貴陽市星竹園項(xiàng)目策劃書

貴陽市星竹園項(xiàng)目策劃書一．項(xiàng)目闡發(fā)項(xiàng)目表面1.位置：項(xiàng)目地處貴陽市大營坡地區(qū)，筑新路與貴烏北路交匯處，距貴州日報社、大營坡車站僅300米。2．周邊設(shè)施學(xué)校：貴烏小學(xué)、宅吉小學(xué)、實(shí)驗(yàn)幼兒園、實(shí)驗(yàn)小學(xué)、二十三中、六中、財校、商專、醫(yī)學(xué)院、實(shí)驗(yàn)二中菜場：百花山菜場、貴烏農(nóng)貿(mào)市場醫(yī)院：貴醫(yī)附院、醫(yī)學(xué)院、市五醫(yī)其它：神奇沐日酒店、神奇星島酒店、新聯(lián)酒店、思君超市、黑馬裝飾質(zhì)料市場、相寶山家具市場、市北供電局交通：7路、12路、17路、18路、70路、76路、64路、82路、67路、73路3．項(xiàng)目技能指標(biāo)總占地面積：6270平方米總修建面積：12514平方米容積率：2.0修建密度：30.3％綠化率：36％總戶數(shù)：153戶（其中41戶為回遷戶）（二）項(xiàng)目時機(jī)點(diǎn)1．市場有空間貴陽，作為大西南開發(fā)的前沿，在國度提供有利政策的前提下，市場對具有特色，綜合素質(zhì)較高的精品小區(qū)有較強(qiáng)的承接力。隨著外來的和本地經(jīng)營的樂成人士、高級白領(lǐng)的不絕擴(kuò)大，面向他們而建的考究整體籌劃，理念設(shè)計，成果配套先進(jìn)的崇高住宅小區(qū)，將有一個連續(xù)生長的市場空間。2．有策劃前置看法許多生長商是在項(xiàng)目建起來后才想到銷售，銷售不暢才想到促銷，促銷未果而想到整體策劃，也有的生長商開盤前有整體籌劃，但開盤后策劃理念的貫徹實(shí)施不到位，致使項(xiàng)目有頭無尾，市場中爛尾樓眾多，而貴司目光敏銳，注意到“凡事預(yù)則立”從各方面整合社會精英資源，貫徹如一，使項(xiàng)目有的放矢，自然先機(jī)在握。（三）項(xiàng)目問題點(diǎn)1．生長商尚未有較高知名度現(xiàn)時貴陽的房地財產(chǎn)已經(jīng)進(jìn)入了范圍和品牌的競爭階段，而貴司目前在業(yè)界尚未有較高知名度發(fā)起：需要和實(shí)力較強(qiáng)的署理公司、設(shè)計公司、物業(yè)治理公司相助，配合創(chuàng)造出精品樓盤，在項(xiàng)目的推廣中逐步營造和樹立生長商和項(xiàng)目的品牌。2．項(xiàng)目市場定位不敷清晰3.項(xiàng)目沒有鎖定目標(biāo)客戶群項(xiàng)目的市場定位與目標(biāo)客戶群是相輔相承的，一個清晰的市場定位可以直接吸納目標(biāo)客戶群的注意度。反過來說，沒有確定的項(xiàng)目客戶群就很難確定項(xiàng)目形象定位與市場定位，這是該項(xiàng)目是否樂成銷售的要害，同時也是代價是否可以拉高的重點(diǎn)。4．項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌項(xiàng)目的形象定位與市場定在貴陽房地產(chǎn)市場還沒有前期炒作過，它推出時很難在短期內(nèi)讓市場擔(dān)當(dāng)。為了制止銷售期間過長，增加許多不須要的用度；同時也為了生長高能在較短的時間內(nèi)回籠資金作再投資，該項(xiàng)目需要系統(tǒng)性的全局統(tǒng)籌，有效整合種種優(yōu)勢資源，才華到達(dá)一氣呵成的效果。二、貴陽房地產(chǎn)宏觀市場闡發(fā)：(一)2000年貴陽房地產(chǎn)生長闡發(fā)：2000年貴陽房地產(chǎn)將面臨前所未有的生長良機(jī)，與全國許多都市相比，貴陽房地財產(chǎn)形勢一直較好，前幾年空置房比例在15%左右，近幾年空置年率一直較低，這與國度支持房地財產(chǎn)生長的政策逐步完善有關(guān)，也與黎民住房消費(fèi)看法的增強(qiáng)和房改的深入，住房信貸投入增加，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等有很大干系。貴陽市的房地產(chǎn)市場代價近年來呈穩(wěn)中有升趨勢，尤其是中心區(qū)房價，高層多層升幅差別，多層升幅更大，究其原因，由于市區(qū)土地供給淘汰而使市區(qū)商品房（尤其多層）供給相對淘汰，因而市區(qū)房價上揚(yáng)在所難免。市民將應(yīng)改變已往那種不肯離開中心區(qū)居住的看法，目光朝城郊結(jié)合部情況好配套設(shè)施齊全的住宅小區(qū)轉(zhuǎn)移。烏當(dāng)、白云、小河地區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)潛力很大，現(xiàn)在交通門路又有了很大變動，老黎民住房投資升值保值的看法增強(qiáng)，會有更多的市民將余錢投向房地產(chǎn)，從這個角度上看，2000年的筑城樓市將會出現(xiàn)新的生長勢頭。(二)2000年貴陽市房地產(chǎn)生長趨勢房價將適度上揚(yáng)；土地生意業(yè)務(wù)活潑，“換手”量增大；花溪等郊區(qū)置業(yè)者增多；多層住宅精品樓盤將會增多；高層公寓將更多采取新技能、新設(shè)備；空置積存房會特價優(yōu)惠拋售；衡宇置換量大大增加；中華路住宅的生意業(yè)務(wù)將日漸火爆，商業(yè)氣氛日漸蘇醒。(三)貴州將推進(jìn)住宅財產(chǎn)化貴州屬聯(lián)合領(lǐng)土地警戒線以下的省份，而住宅又多是磚混結(jié)構(gòu)，為什么？因?yàn)樽灾疲@就很矛盾。按市場物以稀為貴的原則，土地稀缺的一定結(jié)果是磚的代價應(yīng)較高，住宅財產(chǎn)化的推進(jìn)就要“糾正”這種錯誤。住宅財產(chǎn)化的推進(jìn)，實(shí)際上是在報告企業(yè)如何看市場的問題。比如說，出臺以經(jīng)濟(jì)適用房建立為重點(diǎn)的政策，實(shí)際上是報告開發(fā)商目前市場需求中，中低水平的消費(fèi)仍是主流。