房地產(chǎn)產(chǎn)品概念講解

房地產(chǎn)產(chǎn)品概念第一節(jié)房地產(chǎn)產(chǎn)品體系及其策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃一、房地產(chǎn)產(chǎn)品體系（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系的概念房地產(chǎn)產(chǎn)品體系是指構(gòu)成房地產(chǎn)產(chǎn)品的組成元素。不論是描述還是策劃一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)品都會(huì)涉及這些元素。在房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)中，產(chǎn)品是重要的基礎(chǔ)，營(yíng)銷(xiāo)是一種手段和市場(chǎng)理念。研究和理解產(chǎn)品的完整概念體系，是房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)的重要基礎(chǔ)。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品體系的內(nèi)容可視部分可感受部分建筑物本身建筑物所在環(huán)境居住功能、審美功能、社交功能、娛樂(lè)活動(dòng)功能、入住人群等建筑外立面、景觀小品、入口大門(mén)、會(huì)所、房型、圍墻和建筑細(xì)部（窗、檐、柱、花紋圖案）等配套設(shè)施：醫(yī)療、教育、商務(wù)辦公、安全保障位置環(huán)境：所處地段位置、所在城市區(qū)位經(jīng)濟(jì)環(huán)境：周邊商業(yè)設(shè)施、娛樂(lè)設(shè)施自然環(huán)境：綠化、水景、植被等文化環(huán)境：學(xué)校、歷史文化遺跡等二、房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的概念（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容（三）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的過(guò)程性（四）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的作用（一）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的概念房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃是指在項(xiàng)目建設(shè)的各個(gè)階段，根據(jù)其所處環(huán)境條件、相關(guān)規(guī)定、市場(chǎng)現(xiàn)狀及變化趨勢(shì)，對(duì)該項(xiàng)目整個(gè)產(chǎn)品體系中各部分內(nèi)容提出實(shí)施建議，為項(xiàng)目的設(shè)計(jì)、改動(dòng)提供建議，以便進(jìn)一步明確方向。（二）房地產(chǎn)產(chǎn)品策劃的內(nèi)容在項(xiàng)目建設(shè)前期的策劃內(nèi)容是項(xiàng)目整體產(chǎn)品定位。初步確定建筑物的主要功能、形態(tài)、規(guī)模和風(fēng)格等內(nèi)容。在項(xiàng)目建設(shè)過(guò)程中的策劃內(nèi)容是對(duì)產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化,修改。在根據(jù)市場(chǎng)的變化及其對(duì)需求的進(jìn)一步預(yù)測(cè)分析的基礎(chǔ)上，在條件允許的情況下，對(duì)建筑物不適合市場(chǎng)情況的部位進(jìn)行修改。

