北京某綜合性樓盤開發(fā)資料

西南二環(huán)至四環(huán)之間的市場調(diào)查分析第一部分市場場供應(yīng)調(diào)查分分析宏觀分析根據(jù)***城項項目的特點(diǎn)以以及對于市場場和產(chǎn)品定位位的潛在需求求，我們將宏宏觀的市場調(diào)調(diào)查重點(diǎn)集中中在西南二環(huán)環(huán)與四環(huán)之間間，京開高速速路沿線和京京石高速路沿沿線所圍合的的楔型地帶。對對于這部分的的調(diào)查，我們們主要從以下下三個方向進(jìn)進(jìn)行，即針對對該區(qū)域內(nèi)部部的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)分布、餐飲飲娛樂網(wǎng)點(diǎn)分分布和賓館酒酒店網(wǎng)點(diǎn)的分分布的調(diào)查分分析。從我們所掌握的的該區(qū)域內(nèi)部部的宏觀情況況看，西南二二環(huán)至西環(huán)之之間區(qū)域的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布布、餐飲娛樂樂分布和賓館館酒店分布都都呈現(xiàn)出這樣樣一個特點(diǎn)：：即沿城市快快速路和主干干道周邊，網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)聚集現(xiàn)象象明顯，并且且沿城市主要要道路呈“線型”排列。分析析這種現(xiàn)象的的主要原因，我我們發(fā)現(xiàn)了以以下特點(diǎn)：商業(yè)和餐飲網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的多少、疏疏密程度與該該區(qū)域的交通通易達(dá)性有密密切的聯(lián)系，尤尤其是快速路路上的立交橋橋周邊，網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)較多。比如如，廣安門橋橋、菜戶營橋橋、玉泉營橋橋以及正陽大大橋等，其周周邊都聚集了了大量的餐飲飲娛樂網(wǎng)點(diǎn)和和商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)；同時，它們的聚聚集還是疏散散，也與該區(qū)區(qū)域內(nèi)部城市市主干道的開開發(fā)有密切的的關(guān)系。從圖圖中可以看到到，沿廣安門門外大街、麗麗澤路沿線、豐豐臺東路沿線線，這種聚集集現(xiàn)象更加明明顯；商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)和娛樂樂餐飲設(shè)施的的置點(diǎn)，也與與區(qū)域內(nèi)部住住宅小區(qū)的位位置和周邊企企事業(yè)單位的的聚集程度有有密切的關(guān)系系。它們的存存在大多是為為了滿足當(dāng)?shù)氐鼐用窈凸ぷ髯魅藛T的日常常生活需求，并并提供一些小小型的娛樂活活動。當(dāng)然一一些較大型和和高檔的配套套設(shè)施則主要要是為非個人人即團(tuán)體活動動提供服務(wù)的的；相比區(qū)域周邊的的商業(yè)經(jīng)營網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)和餐飲娛娛樂設(shè)施來講講，賓館酒店店的分布較為為稀疏。除了了在幾個主要要的立交橋周周邊有部分分分布外，其他他地區(qū)尤其是是城市快速路路沿線，其分分布非常稀疏疏。這與該種種業(yè)態(tài)的服務(wù)務(wù)對象和服務(wù)務(wù)內(nèi)容有較大大關(guān)系。因此，從這種宏宏觀的發(fā)展態(tài)態(tài)勢看，本項項目位于城市市快速路即西西三環(huán)南路的的萬柳橋和西西西環(huán)南路的的四合橋之間間，正好位于于商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)、餐餐飲娛樂網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)和賓館酒店店網(wǎng)點(diǎn)的潛在在密集發(fā)展區(qū)區(qū)域。雖然從從目前的發(fā)展展情況看，這這些生活服務(wù)務(wù)配套設(shè)施還還沒有發(fā)展起起來，但是它它的這種潛在在發(fā)展動力是是巨大的：南南四環(huán)路的交交通暢通、周周邊大型住宅宅項目的興建建（比如怡海?；▓@、未來來城）、舊機(jī)機(jī)動車交易市市場和國際汽汽車博覽城的的入駐南城，都都將導(dǎo)致這種種現(xiàn)象的出現(xiàn)現(xiàn)。