房地產(chǎn)項目可行性研究報告

wanke房地產(chǎn)工程可行性研究報告(模板)目錄第1章總論31.1.工程背景與簡況31.2.主要技術(shù)經(jīng)濟指標71.3.問題與建議8第2章工程投資環(huán)境與市場研究92.1.投資環(huán)境分析92.2.區(qū)域房地產(chǎn)市場分析112.3.銷售預測152.4.營銷策略19第3章建設(shè)規(guī)模與工程開發(fā)條件213.1.建設(shè)規(guī)模213.2.工程簡況現(xiàn)狀213.3.工程建設(shè)條件22第4章建筑技術(shù)方案264.1.設(shè)計依據(jù)264.2.工程設(shè)計主題和開發(fā)理念264.3.工程總體規(guī)劃技術(shù)方案274.4.建筑設(shè)計284.5.結(jié)構(gòu)設(shè)計294.6.給排水設(shè)計30第5章節(jié)能節(jié)水措施325.1.設(shè)計依據(jù)325.2.建筑部分節(jié)能設(shè)計32第6章環(huán)境影響評價336.1.編制依據(jù)336.2.環(huán)境現(xiàn)狀336.3.工程建設(shè)對環(huán)境的影響346.4.環(huán)境保護措施34第7章勞動衛(wèi)生與消防357.1.指導思想357.2.職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施357.3.消防設(shè)計36第8章組織機構(gòu)與人力資源配置388.1.組織機構(gòu)388.2.人力資源配置38第9章工程實施進度399.1.工程開發(fā)期399.2.工程實施進度安排399.3.工程實施過程控制措施39第10章工程招投標4110.1.工程工程招標投標概述4110.2.工程工程招標投標因素分析4210.3.招標依據(jù)4410.4.招標范圍4410.5.招標方式44第11章投資估算與資金籌措4511.1.投資估算4511.2.資金籌措45第12章財務評價4712.1.工程評估依據(jù)4712.2.財務評價基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的選擇4712.3.財務評價4712.4.不確定性分析48第13章社會評價4913.1.工程對社會的影響分析4913.2.風險分析5013.3.社會評價結(jié)論51第14章研究結(jié)論與建議5214.1.可行性研究結(jié)論5214.2.建議52總論工程背景與簡況1、工程名稱：董家園工程2、承辦單位簡況單位名稱：湖南恒建房地產(chǎn)綜合開發(fā)有限公司單位性質(zhì)：有限責任公司(外國自然人獨資)注冊資金：港幣2,000萬元單位住所：衡陽市衡東縣城關(guān)鎮(zhèn)崢嶸北路478號業(yè)務范圍：房地產(chǎn)開發(fā)、銷售法定代表人：朱春林企業(yè)負責人：建設(shè)單位簡介：公司負責人吳小平先生于1990年開始涉及房地產(chǎn),并于次年注冊成立了廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，十五年間先后開發(fā)了總建筑面積60余萬平方M的中、高檔住宅，總開發(fā)套數(shù)5000多套，銷售業(yè)績一直良好，曾創(chuàng)廣州市花都區(qū)樓盤銷售之最，是廣州市花都區(qū)納稅先進民營企業(yè)，花都區(qū)經(jīng)濟發(fā)展先進企業(yè)，公司董事長吳小平先生也多次榮獲“花都區(qū)先進民營企業(yè)家”榮譽稱號，花都區(qū)的主要領(lǐng)導都稱該公司“實力較雄厚，開發(fā)建設(shè)能力較強”。2006年3月，由衡陽市委領(lǐng)導帶隊考察組一行5人親赴廣東對湘江風光帶南段建設(shè)意向單位廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司進行了為期3天的考察并參觀了其開發(fā)建設(shè)的翠華花園、陽光花園等四個樓盤。通過考察一致認為廣州市富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司具有實力，具備工程建設(shè)開發(fā)資質(zhì)，并完全有能力把湘江東岸風光帶南段建設(shè)成為理想中的人文和諧小區(qū)。衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司擁有資產(chǎn)2.4億，其中已擁有土地使用權(quán)面積為238畝，按每畝70萬元估價（已完成征地拆遷）近1.7億，另外風光帶建設(shè)投資7521萬元。3、可行性研究報告編制依據(jù)與委托方簽訂的咨詢協(xié)議；國家計委計辦投資[2002]15號審定的《投資工程可行性研究指南（試用版）》；國家發(fā)展改革委員會、建設(shè)部聯(lián)合頒發(fā)的《建設(shè)工程經(jīng)濟評價方法與參數(shù)（第三版）》；《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營經(jīng)管條例》；《房地產(chǎn)工程經(jīng)濟評價方法》。4、編制范圍依據(jù)國家有關(guān)政策、法律、法規(guī)、規(guī)程、規(guī)范，對湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程建設(shè)的目的、必要性、工程區(qū)域簡況、工程規(guī)劃技術(shù)方案及建設(shè)內(nèi)容、工程建設(shè)組織經(jīng)管、工程招標技術(shù)方案、投資估算、融資技術(shù)方案與效益分析、財務分析、工程風險分析等方面進行全面論證和研究。5、工程提出的理由工程建設(shè)符合國民經(jīng)濟發(fā)展當前，我國國民經(jīng)濟運行正處于一個特殊發(fā)展時期，為了促進國民經(jīng)濟的穩(wěn)步健康發(fā)展，必然要求擴大內(nèi)需，優(yōu)化消費結(jié)構(gòu)，把住宅建設(shè)作為推動國民經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)之一。根據(jù)國家統(tǒng)計局的分析和研究，房地產(chǎn)對國民經(jīng)濟的拉動作用約1.5—2個百分點。衡陽房地產(chǎn)占GDP的比重還將快速上升，對GDP的貢獻率還將逐步增大。根據(jù)國家有關(guān)部門的分析和預測，我國居民住宅目前正在從生存型向舒適型方向轉(zhuǎn)變，到2008年，我國城鎮(zhèn)居民人均建筑面積將達到22平方M，平均每戶擁有一套功能基本齊全的住房，住房消費占整個消費的比重將達到15%，城市化水平將提高到36%左右。我國居民住宅的近期發(fā)展目標是戶均一套、人均一室，力爭2010年達到人均建筑面積35平方M，主導戶型為三室兩廳和兩室兩廳。正因為房地產(chǎn)投資的帶動作用較大，國家為推動我國國民經(jīng)濟的持續(xù)健康穩(wěn)定發(fā)展，將建筑業(yè)列為國家的支柱產(chǎn)業(yè)之一。因此，本工程的建設(shè)是國民經(jīng)濟發(fā)展的需要。②工程對城市建設(shè)將起到促進作用2007年12月24日，在湖南省各民主黨派省委、無黨派人士和省工商聯(lián)參政議政聯(lián)合調(diào)研課題組向湖南省委、省政府提交的《“3+5”新型城市群建設(shè)及產(chǎn)業(yè)發(fā)展思路與對策研究總報告》中，提出要把“3+5”新型城市群打造成為功能互補的高新產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)、發(fā)展布局合理的新型城市連綿區(qū)、中部領(lǐng)先的現(xiàn)代大商業(yè)區(qū)、環(huán)境優(yōu)美的綜合生態(tài)區(qū)。衡陽作為“3+5”新型城市群建設(shè)的中心城市之一，其經(jīng)濟發(fā)展速度在湖南區(qū)域經(jīng)濟中領(lǐng)先地位更加突出，對全省各地乃至中南地區(qū)都具有較強的輻射力，在以長株潭為中心的“3+5”城市群發(fā)展建設(shè)的環(huán)境下，衡陽市委市政府提出要突出衡陽城市形象建筑，提高衡陽城市品位，加強城市輻射功能的目標。根據(jù)湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)2010年規(guī)劃，未來10年內(nèi)湖南省將斥資3327億元打造城市住宅，使城鎮(zhèn)人均住宅建筑面積增加到30.18平方M。目前，衡陽市的人均住宅面積偏小，而且居住條件也比較差，與湖南省住宅與房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)劃相差甚遠。因此，改善衡陽市人民的居住條件已經(jīng)成為衡陽市政府特別關(guān)心的問題之一。同時，隨著衡陽經(jīng)濟的發(fā)展和人民生活水平的不斷提高，人們對居住環(huán)境等方面的要求也越來越高，近年來實施的房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)就是為了使衡陽城市居民的生活環(huán)境、居住環(huán)境不斷得到改善。