2023年成都外雙楠醉雙楠提案報(bào)告-DOC下載

成都外雙楠醉雙楠提案報(bào)告目錄1、07年成都城西二、三環(huán)域商品房住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)研究71．1一級(jí)土地市場(chǎng)研究7、2007年1月—11月城西土地市場(chǎng)總體狀況71.1.2、2007年1月—11月城西2-3環(huán)區(qū)域土地市場(chǎng)狀況82、二級(jí)商品房市場(chǎng)研究122.1、2007年1-11月城西2、3環(huán)供應(yīng)和銷售走勢(shì)分析122.2、2007年1-11月城西2、3環(huán)各月供應(yīng)和銷售走勢(shì)分析132.3、2007年1-11月城西2、3環(huán)建筑形態(tài)分析132.4、2007年1-11月城西2、3環(huán)主力面積供給區(qū)間分析：142.5、2023年城西商品房市場(chǎng)趨勢(shì)分析143、三級(jí)二手房市場(chǎng)研究153.1、二手房供應(yīng)特征、價(jià)格、需求、銷售、租賃價(jià)格分析153.2、二手房與一手房租售比分析183.3、醉雙楠項(xiàng)目區(qū)域版塊生活機(jī)能及交通機(jī)能研究19、區(qū)域配套分析19、周邊生活機(jī)能示意圖及點(diǎn)評(píng)20、區(qū)域交通條件分析21、公交站點(diǎn)及公交線路明示223.4、醉雙楠項(xiàng)目區(qū)域版塊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及綜合特性研究25、片區(qū)的城市人文定位25、片區(qū)的綜合人文特性，城市居民接受度、認(rèn)同度25、片區(qū)的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃26、片區(qū)區(qū)域規(guī)劃對(duì)本案的開(kāi)發(fā)影響26、片區(qū)區(qū)域規(guī)劃對(duì)消費(fèi)者的心理影響274、醉雙楠區(qū)域商品房市場(chǎng)狀況284.1區(qū)域板塊及相鄰板塊樓盤情況與分析28一級(jí)核心戰(zhàn)場(chǎng)28、二級(jí)重心戰(zhàn)場(chǎng)32三級(jí)圈層參照戰(zhàn)場(chǎng)38輔助板塊參照性分析41區(qū)域總結(jié)性論述434.2、區(qū)域市場(chǎng)單點(diǎn)總結(jié)性分析46、供給市場(chǎng)的空白點(diǎn)46、區(qū)域產(chǎn)品的共性特征與個(gè)性特征47各類產(chǎn)品營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反應(yīng)及產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)弱的原由48客源特征分析、市場(chǎng)接受度、市場(chǎng)不接受傾向及抗性分析50、供需比值的定性分析53、區(qū)域價(jià)格供給走勢(shì)、產(chǎn)品供給走勢(shì)、需求走勢(shì)分析：53區(qū)域全年住房供給的圖表定量分析（外雙楠片區(qū)涵蓋預(yù)計(jì)07年底開(kāi)盤的樓盤供應(yīng)體量）56政策變數(shù)對(duì)明年的趨勢(shì)定性分析56小結(jié)574.3、三級(jí)二手房市場(chǎng)研究58、二手房供應(yīng)特征、價(jià)格、需求、銷售、租賃價(jià)格分析：58二手房與一手房租售比分析615、07年成都醉雙楠項(xiàng)目板塊綜合型樓盤商業(yè)部分市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)研究625.1、區(qū)域市場(chǎng)綜合型樓盤商業(yè)部分現(xiàn)狀62臨街商業(yè)樓盤（小區(qū)商業(yè)生活配套）62走勢(shì)研究636、醉雙楠項(xiàng)目板塊住宅需求特征分析647、醉雙楠項(xiàng)目板塊商業(yè)需求特征分析658、醉雙楠地塊綜合條件研究分析668.1、項(xiàng)目地理坐標(biāo)位置668.2、項(xiàng)目基本概況描述668.3、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)678.4、地形地貌688.5、項(xiàng)目周邊基本利多利空情況688.6、自然條件689、項(xiàng)目整體規(guī)劃用地強(qiáng)度699.1項(xiàng)目用地強(qiáng)度699.2、地塊形態(tài)表現(xiàn)特征699.3、成品項(xiàng)目設(shè)計(jì)方案簡(jiǎn)析：6910、醉雙楠項(xiàng)目住宅及商業(yè)定位分析7010.1住宅部分70層次結(jié)構(gòu)定位（依據(jù)馬斯洛需求層次理論）71區(qū)域樓盤數(shù)據(jù)性羅列：7210.1.3市場(chǎng)張力定位分析：7510.2商業(yè)77、市場(chǎng)范圍空間定位77、市場(chǎng)業(yè)態(tài)定位7711、醉雙楠項(xiàng)目住宅及商業(yè)目標(biāo)客源定位分析7811.1住宅78主導(dǎo)目標(biāo)客源78次主流目標(biāo)客源78．輔助目標(biāo)客源7811.2商業(yè)79、目標(biāo)群體定位79、目標(biāo)投資小業(yè)主定位791、目標(biāo)經(jīng)營(yíng)客戶定位7912、醉雙楠項(xiàng)目商業(yè)經(jīng)營(yíng)定位7912.1經(jīng)營(yíng)功能定位7912.2經(jīng)營(yíng)特色定位7912.3經(jīng)營(yíng)方式定位8012.4經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)定位8012.5項(xiàng)目可選擇的業(yè)態(tài)8013、星光大道項(xiàng)目住宅及商業(yè)客源具像化分析描述8013.1住宅80客戶區(qū)域分析80客戶年齡特征8113.1.3客戶職業(yè)特征81客戶職務(wù)特征81客戶收入特征81客戶家庭特征81客戶教育特征81客戶習(xí)性特征8113.2商業(yè)82客戶區(qū)域特性82客戶年齡特征82客戶職業(yè)特征82客戶職務(wù)特征82客戶收入特征82客戶家庭特征82客戶教育特征83客戶習(xí)性特征8314、醉雙楠項(xiàng)目住宅及商業(yè)目標(biāo)客源需求特征分析8314.1住宅83客戶的生活方式83客戶的置業(yè)動(dòng)機(jī)83客戶的戶型及總價(jià)需求落點(diǎn)83客戶付款方式84客戶的裝修標(biāo)準(zhǔn)需求84客戶的生活配套84客戶的建筑風(fēng)格需求8414.2商業(yè)85客戶的置業(yè)動(dòng)機(jī)85客戶的戶型及總價(jià)需求落點(diǎn)85客戶經(jīng)營(yíng)方式特點(diǎn)85客戶的投資回報(bào)要求85前言——為了在瞬息萬(wàn)變的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中尋求到精準(zhǔn)市場(chǎng)定位，我們樹(shù)立一種專業(yè)縝密的態(tài)度,抱著事事走在前面的心態(tài)踏實(shí)做事、細(xì)心觀察，通過(guò)多方位立體化的針對(duì)性調(diào)研，為我們服務(wù)的甲方適時(shí)提供詳實(shí)準(zhǔn)確的市場(chǎng)動(dòng)向，使推進(jìn)的項(xiàng)目達(dá)到風(fēng)險(xiǎn)的最小化，利潤(rùn)的最大化。為準(zhǔn)確市場(chǎng)定位，我們對(duì)醉雙楠項(xiàng)目進(jìn)行了前期市場(chǎng)調(diào)研。通過(guò)對(duì)各類信息、數(shù)據(jù)的收集和調(diào)研結(jié)果的反饋得知，本次調(diào)研的實(shí)施過(guò)程和實(shí)施結(jié)果基本符合前期的構(gòu)思及意圖，能夠充分保證研究的有效性及得出結(jié)論的可靠性。