住宅財產(chǎn)化的推進(jìn)涉及面還很廣，各地的實(shí)際情況，也有差別，但首先應(yīng)該強(qiáng)調(diào)的是看法更新。據(jù)了解，許多省份在機(jī)構(gòu)改造中，已有意增設(shè)省級中心。住宅財產(chǎn)化的推進(jìn)是一個歷程，也是一個一定的生長趨勢。（四）．貴州省2000年居民住房消費(fèi)狀況2000年貴州省將重點(diǎn)啟動居民住房消費(fèi)，實(shí)際上是在去年居民住房消費(fèi)居領(lǐng)導(dǎo)職位之后的延續(xù)和生長。目前，據(jù)稱房管部分仍有60萬M2存量房。因而盤活存量有大量事情要做。而通常手法是通過減免、補(bǔ)貼稅費(fèi)低落生意業(yè)務(wù)門檻，房改房暫緩交土地收益金亦可入市等步伐。存量房大多存在位置、房型、配套等不理想之外，因而以公道代價出售是最好的要領(lǐng)之一。房管部分將會有更大的行動，更優(yōu)惠的政策刺激，從而盤活存量，促進(jìn)二、三級市場大力大舉生長。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房投資成倍增長，房改刺激是主因。貴州省經(jīng)濟(jì)適用房去年完成投資20.76億元，較上年增長108%，并發(fā)動其它相關(guān)住宅財產(chǎn)投資增加一倍以上。出臺了以存量補(bǔ)貼為特點(diǎn)的住房分派錢幣化方案及主要立足于中低收入家庭的住房供給體系等步伐，有力發(fā)動了經(jīng)濟(jì)適用房的建立。據(jù)統(tǒng)計，去年貴州省共完成住宅總投資37億元，比上年增長90%。住房新開工面積480多萬M2，竣工面積近420萬M2，分別比去年增長64%和56%。其中經(jīng)濟(jì)適用房約占全省新開工面積的80%，較上年增長95%，經(jīng)濟(jì)適用房竣工面積占住房竣工面積的75%，是商品房竣工面積的2.7倍。（五）．貴陽房地產(chǎn)郊區(qū)化生長成為趨勢隨著貴陽市兩城區(qū)舊城改革的根本完成，市中心區(qū)土地資源越來越稀缺，特別是今年市政府嚴(yán)格控制市區(qū)土地的批租，使市中心土地供給更趨緊張。與此同時，國度取消福利實(shí)物分房，實(shí)行住房分派錢幣化，增加住房信貸的投入，開放住房二級市場，減免部分稅費(fèi)等一系列步伐，極大地提高了群眾改進(jìn)和購買住房的積極性，住房開始成為人們最大消費(fèi)。面對這一市場局面，開發(fā)商們躍躍欲試。據(jù)悉，貴陽這樣一個不大的都市，現(xiàn)已注冊400多家房開企業(yè)，仍有不少從事其它行業(yè)的企業(yè)家，準(zhǔn)備進(jìn)軍房地產(chǎn)，貴陽近年來的房地產(chǎn)生長勢頭使深圳、廣州等地的諸多房地產(chǎn)商“搶攤貴陽”已成為共鳴。在目前市中心地帶土地供給十分緊缺的情況下，開發(fā)商們開始把目光投向郊區(qū)地帶，沙沖路至小河一線及小河一帶，花溪一帶，貴鋼至二戈寨沿線，省政府背后小關(guān)一帶，二橋至貴工一帶，這些昔日不被看好的土地資源紛紛升值，一塊土地，好幾家房開公司“比力”，市郊房地產(chǎn)開發(fā)“行情”看漲已成為不爭的事實(shí)。以中天花圃、榕筑花圃等為代表的城郊物業(yè)，代表著一種以城郊結(jié)合部綠色和情況文化為主要特征，提倡回歸自然，脫離都市喧囂，通過綠色情況和整體平面籌劃的主要內(nèi)容及人性化“以人為本”為賣點(diǎn)的突出特點(diǎn)，從內(nèi)涵、代價上越發(fā)切合寬大中低收入消費(fèi)群需求，故銷售都比力紅火，同時，筑城郊區(qū)住宅的文化板塊正在形成，市民居住都市中心的傳統(tǒng)看法正在產(chǎn)生變革，投資者越來越重視物業(yè)的情況，配套設(shè)施和物業(yè)治理，郊區(qū)地塊大有可為，要害是你怎樣去做。（六）．貴陽市2000年1-6月批準(zhǔn)商品房預(yù)售情況1—3月：棟數(shù)：31修建面積：1787942.87M2其中批準(zhǔn)預(yù)售非住宅申報預(yù)售價781127.6M23100-15000元/M2住宅申報預(yù)售價1006815.3M21500-3000元/M2抵押登記信息在建工程項(xiàng)目16宗14528.7M23110萬元小我私家房產(chǎn)抵押122宗13292.5M22188.8萬元個人按揭741宗75381.1M210644.6萬元4—6月商品房預(yù)售信息（單位：平方米，元/平方米）批準(zhǔn)商品房預(yù)售其中批準(zhǔn)預(yù)售棟數(shù)修建面積非住宅申報預(yù)售價住宅申報預(yù)售價38692574.6096465.133000--16000596109.471300—31004月—6月商品房預(yù)售信息（單位：平方米，萬元）名稱單位購房個人購房住宅營業(yè)辦公住宅非住宅戶數(shù)9611922193面積1827.145902.13238.85221821.6817933.22生意業(yè)務(wù)額354.951890.3966.4042730.948533.754月—6月抵押登記信息（單位：平方米、萬元）類別戶數(shù)修建面積金額在建工程項(xiàng)目3535805.9011918.00小我私家房產(chǎn)抵押23726372.954305.40單位房產(chǎn)抵押46114225.0713625.00個人按揭1394119653.9322160.60三、貴陽市房地產(chǎn)微觀市場闡發(fā)：（一）從市場板塊角度闡發(fā)貴陽市的房地產(chǎn)市場從價位等差別條理進(jìn)行分類,可分三種差別的區(qū)域板塊：中華路板塊、環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊、環(huán)市路外圍板塊。