房地產(chǎn)開發(fā)建筑工程施工流程

項(xiàng)目選址前期工作工程建設(shè)物業(yè)管理項(xiàng)目運(yùn)作主要程序財(cái)務(wù)部可研規(guī)劃設(shè)計(jì)土地取得工程部開發(fā)部總承包管理單位返回建設(shè)單位建設(shè)運(yùn)營(yíng)部財(cái)務(wù)部開工竣工施工工程部開發(fā)部總承包管理單位返回建設(shè)單位建設(shè)運(yùn)營(yíng)部申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)送審項(xiàng)目建議書領(lǐng)取批準(zhǔn)文件編制可研性研究報(bào)告送審可行性研究報(bào)告返回初步確定建設(shè)方案文件返還中國(guó)勘察設(shè)計(jì)協(xié)會(huì)設(shè)計(jì)單位開發(fā)部規(guī)劃管理局

返回（3）申報(bào)規(guī)劃要點(diǎn)注：（1）擬建工程方案示意圖（2）1：2000或1：500地形圖藍(lán)圖2份，其中1份用鉛筆畫出用地范圍（3）建設(shè)單位對(duì)擬建項(xiàng)目或方案的說(shuō)明（2）（1）（2）（1）（3）規(guī)劃要點(diǎn)通知書文件返還設(shè)計(jì)單位開發(fā)部總承包單位開發(fā)部計(jì)委部門返回項(xiàng)目建議書（1）（2）《項(xiàng)目建議書的批復(fù)》（3）（4）（1）（2）（3）注：（1）地理位置圖與規(guī)劃方案的總平面圖（2）土地使用單位主管部門批復(fù)文件（3）《項(xiàng)目建議書》（4）《規(guī)劃要點(diǎn)通知書》送審項(xiàng)目建議書設(shè)計(jì)單位業(yè)主返回市政、公用、環(huán)保等部門編制可行性研究報(bào)告注：（1）《項(xiàng)目建議書的批復(fù)》（2）編制可行性研究報(bào)告資料索取與信息傳遞（3）《規(guī)劃設(shè)計(jì)條件通知書》（4）市政、公用、環(huán)保等主管部門的咨詢意見(jiàn)或方案（1）（2）（3）（4）可行性研究報(bào)告項(xiàng)目建議書主要內(nèi)容項(xiàng)目概況房地產(chǎn)項(xiàng)目的市場(chǎng)分析及調(diào)研項(xiàng)目建設(shè)的初步選址方案項(xiàng)目各項(xiàng)建設(shè)條件項(xiàng)目的建設(shè)規(guī)模、規(guī)劃方案及建設(shè)內(nèi)容項(xiàng)目的環(huán)境影響及環(huán)境保護(hù)項(xiàng)目投資估算及資金籌措方式項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效益的初步估算及各項(xiàng)財(cái)務(wù)分析結(jié)論圖紙、協(xié)議書、營(yíng)業(yè)執(zhí)照等各項(xiàng)建議書附件返回開發(fā)部環(huán)保局市政、供電、公用、電信返回計(jì)委部門（1）（2）（3）（1）（4）送審可行性研究報(bào)告注：（1）“四源”可行性規(guī)劃方案審批意見(jiàn)（2）《環(huán)境影響評(píng)估報(bào)告》（3）《項(xiàng)目建議書的批復(fù)》（4）“四源”可行性規(guī)劃方案（2）（1）（2）（3）可行性研究報(bào)告批準(zhǔn)文件建設(shè)用地規(guī)劃許可證領(lǐng)取土地使用證領(lǐng)取拆遷許可證土地征用與拆遷返回設(shè)計(jì)單單位開發(fā)部總承包管理單位注：初初步方方案內(nèi)內(nèi)容A技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)的的初步步確定定B包括平平面圖圖、立立面圖圖、剖剖面圖圖、分層平平面圖圖的規(guī)規(guī)劃草草案委托返回初步確確定開開發(fā)方方案初步方方案文件返返送辦理建建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證開發(fā)部部計(jì)劃部部門規(guī)劃部部門建設(shè)用用地規(guī)規(guī)劃許許可證證（1）（3）（2）（5）（1）可研研報(bào)告告批復(fù)復(fù)；1：2000或1：500的地形形圖和和〈申請(qǐng)文文件〉（2）1：2000或1：500的地形形圖（3）〈規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案審審定通通知書書〉（4）〈選址規(guī)規(guī)劃意意見(jiàn)通通知書書〉（5）計(jì)劃劃部門門批準(zhǔn)準(zhǔn)征用用土地地的任任務(wù)計(jì)計(jì)劃（4）設(shè)計(jì)環(huán)環(huán)節(jié)返回房地局局對(duì)相相關(guān)國(guó)有土土地拆拆遷意意見(jiàn)政府部部門對(duì)對(duì)征用集集體土土地批批復(fù)申請(qǐng)項(xiàng)項(xiàng)目選選址申請(qǐng)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件確定設(shè)設(shè)計(jì)方方案初步設(shè)設(shè)計(jì)及及施工圖圖設(shè)計(jì)計(jì)領(lǐng)取建建設(shè)工工程規(guī)規(guī)劃許許可證證審定規(guī)規(guī)劃方方案返回文件返返送申報(bào)項(xiàng)項(xiàng)目選選址設(shè)計(jì)單單位開發(fā)部部計(jì)劃部部門規(guī)劃部部門選址規(guī)規(guī)劃通通知書書（4）（5）（8）（1）（2）（3）（6）（7）（1）〈