浙江嘉興平湖華孚項(xiàng)目營(yíng)銷策略思考提報(bào)要點(diǎn)兩方廣告

浙江嘉興平湖華孚項(xiàng)目營(yíng)銷策略思考提報(bào)要點(diǎn)兩方廣告鑒于項(xiàng)目目前產(chǎn)品方案還沒(méi)有最終確定，預(yù)計(jì)明年年底開(kāi)盤上市！故，本次提案我們重點(diǎn)溝通的是關(guān)于項(xiàng)目整體價(jià)值的理解、開(kāi)發(fā)理念和產(chǎn)品設(shè)計(jì)、營(yíng)銷策略上的核心概念！這是后續(xù)展開(kāi)營(yíng)銷推廣工作的核心。所以，有關(guān)“項(xiàng)目的形象視覺(jué)設(shè)計(jì)、營(yíng)銷推廣的具體階段和工作計(jì)劃、媒體策略、銷售策略等，將在下一步深度合作確定過(guò)程中，依據(jù)實(shí)際的項(xiàng)目進(jìn)度，進(jìn)一步提交一、價(jià)值理解、產(chǎn)品設(shè)計(jì)及開(kāi)發(fā)基本理念我們的思考圖徑：產(chǎn)品設(shè)計(jì)市場(chǎng)理解客戶判斷地塊條件營(yíng)銷策略A條件B根本C手段準(zhǔn)確的產(chǎn)品定位和設(shè)計(jì)，是一切營(yíng)銷理念根本，也是成功開(kāi)發(fā)核心這是我們提出整個(gè)營(yíng)銷理念、及策略的出發(fā)點(diǎn)，也是必須首先解決的問(wèn)題這，取決于三個(gè)方面：那么，我們首先要研究的是：打造一個(gè)什么樣的產(chǎn)品？換句話說(shuō)：我們將為客戶提供一種什么樣的居??？C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境如何讓我們的項(xiàng)目在市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中，實(shí)現(xiàn)更高的溢價(jià)空間并取得成功，取決于我們對(duì)現(xiàn)有市場(chǎng)環(huán)境的充分認(rèn)識(shí)，從而設(shè)計(jì)和賦予項(xiàng)目差異化的產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)，以及附加價(jià)值內(nèi)涵A：地塊條件每一塊土地，都有自身獨(dú)特的內(nèi)涵。這決定了適合這塊土地的生活特質(zhì)和情趣好的產(chǎn)品與地塊自身的氣質(zhì)相得益彰，并最大化的提升地塊原有的文化、資源等價(jià)值內(nèi)涵B：目標(biāo)客群匹配需求是產(chǎn)品設(shè)計(jì)成功的基本原則。戶型、建筑、規(guī)劃、景觀等產(chǎn)品物質(zhì)特征的設(shè)定，取決于我們對(duì)客群居住需求的特點(diǎn)研究C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群一：地塊價(jià)值的解讀現(xiàn)實(shí)的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)格局中，對(duì)于項(xiàng)目地塊價(jià)值的分析，必須“在對(duì)比中發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目地塊的獨(dú)特價(jià)值”！核心價(jià)值對(duì)比因子本案區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)者項(xiàng)目地塊中心城區(qū)城西區(qū)東湖板塊地段位置老市中心區(qū)，但不是鬧區(qū)，屬高端居住中軸老市中心區(qū)，多數(shù)為鬧而不靜非市中心新規(guī)劃發(fā)展的區(qū)配套生活成熟便捷城市生活成熟便捷城市生活交通、配套等暫時(shí)還有所欠缺配套欠缺，城市化生活方式短期難以充分支撐水景資源兩面環(huán)水一線河景水景普遍但都比較單調(diào)缺少足夠亮點(diǎn)湖景水資源非常豐富景觀資源基地內(nèi)成熟的近千棵樹(shù)木——安置房集中區(qū)，缺少高品質(zhì)的景觀區(qū)域發(fā)展規(guī)劃環(huán)湖公園式居住區(qū)，高端別墅的生態(tài)居住區(qū)人文內(nèi)涵近30年老廠房歷史積淀，富有濃烈的歷史質(zhì)感————東湖文化可以挖掘地塊價(jià)值特質(zhì)關(guān)鍵詞：繁華成熟人文記憶健康寧?kù)o自然生態(tài)30年老廠房人文積淀成熟的千顆大樹(shù)縈繞老市中心黃金地段兩面環(huán)水的一線河景ABCD一種鬧中取靜、寧?kù)o安詳又不失新鮮活力的生活！一個(gè)樹(shù)木蔥蘢，溪流環(huán)繞的靜謐社區(qū)！一個(gè)充滿記憶與歷史質(zhì)感的現(xiàn)代社區(qū)！繁華深處，樹(shù)下林間，人們?cè)诖俗杂上硎艹鞘?，擁抱自然，這是一個(gè)充滿季節(jié)感、生命感和歷史感的“林蔭社區(qū)”！C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群【人文遺產(chǎn)的傳承、保留】這，是本案最為豐厚的遺產(chǎn)！環(huán)境資源！可以相似地段價(jià)值！可以相近惟有30年的歲月記憶！不可復(fù)制基于地塊特質(zhì)的思考：一個(gè)沒(méi)有歷史的現(xiàn)代，是蒼白的！一個(gè)缺乏未來(lái)的歷史，是無(wú)力的！這樣的一塊土地，歷經(jīng)30年歲月變遷，已成為平湖城市發(fā)展史的一部分！它見(jiàn)證了曾經(jīng)30年的時(shí)代變遷、城市演變，乃至生活在這片土地上的人們的生活、觀念的種種變遷。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群30年老廠房的歷史變遷，30年歲月風(fēng)景里發(fā)生在這片土地上的每個(gè)故事、每個(gè)細(xì)節(jié)，還有30年成長(zhǎng)而來(lái)的參天大樹(shù)……，這塊土地，已經(jīng)孕育了一種內(nèi)在獨(dú)特、不可復(fù)制的生活內(nèi)涵與性格特質(zhì)！這，是時(shí)間留給我們的寶貴遺產(chǎn)，也是本案在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、生活附加值提煉過(guò)程中，不可復(fù)制的“魂”！這是一次超越單一住區(qū)開(kāi)發(fā)的建筑實(shí)踐，具有“地域文脈的保留、融合、繼承和創(chuàng)新”的樣板價(jià)值！如何在現(xiàn)代化住區(qū)開(kāi)發(fā)建設(shè)中，融合地域原有的歷史文脈、肌理、特征，并加以創(chuàng)新，提供實(shí)現(xiàn)“歷史中建構(gòu)未來(lái)”的“新現(xiàn)代都市生活方式”！C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群【我們的核心理念1】如何在本案的產(chǎn)品設(shè)計(jì)、及社區(qū)生活主題和價(jià)值內(nèi)涵的營(yíng)造中，挖掘、融合30年紡織老廠特有的：安靜、整潔、林蔭交織等等生活因子，充分利用地塊特有的文脈遺產(chǎn)，是我們的一個(gè)基本出發(fā)點(diǎn)！制造項(xiàng)目核心競(jìng)爭(zhēng)力：區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)力：林蔭密植、溪流環(huán)繞、寧?kù)o、生態(tài)的市心生活！——大隱于市區(qū)域外競(jìng)爭(zhēng)力：成熟繁華、歷史人文的新都市典雅生活方式！——城市珍藏地塊原生的林木系統(tǒng)，樹(shù)木與廠房已連為有機(jī)整體；我們必須在：社區(qū)文化、景觀文化、建筑文化三個(gè)層面來(lái)融合項(xiàng)目地塊特有的氣質(zhì)和資源特點(diǎn)。