中華路板塊(均價3600元/M2左右)作為貴陽的商業(yè)中心,也是貴陽市房地產(chǎn)開發(fā)的重點(diǎn)區(qū)域,近兩來一直是房地產(chǎn)的熱點(diǎn)市場,房地財產(chǎn)在本區(qū)域得到了飛速生長,同時引進(jìn)了先進(jìn)、超前的開發(fā)理念,對推動貴陽房地財產(chǎn)起了巨大的作用,因此本區(qū)域的物業(yè)較被消費(fèi)者所擔(dān)當(dāng),成為貴陽市民眾望所歸的置業(yè)地帶,置業(yè)區(qū)域物業(yè)價位不絕上升,由于開發(fā)相對過量,處于供過于求的狀態(tài),加上代價提高增加了置業(yè)的門檻,因此現(xiàn)階段該區(qū)域處于競爭的熾熱化狀態(tài)。2）環(huán)市路內(nèi)(除中華路)板塊(均價2480元/M2左右)此區(qū)域有強(qiáng)烈的市區(qū)看法,據(jù)敞司的了解,貴陽市民多數(shù)喜歡居住在市中心或副中心地段。由于市中心的房價高企,該區(qū)域成為眾多貴陽市民首選的位置,因此它的房地產(chǎn)市場還存在極大的生長空間環(huán)市路外圍板塊(均價1750元/M2左右)環(huán)市路外圍的部分地區(qū)給人一種郊區(qū)的感覺,物業(yè)普遍處于中、低檔水平,由于代價低,為中低薪階層所擔(dān)當(dāng);特別貴陽的西部準(zhǔn)備開發(fā)一個金羊小區(qū),因此郊區(qū)的房地產(chǎn)市場商機(jī)無限,但要掌握好時機(jī)。（二）從房地產(chǎn)實(shí)體闡發(fā)貴陽的房地產(chǎn)實(shí)體如修建物、園林、門路等硬件設(shè)施都處于一種低級階段,與西部大開發(fā)的貴陽都市不是很匹配,部分小區(qū)雖然借鑒選進(jìn)的修建理念,但實(shí)操能力另有一段距離,也只能處于表的模仿階段,精品物業(yè)在貴陽市存在很大的市場空間。（三）從項(xiàng)目包裝推廣手法闡發(fā)策劃及項(xiàng)目包裝理念有超前意識,但修建商對精品的筑造不能匹配社區(qū)的看法,因此整體性的效果不明顯;部分項(xiàng)目的前期策劃水平比力高,但營銷階段專業(yè)人士往往沒有介入,大概介入不深,因此好的策劃方案得不到實(shí)操的驗(yàn)證,這是造成個別樓盤銷售不力的原因;項(xiàng)目的全程營銷缺管乏系統(tǒng)性,連貫性等,停留在某個階段的促銷,對品牌的塑造帶來許多倒霉因素,同時也沒有到達(dá)整合營銷的效果。（四）從房地產(chǎn)生長的成熟度上闡發(fā)貴陽市房地財產(chǎn)處于成熟的階段,開發(fā)意識,修建水平、物業(yè)治理等落后沿海發(fā)達(dá)地區(qū)5-10年,但也有個別樓盤開發(fā)理念比力前衛(wèi),造成市場亂七八糟。從一個都市經(jīng)濟(jì)生長角度來看,每個行業(yè)的生長都有一定的階段性,消費(fèi)者對新事物的了解,擔(dān)當(dāng)也有一歷程。因此超前的物業(yè)開發(fā)具一定的風(fēng)險性,同時也具超額利潤回報的可行性,這就要對物業(yè)作前期適度超前的開發(fā)研究與本地市場作恰到利益才是樂成的要害,不然項(xiàng)目會出現(xiàn)有頭無尾的現(xiàn)象,以至于造成后期爛尾。這一點(diǎn)對本項(xiàng)目有很大的借鑒意義。（五）從代價定位上闡發(fā)貴陽市樓盤項(xiàng)目的代價根本上順應(yīng)市場代價進(jìn)行定位,即在一個區(qū)域市場代價范疇內(nèi)訂價,這反應(yīng)了市場處于不成熟的生長中階段,同時給本項(xiàng)目的代價浮動預(yù)留一定的空間,因此掘客區(qū)域經(jīng)濟(jì)文化和制作精品成為項(xiàng)目高等物業(yè)定位的要害。（六）從消費(fèi)群體上闡發(fā)不成熟的市場,消費(fèi)者的置業(yè)看法一定滯后,處于感性階段,還沒有形成理性置業(yè)看法,因此,本項(xiàng)目在推廣時應(yīng)認(rèn)引導(dǎo)置業(yè)者的消費(fèi)看法成為主導(dǎo)思想。四、貴陽市樓盤告白闡發(fā)樓盤名稱廣報告求點(diǎn)告白內(nèi)容要點(diǎn)評析銀通山莊入主銀通,財福享通千禧園看法即將現(xiàn)樓的優(yōu)勢體現(xiàn)其綜合素質(zhì)的品牌如:辦事,情況,配套,交通,設(shè)計,位置.小區(qū)籌劃圖,體現(xiàn)社區(qū)看法此樓盤訴求點(diǎn)過多,又沒有可支撐的要素,因此體現(xiàn)不了它的樓盤奇特性友誼花圃夢中故里就在這里展示會所在貴陽友誼團(tuán)體順在時代廣場做"SHOW"之勢再推出精品樓.借迎國慶,賀中秋時機(jī)推盤.該盤能抓住時機(jī)推盤,但推盤的連續(xù)性不敷強(qiáng),浪費(fèi)之前宣傳之勢.立云大廈酒店式小型公寓可自住出租參加酒店經(jīng)營一年后三年內(nèi)可原價回購10月8日后部分房價上調(diào)10%星級標(biāo)準(zhǔn)的居室一份自尊一種自滿6)三萬元作酒店業(yè)主開發(fā)商有比力前衛(wèi)的經(jīng)營理念"免費(fèi)住三年",但沒有金融機(jī)構(gòu)支持作保障,因此不能給到置業(yè)者信心中天宅吉大廈讓你"免費(fèi)"住三年開全國先河的高層全包式住宅現(xiàn)金看法小區(qū)配套貴陽第一立體綠化,疊泉水景在戶型設(shè)計上比力超前,對市場有引導(dǎo)的作用;但過多宣傳其它方面因素,而應(yīng)該偏重體現(xiàn)躍式戶型帶來的一種與眾差別的生活空間.銀海大廈千呼萬喚大公然,發(fā)售價2880元/m2起中華北路與黔靈東路交匯黃金地段平層,錯層,躍層的戶型贈送電話,有線電視,對講門鈴,煤氣入戶,互聯(lián)網(wǎng)絡(luò)入戶等該項(xiàng)目以2880元/M2的低價入市造勢,并且又贈送多件物品作優(yōu)惠步伐,原來可以促銷,但沒有限定時間,因此目標(biāo)客戶群多數(shù)會處于張望狀態(tài).樓盤名稱廣報告求點(diǎn)告白內(nèi)容要點(diǎn)評析時代名仕樓享不盡的都市風(fēng)情崇高典雅,婷婷玉立精美樣板房敬請旅行1600M2的高級旅行會所24小時中央供熱水系統(tǒng)居都市之巔,全景觀落地大玻電子遙控門鎖在告白畫面上可以看到一個婷婷玉立的女士與項(xiàng)目外觀的相比擬，一語雙關(guān)，襯手……鉆石廣場南明河邊,貴陽外灘鉆石廣場,甲秀天下龍騰盛世,惟我獨(dú)尊選擇的七大理由:地段,自在,輕松,便利,星級,享受,實(shí)力大南廣場的標(biāo)記性修建七成三十年按揭成績一生的榮華與繁華能盡量借周邊的配套優(yōu)勢進(jìn)行推盤,塑造大南，廣場的標(biāo)記性修建,但作為標(biāo)記性修建要具備什么?