因此，從從這種宏觀發(fā)發(fā)展角度看，在在本項目周邊邊或內(nèi)部發(fā)展展商業(yè)，所面面對的機(jī)會是是巨大的，但但是所面對的的潛在競爭也也是存在的。圖一：餐飲娛娛樂網(wǎng)點(diǎn)分布布圖說明：圖一中：：粉色圓點(diǎn)代代表各個餐飲飲娛樂場所，圖圖二中：藍(lán)色色圓點(diǎn)代表商商業(yè)配套場所所，圖三中：：黃色方點(diǎn)代代表各個賓館館酒店場所。圖二：商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)分布圖圖三：賓館酒酒店網(wǎng)點(diǎn)分布布圖中觀分析中觀分析的立足足點(diǎn)，是將我我們的調(diào)查分分析深入到西西南三環(huán)和四四環(huán)沿線和各各主要立交橋橋周邊。實際際考察各個網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的規(guī)模和和檔次。沿玉泉營環(huán)島到到麗澤橋環(huán)島島的沿線看，商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的功功能定位比較較單一，檔次次比較低，而而且路段功能能劃分比較明明顯。玉泉營橋周邊的的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以以大型家居廣廣場、建材批批發(fā)城和水產(chǎn)產(chǎn)、花卉的批批發(fā)市場為主主，雖然規(guī)模模相對較大，但但是無論從賣賣場的氣氛，還還是從門臉的的裝飾和氣氛氛的烘托上看看，都沒有很很好地營造出出一個大型賣賣場應(yīng)有的氛氛圍和檔次。而而且各個賣場場周邊的環(huán)境境也比較臟亂亂，給消費(fèi)者者的感覺比較較差。出了玉泉營環(huán)島島向西走，沿沿路上的商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)以各類類品牌汽車的的銷售中心、專專賣店、汽車車零配件的銷銷售和裝配點(diǎn)點(diǎn)為主。而且且這類店鋪的的集中度較高高，具有一定定的規(guī)模優(yōu)勢勢。但是，從從各個銷售賣賣場的檔次和和規(guī)?？矗瑓s卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及市市中心或北京京東、北部地地區(qū)的專賣店店的影響力。總總體感覺比較較符合“城鄉(xiāng)結(jié)合部”的城市印象象。在這一路路段上，幾乎乎不存在什么么大型的餐飲飲和娛樂休閑閑設(shè)施，更涉涉及不到與周周邊同類業(yè)態(tài)態(tài)的競爭了。麗澤橋周邊的商商業(yè)、餐飲娛娛樂和賓館飯飯店的網(wǎng)點(diǎn)設(shè)設(shè)置，相對來來講比較豐富富（如圖四），除除大型建材城城、家具裝飾飾城和汽車銷銷售賣場外，還還分布著很多多的特色餐飲飲店、酒家和和賓館，總體體感覺比較有有生活氛圍，都都市化程度相相對于萬柳橋橋周邊和豐溢溢橋周邊的項項目來講也比比較高。除個個別商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)的品牌效應(yīng)應(yīng)和規(guī)模相對對較大，對于于該區(qū)域內(nèi)部部生活和消費(fèi)費(fèi)有一定的帶帶動作用外，整整體看來，區(qū)區(qū)域的商業(yè)和和餐飲網(wǎng)點(diǎn)的的檔次和經(jīng)營營仍舊不是很很理想，屬于于中檔。圖四：麗澤橋橋周邊的商業(yè)業(yè)、餐飲和娛娛樂網(wǎng)點(diǎn)分布布圖豐臺北路沿線周周邊的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)、餐飲娛娛樂網(wǎng)點(diǎn)以及及賓館餐廳網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)的設(shè)置檔檔次相對較高高，與周邊已已經(jīng)形成的大大規(guī)模社區(qū)的的生活氛圍的的營造，和企企事業(yè)單位辦辦公氛圍所提提供的穩(wěn)定消消費(fèi)動力有密密切的聯(lián)系。與城市快速路周周邊的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)性質(zhì)不同同，麗澤路沿沿線的商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)檔次相對對較高，規(guī)模模較大。