目錄前言市場(chǎng)篇一、大市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目資源分析三、別墅產(chǎn)品情況分析四、個(gè)案分析五、別墅市場(chǎng)結(jié)論消費(fèi)者篇一、目標(biāo)人群論證二、目標(biāo)人群定位理念篇一、目標(biāo)人群訴求理念建立二、產(chǎn)品理念構(gòu)建三、核心理念訴求產(chǎn)品篇一、總平規(guī)劃建議二、產(chǎn)品規(guī)劃建議三、配套建議銷(xiāo)售篇一、銷(xiāo)售核心策略二、本案的特殊性對(duì)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行的要求三、本案的各階段銷(xiāo)售、工程及推廣關(guān)系四、本案的營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行階段化策略客戶(hù)定位價(jià)格方案營(yíng)銷(xiāo)全攻略銷(xiāo)售前提項(xiàng)目核心價(jià)值賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備？賣(mài)什么？營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策略方案營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備備？賣(mài)什么？項(xiàng)目分析區(qū)域競(jìng)爭(zhēng)比較市場(chǎng)分析小結(jié)賣(mài)什么？項(xiàng)目核心價(jià)值營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備備？賣(mài)什么？目標(biāo)客戶(hù)群客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)特征分析客戶(hù)購(gòu)買(mǎi)原動(dòng)力賣(mài)給誰(shuí)？客戶(hù)定位營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備備？賣(mài)什么？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)？?jī)r(jià)格方案營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備備？賣(mài)什么？怎么賣(mài)？推廣策略宣傳主題項(xiàng)目命名營(yíng)銷(xiāo)全攻略渠道為先項(xiàng)目包裝活動(dòng)營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)售安排銷(xiāo)控策略形象定位展示體驗(yàn)營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行策策略方案賣(mài)給誰(shuí)？賣(mài)什么價(jià)錢(qián)錢(qián)？怎么賣(mài)？做什么準(zhǔn)備備？賣(mài)什么？公開(kāi)發(fā)售期內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期做什么準(zhǔn)備？銷(xiāo)售前提（三）房地地產(chǎn)產(chǎn)品策策劃的過(guò)程程性房地產(chǎn)產(chǎn)品品策劃伴隨隨項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)的全過(guò)程程，即從項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)前前的定位到到項(xiàng)目建設(shè)設(shè)過(guò)程中的的修改、變變動(dòng)，都需需要策劃工工作的參與與。（四）房地地產(chǎn)產(chǎn)品策策劃的作用用產(chǎn)品策劃工工作確立具具體建筑設(shè)設(shè)計(jì)的方向向，使得市市場(chǎng)的需求求得以體現(xiàn)現(xiàn)，達(dá)到開(kāi)開(kāi)發(fā)商、居居住者、社社會(huì)多方面面共贏的目目標(biāo)。房地產(chǎn)產(chǎn)品品策劃的概概念、內(nèi)容容和作用之之間的關(guān)系系概念內(nèi)容作用環(huán)境約束、規(guī)定控制、市場(chǎng)需求實(shí)施建設(shè)、明確方向前期定位建設(shè)過(guò)程中對(duì)已有產(chǎn)品的修改確定具體建筑設(shè)計(jì)方向發(fā)商、居住者、社會(huì)多方面共贏第二節(jié)建建筑類(lèi)型與與風(fēng)格一、住宅產(chǎn)產(chǎn)品的主要要類(lèi)型（一）公寓寓1、多層公寓寓4~7層2、小高層公公寓7~12層3、高層公寓寓13層以上（二）別墅墅1、獨(dú)棟別墅墅2、雙拼別墅墅3.