我們的幾點(diǎn)策略建議：C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群1、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的一個(gè)融合原則面對(duì)歲月的痕跡，時(shí)間的積淀，我們的態(tài)度首先是尊重與傾聽(tīng)！尊重歷史，傾聽(tīng)自然，從現(xiàn)場(chǎng)出發(fā)。場(chǎng)地中原生的林蔭、溪流等景觀資源如此豐富，是未來(lái)社區(qū)生活天然、成熟的構(gòu)成元素！我們的工作將更多是梳理與彰顯這種自然與時(shí)間交織的原生美感，使之與未來(lái)的居住場(chǎng)景有機(jī)融合。A：建筑與樹(shù)木、溪流融合在縱向上，建筑的立面風(fēng)格，應(yīng)隱于這片林蔭，而不是突兀的彰顯建筑本身建筑也應(yīng)成為景觀的一部分在橫向上，建筑的布局，應(yīng)該與溪流、樹(shù)木布局形成有機(jī)的統(tǒng)一彼此呼應(yīng)，相互吸納C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群2、地塊資源的二個(gè)保留原則最容易老去的是房子，能超出“房子”進(jìn)行遺產(chǎn)保留并運(yùn)用的，是文化與歷史。對(duì)于這塊土地的產(chǎn)品設(shè)計(jì)與開(kāi)發(fā)，我們建議：必須在“取舍”之間做到平衡，對(duì)地塊可利用的資源，必須進(jìn)行保留，既是對(duì)地塊價(jià)值的最大化挖掘，也是最大化建構(gòu)項(xiàng)目未來(lái)獨(dú)特居住方式的提升方式。A：保留原生樹(shù)木基地內(nèi)極為茂盛的樹(shù)木，是整個(gè)地塊獨(dú)特的價(jià)值遺產(chǎn)！樹(shù)木不僅是未來(lái)小區(qū)的最佳景觀資源，也是地塊曾經(jīng)歷史的見(jiàn)證和保留！樹(shù)，是這塊土地的靈魂，必須予以保留。B：保留水塔保留地塊的精神堡壘，保留地塊承載過(guò)程的歷史，保留時(shí)光在這片土地的掠過(guò)之后的歲月留痕，建議保留這塊土地曾經(jīng)歲月最為獨(dú)特的建筑符號(hào)元素水塔樹(shù)木的保護(hù)，一是通過(guò)規(guī)劃上的避讓；二是同GPS對(duì)全區(qū)樹(shù)木進(jìn)行精準(zhǔn)定位，并分類登記，編號(hào)掛牌，細(xì)致保護(hù)起來(lái)，建成后再原樹(shù)全冠移植！C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群3、產(chǎn)品設(shè)計(jì)的三個(gè)沿承原則產(chǎn)品設(shè)計(jì)規(guī)劃過(guò)程中，必須充分考慮地塊特有人文積淀和特質(zhì)，在三個(gè)方面進(jìn)行適度的沿承，將其注入到未來(lái)的社區(qū)生活內(nèi)涵中。A：大隱的氛圍老紡織廠，作為專業(yè)的制造基地，長(zhǎng)期以來(lái)形成私密的氛圍，大隱于市的氣質(zhì)，生來(lái)高貴。B：靜謐的環(huán)境紡織廠出于對(duì)生產(chǎn)環(huán)境的要求，清新的空氣、安靜的環(huán)境、整潔的秩序，是地塊長(zhǎng)期以來(lái)形成的特有氣質(zhì)C：院落式布局“棋局狀”格局，通過(guò)一條條樹(shù)帶將廠房、辦公樓、檢修房、倉(cāng)庫(kù)、食堂等有機(jī)分割、串聯(lián)。形成相對(duì)私密的組團(tuán)，融合與開(kāi)放的”院落街區(qū)“感非常突出。這與現(xiàn)代社區(qū)強(qiáng)調(diào)”交流性、私密性統(tǒng)一“的原則一致。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群繁華深處，林蔭下，筑家！居于市心繁華處，是多數(shù)人的夢(mèng)想！隱于市心繁華處，是少數(shù)人的境界！“寧?kù)o，典藏于心！”——大隱于市見(jiàn)奢華。歷史中建構(gòu)未來(lái)！為什么打動(dòng)我們的總是林蔭下的那份美好記憶？因?yàn)椋谶@片歷經(jīng)歲月風(fēng)景的林蔭下，蘊(yùn)涵著我們?cè)?jīng)的記憶，還有美好生活的希望！林蔭住區(qū)，不僅是城市的稀缺，褐色面磚立面，富有時(shí)間質(zhì)感的海派建筑風(fēng)格！這是一種大氣而沉穩(wěn)的建筑風(fēng)格，富有歷史質(zhì)感，又可恒久流傳，與項(xiàng)目地塊”內(nèi)斂“的歷史積淀氣質(zhì)符合，并適合營(yíng)造“大隱于市”的“貴氣”褐色面磚立面，富有時(shí)間質(zhì)感的海派建筑風(fēng)格！這是一種大氣而沉穩(wěn)的建筑風(fēng)格，富有歷史質(zhì)感，又可恒久流傳，與項(xiàng)目地塊”內(nèi)斂“的歷史積淀氣質(zhì)符合，并適合營(yíng)造“大隱于市”的“貴氣”C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群二：目標(biāo)客群的解讀一方水土養(yǎng)一方人！——城市特有的傳統(tǒng)、文化及風(fēng)土人情、環(huán)境資源，決定了平湖人對(duì)于居住的基本特征，而這些骨子里的情結(jié)，忘忘是決定他們購(gòu)房選擇的關(guān)鍵因素。【關(guān)于平湖及平湖購(gòu)房者的幾點(diǎn)理解】》》》物產(chǎn)豐富、水網(wǎng)密布、安定而文雅的江南水鄉(xiāng)，素有”金平湖”美稱，是歷代“世家大族心目中的樂(lè)土”，歷史上“顧式、陸式、王氏、沈氏”等大族的入遷，不斷的提升、積淀著這座城市的“貴族氣質(zhì)”》》》李叔同、印學(xué)的發(fā)展，等一批批、一個(gè)個(gè)富有濃郁文化符號(hào)的人、事和學(xué)術(shù)的發(fā)展、延承、積累，為平湖這座城市注入了極為豐厚的人文雅致情節(jié)。一個(gè)歸納：自古富裕鄉(xiāng)，文雅金平湖注重門第傳承和身份品味+重視和強(qiáng)化人文雅致的情調(diào)+家境殷實(shí)富裕+從容內(nèi)斂===一個(gè)富足安定、內(nèi)斂平和，充滿人文氣質(zhì)，名門聚集的顯赫之城！二點(diǎn)提煉：富足，但吸附力弱的區(qū)域性三線城市平湖市雖處連接滬、杭、甬三地的特殊區(qū)位，經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，民間資本充足，購(gòu)買力強(qiáng)！但，也正是由于：A：特殊的地理位置+B：城際交通便利聯(lián)系緊密+C：當(dāng)下國(guó)家重點(diǎn)發(fā)展“一線城市”的城市化戰(zhàn)略以及自身的消費(fèi)、投資等外流現(xiàn)象明顯，地區(qū)集聚能力、外來(lái)人口吸引能力不高平湖自身的城市化發(fā)展緩慢城市化空間擴(kuò)展有限城市化人口增長(zhǎng)速度較慢++++C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群①

平湖城市范圍小，真正意義上的城市生活，其必須的商業(yè)、生活、教育、醫(yī)療等配套集中在老城區(qū)真正能代表其城市品質(zhì)生活的，還是在老城，不僅聚集真正意義上的都市生活資源配套，還有城市根脈所在。③市區(qū)核心地段物業(yè)的保值性，是平湖人買房的另一個(gè)重要參考因素！以改善居住為目的的原有城市中心區(qū)的老住民換房群體；企業(yè)事業(yè)單位的公務(wù)員、管理階層；周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)因工作、生意、子女等各種因素想在市區(qū)購(gòu)置房屋者；外出務(wù)工、創(chuàng)業(yè)人群在市區(qū)投資購(gòu)置物業(yè)的人群②