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃，貫徹了“3+5”城市群建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。③解決勞動就業(yè)的需要由于我國目前正處于經(jīng)濟結(jié)構(gòu)的調(diào)整時期，部分行業(yè)職工下崗再就業(yè)也就在所難免，廣開就業(yè)渠道，解決人民的生活與就業(yè)問題已成為當前各級政府的頭等大事。而投資、消費、出口是國民經(jīng)濟增長的原動力，因此國家固定資產(chǎn)投資總的政策仍然是繼續(xù)保持投資總量的穩(wěn)定增長，以創(chuàng)造更多的就業(yè)機會。據(jù)有關(guān)權(quán)威人士測算，我國GDP每增長1個百分點，全國可新提供80多萬個就業(yè)崗位，而住宅投資每增加10%，大約可以拉動GDP增長0.5個百分點，則可提供40多萬個就業(yè)崗位。因此，住宅建設(shè)投資的增加對于增加社會就業(yè)機會有著不可忽視的作用，而本工程作為衡陽市重點商品住宅建設(shè)工程工程之一，將為增加衡陽市當?shù)厣鐣蜆I(yè)崗位作出一定的貢獻。6、擬建地點本工程位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方M，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本工程與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500M,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，道路交通便利。7、預期目標湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程擬在占地面積20,936.7平方M的土地上，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,總建筑面積為65,913.47平方M的3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方M，1-2層商鋪面積7419.1平方M，地下停車場面積10,842平方M）。8、主要建設(shè)條件湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)建設(shè)工程是“湘水明珠”房地產(chǎn)開發(fā)工程的一部分，該工程分城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)（沿江風光帶）和商住房開發(fā)兩部門進行，工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。為了加快招商引資力度，加快衡陽城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，促進經(jīng)濟社會可持續(xù)發(fā)展，把衡陽建設(shè)成為區(qū)域性中心城市，珠暉區(qū)啟動了湘江東岸南段沿江風光帶堤路工程的建設(shè)。經(jīng)考察，在中國2006年中國中西部招商會中引入了富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，對該工程進行投資建設(shè)，并成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導及珠暉區(qū)負責人擔任成員。將東岸風光帶南段建設(shè)工程納入省、市重點工程。考慮到該工程投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，對該工程享受相關(guān)優(yōu)惠政策，并下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細則》的通知，該通知第五條規(guī)定用地控制范圍?！霸谙娼瓥|岸南段堤咱東廂可開發(fā)的土地范圍內(nèi)，根據(jù)投資方從事基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)的投資額加20%的回報率確定補償用地面積，作為投資方的開發(fā)用地，由市規(guī)劃、國土資源等部門經(jīng)依法批準后將用紅線劃歸投資方實行控制開發(fā)”。第六條規(guī)定了東廂用地出讓價?！耙迅闹破髽I(yè)原則上按改制拍賣價取得土地使用權(quán)；正在改制的企業(yè)，按市政府和省政府相關(guān)文件執(zhí)行，整宗土地采取掛牌方式供地，市天翔公司（原三機廠）、市住宅公司、砂石公司等單位座落在湘江東岸南段的土地納入投資方的總體開發(fā)，市建衡實業(yè)有限公司納入湘江東岸南段堤壩路及東廂土地的綜合開發(fā)。主要技術(shù)經(jīng)濟指標序號工程單位數(shù)值1總用地面積㎡20,936.72規(guī)劃總建筑面積㎡65,913.472.1其中：住宅建筑面積㎡47,652.32.2其中：1-2層商鋪建筑面積㎡7419.12.3其中：地下停車場建筑面積㎡108423建筑密度%24.44容積率2.635綠地率%38.36工程總投資萬元11,650.447財務凈現(xiàn)值萬元3,001.068財務內(nèi)部收益率%73.869靜態(tài)投資回收期年0.8310動態(tài)投資回收期年0.88問題與建議工程開發(fā)商已合法取得本工程土地使用權(quán)，各項建設(shè)手續(xù)正在申辦中。分析測算過程假定本工程在土地取得、立項、開發(fā)建設(shè)、銷售等方面均遵照國家及衡陽的房地產(chǎn)工程開發(fā)程序及規(guī)定。根據(jù)測算，在預計的銷售價格、銷售率條件下，本工程具備良好的可行性。衡陽市房地產(chǎn)市場正處于開發(fā)高潮時期，競爭日趨白熾化，因此需要切實考慮市場容量和市場銷售節(jié)奏；在建設(shè)過程中，需要嚴格控制工程成本和經(jīng)管成本。充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計公司、中介顧問公司合作，強強聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷技術(shù)方案，擴大媒體宣傳，注重營銷推廣，保證銷售資金回款。工程投資環(huán)境與市場研究投資環(huán)境分析國家政治經(jīng)濟形勢及有關(guān)政策2007年全年國內(nèi)生產(chǎn)總值246,619億元，比上年增長11.4%。分產(chǎn)業(yè)看，第一產(chǎn)業(yè)增加值28,910億元，增長3.7%；第二產(chǎn)業(yè)增加值121,381億元，增長13.4%；第三產(chǎn)業(yè)增加值96,328億元，增長11.4%。第一產(chǎn)業(yè)增加值占國內(nèi)生產(chǎn)總值的比重為11.7%，與上年持平；第二產(chǎn)業(yè)增加值比重為49.2%，上升0.3個百分點；第三產(chǎn)業(yè)增加值比重為39.1%，下降0.3個百分點。固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會固定資產(chǎn)投資137,239億元，比上年增長24.8%。在城鎮(zhèn)投資中，第一產(chǎn)業(yè)投資1,466億元，比上年增長31.1%；第二產(chǎn)業(yè)投資51,020億元，增長29.0%；第三產(chǎn)業(yè)投資64,928億元，增長23.2%。全年房地產(chǎn)開發(fā)投資25,280億元，比上年增長30.2%，其中商品住宅投資18,010億元，增長32.1%。商品房竣工面積58,236萬平方M，增長4.3%。商品房銷售面積76,193萬平方M，增長23.2%，其中商品住宅69,104萬平方M，增長24.7%。中央經(jīng)濟工作會議將2008年的調(diào)控政策業(yè)位于緊縮，為“防止經(jīng)濟增長由偏快轉(zhuǎn)向過熱、防止價格由結(jié)構(gòu)性上漲演變?yōu)槊黠@的通貨膨脹”，2007年12月8日，央行將存款利準備金率提高一個百分點；同年11月CPI同比上漲6.9%；隨后央行、銀監(jiān)會明確規(guī)定第二套房貸以戶為單位；12月國務院發(fā)出禁令：城鎮(zhèn)居民不得到農(nóng)村購買小產(chǎn)權(quán)房，繼2004年經(jīng)來，因家出臺的宏觀調(diào)控政策頻率之高，調(diào)控力度之大，前所未有，以“管嚴土地，看緊信貸”為主的宏觀調(diào)控措施，緊緊扼住了房地產(chǎn)開發(fā)的兩大命脈，房貸利率持續(xù)漲高，同時各地政府在房地產(chǎn)稅收方面也加大了調(diào)控力度。以上政策對打擊房地產(chǎn)投機，消除房地產(chǎn)泡沫，保障房地產(chǎn)業(yè)的健康穩(wěn)定發(fā)展產(chǎn)生了巨大的作用。