聯(lián)排別墅二、建筑風(fēng)風(fēng)格的類(lèi)型型（一）歐洲洲風(fēng)格1、希臘風(fēng)格格2.羅馬風(fēng)格3.哥特式風(fēng)格格德國(guó)科隆大大教堂意意大利米蘭蘭大教堂4.巴洛克式風(fēng)風(fēng)格（二）北美美風(fēng)格1、殖民復(fù)興興風(fēng)格2.南加州風(fēng)格格（三）中式式風(fēng)格1、海派風(fēng)格格上海海派2.江南園林風(fēng)風(fēng)格3、京派傳統(tǒng)統(tǒng)庭院風(fēng)格格第三節(jié)景景觀類(lèi)型與與風(fēng)格一、水主題題景觀（一）引入入自然水（二）設(shè)置置人工水景景小品二、體育文文化主題景景觀三、原生態(tài)態(tài)主題景觀觀四、參與式式主題園林林景觀五、綜合型型景觀第四節(jié)戶(hù)戶(hù)型一、平層戶(hù)戶(hù)型與立體體戶(hù)型二、優(yōu)秀戶(hù)戶(hù)型遵循的的準(zhǔn)則三、戶(hù)型變變化新趨勢(shì)勢(shì)一、平層戶(hù)戶(hù)型與立體體戶(hù)型（一)平層戶(hù)型一般是指戶(hù)戶(hù)內(nèi)房間的的地面標(biāo)高高相同的戶(hù)戶(hù)型。一般以一室室戶(hù)、二室室戶(hù)和三室室戶(hù)為主。。經(jīng)典房型解解讀（二）立體體戶(hù)型是指戶(hù)型內(nèi)內(nèi)房間標(biāo)高高不同的戶(hù)戶(hù)型。1、復(fù)式戶(hù)型型（上下兩兩層，由室室內(nèi)樓梯相相連通）2、錯(cuò)層式戶(hù)戶(hù)型（常見(jiàn)見(jiàn)的是在廳廳與房間的的空間通過(guò)過(guò)錯(cuò)層設(shè)計(jì)計(jì)，實(shí)現(xiàn)動(dòng)動(dòng)靜兩空間間的分離））3、躍層式戶(hù)戶(hù)型（住宅宅占有上下下兩層）4、疊加別墅墅戶(hù)型（一一般為4層公寓房設(shè)設(shè)置，1、2層和3、4層分布為兩兩套復(fù)式結(jié)結(jié)構(gòu)）5、聯(lián)排別墅墅戶(hù)型6、獨(dú)立別墅墅戶(hù)型復(fù)式戶(hù)型1復(fù)式戶(hù)型2錯(cuò)層戶(hù)型1錯(cuò)層戶(hù)型2躍式戶(hù)型1躍式戶(hù)型2疊加別墅戶(hù)戶(hù)型1疊加別墅戶(hù)戶(hù)型2疊加別墅戶(hù)戶(hù)型3疊加別墅戶(hù)戶(hù)型4疊加別墅戶(hù)戶(hù)型5聯(lián)排別墅戶(hù)戶(hù)型1聯(lián)排別墅戶(hù)戶(hù)型2聯(lián)排別墅戶(hù)戶(hù)型3獨(dú)立別墅戶(hù)戶(hù)型1獨(dú)立別墅戶(hù)戶(hù)型2二、優(yōu)秀戶(hù)戶(hù)型遵循的的準(zhǔn)則（一）空間間有效分離離1、生理分區(qū)區(qū)（子女分分室居?。?、功能分區(qū)區(qū)3、動(dòng)靜分區(qū)區(qū)4、公私分區(qū)區(qū)5、主次分區(qū)區(qū)6、干濕分區(qū)區(qū)（二）戶(hù)型型設(shè)置多樣樣化其特點(diǎn)包括括以下幾個(gè)個(gè)方面：戶(hù)型需求的的多樣化源源自市場(chǎng)消消費(fèi)層次的的多樣化購(gòu)買(mǎi)群體年年輕化后需需求的多樣樣化不同地域群群體需求的的區(qū)域化差差異（三）面積積恰當(dāng)、尺尺度適宜（四）廳、、臥面積比比例協(xié)調(diào)三、戶(hù)型變變化新趨勢(shì)勢(shì)（一）戶(hù)型型面積去想想使用化（二）功能能配置更趨趨完善（三）客廳廳功能重新新定位（四）陽(yáng)臺(tái)臺(tái)功能多元元化區(qū)分雙陽(yáng)臺(tái)、內(nèi)內(nèi)陽(yáng)臺(tái)、觀觀景陽(yáng)臺(tái)、、觀景裝飾飾陽(yáng)臺(tái)、家家政陽(yáng)臺(tái)（五）廚房房空間的再再塑造位置、面面積、舒舒適性、、創(chuàng)新性性（六）衛(wèi)衛(wèi)生間空空間改革革面積、通通風(fēng)采光光、功能能布局（七）窗窗、門(mén)、、間隔第五節(jié)小小區(qū