商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題

商業(yè)地產(chǎn)短線操作問題研究近幾年我國推向向市場的商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目,多數(shù)采用“商鋪全零售”模式或“產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪全零售”這兩種模式,“商鋪全零售”是指開發(fā)商商將大的商業(yè)業(yè)項目分割成成若干個中小小商鋪,然后再將具具有特定位置置的商鋪賣給給眾多業(yè)主,這些業(yè)主可可以自行經(jīng)營營,也可將商鋪鋪再轉(zhuǎn)租給其其他人經(jīng)營;“產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪全零售”模式是指開開發(fā)商將商鋪鋪的產(chǎn)權(quán)全部部分割出售,購買者擁有有的不是一個個個獨立的商商鋪,而是根據(jù)份份額擁有對整整個商業(yè)項目目的產(chǎn)權(quán)及其其收益權(quán),它類似一種種融資工具,由業(yè)主們根根據(jù)擁有的商商鋪面積大小小推舉物業(yè)管管理公司對整整個項目進行行管理。

近二三年我我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)在“產(chǎn)權(quán)式商鋪鋪全零售”模式基礎(chǔ)上,又發(fā)展起“售后返租”的模式,售后返租又又稱返租銷售售,或售后回租,是指房地產(chǎn)產(chǎn)商為促進銷銷售,銷售產(chǎn)權(quán)式式商鋪時,與買家約定,在出售后的的一定年限內(nèi)內(nèi),由買家把經(jīng)經(jīng)營權(quán)交由房房地產(chǎn)商行使使,開發(fā)商承諾諾每年給予一一定的固定租租金給買家。在在上述兩種模模式下,由于利益關(guān)關(guān)系,開發(fā)商往往往只關(guān)心商鋪鋪銷售情況,不可避免地地存在短線操操作問題,即只關(guān)心前前期銷售,不管后期運運營。

在“售后返租”的這一模式式下,售后包租實實際上是開發(fā)發(fā)商賣鋪的一一種噱頭,演變?yōu)殚_發(fā)發(fā)商套取現(xiàn)金金的一個財務務技巧。從表表面上看,開發(fā)商可以以開出比較高高的年收益率率,如8%、10%甚至12%的售后包租租收益率,但實際上,他們通過提提高商鋪售價價,完全可以將將今后要付給給投資者的利利息預提出來來。因此,一旦開發(fā)商商將商鋪售出出,該商業(yè)項目目與開發(fā)商利利益已無太大大關(guān)系。因此此,開發(fā)商在商商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)發(fā)中存在短線線操作問題。

于是我們經(jīng)經(jīng)?？梢钥吹降?商業(yè)項目銷銷售場景火爆爆,銷售后商業(yè)業(yè)城日漸蕭條條的局面。并并經(jīng)常形成開開發(fā)商、經(jīng)營營商、物業(yè)管管理商三方矛矛盾,許多項目還還引起了眾多多小業(yè)主與開開發(fā)商糾纏不不止的經(jīng)濟糾紛。

目前的我國這這種贏利模式式類似十幾年年前我國臺灣灣地區(qū)多數(shù)商商業(yè)地產(chǎn)項目目采用的模式式,據(jù)臺灣有關(guān)關(guān)資深人士透透露,采用這些模模式的項目僅僅有一家能持持續(xù)成功經(jīng)營營,其余的則出出現(xiàn)多次的經(jīng)經(jīng)營調(diào)整,最終亦難以以成功。

筆者認為我我國商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)商只有有將目前這種種劃整為零的的分割出售的的模式,轉(zhuǎn)到只租不不售或整體出出售的模式中中,才能把開發(fā)發(fā)商的利益捆捆綁與商業(yè)地地產(chǎn)運營捆綁綁在一起,才能解決商商業(yè)地產(chǎn)短期期操作模式問問題。

商業(yè)地產(chǎn)短短線操作原因因分析

(一)商業(yè)房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)利潤遠遠遠高于商業(yè)業(yè)經(jīng)營利潤