2、工程開發(fā)地區(qū)的經(jīng)濟社會情況及經(jīng)管、政策因素2007年，衡陽市實現(xiàn)生產(chǎn)總值（初步核算）823.51億元，增長15.3%。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值201.4億元，增長4.1%；第二產(chǎn)業(yè)增加值335.43億元，增長20.2%；第三產(chǎn)業(yè)增加值286.68億元，增長17.3%。按常住人口計算，全市人均生產(chǎn)總值12287元，比2000年增長213.8%，翻了一番。近五年，是衡陽經(jīng)濟發(fā)展較快的五年，經(jīng)濟總量從2003年的432.34億元，增加到2007年的823.51億元，年均增長速度達到11.99%。經(jīng)濟結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，第二產(chǎn)業(yè)比重上升，2007年二產(chǎn)業(yè)占GDP的比重達到40.73%，比2003年上升5.23個百分點。一產(chǎn)業(yè)占GDP比重較2003年下降0.55個百分點。主要經(jīng)濟結(jié)構(gòu)比重見圖2。就業(yè)再就業(yè)成效顯著。年末就業(yè)勞動力397.5萬人，新增就業(yè)人員5.75萬人，其中城鎮(zhèn)新增就業(yè)人員5.61萬人，其中下崗失業(yè)人員再就業(yè)4.19萬人。組織農(nóng)村勞務輸出5.3萬人。年末城鎮(zhèn)登記失業(yè)率為4.3%，就業(yè)形勢保持穩(wěn)定。物價總水平溫和上漲。全年居民消費價格總水平比年初上升5.27個百分點，其中,服務價格上漲1.23個百分點。商品零售價格上漲6.47個百分點。食品類價格上漲12.31個百分點。房屋銷售價格上漲5.49%，其中商品房銷售價格上漲7.23%。安全生產(chǎn)形勢好轉(zhuǎn)，全年共發(fā)生各類安全事故864起，同比下降14.88％；死亡242人，同比下降26.89％；億元GDP生產(chǎn)安全事故死亡率為0.55，道路交通萬車死亡率10.1；煤炭百萬噸事故死亡率8.3；工礦商貿(mào)企業(yè)十萬從業(yè)人員生產(chǎn)安全事故死亡率3.75，四項安全生產(chǎn)事故死亡率均比上年有較大幅度的下降。2007年，衡陽市人口和計劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。年末全市戶籍人口728.83萬人，其中城鎮(zhèn)人口300.43萬人，增長11.8%；鄉(xiāng)村人口428.45萬人，下降6.4%。人口出生率11.32‰，人口死亡率6.32‰，人口自然增長率5.00‰。城鄉(xiāng)居民生活繼續(xù)得到改善。2007年衡陽市全部職工年平均工資17673元，月平均工資1473元。城市居民人均可支配收入10681元，比上年增長16.54%；扣除物價因素，實際增長10.7%。農(nóng)民人均純收入4885元，增長14.53%，實際增長8.8%。城市居民人均生活消費7608元，比上年增長15.3%，扣除物價因素，實際增長9.5%；農(nóng)村居民消費3554元，增長14.02%，實際增長8.5%。2003-2007年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖6和圖7。社會保障事業(yè)穩(wěn)步推進。年末全市五項社會保險擴面19.31萬人次，參?？?cè)藬?shù)196.66萬人次，征繳基金17.26億元（含企業(yè)養(yǎng)老保險清欠），支付各項保險待遇20.98億元。其中企業(yè)養(yǎng)老保險新增參保人數(shù)3.74萬人，參加社會養(yǎng)老保險人數(shù)65.45萬人，其中職工數(shù)46.22人，離退休人員19.35萬人；參加企業(yè)改制保險的單位155家，參加失業(yè)保險的職工人數(shù)13.04萬人；基本醫(yī)療保險的參保人數(shù)達50.87人，新增4.61萬人，其中職工34.79萬人，離退休人員16.09萬人。參加工傷保險人數(shù)22.12萬人，參加生育保險人數(shù)35.09萬人。居民享受最低生活保險的對象共有20.18萬人，城市居民領(lǐng)取失業(yè)保險人數(shù)0.89萬人，基本做到應保盡保。2007年，衡陽市固定資產(chǎn)投資較快增長，投資結(jié)構(gòu)進一步優(yōu)化。全社會固定資產(chǎn)投資完成227.9億元，比上年增長28.3%。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資3.4億元，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資114.9億元，增長52.4%；第三產(chǎn)業(yè)投資109.6億元，增長10.8%，工業(yè)投入明顯加大。全年工業(yè)完成投資114.9億元，比上年增長53.3%。其中制造業(yè)完成投資82.1億元，占工業(yè)投資的比重為71.5%；電力、燃氣及水的生產(chǎn)供應業(yè)完成投資8.5億元，占工業(yè)投資的比重為7.4%。社會事業(yè)和基礎(chǔ)設(shè)施投資均有大幅度的增長。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額23.5億元，增長41.7%，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。區(qū)域房地產(chǎn)市場分析1、衡陽房地產(chǎn)市場區(qū)域分布及特點①主城區(qū)板塊主城區(qū)為衡陽市老的行政、商業(yè)、金融、文化教育中心，交通便利、配套完善，商業(yè)氛圍濃厚，升值潛力及投資價值大，土地成本較高，主要以中高檔次的高層住宅、商鋪為主、銷售價格受到規(guī)模和建筑規(guī)劃水平的不同，住宅在1800-3000元/平方M左右。老城區(qū)比較有代表性的有熙園、中泰·峰境、亞華名都、世紀名城等。主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價多為1800-3000元/平方M左右。②華新開發(fā)區(qū)板快華新開發(fā)區(qū)位于衡陽市西部，是衡陽市新的行政中心，市委市政府等行政事業(yè)性單位均已入駐該片區(qū)，已形成一定的規(guī)模，政府機關(guān)搬遷工作已基本完成，區(qū)域的后發(fā)優(yōu)勢已經(jīng)開始體現(xiàn)，片區(qū)市場將具有較大的發(fā)展和潛力。衡陽市民對華新區(qū)的認可度是比較高的，片區(qū)規(guī)劃較好，路網(wǎng)建設(shè)已經(jīng)完成，生活配套設(shè)施正在逐步完善，生活便利程度不斷提高。由于片區(qū)擁有良好的區(qū)位優(yōu)勢和優(yōu)美片區(qū)環(huán)境，現(xiàn)已成為衡陽市民購房置業(yè)的首選區(qū)域。主要特征：普遍的樓盤規(guī)模比較大,檔次相對其他幾個區(qū)域要高,戶型面積上相對而言設(shè)計比較合理,以三房為主力,一般做到120-150平方M,120-130平方M的三房旺銷,四房面積一般在160-190平方M。樓盤在同等檔次的情況下，銷售速度比其它幾個區(qū)快。③立新片區(qū)板塊相對其它幾個區(qū)域而言，立新區(qū)雖然離老城中心區(qū)比較近，但感覺比較偏僻，區(qū)域形象不佳，規(guī)劃不好，小區(qū)檔次普遍比較低，建設(shè)速度也比較慢，交通、購物、休閑、商業(yè)、生活配套也未完全上來，并且檔次不高，缺乏基本的生活配套設(shè)施，生活的氛圍遠未形成。主要特征：片區(qū)市場在售樓盤少，先天條件不足，推出樓盤一般中低檔次，主要通過價格優(yōu)勢搶占市場份額，如蒸湘奧運世紀城為代表的樓盤，價格相對比較低。④江東板塊江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。主要特征：早期樓盤少，檔次低，規(guī)模少，樓盤素質(zhì)一般中檔次以下，普遍價格比較低，但沿江的樓盤價格相對比較高，隨著風光帶的建設(shè)，沿江路將發(fā)展成為衡陽的豪宅地標。2、衡陽房地產(chǎn)投資分析從上面的圖表數(shù)據(jù)中可以看出，衡陽房地產(chǎn)投資一共出現(xiàn)兩次較大幅度的增長，一次是2003年，一次是2007年。2003年開始出現(xiàn)房地產(chǎn)投資的熱潮興起，也可以說是華新開發(fā)區(qū)的正式啟動，而2007年將這種熱潮推向了頂峰。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。從近幾年的數(shù)據(jù)，我們分析其房地產(chǎn)投資增長，如下：年份2004200520062007房地產(chǎn)開發(fā)投資金額（億元）12.4813.2316.5923.51增長幅度8.43%6.01%25.4%41.71%上表中很明顯，2006、2007年是衡陽房地產(chǎn)投資的快速增長年，快速的投資增長來自于衡陽房地產(chǎn)市場需求的提升。從走訪的樓盤看，很多都是2006年就開始興建的工程，只經(jīng)過1-2年的銷售，工程就基本售完，表明銷售速度大大提升。