為什么?沒有將支持點(diǎn)宣傳出去.中天廣場歐陸風(fēng)情,典雅氣派至高無上創(chuàng)造經(jīng)典的歐式高層修建群最有代價的文化配套最具完美的生活配套最大范圍的休閑配套最高等次的物業(yè)配套購買中天廣場房產(chǎn)可采取舊房置換新房的步伐中天廣場由于范圍大,又具中天團(tuán)體的品牌,地理位置相對優(yōu)越,因此非常塑造經(jīng)典崇高社區(qū);但告白推廣手法沒能將氣派和身份尊貴一面體現(xiàn)出來千禧苑千禧經(jīng)典,尊貴華庭都市中心唯一擁有花圃廣場的崇高住宅今日團(tuán)體(香港)有限公司特別恭賀5月1日開盤沒有塑造其內(nèi)涵,素質(zhì)和宣傳一種尊貴華庭的品味,但現(xiàn)場擺設(shè)相當(dāng)不錯樓盤名稱廣報告求點(diǎn)告白內(nèi)容要點(diǎn)評析龍港國際中心投資回報的最佳捷徑幫您抓住樂成創(chuàng)建商場經(jīng)理部為業(yè)主辦事,沖破傳統(tǒng)的既經(jīng)營又投資引進(jìn)國內(nèi)外名店替業(yè)主商鋪組織競租或拍賣會中華中路將成為步行街,時機(jī)將越來越少投資龍港國際中心便是購買一臺印鈔機(jī)如果告白中能宣傳有實(shí)力的業(yè)主進(jìn)駐,更能具說服力,以及提高市民投資的信心,不然說再多也沒用嘉信華庭都市里的校園,校園里的家敬請到臨99貴陽房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)展示會C展區(qū)選擇家就是選擇一種生活方法生活是恬靜開揚(yáng),優(yōu)越尊貴,布滿愛,灌溉希望主題鮮明,但宣傳比力文字化,缺圖像視覺效果月亮巖商住樓您實(shí)實(shí)在在的選擇2000年三月入住房地產(chǎn)生意業(yè)務(wù)中心2-15室躍式住宅作為這種沒有什么優(yōu)勢的樓盤,會合宣傳力度推廣代價,大概效果能更好.港天大廈實(shí)現(xiàn)夢想只一步之遙!凈使用面積比一般的高4-8%毗鄰黔靈公園感煙自動報警消防系統(tǒng)一次性付款優(yōu)惠3%作為2680元/M2樓盤做此種告白可以說在市場上競爭力不強(qiáng),因?yàn)闆]有任何的生活品味.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)告白內(nèi)容要點(diǎn)評析中天花圃把風(fēng)物掛在窗前的住居品牌,質(zhì)量,辦事,中天企業(yè)誠摯奉獻(xiàn);貴州省唯一的國度級都市住宅示范小區(qū);省內(nèi)唯一大型,高品質(zhì)住宅小區(qū);修建面積78萬M2;山,水,修建物,綠化景觀組成山水畫,風(fēng)物就在窗前.中天花圃為貴陽房地產(chǎn)向田野生長起了典范作用,雖然該盤銷售不錯,但其品牌的延續(xù)不敷使其成為住宅的經(jīng)典,也就是物業(yè)治理及配套所帶的生活方法不敷理想天恒都市花圃都市里的花圃,花圃里的家整個告白版面只有鮮花和樓宇,底色用紅黃色,陪襯其崇高.突出主題"花圃的家"但缺乏居住的理念.陽光都市做陽光下最快樂的人入住在即戶型設(shè)計,內(nèi)在質(zhì)地,外部色彩,到您心動的價位告白畫面向日蔡花中央為樓盤,與主題相結(jié)合告白版面搶眼,如果將心動的價位打出來,可能會吸引到更多的客源.經(jīng)協(xié)大廈頂尖地段的崇高物業(yè)座落人民廣場旁,擁75000M2綠色;商\住\辦一體的綜合樓;省唯一獲建立部"修建工程寧靜獎"工程;3.1米層高塑造地段優(yōu)勢的看法,但缺乏樓盤素質(zhì)與地段相襯.樓盤名稱廣告訴求點(diǎn)告白內(nèi)容要點(diǎn)評析九龍花圃首席度假式居住特區(qū)綠色特色回歸大自然躍式,復(fù)式,錯式950元/M2作為如此的低價盤,做出"首席度假式居住特區(qū)",應(yīng)該比力吸引置業(yè)人士榕筑花圃工薪階層的崇高住宅真誠相約榕筑花圃小區(qū);實(shí)現(xiàn)夢想,只一步之遙;1138元/M2起價;面積106-300M2,躍層,錯帶躍層;因?yàn)槲业臓N爛也有你的燦爛(借西席節(jié)推盤);營造陽光綠意的自然生活給您----老師;西席購房優(yōu)惠12%.告白內(nèi)容比力人性化,能抓住工薪階層的心理,但戶型定位偏大,與其低價位相矛盾.鑫海大廈封頂在即4月10日前優(yōu)惠價2780元/M2起;機(jī)不可失,欲購從速;四套配屋頂花圃的躍層空中別墅.封頂在即以優(yōu)惠價促銷倒不如在限期送禮品等,因?yàn)橘I家還會期望之后的代價下降.冠竹苑環(huán)城線內(nèi)唯一大型的花圃式住宅小區(qū)世人存眷的居家之所;花明天的錢,圓今天的夢;六個氣勢派頭各異的綠色庭院;離塵不離城的綠色故里;告白宣傳過于超前或夸大其辭,如果能掌握適當(dāng)?shù)某岸葘?因?yàn)椴恢劣谧屬I家到現(xiàn)場而失望.樓盤名稱廣報告求點(diǎn)告白內(nèi)容要點(diǎn)評析金輝大廈抹不去的都市情節(jié)成熟穩(wěn)重,紳士風(fēng)采客廳落地大玻,全景觀式房間;24小時中央供熱水系統(tǒng);錯層,標(biāo)準(zhǔn)層,躍層;多種戶型選擇;電子遙控門鎖."都市情節(jié)"沒有什么去體現(xiàn);紳士風(fēng)采的生活品味沒有塑造.溫州公寓首座全歐式設(shè)計首座天文觀景臺擁南明甲秀之美景;聚東山仙人之靈氣;居住不但是有屋而居,而是"美居";強(qiáng)調(diào)人與空間的親和;借西部開發(fā)將成各熱點(diǎn)陪襯自身樓宇,也將成名熱點(diǎn).告白策劃能使樓盤具有文化內(nèi)涵,而它的目標(biāo)客戶群又是注重素質(zhì)的,可以說比力樂成.