這將將會(huì)增加房地地產(chǎn)行業(yè)的融融資渠道，增增加房地產(chǎn)行行業(yè)的投資，尤尤其將會(huì)增加加商業(yè)地產(chǎn)的的投資。（3）銀行行放貸量如圖２所示示，表示2007年至2009年我國(guó)新增增貸款量。2007年全年新增增貸款總量為為3.63萬(wàn)億元，2008年全年新增增貸款總量為為4.45萬(wàn)億元，2009年的新增貸貸款量為10萬(wàn)億，已經(jīng)經(jīng)超過(guò)了預(yù)定定“全年5萬(wàn)億”的最低目標(biāo)標(biāo)，今年新增增貸款量比2007年多出6.37萬(wàn)億元，增增幅達(dá)到175.448%，比2008年全年新增增貸款量多出出5.55萬(wàn)億元，增增幅達(dá)到124.772%。這新增貸貸款量是國(guó)家家刺激經(jīng)濟(jì)的的有效手段，短短期內(nèi)這一投投資量的刺激激作用可能還還不是很明顯顯，但在未來(lái)來(lái)兩年內(nèi)投資資量的刺激作作用將會(huì)逐步步顯現(xiàn)，未來(lái)來(lái)經(jīng)濟(jì)的復(fù)蘇蘇形式將會(huì)穩(wěn)穩(wěn)步提高。而而且新增的投投資量大部分分會(huì)流入房地地產(chǎn)行業(yè)，尤尤其作為經(jīng)濟(jì)濟(jì)、政治、文文化中心的北北京，對(duì)這些些新增貸款的的吸納量又會(huì)會(huì)居于全國(guó)首首位?？梢灶A(yù)預(yù)計(jì)，在未來(lái)來(lái)的房地產(chǎn)行行業(yè)，尤其是是商業(yè)地產(chǎn)的的開(kāi)發(fā)和建設(shè)設(shè)會(huì)在2010年全面的開(kāi)開(kāi)花結(jié)果。三、項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展規(guī)劃和趨趨勢(shì)1、臨沂市規(guī)劃劃１）《臨沂市國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展第十十一個(gè)五年規(guī)規(guī)劃綱要》指指出臨沂市將加快快推進(jìn)城市化化進(jìn)程，著力力打造生態(tài)宜宜居活力城市市，實(shí)現(xiàn)生態(tài)態(tài)資源大市向向生態(tài)園林城城市的轉(zhuǎn)變提提升，使基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)一步步完善，城市市功能全面增增強(qiáng)，人居環(huán)環(huán)境更加舒適適宜人，促進(jìn)進(jìn)城市的可持持續(xù)發(fā)展?！皬?qiáng)化中心，發(fā)發(fā)展兩帶，建設(shè)四個(gè)副副中心”構(gòu)建“富裕、平安安、文明、生生態(tài)、開(kāi)放、活活力”的大臨沂、新新臨沂?！笆晃濉逼陂g，臨沂市城市化化發(fā)展目標(biāo)為為：2010年全市總?cè)巳丝谶_(dá)到1050萬(wàn)人，其中中城鎮(zhèn)人口達(dá)達(dá)到504萬(wàn)人，市區(qū)區(qū)城市人口達(dá)達(dá)到145萬(wàn)人；2010年城市建成區(qū)區(qū)面積達(dá)到600平方公里，其其中市區(qū)155平方公里；2010年城鎮(zhèn)化率率達(dá)到48%；經(jīng)濟(jì)發(fā)展展目標(biāo)：2010年生產(chǎn)總值值達(dá)到2600億元，人均均達(dá)到24600元。產(chǎn)業(yè)結(jié)結(jié)構(gòu)調(diào)整目標(biāo)標(biāo)：第一產(chǎn)業(yè)業(yè)向第二、三三產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移人人口到2010年累計(jì)達(dá)50萬(wàn)人。規(guī)劃期期內(nèi)，全市住住房建設(shè)用地地供應(yīng)總量為為1900公頃。規(guī)劃期內(nèi)住宅建建設(shè)用地供應(yīng)應(yīng)計(jì)劃統(tǒng)計(jì)表表年度用地項(xiàng)目（個(gè)）用地面積（萬(wàn)mm2）200840220200940210201040200201140210201240200合計(jì)2001040資料來(lái)源：市國(guó)國(guó)土局２）《臨沂市城城市總體規(guī)劃劃（2005--2020年）》中確確定：近期（2005—2010年）中心城城區(qū)規(guī)劃總?cè)巳丝?45萬(wàn)人，居住住用地總面積積20775公頃，人均均居住用地116平方米，人人均居住面積積28平方米。規(guī)規(guī)劃期內(nèi)，中中心城區(qū)住房房面積總需求求為1410萬(wàn)平方米。2009年臨沂市開(kāi)工建建設(shè)普通商品品房260萬(wàn)平方米。住房建設(shè)總目標(biāo)標(biāo)（單位：萬(wàn)㎡㎡）類(lèi)別別普通商品房經(jīng)濟(jì)適用房拆遷安置房（新增面積）廉租房2008—20012年82019039010總量量1410２、**新區(qū)規(guī)規(guī)劃１）**新區(qū)規(guī)規(guī)劃范圍為，東東至沂河，西西、南至祊河，北至北北外環(huán)，規(guī)劃劃總面積約45平方公里。提提高城市環(huán)境境質(zhì)量、生活活質(zhì)量和景觀觀藝術(shù)水平，建建成富有臨沂沂特色、環(huán)境境優(yōu)美的現(xiàn)代代化城市新區(qū)區(qū)。２）**新區(qū)規(guī)規(guī)劃期限為2003—2020年，職能定定位為市級(jí)行行政服務(wù)中心心、文化中心心、體育中心心、商業(yè)中心心、高新科教教區(qū)、濱水休休閑度假區(qū)所所在地、中高高檔住宅區(qū)，近近期規(guī)劃用地地23.7平方公里，2020年規(guī)劃控制制用地52平方公里。新區(qū)規(guī)劃為“三三縱兩橫”的發(fā)展結(jié)構(gòu)構(gòu)，三條縱軸軸是以行政中中心為主導(dǎo)，并并不斷向北延延伸的行政文文化發(fā)展軸線線；以商業(yè)帶帶為主導(dǎo)的聯(lián)聯(lián)系行政中心心及商業(yè)中心心，并向青年年路以北繼續(xù)續(xù)延伸的商住住發(fā)展軸線；；沿柳青河呈呈南北向發(fā)展展的自然生態(tài)態(tài)發(fā)展軸線。三三條縱向發(fā)展展軸是未來(lái)新新區(qū)發(fā)展的“脊梁”。兩條橫向向軸是：商業(yè)業(yè)中心、購(gòu)物物中心主導(dǎo)的的商業(yè)發(fā)展軸軸；青年路以以北社區(qū)商業(yè)業(yè)中心主導(dǎo)的的商業(yè)發(fā)展軸軸。橫縱發(fā)展展軸分別串聯(lián)聯(lián)起了行政中中心、文化娛娛樂(lè)中心、商商業(yè)中心、購(gòu)購(gòu)物中心、核核心綠地、體體育中心6大主要發(fā)展展區(qū)域和青年年路以北3個(gè)社區(qū)商業(yè)業(yè)服務(wù)中心、3個(gè)次要發(fā)展展區(qū)域。３）**新區(qū)330～50萬(wàn)人口規(guī)模模的中心城區(qū)區(qū)的建設(shè)初具規(guī)規(guī)模。