3、衡陽房地產(chǎn)供求分析1）供給分析年份2004200520062007商品房施工面積（萬平方M）248.14271.49311.58460.13其中新開工面積（萬平方M）81.4894.4283.99197.84新開工面積增幅33.4%15.88%-11.05%135.55%2007年，不管是施工總面積和新開工面積都增加了100萬平方M以上，尤其是新開工面積增幅達135.55%,與市場投資呈現(xiàn)著明顯的正比遞增關(guān)系，2007年可以算是一個不折不扣的衡陽房地產(chǎn)開發(fā)年。2）需求分析年份200520062007商品房施工面積（萬平方M）86.35107.85120.92增幅14．08%24．90%12．12%年份200520062007商品房施工面積（萬平方M）9.6813.517.42增幅16．04%39．46%29．04%從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。4、衡陽房地產(chǎn)市場特征分析：綜上所述，我們可以對近幾年衡陽房地產(chǎn)市場的特征歸納總結(jié)如下：房地產(chǎn)開發(fā)投資持續(xù)增長，但增速與市場需求的增長呈良性發(fā)展關(guān)系。增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。商品房供給快速增長，市場需求較為平穩(wěn)。產(chǎn)品建筑設(shè)計水平的提高，不管是立面設(shè)計、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實用率、園林等等方面，任何工程都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。5、2008年衡陽樓市分析①衡陽房地產(chǎn)市場走勢隨著國家宏觀調(diào)控政策的貫徹落實，衡陽2008年尤其是下半年房地產(chǎn)市場預計將呈現(xiàn)以下特點：1）房地產(chǎn)開發(fā)投資增長回落。當前房地產(chǎn)開發(fā)投資需求由強轉(zhuǎn)弱，新注冊房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。另外，調(diào)整住房供應結(jié)構(gòu)的措施將進一步減緩已批準工程的投資節(jié)奏。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產(chǎn)投資增速。2）住房供應結(jié)構(gòu)調(diào)整加快。按照國家調(diào)控政策的要求，套型建筑面積90平方M以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型住房建設(shè)與供應受到相應限制，中小套型普通商品住房將逐步成為房地產(chǎn)市場的主流產(chǎn)品。3）土地供給將進一步緊縮。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。房地產(chǎn)投資需求減弱，將緩解土地供求的矛盾。②2008年衡陽樓市走勢對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調(diào)控政策、CPI指數(shù)持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至3000點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現(xiàn)增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度提升，所以2008年樓市房價依然有一定的上漲空間。銷售預測1、工程需求分析本工程所在地珠暉區(qū)是衡陽市最大的一個區(qū),人口眾多,交通發(fā)達,但湘江以東尚沒有一個具有一定規(guī)模的高檔商住小區(qū),在這里工作和經(jīng)商的人很多,火車站、學校、醫(yī)院、幼兒園、工廠、商品經(jīng)營與批發(fā)等云集在這里，人流量非常大。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本工程地處衡陽市湘江東岸南段，西與風景優(yōu)美的沿江風光帶唇齒相依，南至望江路與著名的東洲島隔河相望，工程將利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽珠暉區(qū)打造出一個人文共生的生態(tài)示范小區(qū)，以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高規(guī)范、不可復制的江景住房，使得沿河而居成為衡陽人民追求新生活的時尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。2、工程銷售目標群定位本工程規(guī)劃為衡陽地區(qū)的中高檔樓盤，銷售目標客戶群定位如下：①一類客戶：企事業(yè)單位職工本工程周邊的大型企業(yè)較多，上萬人的企業(yè)包括中鋼衡重企業(yè)職工、衡陽鐵路部門職工等等。1）中鋼衡重企業(yè)職工衡陽中鋼衡重設(shè)備有限公司（原湖南金陽機電設(shè)備制造有限公司）是集科研、設(shè)計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè)公司。公司從1964年開始研制卷取機卷筒，經(jīng)過四十多年的發(fā)展，成為卷取設(shè)備的專業(yè)化生產(chǎn)企業(yè)，能生產(chǎn)各種冷軋開卷機、卷取機。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。公司占地面積26000平方M，固定資產(chǎn)1億元。年產(chǎn)值達2.5億元。該企業(yè)有超過十年未建設(shè)過單位住房，員工及家屬近3萬人，該部分客戶將會成為湘水明珠購買主力客戶群，預計可購房800-1000套。2）衡陽鐵路部門職工衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。②二類客戶：周邊的私營業(yè)主工程毗臨衡陽火車站，周邊的中小私營業(yè)主較多，主要分布在火車站商貿(mào)城、東方廣場、創(chuàng)富商城、廣東路批發(fā)街等幾大衡陽主力批發(fā)市場，具備大批有購買實力的經(jīng)營商家及商鋪業(yè)主過萬人，目前都住在江東，街道狹小，而且普遍家庭人口眾多，居住空間不夠，急需添置物業(yè)解決親人居住問題。③三類客戶：周邊學校老師珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、衡陽師范學院、衡陽工業(yè)大學、衡陽機械技術(shù)學校、衡陽財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師待遇較高，具有較強的購買能力。④四類客戶：珠暉區(qū)公務員珠暉區(qū)公務員系統(tǒng)，包括企事業(yè)單位員工近萬人，該部分客戶主要考慮就近工作就近上班，但由于江東缺少大型的優(yōu)質(zhì)物業(yè)，不能滿足他們改善居住環(huán)境的基本要求，而湘水明珠的出現(xiàn)完全改變了這種尷尬的局面，本區(qū)公務員必將置業(yè)的目光從江西重新轉(zhuǎn)移到江東。⑤五類客戶：衡陽在外地成功人士目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高端人群的置業(yè)首選。特別是劉和平等名人作為湘水明珠的準業(yè)主，對工程內(nèi)在品質(zhì)的提升是更大的促進。衡陽人具有很強烈的戀土情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。⑥六類客戶：各下轄縣區(qū)、鄉(xiāng)鎮(zhèn)成功人士“居住農(nóng)村向城市轉(zhuǎn)移”，這是普遍多數(shù)縣市以下居民的心愿，其中部分經(jīng)濟條件較好的必將置業(yè)眼光投入到市區(qū)，對湘水明珠的銷售也將起到很大的促進作用。⑦七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士衡陽房價目前在全國來講都偏低，2007年全國地級市房地產(chǎn)銷售平均價格2700元/㎡,衡陽現(xiàn)在的水平還不到2300元/㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。本工程暫時未作任何廣告宣傳，已經(jīng)有近500批客戶慕湘水明珠風光帶的名聲前來公司作登記，希望能第一時間購買到湘水明珠的房屋。銷售部計劃在工程開盤前進行為期3個月的蓄客期，計劃儲備客戶3000批以上。銷售計劃鑒于目前湘水明珠工程進度，銷售部根據(jù)目前市場情況，制定以下銷售計劃。①銷售量一期工程1至3號樓規(guī)范層住宅372套，總建面積65913.47㎡，可銷售額約2.