逸豪峰黃金寶地,商機(jī)無限住宅全為錯躍式結(jié)構(gòu),單位獨(dú)立電梯;樓頂花圃,游泳池;兒童樂園,平臺花圃;空中樓閣式停車場;各行業(yè)自助模式,用于醫(yī)療,美容,辦公,飲食等.項(xiàng)目引用了有新意的看法如"自助模式"等,但促銷手法欠缺.樓盤名稱廣報告求點(diǎn)告白內(nèi)容要點(diǎn)評析新大陸廣場貴陽,明天發(fā)明新大陸!都市正中心,樂成新起點(diǎn).聚焦新大陸貴陽,今天.涌向新大陸貴陽今天.坐擁中心方可縱覽全局,領(lǐng)悟先機(jī);居住中心,事為業(yè)半徑定會寬廣無限;五大全新豪宅理念:全構(gòu)造報中心職位,全新歐陸氣勢派頭,全新會所內(nèi)涵,全新康健戶型,全新智能管家;為力爭逾越一切,追求全新生活的您奉現(xiàn).首先給市民"新大陸"的懸念,并且版是豎向半版,比力搶眼,色彩和畫面比力能突出主題.中天星園智能化生活享受,唾手可得(智能篇)打開水龍頭,就是純凈水(凈水篇)美麗的絕對(情況篇)舒適,寧靜,實(shí)用,高品位,超質(zhì);高品質(zhì)的生活體現(xiàn)于高品質(zhì)的生活細(xì)節(jié);中天房產(chǎn)第四代產(chǎn)物;360O全方位的綠公視野感覺,國際文明居住標(biāo)準(zhǔn)的數(shù)碼房產(chǎn);公園式的生活情況,酒店式的舒適感覺;ISO9000質(zhì)量認(rèn)證的物管.中天星園在告白推廣中都是以大手全版形式出現(xiàn),體現(xiàn)它的實(shí)力,塑造它的品牌,及高素質(zhì)社區(qū),能使業(yè)主的身份有自豪感,從而增加了附加值使價位在同地段中遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過.五、個案闡發(fā)景藤堡所在:大營坡貴開路一側(cè),毗鄰友誼花圃和貴開花圃及本項(xiàng)目范圍:占地20余畝,修建面積26000平方米綠化率:53％竣工日期:2000年10月裝修特色:外立面淡黃色面磚,鋁合金窗框和淡藍(lán)色玻璃幕墻配套:考慮成果性和景觀性休閑會所；運(yùn)動中心；主題園景；住處傳輸平臺市場形象定位:本性化的現(xiàn)代數(shù)字故里告白語:幸福e時代與幸福聯(lián)網(wǎng)相對本樓盤優(yōu)勢闡發(fā)：修建氣勢派頭：打出歐式修建和歐式園林設(shè)計基調(diào)，采取變維修建專利技能，采取荷蘭鹿特丹鄉(xiāng)間小鎮(zhèn)居民的氣勢派頭；配套設(shè)計除了會所、運(yùn)動中心外，引入主題園景景觀；提出現(xiàn)代家居數(shù)字生活，營造因特網(wǎng)數(shù)字信息傳輸平臺。相對本樓盤劣勢闡發(fā)：數(shù)字化生活與目標(biāo)客戶群不是很匹配；沒有重點(diǎn)體現(xiàn)變維躍式戶型帶來的一種與眾差別的生活；戶型偏大，使其的總價偏高華宇世紀(jì)花圃案例：該項(xiàng)目位于清溪路段以南的位置，距馬路僅10—20米，離花溪公園也不外400米左右?？傂藿娣e約5萬平方米，綠化率凌駕35%，1800平方米的停車場，1500平方米的康體中心，商務(wù)中心、家政中心、診所及保安設(shè)施等。該項(xiàng)目于2000年4月份開工，5月份正式推出市場，第一期推出西邊的幾幢樓宇，由于其地理優(yōu)越，再加上目前郊區(qū)樓盤逐步走俏的趨勢，因此其推盤至今，銷售業(yè)績比力好。1．華宇世紀(jì)花圃推出市場的形象是：濃縮自然生態(tài)平衡美的超前住宅小區(qū)推廣的告白語：真山真水的自然故里生態(tài)平衡的花圃小區(qū)起居如度假的居家樂園2．華宇花圃推廣手法：借人類生長到物質(zhì)文明高度發(fā)達(dá)的21世紀(jì)，生態(tài)遭到人們的嚴(yán)重破壞（貴陽如貴鋼、電廠等的污染）。久居都市倍受噪音喧囂危害，召喚真山真水，回歸自然，成為人們追求的夢想。與項(xiàng)目自然生態(tài)平衡美的形象定位相呼應(yīng)。塑造“世外桃園”，這里有鳥兒的輕鳴，這里沒有擁擠狹窄的街道，只有寬敞，幽靜“私家馬路”，這里沒有漫天的塵土；只有泥土和鮮花的芳香。盡力打擊城區(qū)居住情況來陪襯自身樓盤的情況質(zhì)素。塑造項(xiàng)目一年四季如春的自然情況。借花溪公園來塑造項(xiàng)目“起居如度假”的形象，再盡力推廣小區(qū)設(shè)計的生態(tài)化式綠化結(jié)構(gòu)，幾十種奇花異草和珍貴樹木，營造出一個天然的大空調(diào)，四季鳥語花香，推窗就見綠色，出門就是花圃，真山真水的大自然超值享受。推廣的生活方法：市區(qū)事情、郊區(qū)生活。產(chǎn)物戰(zhàn)略：依山而建的住宅樓呈“步步高”生態(tài)式立體結(jié)構(gòu)。每一幢樓，每一間住房都能充實(shí)享受陽光、雨露和風(fēng)。開放型的落地大窗戶，四面來風(fēng)。采取歐式經(jīng)典設(shè)計與浮雕、噴泉、空中花圃，“主題式花圃屋苑”，追求人與自然的調(diào)和交換。戶型定位“標(biāo)準(zhǔn)戶型、復(fù)式躍層到變維式住宅”，從62到200平方米的戶型面積。3．項(xiàng)目評述項(xiàng)目的籌劃為后落的兵營式設(shè)計，推廣的主題不敷準(zhǔn)確，并且支持點(diǎn)不敷，由于其地理位置的優(yōu)越等因素使其業(yè)績不錯，一旦同區(qū)域有籌劃設(shè)計比其優(yōu)勢的樓盤，將對其后期銷售造成極大的威脅。銀通山莊案例：銀通山莊位于宅吉路段，在省老干部運(yùn)動中心旁，小區(qū)范圍19幢多層修建。青山圍繞，位置得天獨(dú)厚，是此區(qū)域樓盤中較具范圍的樓盤，由于其籌劃設(shè)計相對適合市場，因此銷售業(yè)績比力理想。1．銀通山莊推出市場的形象是：以“入主銀通、財福亨通”與“千禧園”形象定位推出市場2．推廣戰(zhàn)略產(chǎn)物戰(zhàn)略采取歐陸氣勢派頭的修建設(shè)計，色彩上比力清朗，具雅致的品味，比力適合市場。代價戰(zhàn)略以1800元/M2的低價進(jìn)入市場，由于其整體籌劃上比力前衛(wèi)，又以低價入市，因此市場反響熱烈。