安徽黃山房地產住宅需求深度調查白皮書

黃山房地產住宅需求深度調查白皮書前言由黃山市房地產產管理局發(fā)文文組織，黃山山日報協助實實施的黃山房房地產住宅需需求深度調查查，在5月6—8日即房交會會期間成功進進行。調查的的方法主要采采用房交會期期間實地問卷卷調查，調查查的內容主要要是收集黃山山本地潛在購購房者的需求求變化信息，調調查的主要目目的是將調查查結果提供于于房地產開發(fā)發(fā)企業(yè)和政府府機構決策參參考使用，同同時也作為普普通購房者之之購房參考。本本次調查分為為兩個部分：：公寓和別墅墅，其中公寓寓部分共調查查客戶347個，真實有有效問卷為304份；別墅排排屋部分共調調查客戶132個，真實有有效問卷為116份。本次調調查由杭州**品牌營銷機機構承辦實施施，黃山西湖湖投資發(fā)展有有限公司全程程贊助?，F形成《黃山房房地產住宅需需求深度調查查白皮書》之之公寓和別墅墅排屋兩篇調調查報告，現現將報告內容容分兩部分發(fā)發(fā)布。第一部分分公寓篇一、黃山市民對對于房產大勢勢的看法購房者眼中黃山山房產市場現現狀從本次調研中看看出，廣大黃黃山購房者對對黃山房產市市場看法還是是比較積極的的。認為正常常的人群占到到一半左右，即即使有部分人人認為有泡沫沫，也不認為為黃山房產市市場泡沫并不不是到了危險險的地步。雖雖然有41％的人群認認為不太正常常，有一定泡泡沫，但這一一數據相比于于國內其他城城市更高的泡泡沫比例已經經具有了肯定定的意義。購房者是否看好好黃山房產前前景從房產發(fā)展前景景的追問中可可以看出人們們看好黃山房房產前景的比比例相當高，為67％。這個直接的問題更能說明購房者對黃山房產發(fā)展的信心。購房者對黃山未未來3年內房價走走勢的看法上面關于黃山房房產市場的分分析從這個問問題的回答上上也可以得到到佐證。一半半以上的人認認為黃山房產產在未來三年年內會穩(wěn)步上上漲。三分之之一多的人認認為會比較平平穩(wěn)。這兩者者相加就已經經達到90％。從這里里看出，至少少在購房者眼眼中黃山房產產市場還是健健康的有上升升潛力的。購房者看好黃山山哪種類型的的物業(yè)在被問到哪種類類型物業(yè)發(fā)展展前景會比較較好的時候，黃黃山購房者認認為首先是普普通公寓，這這一比例高達達60％。此外景景觀別墅與旅旅游休閑地產產也一定程度度被看好。二、黃山購房者者的住房現狀狀現有住房的性質質本次調研中反映映，黃山購房房者現有住房房中以商品房房占有最大比比例。其次為為房改房，房房改房人群比比例達到四分分之一左右，這這個人群將會會是商品房后后續(xù)銷售的一一個主要人群群，他們的換換房意愿會相相對比較強烈烈。購房者現有住房房的面積分布布黃山購房者現有有住房面積以以小面積為主主。居住在80方及以下房房子的人群比比例高達50％以上。而100－120這個現在購購房者主力需需求的戶型面面積則很少，這這也從側面反反映出市場對對于這個面積積物業(yè)的需求求比較饑渴。購房者目前住房房的戶型結構構黃山購房者目前前住房結構中中多為二室一一廳，三居室室這個主流居居住戶型比例例明顯偏低。這這也反映出市市場會有三居居室戶型物業(yè)業(yè)的較大需求求。對現有住房的滿滿意程度很明顯，黃山市市民對于現有有住房是不太太滿意的。60％以上的人人群不滿意現現在的住房，存存在一個比較較強烈的換房房欲望，在具具有了一定的的購房能力后后，市場未來來的需求力量量會比較強。目前購房的主要要意圖目前黃山公寓購購房者購房主主要為首次購購房與改善居居住質量的二二次置業(yè)人群群。二次置業(yè)業(yè)者很明顯是是不滿意現有有住房需要改改善居住條件件，或者是為為了家人而購購置。首次購購房人群主要要可能是由以以前老房改房房、福利房人人群購置商品品房或者是年年輕人的一次次置業(yè)?？紤]慮到本次調查查對象主要是是黃山本地購購房者，故投投資人群比例例相對較小。購房區(qū)域選擇傾傾向在購房板塊區(qū)域域選擇上，世世紀廣場附近近的市政區(qū)塊塊最被黃山購購房者看好。其其次則為江南南新城附近板板塊與老街、商商貿城板塊。三、關于產品建筑類型與國內其他地方方不同的是，黃黃山購房者對對于小高層的的接受程度很很高。甚至這這個比例超過過了對多層的的接受度，說說明除去了價價格影響，消消費者對小高高層等高端物物業(yè)的內在向向往。