我們得到了以下成果：醉雙楠市場(chǎng)的整體狀況及變動(dòng)趨勢(shì)醉雙楠市場(chǎng)市場(chǎng)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的發(fā)展趨勢(shì)醉雙楠市場(chǎng)市場(chǎng)分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況各個(gè)區(qū)域市場(chǎng)的分布現(xiàn)狀及客戶群體構(gòu)成情況掌握到醉雙楠項(xiàng)目所處地塊的基本特征掌握到醉雙楠項(xiàng)目房產(chǎn)市場(chǎng)的走勢(shì)及主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤的基本特征明確醉雙楠項(xiàng)目與主要競(jìng)爭(zhēng)樓盤以及其余區(qū)塊的優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)所在掌握到各類目標(biāo)消費(fèi)群體及業(yè)內(nèi)專業(yè)人士對(duì)項(xiàng)目的初步認(rèn)知明確醉雙楠項(xiàng)目構(gòu)建優(yōu)勢(shì)的市場(chǎng)機(jī)會(huì)及企業(yè)機(jī)會(huì)；10、提出醉雙楠項(xiàng)目的市場(chǎng)定位（包括項(xiàng)目定位、目標(biāo)客戶定位、戶型定位等）的若干思路A市場(chǎng)研究部分1、07年成都城西二、三環(huán)域商品房住宅市場(chǎng)現(xiàn)狀及走勢(shì)研究1．1一級(jí)土地市場(chǎng)研究1.1.1、2007年1月—11月城西土地市場(chǎng)總體狀況2007年1月至今城西區(qū)域發(fā)布拍賣及掛牌土地共21宗，成交20宗，成交比例高達(dá)95%。成交土地中中掛牌出讓2宗，拍賣出讓18宗，總成交面積493426.1平方米（約合759.9778畝）。同比上升21.5%，增加134.3478畝。成交土地空間分布上，二至三環(huán)范圍內(nèi)分布10宗，總面積約120676.6平方米，三環(huán)外范圍內(nèi)分布10宗，總面積約392245平方米，一至二環(huán)區(qū)域無(wú)土地供應(yīng)。1.1.2、2007年1月—11月城西2-3環(huán)區(qū)域土地市場(chǎng)狀況2007年1-11月成都市城西2-3環(huán)土地市場(chǎng)共發(fā)布拍賣和掛牌宗地10宗，總供應(yīng)面積181.148畝。其中拍賣土地8宗，掛牌2宗，均全部成交，地塊平均規(guī)模18.1畝/宗。成交10宗土地中，3宗為商業(yè)用地，7宗為城鎮(zhèn)混合住宅用地，商業(yè)用地總計(jì)23.8891畝，占比約12.6%。單位：畝成交土地平均起拍價(jià)格約411.45萬(wàn)元/畝，平均成交價(jià)格1021萬(wàn)/畝，其中商業(yè)性質(zhì)土地平均起拍價(jià)格約303.87萬(wàn)元/畝，平均成交價(jià)格713萬(wàn)/畝；住宅平均起拍價(jià)格約427.8萬(wàn)元/畝平均成交價(jià)格1135萬(wàn)元/畝。成交土地中價(jià)格區(qū)間300-500萬(wàn)元/畝宗地3宗，價(jià)格區(qū)間500-1000萬(wàn)元/畝宗地1宗，價(jià)格區(qū)間1000-1500萬(wàn)元/畝宗地4宗，價(jià)格區(qū)間1500萬(wàn)元/畝以上宗地2宗。不考慮用地性質(zhì)差異的前提下1000-1500萬(wàn)元/畝為區(qū)域市場(chǎng)主流價(jià)格。2007年城西2-3環(huán)區(qū)域內(nèi)土地成交價(jià)格增長(zhǎng)迅速，2007年1季度土地平均成交價(jià)格約為564萬(wàn)元/畝，至2007年4季度土地成交價(jià)格上漲至1258萬(wàn)元/畝，漲幅高達(dá)220%。點(diǎn)評(píng)：2007年四季度成交土地樓面地價(jià)普遍超過(guò)4000元/平方米，較一季度上漲近一倍，房地產(chǎn)泡沫因素有加重趨勢(shì)。9.27政策發(fā)布后在市場(chǎng)前景不甚明確的前提下10月、11月土地拍賣反而出現(xiàn)較大幅度拉升，.從今年走勢(shì)來(lái)看,增幅明顯,但從最近的銷售狀況來(lái)看,明年土地成交價(jià)格應(yīng)該在政策的高壓下相對(duì)平穩(wěn)。附表：2007年成都市城西2-3環(huán)區(qū)域土地出讓情況表環(huán)數(shù)宗地位置凈用地面積（畝）容積率用地性質(zhì)拍賣起叫價(jià)（含出讓金）成交價(jià)競(jìng)得單位二至三環(huán)武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)龍爪村三、四組16.4513畝≤2.6二類住宅用地372萬(wàn)元/畝400萬(wàn)／畝四川炎華置信實(shí)業(yè)武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)太平村九組41.7279畝≤3.5

二類住宅用地350萬(wàn)元/畝630萬(wàn)／畝上海綠地集團(tuán)武侯區(qū)永豐鄉(xiāng)龍爪村四組7.5645畝≤2.5商業(yè)用地

農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)260萬(wàn)元/畝485萬(wàn)／畝四川淳科實(shí)業(yè)武侯區(qū)紅牌樓街道辦事處雙楠村10組15.3021畝≤4.2二類住宅用地380萬(wàn)元/畝1220萬(wàn)／畝正成公司武侯區(qū)晉陽(yáng)街辦吉福村6組13.1658畝依據(jù)方案的合理性確定商業(yè)用地

公共服務(wù)設(shè)施用地330萬(wàn)元/畝355萬(wàn)／畝成都正成投資青羊區(qū)龍嘴村25.4259畝住≤2.85二類住宅用地、公共服務(wù)設(shè)施用地500萬(wàn)元/畝1400萬(wàn)/畝廈門建方金牛區(qū)高家村6、8、9組15.4809畝住≤2.85二類住宅用地500萬(wàn)元/畝1140萬(wàn)/畝置信金牛區(qū)金府路5號(hào)28.3733畝住≤3.8二類住宅用地480萬(wàn)元/畝1600萬(wàn)/畝交大房產(chǎn)武侯區(qū)紅牌樓辦事處雙楠村十組3.1588畝根據(jù)方案合理性確定商業(yè)用地(不兼容住宅)300萬(wàn)元/畝1300萬(wàn)/畝晗語(yǔ)道文化發(fā)展青羊區(qū)東坡村3、6組14.3643畝≤4.0二類住宅用地460萬(wàn)元/畝1680萬(wàn)/畝天合房屋2、二級(jí)商品房市場(chǎng)研究2.1、2007年1-11月城西2、3環(huán)供應(yīng)和銷售走勢(shì)分析分析：2007年1-11月市場(chǎng)反饋的供銷比為1.36，同比有所好轉(zhuǎn)，說(shuō)明今年市場(chǎng)狀況表現(xiàn)較為明朗。但由于宏觀政策的滲透影響力加強(qiáng)，10月、11月供應(yīng)銷售比都上升為1.59，直接拖動(dòng)了整體供銷比的上升，銷售情況較今年前三季度有所下滑。2.2、2007年1-11月城西2、3環(huán)各月供應(yīng)和銷售走勢(shì)分析分析：從各月的供銷比比值來(lái)看，城西供銷比為1.3，較06年同期平均供銷比1.4有所上升，說(shuō)明今年供銷狀況相對(duì)較好，但由于宏觀政策的影響，從10月、11月的供銷比來(lái)看，銷售狀況下滑趨勢(shì)明顯。2.3、2007年1-11月城西2、3環(huán)建筑形態(tài)分析分析：2007年1-11月城西2、3環(huán)建筑類別由于規(guī)劃條件、樓面地價(jià)和開(kāi)發(fā)商預(yù)期利潤(rùn)等多種因素主要表現(xiàn)為中高層。2.4、2007年1-11月城西2、3環(huán)主力面積供給區(qū)間分析：分析：2007年1-11月城西2、3環(huán)主力面積供給區(qū)間主要集中在緊湊、精致、經(jīng)濟(jì)適用的70-80㎡的面積區(qū)間段上。90㎡以下住宅供應(yīng)的增加，拉動(dòng)了部分消費(fèi)者對(duì)90-120㎡住房的需求，但對(duì)120㎡以上的住宅需求基本沒(méi)有產(chǎn)生影響。2.5、2023年城西商品房市場(chǎng)趨勢(shì)分析針對(duì)政策市場(chǎng)可能發(fā)生的變數(shù)拐點(diǎn)，利用現(xiàn)有數(shù)據(jù)進(jìn)行分析，預(yù)判明年的購(gòu)房群體將回歸理性、自住需求將占據(jù)主體住房需求進(jìn)一步轉(zhuǎn)向經(jīng)濟(jì)適用的中小戶型。在市場(chǎng)預(yù)期值上應(yīng)當(dāng)是較為平穩(wěn)的狀態(tài)，開(kāi)年后假如房?jī)r(jià)小幅上調(diào)，現(xiàn)在持幣觀望的群體需求將得到一定程度釋放。3、三級(jí)二手房市場(chǎng)研究3.1、二手房供應(yīng)特征、價(jià)格、需求、銷售、租賃價(jià)格分析分析：由于城西2、3環(huán)線區(qū)域建設(shè)主要集中在02年以后，因此主要房源供給的集中在02年—07年，這部分次新房小區(qū)品質(zhì)較高，戶型功能設(shè)計(jì)合理，在加上其優(yōu)越的地理位置受到市場(chǎng)的親睞。分析：城西2、3環(huán)線區(qū)域二手房?jī)r(jià)格由于樓盤的年代、位置、戶型、區(qū)域生活成熟度等相關(guān)因素的制衡，明顯看出02年后的房源具有很高的核心力，因此價(jià)格空間較大。分析：環(huán)域內(nèi)戶型需求量較大的依然集中在經(jīng)濟(jì)適用緊湊的中小戶型上。