交通、通通訊、能源、水水利、環(huán)保等等現(xiàn)代化基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)不不斷推進(jìn)，城城市功能更加加完善，環(huán)境境綜合治理取取得實(shí)效，城城鄉(xiāng)環(huán)境質(zhì)量量明顯改善，環(huán)環(huán)境綜合指數(shù)數(shù)達(dá)到90分以上，常常住人口接近近40萬(wàn)人，**新區(qū)現(xiàn)框架基本形形成，2007年止，**新區(qū)已累計(jì)計(jì)審核工程合合同價(jià)1230332萬(wàn)元，審核核已完成工程程造價(jià)1270112萬(wàn)元。30余棟寫(xiě)字樓樓拔地而起，匯匯聚數(shù)百家中中外企業(yè)、事事業(yè)單位、政政府機(jī)關(guān)，構(gòu)構(gòu)建起城市商商貿(mào)、金融、信信息、文化、會(huì)會(huì)展及公共事事務(wù)集散地，成成為臨沂“第一金融中中心，中央CBD”，城市經(jīng)濟(jì)濟(jì)發(fā)展的靈魂魂所在。３、項(xiàng)目規(guī)劃內(nèi)內(nèi)容的銜接和和協(xié)調(diào)１）規(guī)劃銜接根據(jù)臨沂市城市市規(guī)劃管理有有關(guān)規(guī)定及《臨臨沂市城市總總體規(guī)劃（2003--2020年）》的規(guī)規(guī)劃要求，結(jié)結(jié)合臨沂市規(guī)規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部部給出的本項(xiàng)項(xiàng)目的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件，本本項(xiàng)目規(guī)劃目目標(biāo)是立足于于以人為本和和尊重與保護(hù)護(hù)環(huán)境的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，將**廣場(chǎng)打造成成為**新區(qū)當(dāng)?shù)氐牡臉?biāo)志性高檔檔商業(yè)。本項(xiàng)項(xiàng)目依據(jù)臨沂沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部部對(duì)本項(xiàng)目給給出的規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條件，已已經(jīng)對(duì)項(xiàng)目總總平面布置進(jìn)進(jìn)行了周詳?shù)牡恼撟C和合理理的規(guī)劃，使使項(xiàng)目規(guī)劃、布布局與**新區(qū)規(guī)劃相相匹配。其具具體規(guī)劃包括括項(xiàng)目總平面面規(guī)劃、綠地地系統(tǒng)規(guī)劃、豎豎向系統(tǒng)規(guī)劃劃、道路交通通系統(tǒng)規(guī)劃以以及單體建筑筑規(guī)劃等。臨沂市規(guī)劃局、**新區(qū)指揮部部對(duì)臨沂市**新區(qū)**廣場(chǎng)項(xiàng)目地地塊土地利用用做出用地控控制指標(biāo)。項(xiàng)項(xiàng)目的土地使使用只須在總總體上符合控控制指標(biāo)的，在在局部上可適適當(dāng)調(diào)整土地地利用強(qiáng)度。項(xiàng)項(xiàng)目地塊的規(guī)規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)需滿足足以下要求：：①建筑密度（DD）：≤0.39%；②容積率（FAAR）：≤6.99；③綠地率（GRR）：≥37.4%；④建筑層數(shù)及高高度：宜≤49層，限高188米。本次**廣場(chǎng)項(xiàng)項(xiàng)目在用地強(qiáng)強(qiáng)度上比較大大，但不會(huì)影影響項(xiàng)目符合合土地利用控控制指標(biāo)。經(jīng)經(jīng)臨沂市規(guī)劃劃局、**新區(qū)指揮部部審核通過(guò)了了本項(xiàng)目的規(guī)規(guī)劃建筑密度度為0.39%，容積率為6.99，綠地率為37.4%，建筑最高高層數(shù)為49層。２）布局協(xié)調(diào)房地產(chǎn)行業(yè)是國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)和社社會(huì)發(fā)展中的的先導(dǎo)性行業(yè)業(yè)、支柱性產(chǎn)產(chǎn)業(yè)，也就是是說(shuō)要發(fā)展一一個(gè)地區(qū)必然然是房地產(chǎn)行行業(yè)先行，有有了房，才可可以居、才可可以工、才可可以商。要實(shí)實(shí)現(xiàn)2010年城鎮(zhèn)化率率達(dá)到48%,這樣的城鎮(zhèn)鎮(zhèn)化進(jìn)程推進(jìn)進(jìn)就必然需要要大量的住宅宅，故在**新區(qū)發(fā)展房房地產(chǎn)是一項(xiàng)項(xiàng)關(guān)乎人民生生活水平提高高、關(guān)乎社會(huì)會(huì)進(jìn)步發(fā)展的的大事。本項(xiàng)目不僅位于于**新區(qū)片區(qū)重重點(diǎn)發(fā)展方向向的位置上，而而且還剛好處處于市政組團(tuán)團(tuán)中心區(qū)內(nèi)，戰(zhàn)戰(zhàn)略意義重大大。如何搞好好本項(xiàng)目，是是關(guān)系到如何何把**新區(qū)區(qū)城市市總體規(guī)劃變變?yōu)楝F(xiàn)實(shí)的關(guān)關(guān)鍵一步。可見(jiàn)，本項(xiàng)目的的適時(shí)而為是是順應(yīng)了**新區(qū)的城市市規(guī)劃發(fā)展的的。項(xiàng)目所處處位置屬于市市政組團(tuán)重點(diǎn)點(diǎn)發(fā)展的區(qū)域域，其開(kāi)發(fā)建建設(shè)可作為新新城開(kāi)發(fā)建設(shè)設(shè)的排頭兵，一一方面配合了了規(guī)劃居住區(qū)區(qū)的實(shí)施，另另一方面配合合了規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)商業(yè)的發(fā)展展需要?？傮w來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目目與有關(guān)國(guó)民民經(jīng)濟(jì)與社會(huì)會(huì)發(fā)展規(guī)劃以以及**新區(qū)區(qū)城市市總體規(guī)劃是是比較銜接和和協(xié)調(diào)的。５、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)發(fā)展的方向向１）企業(yè)中心全全面轉(zhuǎn)移。早期，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)是勞動(dòng)密集集型企業(yè)，對(duì)對(duì)資金、技術(shù)術(shù)、人才的需需求遠(yuǎn)低于低低廉、充足的的勞動(dòng)力和優(yōu)優(yōu)惠寬松的稅稅收環(huán)境的需需求。在發(fā)展展到一定規(guī)模模后，房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)開(kāi)始尋求求資本、信息息、技術(shù)、人人才等企業(yè)快快速發(fā)展的新新生產(chǎn)要素，而而這些往往是是在企業(yè)的誕誕生地找不到到的。２）上下游開(kāi)始始對(duì)接。隨著經(jīng)濟(jì)實(shí)力與與技術(shù)力量的的發(fā)展，一些些房地產(chǎn)企業(yè)已已經(jīng)不再是簡(jiǎn)簡(jiǎn)單地處在產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈的一個(gè)個(gè)節(jié)點(diǎn)上（如如建材等），而而是擁有了自自己的一些核核心技術(shù)，企企業(yè)的產(chǎn)業(yè)布布局開(kāi)始向相相對(duì)完整的產(chǎn)產(chǎn)業(yè)鏈方向擴(kuò)擴(kuò)張。