但還應應該看到，高高層公寓在目目前的黃山還還是存在一個個接受度低的的尷尬。內部空間結構對平層的接受度度與其他城市市相比沒有多多少差別，仍仍是主流。而而對于復式、躍躍層與錯層的的接受程度，黃黃山購房者明明顯比較高。這這些新的物業(yè)業(yè)形態(tài)可以成成為市場供應應的參考。戶型偏好同前面對現有住住房戶型的調調研相呼應，黃黃山購房者對對于三居室戶戶型的需求處處于非常饑渴渴的狀態(tài)，尤尤其是三室二二廳這個戶型型。這個也說說明了黃山房房產市場正在在向居住的舒舒適型轉變。房屋面積及功能能分配從下圖看出，黃黃山市民比較較接受的戶型型面積為120方左右的房房子。以下的的數據可以作作為戶型設計計時的一個參參照。車庫的需要有將近一半人表表示需要車庫庫。車庫價格的接受受情況在購買車庫的人人群中，車庫庫價格的接受受范圍主要在在2－5萬之間，當當然8萬這個價格格也有相當一一批人接受。四、關于房產價價格三個總價人群接接受程度的對對比在價格分析時，為為了避免購房房者報價偏低低的問題，引引入了價格承承受彈性系數數的概念，詢詢問了消費者者3個價格，其其中有點貴的的價格可能會會更接近購房房者的實際購購買力。從下下圖中反映出出一個情況，就就是黃山購房房者對價格最最敏感的點在在20萬上，這個個點也是人們們接受度比較較高的總價點點，購房的主主力都集中在在20-30萬之間。這這個價格段是是人們比較敏敏感而又可能能會買的區(qū)域域。三個單價人群接接受程度對比比在單價上同上的的分析，接受受都比較高的的點是2000元/平方。而2000－2500元這個單價價則是有接受受風險的區(qū)域域。隨價格變動人群群變化情況人們對總價的接接受是隨價格格提高而下降降的。下圖以以5萬作為一個個段，可以看看出15－20萬這個總價價提高的過程程，人們接受受比例變化最最小。而20－25萬總價提高高的過程購房房者比例較小小最大。這個個價格段是購購房者的心里里門檻。過了了這個價格段段，人群比例例隨總價提高高變小的速度度減小。到35萬以上人們們對于總價的的提高已經不不是很敏感了了。這也反映映一部分有錢錢人的心態(tài)。單價相應總價的心理理接受門檻，單單價上的門檻檻也就是隨單單價提高人群群減少最多的的區(qū)域為2000－2200這個段。這這個價格段需需要謹慎。付款方式公寓樓購房者多多選擇按揭付付款的購買方方式，但一次次付清的客戶戶比例也有15%。首付及按揭付款款黃山購房者多選選擇8－15萬的首付款款。其中以10萬首付選擇擇的人群最多多。而按揭月月還款額黃山山市民多選擇擇1000元/月。其次為1500－2000元/月。物業(yè)管理費用預預算在物管費用上，黃黃山購房者多多接受0.3－0.5元/月/平方。選擇1元/月/平方的人群群比例也不小小。這可以作作為高端物業(yè)業(yè)物管費用的的參考。五、媒體習慣信任的信息渠道道房交會是黃山購購房者最信任任的信息渠道道。其次是售售樓處，電視視與樓盤現場場。由此看來來房展會對于于黃山市場的的促進作用不不可小視。側重了解的信息息人們通過不同信信息渠道側重重了解的信息息主要還是房房子的價格。當當然地段、升升值潛力等也也是購房者考考慮的因素。3、電臺收聽習習慣被訪者中有600％沒有這方方面的習慣。有有收聽習慣的的人群相對均均勻的分布在在黃山人民廣廣播電臺與交交通旅游臺。跡跡象表明，交交通旅游臺的的成長更快。4、報紙習慣黃山日報與新安安晚報是購房房者看的最多多的兩分報紙紙。六、購房者特征征購房者年齡分布布本次訪問人群中中，被訪者以以20－39歲人群為主主，45－49歲人群也占占有相當比例例。購房者職業(yè)本次調研反映出出，黃山購房房者以企事業(yè)業(yè)單位職工及及管理人員為為主。其次為為政府公務員員與個體、私私人經營業(yè)主主。購房者家庭收入入狀況購房者收入多在在3－10萬之間，這這個收入人群群是購房者的的中堅人群。其其中3-5萬元的家庭庭占到37.3%，10萬元以上的的公寓購房者者比例就明顯顯降低不同收入人群面面積需求如下圖，1000方及以下的的房子的主力力消費人群為為年收入3萬以下的購購房者。120方戶型的房房子則是所有有不同收入人人群最喜歡的的，其中3－10萬的人群為為最。另外一一個特點就是是收入高端的的人群對大面面積的戶型特特別喜歡。有有三分之一的的年收入10萬以上人群群喜歡150方及以上的的面積。不同收入人