億；②銷售進度本工程預計2008年10月初開盤：開盤后一個月內(nèi)，即至2008年11月底，完成總銷售任務的50%，約186套住宅，銷售金額約9000萬；開盤后三個月內(nèi)，即至2009年1月底，完成總銷售任務的70%，約260套住宅，銷售金額約1.4億；開盤后六個月內(nèi)，即至2009年4月底，完成總銷售任務的80%，約298套住宅，銷售金額約1.60億；開盤后九個月內(nèi)，即至2009年7月底，完成總銷售任務的90%，約335套住宅，銷售金額約1.8億；開盤后十二個月，即至2009年10月底，完成總銷售任務的100%，約372套，銷售金額約2億。銷售收入預測1）周邊城市房價比較：許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽目前房價水平處于全省中等水平，經(jīng)濟發(fā)展?jié)摿Υ?，在未來相當長的一段時間里，將有比較好的成長空間，2007年10月下旬，由省建設(shè)廳、統(tǒng)計局、國土資源廳、發(fā)改委、中國人民銀行長沙中心支計行，湖南銀行監(jiān)局，國家統(tǒng)計局湖南調(diào)查總隊等部門在長沙召開的全省前三季度房地產(chǎn)市場聯(lián)席會議上獲悉：全省商品房住宅均價為2291元/平方M，衡陽的均價為1972.9元/平方M，低于全省平均水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度商品房均價，長沙為3709元/平方M，邵陽房產(chǎn)均價為2222元/平方M，永州市新建商品房平均銷售價格為1562元/平方M以上。郴州城區(qū)新建商品均價在1905元/平方M以上。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。在衡陽市開發(fā)協(xié)會第三屆理事會換屆選舉會議上，市城建開發(fā)辦主任田世凡的發(fā)言中發(fā)現(xiàn)，衡陽房地產(chǎn)發(fā)展分為三個階段：90年代至2001年為第一極端，這一階段主要表現(xiàn)為房地產(chǎn)的起步和調(diào)整；2002年至2006年為第二階段，這一階段是衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)發(fā)生翻天覆地的一個重要階段，也是譜寫衡陽市房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)新篇章的一個重要時期。這一階段全市共完成開發(fā)投資61.29億元，完成土地開發(fā)面積117.81萬平方M,竣工房屋面積434.39萬平方M,實現(xiàn)商品銷售額33.29億元。2007年開始進入第三階段，衡陽樓市經(jīng)過前兩階段的發(fā)展后，已向品質(zhì)、人文、居住等高端方向發(fā)展。經(jīng)過前面兩個階段的準備，許多業(yè)內(nèi)人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。一是房貸新政策抬高門檻，開發(fā)企業(yè)融資成本增加，自然促進房屋價格上漲；其次是本身就稀缺的土地，協(xié)議出讓方嚴管后，地價還有進一步上升的趨勢；其三是建材價格在上漲，提高了建筑成本；第四是隨著人居環(huán)境和小區(qū)規(guī)劃的日益完善，房屋成本上漲；最后城市變化帶來了較大的有效需求促進房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。2007年6月份時，衡陽商品房均價為1972.9元/平方M,但到年底已經(jīng)突破2000元/平方M,上漲勢頭迅猛。衡陽樓市價格現(xiàn)狀：根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價3000元/平方M，愉景灣均價2900元/平方M，中凌景蒂2700元/平方M，江東的云森湘江風光2600元/平方M，月畔灣2600元/平方M，尚邦2500元/平方M，雅士林2500元/平方M。工程銷售價格定位：根據(jù)本工程住宅和商鋪房預測銷售價格，規(guī)范層住宅實現(xiàn)銷售均價不低于2700元/㎡；其中1號住宅樓銷售均價2800元/平方M，2號住宅樓銷售均價2650元/平方M，3號住宅樓銷售均價2800元/平方M，1號至3號樓公共停車場3000元/平方M，3號樓一層商鋪銷售均價9000元/平方M，3號樓二層商鋪銷售均價5000元/平方M，本工程預測銷售總收入為65913.423萬元，詳見附表五《銷售收入及稅金估算表》。營銷策略本工程擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。該工程價位有較高的上漲空間，升值的潛力很大。本工程將確定以下推廣策略：1、推廣渠道①報紙廣告包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新品前1－2周進行3－4次推廣既可。②短信推廣成本低，覆蓋面廣，操作簡單靈活，可以作為一種長期的營銷手法。③影視廣告當?shù)貛讉€電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。電視廣告是唯一的動態(tài)廣告平臺，值得周期性的高密度投放。④單張派發(fā)貫穿工程營銷始終的宣傳利器，衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。⑤營銷活動活動一：“沿江風光帶竣工典禮”、“湘水明珠開盤慶典”。活動二：“廣州炒房團衡陽購房動”?；顒尤骸鞍倌旰怅栂娼L光帶”攝影圖片展”?；顒铀模汉怅柸苏f衡陽大型文化論壇。活動五：系列名人講座?；顒恿汉怅柸苏f衡陽大型文化論壇2、媒體宣傳組合開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數(shù)量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。開盤當月，公司會配合風光帶竣工，舉辦各種活動，擴大在衡陽的知名度，加以促進銷售。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。公交和站臺廣告：開盤前三個月至開盤后三個月，周期半年。路橋廣告：貫穿工程營銷始終。影視廣告：開盤前一個月高密度投放,開盤后在每次推新貨時前一周每天投放。衡陽報紙：開盤前一月投放3－4次，以及每次新貨上市投放1次。單張派發(fā)：每天均需進行的推廣方式,力求單張波及到衡陽的每一個角落。短信推廣：一般一個月派發(fā)4－6次，開盤前每周發(fā)送2－3次。公關(guān)活動：開盤前舉行一場活動，開盤當日舉行1－2場，開盤后視銷售情況舉行。建設(shè)規(guī)模與工程開發(fā)條件建設(shè)規(guī)模本工程總占地面積20,936.7平方M，總建筑面積為65,913.47平方M，建設(shè)總?cè)莘e率為2.63，建設(shè)密度為24.4%,建設(shè)內(nèi)容為3棟(1-3號樓)高層電梯住宅房（其中住宅面積47,652.3平方M，1-2層商鋪面積7419.1平方M，地下停車場面積10,842平方M）。工程簡況現(xiàn)狀1、地點與地理位置本工程位于衡陽市湘江東岸南段，總占地面積20,936.7平方M，小區(qū)西隔湘江東路與湘江風光帶相連、南至望江路、東隔規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連、北至小區(qū)北部主路口。本工程與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到500M,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越，交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。2、土地權(quán)屬類別和土地狀況本工程開發(fā)建設(shè)的土地位于衡陽市珠暉區(qū)荷花坪154號地區(qū)，面積為20,936.7平方M。經(jīng)衡陽市人民政府國用（2006）第A102843號國土使用證批準為城鎮(zhèn)單一住宅用地。本工程土地的開發(fā)建設(shè)規(guī)劃，已經(jīng)衡陽市規(guī)劃局審議通過。工程建設(shè)條件1、地形、地貌、地震情況衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。周圍環(huán)繞著古老宕層形成斷續(xù)環(huán)帶的嶺脊山地，內(nèi)鑲大面積白堊系和下第三系紅層的紅色丘陵臺地，構(gòu)成典型的盆地形勢。衡陽盆地南高北低。整個盆地南面地勢較高，1000M以上的山中東西連綿數(shù)十公里，而盆地北面相對偏低，衡山山脈雖較高，但各峰呈峰林狀屹立于中間，其東西兩側(cè)都有較低的向北通道，其東側(cè)的湘江河谷兩岸海拔高度均在100M以下。整個地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn)1000M，800-700M、400-300M、150M四級夷為平面。地貌類型以崗丘為主。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。東部為羅霄山余脈天光山、四方山、園明坳；南部為南嶺余脈塔山、大義山、天門仙、景峰坳；西部為越城嶺的延伸熊羆嶺、四明山、騰云嶺；西北部、北部為大云山、九峰山和南岳衡山。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的主體，面積3550平方公里。南部山峰大多在海拔600M以上，最高是常寧的天堂山，海拔1265M。西部山峰多在海拔500M以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔1044M。東北部除南岳衡山外，一般地面高程在海拔300M-500M。市境最高點為衡山祝融峰，海拔1290M，最低點為衡東的彭陂港，海拔只有39.2M。整個地形比降為7.9‰。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的21%，丘陵占27%，崗地占27%平原占21%，水面占4%。境內(nèi)有河長5公里或流域面積10平方公里以上的江河溪流393條，總境長達8355公里，河網(wǎng)密度為每平方公里0.55公里。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長226公里。境內(nèi)流域面積在3000平方公里以上的湘江一級支流有舂陵水，蒸水，耒水、洣水。水電資源理論蘊藏量87.61萬千瓦，可供開發(fā)量64.17萬千瓦。

