濟(jì)南別墅調(diào)研報(bào)告課件

濟(jì)南別墅項(xiàng)目調(diào)研報(bào)告指導(dǎo)老師：李穎老師報(bào)告人：09工商一班曹磊報(bào)告內(nèi)容一.濟(jì)南別墅項(xiàng)目的發(fā)展現(xiàn)狀二.濟(jì)南別墅項(xiàng)目市場分析三.濟(jì)南典型別墅項(xiàng)目調(diào)查分析四.典型項(xiàng)目分析總結(jié)一、濟(jì)南別墅項(xiàng)目的發(fā)展現(xiàn)狀1.城郊別墅為目前濟(jì)南市場主流

縱觀全國別墅發(fā)展現(xiàn)狀，濟(jì)南可以說是剛剛形成雛形，剛剛起步。自90年代末，至今，別墅總是不溫不火2006年的“熙園”以及2010年的中海奧龍觀邸算是別墅銷售史上的佳話了?？傮w而言，濟(jì)南別墅發(fā)展?jié)摿€是相當(dāng)大的?？v觀如今的濟(jì)南別墅市場,城郊別墅占據(jù)著市場的主流銷售地位。如位于長清區(qū)的康橋圣菲、中建瀛園、建邦·原香溪谷、魯商御龍灣；位于章丘片區(qū)的瑞境皇冠水岸、齊魯澗橋等；這些項(xiàng)目都處于城市的郊區(qū),與城市中心距離較遠(yuǎn),屬于郊區(qū)別墅。但是這些項(xiàng)目都擁有優(yōu)越的自然資源,比如長清片區(qū)的別墅,都聚集在園博園的周圍,而章丘的別墅項(xiàng)目,也是分布離塵又不太離城的自然環(huán)境清新之處。城市別墅只在千佛山、南外環(huán)以及東部零星出現(xiàn),并未形成城市別墅區(qū)的概念。比如位于二環(huán)南路的魯能·漫山香墅、外海·蝶泉山莊以及東部的中海奧龍觀邸、火炬東第等。在濟(jì)南,作為一種新的業(yè)態(tài),進(jìn)而作為一種新的生活形態(tài),別墅的市場空間不容置疑。多位業(yè)內(nèi)專家接受記者采訪時(shí)表示,眼下高檔房的價(jià)格與戶型面積已十分接近別墅類的產(chǎn)品,但其舒適程度卻又遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠,這就是為什么別墅類的產(chǎn)品更吸引投資者的最主要原因。尤其是位置優(yōu)越、交通便利,與高檔住宅總價(jià)相近又有著更高性價(jià)比的城市別墅項(xiàng)目,更是會吸引很多客戶。3、長清片區(qū)，潛力新貴提及長清,大概少有人將之與高端聯(lián)系在一起。隨著城市的擴(kuò)張進(jìn)程以及各所大學(xué)的入駐,這片文墨飄香的價(jià)值新區(qū),其發(fā)展?jié)摿Σ粩啾话l(fā)掘,儼然成為省城樓市的新貴。恒大綠洲、康橋·圣菲、魯商·御龍灣、建邦·原香溪谷、紫薇翠庭……品質(zhì)大盤和高端別墅百花齊放,一改人們往日對該區(qū)域的印象。長清片區(qū)別墅分布圖淡黃色暖墻、赤褐色坡屋頂、純手工鐵藝欄桿、開滿鮮花的全景觀大露臺,構(gòu)成金色艷陽下一道美妙風(fēng)景線,彷如再現(xiàn)了意大利原鄉(xiāng)小鎮(zhèn)風(fēng)貌。極佳的區(qū)域成長性、優(yōu)雅的居住環(huán)境成為吸引購房者選擇長清的重要因素。4、千佛山片區(qū)，名士之地千佛山板塊作為南城與市區(qū)的交合點(diǎn),坐擁濟(jì)南最秀麗的城中山色千佛山的同時(shí),又擁有靠近市區(qū)的便利生活條件,自然環(huán)境、人文環(huán)境、城市資源共存,因而該片區(qū)高端產(chǎn)品最為集中。