房地產(chǎn)是目目前公認的為為數(shù)不多的一一個暴利行業(yè)業(yè)。據(jù)政府部部門調(diào)查顯示示,全國房地產(chǎn)產(chǎn)行業(yè)利潤高高達到20%以上,而福州市物物價局調(diào)查的的結(jié)果顯示,福州的房地地產(chǎn)行業(yè)利潤潤在于20%-440%之間,高的一些項項目甚至超過過100%。而商業(yè)地地產(chǎn)價格又比比住宅高出數(shù)數(shù)倍,因此,商業(yè)地產(chǎn)的的利潤是非常常高的,這也是近幾幾年我國商業(yè)業(yè)地產(chǎn)迅猛發(fā)發(fā)展的一個最最重要的原因因。由于房地地產(chǎn)開發(fā)利潤潤遠遠高于商商業(yè)經(jīng)營利潤潤,多數(shù)開發(fā)商商都想快點把把商鋪銷售出出去,進行新的地地產(chǎn)開發(fā)項目目,賺取更多的的利益,而不是想長長期從事商業(yè)業(yè)營運。因此此,多數(shù)開發(fā)商商只是把商業(yè)業(yè)作為獲取暴暴利的一個手手段,而不是目標標。這是造成成眾多開發(fā)商商在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)短線操操作的一個內(nèi)內(nèi)在重要原因因。

(二)商業(yè)地產(chǎn)承承受著巨大的的資金壓力

一個商業(yè)地地產(chǎn)項目的投投資往往少則則要幾億元,多則幾十億億元,而開發(fā)商往往往僅能投入入10%一20%的自有資金,其它資金主主要來自銀行行貸款、商鋪鋪預售和其它它融資渠道。

在國家宏觀觀調(diào)控下,向銀行貸款款的難度很大大,其它融資渠渠道融資又很很困難;信托資金由由于受到各種種條件的限制制,能融到的資資金對于資金金缺口來講,也只是杯水水車薪;開發(fā)商在自自身的高速發(fā)發(fā)展期和外部部環(huán)境日漸惡惡化的情形之之下.需要最大限限度地迅速回回籠投資,但商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)項目,特別是大容容量的商業(yè)地地產(chǎn)項目的成成熟需要一個個較長時間(往往需要幾幾年時間,甚至十多年)的市場培育,即使開發(fā)商商引進了一些些具有很高的的經(jīng)營水平、品品牌效應、強強大消化能力力的主力店客客戶,此過程依然然無法逾越。因因此迫于資金金壓力,開發(fā)商不可可能長期持有有商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)權(quán),更不可能等等到項目運營營成熟后再出出售變現(xiàn)。這這是造成商業(yè)業(yè)地產(chǎn)短期操操作的一個重重要外在原因因。

(三)開發(fā)商缺少少商業(yè)地產(chǎn)的的開發(fā)經(jīng)驗

商業(yè)經(jīng)營模模式迥異于地地產(chǎn)的開發(fā),國內(nèi)房地產(chǎn)產(chǎn)企業(yè)經(jīng)過十幾幾年的發(fā)展,一些開發(fā)模模式已十分成成熟。但是,這些成熟的的開發(fā)模式僅僅是住宅的開開發(fā)模式,相對于住宅宅開發(fā),商業(yè)地產(chǎn)的的開發(fā)模式則則顯得復雜得得多。它不但但要求能銷售售出去,而且要售后后不亂,保證項目能能持續(xù)成功經(jīng)經(jīng)營。這就要要求開發(fā)商除除了具備拿地地、建造、銷銷售等經(jīng)驗外外,還必須具備備商業(yè)規(guī)劃、商商業(yè)招商、商商業(yè)運營等方方面的經(jīng)驗和和專業(yè)人才。特特別是對一些些大型項目而而言,如ShopppingMMall,是一種新引引進的業(yè)態(tài),國內(nèi)鮮有成成功的經(jīng)驗可可供借鑒,難度更大。因因此,由于商業(yè)意意識不足及優(yōu)優(yōu)秀的商業(yè)人人才奇缺的原原因,商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)商不得不不揚長避短,沿用“賣完就走”的住宅開發(fā)發(fā)模式,加快資金回回籠速度,避開商業(yè)人人才缺乏的短短處,將商鋪經(jīng)營營問題留給大大型商家或買買家自行處理理。

