項(xiàng)目工作可行性研究報(bào)告材料(參考)

項(xiàng)目可研性研究報(bào)告〔模板〕〔本模板中各項(xiàng)內(nèi)容，如果沒有注明責(zé)任部門或責(zé)任方，如此是由戰(zhàn)略開展部負(fù)責(zé)〕目標(biāo)項(xiàng)目分布示意圖〔以下內(nèi)容為案例〕注：此圖用來說明目標(biāo)項(xiàng)目在城市的區(qū)位，如果屬于已進(jìn)入的城市，標(biāo)注出現(xiàn)有項(xiàng)目，以清楚表示目標(biāo)項(xiàng)目和現(xiàn)有項(xiàng)目的區(qū)位關(guān)系。配以文字說明：地塊所處城市、行政區(qū)域、非行政區(qū)域〔經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、商貿(mào)金融區(qū)等〕的地理位置。與標(biāo)志性市政設(shè)施、建筑物〔如市中心商圈、機(jī)場(chǎng)等〕的相對(duì)位置和距離、地段的定性描述〔與主要中心區(qū)域辦公/商務(wù)/政府的關(guān)系〕。一、項(xiàng)目概況項(xiàng)目規(guī)劃控制要點(diǎn)宗地現(xiàn)狀四周X圍；地勢(shì)平坦?fàn)顩r，自然標(biāo)高，與周邊地勢(shì)比擬；〔工程管理部負(fù)責(zé)〕地面現(xiàn)狀，包括宗地內(nèi)是否有水渠、較深的溝壑〔小峽谷〕、池塘與高壓線等對(duì)開發(fā)有較大影響的因素，并計(jì)算因此而損失的實(shí)際用地面積〔設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)〕地面現(xiàn)有居民情況，包括具體居住人數(shù)、戶數(shù)，工廠數(shù)量、規(guī)模、產(chǎn)品性質(zhì)、開工狀況等，并說明對(duì)拆遷與項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度的影響；地下情況，包括管線、地下電纜、暗渠、地上建筑物原有樁基與地下建筑/結(jié)構(gòu)等，地上地下都要注意有沒有受保護(hù)的歷史文物古跡、可利用的構(gòu)建；〔設(shè)計(jì)工程部負(fù)責(zé)〕土地完整性，有否市政代征地、市政綠化帶、市政道路、名勝古跡、江河湖泊等因素分割土地；地質(zhì)情況，包括土地結(jié)構(gòu)、承載力、地下水位和抗震性要求。〔工程管理部負(fù)責(zé)〕附圖：平面地形圖，標(biāo)記四至X圍與相關(guān)數(shù)據(jù)；地形地貌圖，主要反映宗地地面建筑、河流、溝壑、高壓線等；地下狀況圖，包括地下管線、暗渠、電纜等。項(xiàng)目周邊的社區(qū)配套周邊3000米X圍內(nèi)的社區(qū)配套交通狀況〔a〕公交系統(tǒng)情況，包括主要線路、行車區(qū)間等；〔b〕宗地出行主要依靠的交通方式，是否需要開展商自己解決；〔c〕現(xiàn)有交通捷運(yùn)系統(tǒng)，近期或規(guī)劃中是否有地鐵、輕軌等對(duì)交通狀況有重大影響的工程。附圖：交通狀況示意圖，包括現(xiàn)有和未來規(guī)劃的城市公共交通和快速捷運(yùn)系統(tǒng)；教育：大中小學(xué)與教育質(zhì)量情況，醫(yī)院等級(jí)和醫(yī)療水平，大型購物中心、主要商業(yè)和菜市場(chǎng)，文化、體育、娛樂設(shè)施，公園，銀行，郵局等附圖：生活設(shè)施分布圖，具體位置、距離。宗地周邊3000米外但可輻射X圍內(nèi)主要社區(qū)配套現(xiàn)狀項(xiàng)目周邊環(huán)境〔根據(jù)個(gè)案特性描述，沒有的可以不寫〕治安情況、空氣狀況、噪聲情況、污染情況〔化工廠、河流湖泊污染等〕、危險(xiǎn)源情況〔如高壓線、放射性、易燃易爆物品生產(chǎn)或倉儲(chǔ)基地等〕、周邊景觀、風(fēng)水情況近期或規(guī)劃中周邊環(huán)境的主要變化，如道路的拓寬、工廠的搬遷、大型醫(yī)院、學(xué)校、購物中心/超市的建設(shè)等。