關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的涉稅政策探討

關(guān)于合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的涉稅政策探討自國(guó)稅發(fā)[20006]311號(hào)文件發(fā)布布、財(cái)稅[20066]75號(hào)文件出臺(tái)臺(tái)后，許多房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)為了適應(yīng)應(yīng)國(guó)家政策以以及房地產(chǎn)市市場(chǎng)的調(diào)整，同同時(shí)又要兼顧顧同行之間的的競(jìng)爭(zhēng)、企業(yè)業(yè)自身涉稅風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)以及企業(yè)業(yè)的可持續(xù)發(fā)發(fā)展，紛紛通通過(guò)各種合作作方式尋求合合作伙伴。雖雖然合作開(kāi)發(fā)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目目已經(jīng)比較普普遍，但企業(yè)業(yè)對(duì)于合作開(kāi)開(kāi)發(fā)中相關(guān)的的涉稅政策一一直比較模糊糊。本文將以以國(guó)稅發(fā)[19955]156號(hào)、國(guó)稅發(fā)[20066]31號(hào)文件及其其他相關(guān)政策策為依據(jù)，結(jié)結(jié)合房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)的實(shí)實(shí)際情況，對(duì)對(duì)日益增多的的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)合作建建造開(kāi)發(fā)房地地產(chǎn)項(xiàng)目業(yè)務(wù)務(wù)涉稅方面的的政策進(jìn)行探探討。一、關(guān)于“合合作開(kāi)發(fā)”的涵義

（一）定定義及要件

《中華人民民共和國(guó)城市市房地產(chǎn)管理理法》第二十十七條規(guī)定，“依法取得的的土地使用權(quán)權(quán)，可以依照照本法和有關(guān)關(guān)法律、行政政法規(guī)的規(guī)定定，作價(jià)入股股，合資、合合作開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)房地產(chǎn)”，為房地產(chǎn)產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)提提供了法律依依據(jù)。房地產(chǎn)產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)是是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)中一種比較較普遍的形式式。通過(guò)合作作開(kāi)發(fā)的形式式，可以有效效地把土地、資資金、資質(zhì)等等房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)的要素結(jié)合合起來(lái)，從而而使合作開(kāi)發(fā)發(fā)的各方合法法地在房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)中找到到各自的利益益。實(shí)踐踐中，房地產(chǎn)產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的的概念也有被被稱為“合作建房”、“聯(lián)合建設(shè)”等?？梢?jiàn)合合作開(kāi)發(fā)是一一種整合房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)各要要素的民事行行為。其法律律特征及其要要件是：共同同投資、共享享利潤(rùn)、共擔(dān)擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)。目前，有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)“合作開(kāi)發(fā)”稅收上的定定義主要來(lái)源源于下列兩個(gè)個(gè)文件：1、《國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)于于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)題解答答（之一）〉〉的通知》（國(guó)國(guó)稅發(fā)[19955]156號(hào)）第十七七條規(guī)定：合合作建房,是指由一方(以下簡(jiǎn)稱甲甲方)提供土地使使用權(quán),另一方(以下簡(jiǎn)稱乙乙方)提供資金,合作建房。——僅指合作建建房。2、《國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)于于房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)業(yè)務(wù)征收企企業(yè)所得稅問(wèn)問(wèn)題的通知》（國(guó)國(guó)稅發(fā)〔2006〕31號(hào)）第四條“關(guān)于合作建建造開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的稅務(wù)處理理問(wèn)題”以及第五條“關(guān)于以土地地使用權(quán)投資資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的稅務(wù)處理問(wèn)問(wèn)題”的規(guī)定。此此不僅包括合合作建房，還還包含其他形形式的合作開(kāi)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目。（二）合作作開(kāi)發(fā)方式

