房地產調查報告格式

房地產檢查報告格式范文先期現狀檢查就顯得尤其重要。靖江市人民法院在聯合執(zhí)行工作實質，總結實踐的根基上，對此睜開了調研。一、涉房地產案件的整體狀況1、數據現狀201x年1月至2022x年12月，靖江市人民法院受理的執(zhí)行案件中，需對房地產進行處理的案件分別為96、108、121件，增幅達10%左右，呈逐年上漲的趨向。此中，經拍賣程序由買受人競買的分別為93、103、115件，交申請執(zhí)行人以物抵債的分別為2、3、5件。2、案件特色執(zhí)行中房子凌空遷出難度大。法院依法對被執(zhí)行人名下房產進行凌空遷出房內居住人時，遭受阻力的狀況層出不窮，以違紀行為或過激行為來阻止執(zhí)行，成為阻止凌空遷出的常態(tài)。據我院有關統(tǒng)計數據，最近幾年來我院凌空屋子遷出居住人的案件，此中遭受各樣阻止的占到70%。被執(zhí)行人和據有人閃避執(zhí)行手法多，且違紀行為隱蔽，客觀上造成了凌空遷出工作的困難。一些不明實情的旁觀者也簡單將"強迫遷出""混作一談，被執(zhí)行人借機煽惑，抗拒執(zhí)行。同時，不動產的性質客觀上造成了凌空遷出難。局部案件，法院雖實時達成了強迫遷出的法律手續(xù)，但被執(zhí)行人從頭非法據有、控制的狀況時有發(fā)生。(2)"棄房斷供"逐年增加。最近幾年來，我院受理的金融借錢合同糾葛、商品房買賣合同糾葛案件同比增加快速。目前經濟下行壓力大，涉案房產大多為高房價時買入，此刻變?yōu)榱?負財富"，債務人無力還款而"棄房斷供"。關于購房者抵押房產的首付款、月供、契稅、維修基金、物業(yè)管理費等付諸東流，房產被強迫拍賣，且拍賣的價錢低于房產的市場價錢。同時，跟著我國推行誠信系統(tǒng)的建設，對信譽缺失的"棄房斷供"債務人的懲戒力度勢必加大，不良紀錄將記入債務人的誠信檔案。合用房地產執(zhí)行的法律法例之間矛盾多。終究哪些房地產能夠作為強迫執(zhí)行對象?我國法律、行政法例、司法解說、標準性文件之間矛盾甚多，常常給執(zhí)行工作帶來疑惑。對鄉(xiāng)村集體土地上建的房產、無證房產、違章建筑的執(zhí)行，1/9獨一一套房產的認定等問題，現行法律法例之間對上述問題的規(guī)定矛盾不停，操作性不強，司法實踐中認定與否的任意性大、執(zhí)行的標準不一致，簡單引起不穩(wěn)定要素。房地產處理后衍生糾葛增加。目前我國正處于經濟轉型期和矛盾突發(fā)期，房子已并不是僅具備傳統(tǒng)意義的居住功能，而是被給予了其余附帶功能，如修業(yè)片區(qū)、簽落戶籍以房子的坐落地點來認定。所以，在司法實踐中，因上述隸屬權益未隨全部權轉移，在房地產處理后又發(fā)生了新的糾葛。此外，因在評估拍賣程序中未充分檢查房地產的規(guī)劃和用途，致買受人競買后不滿而惹起糾葛也正在增加。二、執(zhí)行程序中成立房地產處理前現狀檢查制度的意義房地產現狀檢查制度，是指人民法院在處理房地產前依職權對房地產的狀況信息進行全面客觀檢查，并將所檢查的狀況信息在處理過程中向有關權益人、利害關系人公示公然的制度。房地產處理前的現狀檢查作為一項制度來成立有以下五方面的意義：1、保護司法拍賣的公信力。在房地產處理前，法院一定依職權對房地產的信息全面客觀地進行檢查，并將所檢查的信息在處理過程中予以公然，解決處理過程中信息不對稱的問題。