平湖人買房，無(wú)論是城區(qū)人，還是鄉(xiāng)鎮(zhèn)人，多數(shù)人有著強(qiáng)烈的中心區(qū)域觀念，首選的還是老城中心區(qū)。城市，讓我們生活更美好！——我們來(lái)到城市，是為了更好的生活！C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群購(gòu)房人群》》》購(gòu)房需求目的》》》購(gòu)房者看重的產(chǎn)品素質(zhì)》》》關(guān)系梳理圖公務(wù)員醫(yī)生教師企業(yè)管理層私營(yíng)老板外出創(chuàng)業(yè)務(wù)工鄉(xiāng)鎮(zhèn)富裕人群本市戶口老市中心住民平湖主力購(gòu)房群體掃描資產(chǎn)投資保值落戶市區(qū)結(jié)婚品質(zhì)品味要求高多有自建房性價(jià)比要求高子女教育養(yǎng)老型投資居住改善型居住購(gòu)房市區(qū)主要目的環(huán)境景觀性好配套成熟齊全投資保值性強(qiáng)落戶市中心區(qū)教育優(yōu)質(zhì)教育資源經(jīng)濟(jì)性80-100平米性價(jià)比高圈子口碑體現(xiàn)身份人文藝術(shù)富有品位改善型120-140平米地段市中心購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)圖解平湖購(gòu)房者C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群【我們的核心理念2】說(shuō)到底，我們是“提供一種生活”！——這種生活，發(fā)源于地塊本身，取決于客戶需求特征，實(shí)現(xiàn)于產(chǎn)品設(shè)計(jì)。》》》》》讓我們的產(chǎn)品在物質(zhì)、精神兩個(gè)層面匹配和呼應(yīng)目標(biāo)客群的需求，提出幾個(gè)觀點(diǎn)：

強(qiáng)化老城心價(jià)值：真正的市中心生活精華集！——住，就住市中心！注重人文品質(zhì)：選取有品位的藝術(shù)氣質(zhì)強(qiáng)烈的建筑風(fēng)格，呼應(yīng)平湖的人文特制！強(qiáng)調(diào)鄰里交流：院落街坊的傳統(tǒng)，地緣性、圈層性購(gòu)房特征決定必須重視鄰里交流的預(yù)留設(shè)計(jì)高性價(jià)比產(chǎn)品：自建房經(jīng)驗(yàn)、理性等特征，決定戶型設(shè)計(jì)、景觀打造、物業(yè)服務(wù)、智能科技等方面附加值要高多元產(chǎn)品組合：改善型、養(yǎng)老型、結(jié)婚型多種購(gòu)買需求，產(chǎn)品類型、戶型面積段的設(shè)計(jì)必須多元化，并依據(jù)社區(qū)不同位置的有劣來(lái)設(shè)計(jì)安排，形成高、中、低不同價(jià)格體系的產(chǎn)品供應(yīng)。

我們的幾點(diǎn)策略建議：C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群1、“院落街坊”的規(guī)劃布局設(shè)計(jì)，庭院深深、鄰里融洽的交流性社區(qū)建筑采用“院落圍合”布置，強(qiáng)調(diào)從小區(qū)的公共空間、組團(tuán)的半公共圍合空間到各戶的私有空間，完整的空間序列的過(guò)渡，使組團(tuán)空間具有明顯的領(lǐng)域感和歸宿感，更加強(qiáng)調(diào)鄰里概念。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群杭州萬(wàn)科白鷺郡東——bolck住區(qū)2、“聯(lián)排+花園洋房+高層”多元產(chǎn)品組合策略排屋產(chǎn)品的供應(yīng)目前主要集中在東湖區(qū)域；多層為目前市場(chǎng)的稀缺產(chǎn)品，花園洋房是多層的升級(jí)版，上述兩類產(chǎn)品供應(yīng)量少，通過(guò)產(chǎn)品的高價(jià)值很容易樹(shù)立起項(xiàng)目的高端形象，同時(shí)也可拉動(dòng)高層組團(tuán)的售價(jià)提升。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群原方案：產(chǎn)品實(shí)現(xiàn)差異化，對(duì)項(xiàng)目檔次提升有利。但30%的較低綠地率，高層的緊湊性排布，在一定程度上影響了居住的舒適度。西南朝向，影響采光洋房建議方向：將中部排屋設(shè)計(jì)成洋房；減少高層區(qū)部分單元，實(shí)現(xiàn)高層功能布局的優(yōu)化；將排屋組團(tuán)進(jìn)行價(jià)值提升，改疊排為排屋，打造標(biāo)桿產(chǎn)品。減少局部單元，優(yōu)化高層居住環(huán)境案例樓盤：北辰紹興天下（紹興）高層、小高層、排屋等組成，充分利用地形特征，將居住的舒適度應(yīng)用到極致。案例樓盤：坤和山水人家（紹興）高層、SOHO、排屋等組成。規(guī)劃的SOHO產(chǎn)品亦是針對(duì)特定消費(fèi)人群?？傮w規(guī)劃設(shè)計(jì)案例：疏密有致，層次感強(qiáng)，是以下樓盤設(shè)計(jì)的亮點(diǎn)。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群聯(lián)排產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議原方案：疊拼+疊院設(shè)計(jì)特點(diǎn)：面積較?。?80平米及以下）；多種入戶方式；具有獨(dú)立別墅的造型；但疊排的歸類對(duì)項(xiàng)目標(biāo)桿形象的樹(shù)立幫助不大。建議調(diào)整方向：將疊排調(diào)整為聯(lián)排設(shè)計(jì)特點(diǎn)：將戶型面積做大，區(qū)間在250-320平米，以聯(lián)排的建筑類型樹(shù)立起區(qū)域的標(biāo)桿性價(jià)值。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群聯(lián)排產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議一：類別墅式聯(lián)排產(chǎn)品關(guān)鍵詞：1、聯(lián)排類獨(dú)棟設(shè)計(jì)：兩戶間通過(guò)入戶門樓連接，雖呈連體狀，實(shí)為獨(dú)棟別墅；2、三重私密庭院：配備前、中、后3個(gè)庭院，領(lǐng)域感強(qiáng)。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群聯(lián)排類別墅設(shè)計(jì)示意地下層一層二層三層通過(guò)門樓，經(jīng)庭院后入戶如圖示箭頭C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群聯(lián)排產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議二：錯(cuò)落式聯(lián)排產(chǎn)品關(guān)鍵詞：錯(cuò)落式布局，通過(guò)各戶型的層層推進(jìn)，以及邊套戶型的空間變化，使得各戶型在空間功能上表現(xiàn)出獨(dú)特亮點(diǎn)。如戶型的采光面更多，面寬更大、對(duì)水景景觀的利用面更多等。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群PB戶型PA戶型錯(cuò)落式聯(lián)排設(shè)計(jì)案例（杭州金地自在城）

排屋PA與PB為相鄰套型，PA為中間套，PB為西邊套。PB戶型通過(guò)空間的另類演繹創(chuàng)造出大面寬、采光佳等特點(diǎn)；而PA戶型因前者的變化在居住感上體現(xiàn)的更加舒適。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群聯(lián)排產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議三：“1+3”排屋、“2+2”排屋產(chǎn)品關(guān)鍵詞：1+3的戶型，前面可以是1層樓的挑高客廳，后面則是3層樓高的餐廳、廚衛(wèi)、臥室、書(shū)房等；而2+2的戶型，則是前后兩座小樓都是2層樓高的，客廳位于南面的單幢樓一層；樓與樓之間，則是寬敞的中庭院，二樓有空中連廊連接。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群“2+2”排屋設(shè)計(jì)示意（杭州和家園景園）“2+2”排屋：由南北各一幢兩層樓墅連接而成。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群“2+2”排屋設(shè)計(jì)示意（杭州和家園景園）排屋戶型均由三重院落和雙層露臺(tái)構(gòu)成，三重院落是指前院、中庭、后院三個(gè)自然過(guò)渡公共與私人空間的區(qū)域，另外就是有兩個(gè)露臺(tái)，一南一北。這種“三院雙臺(tái)，一廊雙墅”的格局，堪稱杭州首創(chuàng)。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群杭州和家園“兩進(jìn)三院”院落排屋由一幢二層南樓和一幢二層北樓組成，中間以通透的玻璃走廊連接，一層庭院由前院、邊院、中庭院貫通，最外圍是半通透的圍墻，實(shí)現(xiàn)墻包院、院包樓的多緯度空間組合。整體規(guī)劃3個(gè)全主臥套房，3個(gè)內(nèi)向庭院，2進(jìn)建筑，1個(gè)陽(yáng)光大露臺(tái)，1個(gè)陽(yáng)光地下廳。地下層中庭向上看可見(jiàn)空中連廊欄桿前院、中庭、后院由側(cè)院連成一個(gè)整體，將建筑包圍住洋房產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議洋房可體現(xiàn)本項(xiàng)目產(chǎn)品的多樣化原則，在戶型面積、空間結(jié)構(gòu)、入戶方式、面積贈(zèng)送等方面可體現(xiàn)出一定的特色性。通過(guò)洋房這一中間產(chǎn)品的塑造，解決了高層區(qū)的功能布局優(yōu)化，同時(shí)可保證排屋區(qū)的產(chǎn)品價(jià)值提升，對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的操盤更加有利。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群二層住房在一樓設(shè)置私家花園，可直接下通到地下室一層客戶的私家花園，可直接下通到地下室地下室一層平面二層平面一、二樓均帶獨(dú)立庭院地下室，可直接入戶,提升了居住價(jià)值和品質(zhì);二樓客戶入地下室入口1、各層戶型均不相同，一、二樓戶型均帶有地下室，一層結(jié)合地形設(shè)置半地下室，作為私家會(huì)所，二樓客戶在一樓設(shè)置了私家花園。然后戶主可以通過(guò)私家花園進(jìn)入地下室。2、通過(guò)退臺(tái)，相互交錯(cuò)的陽(yáng)臺(tái)，鏤空的采光井，形成“退、錯(cuò)、露、院”的建筑特色。3、二層～四層，每戶都設(shè)有露臺(tái)、陽(yáng)臺(tái)，五層六層利用屋頂做花園，增加其使用價(jià)值。