該區(qū)區(qū)域除具備北北京西南城內(nèi)內(nèi)家居廣場、建建材批發(fā)市場場和汽車銷售售賣場以及各各類電器專賣賣店等較為集集中的特色外外，其他為周周邊居民小區(qū)區(qū)服務(wù)的高檔檔餐飲和購物物場所也很多多，具備一定定的影響力，比比如燕莎望京京購物中心、燕燕豐飯店、朝朝歌大酒店等等（由于地圖圖放大倍數(shù)有有限，因此，我我們沒有在圖圖五中將所有有的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)點(diǎn)、餐飲娛樂樂網(wǎng)點(diǎn)和賓館館酒店進(jìn)行一一一標(biāo)注，特特此說明）。豐臺北路沿線兩兩側(cè)的居民住住宅小區(qū)，如如望園東里、望望園西里、東東大街東里、東東大街西里等等都成為支撐撐該地區(qū)商業(yè)業(yè)發(fā)展的強(qiáng)大大后盾。小區(qū)區(qū)與豐臺北路路沿線的商業(yè)業(yè)形成了較為為和諧的互動動作用。各個個商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)的的布置相對西西三環(huán)南路周周邊的店鋪稀稀疏，各種業(yè)業(yè)態(tài)的穿插也也比較合理。圖五：豐臺北北路沿線的商商業(yè)和住宅小小區(qū)分布從豐北橋到富豐豐橋沿線的發(fā)發(fā)展情況看，該該地段周邊的的商業(yè)項目、餐餐飲娛樂項目目較多且密集集，但大多分分布在沿線東東部，可以明明顯地感覺到到四環(huán)內(nèi)外經(jīng)經(jīng)濟(jì)繁榮程度度的差異。西西南四環(huán)以內(nèi)內(nèi)，居住環(huán)境境條件以及已已經(jīng)形成的居居住氛圍都比比較成熟，而而其周邊的商商業(yè)和娛樂休休閑業(yè)態(tài)的發(fā)發(fā)展也正好迎迎合了該區(qū)域域的消費(fèi)需求求，使得整個個地區(qū)的居住住與生活顯得得比較和諧。從從整體情況看看，這些餐飲飲、娛樂休閑閑以及賓館飯飯店的檔次在在豐臺地區(qū)屬屬于中高檔，相相比于北京市市的其他地區(qū)區(qū)，屬于中檔檔。從沿線的商業(yè)繁繁華程度可以以看出，該地地區(qū)的發(fā)展較較豐臺東路沿沿線早，而且且相應(yīng)的配套套設(shè)施也比較較完善。這里里沒有大型的的家居廣場和和太多的家裝裝專賣店，但但卻多了很多多的生活娛樂樂場所和名牌牌店，比如豐豐臺電影院、豐豐臺體育場、能能仁居豐臺路路店、東來順順飯莊、陽光光四季購物中中心、方莊購購物中心分店店、天客隆超超市等。也就就是說，除了了一般的餐飲飲、購物場所所外，這里供供豐臺地區(qū)市市民進(jìn)行娛樂樂休閑活動的的場所增加了了，活躍了整整體地區(qū)的生生活氛圍。這這些休閑娛樂樂場所的存在在，明顯提升升了該地區(qū)的的商業(yè)價值和和人氣。圖六：正陽橋橋附近商業(yè)網(wǎng)網(wǎng)點(diǎn)分布圖說明：1.豐臺百百貨商場眼鏡鏡城配鏡中心心；2.北京文聯(lián)發(fā)發(fā)商貿(mào)公司電電氣百貨店3.博蘭特特橋北商貿(mào)百百貨店；4..豐和服服裝店5.豐和鞋鞋店6.豐臺百貨商商場7.賽歐文文體專賣店88.北京京中鐵通信配配件供應(yīng)中心心9.云柏鞋鞋業(yè)10.天元號商商貿(mào)公司體育育用品專賣店店11.北京京泰春化工經(jīng)經(jīng)銷中心122.翔宇宇電器城說明：1.云啟餐廳廳2.麥當(dāng)勞勞豐臺橋南餐餐廳3.豐和軒4.賽鷗歌廳5.溫馨苑洗洗浴6.豐臺影影劇院7.丹露苑8.能仁居豐臺臺路店9.大雨洗浴浴中心10..豐影餐廳廳；11.東來順順飯莊豐臺路路店12.天府川川菜廳圖七：正陽大橋橋和富豐橋附附近的餐飲娛娛樂場所分布布通過對科豐橋到到馬家樓環(huán)島島沿線周邊的的商業(yè)物業(yè)考考察得知，其其業(yè)態(tài)的分布布明顯不均：：南四環(huán)西路路西南角，即即科豐橋周邊邊的業(yè)態(tài)以房房地產(chǎn)項目和和住宅項目為為主，而幾乎乎沒有什么大大型的商業(yè)娛娛樂配套設(shè)施施；南四環(huán)西西路沿線地段段，即從四合合橋到馬家樓樓環(huán)路之間，房房地產(chǎn)項目相相對較少而且且較新（目前前只有怡海花花園和未來城城項目），但但是環(huán)路以里里諸多原住民民的聚集所形形成的濃重生生活氛圍，也也促使了部分分餐飲設(shè)施在在該地段的興興起。而從區(qū)區(qū)域周邊的商商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)分布布看，主要以以機(jī)電設(shè)備、五五金器材、金金屬鋼材銷售售中心以及種種子管理站等等為主。下面面分別闡述。