作為房地產(chǎn)產(chǎn)合作開(kāi)發(fā)的的方式，從稅稅收政策規(guī)定定來(lái)看，大體體表現(xiàn)為以下下幾種形式：：

１、國(guó)稅發(fā)[19955]156號(hào)規(guī)定的合合作方式第一種方式式是純粹的"以物易物",即雙方以各各自擁有的土土地使用權(quán)和和房屋所有權(quán)權(quán)相互交換。具具體的交換方方式也有以下下兩種：(一)土地使用權(quán)權(quán)和房屋所有有權(quán)相互交換換,雙方都取得得了擁有部分分房屋的所有有權(quán)（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱A1）；(二)以出租土地地使用權(quán)為代代價(jià)換取房屋屋所有權(quán)（以以下簡(jiǎn)稱A2）。第第二種方式是是甲方以土地地使用權(quán)乙方方以貨幣資金金合股,成立合營(yíng)企企業(yè),合作建房。具具體的方式也也有以下三種種：(一)房屋建成后后如果雙方采采取風(fēng)險(xiǎn)共擔(dān)擔(dān),利潤(rùn)共享的的分配方式（以以下簡(jiǎn)稱A3）；(二)房屋建成后后甲方如果采采取按銷售收收入的一定比比例提成的方方式參與分配配,或提取固定定利潤(rùn)（以下下簡(jiǎn)稱A4）；(三)如果房屋建建成后雙方按按一定比例分分配房屋（以以下簡(jiǎn)稱A5）。２、國(guó)稅發(fā)發(fā)[20066]31號(hào)規(guī)定的合合作方式第四條條：開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)以本企業(yè)為為主體聯(lián)合其其他企業(yè)、單單位、個(gè)人合合作或合資開(kāi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，且該項(xiàng)項(xiàng)目未成立獨(dú)獨(dú)立法人公司司的，可分為為下列兩種情情形：（一）開(kāi)開(kāi)發(fā)合同或協(xié)協(xié)議中約定向向投資各方分分配開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱B1）；（二）凡凡開(kāi)發(fā)合同或或協(xié)議中約定定分配項(xiàng)目利利潤(rùn)的（以下下簡(jiǎn)稱B2）。第第五條：以土土地使用權(quán)投投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目的，可分為為下列兩種情情形：（一）企企業(yè)、單位以以換取開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品為目的，將將土地使用權(quán)權(quán)投資房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目的的（以下簡(jiǎn)稱稱B3）；（二）企企業(yè)、單位以以股權(quán)的形式式，將土地使使用權(quán)投資房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目（以下簡(jiǎn)簡(jiǎn)稱B4）。由由此可見(jiàn)，國(guó)國(guó)稅發(fā)[20066]31號(hào)規(guī)定的合合作方式較國(guó)國(guó)稅發(fā)[19955]156號(hào)規(guī)定的合合作方式范圍圍更加寬泛，尤尤其突出了兩兩種新型的合合作方式即B1、B2，且對(duì)于以以土地使用權(quán)權(quán)投資，不再再?gòu)?qiáng)調(diào)必須要要成立具有法法人資格的項(xiàng)項(xiàng)目公司，可可將土地使用用權(quán)以股權(quán)形形式直接投資資于開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目，即可成立立項(xiàng)目股份制制。從上述合作作開(kāi)發(fā)方式對(duì)對(duì)比來(lái)看，國(guó)國(guó)稅發(fā)[19955]156號(hào)規(guī)定的主主要是解決營(yíng)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題，而而國(guó)稅發(fā)[20066]31號(hào)規(guī)定的是是所得稅方面面的問(wèn)題，這這樣必將會(huì)給給相關(guān)征收工工作帶來(lái)麻煩煩。在此，本本文對(duì)此進(jìn)行行嘗試性的歸歸并。國(guó)稅發(fā)[19995]1556號(hào)規(guī)定