說(shuō)明市場(chǎng)的供求基礎(chǔ)表現(xiàn)上大眾需求力是市場(chǎng)的主力消費(fèi)群體。分析：城西二手房源租金在成都4個(gè)方位中僅次于南門，同樣由于小區(qū)的品質(zhì)不同，承租人的經(jīng)濟(jì)實(shí)力等級(jí)差異，租金層次梯度性較為明顯。3.2、二手房與一手房租售比分析根據(jù)國(guó)際通行租售比慣例進(jìn)行分析租售比=區(qū)域二手房市場(chǎng)平均每月每平米租金價(jià)格/區(qū)域新房市場(chǎng)平均每平米租金價(jià)格城西2-3環(huán)區(qū)域租售比=17.6/6800=1:386分析:按照國(guó)際慣例投資分析系數(shù)租售比超過(guò)1:300則投資已經(jīng)基本不具備市場(chǎng)的投資回報(bào)價(jià)值，城西2、3環(huán)域超過(guò)300的比值說(shuō)明該區(qū)域在理論上已不具備投資價(jià)值，但由于成都市2006-2007年商品房?jī)r(jià)格上漲迅速，使部分投資者仍然看好樓市投資。小結(jié)：城西城南2、3環(huán)域二手房市場(chǎng)受到宏觀政策影響較為明顯，投資性的意向客戶下滑，在尋覓目標(biāo)客戶的精準(zhǔn)定位上要鎖定滿足居家需求的緊湊經(jīng)濟(jì)適用的70-80㎡戶型上。3.3、醉雙楠項(xiàng)目區(qū)域版塊生活機(jī)能及交通機(jī)能研究、區(qū)域配套分析類型情況點(diǎn)評(píng)醫(yī)療機(jī)構(gòu)私人診所4社區(qū)服務(wù)中心2大型醫(yī)院2本區(qū)域既有新建的大型醫(yī)院和社區(qū)醫(yī)療中心(其中大型社區(qū)醫(yī)療中心已具有部分優(yōu)勢(shì)?？?,也有分布比較均勻的門診或私人診所金融機(jī)構(gòu)建行2中行4工行3農(nóng)行3招行3民生銀行2申發(fā)展銀行1交通銀行1農(nóng)村信用社2中信1四大銀行和各知名商業(yè)銀行云集,基本以片區(qū)支行和營(yíng)業(yè)廳的形式出現(xiàn),規(guī)模較大.ATM機(jī)廣泛分布于各街道.各銀行投資理財(cái)產(chǎn)品宣傳力度大學(xué)校幼兒園:4小學(xué):3中學(xué):0大專:1培訓(xùn)?？茖W(xué)校：2該區(qū)域重要以幼兒園,小學(xué)為主,低齡兒童教育所占比重大,可說(shuō)明該區(qū)域居民年輕化人群較多。IT型培訓(xùn)學(xué)校(五月花,指南針等).餐飲娛樂(lè)娛樂(lè)會(huì)所9餐飲街4酒樓4高檔餐廳2普遍為綜合性?shī)蕵?lè)會(huì)所,規(guī)模大,檔次高,娛樂(lè)項(xiàng)目齊全.同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)相對(duì)激烈,突出個(gè)性和差異性.消費(fèi)較昂貴.成線狀集中分布,種類豐富.同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)激烈且突出個(gè)性和差異化.消費(fèi)較昂貴社區(qū)生活配套大藥房2汽車美容5菜市4便利店15主要以片區(qū)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)和社區(qū)菜市兩種形式出現(xiàn),規(guī)模較大.市場(chǎng)內(nèi)菜品豐富,農(nóng)副加工產(chǎn)品(半成品,成品)所占比例較高.肉禽類需求旺盛.但根據(jù)小片區(qū)的位置不同,及市場(chǎng)品質(zhì)規(guī)格不同,菜價(jià)有較大出入.伊藤洋華堂內(nèi)也有菜市,進(jìn)口產(chǎn)品和海產(chǎn)品也比較豐富.知名連鎖藥房,提供社?？ㄏM(fèi),藥品種類多檔次高,規(guī)模大(通?？赏瑫r(shí)應(yīng)付3輛車以上)商業(yè)配套大型商場(chǎng)2伊藤洋華堂和國(guó)美電器,商品品種齊全,檔次高點(diǎn)評(píng)：大區(qū)域范圍配套設(shè)施網(wǎng)點(diǎn)密集類，規(guī)模檔次較高，配套設(shè)施種類齊全發(fā)展成熟、周邊生活機(jī)能示意圖及點(diǎn)評(píng)點(diǎn)評(píng)成熟度——項(xiàng)目周邊現(xiàn)有滿足日常生活需要的機(jī)能基礎(chǔ)性條件，但整體業(yè)態(tài)不夠豐富，成熟度還需要培育，但其可以與清水河、雙楠板塊共享成熟配套。規(guī)格、等級(jí)、檔次——受清水雙楠河板塊的輻射，整個(gè)區(qū)域呈現(xiàn)出越靠近清水雙楠河板塊規(guī)格、等級(jí)、檔次越高的特征。種類——小區(qū)基本生活配套、基本醫(yī)療、學(xué)校、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物設(shè)施。核心特征——較為基礎(chǔ)性的生活基礎(chǔ)配套。消費(fèi)圈層——5大花園的低消費(fèi)圈層和鷺島國(guó)際、瑞泰錦城等中高端消費(fèi)圈層。、區(qū)域交通條件分析規(guī)格、等級(jí)——武侯大道（8車道）、青羊大道（8車道）、晉陽(yáng)大道（6車道）、三環(huán)路等眾多交通干道、主道、支路構(gòu)成四通八達(dá)、南北縱橫的交通網(wǎng)絡(luò)。路況——該區(qū)域整體路況平整通暢，路況屬于城區(qū)內(nèi)的路況水平和標(biāo)準(zhǔn)。流量——基于目前的道路狀況，現(xiàn)階段區(qū)域交通流量為早上42輛/中午86輛/下午73輛，日均車流67輛。成熟度——能滿足大流量通行要求，便捷度相當(dāng)高，區(qū)域交通條件發(fā)展相對(duì)成熟。、公交站點(diǎn)及公交線路明示道路交通路線表及公交線路表道路名規(guī)格途徑本片區(qū)公交站點(diǎn)及線路點(diǎn)評(píng)龍騰路雙向六車道龍爪村站（上行）：8，21，29，70，龍爪村站（下行）：8，21，29，70，318清水河站：8，21，29，70，343該道系主干道，連接市中心至雙流九江片區(qū)，周邊有大量知名樓盤和住宅區(qū)，道路規(guī)格高，但因負(fù)荷大，路況較差青羊大道雙向八車道無(wú)該道系主干道，南北縱貫整個(gè)成都西門片區(qū)，與武侯區(qū)武陽(yáng)大道連接，道路規(guī)格高，路況好武陽(yáng)大道雙向六車道紅運(yùn)花園站（計(jì)劃中）：29（下行）407（上行）該道系主干道，南北縱貫整個(gè)武侯區(qū)高新科技片區(qū)（至百家），與黃忠大道連接，貨運(yùn)車流量大，道路規(guī)格高，路況好，且現(xiàn)在正處于市政改造擴(kuò)容中晉陽(yáng)街雙向六車道晉陽(yáng)路東站（上行）：821297083502405406五大花園站（上行）：339路83路29路21路8路502路70路343路342路該道系主干道，連接市中心至雙流九江片區(qū)，周邊有大量知名樓盤和住宅區(qū)，道路規(guī)格高，但因負(fù)荷大，路況較差龍安街四車道龍爪村站：407該道東西橫向貫穿外雙楠住宅區(qū)，以私家自駕車為主，路況好。但由于路邊停車比較普遍，造成道路可行動(dòng)線較窄龍欣路四車道龍欣路站：408該道南北縱貫外雙楠住宅區(qū)，以私家自駕車為主，路況好鷺島路四車道逸都路伊騰洋華堂站：408云霞路站：29，318逸都花園站：42，85鷺島路：151該道東西橫向貫穿外雙楠住宅區(qū)，以私家自駕車為主，路況好。逸都路路段由于路邊停車比較普遍，造成道路可行動(dòng)線較窄天樂(lè)路四車道無(wú)該道南北縱貫外雙楠住宅區(qū)，連接龍騰路和武侯大道，以私家自駕車為主，路況好。但由于路邊停車比較普遍，造成道路可行動(dòng)線較窄二環(huán)路雙向八車道清水河站（上行）：5211110052區(qū)339菊樂(lè)路口站（下行）：5251396100111809伊藤路口站：5252區(qū)100111在本區(qū)域處于紅牌樓高架橋和清水河大橋之間，從外雙楠側(cè)往西門方向上道比較困難置信路四車道置信路：318龍祥路站：343該道東西橫向貫穿外雙楠住宅區(qū)，以私家自駕車為主，路況好。但由于路邊停車比較普遍，造成道路可行動(dòng)線較窄龍華路四車道龍華北路站：318，42雙豐路：407該道南北縱貫外雙楠住宅區(qū)，連接龍騰路和武侯大道，以私家自駕車為主，路況好。但由于路邊停車比較普遍，造成道路可行動(dòng)線較窄基本情況運(yùn)行區(qū)間市區(qū)線路十里店公交站--五大花園6:00-21:30票價(jià):普通車1元高檔車2元十里店公交站-十里店-崔家店路-成都客車廠-崔家店-跳蹬河-萬(wàn)年場(chǎng)公交宿舍-萬(wàn)年場(chǎng)-二環(huán)路東三段-麻石橋-新鴻路-新華公園-一環(huán)路東三段-猛追灣街口-紅星路口-紅星路二段-新南門-新南路-林蔭中街-林蔭街-國(guó)學(xué)巷-黌門后街-漿洗街-南郊路-武侯祠-高升橋-七道堰-燃燈寺-雙楠路-雙楠路南-清水河-龍爪村-晉陽(yáng)路東-五大花園市區(qū)線路五大花園--紅星路廣場(chǎng)南6:00-20:00票價(jià):無(wú)人售票普通車1元紅星路廣場(chǎng)南-新南門-新南路-林蔭中街-林蔭街-國(guó)學(xué)巷-黌門后街-漿洗街-南郊路-武侯祠-高升橋-廣福橋北街-雙楠路-雙楠路南-清水河-龍爪村-晉陽(yáng)路東-五大花園市區(qū)線路人民公園--機(jī)投鎮(zhèn)7:00-20:00票價(jià):無(wú)人售票普通車1元上行：人民公園-文廟后街-鴻雁街-南郊路-武侯祠-高升橋-高升橋路東段-紅牌樓-二環(huán)路西一段南-武侯大道口-云霞路-云影路-龍欣路-龍爪村-晉陽(yáng)路東-五大花園-陽(yáng)公橋-草金東路-潮音大道北-潮音大道-機(jī)投鎮(zhèn)(共21站)