推廣手法借千禧年時機(jī)以“千禧園”主題推出市場，比力吸引置業(yè)者的注意力。以后下幾大優(yōu)勢推向市場——位置：得天獨(dú)厚，龍脈寶地——設(shè)計：歐陸氣勢派頭，以人為本——交通：緊連鬧市，交通便捷——配套：配套齊全，生活方便——情況：青山圍繞，高層視野——辦事：辦事到位，居者舒心銀通山莊在報紙告白推廣中，以規(guī)劃設(shè)計為表達(dá)方法，較具優(yōu)勢，但主題不敷明確，不能形成看法，因此其品牌難以塑造，其代價的升值空間也不大。長沖小區(qū)案例：長沖小區(qū)（沙河花圃）位于貴陽市北郊沙河，是貴陽市具有一定范圍的經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)之一。小區(qū)北靠茶店中天花圃，西靠貴州省植物園，東靠大營坡，南靠貴陽林汽宿舍。占地面積30公頃，總修建面積36萬M2，可容納4560戶居民，小區(qū)分四期開發(fā)，綠化率達(dá)31%。沙河花圃占地47畝，修建面積6.3萬M2，住宅820套，九五年底竣工，九七年底售完。占地180畝，修建面積12萬M2，可容納1527套。九七年八月竣工，九八年底售完。占地195畝，修建面積13萬M2，住宅1625套，已售10萬M2。占地63畝，住宅588套，籌劃2000年7月開工。整個小區(qū)配有小學(xué)、中學(xué)、托幼、商業(yè)辦事，物業(yè)治理，水、電、氣配已逐漸完善。有公汽20、11、67、70等車直達(dá)小區(qū)，交通便利，生活方便，子女上學(xué)在小區(qū)內(nèi)一應(yīng)得到解決。小區(qū)銷售提供銀行按揭辦事。成為貴陽市住宅一個熱點(diǎn)。此項(xiàng)目屬經(jīng)濟(jì)適用房，均價在1200—1280元/M2，將對商品房市場形成一個極大的打擊，同時也將分流部分本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群。世紀(jì)園案例：世紀(jì)園屬經(jīng)濟(jì)適用住宅小區(qū)，位于貴陽市北郊蠻坡，是目前貴陽市最有范圍的經(jīng)濟(jì)適用小區(qū)，籌劃總占地37公頃，總建面積40萬M2，可容納5000戶居民。小區(qū)綠化率高達(dá)32%，區(qū)內(nèi)中小學(xué)、幼兒園、體育娛樂設(shè)施、水、電、氣配套，商業(yè)辦事，文化藝術(shù)等配套齊全。整個小區(qū)分為三期開發(fā)：第一期10萬M2，于2001年底全部建成。1．自然情況各組團(tuán)形成獨(dú)立的庭院，以春、夏、秋、冬的花草命名并進(jìn)行營造。整個小居都洋溢在如詩如畫的景致之中，小區(qū)綠化和后山翠綠的情況相協(xié)調(diào)，揉合都市便利與郊區(qū)自然氣息。2．設(shè)計戶型45—200多M2，兼獨(dú)立式小住宅，小區(qū)遍及采取“四新”技能，賦予優(yōu)化的建立主題，外墻優(yōu)質(zhì)乳膠漆。3．物業(yè)治理24小時監(jiān)察巡邏，單位防盜門；電視監(jiān)控，紅外線自動報警系統(tǒng)與110聯(lián)網(wǎng)。六、大營坡片區(qū)樓盤狀況闡發(fā)盡管筑城各區(qū)都打住宅牌，然而選擇大營坡片區(qū)居住的人照舊許多，上班近，交通、購物方便，配套齊全，仍是購房者最注重的條件。大營坡片區(qū)地處貴陽市北面，都市副中心地帶，交通便利，情況配套設(shè)施齊全，此區(qū)目前正成為都市的新經(jīng)濟(jì)增長熱點(diǎn)，更是房開商和購房者配合的投資核心。以下，我們從差別的角度來闡發(fā)本區(qū)房地財產(chǎn)的一些現(xiàn)況。從代價方面闡發(fā)，1600元/m2—2000元/m2之間的樓盤，有新聯(lián)小區(qū)、麒龍2號商住樓、銀佳花圃、貴開花圃、貴新園、陽光都市等，而價位在2000元/m2—2500元/m2的樓盤，購買力相對稍弱，且會合體現(xiàn)如景藤堡、奔馬商住樓、上海公寓、冠竹苑二期住宅等樓盤的躍式、變維式結(jié)構(gòu)房，這表明中價位的實(shí)用房仍占據(jù)市場需求的主導(dǎo)職位。也充實(shí)說明在目前房地產(chǎn)市場上，生長商對消費(fèi)者收入情況、住房標(biāo)準(zhǔn)、潛在購房心理的研究已開始深入。從戶型結(jié)構(gòu)闡發(fā)——從已開發(fā)和待看開發(fā)的樓盤看，60—80平方米的二房一廳和120平方米左右的三室一廳、三室二廳雙衛(wèi)、四室二廳雙衛(wèi)戶型受到追捧，此類戶型的樓盤如冠竹苑一期、貴新苑、新聯(lián)小區(qū)、陽光都市、銀佳花圃、友誼花圃等占主要比例。由于能滿足家庭生活需要而又不奢侈，已成為目前不少開發(fā)商的主力戶型，在40m2—60m2一室一廳一衛(wèi)、二室一廳一衛(wèi)戶型也較易吸引都市中事情不久的藍(lán)領(lǐng)人士。但此類樓盤如上海公寓、潤豐園，目標(biāo)客戶群不多，也不敷以成為主力戶型，面積在150m2—250m2種種躍層、復(fù)式結(jié)構(gòu)的戶型銷售勢頭比力遲鈍，如景藤堡的躍式戶型、奔馬商住樓、銀佳花圃、新聯(lián)小區(qū)、貴開花圃的復(fù)式結(jié)構(gòu)等都在“深閨”里期待。不難看出，大戶型對付一般購房者來說門檻稍高。從居住情況闡發(fā)——在樓盤外情況中，險些所有置業(yè)者均會選擇污染少、清靜、周邊成熟、生活方便的片區(qū)，這點(diǎn)需要開發(fā)商及政府的配合努力。在樓盤的內(nèi)部情況中，生長商們開始重視綠化率的提高及園林的籌劃、設(shè)計，如景藤堡2600m2的中庭花圃，消息結(jié)合，力求塑造一種藝術(shù)與自然相結(jié)合的生活方法。從籌劃設(shè)計上闡發(fā)——大營坡片區(qū)的樓盤在籌劃設(shè)計上已逐步走入成熟，籌劃面積適中，附含周邊客戶群的需要，園林藝術(shù)也慢慢走入生長商的圖紙中，只是目前還缺乏一個系統(tǒng)、科學(xué)的統(tǒng)籌及針對市場變革的創(chuàng)新。