房地產(chǎn)調(diào)研培訓(xùn)(上)課件

房地產(chǎn)市場調(diào)研要點(diǎn)與方法

（上）為什么要學(xué)習(xí)市場調(diào)研？充分可靠的市場信息，不但帶來無限的商機(jī)，并將幫助我們避免失誤。面對瞬息萬變的市場，要善于捕捉信息，發(fā)現(xiàn)問題，并尋找對策。市場調(diào)研不是簡單的收集信息和統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，而是要帶著問題去尋找答案。掌握正確的調(diào)研要領(lǐng)與方法，將能幫助我們事半功倍的解決問題。第一講

房地產(chǎn)市場調(diào)研基本要點(diǎn)與方法1.明確調(diào)研目的與內(nèi)容2.確定調(diào)研范圍與對象3.調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作4.信息收集與調(diào)查方法5.信息匯總與研究方法6.調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文主要問題關(guān)鍵問題一關(guān)鍵問題二關(guān)鍵問題三問題一問題二問題三問題一問題二問題三問題四問題A問題B問題a問題b問題a問題b問題cMECE（問題樹）不遺漏，不重疊問題思考：在展開調(diào)查之前，我們先要進(jìn)行思考：我們需要解決的問題有哪些，可以支持我們解決問題的事實(shí)與數(shù)據(jù)是什么？●我們有些什么信息？●我們需要什么信息？●我們?nèi)狈κ裁葱畔ⅲ俊裎覀內(nèi)绾问占畔ⅲ?、確定調(diào)研范圍與對象調(diào)研范圍：一是調(diào)研的地域，二是調(diào)研的細(xì)分市場調(diào)研地域：根據(jù)不同的調(diào)研的內(nèi)容，劃定需要涉及的地域；

調(diào)研市場：根據(jù)不同功能的物業(yè)，劃定需要涉及的細(xì)分市場；

調(diào)研對象：根據(jù)不同的調(diào)研的內(nèi)容，明確調(diào)研對象，但是一定要圍繞問題的核心而展開。

調(diào)查計(jì)劃與準(zhǔn)備工作調(diào)研工具：地圖、工作包、筆、筆記本、表格、問卷、相機(jī)、小禮品等。當(dāng)你將出門進(jìn)行市場調(diào)查之前，要事先做好準(zhǔn)備。要清楚你將要解決的問題，并牢記在心里。城市房地產(chǎn)宏觀環(huán)境調(diào)查表.doc項(xiàng)目調(diào)研表.doc項(xiàng)目環(huán)境調(diào)查表.doc調(diào)查表格與問卷設(shè)計(jì)相當(dāng)重要，一份好的表格或問卷，首先要解決的關(guān)鍵性問題，然后才是其他相關(guān)問題。在實(shí)際應(yīng)用時，可根據(jù)需要，對調(diào)查表格和問卷樣本進(jìn)行調(diào)整或重新設(shè)計(jì)。4、信息收集與調(diào)查方法政府信息收集：網(wǎng)上信息（上政府網(wǎng)站查詢）政府部門（統(tǒng)計(jì)局綜合科；國土資源局綜合科、土地開發(fā)辦、地政科或地籍科；規(guī)劃局規(guī)劃科；建設(shè)局或建委工程造價(jià)信息科；房管局交易中心）對于宏觀數(shù)據(jù)的歷史記錄（最好5年以上的資料）調(diào)查盡可能詳細(xì)和全面。信息收集市場信息收集：網(wǎng)上信息（上互聯(lián)網(wǎng)查詢）專業(yè)資料（在內(nèi)部或向同行收集）相關(guān)項(xiàng)目（現(xiàn)場收集和其他渠道）需求單位（上門拜訪）個人消費(fèi)者（隨機(jī)抽樣攔截訪問）其他人員（通過有意無意的閑聊進(jìn)行了解）對于銷售規(guī)模和價(jià)格走勢的歷史記錄（最好5年以上）調(diào)查盡可能了解。調(diào)查方法基本的方法——無孔不入，觸覺敏銳無孔不入是市場調(diào)查最基本的方法。在市場調(diào)查的過程中，凡是能夠幫助你獲取信息的一切方式都可以采用。觸覺敏銳是市場調(diào)查人員應(yīng)具備的最基本的要求。也許一些對你非常重要的信息就在不經(jīng)意間一閃而過，因此，要保持敏銳的觸覺，隨時捕捉從你身邊掠過的每一個信息，并能有所發(fā)現(xiàn)。常用方法：觀察法、訪談法、訪問法、文獻(xiàn)調(diào)查法，資料沉淀法。調(diào)查方法