大市政配套〔都要說明距宗地距離、本錢、接入的可能性〕道路現(xiàn)狀與規(guī)劃開展，包括現(xiàn)有路幅、規(guī)劃路幅，規(guī)劃實(shí)施的時(shí)間，與宗地的關(guān)系〔影響〕。供水狀況：現(xiàn)有管線、管徑與未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。污水、雨水排放：現(xiàn)有管線、管徑與未來規(guī)劃和實(shí)施時(shí)間。通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡(luò)〕：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉與線路本錢等?！补こ坦芾聿控?fù)責(zé)〕永久性供電和臨時(shí)施工用電：現(xiàn)有管線、上源位置、距宗地距離、涉與線路本錢等。〔工程管理部負(fù)責(zé)〕燃?xì)猓含F(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置?！补こ坦芾聿控?fù)責(zé)〕供熱與生活熱水：現(xiàn)有管線、管徑、上源位置、距宗地距離、接口位置。〔工程管理部負(fù)責(zé)〕附圖：說明上述配套設(shè)施的管線走向、容量和接口位置，與未來規(guī)劃擴(kuò)容和增加情況。1.6區(qū)域土地供給情況〔可選〕注：以上內(nèi)容如果在《項(xiàng)目立項(xiàng)報(bào)告》中做了說明，如此可以省略。〔以下內(nèi)容為案例〕1．規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)備注：以上為規(guī)劃意見書要求的指標(biāo)2．其它與立項(xiàng)報(bào)告相比有變化的內(nèi)容〔1〕宗地現(xiàn)狀與四至：用地東至現(xiàn)狀玉泉路南延〔又稱小屯路〕；C地塊南至現(xiàn)狀萬恒一期；D地塊南至規(guī)劃大瓦窯一號(hào)路；西至中建一局三公司；北至現(xiàn)狀公園，以與豐臺(tái)農(nóng)校。A、C地塊現(xiàn)狀已拆平，B地塊是五里店倉庫已騰空，D、E、F、G地塊是一個(gè)汽車檢修廠，掛牌文件要求簽約后3個(gè)月內(nèi)完成該地塊拆遷?！?〕市政配套:土地一級(jí)開發(fā)單位萬恒永泰房地產(chǎn)〔以下簡稱“萬恒永泰〞〕負(fù)責(zé)該項(xiàng)目的六通一平，并達(dá)到以下標(biāo)準(zhǔn)：代征道路：項(xiàng)目代征道路修建包括玉泉西路、大瓦窯北路、盧溝橋農(nóng)場(chǎng)中路、大瓦窯一號(hào)路。其中玉泉西路、大瓦窯北路由綠基投負(fù)責(zé)修建，盧溝橋農(nóng)場(chǎng)中路、大瓦窯一號(hào)路由萬恒永泰負(fù)責(zé)修建。建設(shè)費(fèi)用已經(jīng)包含在土地開發(fā)補(bǔ)償費(fèi)中。上水：已經(jīng)在玉泉西路新建了DN400mm的管線與京石輔路管線連接。一期正在使用。中水：從玉泉路DN400mm中水管線接入。下水：需在玉泉西路新建污水管接入京石高速雨水方溝。電力：新建開閉站一個(gè)，自X儀村變電站引出雙路10千伏電纜線路，經(jīng)京石輔路至開閉站，長約2×4千米。同時(shí)沿玉泉西路、大瓦窯北路、盧溝橋農(nóng)場(chǎng)中路、大瓦窯一號(hào)路各新建一條10×DN150mm電力管井，長2640米。通訊：沿玉泉西路修建24孔電信管道。供氣：玉泉路現(xiàn)狀有DN500mm的中壓管道。據(jù)與一級(jí)開發(fā)商了解：用地供氣、上水已經(jīng)完成。下水、中水、通訊根本條件已具備，可以很快完成。用地內(nèi)開閉站的土建已完成，還沒有引線上設(shè)備。代征道路修建投資額較大項(xiàng)目計(jì)劃在今年年底開始動(dòng)工建設(shè)?！?〕掛牌文件中要求的一些特殊事項(xiàng)：事項(xiàng)一：根據(jù)規(guī)劃意見書二期用地內(nèi)需建一鍋爐房，保證一期居民使用，一級(jí)開發(fā)商已經(jīng)建設(shè)了一個(gè)臨時(shí)供暖設(shè)施，如何處置由競得人與一級(jí)開發(fā)商協(xié)商解決。