千佛山片區(qū)別墅分布圖目前該片區(qū)在售的樓盤主要有天泰·太陽樹、國華·東方美郡、白金瀚宮等,這些樓盤品質(zhì)好、位置佳,深受濟(jì)南購房者青睞。此處位置的樓盤將景觀與周邊環(huán)境、居住完美結(jié)合,真正實(shí)現(xiàn)了人、建筑、自然的和諧。天泰·太陽樹是該區(qū)域乃至整個(gè)濟(jì)南房地產(chǎn)市場比較有代表性的項(xiàng)目,該項(xiàng)目是用高科技“武裝”起來的樓盤,在外墻和門窗保溫及提高居住舒適度方面共采用了七大新技術(shù),創(chuàng)造了“低能耗、高舒適度的科技住宅”。千佛山片區(qū)已成為代表省城居住方向,高端住宅與人群集中的片區(qū)。二.濟(jì)南別墅區(qū)域市場分析1.城市別墅區(qū)發(fā)展集中真正的別墅區(qū)應(yīng)具有先天的自然景觀區(qū)位資源，千佛山是濟(jì)南作為旅游城市的風(fēng)景名勝之一，其傳承已久地域文化和景觀成為濟(jì)南人眼里最好的別墅住宅區(qū)。千佛山片區(qū)的別墅物業(yè)作為城市別墅，在濟(jì)南市場可謂一枝獨(dú)秀。建設(shè)路片區(qū),東到英雄山路、西至濟(jì)微路、南到二環(huán)南路、北至經(jīng)十路,曾經(jīng)的建設(shè)路,是一片被遺忘的角落,近幾年不斷涌現(xiàn)出一大批品質(zhì)樓盤。在這樣一個(gè)寸土寸金的時(shí)代,建設(shè)路片區(qū)的發(fā)展已是關(guān)注的焦點(diǎn)。城市別墅區(qū)現(xiàn)在在這兩個(gè)區(qū)域發(fā)展比較集中。2.城市郊區(qū)別墅分析

南部區(qū)域——南部山區(qū)別墅

南部山區(qū)因其獨(dú)特的山景資源和地塊資源，吸引了一些有實(shí)力的發(fā)展商到此開發(fā)別墅，其高規(guī)格的規(guī)劃和設(shè)計(jì)，形成未來濟(jì)南別墅市場的一支生力軍，引起較大的市場轟動和影響，例如長清大學(xué)城別墅群。北部、西部區(qū)域——?jiǎng)e墅市場不容樂觀北部、西部區(qū)域由于在自然景觀、交通條件、生活水平、配套設(shè)施以及城市規(guī)劃方面，不具備別墅開發(fā)條件，其區(qū)域位置也不被別墅客戶看好，因此這兩個(gè)區(qū)域在別墅市場的未來表現(xiàn)不容樂觀。3、周邊縣市別墅區(qū)的興起，對濟(jì)南別墅市場形成夾擊之勢。濟(jì)南周邊縣市如長清、章丘、聊城、鄒城等地都有較大規(guī)模的別墅社區(qū)面市，其市場整體表現(xiàn)較差，但這些周邊縣市的別墅區(qū)域形成，對于濟(jì)南別墅市場造成了客源分流，形成夾擊之勢，加劇了別墅市場的競爭，后面我們將講到國際國科高爾夫別墅就是其中的典范。項(xiàng)目位置：舜世路陽光舜玉北七區(qū)商業(yè)街項(xiàng)目規(guī)模：項(xiàng)目占地面積26000㎡，建筑面積23000㎡，共99戶，容積率0.88，綠化率40%。分為聯(lián)排和疊拼別墅。發(fā)展商：山東恒信昌置業(yè)有限公司建筑設(shè)計(jì)：德國BSP建筑事務(wù)所環(huán)境設(shè)計(jì)：北京海德木屋有限公司銷售價(jià)格：起價(jià)7000元/㎡,均價(jià)20000元/㎡,最高價(jià)30000元/㎡形象定位：既不脫離繁華城市,又具有別墅品質(zhì)的高檔城市住宅。