下行：機(jī)投鎮(zhèn)-潮音大道-潮音大道北-草金東路-陽(yáng)公橋-五大花園-晉陽(yáng)路東-龍爪村-清水河-武侯大道口-二環(huán)路西一段南-紅牌樓-高升橋路東段-高升橋-武侯祠-南郊路-鴻雁街-文廟后街-小南街北-人民公園42路

市區(qū)線路(游樂(lè)園--逸都花園[6:30-22:006:00-21:30])

無(wú)人售票普通車1元高檔車2元游樂(lè)園-馬鞍東路東-馬鞍東路-一環(huán)路北四段-梁家巷-一環(huán)路北三段-人民北路-白馬寺-西體路-金仙橋路-永陵路口-西安中路-西安南路-中醫(yī)附院-青羊?qū)m-一環(huán)路大石路口-菊樂(lè)路東-菊樂(lè)路西-雙楠路東-雙楠路-雙楠路南-云霞路武侯大道口-云霞路-云影苑-逸都花園(市區(qū)線路青龍場(chǎng)中心站--機(jī)投鎮(zhèn)6:30-20:007:10-20:45票價(jià):無(wú)人售票普通車1元空調(diào)車2元青龍場(chǎng)中心站-昭覺(jué)寺橫路-西林村-荊竹村-雙水村-八里橋-站北北街-八里橋路-豆腐堰-荷花池-火車北站-火車北站公交站-二環(huán)路北二段-二環(huán)路九里堤南路西口-九里堤南路西口-九里堤南路-沙灣-西門車站-撫琴小區(qū)-青羊小區(qū)-中醫(yī)附院-青羊?qū)m-大石路口-大石西路東-大石西路中-大石西路西-清水河-龍爪村-晉陽(yáng)路東-五大花園-陽(yáng)公橋-草金東路-潮音大道北-武青東二路-武青東二路東-機(jī)投鎮(zhèn)市區(qū)線路昭覺(jué)寺公交站--機(jī)投鎮(zhèn)6:30-20:00

無(wú)人售票普通車1元昭覺(jué)寺公交站-昭覺(jué)橫路-洪家坡-駟馬橋-高筍塘-荷花池-二環(huán)路北三段-火車北站-人民北路二段-人民北路-西北橋-九里堤南路-沙灣東一路-會(huì)展中心-金沙路-營(yíng)門口立交橋東-營(yíng)門口立交橋南-蜀漢路東-同友路口-蜀漢路同和路口-黃忠小區(qū)-青羊大道北-青羊大道南-青羊大道新成溫路口-青羊大道光華大道口-青羊大道家園路口-青羊大道草金路口-晉陽(yáng)路東-五大花園-陽(yáng)公橋-草金東路-潮音大道北-潮音大道-機(jī)投鎮(zhèn)支線公交百花中心站--簇橋7:00-19:007:50-19:50

無(wú)人售票普通車1元百花中心站-百卉路-浣花濱河路東-浣花濱河路-清水河-二環(huán)路少陵路口-逸都路東-逸都路-逸都路西-武陽(yáng)大道-武陽(yáng)大道南-太平村-小心橋-花園城-聚龍路-聚龍路東-西部家居-龍井村-龍井村西-龍井中街-簇橋市區(qū)線路金沙公交站--雙流機(jī)場(chǎng)7:00-19:00

普通車1-2元公交卡無(wú)效金沙公交站-青羊大道新成溫路口南-青羊大道光華大道口-青羊大道家園路口-青羊大道草金路口-龍華北路-云影路-云霞路-云霞路武侯大道口-雙豐路-小心橋-順江村-武侯大道雙星大道口東-武侯大道鐵佛段北-武侯大道鐵佛段中-武侯大道鐵佛段南-簇馬路東-簇馬路-涼港路北-涼港路-錦華路三段-錦華路機(jī)場(chǎng)路口-航空港-雙流機(jī)場(chǎng)市區(qū)線路三圣鄉(xiāng)花卉市場(chǎng)--晉吉北路6:30-20:00

無(wú)人售票普通車1元三圣鄉(xiāng)花卉市場(chǎng)-和平村-三圣鄉(xiāng)政府-幸福梅林-三環(huán)路嬌子立交橋東-川師南大門-成龍路-成龍路沙河大橋-靜居寺路-二環(huán)路靜居寺路口-蓮桂南路-蓮花一區(qū)-蓮桂西路-九眼橋西-合江亭-新南門-濱江路-南門大橋-錦里中路-大石東路-大石西路東-大石西路中-大石西路西-清水河-龍欣路-置信路-龍祥路-武陽(yáng)大道東-晉陽(yáng)路東-五大花園-陽(yáng)公橋-晉吉北路市區(qū)線路(中醫(yī)附院--機(jī)投半邊街新居6:00-20:30

無(wú)人售票普通車1元公交卡無(wú)效中醫(yī)附院-青羊?qū)m-送仙橋-草堂北路南-草堂北路北-成溫立交橋-鐵門坎-金沙車站-青羊大道新成溫路口-青羊大道光華大道口-青羊大道家園路口-青羊大道草金路口-晉陽(yáng)路東-龍爪村-龍華北路-雙豐路-雙豐中路-太平村-交大花園-小心橋-三環(huán)路武侯立交橋北-興元嘉園-果堰農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)-奇石山莊-中華名園-三環(huán)路武侯立交橋南-順江村-武興一路-武科東四路-潮音村-機(jī)投鎮(zhèn)-華都星公館-武青西二路-草金路半邊村-機(jī)投半邊街新居(市區(qū)線路桐梓林小區(qū)--黃田壩6:00-20:00

無(wú)人售票普通車1元公交卡無(wú)效桐梓林小區(qū)-二環(huán)路玉林路口-二環(huán)路神仙樹(shù)路口-永豐立交橋-肖家河沿街-肖家河沿街西-肖家河街-高升橋東路-高升橋-廣福橋北街-雙楠路東-雙楠路-雙楠路南-逸都路-云影路-龍欣路-龍爪村-五大花園-陽(yáng)公橋-交大花園四期-交大廣廈小區(qū)-小心橋-順江村-武科南二路-潮音村-機(jī)投鎮(zhèn)-潮音大道-潮音大道北-機(jī)投鎮(zhèn)場(chǎng)口-機(jī)九路-花龍門小區(qū)-雙星大道北一段-培風(fēng)村-光華大道立交橋-雙星大道成溫路口-中壩村六組-培風(fēng)村十組-青羊工業(yè)園區(qū)-成飛大道-黃田壩市區(qū)線路成都客車廠--晉吉北路6:30-20:00

無(wú)人售票普通車1元公交卡無(wú)效成都客車廠-崔家店路-十里店-二仙橋東路-二仙橋-建設(shè)北路三段-雙建路南-雙建路中-雙建路南-桃源路-二環(huán)路東一段-三友路北-李家沱公交宿舍-三友路南-梁家巷-一環(huán)路北四段-一環(huán)路北三段-人民北路-白馬寺-西北橋-九里堤南路-沙灣東一路-會(huì)展中心-二環(huán)路交大路口-營(yíng)門口立交橋北-營(yíng)門口立交橋南-二環(huán)路羊西線路口-蜀漢路東-同友路口-蜀漢路同和路口-黃忠小區(qū)-青羊大道北-青羊大道南-青羊大道新成溫路口-青羊大道光華大道口-青羊大道家園路口-青羊大道草金路口-晉陽(yáng)路東-五大花園-陽(yáng)公橋-晉吉北路總評(píng)：區(qū)域交通配套完善程度很高，生活配套在隨著各大樓盤的業(yè)主入主和區(qū)域規(guī)劃目標(biāo)的階段性實(shí)現(xiàn)逐漸豐滿和多元特色化，一些中高端生活機(jī)能將隨著區(qū)域消費(fèi)層次的提升而不斷完備。3.4、醉雙楠項(xiàng)目區(qū)域版塊區(qū)域發(fā)展規(guī)劃及綜合特性研究、片區(qū)的城市人文定位集合娛樂(lè)、餐飲、休閑、零售的板塊特征的集聚居住特性的居住區(qū)域。、片區(qū)的綜合人文特性，城市居民接受度、認(rèn)同度置信實(shí)業(yè)、新希望房產(chǎn)、騰王閣、武海置業(yè)、中鐵置業(yè)等知名開(kāi)發(fā)商都集中在外雙楠區(qū)域，大大地提升了區(qū)域樓市的品牌度，也將促進(jìn)了區(qū)域的快速發(fā)展和成熟。在城市居民認(rèn)可度上相對(duì)于內(nèi)雙楠的城市繁華，此區(qū)域更具有生態(tài)特征，特別是未來(lái)發(fā)展空間概念上將能真正實(shí)現(xiàn)進(jìn)一步繁華，退一步生態(tài)環(huán)境的居住舒適性。、片區(qū)的區(qū)域發(fā)展規(guī)劃外雙楠片區(qū)有政府專門規(guī)劃的社區(qū)診所，農(nóng)貿(mào)超市、小學(xué)、集中綠地，社區(qū)文化中心、大型獨(dú)立高端商業(yè)配套等，是一塊集時(shí)尚、休閑、娛樂(lè)、餐飲、購(gòu)物、教育、文化于一體的前沿生活樣板區(qū)，現(xiàn)在已經(jīng)基本實(shí)現(xiàn)規(guī)劃格局。隨著政府未來(lái)對(duì)五大花園整體改造規(guī)劃的完成，未來(lái)區(qū)域中高端消費(fèi)層次格局將真正意義上得到實(shí)現(xiàn)。、片區(qū)區(qū)域規(guī)劃對(duì)本案的開(kāi)發(fā)影響區(qū)域整體規(guī)劃的實(shí)現(xiàn)，有利于撥高項(xiàng)目品質(zhì)，實(shí)現(xiàn)外環(huán)境對(duì)本案的強(qiáng)烈支撐。