主要取決于我們的采暖方式，如果采用壁掛爐采暖方式，如此在二期地塊內(nèi)建一個(gè)小鍋爐房解決一期的采暖問題，建設(shè)本錢高于集中供暖。如果采用集中供暖，同時(shí)解決一、二期的供暖問題，初步估算集中供暖建設(shè)本錢約52元/平米，但存在后期經(jīng)營管理的風(fēng)險(xiǎn)。事項(xiàng)二：掛牌文件要求競得人按掛牌成交樓面地價(jià)加建安本錢價(jià)格向市盧溝橋農(nóng)場(chǎng)出售4000平米的住宅面積，稅費(fèi)各自承當(dāng)。競得人按掛牌成交樓面地價(jià)加建安本錢價(jià)格向萬恒永泰出售8000平米的綜合樓用房，稅費(fèi)各自承當(dāng)?？梢园褷I業(yè)稅，紅線內(nèi)市政管線、配套設(shè)施、園林綠化等建設(shè)費(fèi)用分?jǐn)偪紤]在本錢里。但須取得項(xiàng)目后與萬恒永泰協(xié)商。綜合樓的建設(shè)位置沒有具體要求。事項(xiàng)三：掛牌文件要求二期用地內(nèi)需足額補(bǔ)足一期190個(gè)機(jī)動(dòng)車位。必須達(dá)到規(guī)劃意見書要求，補(bǔ)足一期190個(gè)機(jī)動(dòng)車位。機(jī)動(dòng)車位產(chǎn)權(quán)歸我方所有，建設(shè)位置沒有具體要求。事項(xiàng)四：掛牌文件中要求由于萬恒一期市政配套設(shè)計(jì)分布在二期內(nèi)，因此二期要保證一期居民所需市政的正常使用。一期所需市政就是指鍋爐房與190個(gè)停車位，沒有其它要求。事項(xiàng)五：該項(xiàng)目的大市政配套建設(shè)費(fèi)是否減免。項(xiàng)目屬于綠化隔離帶項(xiàng)目，周邊的大市政由萬恒永泰投資建設(shè)，不用再繳納大市政建設(shè)配套費(fèi)〔住宅160元/平米，公建200元/平米〕?！餐⊥汀?區(qū)域土地供給情況項(xiàng)目片區(qū)屬于新興開展區(qū)，目前存量較少，但未來整體土地供給量較大，均需公開交易。目前區(qū)域未建居住用地正在拆遷，近兩年可以供給的居住用地經(jīng)了解預(yù)計(jì)有如下三個(gè)：天鴻美域后期用地近20萬〔尚未拆遷〕，X儀村20公頃用地〔三分之二是回遷房，尚未拆遷〕，萬恒家園東側(cè)15公頃用地〔已平整〕?！擦磉h(yuǎn)洋山水的東區(qū)用地目前一級(jí)開發(fā)拆遷難度較大，近期無法上市交易。〕二．客戶定位和項(xiàng)目定位草案〔營銷管理部負(fù)責(zé)〕2.1客戶定位應(yīng)至少描述出本項(xiàng)目面對(duì)的主要客戶群體，在可行的條件和需要下，應(yīng)借助策劃公司將主要客戶群體的主要需求和特征進(jìn)展描述?！惨韵聝?nèi)容為案例〕目標(biāo)客戶群定位：1、原如此：鎖定中高端客戶，堅(jiān)持低密度路線，兼顧高端和中端客戶，實(shí)現(xiàn)定位和產(chǎn)品多元化；2、客戶群體構(gòu)成：高端客戶：15%、中高端客戶：70%、中端客戶：15%；3、職業(yè)特征：城陽本地與某某市區(qū)的中小私營企業(yè)主；某某東部學(xué)區(qū)院校的高知人士；一級(jí)、二級(jí)區(qū)域內(nèi)的企業(yè)高管；某某CBD區(qū)域?qū)懽謽莾?nèi)辦公的高管、辦事機(jī)構(gòu)負(fù)責(zé)人、老板城陽本土事業(yè)單位、金融機(jī)構(gòu)、政府公務(wù)員；城陽本土中高收入的朝鮮族或韓國置業(yè)人士；有異地置業(yè)愿望的高收入人士。4、生活需求：A、向往郊居生活……B、度假、養(yǎng)老需要……5、客群的根底特征年戶均收入超過20萬元，平均家庭年收入在30萬元左右，具有足夠的購置力年齡層次：主力年齡層次30——45歲，養(yǎng)老人群年齡在50——60歲之間家庭結(jié)構(gòu)：三家之口、三代同堂6、產(chǎn)品升級(jí)需求的背后中高端客戶產(chǎn)品升級(jí)需求，不僅僅是戶型面積的需求，也不僅僅是對(duì)于居室數(shù)量的升級(jí)，而是基于其家庭結(jié)構(gòu)和自身收入水平之上的生活方式升級(jí)的需求。