推廣語：城市靠山，美地大宅客戶群：新財(cái)富名流，即城市高產(chǎn)階層——企業(yè)家，高級經(jīng)理人以及IT，金融，房地產(chǎn)業(yè)精英，有經(jīng)濟(jì)實(shí)力的高層管理者，海外歸來及有國外生活經(jīng)歷的人士。暢銷原因：瞄準(zhǔn)二環(huán)以內(nèi)土地的稀缺性，充分考慮了濟(jì)南人對世外桃源的渴望，并將之同繁忙的生活現(xiàn)狀聯(lián)系起來。熙園別墅建筑特點(diǎn)也符合純生態(tài)傍山別墅要求，二環(huán)內(nèi)純別墅區(qū)，營造一個(gè)高雅氛圍。

關(guān)于千佛山·熙園的戶型，面積從200到400平方米不等，滿足不同層次的需求，總的來說有以下幾個(gè)特點(diǎn)：1、客廳可以說是戶型中最重要的部分，千佛山·熙園所有客廳全部是南向客廳，布局合理方正，使用面積在30平方米以上，大戶型在40平方米以上，部分有挑空設(shè)計(jì)，使人感覺通透大氣；2、所有的主臥室也都是南向的，全部有衛(wèi)生間和衣帽間，大戶型配有專用書房。3、每一層均有衛(wèi)生間，全部衛(wèi)生間都有窗戶,沒有一個(gè)暗衛(wèi)生間。暗衛(wèi)生間對一個(gè)懂得享受生活的人是不能忍受的，室外陽光明媚，一入衛(wèi)生間則暗天暈地，是不會出現(xiàn)的；4、客廳和餐廳層高均在3.3至3.6米,，普通住宅的層高都在2.8米左右，其實(shí)這個(gè)高度特別是對于客廳來說，是很不舒適的。5、門廊及玄觀的設(shè)計(jì)又是千佛山·熙園戶型的一大特色。入戶先經(jīng)過室外花園，再經(jīng)過三、四步臺階到門廊和玄觀，然后進(jìn)入客廳，這樣一來，形成了一個(gè)緩沖區(qū)，一是從功能上講，避免了客廳和室外環(huán)境直接接觸的一些弊端。熙園別墅區(qū)園林景觀風(fēng)格可以說是獨(dú)樹一幟，是濟(jì)南市區(qū)內(nèi)首創(chuàng)城市山景原生美墅。我們著重提一下樹木花草的種植，為了滿足人們的視覺享受，根據(jù)植物在四季的自然變化，還注意整個(gè)小區(qū)環(huán)境“色調(diào)”配置。如春季的梅花、櫻花、桃花，白里透紅；夏季的茶花、杜英、楓葉，姹紫嫣紅；秋季的桂花、銀杏、菊花，十里飄香；冬季的香樟、雪松，傲立寒風(fēng)，保證四季見景，三季有花，以豐富人們視覺享受。項(xiàng)目優(yōu)勢：依山順勢自然成就，形成與山體坡度自然能吻合的山地別墅。是濟(jì)南目前別墅市場中唯一的純別墅區(qū)。是具有獨(dú)一無二性，唯一性的別墅專屬社區(qū)項(xiàng)目劣勢：1.該項(xiàng)目前方幾十米處有大型變電站，輻射極為嚴(yán)重；2、房屋朝向不正，出門見山，出路不暢；3、蓋別墅是三層聯(lián)排別墅，不僅浪費(fèi)面積，室內(nèi)樓梯造成上下不便，是早已被市場否定的建筑產(chǎn)品對該項(xiàng)目的借鑒：1.有自己的獨(dú)特賣點(diǎn)，濟(jì)南目前別墅市場中唯一的純別墅區(qū)。2.注意別墅的選址，盡量避免輻射等環(huán)境污染嚴(yán)重的位置。3.出門見山，出門不暢，不適于出行，要保證有交通優(yōu)勢。