房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)之基本常識(shí)課件

房地產(chǎn)基礎(chǔ)知識(shí)培訓(xùn)培訓(xùn)目的:

了解進(jìn)行房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基礎(chǔ)知識(shí)，

了解相關(guān)房地產(chǎn)法律法規(guī)基礎(chǔ)知識(shí)，

普及與房地產(chǎn)中介業(yè)務(wù)的基本概念。培訓(xùn)對(duì)象:

從事房地產(chǎn)銷售的經(jīng)紀(jì)人、營(yíng)銷人員提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”在培訓(xùn)前需要了解什么是房地產(chǎn)（基本概念）：房地產(chǎn):指土地、建筑物及固著在土地、建筑物上不可分離的部分及其附帶的各種權(quán)益。房產(chǎn):指有墻面和立體結(jié)構(gòu)，能夠遮風(fēng)避雨，可供人們?cè)谄渲猩?、學(xué)習(xí)、工作、娛樂、居住或貯藏物資的場(chǎng)所。地產(chǎn):指在一定的土地所有制關(guān)系下作為財(cái)產(chǎn)的土地。土地（國(guó)有土地、集體土地所有權(quán)）：

1、發(fā)展商只有得到土地使用權(quán)才能建房?獲得土地使用權(quán)方式a.招標(biāo)、拍賣（主要方式）六類用地（商業(yè)、娛樂、旅游、金融、服務(wù)業(yè)、商品房）b.協(xié)議轉(zhuǎn)讓取得（舊城改造）c.政府批準(zhǔn)劃撥國(guó)有土地（如醫(yī)用、軍用等政府用地）國(guó)有土地使用權(quán)出讓年限：

住房用地70年工業(yè)用地50年科教、文體、衛(wèi)生用地50年商業(yè)、旅游、娛樂用地40年綜合或其他用地50年

土地的分類：1、生地2、熟地（1）三通一平（2）五通一平（3）七通一平注解：三通一平是指：是指土地具備上水、雨污水和道路通以及土地平整的條件。即通水、通電、通路、平整土地五通一平是指：即通水、通電、通路、通氣、通訊、平整土地七通一平是指：是指土地（生地）在通過一級(jí)開發(fā)后，使其達(dá)到具備上水、雨污水、電力、暖氣、電信、和道路通以及土地平整的條件，使二級(jí)開發(fā)商可以進(jìn)地后迅速開發(fā)建設(shè)。即通水、通電、通路、通郵、通訊、通暖氣、通天燃?xì)饣蛎簹?、平整土地。市?chǎng)分類：房地產(chǎn)一級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)二級(jí)市場(chǎng)房地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)注解：房地產(chǎn)一、二、三級(jí)市場(chǎng)一級(jí)是指城市人口基數(shù)大，即人口多；二級(jí)是指城市人口基數(shù)中，即人口不多，但又超過200萬人口；三級(jí)是指城市人口基數(shù)小，即人口偏少。土地一、二、三級(jí)市場(chǎng)：一級(jí)市場(chǎng)：政府花錢來改造土地，來開發(fā)土地，使土地能夠符合開發(fā)、新建的要求；二級(jí)市場(chǎng)：政府委托下屬事業(yè)單位與開發(fā)商組建土地開發(fā)公司對(duì)土地進(jìn)行開發(fā)，使生地變成熟地；三級(jí)市場(chǎng)：開發(fā)商在取得一塊土后或自己開發(fā)或轉(zhuǎn)給另一個(gè)需要用地的單位，然后由另一單位進(jìn)行土地開發(fā)，使土地能夠滿足開發(fā)、新建、擴(kuò)建等需要。房產(chǎn)分類：

居住物業(yè)

商用物業(yè)房產(chǎn)分類居住住宅——平房、普通樓房住宅、高檔住宅、別墅商業(yè)樓宇——寫字樓、商鋪（旅館、餐飲、娛樂）工業(yè)和倉(cāng)儲(chǔ)用房其他：(教育、醫(yī)療、科研、交通、寺廟、監(jiān)獄、宗教等)綜合：兩種或兩種以上用途房屋面積的分類