、片區(qū)區(qū)域規(guī)劃對(duì)消費(fèi)者的心理影響片區(qū)規(guī)劃對(duì)消費(fèi)群體有強(qiáng)大的支撐導(dǎo)向力，是消費(fèi)群體對(duì)樓盤未來(lái)居住環(huán)境的預(yù)期值。4、醉雙楠區(qū)域商品房市場(chǎng)狀況4.1區(qū)域板塊及相鄰板塊樓盤情況與分析4.1.1一級(jí)核心戰(zhàn)場(chǎng)根據(jù)該戰(zhàn)場(chǎng)各樓盤對(duì)本案的影響威脅競(jìng)爭(zhēng)力，，特別結(jié)合各樓盤本身狀況和與本案的競(jìng)爭(zhēng)格局展開(kāi)分析研判。項(xiàng)目名稱花間·蘭庭項(xiàng)目地址17開(kāi)發(fā)商炎華置業(yè)物業(yè)管理潔華置業(yè)容積率2.6綠地率30%公攤率20%建筑形態(tài)多層/中高層總占地面積（畝）17總戶數(shù)325總建筑面積（㎡）33000開(kāi)發(fā)期數(shù)2（1期中高層/2期多層、商業(yè)）當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）預(yù)計(jì)12000㎡層高（m）2.9建筑形態(tài)中高層均價(jià)(元/㎡)預(yù)計(jì)7500元/㎡樓體層數(shù)6F/14F物管費(fèi)(元/㎡·月)預(yù)計(jì)1.2元戶型面積區(qū)間（㎡）50-100開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)下月中旬主力面積區(qū)間（㎡）70-80推廣時(shí)間戶數(shù)預(yù)計(jì)130戶銷售情況接受咨詢梯戶比2梯4戶/2梯6戶智能系統(tǒng)配置紅外、門禁主要目標(biāo)客戶多次置業(yè)具備殷實(shí)經(jīng)濟(jì)物質(zhì)條件純居住性客戶。套數(shù)配比套一50-60㎡（25.3%）、60-65㎡（8.4%）假套一70-75㎡（43.4%）、80-85㎡（4.2%）套二80-85㎡（4.2%）假套二90-95㎡（14.9%）項(xiàng)目本身點(diǎn)評(píng)項(xiàng)目本身位于龍華南路與逸都路交匯處，屬于大石西路清水河板塊和雙楠板塊的延伸輻射帶，周邊商圈基本進(jìn)入成長(zhǎng)期，生活配套設(shè)施趨于完善。該樓盤地域特征優(yōu)勢(shì)明顯。項(xiàng)目產(chǎn)品力上對(duì)市場(chǎng)空白點(diǎn)把握較為精準(zhǔn)，利用可變空間增強(qiáng)使用效率贏得競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)凝結(jié)點(diǎn)，提升整體空間價(jià)值，加重賣點(diǎn)重心。以多層和高層的建筑形態(tài)設(shè)計(jì)，將產(chǎn)品居住需求分解，掌握市場(chǎng)的主動(dòng)性脈路，同時(shí)針對(duì)群體的置業(yè)動(dòng)機(jī)進(jìn)行戶型配比。在產(chǎn)品設(shè)計(jì)上利用6米挑高的戶型設(shè)計(jì)實(shí)現(xiàn)居住空間的通透開(kāi)闊，在糅合立面的整體線條處理效果，VI傳播效果顯著。該項(xiàng)目在套一的權(quán)重配比較大，是以贈(zèng)送面積使之實(shí)際得房率提高，單價(jià)測(cè)算低于市場(chǎng)價(jià)格做為賣點(diǎn)支撐主要核。與本案競(jìng)爭(zhēng)格局點(diǎn)評(píng)該樓盤與本項(xiàng)目在區(qū)域位置、規(guī)模品質(zhì)上都具備正面爭(zhēng)鋒的對(duì)抗特征。其入市時(shí)間和本項(xiàng)目入市形成穿插，使本項(xiàng)目在推進(jìn)時(shí)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力減弱，但其市場(chǎng)反映程度將是本項(xiàng)目實(shí)施戰(zhàn)略、戰(zhàn)術(shù)策略的有力參照。預(yù)計(jì)明年市場(chǎng)客源爭(zhēng)奪戰(zhàn)中，該樓盤將依據(jù)其在市場(chǎng)空白點(diǎn)上尋覓到的競(jìng)爭(zhēng)核心組合相關(guān)策略，實(shí)現(xiàn)其市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力度的提升。項(xiàng)目名稱鑫盛·白蘭地項(xiàng)目地址武侯區(qū)外雙楠龍騰中路開(kāi)發(fā)商悅?cè)A置地物業(yè)管理悅?cè)A置地物管容積率3.5綠地率25.20%公攤率20%建筑形態(tài)高層總占地面積（畝）17總戶數(shù)377總建筑面積（㎡）48000開(kāi)發(fā)期數(shù)預(yù)計(jì)1期2個(gè)批次當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）35000層高（m）2.9建筑形態(tài)高層均價(jià)(元/㎡)預(yù)計(jì)7800元/㎡樓體層數(shù)16/19物管費(fèi)(元/㎡·月)1.7戶型面積區(qū)間（㎡）60-120開(kāi)盤時(shí)間2023.1主力面積區(qū)間（㎡）69/90/119推廣時(shí)間2007.10戶數(shù)377銷售情況開(kāi)始咨詢梯戶比兩梯四戶智能系統(tǒng)配置紅外、門禁、周界防攀越系統(tǒng)主要目標(biāo)客戶從咨詢客戶來(lái)看，多次置業(yè)且對(duì)生活品質(zhì)有較高追求的城市中高端客戶群。套數(shù)配比套一60-70㎡（18%）、70-80㎡（13.8%）套二80-90㎡（31.8%）、90-100㎡（12.7%）套三100-119㎡（23.7%）項(xiàng)目本身點(diǎn)評(píng)該樓盤地段區(qū)位在一級(jí)核心戰(zhàn)場(chǎng)中占據(jù)咽喉領(lǐng)地位置，是核心戰(zhàn)場(chǎng)中處于成熟與發(fā)展交界面結(jié)合點(diǎn)的走中高端路線的樓盤。在產(chǎn)品組合上以滿足居家生活品質(zhì)要求的戶型作為搭配，實(shí)現(xiàn)面積配比的協(xié)調(diào)，針對(duì)內(nèi)外雙楠客戶的需求特征均衡達(dá)到區(qū)域點(diǎn)狀輻射的目的。利用安防、通訊智能系統(tǒng)提升樓盤品質(zhì)，減弱小區(qū)規(guī)模對(duì)項(xiàng)目本身配套的制約。與本案競(jìng)爭(zhēng)格局點(diǎn)評(píng)：該樓盤雖在地段優(yōu)勢(shì)上，對(duì)本區(qū)域外圍客戶供給具有一定的攔截性，但其由于本身特點(diǎn)模糊化，居住差異特征不盡明顯，相對(duì)于該樓盤，本案更具備外雙楠的表現(xiàn)張力。本案與該樓盤共性特征較多，基本屬于同質(zhì)同規(guī)模樓盤，但其入市時(shí)機(jī)和本項(xiàng)目形成穿插，預(yù)計(jì)本項(xiàng)目入市時(shí)該樓盤1期已經(jīng)去化一半以上，很難對(duì)本項(xiàng)目形成銷售壓力。4.1.2、由于但考慮到本項(xiàng)目近鄰競(jìng)爭(zhēng)樓盤的威脅輻射因素，將大眾群體為主要目標(biāo)客群的，或者產(chǎn)品定位、開(kāi)發(fā)商商預(yù)期戰(zhàn)略與本項(xiàng)目不盡相同的相關(guān)樓盤確定為二級(jí)重心戰(zhàn)場(chǎng)：項(xiàng)目名稱金林·俊景項(xiàng)目地址成都武侯武陽(yáng)大道338號(hào)開(kāi)發(fā)商浩林實(shí)業(yè)物業(yè)管理銀林物業(yè)管理景觀設(shè)計(jì)貝爾高林國(guó)際（香港）容積率3.86綠地率35%公攤率16%建筑形態(tài)高層總占地面積（畝）40總戶數(shù)990總建筑面積（㎡）12萬(wàn)開(kāi)發(fā)期數(shù)1期2個(gè)批次（現(xiàn)1批次接受排號(hào)）當(dāng)前批次信息推出棟數(shù)1、5棟層高（m）3建筑形態(tài)高層均價(jià)(元/㎡)7800樓體層數(shù)15/17物管費(fèi)(元/㎡·月)1.7戶型面積區(qū)間（㎡）69-220開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)12月底主力面積區(qū)間（㎡）75-89推廣時(shí)間戶數(shù)458銷售情況排號(hào)交錢客戶160組梯戶比2梯4戶智能系統(tǒng)配置一卡通，紅外，可視社區(qū)配套400㎡游泳池、健身會(huì)館、親子教育中心、電子閱覽室主要目標(biāo)客戶二、三次置業(yè)有強(qiáng)烈提升居住品質(zhì)要求的中高端客戶，以中年群體為主。區(qū)域集中于城西、城南。