魯商御龍灣項(xiàng)目位置：長清大學(xué)科技園大學(xué)路2377號（園博園東臨）項(xiàng)目規(guī)模:占地面積752000平方米,建筑面積140000平方米,容積率0.5，綠化率39.3%。開發(fā)商：山東魯商置業(yè)有限公司裝修情況：毛坯，簡裝建筑設(shè)計(jì)：加拿大DBCL公司景觀設(shè)計(jì)：加拿大DBCL公司銷售價(jià)格：最高價(jià)800萬/套。最低價(jià)200萬/套推廣語：尚品別墅，隱居此江山御龍灣位置自然資源非常優(yōu)厚，園博園在它的對面。由魯商置業(yè)開發(fā)的高檔別墅區(qū)，占地428余畝，總建筑面積14萬平方米。項(xiàng)目位于濟(jì)南市長清區(qū)大學(xué)科技園核心區(qū)，毗鄰數(shù)千畝景觀湖及國家級園博會，千畝山林環(huán)繞其間，15所大學(xué)坐落周邊，文墨浩瀚之地，自然山水之間，形成了項(xiàng)目最具特色的亮點(diǎn)。小區(qū)內(nèi)有獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼和四組院別墅。獨(dú)棟別墅全部濱湖而建，聯(lián)排和雙拼也是充分發(fā)揮人景結(jié)合的特質(zhì)，其中組合院落建筑更加充分反映了中國傳統(tǒng)建筑的特點(diǎn)，進(jìn)入之后有街，再而有自己的巷子，再進(jìn)入巷子有一個(gè)公共的院落，再進(jìn)入私家，私家有各自自己的院落，古風(fēng)古樸，又不失時(shí)代氣息。魯商御龍灣給人以中西結(jié)合的特點(diǎn)，別墅私家小院以中國古老的高圍墻環(huán)繞，而別墅總體外觀特點(diǎn)又體現(xiàn)歐洲風(fēng)格，高低錯(cuò)綜，樣式復(fù)雜。此外，項(xiàng)目園林景觀除了結(jié)合區(qū)域自然景觀外，還打造具有濟(jì)南本地特色的園林景致，保證園區(qū)外圍景觀的同時(shí)，還在園區(qū)內(nèi)部創(chuàng)造了豐富的生態(tài)環(huán)境資源，成為魯商御龍灣的綠肺和天然氧吧。項(xiàng)目從選址、修建、裝修直至戶外景觀打造上，均全程按照頂級別墅定制方案。這是一項(xiàng)操作難度極高、極具個(gè)性化與奢華氣質(zhì)的服務(wù)，讓置業(yè)者深切感受到產(chǎn)品所能體現(xiàn)的自然尊崇感。然而，魯商御龍灣，別墅建筑設(shè)計(jì)有些地方出現(xiàn)小的偏差，個(gè)別業(yè)主反映，質(zhì)量較差，別墅不夠細(xì)膩，開發(fā)商服務(wù)不夠周到。對該項(xiàng)目的借鑒：1.集獨(dú)棟、聯(lián)排、雙拼和四組院別墅等產(chǎn)品為一體，打破了傳統(tǒng)別墅產(chǎn)品類型相對單一的缺陷。2.提出的原創(chuàng)別墅----四組院別墅在山東尚屬首例，產(chǎn)品很好的體現(xiàn)了和諧人居、自然共生的居住理念。3.項(xiàng)目從選址、修建、裝修直至戶外景觀打造上，均全程按照頂級別墅定制方案。這是一項(xiàng)操作難度極高、極具個(gè)性化與奢華氣質(zhì)的服務(wù)，把魯商御龍灣打造成中國版山東首席高端品質(zhì)別墅群。中海奧龍觀?。?jì)南豪宅，在建在售）別墅樓盤位置：經(jīng)十路南，奧體中心東500米主力戶型：86-190平米總建筑面積：約46萬平米社區(qū)容積率：1.63

