房地產(chǎn)稅收籌劃的概念及其方法,mba財務(wù)管理論文

房地產(chǎn)稅收籌劃的概念及其方法,mba財務(wù)管理論文本篇論文目錄導(dǎo)航：【第1部分】【第2部分】【第3部分】房地產(chǎn)稅收籌劃的概念及其方式方法【第4部分】【第5部分】【第6部分】【第7部分】二、房地產(chǎn)稅收籌劃的概念及其方式方法(一)房地產(chǎn)稅收籌劃的概念房地產(chǎn)稅收籌劃是稅收籌劃理論和方式方法在房地產(chǎn)企業(yè)的詳細應(yīng)用。我們國家開展稅收籌劃活動,始于上世紀(jì)末,在對外經(jīng)濟交往中,研究國際反避稅逐步提出的。唐騰翔(1989)在(國際避稅的幾個問題〕一文對稅收籌劃性質(zhì)的避稅,以為法律上應(yīng)當(dāng)允許,彌補的對策是不斷完善稅收法規(guī),并實行正確的稅收導(dǎo)向,以堵塞可能發(fā)生的漏洞。國家注冊稅務(wù)師教學(xué)資料(稅務(wù)代理實務(wù)〕中以為:稅收籌劃當(dāng)前尚無權(quán)威性的定義,但一般的理解是,在稅法規(guī)定的范圍內(nèi),通過對經(jīng)營、投資、理財活動事先籌劃和布置,盡可能地獲得節(jié)稅的稅收收益。分析這一概念,不難得出下面特點:第一,稅收籌劃的目的是獲得節(jié)稅的稅收收益。稅收籌劃是企業(yè)的理財活動,歸根到底就是實現(xiàn)企業(yè)利潤的最大化,或是股東財富、企業(yè)價值的最大化。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)是從事房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營的營利性組織,其存在和發(fā)展的根本意義就在于為社會創(chuàng)造財富,稅收籌劃自然也要服從和服務(wù)于這個目的。但是,這一原則也要辯證全面地應(yīng)用,不能只為了節(jié)減稅費支出,發(fā)展或是放棄一些項目;更不能為了個別稅種的稅收優(yōu)惠,不顧稅負(fù)整體的變化,放棄將來的、長期的經(jīng)濟利益。因而,房地產(chǎn)企業(yè)進行稅收籌劃以實現(xiàn)經(jīng)濟利益最大化還需全局統(tǒng)籌考慮。同時,稅收籌劃是為了節(jié)稅,而不是偷稅、漏稅、逃稅和避稅。偷稅、漏稅、逃稅是用違法的手段以到達減輕稅負(fù)的目的;避稅固然不違犯稅收規(guī)定,但利用其漏洞,直接損害一國的稅收利益,為各國所躲避;節(jié)稅是用合法合理的手段實現(xiàn)稅負(fù)的降低。第二,稅收籌劃需在稅法規(guī)定的范圍內(nèi)。這就是講稅收籌劃必須遵守稅收法律、法規(guī)和規(guī)范性文件,在政策允許的空間范圍內(nèi),運用籌劃方式方法合理節(jié)稅。由于我們國家房地產(chǎn)稅收政策滯后于社會經(jīng)濟的發(fā)展,有些稅種沒有構(gòu)成統(tǒng)一完好的政策體系,比方土地增值稅。所以,房地產(chǎn)稅收籌劃要做到合法合規(guī),降低稅收風(fēng)險,不僅要遵守稅收法律法規(guī),還要遵守會計準(zhǔn)則、其他相關(guān)的法律法規(guī)、國家標(biāo)準(zhǔn)、商業(yè)習(xí)慣,從中找到政策根據(jù),合理制定稅收籌劃方案。第三,稅收籌劃的對象是企業(yè)的經(jīng)營、投資、理財活動。房地產(chǎn)幵發(fā)企業(yè)開發(fā)經(jīng)營活動牽涉地產(chǎn)和房產(chǎn)兩個部分的主要業(yè)務(wù)。地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營包括一級開發(fā)和二級開發(fā)。土地一級開發(fā)主體逐一,往往委托受權(quán)房地產(chǎn)開發(fā)公司對生地進行三通一平五通一平七通一平,到達建設(shè)條件的熟地后,再掛牌出讓。土地二級幵發(fā)即房地產(chǎn)開發(fā)公司從獲得熟地,進一步開發(fā)或是進入流通領(lǐng)域,轉(zhuǎn)讓、租賃、抵押等,或是幵發(fā)建造房屋。房產(chǎn)的開發(fā)經(jīng)營即房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在開發(fā)好的土地或是獲得的的土地上修建房屋,以作為商品房銷售,可以以持有自用、出租。但是,房地產(chǎn)開發(fā)公司并不直接介入房屋的建造,而是委托給專門的建筑公司,自個承當(dāng)征地、動遷、開發(fā)、營銷以及相關(guān)的會談、協(xié)調(diào)、溝通、籌劃等勞務(wù)和法律事務(wù)。