衡陽資源豐富，物產(chǎn)眾多，開發(fā)前景誘人，是全國著名的“有色金屬之鄉(xiāng)”、“非金屬之鄉(xiāng)”和“魚M之鄉(xiāng)”。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富，在國內(nèi)外占有重要地位。根據(jù)《中國地震動參數(shù)區(qū)劃圖》（GB18306-2001），該區(qū)域地震動峰值加速度分區(qū)（g）＜0.05，地震動反應譜特征周期為0.35s，對照地震基本烈度＜Ⅵ度，屬弱震區(qū)。2、氣候條件衡陽地處亞熱帶，屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為16—18℃，日照時數(shù)1300—1800小時，無霜期長達260—310天，自然資源極為豐富。①氣溫年平均氣溫18.4℃一月份氣溫3.5℃七月份氣溫28.3℃極端最低氣溫-2.9℃極端最高氣溫38.7℃②降水量年平均降水量1660.4mm年降雨天數(shù)150天日最大降水量192.5③濕度最冷月平均相對濕度81%最熱月平均相對濕度75%④風風速年平均值2.7m主導風向夏季NNW2.6m冬季NNW2.8m30年一遇最大風速23m⑤最大積雪深度10⑥最大凍土深度5⑦全年日照時數(shù)1717.0h3、水文地質(zhì)衡陽水系屬湘江水系，由湘江和漣水、涓水為主體構(gòu)成。總長603公里的36條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為40.92億立方M，其中地表水34.62億立方M，地下水6.3億立方M。水資源特點一是本地地表水的地區(qū)分布差異較小，多年平均徑流深度的變化范圍在550—700毫M之間；二是地表水中本地水少、客水多。湘江、漣水、涓水到衡陽市總匯集面積達7.72萬平方公里，總量為581.34億立方M，客水為本地水的18.5倍。但客水資源目前只利用了3億立方M。4、交通運輸條件衡陽交通發(fā)達，在全國45個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。衡北編組站以其吞吐量大、現(xiàn)代化程度高成為全國鐵路大型編組站之一，平均日到達、發(fā)送貨列1.2萬輛。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的107國道、衡陽至廣西憑祥的322國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。水上運輸便利，湘江上溯瀟水，下入洞庭，通江達海，常年可通千噸級輪船。市區(qū)距長沙黃花國際機場約170公里，行程約2小時。衡陽作為全國45個公路主樞紐之一，不僅是不同運輸方式的連接點，也是物流的集散地，這里的水運資源也十分豐富，境內(nèi)有湘江、耒水、蒸水、洣水等河流。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實加強水路航道港口建設(shè)，實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。5、生態(tài)環(huán)境條件風水有云：宅居者“藏風聚氣，得水為上”,工程在地域上凈水面寬幅長達約800M,屬湘江衡陽段最為寬闊之地,水脈綿長而流遠,整體呈江水環(huán)抱之勢,處態(tài)不凡,俯瞰廣遠,吞吐萬匯,斂氣納財,乃物阜人豐之天象,足以世襲湘江千年貴胄氣脈。本住宅開發(fā)工程位于衡陽市湘江東岸南段，相傍湘江河，西面緊靠風景秀麗的湘江風光帶，東至規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望,今日的東洲島，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。仁者樂島，智者樂水，臨島而居，近水而棲，吸納天地之靈性，培養(yǎng)豁達之胸懷。臨江觀島，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。6、施工條件本工程所在地地勢平坦，不占用城市主干道，無需大規(guī)模拆遷。城市主次干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善，承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務。而湖南省滿足資質(zhì)要求的企業(yè)有幾十家，施工隊伍不成問題，施工所需場地、施工道路、用水、用電均已滿足，故施工條件較好。7、政策環(huán)境本工程的建設(shè)符合衡陽城市建設(shè)總體規(guī)劃和衡陽市珠暉區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了衡陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。目前，衡陽珠暉區(qū)已經(jīng)成立了衡陽市湘江東岸南段建設(shè)協(xié)調(diào)領(lǐng)導小組，由原市委副書記王雄飛任組長，珠暉區(qū)委書記段志剛?cè)胃苯M長，市委市政府相關(guān)職能部門的領(lǐng)導及珠暉區(qū)負責人擔任成員，考慮到該工程投資大、建設(shè)周期長，帶來的經(jīng)濟效益及社會效益明顯，區(qū)政府下發(fā)了衡政發(fā)[2006]20號文，“關(guān)于《湘江東岸南段堤路建設(shè)工程實施細則》的通知，將本工程納入省、市重點工程，，享受區(qū)政府給予的有關(guān)有關(guān)優(yōu)惠政策。建筑技術(shù)方案設(shè)計依據(jù)1、《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計規(guī)范》GB50180-93（2002年版）2、《民用建筑設(shè)計通則》GB50352-20053、《高層民用建筑設(shè)計防火規(guī)范》GB50045-954、《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計防火規(guī)范》GB50067-975、《城市規(guī)劃編制辦法》6、《衡陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準則》7、衡陽市2004年城市總體規(guī)劃8、本工程鄰近的湘江風光帶設(shè)計工程設(shè)計主題和開發(fā)理念湘水明珠，地處被譽為衡陽八景的“平沙落雁”——東洲島之側(cè)，立于湘江東岸，“遠眺峰巒峻秀，近看湘水伊人”，山水皆自然稟賦，屬居家養(yǎng)生之風水寶地。工程所處的“湘江東岸風光帶南段工程”屬于衡陽市政府重點打造的“歷史文化長廊”，全長3.2公里，獨享原生態(tài)江岸文化，成就區(qū)域唯一性大規(guī)模江景文脈大宅社區(qū)。工程建筑設(shè)計由全球知名的“澳大利亞湯臣鄧肯建筑設(shè)計事務所”承接，該設(shè)計公司接觸工程初期，即被衡陽所蘊藏的厚重文化所折服，即付傾囊之力用建筑的方式讓湘水明珠所創(chuàng)造的輝煌得以延續(xù)、綻放的光芒得以升華。在建筑設(shè)計上，以江景為導向，考量衡陽當?shù)鼐用竦纳盍晳T，利用地形，讓建筑樓棟合理布局，充分保持景觀的均好性、通風及采光的自然暢通，而且每棟均擁有寬綽樓間距，使每一戶均能享受開闊視野和捕捉天生稟賦的自然美景。在工程整體規(guī)劃上，以西方建筑特色為藍本，融合東方居住理念，傾力打造國際生活規(guī)范社區(qū)，為業(yè)主營造高品位、高質(zhì)量的居住氛圍。湘水明珠居住小區(qū)一期(1、2、3號樓)工程以建筑、自然與人和諧為理念，旨在打造尊貴、健康、運動、休閑、生態(tài)、養(yǎng)生的水岸生活。