類別墅洋房推薦戶型贈(zèng)送空間1、建筑層層疊落退臺(tái)，形成不同的花園露臺(tái)，附加值高。2、各層戶型均不相同。3、戶型舒展、格局大氣，贈(zèng)送空間多。一層主入口上層入口第一層平面第二層平面一層主入口

標(biāo)準(zhǔn)洋房推薦戶型贈(zèng)送空間第三層平面第四層平面第五層平面第六層平面每個(gè)單元底TOWN由2戶變?yōu)?戶底TOWN入戶底TOWN入戶外廊示意圖露臺(tái)

高TOWN與底TOWN結(jié)合推薦戶型高TOWN立面效果圖外廊式建筑的創(chuàng)新，將別墅的“街道—前庭—后院—挑空”等空間體驗(yàn)融入建筑中，形成獨(dú)特的創(chuàng)新產(chǎn)品。將主要功能朝向小區(qū)內(nèi)部，規(guī)避道路噪聲、商業(yè)影響及西曬影響。板式建筑的居住舒適度較高，能夠提升項(xiàng)目品質(zhì)。戶型特點(diǎn)：①客廳6米挑高配合前庭后院雙重空中私家花園，構(gòu)筑“別墅”概念；②后院大尺度陽(yáng)臺(tái)設(shè)計(jì)和客廳上空可任意隔斷,可實(shí)現(xiàn)兩房變四房，贈(zèng)送空間大③躍上躍下衛(wèi)生間2+1，自主個(gè)性化設(shè)置空間大；各地塊產(chǎn)品分布建議各地塊產(chǎn)品分布建議高TOWN戶型平面主入口主入口第一層平面第二層平面1、各層戶型均不相同，底層TOWNHOUSE獨(dú)享入戶大花園，1，2層復(fù)式設(shè)計(jì)，客廳2層通高，作為可變空間。2、首層以上的戶型可以全部通過(guò)觀光電梯解決垂直交通，體現(xiàn)高檔多層住宅個(gè)性。3、戶型舒展、格局大氣，贈(zèng)送空間多。4、中間平層結(jié)構(gòu)，頂層復(fù)式設(shè)計(jì)，2層通高客廳，贈(zèng)送大面積露臺(tái)，附加值高。贈(zèng)送空間可變空間入戶大花園入戶大花園上層入口

底層TOWNHOUSE推薦戶型1贈(zèng)送空間第三層平面第四層平面

底層TOWNHOUSE推薦戶型1贈(zèng)送空間可變空間第五層平面第六層平面第七層平面

底層TOWNHOUSE推薦戶型1第一層平面第二層平面贈(zèng)送空間可變空間1、建筑層層疊落形成不同的花園露臺(tái)，附加值高。2、各層戶型均不相同。底層TOWNHOUSE設(shè)計(jì)，附贈(zèng)入戶大花園，露臺(tái)。頂層復(fù)式設(shè)計(jì)，2層通高客廳，可變空間多。3、戶型舒展、南北通透、通風(fēng)采光良好、格局大氣，贈(zèng)送空間多。主入口主入口上層入口南北通透視線良好南北通透視線良好

底層TOWNHOUSE推薦戶型2第三層平面第四層平面贈(zèng)送空間可變空間

底層TOWNHOUSE推薦戶型2第五層平面第六層平面贈(zèng)送空間可變空間

底層TOWNHOUSE推薦戶型2屋頂露臺(tái)屋頂露臺(tái)觀光

電梯觀光

電梯贈(zèng)送空間可變空間1、底層TOWNHOUSE,2層客廳通高。附送大面積屋頂露臺(tái)。2、首層以上的戶型可以全部通過(guò)觀光電梯解決垂直交通，體現(xiàn)高檔多層住宅個(gè)性。3、中間平層結(jié)構(gòu)，頂層可做復(fù)式設(shè)計(jì)。頂躍下層平面頂躍上層平面各地塊產(chǎn)品分布建議

底層TOWNHOUSE推薦戶型3贈(zèng)送空間標(biāo)準(zhǔn)層平面觀光

電梯贈(zèng)送空間可變空間屋頂露臺(tái)屋頂露臺(tái)躍層上層平面躍層下層平面1、底層全部TOWNHOUSE，局部2層客廳通高，贈(zèng)送屋頂露臺(tái)，可變空間豐富。2、戶型舒展、格局大氣，贈(zèng)送空間多。端頭戶型可作變化。3、中間平層結(jié)構(gòu)，頂層可作復(fù)式設(shè)計(jì)，贈(zèng)送大面積露臺(tái)，附加值高。

底層TOWNHOUSE推薦戶型4贈(zèng)送空間端頭戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面中間戶型標(biāo)準(zhǔn)層平面

底層TOWNHOUSE推薦戶型4除以上產(chǎn)品組合外，我們對(duì)現(xiàn)規(guī)劃的商業(yè)部分提出以下建議：原方案：將商業(yè)布局于主入口的內(nèi)側(cè)，呈內(nèi)凹狀。此設(shè)計(jì)使商鋪非臨街，不利于商業(yè)價(jià)值的提升。建議方案：將商業(yè)調(diào)整至東側(cè)道路處。二層結(jié)構(gòu)設(shè)計(jì)或采取LOFT商鋪的結(jié)構(gòu)形勢(shì)，以提高其性價(jià)比。建議業(yè)態(tài)：水果店、干洗店、便利店、藥房等基本生活配套型；咖啡館、茶館等休閑配套型。商業(yè)商業(yè)商業(yè)C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群3、“60-70平米1或2房低總價(jià)+90—110平米小3房+120—135平米舒適4房”的主力戶型面積策略，并建議引進(jìn)“錯(cuò)露臺(tái)+T型下飄窗+入戶花園+彈性空間”等提升附加值的設(shè)計(jì)平湖市中心租房群體多，對(duì)60余平米的小戶型特別青睞，可將該戶型主要分布于東側(cè)沿街處；對(duì)于較大面積的戶型則主要布于高層區(qū)西側(cè)，可享受開(kāi)闊園區(qū)景觀和水系景觀。另外，在戶型設(shè)計(jì)上，引進(jìn)部分提升附加值的設(shè)計(jì)，規(guī)避容易引起銷售抗性的設(shè)計(jì)不足。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群通過(guò)建筑的折線雖保證了空間的圍合布局，但在采光上必然會(huì)受影響。小戶型中檔戶型高端大戶型（保利東灣約62㎡/1房2廳1衛(wèi)）（天陽(yáng)上河約75㎡2房2廳1衛(wèi)）