國(guó)稅發(fā)[20066]31號(hào)規(guī)定

B1、B2A1、A5

B3A2

A3

B4A4

二、合作開(kāi)發(fā)涉涉稅政策的稅稅種征收要點(diǎn)點(diǎn)合作開(kāi)發(fā)房房地產(chǎn)因涉稅稅問(wèn)題繁復(fù)，不不僅應(yīng)在營(yíng)業(yè)業(yè)稅征收上分分清相關(guān)權(quán)責(zé)責(zé)，還應(yīng)在增增值稅，企業(yè)業(yè)所得稅上區(qū)區(qū)分相關(guān)征收收要素，以堵堵塞征管漏洞洞。（一）國(guó)稅稅發(fā)[19955]156號(hào)文解讀根據(jù)國(guó)國(guó)稅發(fā)[19955]156號(hào)《國(guó)家稅稅務(wù)總局關(guān)于于印發(fā)〈營(yíng)業(yè)業(yè)稅問(wèn)題解答答（之一）〉〉的通知》第第十七條規(guī)定定：合作建房房的方式一般般有兩種：第一種方式式是純粹的"以物易物",即雙方以各各自擁有的土土地使用權(quán)和和房屋所有權(quán)權(quán)相互交換。具具體的交換方方式也有以下下兩種：1、土地使使用權(quán)和房屋屋所有權(quán)相互互交換,雙方都取得得了擁有部分分房屋的所有有權(quán)。在這一一合作過(guò)程中中,甲方以轉(zhuǎn)讓讓部分土地使使用權(quán)為代價(jià)價(jià),換取部分房房屋的所有權(quán)權(quán),發(fā)生了轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)的行為；乙乙方則以轉(zhuǎn)讓讓部分房屋的的所有權(quán)為代代價(jià),換取部分土土地的使用權(quán)權(quán),發(fā)生了銷售售不動(dòng)產(chǎn)的行行為。因而合合作建房的雙雙方都發(fā)生了了營(yíng)業(yè)稅的應(yīng)應(yīng)稅行為。對(duì)對(duì)甲方應(yīng)按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資資產(chǎn)"稅目中的"轉(zhuǎn)讓土地使使用權(quán)"子目征稅；；對(duì)乙方應(yīng)按按"銷售不動(dòng)"稅目征稅。由由于雙方?jīng)]有有進(jìn)行貨幣結(jié)結(jié)算,因此應(yīng)當(dāng)按按照實(shí)施細(xì)則則第十五條的的規(guī)定分別核核定雙方各自自的營(yíng)業(yè)額。如如果合作建房房的雙方(或任何一方)將分得的房房屋銷售出去去,則又發(fā)生了了銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)行為,應(yīng)對(duì)其銷售售收入再按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。在所得得稅處理上，也也必須明確，這這種合作方式式符合國(guó)稅發(fā)發(fā)[20066]31號(hào)第?六條“關(guān)于開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品視同銷售售行為的稅務(wù)務(wù)處理問(wèn)題”即開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)將開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品轉(zhuǎn)作固定資資產(chǎn)或用于捐捐贈(zèng)、贊助、職職工福利、獎(jiǎng)獎(jiǎng)勵(lì)、對(duì)外投投資、分配給給股東或投資資人、抵償債債務(wù)、換取其其他企事業(yè)單單位和個(gè)人的的非貨幣性資資產(chǎn)等行為，應(yīng)應(yīng)視同銷售，于于開(kāi)發(fā)產(chǎn)品所所有權(quán)或使用用權(quán)轉(zhuǎn)移，或或于實(shí)際取得得利益權(quán)利時(shí)時(shí)確認(rèn)收入（或或利潤(rùn)）的實(shí)實(shí)現(xiàn)。此外這這種合作方式式中的土地增增值稅處理符符合《土地增增值稅暫行條條例》及其實(shí)實(shí)施細(xì)則，也也計(jì)征所得稅稅是交易雙方方都必須計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅等稅稅費(fèi)及附加、土土地增值稅、企企業(yè)所得稅等等。2、以出租租土地使用權(quán)權(quán)為代價(jià)換取取房屋所有權(quán)權(quán)。例如,甲方將土地地使用權(quán)出租租給乙方若干干年,乙方投資在在該土地上建建造建筑物并并使用,租賃期滿后,乙方將土地地使用權(quán)連同同所建的建筑筑物歸還甲方方。在這一經(jīng)經(jīng)營(yíng)過(guò)程中,乙方是以建建筑物為代價(jià)價(jià)換得若干年年的土地使用用權(quán),甲方是以出出租土地使用用權(quán)為代價(jià)換換取建筑物。