使用面積——它是建筑面積扣除公攤面積、及墻體柱體所占用的面積后的凈使用面積，俗稱地磚面積建筑面積——包含了房屋居住可用的實(shí)用面積、墻體柱體占地面積、樓梯走道面積、其它公攤面積等公攤面積——是指建筑物的樓梯、外墻、首層大堂及小區(qū)內(nèi)其它一些配套設(shè)施的分?jǐn)偯娣e

套內(nèi)面積——臥室、起居室、廳、過道、廚房、衛(wèi)生間、夾層、廁所、儲(chǔ)藏室、壁櫥等戶門內(nèi)面積的總和建筑物的分類（按建筑材料分）：1、磚木結(jié)構(gòu)2、磚混結(jié)構(gòu)3、鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)

4、鋼結(jié)構(gòu)建筑物的分類（按承重方式分）：1、承重墻結(jié)構(gòu)2、框架結(jié)構(gòu)3、排架結(jié)構(gòu)

4、其它房地產(chǎn)的交易：

1、房地產(chǎn)的轉(zhuǎn)讓2、房地產(chǎn)的抵押3、房地產(chǎn)的租賃（1）房地產(chǎn)租賃的概念（2）房產(chǎn)出租的性質(zhì)

提示:刪除樣本文檔圖標(biāo)，并替換為工作文檔圖標(biāo)，如下:從“插入”菜單，選擇“對(duì)象...”單擊“從文件創(chuàng)建”定位“文件”框中的文件名確認(rèn)選中“顯示為圖標(biāo)”。單擊“確定”選擇圖標(biāo)從“幻燈片放映”菜單，選擇“動(dòng)作設(shè)置”。單擊“對(duì)象動(dòng)作”，并選擇“編輯”單擊“確定”房屋出租人必須具備的出租條件：1.取得房屋所有權(quán)證，且是房屋所有權(quán)所有人2.共有房屋的出租人須具有共有人同意出租的證明書或委托書3.代理人代理出租應(yīng)具有房屋所有人委托的代理書和證件副本4.房屋所有人已死亡的、繼承人應(yīng)辦妥房產(chǎn)繼承過戶手續(xù)，方可以出租私有房屋5.具有房屋出租行為能力6.已抵押，并經(jīng)抵押權(quán)人同意出租的7.符合公安、環(huán)保、衛(wèi)生等主管部門有關(guān)規(guī)定的影響房屋價(jià)格的因素：?房屋的地理位置（交通便利、周邊環(huán)境等）?房屋的戶型、樓層、朝向、視野、新舊程度等?小區(qū)外部的配套設(shè)施（醫(yī)院、銀行、超市、美容院等）?小區(qū)內(nèi)部的配套設(shè)施（健身、泳池、洗衣店、便利店等）?房屋的市場(chǎng)價(jià)格定位?房屋的供需狀況?物業(yè)管理公司的口碑?房屋的市場(chǎng)租賃價(jià)格前景及回報(bào)率的多少?政府因素、土地價(jià)格的變動(dòng)?其它因素北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷：租賃市場(chǎng)：（3個(gè)階段）

1991-1999年，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司多以分散的個(gè)體進(jìn)行經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)，市場(chǎng)處于無序競(jìng)爭(zhēng)狀態(tài)，客戶需求大于房屋供應(yīng)1999-2001年，部分房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司開始展開連鎖經(jīng)營(yíng)，北京市市場(chǎng)逐步出現(xiàn)品牌化趨勢(shì)，客戶需求與房源數(shù)量供應(yīng)逐步持平2001年至今，市場(chǎng)開始涌現(xiàn)眾多大型連鎖性公司，北京市相關(guān)行政主管機(jī)關(guān)對(duì)經(jīng)紀(jì)公司管理逐步正規(guī)化，房源供應(yīng)數(shù)量大于客戶數(shù)量北京市房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)變遷：