整個開發(fā)經(jīng)過中,房地產(chǎn)開發(fā)公司與金融機構(gòu)關(guān)系密切,資金的充足對房地產(chǎn)企業(yè)來講至關(guān)重要。房地產(chǎn)稅收的籌劃要圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù)、經(jīng)營規(guī)律、投融資規(guī)律才能有的放矢。第四,稅收籌劃具有事先籌劃性?；I劃性要求稅收籌劃在經(jīng)濟活動之前就做出布置、規(guī)劃和設(shè)計。假如等到經(jīng)濟活動發(fā)生之后,再從稅收政策空間中尋求合理合法旳途徑,往往達不到預(yù)期的目的。這也講明了,稅收籌劃并不僅僅是企業(yè)戰(zhàn)術(shù)層面的問題,也是戰(zhàn)略層面需要考慮的方面,比方企業(yè)組織形式的選擇,投資策略的設(shè)計,銷售的方式都牽涉稅收籌劃問題。從上面的分析中能夠得出,房地產(chǎn)稅收籌劃是房地產(chǎn)企業(yè)為了實現(xiàn)企業(yè)利潤最大化,或是股東財富最大化,降低納稅風(fēng)險,在嚴(yán)格遵守稅收法律法規(guī)的情況下,圍繞房地產(chǎn)經(jīng)營業(yè)務(wù),運用稅收籌劃的原理和方式方法,到達房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營目的的方式和途徑。房地產(chǎn)稅收籌劃不僅使房地產(chǎn)企業(yè)降低了納稅成本,而且符合國家政策導(dǎo)向,因此對房地產(chǎn)企業(yè)是必要的,國家也是支持和鼓勵的。(二)房地產(chǎn)公司稅收籌劃的方式方法房地產(chǎn)企業(yè)開展稅收籌劃,就是根據(jù)一般的籌劃思路,充分挖掘房地產(chǎn)稅收政策的空間潛力,結(jié)合本企業(yè)的業(yè)務(wù)特點以及財務(wù)制度和資金狀況,在合理合法且可行的前提下,有效地降低企業(yè)的稅負(fù),提高財務(wù)管理的效益。本文總結(jié)以往的研宄成果和實踐經(jīng)歷體驗,歸納了九種房地產(chǎn)企業(yè)一般的稅收籌劃方式方法:1、利用差異不同化的稅收政策稅收政策的差異不同具體表現(xiàn)出了國家政策的導(dǎo)向,也為稅收籌劃提供了空間。比方,企業(yè)所得稅法規(guī)定屬于非營利性的物業(yè)且產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的,或無償贈與了地方、公用事業(yè)單位的,可將其作為公共配套設(shè)施核算成本;而屬于營利性的、或產(chǎn)權(quán)屬于企業(yè)的、或產(chǎn)權(quán)不明的、或無償贈與了地方和公用事業(yè)單位以外的其他單位的物業(yè),要單獨核算成本。土地增值稅規(guī)定產(chǎn)權(quán)歸全體業(yè)主的,無償移交給和公用事業(yè)單位的,其成本費用能夠扣除;有償轉(zhuǎn)讓的,計算收入并扣除成本費用。這些差異不同的稅收政策,引導(dǎo)了房地產(chǎn)企業(yè)的行為。再比方,當(dāng)前全國大部分省市契稅執(zhí)行3%的稅率政策,僅有河北、遼寧等10個省市執(zhí)行4%的稅率政策,吉林和黑龍江兩省執(zhí)行5%的稅率政策。房地產(chǎn)企業(yè)投資詳細項目時,稅率的差異是考慮的因素之一。除此之外,還能夠利用國際稅收制度布置的差異,尋求籌劃空間。2、利用優(yōu)惠性的稅收政策稅收的減免稅政策,是國家為了宏觀經(jīng)濟的需要,引導(dǎo)社會資金向鼓勵和支持的行業(yè)流動。優(yōu)惠性稅收政策包括的內(nèi)容特別廣泛,如免稅、減稅、稅基減免、抵扣減免等,房地產(chǎn)企業(yè)要用足用活稅收優(yōu)惠政策,以降低稅收負(fù)擔(dān),提高經(jīng)濟效益。比方,國家為了促進民族地區(qū)的發(fā)展,企業(yè)所得稅法規(guī)定民族自治地區(qū)能夠?qū)Ρ久褡宓貐^(qū)的企業(yè)屬于地方共享的部分給予減征或是免征,房地產(chǎn)企業(yè)能夠考慮到民族地區(qū)投資建房。再比方,國家為了調(diào)整住房構(gòu)造,規(guī)定建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅,且增值額未超過扣除項目金額20%的,給予免稅;為了鼓勵保障房的建設(shè),在營業(yè)稅、企業(yè)所得稅、土地增值稅、房產(chǎn)稅、土地使用稅、印花稅等方面,給予開發(fā)商減免稅的優(yōu)惠政策。