在住宅的設(shè)計理念上，工程引入了“新都市主義”、“街區(qū)型規(guī)劃”、“仿生規(guī)劃”等先進設(shè)計理論，力求將歐洲經(jīng)典藝術(shù)的大氣、尊貴與東方文化的“天人合一”理念有機結(jié)合，將和諧生活氛圍的營造融入社區(qū)文化建設(shè)的精神層面。工程總體規(guī)劃技術(shù)方案1、規(guī)劃設(shè)計原則①挖掘地塊核心價值，以城市連營的商業(yè)視角規(guī)劃社區(qū)；②以銷售為主導的分期規(guī)劃設(shè)計，保證工程滾動有序運作；③節(jié)點式園林景觀視線軸設(shè)計，以建筑群體圍合創(chuàng)造靈活多變的環(huán)境空間；④人車雙路線設(shè)計，即相對人車分流系統(tǒng)，避免車流對社區(qū)的穿越破壞。2、工程結(jié)構(gòu)和布局本工程總體規(guī)劃領(lǐng)先于湖南和衡陽眾多大盤規(guī)劃，力圖體現(xiàn)開發(fā)商發(fā)展視野的前瞻性和產(chǎn)品開發(fā)的可持續(xù)性，總占地面積20,936.7平方M，總建筑面積為65,913.47平方M，本工程兼具現(xiàn)代高尚生活和東方傳統(tǒng)人文精神特質(zhì)，強調(diào)人和人的交往，動靜有機結(jié)合，社區(qū)停車方式的多元化，生活形態(tài)的多樣化，用公共、商業(yè)與文化、娛樂建筑與居住社區(qū)配套，確保該工程能夠站在衡陽房地產(chǎn)業(yè)高端，對市民選擇居所的審美趨向和生活方式產(chǎn)生積極的影響，在規(guī)劃上采取低密度、低容積率、高綠化率的控制指標，重視小區(qū)生態(tài)環(huán)境的塑造和人文環(huán)境的培養(yǎng)，力爭將工程開發(fā)建設(shè)成為一流的、具有大規(guī)模高尚社區(qū)特征的示范性住宅小區(qū)。通過別具特色的物業(yè)服務，向人們詮釋“新居住文化”的陽光理念。①獨具特色的水系布局。以水系貫穿南北兩個地塊，形式各具特色的中心水景、組團水景、水岸島居，強化了“水景”住宅概念。居住模式從有限的室內(nèi)居住空間隨著水系延伸到小區(qū)，延伸到湘江岸邊，真正做到景觀的均好性。②更多的廣場和綠化開放的空間。小區(qū)內(nèi)曲徑通幽、步步為景，設(shè)計了地下陽光車庫，即使在車庫里也可以看見如畫的園林風景，并形成獨具特色的下沉景觀，使整個空間錯落有致。③充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求通風系統(tǒng)暢通。④采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。3、住宅物業(yè)類型和商業(yè)布局本工程物業(yè)類型以高層住宅為主，靠近風景優(yōu)美的湘江邊布置聯(lián)排住宅水岸島居，同時辦公性質(zhì)的高層公寓，物業(yè)類型較為多樣。本工程商業(yè)類型齊全，既有臨街商業(yè)街，又有集中商業(yè)、社區(qū)會所。小區(qū)南北兩個地塊之間的市政路，結(jié)合小區(qū)主入口的設(shè)置，形成人流集中、商業(yè)氛圍濃厚的商業(yè)街，沿小區(qū)東側(cè)市政路規(guī)劃了底層沿街商業(yè)，增強了小區(qū)外圍的商業(yè)氛圍。建筑設(shè)計1、主要規(guī)范及規(guī)范《建筑結(jié)構(gòu)荷載規(guī)范》[GB50009-2001]《建筑地基基礎(chǔ)設(shè)計規(guī)范》[GB50007-2002]《混凝土結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》[GB50010-2002]《建筑抗震設(shè)計規(guī)范》[GB50011-2001]《建筑樁基技術(shù)規(guī)范》[JGJ94-94]《地下工程防水技術(shù)規(guī)范》[GB50108-2001]《砌體結(jié)構(gòu)設(shè)計規(guī)范》GB50007-2002《高層建筑混凝土結(jié)構(gòu)技術(shù)規(guī)程》JGJ3-2002《高層建筑箱形與筏形基礎(chǔ)技術(shù)規(guī)范》JGJ6-99《建筑地基處理技術(shù)規(guī)范》JGJ79-2002《人民防空地下室設(shè)計規(guī)范》GB50038-94《鋼筋混凝土連續(xù)梁和框架考慮內(nèi)力重分布設(shè)計進規(guī)程》CECS51：932、建筑風格及立面特點①依照“以人為本”的建筑設(shè)計理念，體現(xiàn)休閑、簡約的建筑風格，將新古典美學的精細、質(zhì)感、厚重和美感充分體現(xiàn)。在建筑立面上采用歐洲古堡的顏色，用復雜的線條曲線表現(xiàn)出優(yōu)美、動感、多變的視覺效果；在群樓部分用文化磚加以裝點，讓建筑多了點歐式的古樸和深沉，又盡顯尊貴、典雅，浸透豪華的設(shè)計哲學建筑立面體現(xiàn)典雅細膩的新古典風格，采用大尺度的陽光露臺，經(jīng)典的三段式立面，在寫意、浪漫中透露出典雅尊貴的藝術(shù)氣息。3、建筑戶型特色①細化功能，把握尺度營造氣氛，更靈活性的平面設(shè)計以滿足日益變化的生活模式。②充分考慮衡陽的氣候特點，在平面布局上強調(diào)南北通透，力求組織穿堂風，明廚、明衛(wèi)，提高生活品質(zhì)。③住宅戶型格局方正大氣，功能布置合理，空間結(jié)構(gòu)緊湊。④戶型設(shè)計新穎，增加品位空間，符合當前及未來的市場需求，提升賣點。如：陽光電梯廳、空中內(nèi)庭院、大陽臺和飄窗等。⑤采用最經(jīng)濟的核心筒尺寸，合理組織交通，盡可能減少公攤面積。結(jié)構(gòu)設(shè)計1、指導思路在結(jié)構(gòu)設(shè)計中充分考慮以下內(nèi)容：Ⅰ、使結(jié)構(gòu)具有明確的計算簡圖和合理的地震作用傳遞途徑。Ⅱ、具備必要的抗震承載力，良好的變形能力和消耗地震能量的能力。Ⅲ、對可能出現(xiàn)的薄弱部位，擬采取措施提高抗震能力。2、結(jié)構(gòu)設(shè)計結(jié)構(gòu)的安全等級二級，設(shè)計使用年限50年，抗震設(shè)防類別丙類，地基基礎(chǔ)設(shè)計等級丙級，地下室防水等級二級。3、結(jié)構(gòu)選型：6層以上的多層住宅采用框架結(jié)構(gòu)，4-6層的多層住宅根據(jù)地質(zhì)條件和是否有地下車庫，確定采用磚混結(jié)構(gòu)或框架結(jié)構(gòu)。樓層蓋均休用現(xiàn)澆梁板結(jié)構(gòu)。4、地下室設(shè)計地下車庫層蓋結(jié)構(gòu)采用澆鋼筋混凝土梁板結(jié)構(gòu)，地下車庫存的頂板采用加設(shè)次梁的梁板結(jié)構(gòu)，以減少樓板的跨度和厚度；梁采用反梁形式，以滿足建筑空間凈高的要求。地下室防水以砼結(jié)構(gòu)自防水為主，抗?jié)B等極S8。5、使用工具及軟件中國建科院PKPM系列結(jié)構(gòu)軟件2005年新規(guī)范版。給排水設(shè)計1、給排水①設(shè)計規(guī)范《建筑給水排水設(shè)計規(guī)范》[GB50015-2003]（03年版）《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》[GB50140-2005]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50084-2001]（05年版）《建筑設(shè)計防火規(guī)范》[GB50016-2006]《室外給水設(shè)計規(guī)范》[GB50013-2006]《室外排水設(shè)計規(guī)范》[GB50014-2006]國家和本地區(qū)現(xiàn)行的有關(guān)規(guī)范、規(guī)程、規(guī)范等②給水設(shè)計Ⅰ水源簡況本工程生活、消防用水均由市政給水管網(wǎng)供水小區(qū)西側(cè)海棠路上市政給水管管徑DN600；小區(qū)東側(cè)楊柳路上市政給水管管徑DN600。市政給水管網(wǎng)的供水流量能滿足小區(qū)用水量要求；壓力能保證小區(qū)低層建筑的壓力要求。Ⅱ用水量生活用水量Q=1440M3/D（138M3/H）；室外消防用水量Q=20L/S。Ⅲ給水系統(tǒng)小區(qū)各棟建筑由室外給水管網(wǎng)直接供水。Ⅳ消防系統(tǒng)小區(qū)室外消防給水管網(wǎng)成環(huán)狀布置，管徑DN150，并分別從星沙大道及天華路兩條市政給水管上接入進水管。小區(qū)室外有按規(guī)范設(shè)置室外消火栓。③排水設(shè)計小區(qū)采用分流制排水。雨水、污水分別排放。小區(qū)雨水經(jīng)室外水管集中后，直接排入市政雨水管。各棟生活污水經(jīng)室外污水管集中后，先排入小區(qū)化糞池，經(jīng)處理后，再排入市政下水道。節(jié)能節(jié)水措施設(shè)計依據(jù)為貫徹執(zhí)行國家節(jié)約能源、開發(fā)利用新能源和可再生能源、保護環(huán)境的法規(guī)和政策，改善湖南省居住建筑室內(nèi)熱環(huán)境，提高采暖和空調(diào)的能源利用效率，根據(jù)中華人民共和國行業(yè)規(guī)范《夏熱冬冷地區(qū)居住建筑節(jié)能設(shè)計規(guī)范》，JCJ134-2001制定的規(guī)范為依據(jù)。