甲甲方發(fā)生了出出租土地使用用權(quán)的行為,對(duì)其按"服務(wù)業(yè)--租賃業(yè)"征營(yíng)業(yè)稅；；乙方發(fā)生了了銷售不動(dòng)產(chǎn)產(chǎn)的行為,對(duì)其按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征營(yíng)業(yè)業(yè)稅。對(duì)雙方方分別征稅時(shí)時(shí),其營(yíng)業(yè)額也也按稅暫行條條例實(shí)施細(xì)則則第十五條的的規(guī)定核定。應(yīng)當(dāng)注注意的是，在在這種合作方方式下，對(duì)于于出租土地使使用權(quán)的甲方方，除了計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅等稅稅費(fèi)及附加外外，還應(yīng)在扣扣除出租過(guò)程程中實(shí)際發(fā)生生的相關(guān)稅費(fèi)費(fèi)的基礎(chǔ)上計(jì)計(jì)征所得稅。對(duì)對(duì)于乙方須計(jì)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅、土土地增值稅、企企業(yè)所得稅等等。第二種方式式是甲方以土土地使用權(quán)乙乙方以貨幣資資金合股,成立合營(yíng)企企業(yè),合作建房。對(duì)對(duì)此種形式的的合作建房,則要視具體體情況確定如如何征稅。1、房屋建建成后如果雙雙方采取風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)共擔(dān),利潤(rùn)共享的的分配方式,按照營(yíng)業(yè)稅"以無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)投資入股,參與接受投投資方的利潤(rùn)潤(rùn)分配,共同承擔(dān)投投資風(fēng)險(xiǎn)的行行為,不征營(yíng)業(yè)稅"的規(guī)定,對(duì)甲方向合合營(yíng)企業(yè)提供供的土地使用用權(quán),視為投資入入股,對(duì)其不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅；只對(duì)對(duì)合營(yíng)企業(yè)銷銷售房屋取得得的收入按銷銷售不動(dòng)產(chǎn)征征稅；對(duì)雙方方分得的利潤(rùn)潤(rùn)不征營(yíng)業(yè)稅稅。這種合合作方式中，甲甲方在投資時(shí)時(shí)符合財(cái)稅[20022]191號(hào)《財(cái)政部部、國(guó)家稅務(wù)務(wù)總局關(guān)于股股權(quán)轉(zhuǎn)讓有關(guān)關(guān)營(yíng)業(yè)稅問(wèn)題題的通知》即即可免征營(yíng)業(yè)業(yè)稅等稅費(fèi)及及附加，但財(cái)財(cái)稅[20066]21號(hào)文件，從2006年3月2日開(kāi)始，要要交土地增值值稅。同時(shí)國(guó)國(guó)稅發(fā)[20000]118號(hào)規(guī)定甲方方須計(jì)征企業(yè)業(yè)所得稅。甲甲方、乙方在在分得投資收收益時(shí)，再按按照國(guó)稅發(fā)[20000]118號(hào)規(guī)定確認(rèn)認(rèn)是否需要補(bǔ)補(bǔ)稅。2、房屋建建成后甲方如如果采取按銷銷售收入的一一定比例提成成的方式參與與分配,或提取固定定利潤(rùn),則不屬營(yíng)業(yè)業(yè)稅所稱的投投資入股不征征營(yíng)業(yè)稅的行行為,而屬于甲方方將土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓給合合營(yíng)企業(yè)的行行為,那么,對(duì)甲方取得得的固定利潤(rùn)潤(rùn)或從銷售收收入按比例提提取的收入按按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資資產(chǎn)"征稅；對(duì)合營(yíng)營(yíng)企業(yè)按全部部房屋的銷售售收入依"銷售不動(dòng)產(chǎn)"稅目征收營(yíng)營(yíng)業(yè)稅。在這種合作作方式中，已已經(jīng)明確規(guī)定定甲方必須按按土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓計(jì)征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅等稅費(fèi)費(fèi)及附加，同同時(shí)也必須按按規(guī)定計(jì)征土土地增值稅及及企業(yè)所得稅稅等。此中的的關(guān)鍵問(wèn)題在在于應(yīng)稅收入入的計(jì)算問(wèn)題題。筆者認(rèn)為為應(yīng)按照固定定利潤(rùn)或從銷銷售收入按比比例提取收入入的總額與稅稅務(wù)機(jī)關(guān)核定定的利潤(rùn)或收收入孰高的原原則來(lái)確定。這這樣的目的是是為了防止合合作雙方從中中進(jìn)行一些違違規(guī)操作，進(jìn)進(jìn)而影響應(yīng)稅稅收入金額。