——觀察法（對被訪地區(qū)或項(xiàng)目進(jìn)行實(shí)地考察）房地產(chǎn)市場環(huán)境：包括城市面貌、城市布局、市政建設(shè)、繁榮程度、消費(fèi)水平等；項(xiàng)目周邊環(huán)境：包括市政設(shè)施、商業(yè)設(shè)施（含餐飲、購物、娛樂、休閑等）、金融配套、周邊單位、居民構(gòu)成及消費(fèi)水平、建筑狀況、街道狀況、交通狀況、治安環(huán)境、街區(qū)氛圍等；正在經(jīng)營或銷售的物業(yè)：包括小區(qū)環(huán)境、建筑立面與布局、戶型結(jié)構(gòu)、設(shè)施設(shè)備、裝飾材料等等。調(diào)查方法——觀察法根據(jù)現(xiàn)場具體情況，充分利用表格、筆記本、照相機(jī)、眼睛與腦子等，以各種不同方式將所看到的相關(guān)信息采集下來。最好是看在眼里，記在心上，離開后再進(jìn)行記錄。如果有可能，用照相將相關(guān)的信息偷拍下來更好。要帶著問題去觀察，要學(xué)會在同一時間內(nèi)，一眼就能看到同時出現(xiàn)在你眼前的幾個信息，并牢牢記在心里的習(xí)慣。調(diào)查方法——訪談法根據(jù)調(diào)查需要不斷變換身份角色與多方人士交談，如政府、開發(fā)商、銷售人員、購房者、媒體人士及其他有關(guān)人員，多個側(cè)面了解信息。通過當(dāng)面進(jìn)行廣泛的交談，或通過電話提出簡短的問題請求對方回應(yīng)，從不同的側(cè)面了解相關(guān)的情況。調(diào)查方法——訪談法電話是比較省時省事的調(diào)查手段，要充分利用電話黃頁、報(bào)刊廣告、售樓資料，接待登記表等上面的電話，通話時間不宜過長，如果是普遍性問題，所提的問題要少而簡短，通常是3~5個比較關(guān)鍵的即可。如果是一些的針對性問題，則要看具體情況，但也應(yīng)盡量簡短。調(diào)查方法——訪談法麥肯錫的訪談要領(lǐng)：1、安排恰當(dāng)?shù)臅鏁r間或地點(diǎn)；2、兩個人一起進(jìn)行走訪；3、傾聽，不要指導(dǎo)；4、復(fù)述，復(fù)述，復(fù)述；5、采用旁敲側(cè)擊的方式；6、不要問的太多，尤其是敏感性問題；7、采用考倫波的策略。關(guān)于考倫波的策略：