二手房交易市場(chǎng)：（4個(gè)階段）1999年前，主要以房屋使用權(quán)的換置為實(shí)際房屋交易方式1999-2001年，北京市逐步放開二手房市場(chǎng)，可上市交易二手房數(shù)量逐漸上升2001-2003年，經(jīng)濟(jì)適用房開始可上市交易，市場(chǎng)中相關(guān)經(jīng)紀(jì)公司數(shù)量開始攀升2003年至今，國(guó)家對(duì)二手房交易市場(chǎng)政策逐漸調(diào)整，部分政策得到積極調(diào)整，央產(chǎn)房可上市交易

中介業(yè)務(wù)介紹：

居住物業(yè)：包括公寓、別墅的租賃、買賣業(yè)務(wù)（高端市場(chǎng)）包括民宅租賃、二手房買賣（中低端市場(chǎng)）商用物業(yè)：包括寫字樓、商鋪的租賃與買賣（高端市場(chǎng)）如何選擇理想的居住住宅

1.地段：2.環(huán)境因素(地理位置、交通、配套設(shè)施、商業(yè)娛樂及網(wǎng)點(diǎn)等)3.房屋層數(shù)4.朝向5.房屋的功能分區(qū)6.面積空間如何選擇理想的居住住宅

7.質(zhì)量與細(xì)節(jié)8.樓梯及電梯9.采光與通風(fēng)10.景觀11.物業(yè)12.配套設(shè)施融資及付款方式

3.商鋪——代理服務(wù)費(fèi)（傭金）需要由客戶承擔(dān)，付款方式通常為押一付三、押一付六或年付，并且客戶需要提前15天或一個(gè)月支付下一付款期的房租4.特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致5.因付款方式的不同,可導(dǎo)致實(shí)際交易價(jià)格的變化融資及付款方式二手房買賣業(yè)務(wù)：二手房買賣的付款普遍適用定金方式，通常以交易房?jī)r(jià)的10%作為首付款或定金，在過戶時(shí)（以買方取得領(lǐng)證通知單或進(jìn)行物業(yè)交割為標(biāo)準(zhǔn)），由買方支付剩余房款特殊情況下，須有租賃雙方商議并達(dá)成一致房地產(chǎn)相關(guān)的法律、法規(guī)1、中華人民共和國(guó)城市房地產(chǎn)管理辦法：

a、房地產(chǎn)開發(fā)b、房地產(chǎn)交易（房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押、房屋租賃）C、中介服務(wù)機(jī)構(gòu)2、城市私有房屋管理?xiàng)l例3、城市商品房預(yù)售管理辦法業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)

二手房的概念——二手房是指由北京市國(guó)土資源和房屋管理局頒發(fā)所有權(quán)有效證件，業(yè)主擁有完全處置權(quán)的房屋。包括：私產(chǎn)平房、已購(gòu)商品房、以及獲準(zhǔn)上市交易的已購(gòu)房改房和已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)已購(gòu)公有住房及已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房的概念：

已購(gòu)公有住房——指城鎮(zhèn)職工按照有關(guān)住房改革政策的規(guī)定，按成本價(jià)或標(biāo)準(zhǔn)價(jià)（含標(biāo)準(zhǔn)價(jià)優(yōu)惠辦法）購(gòu)買的公有住房；已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用房——指按政府規(guī)定的指導(dǎo)價(jià)格購(gòu)買的經(jīng)濟(jì)適用住房，包括城鎮(zhèn)職工按照高于有國(guó)家及政府有關(guān)城鎮(zhèn)住房制度改革政策規(guī)定的成本價(jià)購(gòu)買的安居工程住房和集資合作建設(shè)的住房業(yè)務(wù)知識(shí)——二手房業(yè)務(wù)不能正常上市出售的房屋范圍：1.產(chǎn)權(quán)共有的房屋，產(chǎn)權(quán)共有人不同意出售的2.已抵押，且未經(jīng)抵押權(quán)人書面同意