防備個別認識房地產現狀的競買人據有優(yōu)勢，也防備不認識現狀的競買人的競買風險，創(chuàng)造司法拍賣的公正、公正的環(huán)境，保護了司法拍賣的公信力。2、保護執(zhí)行當事人及有關權益人的合法權益。經過公然房地產處理前信息，有利于參加競買人全面認識拍賣標的現狀、減少顧忌，處理價錢也就自但是然地表達市場價錢，防備了評估價錢和收效價錢的過分懸殊。3、減縮受托拍賣機構暗箱操作、操控拍賣的空間。法院全面檢查擬處理的房地產現狀，并要求拍賣機構在處理過程中全面公然，向社會民眾全面展現拍賣標的現狀，暗箱操作、操控拍賣的空間將大大減少。4、防備執(zhí)行人員徇私枉法。房地產現狀檢查作為一項制度成立，執(zhí)行人員就一定對房地產的現狀作全面客觀的檢查，能夠有效防備執(zhí)行人員隱瞞房地產的真切價值和瑕疵，而進行權錢交易的狀況。2/95、防備處理后的衍生糾葛。往常狀況下，房地產的處理按現狀拍賣，免除了執(zhí)行人員全局部的現狀檢查責任，但拍賣后給買受人帶來的糾葛不停，給執(zhí)行工作留下了后遺癥。如房產切割過戶糾葛，戶口遷出糾葛，查封抵押登記未排除的問題，以及相鄰的糾葛。經過全面展現房地產的現狀，能夠使競買人充分認識標的物，同時有效化解司法拍賣后的衍生問題。三、房地產現狀檢查的原那么執(zhí)行程序中房地產現狀檢查要按照以下原那么：1、主動、全面檢查原那么。在執(zhí)行房地產過程中，應依職權主動檢查房地產的現狀，防備因責任心不強、怠于執(zhí)行檢查義務而出現不測狀況。充分認識到現狀檢查不主動就被動。房地產現狀檢查的全面性，主要表達在檢查工作的"廣度"和"深度"上，"廣度"，就是對換查進行全面考慮，采納各樣檢查形式兼顧檢查。"深度"，就是要對某一職能部門或單位、個人的檢查，預設更多的可能性，盡可能一次性全面檢查，增強檢查的質量和效率。2、實時性原那么。只有實時檢查房地產的現狀，才能趕快將所檢查到的現狀狀況供給給評估公司，才能讓有關權益人實時完好地參加財富的評估、拍賣過程，防備評估、拍賣過程中的程序性瑕疵。實時檢查并固定原狀，能有效防備被執(zhí)行人與別人歹意串聯，虛設假造房地產的權益負擔。3、中立性原那么。執(zhí)行法官在執(zhí)行程序中應保持中立身份，有責任全面完全地檢查現狀狀況，并依法保護包含被執(zhí)行人在內的各方權益人的合法權益，對權益人的權益同等地審察保護。4、依賴行政職能部門輔助檢查的原那么。房地產管理部門是房地產的主管業(yè)務部門，掌握著房地產較為詳細的信息，該職能部門對解決房地產的問題更為專業(yè)，認識的房地產的法律、法例及政策也更全面。經過征詢房地產管理部門的建議，可減少或防備執(zhí)行程序處理的風險。5、現場檢查的原那么。要深入全面認識房地產的現狀，就一定堅持現場檢查的原那么。否那么就無從了解房地產能否存在、何人據有、使用瑕疵、權益負擔和利害關系人狀況。四、房地產處理前現狀檢查的主要內容1、檢查房地產能否實質存在3/9房地產的存在現狀是檢查其余現狀及進行評估、拍賣、變賣、抵債、交托的前提和根基。存在現狀是指房地產能否客觀存在，能否與登記信息存在差別和差別。執(zhí)行人員應前去現場檢查房地產能否與登記事項有進出，能否存在毀損撤除和征收征用等狀況。檢核查實實質現狀與登記的面積、規(guī)劃、構造、地點等事項相符合。