要是你需要得到某個特殊問題的答案，或是想要一份特殊的數(shù)據(jù)，考倫波的策略往往是獲取你想要的東西的不錯的方法。一旦走訪結(jié)束了，每個人都會放松下來。被訪者那種你擁有某種超過他的權(quán)力的感覺就會消失。他那種提防的心理會大大降低，這時他往往會告訴你你所需要的東西，或是提供給你剛才你費(fèi)盡心思在尋找的東西。你也許還想試試"超級"考倫波策略。不是在門口轉(zhuǎn)過身來，而是等過了一兩天后，順訪被訪者的辦公室。你只不過是順路經(jīng)過，記起了一個你忘記問了的問題。這會顯得你沒那么具有威脅性，這樣就更有可能獲得你所需要的信息了。調(diào)查方法——訪問法：通過問卷或表格調(diào)查了解市場需求。問卷：根據(jù)不同的需要設(shè)計(jì)不同的問卷，大致可以分為：《住宅消費(fèi)需求調(diào)查問卷》（個人、單位）《商業(yè)用房投資經(jīng)營調(diào)查問卷》《其他用房需求調(diào)查問卷》（個人、企業(yè)）《售樓反饋信息調(diào)查問卷》（售樓人員）市場調(diào)研問卷.doc調(diào)查方法——資料沉淀法作為專業(yè)的房地產(chǎn)公司，平時都要注意采集市場信息和案例，并進(jìn)行分類歸納存檔，包括內(nèi)部和外部的信息，以便隨時參考。在一個項(xiàng)目的運(yùn)作過程中，更需要隨時采集市場反饋的信息和競爭對手的信息，包括媒體宣傳的系列廣告和市場推廣活動的市場反饋信息，都需要積累沉淀，隨時參考。調(diào)查方法在采集信息的過程中，通常是根據(jù)不同的需要，采用不同的調(diào)查方法，但某些情況下，如果有機(jī)會獲取更多的信息，也可以同時采用幾種方法進(jìn)行調(diào)查。與銷售人員建立友好關(guān)系，經(jīng)常進(jìn)行溝通，可幫助你獲取許多來自市場的第一手信息。與各地的同行進(jìn)行交流，可幫助你拓寬視野。經(jīng)常瀏覽互聯(lián)網(wǎng)上的信息，有利于你了解形勢的變化和變化的原因。5、調(diào)查信息匯總與研究方法

——信息錄入與清理信息甄別與錄入：對于所收集的信息，在錄入之前，應(yīng)事先進(jìn)行甄別，對于本次調(diào)研目的有用的，分類錄入，與本次調(diào)研目的無關(guān)的信息可留在以后用。問卷回答問題不到4/5的，視為無效樣本，不宜采用。調(diào)查表格有遺漏的，可先錄入，再進(jìn)行補(bǔ)充完善。調(diào)查信息匯總與分析方法

——信息錄入與清理調(diào)查樣本清理采集樣本共多少個，其中各類項(xiàng)目資料多少個，問卷有效樣本共多少個，訪問、訪談對象多少個等等。報(bào)告中的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)按有效樣本進(jìn)行分析。調(diào)查信息匯總與研究方法

——信息錄入與清理信息分析清理對于調(diào)研目的的分析判斷具有關(guān)鍵作用的，應(yīng)進(jìn)行重點(diǎn)分析，包括交叉、綜合的圖表及文字性分析，并以此推導(dǎo)調(diào)研結(jié)論。對于一般性的信息，作分類處理并進(jìn)行描述，做一般性參考。分析方法定量分析：采取分類、交叉、綜合統(tǒng)計(jì)等方式，列出對需要解決的問題具有影響的因素，并提出解決問題的對策或方向。計(jì)算機(jī)處理通過計(jì)算機(jī)，將信息進(jìn)行分類、交叉、綜合統(tǒng)計(jì)表與示意圖等處理，用圖表增強(qiáng)對問題的直觀認(rèn)識，并可減少文字性描述。市場調(diào)研分析統(tǒng)計(jì)表.doc分析方法定性分析：通過對一些難以量化的關(guān)鍵性信息，結(jié)合各方面的意見，憑著專業(yè)的經(jīng)驗(yàn)和判斷，進(jìn)行綜合性分析研究，并提出專業(yè)性意見。案例研究：借助對其他案例的分析對比，找出本項(xiàng)目共同或相似的特點(diǎn)，分析其成功或失敗的原因，通過借鑒，找出能夠解決問題的相應(yīng)對策。調(diào)研小故事美國一家制鞋公司正在尋找國外市場，公司總裁派一個推銷員到非洲一個國家，讓他去了解那里的市場，這個推銷員到非洲后發(fā)回一封電報(bào)：“這里的人不穿鞋，沒有市場?！庇谑枪九沙隽说诙其N員，他在那里呆了一個星期發(fā)回了電報(bào)：“這里人不穿鞋，市場巨大?！闭{(diào)研小故事于是公司派出了第二名推銷員，他在非洲呆了三個星期，發(fā)回了電報(bào)：“這里的人不穿鞋，但有腳疾，需要鞋；不過我們現(xiàn)在生產(chǎn)的鞋太瘦，不適合他們，我們必須生產(chǎn)肥些的鞋。這里的部落首領(lǐng)不讓我們做買賣，除非我們搞大市場營銷。我們只有向他的金庫里進(jìn)一些貢，才能獲準(zhǔn)在這里經(jīng)營。我們需要投入大約1．5萬美元，他才能開放市場。我們每年能賣大約2萬雙鞋，在這里賣鞋可以賺錢，投資收益率約為15%。”分析研究