幵發(fā)商調(diào)整產(chǎn)品構(gòu)造,配套一部分保障性住房,不僅有政策的扶持,可以借此樹立良好的社會形象。3、延遲納稅技術(shù)延遲納稅技術(shù)就是利用貨幣時間價值的理論,根據(jù)稅法盡可能延遲納稅,以獲得節(jié)稅的效果。固然繳納稅款的總額沒有變,但是推延繳納,相當(dāng)于占用了這部分的資金,獲得了無息的貸款。延遲納稅能夠通過兩種途徑:一是收入確實認(rèn)應(yīng)盡可能推延時間,費用確實認(rèn)宜盡早入賬以便當(dāng)期能夠扣除;二是利用所得稅會計,對暫時性差異進行調(diào)整,使得應(yīng)納稅所得額小于會計所得,用遞延所得稅負(fù)債,減少本期的應(yīng)納稅額,進而增加本期的現(xiàn)金流量,得到可觀的稅收籌劃收益。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)商品房預(yù)售到梭工驗收往往有一年或是更長的周期,利用延遲納稅技術(shù)籌劃好這段時間,將為房地產(chǎn)企業(yè)帶來稅收收益。4、利用組織形式對組織形式的籌劃,不僅僅是設(shè)立初期,選擇適當(dāng)?shù)慕M織構(gòu)造;還在經(jīng)營經(jīng)過中,通過重組,改變企業(yè)旳法律形式和經(jīng)濟構(gòu)造,如股權(quán)收購、資產(chǎn)收購、合并、分立,來到達節(jié)稅的目的。比方房地產(chǎn)企業(yè)合并中,利用吸收合并,被合并企業(yè)整體轉(zhuǎn)讓企業(yè)產(chǎn)權(quán),不繳納營業(yè)稅、也不繳納土地增值稅。這樣,合并企業(yè)不需要立即支付資金,獲得資金的時間價值,被合并企業(yè)也降低了稅負(fù)。再比方,巧用企業(yè)分立,能夠?qū)⒎康禺a(chǎn)幵發(fā)和物業(yè)管理分別成立公司,以獲得小型微利企業(yè)的所得稅優(yōu)惠政策。5、收入控制法收入控制法是對收入進行合理的調(diào)度籌劃,減少應(yīng)納稅所得額,拖延納稅義務(wù)以獲得節(jié)稅的方式方法。一種方式方法是利用收入確認(rèn)時點,如一次性全額收款銷售幵發(fā)產(chǎn)品的以實際收到價款或獲得價款憑證的日期為準(zhǔn),能夠合理布置房款的時間;分期付款以合同的約定為根據(jù),能夠在簽訂商品房銷售合同時就進行籌劃;工程收入用完工百分比法也能到達遞延收入日期的效果。另一種方式方法是控制收入實現(xiàn)以降低累進稅率,如在土地增值稅中,合理定價使增值額適用較低的稅率。6、費用調(diào)節(jié)法房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的特殊性,房屋成本的決算往往在項目梭工后很長的一段時間內(nèi)才能完成,能夠講成本是后知的變量,通過合理的追加和變更幵發(fā)成本,能到達稅收籌劃的目的。房地產(chǎn)成本費用的另一個特點是計算復(fù)雜,各稅種規(guī)定的歸集分配方式方法也不盡一樣,可扣除額的大小直接關(guān)系到應(yīng)納稅額。當(dāng)然,合理的成本費用調(diào)整,是在稅收政策和會計準(zhǔn)則允許的范圍內(nèi)所做的技術(shù)處理,而不是虛列、亂攤、亂計成本費用。7、利用分拆技術(shù)分拆技術(shù)就是納稅人用合理合法的手段使計稅稅基減少而到達節(jié)稅的目的。對于采用累進稅率征收的土地增值稅來講,稅基越小,適用的稅率檔次就越低,應(yīng)繳納的稅額也就越少。但是,分拆技術(shù)遭到很多稅收條件的限制,有些業(yè)務(wù)并不為稅務(wù)機關(guān)所認(rèn)可。除此之外,還要遭到很多非稅條件的限制,以考慮分拆的商業(yè)合理性。8、利用臨界點技術(shù)運用臨界點進行稅收籌劃,由于起征點、累進稅率的跳躍點、扣除的限額等臨界點的存在,使得稅收籌劃有了一定的空間。房地產(chǎn)業(yè)牽涉的多個稅種,如企業(yè)所得稅和土地增值稅,都能夠利用臨界點進行稅收籌劃。比方,土地增值稅實行四級超率累進稅率,增值額未超過扣除項目金額50%的部分,稅率為30%;增值額超過50%,未超過100%的部分,稅率為40%;增值額超過100%,未超過200%的部分,稅率為50%;增值額超過200%的部分,稅率高達60%,稅基越大,稅負(fù)也就越重。而建造的普通標(biāo)準(zhǔn)住宅若增值率在20%這個臨界點上,則能夠免稅。但是,利用臨界點籌劃要求房地產(chǎn)納稅人的涉稅事項在臨界點附近,否