樓盤賣點(diǎn)闡發(fā)——大營坡片區(qū)的花圃小區(qū)，在樓盤賣點(diǎn)上都打優(yōu)美的情況，代價低廉，位置絕佳的告白牌，如陽光都市的“做陽光下最快樂的人”，這些無疑都是目前房產(chǎn)樓盤的熱點(diǎn)和核心。同時智能化也被提上日程，如景藤堡，打出“數(shù)字化生活”的口號，作為副中心地帶位置，大營坡片區(qū)樓盤缺少些內(nèi)涵、素質(zhì)，物管檔次不高，使得部分買家處于張望狀態(tài)，同時在營銷告白的策劃上，視覺效果不搶眼。不難看出，大營坡片區(qū)的樓盤走勢正處于上升階段，經(jīng)驗(yàn)、專業(yè)、技能和創(chuàng)新正受到越來越多的生長商重視，但“為老黎民建房”的初志不能變，因此在提倡新住宅運(yùn)動，提倡更為舒適，附加值也更高的21世紀(jì)住宅中，我們的生長商另有許多的事情要做，創(chuàng)新思想、技能創(chuàng)新和營銷手法創(chuàng)新另有待完善，但更重要的是在項(xiàng)目推廣及實(shí)施中體現(xiàn)出“以人為本”這其中心。七、項(xiàng)目定位項(xiàng)目形象定位依據(jù)市調(diào)的結(jié)果，本項(xiàng)目購買者以工薪階層為主，即尋常老黎民。但項(xiàng)目所帶給他們的并不是一個普通冷冰冰的住宅，而是經(jīng)過精心園林設(shè)計，全封閉式，不豪華但很精致的物超所值的理想故里，故將項(xiàng)目定位為：物超所值----尋凡人家的精致雅居之所以如此定的要害在于市場的需求,及項(xiàng)目的范圍.本項(xiàng)目是”再創(chuàng)業(yè)”的童貞作,基于硬件的限制,如景藤堡的生活需投入較大的用度。我們不可能與大項(xiàng)目、大型小區(qū)同樣的范圍或相似的定位，我們只能突出自己的特色將市場細(xì)分，同時區(qū)別于周邊部份樓盤。我們的戶型面積比力適中，總價上較周邊樓盤為低，這一點(diǎn)是我們的主力優(yōu)勢，在媒體推廣中是主題，因此突出“物超所值”意在陪襯代價優(yōu)勢。有代價優(yōu)勢后，必須使樓盤區(qū)別于經(jīng)濟(jì)適用類住房的檔次。因此，情況設(shè)計對本項(xiàng)目的推廣也具有十分重要的作用，“精致”的園藝設(shè)計同綠茵、彩亭相映襯，真正的體現(xiàn)出一個較完善的外部情況。有了物質(zhì)底子的鋪墊后，“逸靜”的空間自然使人的精神世界得到了升華，寧靜、舒逸——暢想人生。這就是我們所訴求的主題：給您一個買得起的家-------寫意生活盡在它（二）目標(biāo)客戶群定位目標(biāo)消費(fèi)群簡直定首先必須從產(chǎn)物結(jié)構(gòu)來闡發(fā)，因此，我們首先對差別戶型的面積、代價等進(jìn)行研究。筑新苑平層套間購買力闡發(fā)表（以每平方米均價2000元計）編號面積戶型總價首付（２成）３０年月供（等額）Ａ80.96二房16192041920687.36Ｂ86.76二房17352043520744.64Ｃ89.75二房17950039500801.92Ｄ139.65三房279300593001260.16Ｅ95.38二房19076040760859.2Ｆ117.23三房234460544601031.04Ｇ124.11三房248220582201088.32Ｈ121.20三房242400524001088.32Ｉ94.88二房18976039760859.2Ｊ87.86二房17572035720801.92Ｋ111.27三房22254052540973.76Ｌ88.25二房17650036500801.92Ｍ121.58三房243160531601088.32Ｎ123.85四房247700577001088.32Ｏ64.20二房12840028400572.8Ｓ67.64二房13528035280572.8二房戶占56.2％、三房戶占37.5％、四房戶占６.３％二房平均面積：83.96m2三房平均面積：122.50m2平均首付:37928.9元平均首付：55013.3元平均月供：744.64元平均月供：1088.32元闡發(fā)上表我們可以看出，本項(xiàng)目的目標(biāo)主要客戶群應(yīng)有以下特點(diǎn)：年齡條理：28—45歲。家庭總收入狀況（月收入）：1500—4000元。家庭結(jié)構(gòu)：三口之家或三代同堂為主。經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)：現(xiàn)有存款4萬元—15萬元。消費(fèi)水準(zhǔn)：中低消費(fèi)水平。購屋動機(jī)：自住為主，也存在二次置業(yè)人士。購屋心態(tài)：經(jīng)濟(jì)實(shí)惠又要求一定之品質(zhì)，物超所值。情況偏好：治安良好，周邊配套齊全，綠化水平好地段偏好：不求住市區(qū)，但勿離市區(qū)太遠(yuǎn)。據(jù)此，本項(xiàng)目的目標(biāo)客戶群應(yīng)為：工薪階層（為主目標(biāo)客戶）收入中等喜好住多層小區(qū)的人士；有一定積貯，其收入足夠供樓的人士；對該地段有偏好，目的是居家、事情方便的人士。2．二次或以上的置業(yè)人士35歲左右的中級治理層；社會圈子十分遍及；匹儔雙方多數(shù)皆參加事情；經(jīng)濟(jì)收入豐盛；欲改進(jìn)現(xiàn)有居住狀況；需求選擇自然情況質(zhì)素更好的住所；3．私營經(jīng)濟(jì)中生長的“新貴”該類居民主要以私營業(yè)主占多數(shù)，文化水平、年齡巨細(xì)亂七八糟，生活條件寬裕，消費(fèi)能力強(qiáng)。該類居民都有較強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力，手頭上擁有不但一個物業(yè)。4．原住這一帶的“老市民”對付大多數(shù)原住在這一帶的“老市民”來說，他們經(jīng)歷了這里的昨天和今天的生長及巨變，他們熱愛這一帶，在這里長期養(yǎng)成的生活方法、習(xí)慣和心理使大多數(shù)“老市民”對此懷有濃郁的情感。這一類客戶亦是我們重點(diǎn)要抓的東西。