挑空錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)、T型下飄窗

陽(yáng)臺(tái)可變彈性空間（杭州中海錢塘山水約89㎡）（杭州天陽(yáng)上河約89㎡3房2廳1衛(wèi)）

挑空錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)、飄窗（杭州凱德視界約89㎡戶型

）

飄窗、入戶花園、功能陽(yáng)臺(tái)

挑空錯(cuò)陽(yáng)臺(tái)、T型下飄窗全明設(shè)計(jì)，雙層挑高陽(yáng)臺(tái)客廳開(kāi)間4.2米，主臥3.9米，次臥3.6、3.3米舒適三房主流戶型（125-140平米）4、在“樓王排屋”的基礎(chǔ)上，打造“空中別墅”這一拳頭產(chǎn)品，少量配置，提升樓盤價(jià)值感將北側(cè)景觀面最好的區(qū)域規(guī)劃成“樓王排屋+空中別墅”的拳頭產(chǎn)品。使得高端人群對(duì)大面積戶型的選擇更加具有多樣化。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群空中別墅樓王排屋空中別墅：180-200平米產(chǎn)品定位：臨河闊景空中別墅產(chǎn)品關(guān)鍵詞：或點(diǎn)式布局，或Y型建筑，270度觀景，把最好的景觀留給客廳、餐廳、觀景大露臺(tái)；別墅式功能分區(qū)，全新品質(zhì)生活理念。建議亮點(diǎn)：通過(guò)露臺(tái)形式在空中實(shí)現(xiàn)挑高花園：對(duì)內(nèi)院落的空間塑造和對(duì)外景觀的引入空間設(shè)計(jì)室該戶型的設(shè)計(jì)亮點(diǎn)。錯(cuò)式挑高空中庭院式露臺(tái)示意圖建議亮點(diǎn)：大開(kāi)間客廳外接寬景陽(yáng)臺(tái)；主臥4.5米開(kāi)間，雙走入式衣柜設(shè)計(jì)建議亮點(diǎn)：180平米，入戶花園設(shè)計(jì)，雙入戶方式；注重主人休息區(qū)域的舒適型，通過(guò)改造可設(shè)計(jì)獨(dú)特的南向衛(wèi)生間。180-200平米，參考案例5、智能科技的主題概念設(shè)計(jì)，以獨(dú)特賣點(diǎn)引爆市場(chǎng)期待C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群平湖目前的智能化配備主要體現(xiàn)在紅外報(bào)警、閉路電視監(jiān)控、可視對(duì)講和智能卡停車等常規(guī)方面，在一些個(gè)性配置方面比較缺乏。建議采用：①外墻保溫材料:建議采用新型外墻保溫材料，作為項(xiàng)目的一個(gè)亮點(diǎn)。②節(jié)能窗的選用:采用雙層中空玻璃及彩色隔熱鋁型窗，提升產(chǎn)品品質(zhì)。③新風(fēng)系統(tǒng)的運(yùn)用:建議采用單戶式智能新風(fēng)系統(tǒng)，保持室內(nèi)健康。④名品電梯的選用:建議使用西子奧的斯電梯。⑤水生態(tài)循環(huán)系統(tǒng):水作為本案一大亮點(diǎn)，建議引進(jìn)具有自我調(diào)整能力的水系生態(tài)系統(tǒng)，防止傳統(tǒng)社區(qū)水系老化現(xiàn)象。⑥同層給排水系統(tǒng)技術(shù):同層排水是衛(wèi)生間排水系統(tǒng)中的一個(gè)新穎技術(shù)，排水管道在本層內(nèi)平面施工敷設(shè)，采用了一個(gè)共用的水封管配件代替諸多的P彎、S彎，污水及廢棄物的排放達(dá)到或超過(guò)同類和其他排水方式，順利進(jìn)入排水總管（主排污立管）。6、藝術(shù)質(zhì)感的建筑立面設(shè)計(jì)，強(qiáng)化人文品質(zhì)感原方案規(guī)劃理念：對(duì)建筑強(qiáng)調(diào)庭園式布局，營(yíng)造戶戶有花家家有景的詩(shī)意居住環(huán)境。在建筑風(fēng)格上的體現(xiàn)庭院化的建筑需要相應(yīng)的有藝術(shù)質(zhì)感的立面風(fēng)格予以交相輝映。結(jié)合本案的院落主題策略出發(fā)，本案的立面風(fēng)格建議采取海派建筑風(fēng)格。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群海派風(fēng)格典型案例：杭州和家園和家園采用的是上世紀(jì)二三十年代的海派建筑風(fēng)格，其融合了中式建筑的精髓，有一種中西結(jié)合的味道，頗具現(xiàn)代懷舊意味。建筑立面采用目前市場(chǎng)非常少見(jiàn)的紅色、褐色的主色調(diào)。結(jié)合項(xiàng)目自然翠綠的生態(tài)環(huán)境，使建筑與景觀相得益彰。外立面大面積采用赭石色“過(guò)火磚”，煙囪柱采用文化石，實(shí)木窗框，及同色系坡屋頂，與周邊大片綠色完美融合，透出簡(jiǎn)約古樸氣息。淺灰色鐵藝欄桿，南向觀景大露臺(tái)及入戶精裝庭院等細(xì)節(jié)的設(shè)計(jì)也相當(dāng)?shù)轿?，確保品質(zhì)感。（杭州和家園排屋）（杭州和家園）7、“林蔭·溪流·院落”的景觀主題策略，營(yíng)造“大隱于市、自然繁華”的生活價(jià)值C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群在住區(qū)規(guī)劃中最大限度地保留了原生植被，甚至是這座老廠房的歷史脈絡(luò)與氣息：住宅高低錯(cuò)落于精心保留的林木間，沒(méi)有粗暴地抹去珍貴的時(shí)間痕跡，而是謙遜地將新的內(nèi)涵巧妙注入。畢竟，在風(fēng)馳電掣的時(shí)下，這一份自在與寧?kù)o、沉穩(wěn)與從容，是無(wú)法替代也是無(wú)法復(fù)制的。本項(xiàng)目的景觀設(shè)計(jì)構(gòu)思也應(yīng)來(lái)源于這樣的語(yǔ)境中。設(shè)計(jì)建議一：對(duì)原有樹(shù)種的保護(hù)，打造林蔭社區(qū)。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群設(shè)計(jì)建議二：沿河景觀帶充分設(shè)計(jì)充分增加可以欣賞河景的景觀平臺(tái)，最大化利用河景資源，是景觀上必須重點(diǎn)考慮的細(xì)節(jié)！一些可借鑒的親水平臺(tái)景觀設(shè)計(jì)：C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群設(shè)計(jì)建議三：院落設(shè)計(jì)通過(guò)單元客院、底層架空院落、空中院落等設(shè)計(jì)，提升項(xiàng)目整體居住品質(zhì)。架空層院落借鑒案例單元客院借鑒案例空中院落借鑒案例另外，通過(guò)邊界綠化的設(shè)計(jì)，強(qiáng)化居住的院落感。邊界具體到本項(xiàng)目的景觀環(huán)境設(shè)計(jì)主要是指項(xiàng)目與外界的邊界，由于項(xiàng)目西北兩側(cè)都有水景綠化，是可利用的景觀資源，因此兩側(cè)的邊界可作模糊處理。東面、南面因臨馬路及居民區(qū)，為了配合院落主題風(fēng)格，建議兩側(cè)采取虛實(shí)結(jié)合圍墻，以通透性的鑄鐵或其它材質(zhì)的柵欄或結(jié)合實(shí)體圍墻，配合植物，形成一定的氛圍。C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群三：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的解讀對(duì)于項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的理解，是我們超越市場(chǎng)，設(shè)計(jì)成為區(qū)域標(biāo)志性項(xiàng)目的基本，也是我們確立和驗(yàn)證產(chǎn)品設(shè)計(jì)理念、創(chuàng)新方向的參照。項(xiàng)目所在的中心城區(qū)，在未來(lái)兩年內(nèi)都沒(méi)有土地供應(yīng)計(jì)劃，而項(xiàng)目周邊現(xiàn)有的樓盤也已銷售完畢?！雌胀潜P處理，價(jià)格低一點(diǎn)，銷售壓力不會(huì)太大。問(wèn)題是：這樣將浪費(fèi)地塊天賦優(yōu)越的資源價(jià)值。我們應(yīng)該在更高的地方要求這個(gè)樓盤，它具有改變平湖市中心生活方式的標(biāo)桿性樓盤的價(jià)值基礎(chǔ)?！鞠葋?lái)看一組平湖房產(chǎn)格局及代表性樓盤的樣板分析】城北區(qū)城西區(qū)城南區(qū)東湖區(qū)平湖房產(chǎn)板塊主要分為東湖區(qū)、城西區(qū)、城北區(qū)、城南區(qū)和市中心區(qū)。中心城區(qū)東湖區(qū)：5500元/平米，甚至7000元/平米環(huán)境優(yōu)美，區(qū)域內(nèi)樓盤以休閑舒適性房產(chǎn)為主，城市重點(diǎn)發(fā)展方向，產(chǎn)品檔次高、售價(jià)高。