建筑部分節(jié)能設(shè)計1、外窗均采用淺蘭色中空玻璃，并設(shè)置活動外遮陽。2、建筑的屋頂和外墻采用下列節(jié)能措施并且預防白蟻、鼠等生物侵害。①淺色磁磚飾面。②外加保溫隔熱構(gòu)造。③采用倒置式屋面和種植屋面，局部采用坡屋頂，以增加溫隔熱性能。3、墻和屋頂中的接縫、混凝土、嵌入外墻的金屬等構(gòu)成的熱橋部位均作隔熱保溫處理，保證其內(nèi)表面溫度，不低于空氣露點溫度并減少附加傳熱損失。4、層室內(nèi)地面局部架空并采用了良好的隔熱保溫措施。5、樓梯間采用封閉式并可開啟外窗。環(huán)境影響評價編制依據(jù)《污水綜合排放規(guī)范》GB8978-1996；《城市區(qū)域環(huán)境噪聲規(guī)范》GB3096-93；《地表水環(huán)境質(zhì)量規(guī)范》GHZB1-1999；《大氣污染物綜合排放規(guī)范》GB16297-96。環(huán)境現(xiàn)狀1、氣象全年氣候的基本特點:上半年氣溫延續(xù)近10年來一直偏高的特點，主要原因是冬季偏暖，而春季氣溫也一再偏高。上半年氣溫基本趨勢：冬暖且春溫高。這種氣溫特征對冬作物越冬和春作物播種十分有利，同時對人類及各種生物的生活規(guī)律產(chǎn)生一定影響，對環(huán)境有極大影響，例如:候鳥提前北歸、作物過早發(fā)芽等。入春后降水較集中，給春收和春插帶來一定影響。下半年氣候基本趨勢：夏秋季節(jié)雨水充沛，比較涼爽，雨季結(jié)束不明顯，與上半年的暖冬事件有較好的相關(guān)性，是厄爾尼諾現(xiàn)象導致氣候異常變化的重要表現(xiàn)。全年平均氣溫18.2℃(衡東、西渡、祁東)—18.6℃(市區(qū)),較歷年偏高0.3(衡東、西渡、祁東、常寧)～0.7℃(衡山)。全市年極端最低氣溫-2.9℃,出現(xiàn)在西渡、衡東(12月26日),當日全市都出現(xiàn)低于0.0℃的極端最低氣溫,其中市區(qū)極端最低氣溫-1.3℃。全市極端最高氣溫38.7℃,出現(xiàn)在衡東(7月3日),市區(qū)極端最高氣溫為37.7℃(7月3日)。全年極端最高氣溫≥35℃的高溫日23(祁東)～32(衡山)天,北部多于南部。根據(jù)氣溫等級劃分規(guī)范:2002年度衡山、市區(qū)、衡南為偏高年景,其他5站為略高年景。2、大氣質(zhì)量現(xiàn)狀根據(jù)檢測結(jié)果，建設(shè)區(qū)域內(nèi)的SO2、NOX污染程度輕微，TSP亦未超標，大氣質(zhì)量現(xiàn)狀基本符號國家環(huán)境質(zhì)量二級規(guī)范，環(huán)境空氣質(zhì)量較好。工程建設(shè)對環(huán)境的影響工程范圍內(nèi)沒有任何污染源，工程建設(shè)和經(jīng)營不會對周邊環(huán)境造成污染，符合環(huán)保要求。環(huán)境保護措施1、設(shè)計依據(jù)《環(huán)境空氣質(zhì)量規(guī)范》；《城市區(qū)域環(huán)境噪音規(guī)范》；《大氣污染物綜合排放規(guī)范》；《室外排水設(shè)計規(guī)范》。2、設(shè)計原則①建設(shè)工程污染防治的處理設(shè)施應與主體工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用，各類污染物經(jīng)處理后符合國家和長沙市有關(guān)排放規(guī)范。②堅持經(jīng)濟效益和環(huán)境效益相統(tǒng)一的原則，把產(chǎn)生的各種污染減少到低限度。3、治理措施①污水治理本工程室外排水體制為雨、污分流。雨水、污水分別排至市政道路上的雨水污水管道。小區(qū)污水分若干出口排至市政污水管。室內(nèi)排水污、廢水合流，建筑屋面雨水、陽臺排水、空調(diào)冷凝水分別排入小區(qū)雨水管道，并就近排入市政雨水管道。②噪聲治理高低壓變配電盡可能選購低噪聲及低震動的設(shè)備，在震動設(shè)備的基礎(chǔ)上設(shè)置減震器，必要時可對相關(guān)部位采取隔音處理。各類水泵單獨設(shè)置在各自的水泵房，水泵均設(shè)隔振墊，在水渠進、出水管上安裝可繞曲橡膠接頭，出水管上安裝止回閥。③固體廢物治理小區(qū)的固體廢棄物主要是生活垃圾，小區(qū)建設(shè)垃圾收集點，布置在交叉路口，便于居民投放垃圾，另外在小區(qū)內(nèi)主干道及公共場所配置垃圾筒，這些垃圾將由物業(yè)經(jīng)管公司派專人負責收集，送到城市垃圾站處理。勞動衛(wèi)生與消防指導思想以科學發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的重要思想為指導，堅持安全第一，預防為主，綜合治理，堅持安全施工，以保障工程施工人員的生命財產(chǎn)安全為根本出發(fā)點，以遏制重特大事故為重點，以杜絕人員傷亡為目標，倡導安全文化，健全工程安全經(jīng)管制度，落實安全責任，建立長效的安全機制，堅持安全消防與建筑工程同時設(shè)計，同時施工，同時投入使用。職業(yè)安全衛(wèi)生健康對策與措施1、安全施工保障措施①選擇先進、經(jīng)濟、節(jié)能、高效的安全技術(shù)、材料、工藝和設(shè)備，保證施工過程的本質(zhì)安全，從源頭上消除事故隱患。②對重大危險源進行有效控制，重大事故隱患得到有效治理。③建立工程安全生產(chǎn)監(jiān)管體系，創(chuàng)新安全生產(chǎn)監(jiān)管方式和手段，提高安全生產(chǎn)監(jiān)管執(zhí)法裝備水平和執(zhí)法能力。④建立健全工程安全施工應急救援體系。⑤建立安全施工責任制，健全安全施工規(guī)章和操作規(guī)程。⑥建設(shè)工程的安全設(shè)施應與建筑工程同時設(shè)計、同時施工，同時投入使用。2、職業(yè)衛(wèi)生健康對策與措施①建設(shè)工程的工作場所，應當符合國家職業(yè)衛(wèi)生要求。②建立和完善職業(yè)衛(wèi)生監(jiān)督檢查機制，配備必要的專業(yè)監(jiān)督和檢查裝備。③研究、推廣先進的職全危害控制技術(shù)，采用職業(yè)安全健康經(jīng)管體系，促進工程職業(yè)衛(wèi)生狀況的改善。④落實有關(guān)規(guī)章制度和職業(yè)危害防治與整改措施。⑤加強從業(yè)人員的勞動保護、有效防止職業(yè)危害。⑥建設(shè)工程的職業(yè)病防護措施應與建設(shè)工程工程同時設(shè)計、同時施工、同時投入使用。消防設(shè)計1、設(shè)計依據(jù)與原則《建筑設(shè)計防火規(guī)范》[GB50016-2006]《建筑滅火器配置設(shè)計規(guī)范》[GBJ140-90]《自動噴水滅火系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50084-2001]《火災自動報警系統(tǒng)設(shè)計規(guī)范》[GB50016-98]《建筑內(nèi)部裝修設(shè)計防火規(guī)范》[GB50222-95]本工程防火設(shè)計原則是從總平面布局，建筑平面布置、細部構(gòu)造、設(shè)備等各方面統(tǒng)籌考慮，全面滿足消防及安全施工、經(jīng)營的需要。2、總體消防設(shè)計本工程為多層建筑,耐火等級為二級。本技術(shù)方案嚴格遵循國家有關(guān)規(guī)范，首先滿足與相鄰建筑的防火間距，在小區(qū)內(nèi)有環(huán)通的消防通道，各防火分區(qū)內(nèi)均設(shè)有二個以上蔬散口，并保證大量人流的快速、便捷集散。設(shè)計充分考慮了設(shè)置出煙口、防火門及噴淋等主要消防設(shè)計備的可能性。3、室內(nèi)裝修防火室內(nèi)消防應嚴格按照《建筑物內(nèi)部裝修設(shè)計規(guī)范》（GB50222-1995）執(zhí)行，根據(jù)功能和所處位置不同，采用不同的裝修規(guī)范，所選材料均為非燃燒體或難燃燒體，且均能滿足規(guī)范要求的耐火極限。4、消防道路設(shè)計商業(yè)部分：四周形成了環(huán)形路，消防車能達到大部分位置。住宅部分：住宅四周已有環(huán)形道路，小區(qū)內(nèi)設(shè)不小于4M的環(huán)狀道路。5、水量室內(nèi)消火栓用水量：30L/S室內(nèi)消火栓用水量：25L/S自動噴水用水量：30L/S6、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)的四周按規(guī)范設(shè)置室內(nèi)消火栓，城市室內(nèi)消火栓在范圍內(nèi)可記入。7、室內(nèi)消火栓系統(tǒng)小區(qū)內(nèi)的各棟每層均按規(guī)范要求設(shè)置室內(nèi)消火栓系統(tǒng)，采用SN65型室內(nèi)消火栓帶啟動按鈕，保證設(shè)置間距不大于50M并有2股水柱同時達到室內(nèi)任何部位。8、自動噴水系統(tǒng)小區(qū)停車庫防火分區(qū)設(shè)置自動噴水滅火系統(tǒng)。組織機構(gòu)與人力資源配置組織機構(gòu)董事長衡陽富邦升輝房地產(chǎn)開發(fā)有限公司是由衡陽市政府在2006年中國中西部招商會中引資過來的加拿大獨