商業(yè)地產(chǎn)短短線操作帶來來的問題商業(yè)網(wǎng)點布布局不合理,造成商業(yè)資資源和社會資源嚴重重浪費。由于于商業(yè)地產(chǎn)短短線操作問題題,不少開發(fā)商商根本不怎么么考慮商業(yè)地地產(chǎn)后續(xù)怎么么經(jīng)營這一問問題,只要能把物物業(yè)賣出去就就行了,這往往導致致一些地產(chǎn)商商在開發(fā)商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目時時,認證不充分,建設(shè)開發(fā)盲盲目,招商項目定定位與市場脫脫節(jié),貪大求全,脫離當?shù)叵M水平。造造成了階段性性結(jié)構(gòu)性的網(wǎng)網(wǎng)點布局地區(qū)區(qū)不平衡和不不合理,并引發(fā)不利利就業(yè)、擾民民、影響交通通、破壞環(huán)境境等一系列問問題。這種投投資自發(fā)性和和盲目性突出出表現(xiàn)網(wǎng)點布布局上,東部多,西部少,老城市多,新城市少。業(yè)業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)上大大型百貨店過過剩,新型業(yè)態(tài)發(fā)發(fā)展緩慢,許多開發(fā)商商重復建設(shè)造造成商業(yè)資源源和社會資源源嚴重浪費。

比如,美國有4.5萬個購物中中心,其中只有5%超大型購物物中心,即我們現(xiàn)在說說的MALL,不是所有的的購物中心都都可以稱上MALL的,在美國有鄰鄰里購物中心心、生活購物物中心,這些面積大大都在1.5萬平米左右右。但是現(xiàn)在在我國實際情情況是,不少購物中中心建設(shè)時片片面貪大求全全,造成招商過過程中,受到種種限限制,無法招到足足夠數(shù)量的品品牌代理商和和理想業(yè)態(tài),甚至有的購購物中心可以以用門可羅雀雀來形容。在在商業(yè)街步行行街開發(fā)上也也有類似問題題。由此,造成商業(yè)資資源和社會資資源嚴重浪費費。

商業(yè)設(shè)施利利用率低。由由于開發(fā)商對對后期項目營營運考慮得少少,缺乏市場調(diào)調(diào)查和市場定定位這一主線線,在建筑設(shè)計計中,開發(fā)商往往往為追求經(jīng)濟濟利益最大化化,很容易為了了便于銷售而而規(guī)劃設(shè)計、為為了便于出租租而規(guī)劃設(shè)計計、為了使用用面積最大化化而規(guī)劃設(shè)計計、為了建設(shè)設(shè)成本最低而而規(guī)劃設(shè)計,卻忘記了營營造良好的商商業(yè)服務氛圍圍,無法充分營營造健康、舒舒適的休閑購購物空間以尊尊重消費者休休憩、觀賞、停停留和交流的的需求,它必然造成成商業(yè)地產(chǎn)后后期營運上的的困難。商業(yè)地產(chǎn)后期營營運困難,規(guī)模優(yōu)勢難難以發(fā)揮。在在目前商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)短線操作模模式下,開發(fā)商總是是希望盡快將將物業(yè)售出,以盡快回籠籠資金。而一一旦商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)被拆零賣掉掉,所有權(quán)與經(jīng)經(jīng)營權(quán)分散歸歸屬業(yè)主或租租戶,地產(chǎn)商無權(quán)權(quán)干涉。因此此在商業(yè)地產(chǎn)產(chǎn)的后續(xù)管理理中地產(chǎn)商往往往缺乏對項項目的整體控控制力。對商商鋪業(yè)主而言言,業(yè)主既是所所有者,又可能是經(jīng)經(jīng)營者,其有權(quán)支配配自己的商鋪鋪。而小業(yè)主主一旦要出租租時更多的是是從自身利益益角度考慮,更傾向?qū)⑸躺啼伋鲎饨o高高租金的商戶戶,不考慮經(jīng)營營項目或商品品品種、檔次次,很難顧及到到租戶對整體體的影響,這就會形成成一些業(yè)態(tài)、店店鋪、經(jīng)營項項目簡單隨意意地拼湊在一一起,勢必造成大大型購物中心心經(jīng)營及布局局無序、無特特色,項目交叉重重復,雜亂無章,服務功能殘殘缺,更談不上良良好的企業(yè)形象和效效益。即使是是在售后返租租的模式下,開發(fā)商或管管理公司對眾眾多小業(yè)主在在經(jīng)營上有一一定的調(diào)控權(quán)權(quán),但由于涉及及到開發(fā)商(或管理公司)、業(yè)主和經(jīng)經(jīng)營者三方關(guān)關(guān)系,利益關(guān)系變變得非常復雜雜,在處理一些些問題,如在日常市市場推廣、物物業(yè)改造等方方面相關(guān)費用用分攤由誰出出,出多少等等,非常困難,從而會影響響到整個項目目的發(fā)展后勁。