在進(jìn)行市場調(diào)研的過程中，要以事實(shí)為基礎(chǔ),以假設(shè)為導(dǎo)向,并通過收集和分析事實(shí)，從不同的角度去印證或修正最初的假設(shè)，以達(dá)到解決問題的目的。對于一些關(guān)鍵性問題，如果有必要繼續(xù)深入反復(fù)進(jìn)行調(diào)研，直到能夠解決問題為止，那就應(yīng)當(dāng)再去繼續(xù)調(diào)研。分析研究

在中國由于數(shù)據(jù)的收集難度比較大，尤其是政府的許多數(shù)據(jù)不準(zhǔn)確，水分大，運(yùn)用這些數(shù)據(jù)來進(jìn)行定量分析，經(jīng)常難以達(dá)到理想的效果，有時甚至?xí)灰胝`區(qū)。因此許多數(shù)據(jù)只能作一般性參考，在許多情況下，需要結(jié)合更多的專業(yè)經(jīng)驗(yàn)和案例來進(jìn)行判斷。

6、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文調(diào)研結(jié)果

有許多因素將影響對策的形成。但應(yīng)把精力放在最重要的因素——也就是關(guān)鍵驅(qū)動因素上。在對市場調(diào)研下結(jié)論時，用80/20規(guī)則，找出關(guān)鍵的影響因素，推導(dǎo)調(diào)研的主要結(jié)論。對于其他次要因素，作出一般性結(jié)論即可。

6、調(diào)研結(jié)果與報(bào)告行文當(dāng)我們得出結(jié)論后，仍然需要繼續(xù)反思：我們所獲取的信息是否可以支持項(xiàng)目決策？還有那些遺漏的問題還沒有解決，是否需要馬上完善，還是以后再進(jìn)行完善？如需馬上完善，則應(yīng)立即進(jìn)行完善，確定無異議后再進(jìn)行報(bào)告行文的編排。

調(diào)研報(bào)告行文A、傳統(tǒng)文字報(bào)告一、概要（主要結(jié)論及綜合分析）二、調(diào)查說明（調(diào)查時間、調(diào)查范圍與對象、調(diào)研的內(nèi)容、調(diào)查方法、調(diào)查樣本）三、市場調(diào)查分析（城市宏觀市場環(huán)境、房地產(chǎn)中觀市場、供需微觀市場等分項(xiàng)分析）報(bào)告的行文最好采用金字塔結(jié)構(gòu)。四、附件（表格、照片及相關(guān)資料）調(diào)查說明.doc金字塔結(jié)構(gòu)文字報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論（微觀）主要結(jié)論（中觀）主要結(jié)論（宏觀）支持結(jié)論的主要事實(shí)與數(shù)據(jù)分析分類事實(shí)與數(shù)據(jù)分析基礎(chǔ)事實(shí)與數(shù)據(jù)匯總分析自上而下，每層都有邏輯關(guān)系。