中高端客戶其所具有的最大特性是對(duì)于高品質(zhì)產(chǎn)品和高品質(zhì)生活的向往，同時(shí)獲得社會(huì)的認(rèn)同感和價(jià)值感。物理層面升級(jí)需求＋生活方式升級(jí)需求＋身份認(rèn)同需求。2.2項(xiàng)目定位描述產(chǎn)品主要類型、價(jià)格、和面積比例，建議現(xiàn)階段由策劃公司完成。〔以下內(nèi)容為案例〕1、產(chǎn)品定位：低密度復(fù)合社區(qū)：發(fā)揮項(xiàng)目地塊的景觀資源和區(qū)域形象優(yōu)勢(shì)，鎖定低密度產(chǎn)品，產(chǎn)品線復(fù)合，擴(kuò)大客戶圈層，躲避市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)，增強(qiáng)項(xiàng)目的市場(chǎng)適應(yīng)力，加快銷售速度，爭取開發(fā)利潤。根據(jù)以上理由，建議項(xiàng)目選擇如下產(chǎn)品：情景花園洋房、疊拼產(chǎn)品、聯(lián)排、小獨(dú)棟、小雙拼、類別墅。2、銷售價(jià)格預(yù)測(cè)：以往各年度房地產(chǎn)價(jià)格增長幅度都很大，這一趨勢(shì)未來能否持續(xù)，很難預(yù)測(cè)，價(jià)格的影響因?yàn)榉浅６?，變?shù)實(shí)在太多，因?yàn)轫?xiàng)目銷售周期較長我們必須對(duì)未來價(jià)格走勢(shì)進(jìn)展預(yù)測(cè)，請(qǐng)財(cái)務(wù)部酌情考慮產(chǎn)品的動(dòng)態(tài)銷售收入變化因素，這里僅做靜態(tài)預(yù)測(cè)。情景花園洋房——6300元、疊拼——6500元、聯(lián)排——7100元雙拼或小獨(dú)棟——7500元、類別墅——8500元、其他產(chǎn)品——5800元3、除安置區(qū)外住宅產(chǎn)品類型比例與面積區(qū)間建議：寬景花園洋房36%〔以平均每套150㎡計(jì)〕疊拼12%〔以平均每套200㎡計(jì)〕聯(lián)排別墅33%〔以平均每套220㎡計(jì)〕雙拼、小獨(dú)棟別墅12%〔以平均每套240㎡計(jì)〕小高層7%〔以平均每套100㎡計(jì)〕2.3項(xiàng)目開發(fā)策略結(jié)合項(xiàng)目資源特征和市場(chǎng)競爭情況，描述項(xiàng)目開發(fā)的核心策略、項(xiàng)目分期與產(chǎn)品布局建議、配套設(shè)施的布局，建議由設(shè)計(jì)工程部、策劃公司共同討論完成。詳細(xì)定位指標(biāo)可在表《可研階段概念規(guī)劃設(shè)計(jì)草案指標(biāo)說明》根底上根據(jù)需要提取〔以下內(nèi)容為案例〕1、指導(dǎo)原如此：產(chǎn)品升級(jí)策略：在高度競爭的市場(chǎng)環(huán)境下，贏得市場(chǎng)的關(guān)鍵是實(shí)現(xiàn)產(chǎn)品升級(jí)，對(duì)于本項(xiàng)目而言，升級(jí)策略的核心在于以情景營銷為中心，把情景銷售作為橇動(dòng)市場(chǎng)的杠桿，消除區(qū)域抗性。增強(qiáng)產(chǎn)品競爭力，而產(chǎn)品競爭力的核心在于增加產(chǎn)品附加值，賦予產(chǎn)品更多的增殖空間，使客戶獲得更具價(jià)值的居住空間，用超值空間打動(dòng)客戶。低總價(jià)策略：所謂低總價(jià)策略的核心在于有效的控制戶型面積高附加值策略：不能因?yàn)榭臻g小而放棄居住的舒適度高復(fù)合策略：復(fù)合產(chǎn)品線覆蓋中高端客群外延2、分期與產(chǎn)品布局建議2.1產(chǎn)品分期：分期開發(fā)是大盤項(xiàng)目的必然選擇，如何分期要充分結(jié)合項(xiàng)目推售節(jié)奏、去化速度、留有升值和調(diào)整空間，結(jié)合土地儲(chǔ)藏節(jié)奏、項(xiàng)目銷售價(jià)值最大化的原如此，根據(jù)這一原如此確定如下分期策略：土地價(jià)值由低向高推出的原如此；情景營銷原如此；低價(jià)值產(chǎn)品先推，高價(jià)值產(chǎn)品后推的原如此，用低價(jià)值產(chǎn)品首先橇動(dòng)市場(chǎng)積聚人氣，后期逐步拉升和銷售價(jià)格，沖擊高銷售利潤；初期產(chǎn)品有測(cè)試市場(chǎng)的任務(wù)，產(chǎn)品線力求復(fù)合，為后期銷售做好測(cè)試。