八、項(xiàng)目籌劃設(shè)計及成果配套發(fā)起（一）項(xiàng)目籌劃設(shè)計發(fā)起1、原則：1設(shè)計要善于挖掘潛力，既可以體現(xiàn)奇特的居住生活方法，又可以成為宣傳的素材，制造成多的賣點(diǎn)；2設(shè)計要有超前的意識，項(xiàng)目要成為精，必須具有極強(qiáng)的可延續(xù)性，若沒有前衛(wèi)的意識作支撐則會輕易被市場更新?lián)Q代所淘汰；3設(shè)計要使居住者的休閑、娛樂、社交等運(yùn)動互不滋擾，各得其所。發(fā)起：1借鑒西方藝術(shù)氣勢派頭，采取簡約、致精、寫意的空間設(shè)計來塑來社區(qū)的唯一性。戶型平面設(shè)計方面，除了方正實(shí)用外，應(yīng)注意居住成果漫衍的公道性和私密性；2.2客廳發(fā)起采取全落地玻璃配以防護(hù)檻；2.3頂層復(fù)式要有平臺花圃及頂層中空花圃；2.4所有套間的窗均采取淡綠色玻璃。（注：戶型修改見附件）3、園林設(shè)計發(fā)起（見附件）（二）項(xiàng)目成果配套發(fā)起會所配套發(fā)起會所成果要求充實(shí)體現(xiàn)和支持項(xiàng)目的市場定位及形象定位，成為項(xiàng)目本性形象的有力支撐點(diǎn)。1原則：并不要包羅萬有，重要的是匹配項(xiàng)目的檔次和睦勢派頭，更理想的是填補(bǔ)周邊住宅社區(qū)配套的空白，使項(xiàng)目附加值提升；2成果項(xiàng)目設(shè)置要求“小而精”，范圍不消太大，要能滿足小區(qū)居民的實(shí)際需要，詳細(xì)發(fā)起如下：洗衣中心干洗店，可設(shè)置于小區(qū)邊上的商業(yè)物業(yè)內(nèi)，滿足部份居住者洗、燙衣物的需要，同時也是物管部分自己自足的一個好要領(lǐng)；小型超市，同樣也可以設(shè)置在商業(yè)物業(yè)內(nèi)，交由物管部分經(jīng)營或承包；棋牌室：憑據(jù)貴陽的小區(qū)居民情況來看，增設(shè)棋牌室、麻將房是須要的；乒乓球室：小區(qū)居民的體育運(yùn)動空間比力小，因此，在商業(yè)物業(yè)中設(shè)置一些簡單的運(yùn)動內(nèi)容是須要的；室外的自然景觀融健身、休憩為一體，為老人與小孩提供更多的空間；幼兒園。（三）物業(yè)治理發(fā)起在實(shí)際的推廣歷程中，不消過于推崇物業(yè)治理的看法，專注于更能產(chǎn)生親和力的園林設(shè)計及小區(qū)籌劃即可，但這并不是說物業(yè)治理對整個小區(qū)就不重要，良好的物業(yè)治理形象對開發(fā)商而言是最佳的告白宣傳。物業(yè)治理方面，可以實(shí)現(xiàn)：門鈴對講系統(tǒng)（無需可視）保安巡邏防盜系統(tǒng)組織居住戶創(chuàng)建小區(qū)物管監(jiān)督委員會，提供發(fā)起并監(jiān)督執(zhí)行九、項(xiàng)目推廣戰(zhàn)略、籌劃（一）正式推出前需準(zhǔn)備的事情現(xiàn)場情況1售樓處：售樓處的裝修以平實(shí)而不失檔次的設(shè)計理念為主軸，尤其需要注意燈光色彩及明亮度。（見附件）2施工現(xiàn)場包裝，主要以圍墻將工地圍起來，配柔和色彩上畫標(biāo)志及宣傳口號及上插雙幟式小彩旗為主，所費(fèi)不多，卻對形象塑造有積極作用。（見附件）3從售樓處到施工現(xiàn)場沿路的擺設(shè)，用橫幅或彩旗，以增加現(xiàn)場售樓的氣氛4看樓專車（視具體情況而定）主要為外據(jù)點(diǎn)接送客戶看樓推廣東西（詳細(xì)請參看附件）1售樓書及平面戶型插圖2.2模型（已做好）2.3展板（6塊，此展板可於房交會時使用，之后移至售樓部避免浪費(fèi)）2.4單張告白（樓盤資料簡介）2.5報紙告白稿2.6大幅告白牌（豎立品牌形象）2.7指示牌2.8彩旗、橫幅３、訂價及付款方法（詳細(xì)內(nèi)容見附錄）４、執(zhí)法文件及銀行按揭制定客戶認(rèn)購協(xié)議書，按揭應(yīng)爭?。薄?0年８成貸款５、銷售步隊的創(chuàng)建及培訓(xùn)由我司擺設(shè)銷售人員至現(xiàn)場售樓處賣力銷售事情，初定為三至四名人員，財務(wù)人員同賣力銀行按揭的人員由貴司聘請。注：以上事情均需在房交會之前完成。（二）項(xiàng)目公然發(fā)售前具體銷售事情借房交會的大好情況，以出位的形象推出我們樓盤的預(yù)售展銷會，首先讓市場了解并擔(dān)當(dāng)我們的形象。憑據(jù)預(yù)展的反響調(diào)解推出單位的數(shù)目及售價，若反響理想更可乘勢追擊，再選址做小型展示會。內(nèi)部認(rèn)購1內(nèi)部認(rèn)購的客戶可利用生長商的干系網(wǎng)先向有關(guān)人員寄出樓盤資料，讓其優(yōu)先挑選單位。3.2利用本司人員耳語散播，見告親朋摯友及業(yè)界人士，擴(kuò)大影響面。3.3利用互聯(lián)網(wǎng)吸引一些網(wǎng)友之存眷及詢問。3.4房交會作為本項(xiàng)目首次面對大眾，主要作見告作用，但也同時開始非正式內(nèi)部認(rèn)購。3.5房交會后需現(xiàn)場包裝完畢，告白指示牌全部堅立，人員正式進(jìn)駐售樓處，開始正式內(nèi)部認(rèn)購。3.6正式內(nèi)部認(rèn)購可在公然發(fā)售前兩周左右開始進(jìn)行。4、銷售單位擺設(shè)4.1針對貴陽市場現(xiàn)況，加上本項(xiàng)目銷售總套數(shù)僅105套，故不采取分期推出的方法。2預(yù)展期間可首先以戰(zhàn)略性的“震憾價”開售部份戶型，以便更有效的視察市場的反響，實(shí)時做出相應(yīng)的調(diào)解，緊接著啟動整體的銷售。（三）前期推廣事情實(shí)施細(xì)則(具體事情進(jìn)度請參考附件)房交會期間的推廣事情房交會展示園地的設(shè)計推廣東西已訂樓書三千冊，在房交會期間盡量的少發(fā)，以節(jié)約本錢，三千份單張告白再輔以“開發(fā)商簡介”應(yīng)能夠滿足房交會５—７天的派發(fā)展板設(shè)計大幅告白牌1.3施工現(xiàn)場包裝包羅圍墻、彩旗、指示牌等