調(diào)研報(bào)告行文B、PPT演示稿+附件一、PPT演示稿：調(diào)研分析主要結(jié)論及分析要點(diǎn)（包括圖、表、照片等）二、附件：文字分項(xiàng)描述與各類表格有效信息的三個關(guān)鍵：簡潔、完整、結(jié)構(gòu)。金字塔結(jié)構(gòu)PPT稿演示報(bào)告中心結(jié)論主要結(jié)論（微觀或關(guān)鍵3

）主要結(jié)論（中觀或關(guān)鍵2

）主要結(jié)論（宏觀或關(guān)鍵1）支持結(jié)論的主要事實(shí)與數(shù)據(jù)分析附件：分類事實(shí)與數(shù)據(jù)分析附表：基礎(chǔ)事實(shí)與數(shù)據(jù)匯總分析以上為PPT稿內(nèi)容\德州住宅.ppt\德州附件市場調(diào)研三大關(guān)鍵：★只有明確調(diào)研目的和需要解決的問題，你才能知道需要收集哪些信息；★只有帶著問題去進(jìn)行市場調(diào)查，才能盡快找到你所需要的信息；★只有將分析研究始終貫穿全程，才能盡快找到你所需要的答案。第二講

房地產(chǎn)投資決策市場調(diào)研要點(diǎn)與方法1明確調(diào)研目的與需要解決的問題2明確調(diào)研的內(nèi)容3確定調(diào)研范圍與對象4調(diào)查準(zhǔn)備工作4信息收集6市場信息分析的幾個重要內(nèi)容7項(xiàng)目情況調(diào)研分析8商業(yè)項(xiàng)目投資調(diào)研需要解決的幾個問題我們憑什么決策？有人說決策就是拍腦袋——這話沒錯！但是，我們憑什么拍腦袋？如果我們在決策時毫無根據(jù)的亂拍腦袋，必然成為“三拍”領(lǐng)導(dǎo)或“二拍”老板。拍腦袋決策實(shí)質(zhì)上就是分析思考，識別決斷的過程，而這一過程的基礎(chǔ)就是信息的搜集和處理。房地產(chǎn)的決策必須建立在市場調(diào)研的基礎(chǔ)之上。1.明確調(diào)研目與需要解決的問題市場調(diào)研目的:A.為投資土地決策（土地招投標(biāo)、二手土地投資等）提供相關(guān)的信息參考；B.為現(xiàn)有土地進(jìn)行開發(fā)建設(shè)投資決策提供相關(guān)的信息參考；C.其他目的問題思考：我們需要解決的問題有哪些？●我們將要投資的市場環(huán)境怎么樣？●我們未來的產(chǎn)品將賣給誰？●我們擬投資的項(xiàng)目將來能否順利的銷出去？●我們擬投資的項(xiàng)目將來能獲得什么樣的收益？●我們將面臨的市場風(fēng)險(xiǎn)是什么？可以支持我們解決問題的事實(shí)與數(shù)據(jù)是什么？投資市場環(huán)境調(diào)查問題樹MECE投資項(xiàng)目區(qū)域宏觀市場調(diào)查社會發(fā)展總量市場發(fā)展水平市場發(fā)展?jié)摿Πl(fā)展結(jié)構(gòu)發(fā)展速度發(fā)展特點(diǎn)土地市場發(fā)展水平產(chǎn)品市場發(fā)展水平需求市場發(fā)展水平價(jià)格水平規(guī)劃帶來的潛力人口增長潛力政府土地儲備與市場存量規(guī)劃驅(qū)動因素自然資源與社會資源產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)與規(guī)模、速度增長速度經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿DP人均收入產(chǎn)業(yè)與人口人口結(jié)構(gòu)土地價(jià)格房屋價(jià)格投資項(xiàng)目調(diào)查問題樹MECE投資項(xiàng)目片區(qū)中觀市場調(diào)查項(xiàng)目資源客戶資源市場供求客戶結(jié)構(gòu)有效需求土地供求房屋供求自然資源環(huán)境特質(zhì)市場價(jià)格潛在競爭在建項(xiàng)目待建項(xiàng)目資源產(chǎn)品市場資源產(chǎn)品市場2.明確調(diào)研的內(nèi)容城市宏觀環(huán)境信息：GDP增長率、人均GDP、人均可支配年收入、產(chǎn)業(yè)增長結(jié)構(gòu)、人口增長結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平、銀行年末居民存款余額，土地出讓情況，近期規(guī)劃建設(shè)情況，地方政策法規(guī)等；市場中觀環(huán)境信息：房地產(chǎn)市場供求信息（年施工量、竣工量、年銷售量、市場土地存量、擬開工量），市場價(jià)格走勢，開發(fā)經(jīng)營成本，房地產(chǎn)行業(yè)狀況，房地產(chǎn)市場狀況等；2.明確調(diào)研的內(nèi)容市場微觀環(huán)境信息：典型項(xiàng)目，可比項(xiàng)目，產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，單個產(chǎn)品價(jià)格，單個樓盤年銷售量，未來的競爭對手情況，項(xiàng)目的位置環(huán)境、地塊情況（包括土地的經(jīng)濟(jì)法律等背景情況）、相關(guān)條件、目標(biāo)消費(fèi)群等。3.確定調(diào)研范圍與對象當(dāng)?shù)卣块T：統(tǒng)計(jì)局、國土局、規(guī)劃局、建設(shè)局、房管局等；區(qū)域：輻射區(qū)域、可比區(qū)域、競爭區(qū)域；物業(yè)：同區(qū)物業(yè)、可比物業(yè)、典型物業(yè)、競爭物業(yè)；需求市場：目標(biāo)消費(fèi)群在明確調(diào)研目的的前提下，根據(jù)不同的項(xiàng)目情況，確定調(diào)研范圍與對象。4.調(diào)查準(zhǔn)備工作《歷年宏觀數(shù)據(jù)調(diào)查表》《歷年房地產(chǎn)市場供求情況統(tǒng)計(jì)表》《城市建設(shè)用地近期規(guī)劃統(tǒng)計(jì)表