3、如果果房屋建成后后雙方按一定定比例分配房房屋,則此種經(jīng)營(yíng)營(yíng)行為,也未構(gòu)成營(yíng)營(yíng)業(yè)稅所稱的的以無(wú)形資產(chǎn)產(chǎn)投資入股,共同承擔(dān)風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)的不征營(yíng)營(yíng)業(yè)稅的行為為。因此,首先對(duì)甲方方向合營(yíng)企業(yè)業(yè)轉(zhuǎn)讓的土地地,按"轉(zhuǎn)讓無(wú)形資資產(chǎn)"征稅,其營(yíng)業(yè)額按按實(shí)施細(xì)則第第十五條的規(guī)規(guī)定核定。因因此,對(duì)合營(yíng)企業(yè)業(yè)的房屋,在分配給甲甲乙方后,如果各自銷銷售,則再按"銷售不動(dòng)產(chǎn)"征稅。在這種種合作方式中中，甲方在以以土地使用權(quán)權(quán)進(jìn)行投資時(shí)時(shí)，除了計(jì)征征營(yíng)業(yè)稅等稅稅費(fèi)及附加，還還應(yīng)計(jì)征土地地增值稅、企企業(yè)所得稅等等。

綜上所所述，根據(jù)國(guó)國(guó)稅發(fā)（1995）156號(hào)文的精神神，合作建房房的雙方涉及及稅種情況可可歸納如下：：

可能涉涉及的稅種

甲方

乙方

項(xiàng)目公司

營(yíng)業(yè)稅金及及附加

A1、A2、A4、A5

A1、A2

A44、A5

印

花

稅

AA1、A2、A3、A4、A5

AA1、A2

A3、A4、A5

契

稅

AA1、A2、A5

A1、A5

A33、A4

土地增值稅

A1、A3、A4、A5

A1、A2、A5

A3、A4、A5

企業(yè)所得稅

AA1、A2、A3、A4、A5

A1、A2、A3、A4、A5

A3、A4、A5（二）國(guó)稅稅發(fā)[20066]31號(hào)文解讀國(guó)稅發(fā)[22006]331號(hào)第四條規(guī)規(guī)定：開(kāi)發(fā)企企業(yè)以本企業(yè)業(yè)為主體聯(lián)合合其他企業(yè)、單單位、個(gè)人合合作或合資開(kāi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目，且該項(xiàng)項(xiàng)目未成立獨(dú)獨(dú)立法人公司司的，按下列列規(guī)定進(jìn)行處處理：1、凡開(kāi)發(fā)合合同或協(xié)議中中約定向投資資各方分配開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品的，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)在首首次分配開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，如如該項(xiàng)目已經(jīng)經(jīng)結(jié)算計(jì)稅成成本，其應(yīng)分分配給投資方方（即合作、合合資方，下同同）開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品的計(jì)稅成本本與其投資額額之間的差額額計(jì)入當(dāng)期應(yīng)應(yīng)納稅所得額額；如未結(jié)算算計(jì)稅成本，則則將投資方的的投資額視同同預(yù)售收入進(jìn)進(jìn)行相關(guān)的稅稅務(wù)處理。這種合合作方式并未未要求合作一一方必須擁有有土地使用權(quán)權(quán)，實(shí)際上是是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)企業(yè)以項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)為依托托，以項(xiàng)目股股份制為載體體，以所開(kāi)發(fā)發(fā)的產(chǎn)品作為為投資回報(bào)的的一種融資方方式。因此，房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企企業(yè)為各稅種種的主要納稅稅人，投資方方僅在分得開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)計(jì)計(jì)征印花稅及及契稅等，如如果與接受投投資方存在所所得稅稅率不不一致（除法法定減免期），才才出現(xiàn)投資收收益補(bǔ)稅問(wèn)題題。如果投資資方將分得的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品再再進(jìn)行銷售，將將涉及營(yíng)業(yè)稅稅金及附加、印印花稅、契稅稅、土地增值值稅、企業(yè)所所得稅等。但但此時(shí)還應(yīng)注注意財(cái)稅[20033]16號(hào)文件關(guān)于于出售土地使使用權(quán)及房屋屋等不動(dòng)產(chǎn)時(shí)時(shí)，應(yīng)按差價(jià)價(jià)計(jì)征營(yíng)業(yè)稅稅的規(guī)定。2、凡開(kāi)發(fā)發(fā)合同或協(xié)議議中約定分配配項(xiàng)目利潤(rùn)的的，應(yīng)按以下下規(guī)定進(jìn)行處處理:（1）開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)應(yīng)將該項(xiàng)目目形成的營(yíng)業(yè)業(yè)利潤(rùn)額并入入當(dāng)期應(yīng)納稅稅所得額統(tǒng)一一申報(bào)繳納企企業(yè)所得稅，不不得在稅前分分配該項(xiàng)目的的利潤(rùn)。同時(shí)時(shí)不能因接受受投資方投資資額而在成本本中攤銷或在在稅前扣除相相關(guān)的利息支支出。