如房地產已被毀損、撤掉、征收、征用，還應注意物上代位的檢查，若有無代替的房地產以及賠償款、賠償款。若有應當實時查封、凍結、扣劃。如因歷史遺留要素或房地產登記部門原由，登記房地產自始不存在的，應由有關部門出具證明資料。執(zhí)行人員還須仔細查對產權薄未予登記的財富，如電梯、通風管道、消防設備等。上述財富是不行切割的隸屬財富，處理前應在查封清單中列明，在評估報告中反應，防備因核實情況不明確而被撤掉轉移，或因未釋明買受人競買后投訴。2、檢查房地產規(guī)劃的現狀對房產的規(guī)劃現狀主要檢查有無辦理建設工程規(guī)劃贊同證(俗稱報建手續(xù))，以及能否按建設工程規(guī)劃贊同證的內容進行建設。對土地使用權的規(guī)劃現狀主要檢查用途規(guī)劃(功能)和詳細的規(guī)劃設計重點。建筑物有無辦理建設工程規(guī)劃贊同證或能否切合報建內容，是劃分合法建筑與違紀建筑的重要依照。在對房地產處理前，還應從房地產檔案中調取報建資料特別是平面圖、立面圖、側面圖等圖紙，與建筑物現場進行比對，確立能否存有添附違章建筑的狀況。在處理鄉(xiāng)鎮(zhèn)、街道單家獨院的房地產時要特別注意違章建筑的問題。一般來說，這些地方的房產，即便有報建，也常常存在違章加層加建以及違章建圍墻等狀況。關于違章建筑，要與合法建筑一并處理，否那么簡單惹起拍賣后的糾葛，被執(zhí)行人也可能利用其對違章建筑的實質據有、使用權，給買受人設置阻礙。違章建筑能否撤掉應視狀況而定。局部違章建筑能夠采納更正舉措除去規(guī)劃影響，故應征詢規(guī)劃部門的建議，確立違章建筑能否屬于一定撤掉的情況，并采納不一樣的處理方式。關于不用撤掉的違章建筑，應實時拜托測繪、評估，處4/9置過程中見告買受人可補辦有關手續(xù);關于需要撤掉的違章建筑，可評估、處理違章建筑撤掉后的資料殘值。有利于評估公司作出與規(guī)劃現狀符合的評估結論。執(zhí)行實踐中，土地使用權不一樣的功能規(guī)劃價錢相距甚大。如工業(yè)用地與商住用地的評估價相距很大;再比方，相同是一宗地，本來是工業(yè)用地，此刻或未來的規(guī)劃為商住用地，也會直接影響評估價錢。司法實務中，簡單忽視檢查宗地的規(guī)劃設計重點。所謂規(guī)劃設計重點，就是對宗地大未來的地上建筑物規(guī)劃建設的要求。宗地的規(guī)劃設計重點對評估價及至此后的市場價影響也是很大的。比方，規(guī)劃設計重點中的容積率，也就是單位面積的土地能建多少建筑，假如單位土地面積里允很多建，評估價及相應的市場價也會高，反之，就會降低。假如處理裸地，應先征采規(guī)劃部門對該宗地的規(guī)劃設計重點，以利于評估公司作出與規(guī)劃現狀符合的評估結論。建設工程規(guī)劃贊同證(報建手續(xù))是確立無證建筑產權人的重要依照。因為辦理建設工程規(guī)劃贊同證的前提是享實用地的產權，所以，假如沒有相反的憑證，一般都能夠憑建設工程規(guī)劃贊同證(報建手續(xù))確立無證建筑的產權人。在切割共有房產、土地時，實物切割一定切合規(guī)劃設計。在執(zhí)行過程中常常波及到共有房地產切割處理問題，切割也就意味著改變本來的規(guī)劃設計，所以，可否切割應征詢規(guī)劃部門的建議，以規(guī)劃部門的答復作為切割依照。