３）開(kāi)發(fā)模式發(fā)發(fā)生革命。在對(duì)發(fā)達(dá)國(guó)家的的產(chǎn)業(yè)追趕中中，中國(guó)的房房地產(chǎn)現(xiàn)在有有片面重視產(chǎn)產(chǎn)品技術(shù)與質(zhì)質(zhì)量，而對(duì)生生產(chǎn)模式等柔柔性的工藝技技術(shù)重視不夠夠。在信息技技術(shù)的促進(jìn)下下，世界房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將從從大規(guī)模生產(chǎn)產(chǎn)模式轉(zhuǎn)向大大規(guī)模定制（大大規(guī)模定制能能給用戶提供供個(gè)性化的產(chǎn)產(chǎn)品）模式的的改變。４）信息產(chǎn)品進(jìn)進(jìn)入房地產(chǎn)終終端。現(xiàn)在的房地產(chǎn)終終端產(chǎn)品簡(jiǎn)單單地存在著，在在使用中基本本上只發(fā)揮相相對(duì)單一的功功能。而隨著著信息技術(shù)的的發(fā)展，在以以后的10年中，信信息技術(shù)將廣廣泛地應(yīng)用到到房地產(chǎn)的最最終產(chǎn)品中。一一些舊的樓宇宇也要進(jìn)行網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)化的升級(jí)級(jí)，產(chǎn)品信息息化（全面數(shù)數(shù)字化將擁有有網(wǎng)絡(luò)核心）成成為網(wǎng)絡(luò)的終終端。水泥鋼鋼筋的建筑在在網(wǎng)絡(luò)的支持持下，將更加加智能化，從從開(kāi)放的網(wǎng)絡(luò)絡(luò)中獲得充分分的信息，功功能將更加人人性化。５、項(xiàng)目所在地地房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)綜述臨沂市從過(guò)去的的２00９年三個(gè)季季度來(lái)看，除除一季度房地地產(chǎn)市場(chǎng)處于于相對(duì)低迷的的狀態(tài)外，二二季度、三季季度出現(xiàn)了明明顯的復(fù)蘇，市市場(chǎng)購(gòu)銷(xiāo)兩旺旺，房?jī)r(jià)保持持相對(duì)平穩(wěn)，成成交量明顯放放大，商品房房供應(yīng)和銷(xiāo)售售都有了較快快升溫。２00９年1--9月，臨沂商商品房市場(chǎng)投投放量增幅顯顯著，新增預(yù)預(yù)售項(xiàng)目98個(gè)，296.2萬(wàn)平方米，36855套；商品房房銷(xiāo)售增長(zhǎng)較較為明顯，商商品住宅銷(xiāo)售售勢(shì)頭良好。1-9月，完成網(wǎng)網(wǎng)上簽約217.6萬(wàn)平方米，26394套，金額65.3億元，與去去年同比增長(zhǎng)長(zhǎng)30%、32.5%、29.5%。1-9月，完成合合同備案213.6萬(wàn)平方米，26072套，與去年年同比增長(zhǎng)26.8%、28.3%；房地產(chǎn)抵抵押登記逐步步回暖，1-9月辦理現(xiàn)房房抵押登記房房屋162.6萬(wàn)平方米，9854套，與去年年同比增長(zhǎng)21.6%、22.4%。在建工程程抵押登記，面面積116.4萬(wàn)平方米，登登記房屋10903套，與去年年同比增長(zhǎng)12.3%、13.8%。臨沂市市房產(chǎn)部門(mén)預(yù)預(yù)計(jì)明年在國(guó)國(guó)家宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境不斷向向好的情況下下，臨沂市的的房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)將會(huì)保持相相對(duì)平穩(wěn)的狀狀態(tài)。由于住宅產(chǎn)業(yè)發(fā)發(fā)展迅速，使使得社區(qū)和街街道商業(yè)配套套嚴(yán)重不足，未未來(lái)很可能出出現(xiàn)為住宅小小區(qū)開(kāi)發(fā)商業(yè)業(yè)配套的“補(bǔ)課”行為。早在在幾年前，商商務(wù)部就提出出用3至5年時(shí)間，在在全國(guó)人口過(guò)過(guò)百萬(wàn)的166個(gè)城市初步步完成社區(qū)商商業(yè)建設(shè)和改改造，這無(wú)疑疑是對(duì)商業(yè)地地產(chǎn)的有利促促進(jìn)。但經(jīng)過(guò)過(guò)多年的積累累，商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)理性年將成成為主基調(diào)。而而現(xiàn)在的**新區(qū)近幾年年的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)基本沒(méi)有足足夠的商業(yè)配配套作為支撐撐，因此在房房地產(chǎn)項(xiàng)目集集中的**新區(qū)將會(huì)成成為新商圈繁繁生并存的情情況存在。臨沂在不斷長(zhǎng)大大，隨著臨沂沂大發(fā)展、大大建設(shè)的強(qiáng)力力推進(jìn)，城市市經(jīng)濟(jì)和城市市規(guī)模的不斷斷壯大，人們們還迫切需要要越來(lái)越多商商業(yè)配套的服服務(wù)來(lái)滿足城城市發(fā)展的需需求。結(jié)合舊舊城改造和**新區(qū)建設(shè)的的契機(jī)，新的的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目在不斷增增加，開(kāi)發(fā)商商對(duì)商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的開(kāi)發(fā)熱情情依然高漲。大大型商業(yè)的開(kāi)開(kāi)發(fā)涉及到一一個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境的問(wèn)題題，臨沂市經(jīng)經(jīng)濟(jì)保持快速速增長(zhǎng)，良好好的宏觀經(jīng)濟(jì)濟(jì)環(huán)境為商業(yè)業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造造了有利條件件，但目前臨臨沂市的商業(yè)業(yè)狀況并沒(méi)有有達(dá)到其應(yīng)有有的發(fā)展水平平，商業(yè)環(huán)境境與臨沂市的的城市地位是是不相稱(chēng)的，商商用物業(yè)還有有相當(dāng)大的發(fā)發(fā)展空間，這這就給地產(chǎn)商商帶來(lái)了一個(gè)個(gè)極好的發(fā)展展機(jī)遇。一個(gè)個(gè)城市商業(yè)中中心的形成有有其條件，與與政府的規(guī)劃劃和商業(yè)定位位、民間資本本的投資開(kāi)發(fā)發(fā)、城市居民民的消費(fèi)習(xí)慣慣等多種因素素都密切相關(guān)關(guān)；有形成的的必然性與合合理性，目前前臨沂城市的的商業(yè)中心的的部分功能正正由廣場(chǎng)一帶帶沿**路向涑河和**新區(qū)一帶轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。