城西區(qū)：4500-5000元/平米城市重點(diǎn)改造區(qū)域，安置房的主要集中地。以中小戶型為主，主要代表樓盤有海德城、幸福嘉園。

市中心區(qū)：5200元/平米城市重點(diǎn)改造區(qū)域，生活配套成熟，目前可售房源極少，區(qū)域內(nèi)近幾年的土地供應(yīng)量也不多。

城北區(qū)：5000元/平米主要為安置房集中地。目前主力供應(yīng)大盤為20萬(wàn)平米的金色華庭。

目前鮮有開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，區(qū)域內(nèi)主要有當(dāng)湖公園這一自然景觀。前期開(kāi)發(fā)的代表樓盤為大勝庭園。

C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群根據(jù)本項(xiàng)目所處區(qū)域、城市規(guī)劃、房產(chǎn)發(fā)展現(xiàn)狀、售價(jià)情況，東湖區(qū)應(yīng)是最具借鑒意義的板塊，而城西、城北因具有相對(duì)較高的居住性價(jià)比亦成為我們重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象。但綜合而言，市場(chǎng)的區(qū)域差異不明顯，沒(méi)有形成明顯的價(jià)格梯度，區(qū)域具有可替代性。東湖區(qū)：開(kāi)發(fā)樓盤多，建筑類型豐富，涵蓋獨(dú)棟、聯(lián)排、疊排、多層、高層的物業(yè)。將東湖片區(qū)打造成水鄉(xiāng)特色的高尚居住區(qū)無(wú)疑為區(qū)域注入強(qiáng)心劑。該區(qū)域與本項(xiàng)目距離不遠(yuǎn)，針對(duì)客群重復(fù)，相互間競(jìng)爭(zhēng)較強(qiáng)。城西、城北區(qū)：屬于城市的外圍，但距離市中心距離并不遠(yuǎn)，如城北的金色華庭距離市中心10余分鐘，空氣質(zhì)量好，交通便捷，歐式風(fēng)情品質(zhì)感也非常不錯(cuò)。本項(xiàng)目所在市中心區(qū)域售價(jià)相對(duì)較高，對(duì)價(jià)格有一定抗性的消費(fèi)人群將主要分流于以上兩大區(qū)域。因此，上述區(qū)域樓盤的開(kāi)發(fā)動(dòng)態(tài)可作為本項(xiàng)目今后重點(diǎn)關(guān)注的對(duì)象?！娟P(guān)于平湖樓市板塊競(jìng)爭(zhēng)的理解】C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群項(xiàng)目耀江·海德城碧水云天幸福嘉園翡翠花苑光大·君悅名都金色華庭錦繡莊園·華庭區(qū)域城西城西城西市中心市中心城北城東樓盤位置西起平湖大道，東至如意路，北接城南西路城南西路與如意路交匯處平湖當(dāng)湖路北側(cè)，平湖大道東側(cè)城西路78號(hào)平湖市城南東路106號(hào)(東接建國(guó)路，南臨城南路)平湖市環(huán)北二路410號(hào)平湖市呂公橋旁類型花園洋房、獨(dú)院式排屋、景觀小高層、高層多層，小高層，高層小高層,多層小高層，高層多層、小高層小高層,多層,疊排高層，別墅開(kāi)發(fā)商平湖耀江房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司平湖耀江商住開(kāi)發(fā)有限公司平湖耀江開(kāi)發(fā)有限公司平湖龍達(dá)置業(yè)有限公司平湖市光大置業(yè)有限公司平湖市兆盛置業(yè)有限公司平湖連城置業(yè)有限公司學(xué)區(qū)實(shí)驗(yàn)小學(xué)，城關(guān)中學(xué)藝術(shù)小學(xué)，城關(guān)中學(xué)實(shí)驗(yàn)小學(xué)白馬小學(xué)，城關(guān)中學(xué)百花小學(xué)，東湖中學(xué)城關(guān)中學(xué)東湖小學(xué)，東湖中學(xué)規(guī)劃期數(shù)三期，現(xiàn)一期共兩期，一期已經(jīng)售完，二期預(yù)計(jì)12月22日開(kāi)盤共三期，現(xiàn)三期售完（現(xiàn)房）一期共3期，現(xiàn)2期售完（剩余5、6套）建筑面積40萬(wàn)方，一期14萬(wàn)方，15幢花園洋房、6幢高小高層、2幢高層及1.9萬(wàn)㎡商業(yè)9萬(wàn)多平方米小區(qū)約300戶91593平方米占地十幾畝，大約100戶20萬(wàn)占地10萬(wàn)方C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群在售單價(jià)洋房約5100元/平方，小高層約為5000元/平方預(yù)計(jì)5300元/平方多層均價(jià)4500元/㎡、小高層均價(jià)4200元/㎡，三期多層5300元/㎡、小高層均價(jià)4900元/㎡5000元/平方5500元/平方左右小高層、高層均價(jià)5500元/平方；排屋7000元/平方剩余在售公寓價(jià)格8000元/平方左右戶型范圍90~190㎡85-250方三期125方以上，135、146方都有40㎡—270㎡130方和少量69方躍層80-200方主力戶型洋房為196方，小高層都為3樓以下130方左右二期80-140方一期二期剩余戶型125-144方；三期120-140方三房和四房剩余多為170方130方有三房和四房120-130方公寓140方左右，排屋230方左右物業(yè)公司平湖市眾和物業(yè)管理有限公司中能物業(yè)服務(wù)有限公司嘉興中能物業(yè)服務(wù)有限公司獅城怡安國(guó)際品牌物業(yè)管理公司新安佳物業(yè)中和物業(yè)綠邦物業(yè)物業(yè)費(fèi)花園洋房1.0元，小高層和高層1.4元多層0.7元，小高層和高層為1.25元多層0.65元，小高層1.3元1.2元多層0.6元，小高層1.2元多層0.7元、小高層1.3元公寓1.2元/平方，排屋1.8元/平方配套40畝人工湖，25米寬西文王港自然河景；商業(yè)步行街、高檔休閑會(huì)所、大型室內(nèi)游泳池等小區(qū)規(guī)劃有沿街商鋪，室內(nèi)游泳池等休閑娛樂(lè)設(shè)施健身設(shè)施小區(qū)沿街商鋪，休閑建設(shè)設(shè)施小區(qū)內(nèi)部暫無(wú)配套，位于市中心位置，外部配套比較齊全15000平方大型中央花園、高檔會(huì)所、商鋪私家會(huì)所C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群①初級(jí)階段：建筑風(fēng)格缺少藝術(shù)品位+景觀園林普通而缺少主題+戶型設(shè)計(jì)單調(diào)缺少創(chuàng)新功能空間+物業(yè)服務(wù)一般+現(xiàn)代智能科技技術(shù)樓盤運(yùn)用少+社區(qū)交流和情景性等人性化設(shè)計(jì)不夠②理念單一：樓盤文化附加值營(yíng)造缺乏+銷售模式和理念手段上單一（概念營(yíng)銷+文化營(yíng)銷+體驗(yàn)營(yíng)銷+圈層活動(dòng)營(yíng)銷+定向渠道營(yíng)銷等重視程度弱）③缺少標(biāo)桿：區(qū)域還缺少真正意義上，具有改變居住理念和方式的標(biāo)桿性品質(zhì)樓盤！從這個(gè)意義上，每一個(gè)新樓盤的誕生，都具有超越傳統(tǒng)的市場(chǎng)契機(jī)和空間。④絕對(duì)優(yōu)勢(shì)：老市中心具有不可比擬的競(jìng)爭(zhēng)優(yōu)勢(shì)，若按照普通樓盤模式運(yùn)坐，本案銷售壓力不會(huì)很大！但要成為平湖區(qū)域內(nèi)的標(biāo)桿項(xiàng)目，要提升更多價(jià)格上升空間，則必須在產(chǎn)品設(shè)計(jì)、文化理念等方面全面超越現(xiàn)有市場(chǎng)?！娟P(guān)于平湖樓市競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境的幾點(diǎn)理解】C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群⑤價(jià)格上漲速度中，消費(fèi)者地域概念比較強(qiáng)，市中心房?jī)r(jià)上漲空間大：年均在15%—20%左右的價(jià)格上漲空間，在全國(guó)2、3線城市的橫向?qū)Ρ戎校凰愫芨?，未?lái)仍有足夠的價(jià)格上漲空間！市中心5500元/平米左右的價(jià)格，與東湖、城北部分樓盤比較，差距不大，市中心價(jià)值未被充分挖掘。⑥130平方米以上大戶型抗性強(qiáng)，但中低端和高端產(chǎn)品供應(yīng)呈現(xiàn)”兩級(jí)化“供應(yīng)特征，中高端的高性價(jià)比產(chǎn)品供應(yīng)比較少，介于多層和排屋別墅之間的”花園洋房“產(chǎn)品，是一個(gè)安全邊際的產(chǎn)品類型選擇，是一個(gè)具有很高溢價(jià)空間的設(shè)計(jì)方向。⑦智能化、物業(yè)服務(wù)，是提升產(chǎn)品附加值的市場(chǎng)空白點(diǎn)，也是目前諸多樓盤的短板，為本案價(jià)值提升具有一定啟示意義。⑧80-110平方米的中小戶型多。但小三房為主，設(shè)計(jì)上突出簡(jiǎn)單實(shí)用的特點(diǎn)，但舒適度方面考慮不夠，戶型創(chuàng)新功能空間和亮點(diǎn)不多；⑨水景運(yùn)用多：