2.2配套設(shè)施布局建議：社區(qū)商業(yè)、會(huì)所因?yàn)槠渖虡I(yè)屬性，建議順延空港路布局，確保產(chǎn)品的商業(yè)價(jià)值和對(duì)外經(jīng)營的便利。幼兒園、物業(yè)服務(wù)中心等配套設(shè)施從資金的角度看，沒有必要在項(xiàng)目建設(shè)初期就投入建設(shè)，可以利用其作為本社區(qū)與舊村改造區(qū)域的屏障。2.3產(chǎn)品布局而作為一個(gè)郊區(qū)低密度社區(qū)，其土地價(jià)值區(qū)分配的根本衡量標(biāo)準(zhǔn)就是產(chǎn)品占有自然景觀資源的多少，對(duì)于本項(xiàng)目而言，按照景觀資源的占有程度，可以將項(xiàng)目分成4個(gè)價(jià)值區(qū)，其對(duì)應(yīng)的產(chǎn)品分別是：最高價(jià)值區(qū)：4、5地塊處于項(xiàng)目南側(cè)，貼近山景和水庫，首周邊舊村和市政道路影響小，南側(cè)視野開闊，地塊價(jià)值最高，產(chǎn)品為情花、聯(lián)排、雙聯(lián)、疊拼。次之價(jià)值區(qū)：2、3號(hào)地塊，占據(jù)項(xiàng)目中間局部，東側(cè)為山景和建筑，西側(cè)沒有舊村影響，地塊價(jià)值次之，產(chǎn)品為情花、疊拼、聯(lián)排、小獨(dú)棟或雙拼、類別墅、會(huì)所。第三價(jià)值區(qū)：6號(hào)地塊北側(cè)和1號(hào)地塊南側(cè)局部，整體地勢(shì)較低，或居于項(xiàng)目北側(cè)，有主干道路影響，東側(cè)為2、3號(hào)地，西側(cè)為舊村，地塊價(jià)值較低，產(chǎn)品為情花、聯(lián)排、或雙拼。最低價(jià)值區(qū)：6號(hào)地塊北側(cè)，以與1北側(cè)沿王沙路局部，地塊價(jià)值最低。產(chǎn)品為：情花、其他產(chǎn)品〔多層mini〕2.4首發(fā)區(qū)域和產(chǎn)品建議色區(qū)域地塊由于土地取得時(shí)間較早因此考慮首期先推售此區(qū)域，其他地塊根據(jù)圖示所標(biāo)序號(hào)推售。首發(fā)產(chǎn)品根據(jù)宗地狀況，要首先3個(gè)主力產(chǎn)品，即：情花、疊拼、聯(lián)排，在景觀資源好的地塊，要適當(dāng)建設(shè)少量小獨(dú)棟和類別墅產(chǎn)品，如：東側(cè)地勢(shì)高或靠近河道改造區(qū)域附近，用于測(cè)試市場(chǎng)，提升社區(qū)形象。疊拼產(chǎn)品因?yàn)闆]有在本區(qū)域內(nèi)銷售過，雖然可以作為一類主力產(chǎn)品來規(guī)劃，但總量要進(jìn)展控制，適當(dāng)減少比例，產(chǎn)品總量要低于情花和聯(lián)排。三．產(chǎn)品概念規(guī)劃設(shè)計(jì)草案〔設(shè)計(jì)管理部負(fù)責(zé)〕3.1設(shè)計(jì)思路設(shè)計(jì)概念：產(chǎn)品表現(xiàn)的主題思想，主要設(shè)計(jì)風(fēng)格、設(shè)計(jì)特點(diǎn)。主要產(chǎn)品類型：多層、高層，還是聯(lián)排別墅或屋頂花園、頂層復(fù)式等其他類型，與不同類型產(chǎn)品的比例。在所在城市中，生產(chǎn)新型、別具一格產(chǎn)品的可能性。如果是大型、超大型項(xiàng)目，對(duì)營造大社區(qū)概念的考慮。市場(chǎng)公共配套設(shè)施配置方案3.2規(guī)劃設(shè)計(jì)的可行性分析〔以下為參考可選內(nèi)容〕容積率變化對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)概念、產(chǎn)品類型和特征的影響。