作為整整個(gè)城市的商商業(yè)核心帶，萬(wàn)萬(wàn)興都國(guó)際商商業(yè)公園、***廣場(chǎng)等大型商商業(yè)項(xiàng)目的入入市將進(jìn)一步步強(qiáng)化**路在整個(gè)城城市商業(yè)核心心的地位，使使其作為一個(gè)個(gè)新城市的中中心商業(yè)區(qū)最最終形成。從從人民廣場(chǎng)銀銀座百貨開(kāi)始始，像西到華華豐世貿(mào)，然然后沿街放路路向棟，自**路向北到涑涑河，然后過(guò)過(guò)**路大橋，向向北至**廣場(chǎng)，將形成成一個(gè)“之”字形的黃金金商業(yè)帶。大大型商業(yè)中心心的加入，將將打破早期的的**路和通達(dá)路路這種單純的的商業(yè)線狀分分布，轉(zhuǎn)向點(diǎn)點(diǎn)線并存、點(diǎn)點(diǎn)線互動(dòng)的商商業(yè)新格局，依依托久隆國(guó)際際、萬(wàn)興都商商業(yè)公園、華華豐世貿(mào)、***廣場(chǎng)等商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目的支撐，**路一帶將形形成一個(gè)嶄新新的都市商圈圈。而地處***新區(qū)中心的**廣場(chǎng)，得天獨(dú)獨(dú)厚的核心位位置以及322萬(wàn)平方米的的建筑面積，影影響也不僅僅僅是局限于**路，其輻射射半徑范圍將將覆蓋整個(gè)**新區(qū)。臨沂今年有多個(gè)個(gè)大型商業(yè)項(xiàng)項(xiàng)目推向市場(chǎng)場(chǎng)，這種蓬勃勃的發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)與政府的支支持是分不開(kāi)開(kāi)的，臨沂一一直以來(lái)是商商業(yè)服務(wù)方面面相對(duì)薄弱。在在新一輪城市市化進(jìn)程中，為增強(qiáng)臨沂的城市吸引力和吸引民間投資，臨沂市政府很支持企業(yè)對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)，在政策上也有所優(yōu)惠，像華豐世貿(mào)便是市政府的重點(diǎn)工程。本來(lái)臨沂商業(yè)的市場(chǎng)空間就很大，加上政府的扶持與推動(dòng)，這就給臨沂市商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展帶來(lái)一個(gè)良好契機(jī)。2009年，臨臨沂市委、市市政府正式遷遷入**新區(qū)，規(guī)劃劃、法院、教教育、衛(wèi)生、銀銀行等數(shù)十個(gè)個(gè)政府機(jī)關(guān)、事事業(yè)單位陸續(xù)續(xù)搬遷及開(kāi)工工建設(shè)，不久久，**新區(qū)將以“臨沂第一行行政區(qū)”的中心地位位成為城市最最具社會(huì)地位位與發(fā)展前景景的區(qū)域。作作為城市建設(shè)設(shè)的重要推手手，地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)無(wú)疑是**新區(qū)片區(qū)崛崛起的最大推推力。雖此板板塊啟動(dòng)較晚晚，但土地供供應(yīng)量、項(xiàng)目目規(guī)模較大,正因如此現(xiàn)現(xiàn)青年路以南南的地以經(jīng)不不賣(mài)了。隨著新的市委市市政府行政辦辦公中心啟用用，未來(lái)政府府對(duì)**新區(qū)新區(qū)的的建設(shè)日益加加大，該區(qū)的的樓盤(pán)具有巨巨大的升值空空間。四、項(xiàng)目環(huán)境建建設(shè)條件1、建設(shè)項(xiàng)目周周?chē)h(huán)境現(xiàn)狀狀1）項(xiàng)目場(chǎng)址自自然環(huán)境條件件（1）工程地質(zhì)質(zhì)項(xiàng)目區(qū)域地層主主要為：上部部為第四系河河流相沖洪積積粘性土、砂砂土等覆蓋層層，厚度一般般5~14米；下伏基基巖主要為白白堊系、石炭炭系、奧陶系系地層，其中中白堊系地層層主要巖性為為安山巖、玄玄武質(zhì)安山巖巖、角礫狀安安山巖、粗安安巖，凝灰?guī)r巖以及灰黃色色含礫長(zhǎng)石砂砂巖、長(zhǎng)石、石石英砂巖等，主主要分布在沂沂河?xùn)|岸；石石炭系地層主主要為灰黃色色和深灰色粉粉砂巖、粉砂砂質(zhì)頁(yè)巖夾細(xì)細(xì)砂巖、鐵質(zhì)質(zhì)泥巖、鋁土土質(zhì)泥巖、石石灰?guī)r、碳質(zhì)質(zhì)頁(yè)巖和煤線線（層）等，主主要沿沂河兩兩側(cè)分布；奧奧陶系地層主主要為灰色厚厚層、中厚層層泥晶灰?guī)r，灰灰色、黃灰色色厚層和中厚厚層細(xì)晶白云云巖夾粉晶白白云巖以及中中厚層粉晶、灰灰質(zhì)、泥質(zhì)白白云巖等，主主要分布在沂沂河西岸。本本區(qū)地層產(chǎn)狀狀平緩，傾向向北東20~40度左右，傾傾角10~40度。巖體中中有中生代燕燕山晚期侵入入巖分布，主主要為閃長(zhǎng)巖巖、煌斑巖、二二長(zhǎng)斑巖等，呈呈巖脈狀展布布于基巖中。（2）項(xiàng)目地地貌現(xiàn)狀擬建場(chǎng)地位于臨臨沂市**新區(qū)**街以北、**路以東地塊塊內(nèi)，環(huán)境優(yōu)優(yōu)雅，交通便便利。項(xiàng)目現(xiàn)現(xiàn)主要為拆遷遷場(chǎng)地，整體體地形較平坦坦開(kāi)闊，自然然地面相對(duì)高高程68.444~70.112米；場(chǎng)地原原始地貌形態(tài)態(tài)為沂河I級(jí)階地。（３）氣象及水水文條件（A）水文條件件項(xiàng)目位于沂河以以西的祊河北北岸。沂河為為勘區(qū)內(nèi)主要要地表水水系系，區(qū)域劃分分屬淮河流域域。沂河主源源發(fā)源于沂源源、蒙陰、新新泰交界處的的老松山北麓麓，流經(jīng)沂水水、沂南、**、河?xùn)|、羅羅莊、蒼山、郯郯城等縣區(qū)，流流入江蘇省境境內(nèi)后注入黃黃海，全長(zhǎng)570公里，臨沂沂境內(nèi)流長(zhǎng)287.5公里，最大大流量15400立方米每秒秒（1957年）。較大大支流有東汶汶河、蒙河、柳柳青河、祊河河、涑河、李李公河、白馬馬河等，流域域面積10790余平方公里里，水資源豐豐富。河水與與地下水之間間水力聯(lián)系密密切，對(duì)建筑筑無(wú)影響。（B）氣象條件件本項(xiàng)目所在的***新區(qū)區(qū)水資資源豐富。當(dāng)當(dāng)?shù)貧夂驅(qū)倥瘻貛О霛駶?rùn)潤(rùn)季風(fēng)大陸性性氣候，具氣氣候適宜，四四季分明，雨雨量充足，陽(yáng)陽(yáng)光充分等特特點(diǎn)，年平均均氣溫11.8--13.3度之間，極極端最高氣溫溫36.5，最低氣溫-11.1，年降水量746.77-979..2毫米左右，土土壤結(jié)凍期為為85-1440天，無(wú)霜期期一般189-2230天。全區(qū)冬冬季干冷、春春旱多風(fēng)、夏夏熱多雨、晚晚秋又旱之特特點(diǎn)。（4）生態(tài)環(huán)環(huán)境現(xiàn)狀本項(xiàng)目地塊屬于于拆遷場(chǎng)地，經(jīng)經(jīng)現(xiàn)場(chǎng)勘踏，無(wú)無(wú)植被、喬木木、珍貴野生生動(dòng)植物，區(qū)區(qū)域生態(tài)系統(tǒng)統(tǒng)敏感程度較較低。2、生態(tài)環(huán)境境影響分析本項(xiàng)目無(wú)嚴(yán)重或或者大量的污污染物排放。項(xiàng)項(xiàng)目導(dǎo)致的噪噪聲污染、水水污染、大氣氣污染、固體體廢棄物污染染簡(jiǎn)略分析見(jiàn)見(jiàn)下。