平湖水系縱橫，樓盤景觀設(shè)計(jì)多結(jié)合水元素⑩現(xiàn)代風(fēng)格多：樓盤風(fēng)格多采用現(xiàn)代，東湖景觀區(qū)則以歐式風(fēng)格為主C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群【我們的核心理念3】在產(chǎn)品價(jià)值的定位上，我們應(yīng)從2個(gè)方面考慮：一方面，與非市中心樓盤競(jìng)爭(zhēng)，我們必須突出項(xiàng)目：“老城中心的價(jià)值“作為核心支撐，強(qiáng)調(diào)”真正的城市生活方式”，在社區(qū)生活內(nèi)涵營(yíng)造上：營(yíng)造360度市心成熟生活品質(zhì)”；另一方面，與市中心樓盤競(jìng)爭(zhēng)，我們必須突出項(xiàng)目：“成熟的林蔭院落、雙水案”的自然生態(tài)條件，強(qiáng)化“大隱于市，自然繁華”的生活方式。歸根到底，要強(qiáng)化項(xiàng)目是一個(gè)綜合素質(zhì)優(yōu)良的“平衡社區(qū)”，具體可以在以下幾個(gè)方面重點(diǎn)考慮：C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群

自然與繁華平衡：進(jìn)享市心繁華，退享自然生態(tài)，規(guī)劃設(shè)計(jì)上強(qiáng)調(diào)對(duì)基地林蔭和溪流的吸納呼應(yīng)、保留；傳統(tǒng)與現(xiàn)代平衡：選取有品位的藝術(shù)氣質(zhì)建筑風(fēng)格，呼應(yīng)地塊特有的30年歷史印記，并與平湖人文氣質(zhì)呼應(yīng)；功能與舒適平衡：戶型設(shè)計(jì)針對(duì)不同需求，設(shè)計(jì)不同類型產(chǎn)品，并在保證功能的前提下，提升戶型舒適度和性價(jià)比交流與私密平衡：引入院落街區(qū)的理念，對(duì)外形成大隱于市的氛圍，對(duì)內(nèi)設(shè)計(jì)豐富的鄰里交流空間和平臺(tái)。比如：架空層、組團(tuán)廣場(chǎng)、會(huì)所、廊架花廳等院落街坊的傳統(tǒng)，地緣性、圈層性購(gòu)房特征決定必須重視鄰里交流的預(yù)留設(shè)計(jì)