土地本身特征對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：地勢(shì)上下、地形起伏、地塊的完整性、地質(zhì)狀況、較深的溝壑〔小峽谷〕、河流、水塘、地上附著物、地下管線暗渠等對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響與解決的方法。周邊自然環(huán)境和人文環(huán)境對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響與考慮。如：治安環(huán)境、噪聲環(huán)境、污染環(huán)境、空氣情況、危險(xiǎn)源、“風(fēng)水〞因素等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)和環(huán)境保護(hù)的影響與解決方法。周邊市政工程配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：道路狀況〔可能與小區(qū)主要出入口有關(guān)〕、供水、排水、通訊〔有線電視、、網(wǎng)絡(luò)〕、永久性用電和臨時(shí)施工用電、燃?xì)?、供熱與生活熱水等對(duì)產(chǎn)品規(guī)劃設(shè)計(jì)的影響與解決方法。周邊生活配套設(shè)施對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：交通狀況〔與是否開通業(yè)主班車有關(guān)〕、商業(yè)設(shè)施〔大型購物中心〕、教育現(xiàn)狀、體育娛樂公園等休閑場(chǎng)所、銀行醫(yī)院等生活設(shè)施對(duì)自身配套建設(shè)規(guī)模和面積作出判斷。市場(chǎng)分析結(jié)果對(duì)產(chǎn)品設(shè)計(jì)的影響和考慮。如：市場(chǎng)價(jià)格限制、總價(jià)控制原如此與前面產(chǎn)品類型和產(chǎn)品特性設(shè)計(jì)是否存在矛盾，對(duì)產(chǎn)品品質(zhì)是否有影響，與如何解決。3.3規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議：詳細(xì)的設(shè)計(jì)指標(biāo)見表《可研階段概念規(guī)劃設(shè)計(jì)草案指標(biāo)說明》〔以下內(nèi)容為案例〕1、建筑單體風(fēng)格建議方案一：簡約歐式：主要考慮北美、西班牙、地中海、英格蘭。方案二：現(xiàn)代風(fēng)格：純現(xiàn)代風(fēng)格或類萬科第五園風(fēng)格。2、其他設(shè)計(jì)建議：基于本項(xiàng)目定位，建議不予考慮普通多層。新技術(shù)、新材料的應(yīng)用：太陽能、水源熱泵、采用環(huán)保材料等。外立面主材：凹凸感強(qiáng)烈的材質(zhì)。整體項(xiàng)目核心視點(diǎn)：要充分利用距項(xiàng)目約1公里，空港路高點(diǎn)。中心綠化與景觀均好性完美結(jié)合。商業(yè)配套：院后舊村安置區(qū)有約6000㎡的商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)。教育配套：周邊小學(xué)、中學(xué)配套比擬完備，本項(xiàng)目設(shè)置1000㎡的幼兒園。3、規(guī)劃設(shè)計(jì)指標(biāo)建議首發(fā)地塊詳細(xì)開發(fā)分期、指標(biāo)：四項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃〔運(yùn)營管理部負(fù)責(zé)，需要工程管理部提供工程進(jìn)度意見〕1．項(xiàng)目全期里程碑節(jié)點(diǎn)計(jì)劃對(duì)整個(gè)項(xiàng)目各期的“開工、開盤、竣工備案、交房〞四個(gè)節(jié)點(diǎn)時(shí)間的大致推測(cè)。2.