（2）投資方取取得該項(xiàng)目的的營(yíng)業(yè)利潤(rùn)應(yīng)應(yīng)視同取得股股息、紅利，憑憑開(kāi)發(fā)企業(yè)的的主管稅務(wù)機(jī)機(jī)關(guān)出具的證證明按規(guī)定補(bǔ)補(bǔ)交企業(yè)所得得稅。這種合合作方式下，開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)或主主體企業(yè)為各各稅種的納稅稅人。一般情情況下，投資資方僅能按照照所投項(xiàng)目的的投資比例來(lái)來(lái)分配項(xiàng)目利利潤(rùn)，但接受受投資方（開(kāi)開(kāi)發(fā)企業(yè)或主主體企業(yè)）要要注意：不能能因接受投資資方投資額而而在成本中攤攤銷或在稅前前扣除相關(guān)的的利息支出，即即接受投資方方（開(kāi)發(fā)企業(yè)業(yè)或主體企業(yè)業(yè)）不能將投投資方的投資資額作為借款款來(lái)處理，從從而在稅前或或成本中列支支相關(guān)利息。3、關(guān)于以以土地使用權(quán)權(quán)投資開(kāi)發(fā)項(xiàng)項(xiàng)目的，應(yīng)按按以下規(guī)定進(jìn)進(jìn)行稅務(wù)處理理：企業(yè)、單單位以換取開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品為目目的，將土地地使用權(quán)投資資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的，按按以下規(guī)定進(jìn)進(jìn)行處理：

（1）企業(yè)、單單位應(yīng)在首次次取得開(kāi)發(fā)產(chǎn)產(chǎn)品時(shí)，將其其分解為轉(zhuǎn)讓讓土地使用權(quán)權(quán)和購(gòu)入開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品兩項(xiàng)經(jīng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)行行所得稅處理理，并按應(yīng)從從該項(xiàng)目取得得的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品品（包括首次次取得的和以以后應(yīng)取得的的）的市場(chǎng)公公允價(jià)值計(jì)算算確認(rèn)土地使使用權(quán)轉(zhuǎn)讓所所得或損失。（2）接受土地地使用權(quán)的開(kāi)開(kāi)發(fā)方應(yīng)在首首次分出開(kāi)發(fā)發(fā)產(chǎn)品時(shí)，將將其分解為按按市場(chǎng)公允價(jià)價(jià)值銷售該項(xiàng)項(xiàng)目應(yīng)分出的的開(kāi)發(fā)產(chǎn)品（包包括首次分出出的和以后應(yīng)應(yīng)分出的）和和購(gòu)入該項(xiàng)土土地使用權(quán)兩兩項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)務(wù)進(jìn)行所得稅稅處理，并將將該項(xiàng)土地使使用權(quán)的價(jià)值值計(jì)入該項(xiàng)目目的成本。這種合合作方式與前前述A1基本相同，合合作雙方的營(yíng)營(yíng)業(yè)稅費(fèi)及附附加、土地增增值稅、企業(yè)業(yè)所得稅等須須到“首次取得開(kāi)開(kāi)發(fā)產(chǎn)品時(shí)”才予以確認(rèn)認(rèn)。企業(yè)、單位位以股權(quán)的形形式，將土地地使用權(quán)投資資房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目的，按按以下規(guī)定進(jìn)進(jìn)行處理：（1）企業(yè)、單單位在投資交交易發(fā)生時(shí)，應(yīng)應(yīng)將其分解為為銷售有關(guān)非非貨幣性資產(chǎn)產(chǎn)和投資兩項(xiàng)項(xiàng)經(jīng)濟(jì)業(yè)務(wù)進(jìn)進(jìn)行所得稅處處理，并計(jì)算算確認(rèn)資產(chǎn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓所得或損損失。上上述土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓所得得占當(dāng)年應(yīng)納納稅所得額的的比例如超過(guò)過(guò)50%，可從投資資交易發(fā)生年年度起，按5個(gè)納稅年度度均攤至各年年度的應(yīng)納稅稅所得額。

（2）接受土地地使用權(quán)的開(kāi)開(kāi)發(fā)方在投資資交易發(fā)生時(shí)時(shí)，可按上述述投資交易額額計(jì)算確認(rèn)土土地使用權(quán)的的成本，并