在一個(gè)富有人文傳統(tǒng)的城市，面對(duì)內(nèi)斂、富足，注重品質(zhì)和品位的城市中產(chǎn)階層，我們?nèi)绾纬浞掷玫貕K特有的人文積淀、雙水岸資源和基地內(nèi)茂盛的林蔭樹(shù)木，提供一種“左右自然繁華的高尚生活？”說(shuō)到底：我們?cè)撎峁┮粋€(gè)什么樣的產(chǎn)品？我們應(yīng)該提供一種什么樣的生活？繁華深處，筑家，林蔭下！理念決定產(chǎn)品產(chǎn)品決定營(yíng)銷基于產(chǎn)品理念及策略的營(yíng)銷策略建議C：競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境A：地塊條件B：目標(biāo)客群二、項(xiàng)目定位、營(yíng)銷策略初步建議1：項(xiàng)目定位策略城市腹地·半島之上的林蔭社區(qū)項(xiàng)目地段價(jià)值的概括與提煉，強(qiáng)化其市中心的地位和價(jià)值項(xiàng)目地塊特征的價(jià)值提升雙水岸景觀資源的提煉差異化規(guī)劃主題概念，突出項(xiàng)目地塊特有的成熟林蔭資源價(jià)值，放大項(xiàng)目地塊歷史積淀【形象定位】———基于我們對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)值的理解和對(duì)產(chǎn)品開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)的理念，我們提出項(xiàng)目的形象定位，對(duì)項(xiàng)目核心價(jià)值予以凝練C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題A：對(duì)于城市生活來(lái)說(shuō)，繁盛而茂密的大樹(shù)是不可多得的財(cái)富；B：“居城市，享自然”，是當(dāng)代城市生活的理想所在，也是極為稀缺的雙重奢華；C：鬧中取靜，一個(gè)樹(shù)木蔥蘢，生機(jī)盎然的社區(qū)，一個(gè)被樹(shù)陰水流環(huán)繞的靜謐社區(qū)，每家每戶都擁有自己的獨(dú)特風(fēng)景，樹(shù)下林間，人們?cè)谶@里輕松而自由地交談，這將是一個(gè)充滿季節(jié)感和生命感的“生活社區(qū)”D：”居繁華，享林蔭“成片成片的林蔭，是歷史與未來(lái)，傳統(tǒng)與現(xiàn)代的連接，具有強(qiáng)烈的時(shí)代印記，有著極為濃烈的情感內(nèi)涵E：半島、林蔭，成就了項(xiàng)目的雙重奢華，給予了城市生活中最為珍貴的兩大資源，無(wú)法復(fù)制F：”在城市，棲島上！“——平湖多水，平湖有湖，但“平湖有島嗎？”以”城市半島“賦予項(xiàng)目地塊全新價(jià)值內(nèi)涵，超越水主題的同質(zhì)化價(jià)值訴求，新鮮差異而富有更高內(nèi)涵空間。C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題生活的經(jīng)驗(yàn)讓我們有著這些清晰的影像：樹(shù)下是最能讓人安靜的地方；樹(shù)最能喚起人們的植物學(xué)情感；林間的空地，是人們活動(dòng)參與度最高的空間；季節(jié)的變幻在樹(shù)木上的體現(xiàn)最為明顯；樹(shù)木是環(huán)境改善與美化的功臣......因此，將樹(shù)作為社區(qū)的景觀主要元素，是天經(jīng)地義的。何況，還有大批的原生大樹(shù)作為我們的天生主角。創(chuàng)造一個(gè)樹(shù)木蔥蘢、溪流環(huán)繞的社區(qū)，逐漸成為在我們腦海中的清晰設(shè)想。一個(gè)天生”貴氣“的地塊，一種自在”奢華“的生活，這是一處可以匹配城市上層的“貴宅”！我們要營(yíng)造的就是一種：“大隱于市，院落友居，林蔭掩映”的生活，在城市，居于林！如何將這一獨(dú)特的產(chǎn)品價(jià)值，生活價(jià)值，傳遞給平湖高端客戶？富貴、顯赫、門第、聲望，諸如此類赤裸的華麗的表達(dá)比比皆是，不可否認(rèn)，此類表達(dá)足以取悅一些高端客戶的，也容易獲得次類高端客戶的心理對(duì)位。但，缺少內(nèi)涵！——正如我們所看到的：平湖人富足但低調(diào)，注重身份地位但懂得內(nèi)斂！我們需要的是一個(gè)富有生活主張，不露聲色但又品位高的傳播主題，來(lái)表達(dá)傳遞項(xiàng)目的差異化形象價(jià)值定位和內(nèi)涵！C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題2：項(xiàng)目傳播主題【傳播主題】———基于產(chǎn)品價(jià)值、形象定位的項(xiàng)目推廣概念訴求主題，打通項(xiàng)目?jī)r(jià)值與目標(biāo)客群心理情感的關(guān)鍵點(diǎn)。C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題地塊價(jià)值的生活方式，提煉及人群心理對(duì)味獨(dú)特社區(qū)主題概念和景觀差異化的塑造！貴隱繁華中，筑家林蔭下A：大隱于市：自古中國(guó)，富貴階層的居所歷來(lái)具有一種隱貴性，也正是這種隱貴往往使房子有故事、有韻味！B：林蔭掩映：繁華在外，林蔭大樹(shù)下，臨窗枝葉是保護(hù)我們私密性天然慷慨的屏障，隱于房前屋后的林木中，使“城市人”得以領(lǐng)受“居于林”的禮遇！C：院落友居：鄰里之間其樂(lè)融融，小區(qū)內(nèi)富有交流功能的公共場(chǎng)地、平臺(tái)、街區(qū)，人們自由穿梭。這是一種現(xiàn)代城市中缺失而寶貴的生活品質(zhì)和情趣。在密度高企的城市里，在物質(zhì)功利的時(shí)代中，自由自在的享受城市繁華帶來(lái)的種種美好時(shí)，留駐那一抹林蔭下的溫暖，我們生活其中，與每個(gè)鄰居親切問(wèn)候?！畹拿篮?，不過(guò)如此！城里，林立，風(fēng)景里！關(guān)于項(xiàng)目生活主題的幾點(diǎn)思考：C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題關(guān)于項(xiàng)目精神內(nèi)涵的的其它表達(dá)方式：A：城里，林里，風(fēng)景里B：樂(lè)，在林蔭下C：寧?kù)o，典藏于心D：林蔭與溪流交織的院落C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題3：項(xiàng)目營(yíng)銷策略初步建議平湖作為3線城市，報(bào)紙、電臺(tái)、雜志等大眾媒體欠發(fā)達(dá)，人們接受房產(chǎn)信息的渠道和習(xí)慣也多依賴于朋友親人間的口碑、戶外廣告牌，或者短信等到達(dá)性高的媒介。因此，在本案的營(yíng)銷，我們提出針對(duì)性的解決建議：A：活動(dòng)營(yíng)銷模式切入！平湖城域規(guī)模不大，事件性的活動(dòng)，具有“低成本，大口碑”的廣泛傳播效果，也能夠快速贏得營(yíng)銷的“羊群效應(yīng)”。所以，在本案的前期籌備階段，應(yīng)該選擇“大型的活動(dòng)營(yíng)銷事件，來(lái)切入引爆市場(chǎng)”，以“點(diǎn)”的突破，實(shí)現(xiàn)“面”的效果。C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題B：體驗(yàn)營(yíng)銷模式打頭！景觀樣板區(qū)+樣板房+現(xiàn)場(chǎng)銷售展示中心！==同步開(kāi)放！主題式星級(jí)銷售中心，是本案首先要做的工作，以此體現(xiàn)華孚集團(tuán)作為上市公司的服務(wù)，贏得口碑；景觀樣板區(qū)和樣板房，建議開(kāi)盤前同步開(kāi)放，以實(shí)景體驗(yàn)，感知本案未來(lái)的生活方式，彰顯華孚集團(tuán)作為上市公司的實(shí)力?？蛻粢呀?jīng)成熟，夠房者越來(lái)越理性，尤其在平湖這樣一個(gè)注重“眼見(jiàn)為實(shí)”的消費(fèi)特征明顯的市場(chǎng)里，“體驗(yàn)營(yíng)銷”的積極落實(shí)，是贏得市場(chǎng)最有效的方式，也是本案領(lǐng)軍區(qū)域市場(chǎng)，奠定企業(yè)品牌的最佳手段！舍得投入，才能達(dá)成預(yù)期收獲！——可能會(huì)有一種想法：本案規(guī)模不大，這樣投入是否劃算？事實(shí)上：樓盤沒(méi)有大小之分，只有好壞之分！》》》大投入帶來(lái)高預(yù)期，客戶對(duì)項(xiàng)目品質(zhì)的信任導(dǎo)致其對(duì)項(xiàng)目?jī)r(jià)格預(yù)期水平的提高，從而獲得更高溢價(jià)空間！》》》所有前期投入，后期都可再次利用，或者只不過(guò)是把后期的部分工作提前完成而已，同樣是做，前后不同，效果不同！C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題C：圈層營(yíng)銷模式精準(zhǔn)打擊如何有效的圈定目標(biāo)客群，讓我們的廣告更有效果！圈層營(yíng)銷，簡(jiǎn)單的說(shuō)就是“圈子內(nèi)的有效宣傳策略”，具體建議幾個(gè)方面：》》》加大戶外廣告的定點(diǎn)投放網(wǎng)絡(luò)，主要的高速路口、城市主干道、高檔商城、會(huì)所酒店等中高端人群集中地方，加大戶外廣告的投放力度和網(wǎng)絡(luò)布局?！贰贰飞鐓^(qū)、單位的DM投放，實(shí)施精準(zhǔn)的客群傳播》》》客戶俱樂(lè)部的建立，建立企業(yè)持久的客戶數(shù)據(jù)庫(kù)，也便于后續(xù)營(yíng)銷策略的實(shí)施，并推進(jìn)企業(yè)與客戶的互動(dòng)C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題》》》富裕鄉(xiāng)鎮(zhèn)村級(jí)的廣告宣傳、巡展，針對(duì)性的促進(jìn)銷售和擴(kuò)大項(xiàng)目有效區(qū)域的知名度》》》車站、短信的定時(shí)段宣傳主要在“春節(jié)、國(guó)慶、節(jié)假日”等重要節(jié)點(diǎn)，在平湖重要的車站發(fā)布廣告牌，集中發(fā)送短信，抓住“返鄉(xiāng)人群”的購(gòu)買時(shí)機(jī)。09年元旦前后到10年春節(jié)，可以展開(kāi)這一工作，抓住這批人群對(duì)項(xiàng)目的記憶?！贰贰肪频暾故?、資料擺放等》》》團(tuán)購(gòu)政策和工作的提前落實(shí)，快速積累堅(jiān)實(shí)的內(nèi)部客群資源！——關(guān)聯(lián)企業(yè)、內(nèi)部員工、企業(yè)事業(yè)單位等都可以針對(duì)性選擇和洽談落實(shí)。（重點(diǎn)集中在高層產(chǎn)品的銷

售上）C：營(yíng)銷策略A：營(yíng)銷定位B：精神主題D：整個(gè)項(xiàng)目的營(yíng)銷階段建議！本案規(guī)模不大，依據(jù)我們以往的類似樓盤運(yùn)做經(jīng)驗(yàn)，本案的銷售周期應(yīng)該控制在16個(gè)月內(nèi)，即1年半的時(shí)間內(nèi)銷售95%以上，比較合理。從本案的現(xiàn)有