》《已取得土地項(xiàng)目開發(fā)情況統(tǒng)計(jì)表》《政府近期已推出土地統(tǒng)計(jì)表》《政府近期擬推出土地情況表》《歷年土地價(jià)格走勢表》《歷年房屋價(jià)格走勢表》《住宅（商業(yè)、辦公）項(xiàng)目調(diào)查表》《售樓反饋信息調(diào)查問卷》《住宅消費(fèi)需求調(diào)查問卷》《商業(yè)用房投資經(jīng)營調(diào)查問卷》市場調(diào)查所需表格5.信息收集政府信息社會經(jīng)濟(jì)信息城市規(guī)劃城市建設(shè)城市宏觀環(huán)境信息市場基本情況市場供求信息開發(fā)經(jīng)營成本市場價(jià)格市場中觀環(huán)境信息項(xiàng)目開發(fā)成本估算.doc信息收集典型項(xiàng)目產(chǎn)品結(jié)構(gòu)單個產(chǎn)品價(jià)格單個樓盤銷售周期未來的競爭對手項(xiàng)目市場需求信息項(xiàng)目基本信息市場微觀環(huán)境信息位置環(huán)境地塊情況相關(guān)條件6.市場信息分析根據(jù)調(diào)研目的，對于采集的信息進(jìn)行篩選，找出關(guān)鍵性信息進(jìn)行深入分析。重點(diǎn)從以下幾個方面進(jìn)行分析研究：市場整體走勢市場機(jī)會與有效需求成本與房價(jià)市場競爭與項(xiàng)目條件幾個關(guān)鍵指標(biāo)●人均GDP與人均年收入●產(chǎn)業(yè)增長結(jié)構(gòu)●人口增長結(jié)構(gòu)與消費(fèi)水平●年底居民存款余額●商品房施工量與銷售量的倍數(shù)比●商品房施工面積與商品房竣工面積之比●歷年銷售量●歷年房價(jià)走勢6.1市場經(jīng)濟(jì)信息指標(biāo)分析深圳歷年各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)的增長率變動比較圖案例分析深圳市各項(xiàng)相關(guān)指標(biāo)歷年的增長率走勢圖