1）項(xiàng)目噪聲污污染分析（1）施工擾民民是施工工地地最為嚴(yán)重的的污染因素主要有施工機(jī)械械設(shè)備噪聲和和開(kāi)挖基礎(chǔ)樁樁孔的爆破聲聲。這些噪聲聲源的聲級(jí)值值最高可達(dá)105dBB(A)以上，其噪噪聲傳到施工工場(chǎng)界的噪聲聲值將會(huì)超過(guò)過(guò)《建筑施工工場(chǎng)界噪聲限限值標(biāo)準(zhǔn)》（GB125523-900）中的噪聲聲限值。（2）項(xiàng)目在在建成后的運(yùn)運(yùn)營(yíng)期間的主主要噪聲來(lái)源源有：項(xiàng)目建成后的噪噪聲源有：（1）機(jī)械設(shè)備噪噪聲源：各類(lèi)水泵、風(fēng)風(fēng)機(jī)、備用發(fā)發(fā)電機(jī)、居民民空調(diào)機(jī)等。（2）交通噪聲源：主要來(lái)自于進(jìn)出小區(qū)內(nèi)的車(chē)輛。（3）公建場(chǎng)所噪聲；商鋪等的生活噪聲。項(xiàng)目營(yíng)運(yùn)期主要要機(jī)械設(shè)備噪噪聲源1米處的噪聲聲級(jí)見(jiàn)表4--4，交通噪噪聲的噪聲級(jí)級(jí)見(jiàn)表4-55。表4-4機(jī)械設(shè)設(shè)備和公建場(chǎng)場(chǎng)所生活噪聲聲產(chǎn)生源強(qiáng)一一覽表序號(hào)污染物排放點(diǎn)噪聲值[dB((A)]1各類(lèi)水泵、風(fēng)機(jī)機(jī)、發(fā)電機(jī)等等70～852停車(chē)場(chǎng)72～75表4-5交通噪噪聲源行駛條件車(chē)輛加速行駛勻速行駛L10L50δL10L50δ中客車(chē)86.984.12.2277.076.53.34小轎車(chē)83.180.82.0372.071.51.79摩托車(chē)89.785.43.3179.378.82.62大客車(chē)87.985.22.1384.181.71.89載重汽車(chē)90.186.72.6884.681.82.192）項(xiàng)目大氣氣污染分析（1）項(xiàng)目在在施工期間的的大氣污染源源主要是揚(yáng)塵，其其次還有施工工機(jī)械和運(yùn)輸輸車(chē)輛作業(yè)時(shí)時(shí)排放的尾氣氣以及施工燃燃油燃?xì)獾膹U廢氣。建筑施施工揚(yáng)塵來(lái)源源于以下方面面：土方和基基礎(chǔ)開(kāi)挖的揚(yáng)揚(yáng)塵、建筑材材料在運(yùn)輸、裝裝卸、加工過(guò)過(guò)程中的揚(yáng)塵塵等。建筑揚(yáng)揚(yáng)塵的危害，首首先是直接危危害現(xiàn)場(chǎng)施工工工人的健康康，其次隨風(fēng)風(fēng)吹揚(yáng)傳向四四周又會(huì)影響響鄰近居民的的生活環(huán)境的的空氣清新，并并影響市容衛(wèi)衛(wèi)生。對(duì)于建建筑揚(yáng)塵污染染，必須通過(guò)過(guò)嚴(yán)格施工管管理，采取避避免揚(yáng)塵和控控制揚(yáng)塵范圍圍等措施加以以控制。（2）項(xiàng)目在運(yùn)運(yùn)營(yíng)期間產(chǎn)生生的廢氣主要要有機(jī)動(dòng)車(chē)尾尾氣和炊事煙煙氣進(jìn)入該區(qū)的機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)主要是小小型汽車(chē)和摩托車(chē)。小小區(qū)內(nèi)地面停停車(chē)庫(kù)有車(chē)位位109個(gè)，小區(qū)外外地面停車(chē)庫(kù)庫(kù)有車(chē)位60個(gè)，地下停停車(chē)位有274個(gè)，共有車(chē)車(chē)位443個(gè)。機(jī)動(dòng)車(chē)尾尾氣的主要污污染物有：SO2、NOX（以NO2計(jì)）、CO、HC等，類(lèi)比廣廣州市機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)（小型車(chē)）運(yùn)運(yùn)行時(shí)的污染染物排放系數(shù)數(shù)如下：SO2：0.1688g/輛·km，NO2：2.2g/輛·km，CO：17.8gg/輛·km，HC：3.5g/輛·km（時(shí)速以每每小時(shí)16公里計(jì)）按每個(gè)車(chē)位平均均每天有車(chē)進(jìn)進(jìn)出各兩次計(jì)計(jì)算。為方便便計(jì)算起見(jiàn)，停停車(chē)場(chǎng)入口至至停車(chē)位距離離均以150米計(jì)。按照以上參數(shù)計(jì)計(jì)算，本項(xiàng)目目機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣氣污染物的產(chǎn)產(chǎn)生情況見(jiàn)表表4-6。表4-6項(xiàng)目機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣污污染物產(chǎn)生情情況一覽表類(lèi)型項(xiàng)目污染物SO2NO2COHC共443個(gè)停車(chē)車(chē)位排污系數(shù)（g//輛·km）0.1682.217.83.5日排放量(kgg/d)0.0450.5904.7740.939年排放量(t//a)0.0160.2151.7420.347炊事煙氣包括燃燃料燃燒產(chǎn)生生的火煙和烹烹飪產(chǎn)生的油油煙。項(xiàng)目每天的用氣氣量約為2998.1Nmm3/d，燃?xì)鉄煔鈿庵形廴疚锏牡呐欧旁磸?qiáng)，如如表4-7所示，排排放時(shí)段主要要集中在早晨晨1小時(shí)、中午1小時(shí)及傍晚2小時(shí)等3個(gè)時(shí)段內(nèi)。表4-7燃?xì)馕畚廴疚锱欧旁丛磸?qiáng)污染物SO2NO2煙塵排放系數(shù)：kgg/100000m31.06.32.4日排放量：kgg/d0.0300.1880.072年排放量：t//a0.0110.0690.0263）項(xiàng)目水污染染分析（1）施工期期產(chǎn)生的廢水水包括施工人員的的生活污水和和施工本身產(chǎn)產(chǎn)生的廢水，施施工廢水主要要包括土方階階段降水井的的抽排積水，結(jié)結(jié)構(gòu)階段混凝凝土養(yǎng)護(hù)排水水，以及各種種車(chē)輛沖洗水水。（2）營(yíng)運(yùn)期期產(chǎn)生的廢水水項(xiàng)目投入使用后后，小區(qū)內(nèi)除除綠化用水外外，其他用水水都將形成廢廢水排放，主主要為飲食業(yè)業(yè)、居民與商商業(yè)生活污水水。4）項(xiàng)目固體體廢棄物分析析（1）施工期期固體廢棄物物主要為施工人員員的生活垃圾圾、開(kāi)挖基礎(chǔ)礎(chǔ)產(chǎn)生的大量量余泥、施工工渣土及損壞壞或廢棄的各各種建筑、裝裝修材料（如如碎石、木竹竹廢料等）。（2）項(xiàng)目建成成后產(chǎn)生的固固體廢物主要有居民和商商鋪經(jīng)營(yíng)人員員的生活垃圾圾。按居民人人均每天產(chǎn)生生的垃圾1kg計(jì)，則項(xiàng)目每天天生活垃圾的的產(chǎn)生量為11.228噸噸，合4488.22t//a。商鋪經(jīng)營(yíng)人人員（以1人/10㎡計(jì)）每天天生產(chǎn)的垃圾圾0.5kg計(jì)，則每天天產(chǎn)生生活垃垃圾100kg，合36.5tt/a。生活垃圾，根根據(jù)其主要成成份可為以下下2類(lèi)：（A）普通垃圾圾，主要有：：廢紙、果皮皮、碎玻璃或或玻璃瓶、塑塑料制品、塑塑料飲料罐等等；（B）金屬?gòu)U物物，主要有：：易拉罐、廢廢金屬等。