容易造成經(jīng)濟濟糾紛,引起社會問題。商商鋪買家花巨巨資把商鋪買買下后,一旦發(fā)現(xiàn)與與預期目標相相出甚遠,其不滿情緒緒就會滋生。特特別是在售后后返租形式下下,把問題延期期解決,極容易造成成經(jīng)濟糾紛,引起社會問問題。商業(yè)已已是微利行業(yè)業(yè),其平均利潤潤率根本達不不到開發(fā)商承承諾的8%-100%的返利,甚至出現(xiàn)項項目中許多商商鋪租不出,這時,巨大的虧空空不知該由誰誰出,我們知道房房地產(chǎn)開發(fā)企企業(yè)是項目企企業(yè),一旦項目做做完,這個公司很很可能就解散散了,數(shù)量眾多的的小業(yè)主們往往往最后就會會找到政府,由此引發(fā)社社會問題。

解決商業(yè)地地產(chǎn)短線操作作問題的建議議

(一)重新調(diào)整自自身定位

開發(fā)商在整整個項目的發(fā)發(fā)展過程中,自始至終是是主要的角色色,要盡快盡早早放棄慣有的的思維模式,杜絕商業(yè)地地產(chǎn)賣完就走走的錯誤思路路,努力實現(xiàn)從地地產(chǎn)開發(fā)商到到商業(yè)經(jīng)營者者角色的轉(zhuǎn)變變,改變過去重重建設(shè)、重銷銷售、重招商商,輕服務、輕輕經(jīng)營、輕規(guī)規(guī)劃的落后做做法,確立地產(chǎn)開開發(fā)和商業(yè)運運營并重的經(jīng)經(jīng)營格局。

開發(fā)商應認認識到隨著商商業(yè)地產(chǎn)競爭爭日趨激烈,購買者觀念念日趨成熟,如果還抱著著賣完就走的的短線操作思思想,極有可能導導致整個項目目的失敗。

(二)建立商業(yè)地地產(chǎn)新型資金金籌措模式

在國外大多多數(shù)的商業(yè)地地產(chǎn)是由市場場基金支撐運運營的。在美美國199家基金和171家公開上市市基金擁有全全國購物中心心一半以上的的投資,日本和南美美情況也是類類似的,在歐洲和東東南亞,購物中心多多半是由專業(yè)業(yè)購物中心開開發(fā)商運用自自有資金來發(fā)發(fā)展的。而我我國的商業(yè)地地產(chǎn)融資的渠渠道還比較單單一,主要來自間間接融資渠道道.即銀行的貸貸款,直接融資渠渠道還不多。全全國地產(chǎn)業(yè)銀銀行信貸依賴賴水平在70%一80%之間.而部分大型型城市開發(fā)商商對銀行信貸貸資金的依賴賴度已超過90%。