3、檢查房地產權屬狀況依據有關法律規(guī)定，法院只好對被執(zhí)行人有權屬的房地產進行處理。這里所指權屬是廣義的權屬。不單包含全部權，亦包含享有其余有互換價值的權益。在財富處理前應當對拍賣財富的權屬進行必需的檢查。雖登記在被執(zhí)行人名下，但經人民法院的判決、裁定或仲裁機構的仲裁已判決給別人，以及政府已作征用決定，但并未更改登記的狀況房地產登記的歷史遺留問題。如歷史上有的土地開發(fā)了房地產(主假如商品房)，這些開發(fā)的房地產都已銷售，因當時未重申房產過戶先要進行土地過戶，所以，房產在土地未進行切割過戶的狀況下就直接登記在不一樣的權益人名下，但土地仍登記在開發(fā)商名下。登記在被執(zhí)行人名下的房地產，在執(zhí)行個人債務或刑事罰金、充公個人財富等案件時，應當核實有沒法定的共同全部權人。5/94、檢查房地能否一致的現狀有關房地產管理的法律及制度要求房、地產權一致，有"房隨處走，地隨房走"的規(guī)定?！段餀喾ā返谝话偎氖鶙l、第一百四十七條，《土地管理法》第二十三條、第二十四條，《城市房地產管理法》第四十一條規(guī)定，建筑物、修建物、隸屬設備轉讓的，其所占用的土地使用權一并轉讓;土地使用權轉讓的，土地使用權上的地上建筑物、修建物、隸屬設備一并轉讓。也就是俗稱的"房隨處走，地隨房走"的房地產管理原那么。該原那么要求房地的產權一定一致。實踐中存在房、地產權不一致的狀況。在執(zhí)行實踐中，房、地登記分屬不一樣產權人存在兩種狀況：一是房、地分別是登記在不一樣的產權人名下(這類狀況又存在兩種狀況：一種狀況是在方案經濟時代，同一主管單位的公司，經主管單位調劑，或公司歸并、分拆，一公司在另一公司登記的地塊上建房，房產、土地分別登記;再一種狀況是租借土地，承租人在地上建筑并辦理了產權登記);二是房產有登記，其所占用的土地未作有效確權登記(關于房產所占用的土地狀況，有一種狀況是辦理房產證明附有土地的政府批文;另一狀況是辦理房產證時，有土管部門向房管部門出具的正在辦理土地使用權證的證明;還有一種狀況是，沒有任何占用土地的權屬狀況)。檢查房、地登記的產權人能否一致的作用。以利于案件執(zhí)行，方便不一樣的情況擬訂不一樣的處理方案。比方，關于房、地產權分別登記在不一樣的產權人名下的狀況，假若有一產權人不是被執(zhí)行人，應征詢另一方在建議，其贊同處理的，一并進行處理;如其不一樣意處理的，一般不宜一并處理，而應改用其余執(zhí)行方式;又如，關于在租借土地建房的狀況，在處理房產時，應試慮均衡承租人的利益;再比方，關于房產有登記，土地無確權登記的，處理后只裁定確認房產的全部權轉移。關于檢查的房產所占用的土地無產權登記的，應實時向土地管理部門征詢能否能夠補辦產權登記，以利于買受人實時辦理過戶。關于確沒法房地一并處理的，可在拍賣過程中見告買受人存在沒法辦理過戶登記的風險。5、檢查房地產據有的現狀6/9檢查房地產的據有狀況，有利于實時確立采納何種處理方式。不一樣的據有狀況，依據有關法律規(guī)定有不一樣的處理方式。如因租借而據有的，依據"買賣不破租借"的原那么，應劃分不一樣的狀況確立不一樣的處理方式。在設有租借權時，可推行帶租拍賣，也可剔除租借權、清除占用后拍賣。別的，如采納帶租約拍賣，對房地產的評估過程中要考慮附有租約的要素。