3、生態(tài)環(huán)境境保護(hù)措施1）聲環(huán)境保保護(hù)措施（1）施工期期噪聲的污染染防治措施根據(jù)施工期間的的各種噪聲污污染源的特點(diǎn)點(diǎn)，提出施工工期噪聲污染染防治對(duì)策。本本項(xiàng)目建設(shè)單單位、施工單單位將嚴(yán)格按按照臨沂市對(duì)對(duì)施工時(shí)環(huán)境境保護(hù)的有關(guān)關(guān)規(guī)定執(zhí)行對(duì)對(duì)施工過(guò)程中中產(chǎn)生的噪聲聲防治措施，確確保施工期噪噪聲符合《建筑施工場(chǎng)界界噪聲限值》（GB12523-90）各時(shí)段限值。（A）盡量選用用低噪聲機(jī)械械設(shè)備或帶隔隔聲、消聲的的設(shè)備。（B）施工部門(mén)門(mén)應(yīng)合理安排排施工時(shí)間和和施工場(chǎng)所，避避免多臺(tái)施工工機(jī)械同時(shí)開(kāi)開(kāi)工，高噪聲聲作業(yè)區(qū)應(yīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)離環(huán)境敏感感點(diǎn)，并對(duì)設(shè)設(shè)備定期保養(yǎng)養(yǎng)，嚴(yán)格操作作規(guī)范。在施施工邊界，特特別是周?chē)∽≡跇歉浇O(shè)設(shè)置臨時(shí)隔聲聲屏障或豎立立大型廣告牌牌，以減少噪噪聲影響。（C）施工運(yùn)輸輸車(chē)輛進(jìn)出應(yīng)應(yīng)合理安排，盡盡量避開(kāi)噪聲聲敏感區(qū)，盡盡量減少交通通堵塞。（D）在有市電電供給的情況況下禁止使用用柴油發(fā)電機(jī)機(jī)組。（E）以鉆樁機(jī)機(jī)代替沖擊打打樁機(jī)，以焊焊接代替鉚接接，以液壓工工具代替氣壓壓沖擊工具。（F）在挖掘作作業(yè)中，盡量量避免使用爆爆破方法。（G）嚴(yán)禁高噪噪聲設(shè)備在休休息時(shí)間（中中午和夜間）作作業(yè)。施工單單位在工程開(kāi)開(kāi)工前15天內(nèi)向有審審批權(quán)的環(huán)境境保護(hù)部門(mén)提提出申報(bào)，并并說(shuō)明擬采用用的防治措施施。（H）施工范圍圍采用文明施施工圍蔽進(jìn)行行施工現(xiàn)場(chǎng)圍圍蔽，以降低低施工作業(yè)對(duì)對(duì)周?chē)h(huán)境的的干擾與影響響。（2）項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)營(yíng)期間噪聲污污染防治措施施本項(xiàng)目在運(yùn)營(yíng)期期間計(jì)劃對(duì)噪噪聲源采取隔隔音、消音和和降音等措施施，確保項(xiàng)目目在運(yùn)營(yíng)期間間噪聲達(dá)到《城城市區(qū)域環(huán)境境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》（GB12348-1993）4類(lèi)標(biāo)準(zhǔn)的要求。(A)機(jī)械設(shè)設(shè)備噪聲源的的控制選用低噪音機(jī)型型，泵進(jìn)、出出水管用軟接接頭，并作減減振處理。(B)交通噪聲聲源的控制a、通過(guò)對(duì)小區(qū)區(qū)道路的合理理布局和規(guī)劃劃，對(duì)進(jìn)出車(chē)車(chē)輛合理組織織和疏導(dǎo)，保保證小區(qū)的高高綠化率，在在小區(qū)周邊及及道路兩旁種種植較以高大大的綠樹(shù)，隔隔阻噪聲。b、禁止車(chē)輛小小區(qū)內(nèi)鳴笛，控控制小區(qū)內(nèi)行行駛車(chē)速。項(xiàng)目本身的噪聲聲源噪聲級(jí)不不大，經(jīng)過(guò)采采取以上噪聲聲削減措施，加加上距離衰減減等原因，對(duì)對(duì)周?chē)穆暛h(huán)環(huán)境影響也不不大。2）大氣環(huán)境保保護(hù)措施（1）施工期環(huán)環(huán)境空氣污染染防治措施A、開(kāi)挖、鉆孔孔和拆遷過(guò)程程中，灑水使使作業(yè)面保持持一定的濕度度；對(duì)施工場(chǎng)場(chǎng)地內(nèi)松散、干干涸的表土，經(jīng)經(jīng)常灑水防止止粉塵；回填填土方時(shí)，在在表層土質(zhì)干干燥時(shí)適當(dāng)灑灑水，防止粉粉塵飛揚(yáng)。（B）、加強(qiáng)回回填土方堆放放場(chǎng)的管理，制制定土方表面面壓實(shí)、定期期噴水、覆蓋蓋等措施；不不需要的泥土土，建筑材料料棄渣及時(shí)運(yùn)運(yùn)走，不長(zhǎng)時(shí)時(shí)間堆積。（C）、運(yùn)土卡卡車(chē)及建筑材材料運(yùn)輸車(chē)按按規(guī)定配置防防灑落裝備，裝裝載適當(dāng)，保保證運(yùn)輸過(guò)程程中不散落；；并規(guī)劃好運(yùn)運(yùn)輸車(chē)輛的運(yùn)運(yùn)行路線與時(shí)時(shí)間，盡量避避免在繁華區(qū)區(qū)、交通集中中區(qū)和居民住住宅等敏感區(qū)區(qū)行駛。（D）、運(yùn)輸車(chē)車(chē)輛加蓬蓋，且且出裝、卸場(chǎng)場(chǎng)地前將先沖沖洗干凈，減減少車(chē)輪、底底盤(pán)等攜帶泥泥土散落路面面。（E）、對(duì)運(yùn)輸輸過(guò)程中散落落在路面上的的泥土及時(shí)清清掃，以減少少運(yùn)行過(guò)程中中的揚(yáng)塵。（F）、施工過(guò)過(guò)程中，嚴(yán)禁禁將廢棄的建建筑材料作為為燃料燃燒。工工地食堂應(yīng)使使用液化石油油氣或電炊具具，不能使用用燃油炊具。（G）、施工結(jié)結(jié)束時(shí)，及時(shí)時(shí)對(duì)施工占用用場(chǎng)地恢復(fù)地地面道路及植植被。（2）項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)期間大氣氣污染防治措措施項(xiàng)目擬采取以下下的機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣防防治措施：（A）、采取合合理的措施疏疏導(dǎo)進(jìn)小區(qū)機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)，限制制尾氣排放情情況差的機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)入?yún)^(qū)，盡盡量減少尾氣氣排放。（B）、合理規(guī)規(guī)劃車(chē)場(chǎng)內(nèi)機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)車(chē)流方方向和建筑物物布局，使之之有利于機(jī)動(dòng)動(dòng)車(chē)尾氣的擴(kuò)擴(kuò)散。（C）、在建項(xiàng)項(xiàng)目周?chē)鷳?yīng)加加強(qiáng)綠化，充充分利用植被被具有既美化化環(huán)境和凈化化機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣氣等廢氣的作作用，選種吸吸收廢氣效果果較好的樹(shù)種種，以達(dá)到凈凈化環(huán)境的作作用。由于該廢氣排放放量較小，影影響有限，只只要合理安排排機(jī)動(dòng)車(chē)停泊泊和完善周邊邊綠化，則機(jī)機(jī)動(dòng)車(chē)尾氣對(duì)對(duì)周?chē)沫h(huán)境境影響不大。