首期項(xiàng)目開發(fā)計(jì)劃：對(duì)第一期一級(jí)節(jié)點(diǎn)的時(shí)間推測(cè)?！惨韵聝?nèi)容為案例〕序號(hào)工作內(nèi)容時(shí)間開始完成1項(xiàng)目啟動(dòng)時(shí)間2006年4月25日2規(guī)劃方案設(shè)計(jì)2006年4月25日2006年6月21日3單體方案設(shè)計(jì)2006年4月25日2006年6月21日4施工圖設(shè)計(jì)2006年6月21日2006年11月30日5簽署土地協(xié)議或合同2006年5月24日6取得土地證2007年2月15日7根底開工2006年8月31日8開盤2007年5月25日9竣工驗(yàn)收2007年12月31日10入住2008年5月31日3．項(xiàng)目全期銷售計(jì)劃：〔營銷管理部負(fù)責(zé)〕預(yù)測(cè)每年的銷售面積和銷售收入，建議由策劃公司完成?！惨韵聝?nèi)容為案例〕1、年去化速度預(yù)測(cè)：北部競爭項(xiàng)目去化速度可以作為項(xiàng)目銷售速度預(yù)測(cè)的重要依據(jù)，香溪庭院——年去化量33000平方百福山莊——年去化量20000平方考慮到項(xiàng)目首發(fā)產(chǎn)品比擬復(fù)合客戶圈層比擬大的因素，預(yù)計(jì)項(xiàng)目在第一個(gè)銷售年度內(nèi)，可以實(shí)現(xiàn)38000平方的去化速度，扣除項(xiàng)目示X區(qū)開放較晚的因素，第一銷售年度成交面積33675平方?？紤]社區(qū)成熟度對(duì)銷售面積的影響建議年遞增10%，如此項(xiàng)目各年度的銷售面積如下：2、年銷售收入預(yù)測(cè)：根據(jù)近幾年的市場(chǎng)環(huán)境，建議按照5%復(fù)利遞增考慮項(xiàng)目價(jià)格提升，考慮銷售價(jià)格提升因素，項(xiàng)目總銷29.81億元。五．經(jīng)濟(jì)效益分析〔財(cái)務(wù)管理部和合同預(yù)算部、投資開展部負(fù)責(zé)〕1、本錢與盈利預(yù)測(cè)表序號(hào)事項(xiàng)盈虧平衡點(diǎn)保守售價(jià)正常售價(jià)樂觀售價(jià)單位售價(jià)/本錢〔元/㎡〕總額

〔萬元〕單位售價(jià)/本錢〔元/㎡〕總額

〔萬元〕單位售價(jià)/本錢〔元/㎡〕總額

〔萬元〕單位售價(jià)/本錢〔元/㎡〕總額

〔萬元〕1銷售總收入住宅售價(jià)商業(yè)售價(jià)其它售價(jià)2稅前本錢土地獲得價(jià)款政府地價(jià)合作款項(xiàng)紅線外大市政配套費(fèi)拆遷補(bǔ)償費(fèi)前期費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)別墅住宅聯(lián)排住宅多層住宅小高層住宅高層住宅超高層住宅其它建筑主體社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林景觀工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間費(fèi)用〔營業(yè)費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、管理費(fèi)用〕不可預(yù)見費(fèi)3稅項(xiàng)營業(yè)稅土地增值稅企業(yè)所得稅4稅后本錢5稅前利潤6稅后利潤7總本錢利潤率8單位面積利潤此表的收入和利潤計(jì)算局部，由戰(zhàn)略開展部填寫，本錢局部，由本錢管理部填寫2、資金流量表〔財(cái)務(wù)管理部負(fù)責(zé)〕序號(hào)事項(xiàng)合計(jì)第一年第二年第三年1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1季度2季度3季度4季度1現(xiàn)金流入住宅銷售收入商業(yè)銷售收入其它收入2現(xiàn)金流出土地獲得價(jià)款前期費(fèi)用主體建筑安裝工程費(fèi)社區(qū)管網(wǎng)工程費(fèi)園林景觀工程費(fèi)公共配套設(shè)施費(fèi)開發(fā)間接費(fèi)期間