套數(shù)配比套一70㎡（2.8%）套二75-80㎡（40.8%）套三88-90㎡（36.90%）、115㎡（3%）、124-130㎡（11%）134㎡（2.7%）、148㎡（2.8%）。項(xiàng)目本身點(diǎn)評(píng)：1、該樓盤在前期定位上鎖定第二、三次置業(yè)的、具備相當(dāng)經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)的、為提升居住生活品質(zhì)的客戶，因此在項(xiàng)目打造上力求做到高品質(zhì)價(jià)值塑造。2、項(xiàng)目蓄水時(shí)期較短，力求在外雙楠板塊尋覓到市場(chǎng)突破點(diǎn)，爭(zhēng)搶市場(chǎng)份額。但為減輕資金壓力，回籠小部分資金款項(xiàng)，同時(shí)為了更好的斟別篩選客戶，以在其旗下賓諾咖啡入會(huì)繳納5萬(wàn)會(huì)費(fèi)的形式收取排號(hào)費(fèi)，現(xiàn)在已經(jīng)積累155組客戶?？傮w而言不算樂(lè)觀。3、針對(duì)該樓盤的前期跟蹤性尋訪調(diào)查發(fā)現(xiàn),由于受到宏觀政策層面的影響,該樓盤現(xiàn)在日均到訪量已由原來(lái)的60組減少到15組,面對(duì)市場(chǎng)狀況,開(kāi)盤的價(jià)格優(yōu)惠攻勢(shì)預(yù)計(jì)會(huì)加大籌碼。與本案競(jìng)爭(zhēng)格局點(diǎn)評(píng)1、該樓盤與本案相鄰關(guān)系權(quán)重最高，但從體量規(guī)模，產(chǎn)品定位、目標(biāo)群體需求上來(lái)分析，整體上與本項(xiàng)目屬于戰(zhàn)略形態(tài)的競(jìng)爭(zhēng)，而非戰(zhàn)術(shù)上的短兵相接。2、本案與該樓盤在入市時(shí)機(jī)上形成穿插，因此當(dāng)本項(xiàng)目推出時(shí)，該項(xiàng)目低總價(jià)、一般位置戶型已經(jīng)銷售去化相當(dāng)部分，整體屬于價(jià)格高位，因此不具備和本案的核心戰(zhàn)爭(zhēng)。項(xiàng)目名稱泊景灣項(xiàng)目地址成都龍騰路清水河畔開(kāi)發(fā)商成都黃河房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司投資商成都瑞合實(shí)業(yè)物業(yè)管理燕山物管容積率3.38綠地率25%公攤率16%建筑形態(tài)多層、高層總占地面積（畝）43.6總戶數(shù)852總建筑面積（㎡）98000開(kāi)發(fā)期數(shù)3期（現(xiàn)為2期，3期為別墅）當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）31500層高（m）3建筑形態(tài)高層電梯價(jià)格區(qū)間(元/㎡)7300-9600元/㎡樓體層數(shù)5+1、18物管費(fèi)(元/㎡·月)1.6戶型面積區(qū)間（㎡）80-140開(kāi)盤時(shí)間主力面積區(qū)間（㎡）86-89推廣時(shí)間07.7戶數(shù)352銷售情況80%梯戶比2梯4戶智能系統(tǒng)配置紅外、門禁、一卡通目標(biāo)客戶群體具備二、三次置業(yè)特征對(duì)親水生態(tài)居住環(huán)境有較高要求的客戶。主要以城西、城南的中高端客戶為主要支撐。二級(jí)城市購(gòu)買群體中以達(dá)州、攀枝花為主。套數(shù)配比套二88.14—89.63㎡（37%）、109.99-110.56㎡(35%)、129。59-136.59㎡（28%）項(xiàng)目本身點(diǎn)評(píng)：1、該樓盤以生態(tài)親水文化作為主訴求點(diǎn)推廣，以具有中高端生態(tài)居住需求的客戶作為圈定對(duì)象，強(qiáng)調(diào)小區(qū)域的生態(tài)河居文化，大區(qū)域的公園生態(tài)主題。2、借助特有的自然優(yōu)勢(shì)，在臨河區(qū)域以聯(lián)排疊拼、多層的布局設(shè)計(jì)，充分實(shí)現(xiàn)了地塊的特性價(jià)值，充分發(fā)掘了高端住宅的利潤(rùn)點(diǎn)。3、糅合城市與生態(tài)兩大賣點(diǎn)組合突擊，在區(qū)域板塊的輻射力的基礎(chǔ)上，再向城西、城南、二級(jí)城市中高端群體輻射，后進(jìn)助推力較強(qiáng)。4、由于其在入市時(shí)有力避開(kāi)了宏觀政策層面對(duì)市場(chǎng)的沖擊，因此在銷售去化方面表現(xiàn)較為勁道。但是剩余房源的銷售上受到政策市場(chǎng)層面的刺激，月均銷售量下滑明顯。5、在產(chǎn)品組合上，該樓盤權(quán)重分?jǐn)傒^為均衡，市場(chǎng)細(xì)分度著力點(diǎn)不夠突出，市場(chǎng)圈層抗性預(yù)計(jì)會(huì)由于利空信息的滲透，出現(xiàn)增強(qiáng)效應(yīng)。與本案競(jìng)爭(zhēng)格局點(diǎn)評(píng)1、該樓盤與本案在競(jìng)爭(zhēng)格局上客戶分流爭(zhēng)奪將更多體現(xiàn)在區(qū)位、地段、樓盤綜合產(chǎn)品力、打造品質(zhì)上的競(jìng)爭(zhēng)格局，類比因素是本案的地段區(qū)位未來(lái)影響力，發(fā)展成熟潛力價(jià)值與該樓盤的生態(tài)河居價(jià)值。2、在空間競(jìng)爭(zhēng)格局上本案與該樓盤的目標(biāo)客源地域供給具有同質(zhì)性，在置業(yè)目的上，綜合市場(chǎng)現(xiàn)狀況分析，由于投資成本的增高，滿足純居住目的的客戶將成為爭(zhēng)奪點(diǎn)，但支解需求特征，該樓盤與本案在客戶需求特征上應(yīng)該分化瑣定。項(xiàng)目名稱互盛佳苑項(xiàng)目地址成都晉陽(yáng)路169號(hào)開(kāi)發(fā)商四川峨眉互盛實(shí)業(yè)物業(yè)管理新東容積率4.2綠地率25%公攤率17-22%建筑形態(tài)高層總占地面積（畝）13.28總戶數(shù)391總建筑面積（㎡）4.1萬(wàn)開(kāi)發(fā)期數(shù)1期當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）33000層高（m）2.9建筑形態(tài)高層均價(jià)(元/㎡)63000元/㎡樓體層數(shù)17物管費(fèi)(元/㎡·月)1.2戶型面積區(qū)間（㎡）58-117開(kāi)盤時(shí)間預(yù)計(jì)主力面積區(qū)間（㎡）80-90推廣時(shí)間戶數(shù)391銷售情況蓄水120組左右梯戶比2梯4戶智能系統(tǒng)配置智能，紅外，可視主要目標(biāo)客戶以滿足基本居家需求的中老年群體。特別是會(huì)所花園內(nèi)為改善居住品質(zhì)老年群體以置換形式購(gòu)房。套數(shù)配比套一58㎡（4.3%）、66㎡（4.4%）套二80-90㎡（34.8%）、94㎡（34.8%）套三116㎡（21.7%）項(xiàng)目名稱雙錦秀庭項(xiàng)目地址外雙楠晉平街37號(hào)開(kāi)發(fā)商四川江海（集團(tuán)）置業(yè)容積率4.78綠化率27%公攤率19%建筑形態(tài)高層總占地面積（畝）8.4總戶數(shù)286總建筑面積（㎡）31000開(kāi)發(fā)期數(shù)1期2批次（現(xiàn)為2批次）當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）13400層高（m）2.95建筑形態(tài)高層均價(jià)(元/㎡)5500元/㎡·月樓體層數(shù)18F物管費(fèi)(元/㎡·月)1.0戶型面積區(qū)間（㎡）56-129開(kāi)盤時(shí)間主力面積區(qū)間（㎡）87-93推廣時(shí)間戶數(shù)140銷售情況余45%梯戶比2梯8戶智能系統(tǒng)配置套數(shù)配比套一.58㎡（10%）套二87-93㎡（69%）套三103-128㎡（21%）總結(jié)：該戰(zhàn)場(chǎng)樓盤雖與本項(xiàng)目處于區(qū)域同性樓盤，但其產(chǎn)品線、開(kāi)發(fā)商的戰(zhàn)略思維導(dǎo)向、目標(biāo)客源需求與本項(xiàng)目不盡相同，且市場(chǎng)推廣周期存在穿插，將此戰(zhàn)場(chǎng)樓盤作為參照是理想的。從周邊聯(lián)動(dòng)發(fā)展因素來(lái)看，本案周邊集聚了鷺島國(guó)際社區(qū)、麗景華庭以及正在修建、待建的小區(qū)，聯(lián)動(dòng)發(fā)展?jié)摿薮?，市?chǎng)有可能出現(xiàn)聯(lián)合競(jìng)爭(zhēng)的態(tài)勢(shì)。4.1.3三級(jí)圈層參照戰(zhàn)場(chǎng)三級(jí)圈層戰(zhàn)場(chǎng)由于其樓盤的高端市場(chǎng)定位精確細(xì)分目標(biāo)群與本案規(guī)模特性不相符合，或者本身建筑類型也完全異于本案，因此本案在市場(chǎng)定位、目標(biāo)群體劃分、策略戰(zhàn)略制定上也只將這個(gè)圈層作為參照。