廚房烹飪時(shí)產(chǎn)生生的油煙主要要是食物烹飪飪、加工過(guò)程程中揮發(fā)的油油脂、有機(jī)質(zhì)質(zhì)及其加熱分分解或裂解產(chǎn)產(chǎn)物，油煙廢廢氣經(jīng)抽油煙煙機(jī)抽出由居居民樓內(nèi)置煙煙井引至樓頂頂排放，故油油煙廢氣對(duì)周周?chē)沫h(huán)境影影響不大。3）水環(huán)境保保護(hù)措施（1）施工期期水污染防治治措施工程施工期間，施施工單位應(yīng)嚴(yán)嚴(yán)格執(zhí)行《建建設(shè)工程施工工場(chǎng)地文明施施工及環(huán)境管管理暫行規(guī)定定》，對(duì)地面面水的排放進(jìn)進(jìn)行組織設(shè)計(jì)計(jì)，嚴(yán)禁亂排排、亂流污染染道路、環(huán)境境或淹沒(méi)市政政設(shè)施。施工工時(shí)產(chǎn)生的泥泥漿水及沖孔孔鉆孔樁產(chǎn)生生的泥漿未經(jīng)經(jīng)處理不得隨隨意排放，不不得污染現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)及周?chē)h(huán)境境。在回填土土堆放場(chǎng)、施施工泥漿產(chǎn)生生點(diǎn)應(yīng)設(shè)置臨臨時(shí)沉砂池，含含泥沙雨水、泥泥經(jīng)漿水沉砂砂池沉淀后排排放。施工工工地的糞便污污水需經(jīng)三級(jí)級(jí)厭氧化糞池池處理；工地地食堂污水需需經(jīng)隔油隔渣渣處理后方可可排放。（2）運(yùn)營(yíng)期期水污染防治治措施由于本項(xiàng)目排放放的污水水量量少，污染物物簡(jiǎn)單，經(jīng)預(yù)預(yù)處理后，排排入驛崗污水水處理廠處理理，經(jīng)污水處處理廠處理達(dá)達(dá)標(biāo)后，各污污染的排放量量很少，排放放總量在污水水處理廠占的的比例很低，控制范圍之內(nèi)，對(duì)受納水體的影響較小。4）固體廢棄棄物處理措施施（1）施工期期固體廢棄物物防治措施（A）、施工單單位向當(dāng)?shù)叵嘞嚓P(guān)部門(mén)申請(qǐng)請(qǐng)，按規(guī)定辦辦理好余泥渣渣土排放的手手續(xù)，獲得批批準(zhǔn)后方可在在指定的受納納地點(diǎn)棄土。（B）、車(chē)輛運(yùn)運(yùn)輸散體物料料和廢棄物時(shí)時(shí)，必須密閉閉、包扎、覆覆蓋，不得沿沿途漏撒；運(yùn)運(yùn)載土方的車(chē)車(chē)輛必須在規(guī)規(guī)定的時(shí)間內(nèi)內(nèi)，按指定路路段行駛。、棄占也江最山地場(chǎng)設(shè)、期中雨棄棄應(yīng)利格告治以圍響（2）項(xiàng)目運(yùn)運(yùn)營(yíng)期間固體體廢棄物防治治措施圾各內(nèi)放衛(wèi)分中害及城埋可部廢塑屬等收強(qiáng)生運(yùn)防滿好清對(duì)堆定除蟲(chóng)來(lái)少的以知產(chǎn)為市有分采施周成影4、外（內(nèi)）環(huán)環(huán)境對(duì)本建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的影響響1）外環(huán)境污染染源及對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的影響圍查測(cè)項(xiàng)的質(zhì)足要為不污此對(duì)影小的及響飪油且口對(duì)的結(jié)計(jì)綠居于經(jīng)擴(kuò)的距和聲可道車(chē)聲不本：取措可目多化染選密空滯一樹(shù)應(yīng)考筑邊定縮時(shí)室計(jì)盡環(huán)感能這2）內(nèi)環(huán)境污染染源及對(duì)本項(xiàng)項(xiàng)目的影響污是氣水備噪（1）機(jī)動(dòng)車(chē)尾尾氣及噪聲行產(chǎn)和成良過(guò)排的區(qū)下通禁加措一減（2）水泵、風(fēng)風(fēng)機(jī)、備用發(fā)發(fā)電機(jī)噪聲下水備均音減處墻不良5、特殊環(huán)境影影響周文自風(fēng)自本此析第三章項(xiàng)目對(duì)對(duì)公共設(shè)施需需求影響分析析一、項(xiàng)目對(duì)公共共設(shè)施的需求求１、道路交通1）道路現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)交通縱橫橫交織，道路路寬闊、整潔潔、通達(dá)四方，區(qū)區(qū)內(nèi)公路、鐵鐵路、航空等等交通網(wǎng)絡(luò)四四通八達(dá)，京京滬高速公路路縱貫?zāi)媳保?條主干道合合連縱橫，9座城市景觀觀大橋出口全全部通車(chē)，自自**車(chē)行抵達(dá)汽汽車(chē)站僅需5分鐘，抵達(dá)達(dá)火車(chē)站僅需需10分鐘，抵達(dá)達(dá)機(jī)場(chǎng)僅需15分鐘，距日日東高速公路路、膠新鐵路路不足10公里。距傳傳統(tǒng)商圈人民民廣場(chǎng)商圈僅僅十分鐘車(chē)程程。2）交通設(shè)施現(xiàn)現(xiàn)狀區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有交通通設(shè)施較少，公公共交通及靜靜態(tài)交通設(shè)施施缺乏，公共共交通僅１００路、２５路路公交車(chē)。２、給水該地區(qū)供水量較較小，僅能滿滿足現(xiàn)有用水水要求。３、排水區(qū)域內(nèi)雨水、污污水干管規(guī)劃劃科學(xué)，布局局合理，能滿滿足本項(xiàng)目對(duì)對(duì)排水的需要要。（4）電力本項(xiàng)目近期需臨臨時(shí)用電負(fù)荷荷約為千瓦，項(xiàng)項(xiàng)目建成后需需正式用電負(fù)荷約為為千瓦。（5）電信郵政政1）現(xiàn)狀電信水水平及電信設(shè)設(shè)施區(qū)域內(nèi)電信管網(wǎng)網(wǎng)規(guī)劃科學(xué)，布布局合理，能能滿足本項(xiàng)目目對(duì)電信的需需要。2）郵政設(shè)施區(qū)域內(nèi)現(xiàn)有郵政政設(shè)施較少，郵郵政局所布點(diǎn)點(diǎn)過(guò)少，造成成服務(wù)半徑過(guò)過(guò)大，居民通通郵困難。（6）燃?xì)鈪^(qū)域內(nèi)天燃?xì)夤芄艿酪?guī)劃科學(xué)學(xué)，布局合理理，能滿足本本項(xiàng)目對(duì)燃?xì)鈿獾男枰?。；；?）暖氣區(qū)域內(nèi)暖氣管道道規(guī)劃科學(xué)，布布局合理，能能滿足本項(xiàng)目目對(duì)暖氣的需需要。（８）環(huán)衛(wèi)與消消防區(qū)域內(nèi)的消防任任務(wù)由武警消消防臨沂支隊(duì)隊(duì)**大隊(duì)負(fù)責(zé)，能能滿足本項(xiàng)目目對(duì)消防的需需要。區(qū)域內(nèi)產(chǎn)生的垃垃圾清運(yùn)到垃垃圾處理廠做做統(tǒng)一處理，能能滿足本項(xiàng)目目對(duì)環(huán)衛(wèi)的需需要。（９）醫(yī)療設(shè)施施區(qū)域內(nèi)有**新新區(qū)醫(yī)院、南南坊醫(yī)院等3個(gè)醫(yī)院及8個(gè)社區(qū)醫(yī)療療服務(wù)中心，能能滿足本項(xiàng)目目對(duì)醫(yī)療的需需要。二、項(xiàng)目住戶子子女教育解決決方案按規(guī)定項(xiàng)目住戶戶子女可在南南坊街道幼兒兒園、**小學(xué)、16中、17中、新4中（新4中系臨沂市市重點(diǎn)中學(xué)）接接受完從幼兒兒園至高中的的教育。