案例分析

人均GDP對房地產(chǎn)市場需求的影響

房地產(chǎn)消費(fèi)市場逐漸出現(xiàn)飽和消費(fèi)轉(zhuǎn)向以購置固定資產(chǎn)為主開始有能力購置固定資產(chǎn)主要解決溫飽問題房地產(chǎn)成為主要投資產(chǎn)品之一房價(jià)相對均衡價(jià)差距離逐漸拉大房價(jià)將出現(xiàn)大起大落分析對比參考分析對比參考分析對比參考人均GDP對房地產(chǎn)市場需求的影響按照市場經(jīng)濟(jì)國家的經(jīng)驗(yàn)，當(dāng)一個地區(qū)的人均年GDP達(dá)到4500美元時，就開始進(jìn)入“城郊居住”階段，對別墅的需求便快速增長。隨著人均年GDP逐年提高，低密度住宅將會成為市場主流產(chǎn)品。

由于中國的分配關(guān)系存在較大的問題，近幾年人均年GDP在逐年增長，但人均收入并未隨之而升，而是富人越來越多，這一現(xiàn)象，導(dǎo)致高檔住宅，尤其是別墅的需求越來越大。人均年GDP逐年提高使別墅成為搶手貨在1995年以前，上海的人均年GDP在2000美元左右，上海的一棟別墅的總價(jià)僅在100萬元左右。2002年，上海的人均年GDP為4909美元，2005年，上海的人均年GDP已達(dá)到7600美元，2008年，上海的人均年GDP已超過1萬美元。GDP的增長導(dǎo)致了上海樓價(jià)的狂漲，高檔住宅首當(dāng)其沖。200萬元/棟低端別墅300-400萬元/棟中低端別墅400-600萬元/棟中端別墅1000萬元以上/棟高端別墅2006年上海別墅行情案例：案例分析參考城鎮(zhèn)居民年人均收入與平均房價(jià)的對應(yīng)根據(jù)多年來約50個城市的調(diào)查統(tǒng)計(jì)分析，在不同經(jīng)濟(jì)發(fā)展階段，中國城市城鎮(zhèn)居民年人均收入與市場平均房價(jià)幅度的對應(yīng)比較大致如下：人均年收入平均房價(jià)幅度備注5000-60001000~1500右邊的價(jià)格多為因特殊情況或炒樓增多而引起的偏高行情7000-80001600~30009000-100002500~3500目前重慶處于此階段，主城區(qū)2007年人均年收入13715，平均房價(jià)為3363元/㎡，房價(jià)為收入的25%10000-140002500~550015000-200005000~700020000-250006000~1000025000-300007000~15000平均房價(jià)大約為人均年收入的30%左右。從表中數(shù)據(jù)來看，目前（2008年）重慶的房價(jià)尚未達(dá)到偏高的狀況，居民的收入仍能支撐目前的平均房價(jià)。分析對比參考城市人均年收入與房價(jià)正常比值：

當(dāng)人均年收入超過6000元以后，房價(jià)=人均年收入的30%左右是相對正常的。

即人均年收入相當(dāng)于房價(jià)的3~4倍，市場基本上是可以接納的。分析對比參考案例分析案例分析6.2產(chǎn)業(yè)增長結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)市場的影響房地產(chǎn)的主要消費(fèi)群是第三產(chǎn)業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)的比重越大，市場需求也就越大。第三產(chǎn)業(yè)的細(xì)分形成不同層面的消費(fèi)群體。6.3人口增長結(jié)構(gòu)和消費(fèi)水平對房地產(chǎn)市場的影響城市人口自然增長與家庭分化對住