項(xiàng)目名稱中?！垶嘲雿u項(xiàng)目地址青羊區(qū)龍騰中路（外浣花清水河畔）開(kāi)發(fā)商中海（興業(yè)）發(fā)展物業(yè)管理中海物業(yè)容積率3.2綠地率30%公攤率12%、13%（電梯）建筑形態(tài)雙拼別墅、獨(dú)戶疊拼別墅、半島景觀高層總占地面積（畝）200總戶數(shù)1900總建筑面積（㎡）320000開(kāi)發(fā)期數(shù)3當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）44000層高（m）3建筑形態(tài)高層/疊拼均價(jià)(元/㎡)9200（高層）12521-25375（疊拼）樓體層數(shù)18物管費(fèi)(元/㎡·月)高層2.5/別墅4戶型面積區(qū)間（㎡）89-204開(kāi)盤時(shí)間07.10主力面積區(qū)間（㎡）141-165（高層）210-390（疊拼）推廣時(shí)間07.6戶數(shù)576銷售情況余20%梯戶比兩梯四戶智能系統(tǒng)配置可視對(duì)講/紅外/電子巡更主要目標(biāo)客戶城西、城南滿足自我實(shí)現(xiàn)需要的高端客戶群體。套數(shù)配比套二89㎡(6%)套三141㎡（43.7%）套四160㎡（6%）、165㎡（30%）、204㎡（12.5%）項(xiàng)目名稱雙楠融域項(xiàng)目地址外雙楠伊藤洋華堂臨時(shí)停車場(chǎng)對(duì)面開(kāi)發(fā)商成都中源實(shí)業(yè)物業(yè)管理戴得梁行容積率2.56綠化率30%公攤率7-10%總建筑面積32000當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）20000層高（m）3建筑形態(tài)多層均價(jià)(元/㎡)7800樓體層數(shù)6物管費(fèi)(元/㎡·月)1.2戶型面積區(qū)間（㎡）97-180開(kāi)盤時(shí)間2007.12主力面積區(qū)間（㎡）120推廣時(shí)間2007.4戶數(shù)229銷售情況余60%梯戶比2梯2戶，2梯4戶智能系統(tǒng)配置彩色可視，一卡通，紅外主要目標(biāo)客戶多次置業(yè)對(duì)多層居住物業(yè)類型有偏好的中高端客戶群體。套數(shù)配比套397.83-102.39㎡（50%）、101.14-125.63（50%）項(xiàng)目名稱龍灣生活廣場(chǎng)項(xiàng)目地址外雙楠/龍騰路與龍華路交匯處開(kāi)發(fā)商四川淳科實(shí)業(yè)物業(yè)管理吉利物業(yè)代理商嘉聯(lián)地產(chǎn)容積率2.49綠地率25%總建筑面積15000總占地面積8畝當(dāng)前批次信息住宅建面（㎡）6000層高（m）2.9建筑形態(tài)多層均價(jià)(元/㎡)6000樓體層數(shù)7物管費(fèi)(元/㎡·月)1.2戶型面積區(qū)間（㎡）33、45開(kāi)盤時(shí)間2023.1-2主力面積區(qū)間（㎡）33、45推廣時(shí)間2007.11戶數(shù)226銷售情況接受咨詢梯戶比2梯37戶智能系統(tǒng)配置紅外、門禁、電子巡更套數(shù)配比33㎡（80%）、45㎡（20%）三級(jí)圈層戰(zhàn)場(chǎng)與本項(xiàng)目參照分析：龍灣半島作為外雙楠區(qū)域唯一的最頂端定位的樓盤，具有梯度層次的操盤策略、細(xì)節(jié)化的服務(wù)、品質(zhì)化的產(chǎn)品是值得本項(xiàng)目參照的。雙楠融域借助市政綠化的優(yōu)勢(shì)大打環(huán)境牌，充分利用各種資源，實(shí)現(xiàn)最終賣點(diǎn)整合是值得參照的。龍灣生活廣場(chǎng)商業(yè)定位與住宅定位融合定位，在考慮因素上具備輔助支撐性，是值得參照的。4.1.4輔助板塊參照性分析A、基礎(chǔ)參數(shù)分析板塊名稱樓盤名稱開(kāi)發(fā)商名稱總占地面積(畝)開(kāi)發(fā)體量(M2)近期銷售均價(jià)(元/M2)輔助板塊武侯大道板塊金楠國(guó)際四川瑞信房產(chǎn)開(kāi)發(fā)407萬(wàn)6450武侯國(guó)際花園成都合力達(dá)房產(chǎn)開(kāi)發(fā)5012萬(wàn)5850亞德里亞成都武海置業(yè)10522.37萬(wàn)6800輔助板塊光華清水河板塊上城成都花園開(kāi)發(fā)建設(shè)公司7818.5萬(wàn)8800優(yōu)品道成都博瑞房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)41364.7萬(wàn)預(yù)計(jì)2期B區(qū)10000天合凱旋城青羊光華村8047萬(wàn)8300境界青羊區(qū)光華大道貝森路323號(hào)5821.2萬(wàn)6850西子香荷中鐵八局房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)5022.1萬(wàn)7300橙花風(fēng)景成都雙新科技創(chuàng)業(yè)投資有限責(zé)任公司2810.8萬(wàn)6000綜合性分析：兩大板塊的特性規(guī)模和支撐因素上來(lái)觀察，武侯大道板塊主要借助周邊未來(lái)發(fā)展規(guī)劃優(yōu)勢(shì)及各樓盤自身產(chǎn)品力，而光華清水河板塊不僅具有生態(tài)居住特征、項(xiàng)目本身優(yōu)質(zhì)綜合產(chǎn)品力，同時(shí)更兼具了未來(lái)規(guī)劃與各樓盤本身規(guī)模打造效應(yīng)，成為主攻高端的集合區(qū)域。對(duì)于本案區(qū)域的輔助性分析，光華清水河板塊高端群體只會(huì)與本案區(qū)域內(nèi)的龍灣半島目標(biāo)群體發(fā)生分流，基本不會(huì)對(duì)本案區(qū)域內(nèi)樓盤造成沖擊影響，但本案與其結(jié)合界面依舊存在，在價(jià)格距離差距不是特別大的情況下，中高端群體依然存在一定的爭(zhēng)奪性。武侯大道板塊相對(duì)本案板塊來(lái)看，屬于對(duì)本案板塊中端群體的消費(fèi)補(bǔ)給區(qū)域，因此在板快的競(jìng)爭(zhēng)性上是表現(xiàn)猶為明顯。B兩大輔助板塊市場(chǎng)動(dòng)態(tài)板塊名稱樓盤名稱當(dāng)前批次面積區(qū)間(㎡)推出套數(shù)價(jià)格(元/㎡)銷售狀況輔助板塊武侯大道板塊金楠國(guó)際1期2批次()47-120(主力86-107)2296450余50%武侯國(guó)際花園1期2批次()60-130(主力90)2226200余70%亞德里亞2期1批次()80-193(主力88)8506750余30%輔助板塊光華清水河板塊上城1期第3批次(開(kāi)盤)97-140(主力130-140)3008800余80%優(yōu)品道2期B區(qū)(預(yù)計(jì)08.1開(kāi)盤)90-240(主力160)640預(yù)計(jì)10000開(kāi)始咨詢天合凱旋城3期4批次（開(kāi)盤）160-200(主力161-165)2008300余70%境界2期3批次(開(kāi)盤)89/140(權(quán)重50%/50%)2006850余70%西子香荷1期1批次(開(kāi)盤)80-118(主力80-90)3907300余60%橙花風(fēng)景2期(開(kāi)盤)89/1242286000余20%針對(duì)性分析：兩大板塊市場(chǎng)整體樂(lè)觀系數(shù)不高，由于政策層面的影響力逐步滲透，在武侯大道板塊投資性客戶急劇減少的狀況下，光華清水河板塊的提升生活品質(zhì)純居需求客戶也出現(xiàn)持幣觀望態(tài)勢(shì)。9.27過(guò)后對(duì)各售樓部走訪跟蹤調(diào)查中客戶的日均接待量?jī)蓚€(gè)板塊從40組下滑到13組，預(yù)期表現(xiàn)不很樂(lè)觀。區(qū)域總結(jié)性論述區(qū)域項(xiàng)目基本借助日趨發(fā)展起來(lái)的鷺島國(guó)際社區(qū)、龍灣半島這些高端品質(zhì)樓盤整體抬升區(qū)域價(jià)值，在區(qū)域發(fā)展中中高端定位具備市場(chǎng)消費(fèi)力支撐。區(qū)域樓盤整體競(jìng)爭(zhēng)格局梯度層次表現(xiàn)較為明顯，帶核心半徑圈的紅海競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)頭已成犄角抗衡之勢(shì)頭，在客源爭(zhēng)奪上各項(xiàng)目在借助本身產(chǎn)品力的同時(shí)差異化、需求基礎(chǔ)化導(dǎo)向、價(jià)格優(yōu)惠策略競(jìng)爭(zhēng)將成就主流發(fā)展方向。區(qū)域樓盤將集中在今年年底、明年年初開(kāi)盤，時(shí)間周期內(nèi)的競(jìng)爭(zhēng)將逐漸推進(jìn)展開(kāi)。9.27過(guò)后區(qū)域市場(chǎng)的活躍程度減弱，投資性客戶急劇減少，按揭客戶也出現(xiàn)了持幣觀望等待市場(chǎng)復(fù)舒和成本降低的狀態(tài)。