同時(shí)時(shí)現(xiàn)**新區(qū)有小學(xué)13所、初中4所、高中2所也可供業(yè)業(yè)主選擇。三、項(xiàng)目公共體體育設(shè)施和交交通設(shè)施的解解決方案四、項(xiàng)目物業(yè)管管理1、物業(yè)管理要要點(diǎn)本案為高檔商業(yè)業(yè)項(xiàng)目,更需要以軟軟性服務(wù)來(lái)體體現(xiàn)物業(yè)的品品質(zhì),故應(yīng)做到以下下幾：由自己組建物業(yè)業(yè)管理公司來(lái)來(lái)管理，為本本案在市場(chǎng)中中樹(shù)立良好的的品牌形象鋪鋪平道路；本項(xiàng)目除了提供供最基本的物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)外，還應(yīng)提提供各種專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)服務(wù)、代辦辦及代理服務(wù)務(wù)等其他更為為豐富的內(nèi)容容（針對(duì)不同同服務(wù)項(xiàng)目可可適當(dāng)收費(fèi)）；；物業(yè)管理公司在在先期就介入入本項(xiàng)目，參參與設(shè)施設(shè)備備的選定及招招投標(biāo)工作；；物業(yè)公司更多的的注重本項(xiàng)目目社區(qū)文化的的建設(shè)，社區(qū)區(qū)文化工作是是為業(yè)主提供供的一項(xiàng)重要要的增值服務(wù)務(wù)、一所物業(yè)業(yè)擁有良好的的生活方式、文文化氛圍和文文化底蘊(yùn)，會(huì)會(huì)使該物業(yè)的的品牌知名度度和品牌美譽(yù)譽(yù)度得到更進(jìn)進(jìn)一步的提升升，給物業(yè)注注入一種強(qiáng)大大的文化內(nèi)涵涵，亦會(huì)帶來(lái)來(lái)物業(yè)的增值值。2、物業(yè)管理服服務(wù)內(nèi)容建議議1）服務(wù)內(nèi)容分分類(lèi)建議物業(yè)管理服務(wù)一一般分為公共共性服務(wù)、特特約性服務(wù)和和公眾代辦性性服務(wù)。具體到本項(xiàng)目，物物業(yè)管理服務(wù)務(wù)內(nèi)容建議提提供如下服務(wù)務(wù)：（１）公共性服服務(wù)信件報(bào)刊收發(fā)、分分揀、遞送服服務(wù)；公共區(qū)域的保潔潔、保安、綠綠化；化糞池清掏；房屋/樓宇及小小區(qū)/樓宇周邊共共用部位共用用設(shè)施設(shè)備的的日常運(yùn)行維維護(hù)；小區(qū)/樓宇的日日常管理。物業(yè)人員的叫車(chē)車(chē)服務(wù)注：業(yè)主必須交交納公共性服服務(wù)費(fèi)。（２）特約性服服務(wù)內(nèi)容室內(nèi)設(shè)施設(shè)備（電電器、管道、家家具）的維修修、定期保養(yǎng)養(yǎng)服務(wù)；信函電報(bào)及報(bào)刊刊速遞；物品搬運(yùn)服務(wù)（特特指在公寓內(nèi)）；訂餐及送餐服務(wù)務(wù)；衣物洗燙；家政服務(wù)；接送子女上學(xué)；；幼兒托管及老人人陪伴；商務(wù)服務(wù)（包括括打字、復(fù)印印、傳真等）；；各種代辦及代理理服務(wù)（如代代購(gòu)商品,代聘家教,預(yù)定飛機(jī)、火火車(chē)、船票,報(bào)刊訂閱,電話安裝,房屋轉(zhuǎn)讓出出售、出租并并代辦手續(xù)……）。注：特約性服務(wù)務(wù)費(fèi)用應(yīng)由雙雙方協(xié)定，實(shí)實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)管管理。（３）針對(duì)性服服務(wù)針對(duì)寫(xiě)字樓可加加入針對(duì)性的的綠化養(yǎng)護(hù)（樹(shù)樹(shù)木養(yǎng)護(hù)、修修剪、防滅蟲(chóng)蟲(chóng)、澆灌）針對(duì)酒店式公寓寓可以加入露露臺(tái)園藝設(shè)計(jì)計(jì)、園藝培植植及保養(yǎng)、租租擺；注：針對(duì)性服務(wù)務(wù)費(fèi)用可以由由雙方協(xié)定，實(shí)實(shí)行調(diào)節(jié)價(jià)管管理。（４）代辦性服服務(wù)物管公司可接受受委托代繳水水、電、氣、暖氣、有線電視等費(fèi)用的服務(wù)。（５）特別服務(wù)務(wù)提供專(zhuān)業(yè)管家式式服務(wù)，為業(yè)業(yè)主提供個(gè)性性化的服務(wù)并并跟蹤到位。3、物業(yè)費(fèi)用建建議周邊項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)研究顯示，本本項(xiàng)目周邊項(xiàng)項(xiàng)目平均物業(yè)業(yè)費(fèi)為2.47元/平方米·月；臨沂市場(chǎng)上類(lèi)似似項(xiàng)目的專(zhuān)項(xiàng)項(xiàng)研究顯示，平平均物業(yè)費(fèi)為為2.93元/平方米·月；本項(xiàng)目物業(yè)費(fèi)分分產(chǎn)品制定，各各產(chǎn)品價(jià)格區(qū)區(qū)間如下：寫(xiě)字樓：2.88元/平方米至3.2元/平方米；高端公寓：2..2元/平方米至2.5元/平方米；酒店式公寓：22.5元/平方米至3元/平方米。第四章項(xiàng)目分分析及市場(chǎng)定定位一、項(xiàng)目SWOOT分析.項(xiàng)目?jī)?yōu)勢(shì)項(xiàng)目地處**新新區(qū)中心腹地地，地段優(yōu)勢(shì)勢(shì)得天獨(dú)厚；；項(xiàng)目離市政中心心廣場(chǎng)2000米，享市政政大配套，并并有獨(dú)特的景景觀資源：項(xiàng)目緊鄰**路路這條臨沂交交通南北大動(dòng)動(dòng)脈，并緊鄰鄰**街、**街，交通優(yōu)優(yōu)勢(shì)明顯；市場(chǎng)的稀缺性和和唯一性，**新區(qū)能與**廣場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的的同類(lèi)型、同同檔次、同規(guī)規(guī)模的商業(yè)廣廣場(chǎng)目前沒(méi)有有。開(kāi)發(fā)商臨沂***置業(yè)有限公公司經(jīng)濟(jì)實(shí)力力雄厚，用自自有資金及銀銀行貸款進(jìn)行行項(xiàng)目開(kāi)發(fā)，為為項(xiàng)目的成功功提供了實(shí)力力保障；.項(xiàng)目劣勢(shì)容積率高、規(guī)劃劃難度大、密密度大、周邊邊無(wú)自然景觀觀、周邊環(huán)境境噪音大。.項(xiàng)目機(jī)會(huì)南坊撤鎮(zhèn)建街道道辦，是南訪訪城市化進(jìn)程程的重要標(biāo)志志，區(qū)位地位位的變化必將將人口的增加加，投資的增增大，住房需需求的旺盛，從從而形成對(duì)商商業(yè)樓盤(pán)的具具大需求。隨著臨沂市政府府新辦公大樓樓、市級(jí)部門(mén)門(mén)在**新區(qū)辦公場(chǎng)場(chǎng)地的使用，**新區(qū)高端商商業(yè)樓盤(pán)的興興建，必將使使**新區(qū)的魅力力大增；臨沂經(jīng)濟(jì)的發(fā)展展，近幾年，臨臨沂的經(jīng)濟(jì)獲獲得了長(zhǎng)足的的發(fā)展，經(jīng)濟(jì)濟(jì)增長(zhǎng)速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于中國(guó)國(guó)城市增長(zhǎng)的的平均水平。臨沂市旅游業(yè)的的蓬勃發(fā)展，臨沂作為