)會(huì)會(huì)所一、會(huì)所所的類(lèi)型型（一）主主題式會(huì)會(huì)所（二）綜綜合型會(huì)會(huì)所（三）非非常利型型會(huì)所（四）連連鎖型會(huì)會(huì)所（五）多多功能、、全天候候的新型型會(huì)所二、優(yōu)秀秀會(huì)所所所應(yīng)具備備的要素素（一）準(zhǔn)準(zhǔn)確的定定位第一，會(huì)會(huì)所定位位應(yīng)結(jié)合合業(yè)主的的定位第二，堅(jiān)堅(jiān)持服務(wù)務(wù)至上的的原則第三，達(dá)達(dá)到最佳佳使用效效果，注注重會(huì)所所設(shè)施和和項(xiàng)目的的配套（二）良良好的經(jīng)經(jīng)營(yíng)策略略第一，充充分利用用自己的的資源對(duì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行滲透透，提高高市場(chǎng)占占有率。。第二，利利用已有有項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)新市市場(chǎng)，爭(zhēng)爭(zhēng)取新的的消費(fèi)群群。第三，開(kāi)開(kāi)發(fā)新項(xiàng)項(xiàng)目。小區(qū)會(huì)所所1小區(qū)會(huì)所所2小區(qū)會(huì)所所3小區(qū)會(huì)所所4小區(qū)會(huì)所所5小區(qū)會(huì)所所6第六節(jié)產(chǎn)產(chǎn)品定定位的步步驟及定定位報(bào)告告的撰寫(xiě)寫(xiě)一、產(chǎn)品品定位的的步驟第一，項(xiàng)項(xiàng)目整體體定位研研究第二，項(xiàng)項(xiàng)目初期期建筑方方案研究究第三，針針對(duì)個(gè)組組成部分分剔除策策劃建議議，包括括以下幾幾個(gè)方面面：景觀觀策劃，，建筑風(fēng)風(fēng)格策劃劃，入口口、會(huì)所所策劃，，道路交交通系統(tǒng)統(tǒng)策劃第四，完完成產(chǎn)品品策劃報(bào)報(bào)告二、產(chǎn)品品定位報(bào)報(bào)告的撰撰寫(xiě)（一）項(xiàng)項(xiàng)目概況況研究1，項(xiàng)目定定位研究究2，市場(chǎng)流流行的產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)計(jì)趨勢(shì)研研究3，項(xiàng)目所所處環(huán)境境調(diào)研4，周邊競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)性樓樓盤(pán)調(diào)查查（周邊邊樓盤(pán)項(xiàng)項(xiàng)目?jī)?nèi)部部規(guī)劃，，建筑風(fēng)風(fēng)格，樓樓盤(pán)戶(hù)型型對(duì)比，，已入住住客戶(hù)及及潛在客客戶(hù)的類(lèi)類(lèi)型）（二）項(xiàng)項(xiàng)目策劃劃具體建建議1、建筑策策劃（1）項(xiàng)目整整體定位位研究——結(jié)合項(xiàng)目目總體精精神（2）項(xiàng)目目目標(biāo)客戶(hù)戶(hù)群研究究——充分考慮慮目標(biāo)客客戶(hù)審美美取向（3）項(xiàng)目所所處周邊邊環(huán)境研研究——與所處環(huán)環(huán)境協(xié)調(diào)調(diào)（4）項(xiàng)目周周邊樓盤(pán)盤(pán)建筑風(fēng)風(fēng)格調(diào)查查——差異化產(chǎn)產(chǎn)品，提提升競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)力（5）項(xiàng)目所所在市場(chǎng)場(chǎng)流行趨趨勢(shì)研究究——把握趨勢(shì)勢(shì)，超前前策劃（6）在以上上五步基基礎(chǔ)上提提出建筑筑風(fēng)格策策劃建議議2、戶(hù)型比比配置首先確定定各類(lèi)戶(hù)戶(hù)型在項(xiàng)項(xiàng)目中的的比重及及項(xiàng)目主主力戶(hù)型型。此外外，還應(yīng)應(yīng)考慮以以下因素素：（1）首期戶(hù)戶(hù)型的市市場(chǎng)反應(yīng)應(yīng)對(duì)后