融資問題不不解決,商業(yè)地產(chǎn)短短線操作的問問題就不可能能從根本上解解決。當前,我國可以借借鑒一些發(fā)達達國家(或地區(qū))商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)經(jīng)營的成成功經(jīng)驗,引入房地產(chǎn)產(chǎn)投資信托(REITT)的開發(fā)模式式。運作時首首先應由具有有商業(yè)地產(chǎn)開開發(fā)意向的公公司與信托機機構(gòu)或投資銀銀行等部門共共同成立REIT。此時,REIT一般采用股股份公司或信信托的形式(也可直接利利用已經(jīng)存在在的REIT)),再由REIT發(fā)行受益憑憑證,募集投資者者的資金投入入商業(yè)地產(chǎn)項項目的開發(fā)中中,并委托或聘聘請專業(yè)機構(gòu)構(gòu)和人員對該該商業(yè)地產(chǎn)實實施具體的經(jīng)經(jīng)營管理。

(三)適時引入運運營的專業(yè)中中介商

開發(fā)商業(yè)地地產(chǎn)是一項系系統(tǒng)工程,涉及方方面面面,除了要鼓勵勵商業(yè)企業(yè)和和地產(chǎn)企業(yè)的的強強聯(lián)合之之外,還需要通過過市場經(jīng)濟的的不斷完善,吸引和培養(yǎng)養(yǎng)一些必要的的中介代理商商,如專業(yè)的物物業(yè)管理商、信信托基金投資資商等。這些些專業(yè)機構(gòu)起起到做大做強強市場的橋粱粱和潤滑劑作作用。只有地地產(chǎn)開發(fā)商、投投資商、零售售商和管理商商各方通力協(xié)協(xié)作,才能使商業(yè)業(yè)地產(chǎn)項目所所有權(quán)、經(jīng)營營權(quán)、管理權(quán)權(quán)得到保障,從而使各方方的利益都得得到有效的實實現(xiàn)。

(四)推動商業(yè)資資本與地產(chǎn)資資本融合

所謂商業(yè)資資本與地產(chǎn)資資本融合指的的是一個企業(yè)業(yè)既從事地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)也從事事商業(yè)經(jīng)營。商商業(yè)地產(chǎn)在世世界上基本上上是兩種開發(fā)發(fā)形式,一種是歐美美形式,地產(chǎn)業(yè)跟商商業(yè)分開,各搞各的,一個搞投資資開發(fā),一個搞后續(xù)續(xù)經(jīng)營。日本本則逐步實行行兩者的結(jié)合合,資本互相滲滲透,建立共擔風風險,這樣有利于于促進兩者之之間更好的發(fā)發(fā)展。我們用用什么樣的方方式,來推進我們們商業(yè)地產(chǎn)的的發(fā)展還有待待于進一步探探索。最近我我國有不少大大型的零售業(yè)業(yè)介入了地產(chǎn)產(chǎn)的開發(fā),而地產(chǎn)業(yè)也也引進了零售售業(yè),這種資本的的滲透結(jié)合,有可能是一一種方向性的的探索,對解決商業(yè)業(yè)地產(chǎn)開發(fā)中中短線操作問問題將起到積積極的作用。

(五)加強政府對對商業(yè)地產(chǎn)的的宏觀調(diào)控力力度

各地要抓緊緊制定城市商商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃劃。在市場經(jīng)經(jīng)濟情況下,商業(yè)地產(chǎn)發(fā)發(fā)展有它的規(guī)規(guī)律性,商業(yè)網(wǎng)點,特別是大型型的商業(yè)網(wǎng)點點應該符合這這一規(guī)律,在我國商業(yè)業(yè)網(wǎng)點布局存存在著很嚴重重的隨意性和和無序性。我我們要根據(jù)各各地的經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的水平和和城市的功能能定位來制定定各地商業(yè)地地產(chǎn)網(wǎng)點規(guī)劃劃?，F(xiàn)在很多多項目的盲目目開發(fā),是缺少對市市場的了解和和整體布局上上的科學規(guī)劃,比如購物中中心,現(xiàn)在全國已已經(jīng)建好的和和在建的有263個,整體面積應應該