綠化率達(dá)40%物業(yè)類型：別墅，住宅，商鋪建筑類別：別墅、高層戶數(shù)：總共2800戶別墅起價(jià)：1300萬元/套社區(qū)依山麓走勢南高北低，城市別墅位于社區(qū)南部，以“山體綠化、社區(qū)綠化、私庭綠化”三級綠色生態(tài)屏障，享有更高的私密度。園林設(shè)計(jì)，別墅設(shè)計(jì)都是中歐結(jié)合的產(chǎn)物，既體現(xiàn)了中式設(shè)計(jì)的含蓄，又體現(xiàn)了歐式建筑風(fēng)格的奔放和熱情。國科國際高爾夫別墅（一期、二期2002年入市已售完，三期在售，四期在建）項(xiàng)目位置：地處齊河縣與濟(jì)南市邊緣項(xiàng)目規(guī)模：國科國際高爾夫別墅總占地面積1500畝，將建設(shè)800余棟別墅，面積從260—420平米，容積率為0.15，綠化率80%開發(fā)商：國科(齊河)投資有限公司景觀設(shè)計(jì)：中外建環(huán)境設(shè)計(jì)所（留法博士DAISY作品）建筑設(shè)計(jì)：加拿大KH&Z建筑設(shè)計(jì)公司銷售價(jià)格：一期、二期均價(jià)3300-3500元/平米，幢均價(jià)92-100萬。三期20套別墅正在銷售，起價(jià)7500元/㎡,最高價(jià)8500元/㎡，現(xiàn)在已銷售1000余套。銷售分析：一期銷售68％，二期銷售50％，由于受國家宏觀政策調(diào)控和項(xiàng)目自身配套不齊全等原因影響，銷售狀況不是非常理想。購房客戶分析： 成交客戶中，二、三次置業(yè)者占主導(dǎo)地位，購置目的多用于度假和改善居住條件。成交客戶的年齡段主要集中在30-49歲之間，多為企業(yè)主要負(fù)責(zé)人、個(gè)體業(yè)主和代理商；學(xué)歷層次主要集中在大專以上，比例達(dá)到94%；90％的客戶是濟(jì)南的消費(fèi)者，其中歷下區(qū)占濟(jì)南客戶的54％；這部分客戶群體大多事業(yè)有成，經(jīng)濟(jì)條件好，屬于高收入群體。對該項(xiàng)目的借鑒：別墅項(xiàng)目整體規(guī)劃非常重要。國科高爾夫規(guī)模、資源優(yōu)勢是非常突出的，但因其整體規(guī)劃差，園林環(huán)境設(shè)計(jì)差，因此在銷售表現(xiàn)上差強(qiáng)人意。因此別墅項(xiàng)目的整體規(guī)劃設(shè)計(jì)對于項(xiàng)目的成功與否至關(guān)重要。四.典型項(xiàng)目分析總結(jié) 根據(jù)以典型別墅物業(yè)的調(diào)查，現(xiàn)分析總結(jié)如下：1.別墅項(xiàng)目已經(jīng)由以前的獨(dú)棟別墅單一類型向獨(dú)棟、聯(lián)排、疊加、雙拼、花園洋房多種別墅類型發(fā)展，魯商御龍灣還獨(dú)創(chuàng)了四組院別墅。2.、經(jīng)濟(jì)型別墅占據(jù)主流，因?yàn)檫@類產(chǎn)品的市場消化力最強(qiáng)。購買別墅的客戶最看重對稀缺資源的占有，其中自然和歷史人文景觀成為別墅的最大賣點(diǎn)。3.中國的別墅經(jīng)過幾個(gè)階段的發(fā)展也日趨理性，目前的別墅不光擁有天文數(shù)字的價(jià)格和華麗的外表，也更看重內(nèi)在的品質(zhì)是否能夠滿足人們的需要。別墅的實(shí)用性得到提高，其設(shè)計(jì)理念、建筑