又如，獨一住宅問題，如被執(zhí)行人一個人據有房子且高出了生活所必需的面積，能夠采納以大換小，以近換遠的處理方案;假如被執(zhí)行人及撫育、奉養(yǎng)對象等多人鑒于生活所必需而共同據有，那么對房產只好查封而不可以拍賣處理。關于無證建筑，檢查據有現狀有助于判斷權益人。執(zhí)行實踐中，無證建筑的產權因為缺少產權公示，所以，即便有資料證明指向歸被執(zhí)行人全部，仍不該直接認定該建筑屬于被執(zhí)行人，而應進行全面深入的檢查。檢查據有的形式。房地產的據有形式，主要有七種情況。一、被執(zhí)行人自己據有;二、租借給別人據有;三、無償由別人據有;四、受被執(zhí)行人拜托保存而據有;五、被其余人無理強行據有;六、因與產權人存有買賣合同而實質據有;七是空置。關于第一、三、四、五、七種據有形式沒有復雜的情況劃分，除了此后的買受人贊同其持續(xù)據有，都應在執(zhí)行程序中騰房遷出;而關于第二、第六種的據有形式，一定仔細深入檢查。因為關于租借據有的狀況，在房地產處理后租借據有人能否需遷出還應劃分不一樣的情況予以判斷。因租借合同而據有，應嚴格審察初始據有的時間，防備被執(zhí)行人倒簽租借合同，傷害權益人的利益。應詳細檢查查封前仍是查封后租借據有，以及抵押權設定后仍是設定前租借據有。被執(zhí)行獨一住宅應檢查據有住宅的被執(zhí)行人奉養(yǎng)、撫育對象的人數，以及被撫育奉養(yǎng)人能否有住宅。檢查據有的人數針對的是被執(zhí)行人使用據有的情7/9形，并且被執(zhí)行人的房地產是獨一住宅，檢查的目的是確立被執(zhí)行人及其撫育、奉養(yǎng)對象必需的住宅面積狀況，以確立能否處理的問題。6、檢查權益負擔的現狀權益負擔的檢查范圍。在房地產處理前檢查的權益負擔包含法定優(yōu)先權、擔保物權、物權化的債權即租借權等。執(zhí)行實踐中，可能出現的法定優(yōu)先權主假如建筑工程款優(yōu)先權、購房者懇求交托房地產的優(yōu)先權、購房花費者優(yōu)先權，擔保物權主假如抵押權。檢查權益負擔現狀的作用。一、有利于實時保護有關權益人在房地產查封、評估、拍賣、變賣、抵債過程中的法定權益。各有關權益人可作為利害關系人，享有對評估報告的異議權，享有受法院通知于拍賣日出席的權益;法定優(yōu)先權人、擔保物權人如作為執(zhí)行債權人有接受抵債、贊同變賣及商定變賣價錢的權益。二、有利于實時解決拍賣前應解決的權益矛盾。如擔保物權或其余優(yōu)先權與租借權、用益物權的矛盾;擔保物權與購房花費者的優(yōu)先權之間的矛盾，花費者優(yōu)先權與建筑工程款優(yōu)先權之間的矛盾。三、有利于有關權益人實時主張權益。如承租權人享有優(yōu)先購買權、持續(xù)承租權。此外，擔保物權人、法定優(yōu)先權人可直接在執(zhí)行程序中或其經過他法律門路主張優(yōu)先受償權。四、有利于實時確立是有好處理仍是無好處理。只有在法院切實檢查清楚了擔保物權、法定優(yōu)先權的狀況后，才能判斷假如處理房地產是有好處理仍是無好處理。五、有利于評估公司作出與權益負擔符合的評估結論。比方，附租約拍賣的房地產，在評估階段就要考慮到所附租約對價錢的影響，特別是長久租約，以及被執(zhí)行人已收齊多年租金的租約，對處理價錢的影響是巨大的;流拍后由申請執(zhí)行人或執(zhí)行債權人抵債，抵債價錢與賠償的債務金額不具公正性。7、檢查權益限制(查封)的現狀依據法律規(guī)定