雖然區(qū)域這段時(shí)間的成交量上一次性客戶提升幅度較快，但面對(duì)按揭市場(chǎng)群體的數(shù)量滑坡，整體市場(chǎng)預(yù)期出現(xiàn)一定程度減弱。輔助板塊相互牽制性競(jìng)爭(zhēng)會(huì)逐漸在后續(xù)市場(chǎng)環(huán)境的不樂(lè)觀景況中加深力度，客戶爭(zhēng)奪預(yù)計(jì)將在武侯大道板塊與本區(qū)域中表現(xiàn)明顯。區(qū)域主導(dǎo)產(chǎn)品應(yīng)該是70-90㎡的套2、套3戶型為主，次主導(dǎo)產(chǎn)品主要為90—120㎡的套三戶型，輔助產(chǎn)品以60㎡的套一為主。區(qū)域單價(jià)主要集中在7800元/㎡的價(jià)格落點(diǎn)上，總價(jià)集中在55萬(wàn)-70萬(wàn)之間。4.2、區(qū)域市場(chǎng)單點(diǎn)總結(jié)性分析4.2.1、1、區(qū)域市場(chǎng)目標(biāo)客源定位鎖定在二、三次置業(yè)有強(qiáng)烈提升居住品質(zhì)要求的中高端客戶，產(chǎn)品打造上力求品質(zhì)，價(jià)格主要區(qū)間段為7300-7800元/M2，因此低價(jià)項(xiàng)目成為空白點(diǎn)，但針對(duì)項(xiàng)目本身情況，不太現(xiàn)實(shí)。2、產(chǎn)品結(jié)構(gòu)以滿足居家品質(zhì)的功能較為完備的房源為主，滿足經(jīng)濟(jì)適用且又具備一定功能性和居住品質(zhì)要求的是為市場(chǎng)空白點(diǎn)。3、區(qū)域市場(chǎng)中雖出現(xiàn)百變空間產(chǎn)品，但本案核心輻射區(qū)域缺少這類產(chǎn)品供應(yīng)，從這類產(chǎn)品的市場(chǎng)需求空間和力度上找到產(chǎn)品的優(yōu)化體系，加大總價(jià)與單價(jià)的競(jìng)爭(zhēng)籌碼。4.2.2、區(qū)域產(chǎn)品的共性特征與個(gè)性特征區(qū)域產(chǎn)品供給的共性和個(gè)性特征分析：（圈定一、二級(jí)戰(zhàn)場(chǎng)）共性特征：主要供給面積段80—90㎡，占據(jù)了現(xiàn)在推出批次的產(chǎn)品供給絕對(duì)性權(quán)重。其次70—80㎡、100-120㎡也承擔(dān)了區(qū)域供給的相當(dāng)分額。個(gè)性特征：由于板塊目標(biāo)群體的差異性，金林·俊景的主力戶型權(quán)重在70-90㎡的適用戶型上加大了市場(chǎng)份額的培植力度。而以變性增大實(shí)際面積（可變空間）的花間·蘭庭在50—70㎡和70—80㎡的假性套一、假性套二的戶型區(qū)間段比重較大。二級(jí)重心戰(zhàn)場(chǎng)中偏重于價(jià)格和目標(biāo)群體的意識(shí)需求特征，因此在戶型面積的配比上在經(jīng)濟(jì)實(shí)用的80—90㎡和適合居家生活的90—100㎡上做足了文章。各類產(chǎn)品營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反應(yīng)及產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)弱的原由營(yíng)銷手法的市場(chǎng)反應(yīng)分析：區(qū)域的的營(yíng)銷售手法主要根據(jù)市場(chǎng)對(duì)項(xiàng)目地塊的認(rèn)同認(rèn)知性和市場(chǎng)基礎(chǔ)性需求的量化標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行制定，當(dāng)然目標(biāo)客源的的鎖控更應(yīng)該針對(duì)性分析現(xiàn)在區(qū)域樓盤的市場(chǎng)反應(yīng)程度。從上表可以看出現(xiàn)在市場(chǎng)平臺(tái)還是以提升居住品質(zhì)為構(gòu)建基礎(chǔ)的。產(chǎn)品的市場(chǎng)反應(yīng)強(qiáng)弱的原由：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅高檔洋房別墅對(duì)公共效能的依賴很強(qiáng)強(qiáng)一般弱對(duì)噪音、環(huán)境干擾的依賴強(qiáng)較強(qiáng)弱很弱對(duì)小區(qū)自身配套要求高很高高高小區(qū)物業(yè)管理的要求低不高高很高建筑質(zhì)量、裝修的要求低一般高很高容積率、綠地率要求無(wú)一般低極低對(duì)休閑空間、娛樂(lè)要求無(wú)一般高很高景觀、人文的稀缺要求無(wú)一般高很高對(duì)居住空間的功能設(shè)計(jì)低一般高極高智能化3A系統(tǒng)一般一般高極高分析：從物業(yè)類型上分析區(qū)域產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)自身品質(zhì)的提升達(dá)到最大面積掌控客戶資源的目的，不僅要在價(jià)格，折扣、付款方式這些基本層面上刺激市場(chǎng)反應(yīng)，更要從地產(chǎn)因子的品質(zhì)相關(guān)硬性指標(biāo)去打造完善?？驮刺卣鞣治?、市場(chǎng)接受度、市場(chǎng)不接受傾向及抗性分析客源特征分析A、結(jié)合區(qū)域樓盤置業(yè)客戶的年齡需求置業(yè)目的分析：近距離群體30-40歲以上中壯年群體典型特征：1、事業(yè)有成、提前富裕或家庭背景殷實(shí)。2、對(duì)未來(lái)事業(yè)和收入有較好預(yù)期。3、文化程度高，懂得享受、追求高品質(zhì)生活4、絕對(duì)有車家庭，不存在上下班趕時(shí)間的問(wèn)題5、對(duì)成都樓市和城西外雙楠未來(lái)發(fā)展有敏銳感覺(jué)和充滿發(fā)展信心的城市成長(zhǎng)性新貴。地域來(lái)源：1、主流區(qū)域：城西、城南2、近輻射區(qū)域：成都本地及周邊3、遠(yuǎn)輻射區(qū)域：省內(nèi)二級(jí)城市（達(dá)州、攀枝花等）及上海、北京、深圳等。遠(yuǎn)距離群體40-55歲以下中老年群體典型特征：1、事業(yè)有所成就、收入穩(wěn)定，家庭積蓄較多，有投資實(shí)力2、空巢或即將空巢家庭，孩子即將已經(jīng)上大學(xué)或已參加工作3、有時(shí)間和條件享受閑暇時(shí)光4、二次購(gòu)房、目前第二居所今后第一居所的特征較為明顯5、對(duì)環(huán)境的關(guān)注度也較強(qiáng)，喜歡周邊環(huán)境沒(méi)有污染。6、較看重實(shí)際，對(duì)價(jià)格較為敏感，部分為價(jià)格追求者。地域來(lái)源：1、主流區(qū)域：城西、城南2、近輻射區(qū)域：成都本地及周邊B、兩大距離群體與本區(qū)域針對(duì)性分析吸引力地處城外雙楠區(qū)域，共享雙楠清水河板塊成熟高端生活商業(yè)配套及廣闊的未來(lái)前景良好的生態(tài)環(huán)境，都市喧囂相對(duì)較小發(fā)達(dá)的道路網(wǎng)絡(luò)品牌大盤云集，位于高尚社區(qū)聚集地，享受相鄰社區(qū)的配套設(shè)施障礙對(duì)中青年群體來(lái)說(shuō)，消費(fèi)群體的層次消費(fèi)受5大花園制約，形成中高端消費(fèi)大圈層有一定瓶頸。生活配套完善程度還需要時(shí)間培育，商圈業(yè)態(tài)的跨度發(fā)展需要整個(gè)區(qū)域各樓盤建成后的群體消費(fèi)支撐助推。C、市場(chǎng)接受度分析根據(jù)區(qū)域目標(biāo)群體的特征分析，依據(jù)這個(gè)群體消費(fèi)能力研判市場(chǎng)接受度：（1）、單價(jià)的接受范圍在7300元—8000元/M2（2）、功能型完備的套2最受市場(chǎng)青睞，其次是套一（3）、目標(biāo)客源對(duì)總價(jià)的接受區(qū)間為：二房51萬(wàn)—58萬(wàn)之間；一房在35萬(wàn)—40萬(wàn)之間（4）、目標(biāo)客源特征：中高端客戶群體，以提升居住品質(zhì)需求為置業(yè)動(dòng)機(jī)的群體。D、市場(chǎng)抗性（1）套二總價(jià)接近或超過(guò)58萬(wàn)、套一總價(jià)接近或超過(guò)40萬(wàn)的房源最不被目標(biāo)客源所接受（2）面積在130—150M2左右或以上的套三由于區(qū)域中偏上的客戶群特征總價(jià)上有一定的抗性，會(huì)直接影響銷售去化。（3）區(qū)域板塊中單價(jià)在8000元/M2以上的房源很難被目標(biāo)客源所接受、供需比值的定性分析根據(jù)我司對(duì)區(qū)域的前期市場(chǎng)性調(diào)研及公司研展部的成都市場(chǎng)定點(diǎn)定時(shí)跟蹤系統(tǒng)反饋，區(qū)域受到政策層面影響已經(jīng)呈現(xiàn)較為明顯，由于政