從科豐橋周邊區(qū)區(qū)域的業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展情況看，其其發(fā)展?jié)摿φ谝徊讲降氐仫@現(xiàn)。以科科豐橋為中心心的四環(huán)以里里區(qū)域，房地地產(chǎn)項目層出出不窮，比如如寶隆溫泉公公寓、南極星星、城市經(jīng)典典等，主要以以經(jīng)濟(jì)使用房房為主，如圖圖八所示。住住宅項目的興興起和形成規(guī)規(guī)模，必將帶帶動周邊的餐餐飲和娛樂物物業(yè)的發(fā)展。當(dāng)當(dāng)然，未來該該地區(qū)商業(yè)配配套設(shè)施的檔檔次和規(guī)模，將將主要取決于于這些房地產(chǎn)產(chǎn)項目所形成成的規(guī)模效應(yīng)應(yīng)，和小區(qū)居居民對于周邊邊生活配套需需求的強(qiáng)烈程程度。圖八：科豐橋橋周邊房地產(chǎn)產(chǎn)項目一覽從實際的市場調(diào)調(diào)查結(jié)果看，南南四環(huán)西路中中部地區(qū)除未未來城項目外外，幾乎沒有有什么其他的的房地產(chǎn)項目目，而餐飲娛娛樂配套卻比比較集中（主主要分布在新新房子附近），與與科豐橋周邊邊的業(yè)態(tài)分布布形成了鮮明明的對比。但但是從這些餐餐飲網(wǎng)點(diǎn)的實實際規(guī)模和檔檔次看，都屬屬于中低檔，這這與該地區(qū)的的商業(yè)發(fā)展程程度和周邊居居民的實際消消費(fèi)能力有關(guān)關(guān)。圖九：南四環(huán)環(huán)西路中部的的餐飲娛樂配配套分布當(dāng)然從其所處的的位置看，正正好處于***城項目的東東南角，成為為本項目與南南四環(huán)西路之之間的一個較較為成熟的餐餐飲區(qū)，同時時也隔斷了***小區(qū)與城市市快速路之間間的密切聯(lián)系系。如果本項項目建成后開開通了從小區(qū)區(qū)內(nèi)部到南四四環(huán)西路的城城市次干道，那那么這些已經(jīng)經(jīng)存在的、較較為成熟的餐餐飲娛樂場所所，將成為小小區(qū)內(nèi)部餐飲飲娛樂配套的的潛在競爭對對手。當(dāng)然，由于這些些餐飲設(shè)施的的檔次有限，針針對的客戶群群也相對比較較固定――周邊住宅小小區(qū)的村民，因因此，如果在在項目區(qū)域內(nèi)內(nèi)部做商業(yè)或或餐飲，可以以從客戶群階階層和范圍的的差異劃分，從從所提供服務(wù)務(wù)的差異化和和檔次升級上上，獲得特有有的競爭優(yōu)勢勢。以上，便是我們們通過對西南南二環(huán)與四環(huán)環(huán)之間商業(yè)物物業(yè)、餐飲娛娛樂配套和賓賓館酒店的實實際供應(yīng)情況況考察后，得得出的理論分分析和推導(dǎo)。從整體情況看，所所研究區(qū)域的的餐飲娛樂、商商業(yè)的發(fā)展相相對北京其他他區(qū)域來講還還比較落后。無無論從各種業(yè)業(yè)態(tài)的規(guī)模看看，還是從經(jīng)經(jīng)營的檔次和和服務(wù)上看，都都還處于中等等偏下水平，這這與該區(qū)域的的被開發(fā)程度度不高有較大大的聯(lián)系。這這些餐飲娛樂樂場所所面對對的客戶群也也主要以當(dāng)?shù)氐氐木用駷橹髦?，他們的收收入水平并不不是很高，因因此對于?dāng)?shù)氐厣虡I(yè)和餐飲飲娛樂消費(fèi)的的支持也是有有限的，這可可以從當(dāng)?shù)厣躺虡I(yè)網(wǎng)點(diǎn)的經(jīng)經(jīng)營狀況有所所了解。隨著著該區(qū)域房地地產(chǎn)項目的進(jìn)進(jìn)一步開發(fā)建建設(shè)，與住宅宅物業(yè)相配套套的餐飲娛樂樂設(shè)施和商業(yè)業(yè)網(wǎng)點(diǎn)也將相相應(yīng)地增多，以以滿足當(dāng)?shù)夭徊粩嘣龃蟮南M(fèi)需求。做為城市快速路路的西南三環(huán)環(huán)和四環(huán)，由由于其交通的的便利性，使使得該地區(qū)的的商業(yè)以家居居廣場、建材材批發(fā)市場、汽汽車銷售中心心、汽配中心心、五金機(jī)電電銷售中心以以及各種家用用產(chǎn)品的專賣賣店為主，大大型購物中心心和高檔餐飲飲娛樂場所僅僅僅是該沿線線商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)中中的一個點(diǎn)綴綴，因此這些些商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)所所營造的氛圍圍是一種近乎乎純商業(yè)的氛氛圍，它對于于周邊居民的的服務(wù)是很少少的。而且這這些