項(xiàng)目建建議書書的批批復(fù)〉（2）建設(shè)設(shè)單位位或其其上級(jí)級(jí)主管管部門門申請(qǐng)請(qǐng)用地地的函函件（3）建設(shè)設(shè)地址址申請(qǐng)請(qǐng)書（4）建設(shè)設(shè)工程程選址址研究究報(bào)告告（5）建設(shè)設(shè)工程程規(guī)劃劃方案案（6）工程程情況況的主主要說(shuō)說(shuō)明和和選址址要求求（7）擬建建方案案（8）意向向位置置的的地形形圖返回建設(shè)地地點(diǎn)征征求意意見(jiàn)文文件土地環(huán)環(huán)節(jié)開發(fā)部部設(shè)計(jì)單單位規(guī)劃部部門規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件通通知書書申請(qǐng)規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件返回（1）（2）（3）（4）（5）（6）（1）〈項(xiàng)目建建議書書的批批復(fù)〉（2）〈選址規(guī)規(guī)劃意意見(jiàn)通通知書書〉（3）建設(shè)設(shè)用地地規(guī)劃劃許可可證（4）建設(shè)設(shè)單位位對(duì)擬擬建項(xiàng)項(xiàng)目的的說(shuō)明明（5）擬擬建方方案示示意圖圖（6）地形形圖（3）（5）（6）文件返返還開發(fā)部部業(yè)主設(shè)計(jì)單單位規(guī)劃部部門審批文文件委托規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案返回〈設(shè)計(jì)條條件通通知書書〉簽訂設(shè)設(shè)計(jì)委委托書書規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案草草案規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案草草案包包括：：總平面面圖、、立面面圖、、剖面面圖、、分層平平面圖圖及技技術(shù)經(jīng)經(jīng)濟(jì)指指標(biāo)和設(shè)計(jì)計(jì)說(shuō)明明開發(fā)部部設(shè)計(jì)單單位規(guī)劃部部門審定設(shè)設(shè)計(jì)方方案通通知書書審定規(guī)規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)方方案返回規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)條條件通通知書書項(xiàng)目方方案設(shè)設(shè)計(jì)項(xiàng)目方方案設(shè)設(shè)計(jì)包包括：：總平面面圖、、各層層平面面圖、、立面圖、、剖面面圖和和方案案說(shuō)明明書設(shè)計(jì)單單位業(yè)主勘察單單位確定送送審設(shè)設(shè)計(jì)方方案確定設(shè)設(shè)計(jì)方方案返回委托設(shè)計(jì)方案案勘察方案案組織設(shè)計(jì)計(jì)招標(biāo)評(píng)評(píng)審形成評(píng)審審意見(jiàn)〈可行性研研究報(bào)告批復(fù)復(fù)〉〈規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)條件通知知書〉〈審定設(shè)計(jì)計(jì)方案通知知書〉〈環(huán)保影響響評(píng)估報(bào)告批復(fù)復(fù)文件〉業(yè)主（承承包管理理部門））設(shè)計(jì)單位位初步設(shè)計(jì)計(jì)報(bào)告及設(shè)計(jì)說(shuō)說(shuō)明規(guī)劃部門門連同各各部門（環(huán)保、、市政、、公用、、消防、供供電、電電信等））初步設(shè)計(jì)計(jì)批復(fù)文文件施工圖設(shè)設(shè)計(jì)設(shè)計(jì)單位位初步設(shè)計(jì)計(jì)返回委托托遞交文件件：〈規(guī)劃條件件通知書書〉；（審定設(shè)設(shè)計(jì)方案案〉；設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)計(jì)委和建建委業(yè)主（承包管管理部門門）設(shè)計(jì)單位位年度項(xiàng)目目轉(zhuǎn)正規(guī)劃部門門建設(shè)工程程規(guī)劃許可可證返回領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可可證（1）（3）（4）（5）（2）（1）〈審定設(shè)計(jì)計(jì)方案通通知書〉（2）設(shè)計(jì)資資料，包包括總平平面圖，，施工設(shè)計(jì)計(jì)圖（3）〈項(xiàng)目開發(fā)發(fā)手冊(cè)〉（4）〈工程檔案案登記證證明〉（5）其他文文件，包包括有關(guān)關(guān)協(xié)議，，批準(zhǔn)文件件（6）年度開開工計(jì)劃劃（6）編制送審審招標(biāo)文文件編制送審審標(biāo)底發(fā)中標(biāo)通通知書簽工程承承包合同同工程建設(shè)設(shè)招標(biāo)返回簽定監(jiān)理理合同領(lǐng)取固定定資產(chǎn)投資許可可證其他手續(xù)續(xù)領(lǐng)取建設(shè)設(shè)工程開開工證辦理開工工證開工階段段業(yè)主總承包管管理部門門工程部招標(biāo)辦核準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)文件編制送審審招標(biāo)文文件返回投資計(jì)劃劃開工審批批表施工圖紙紙其它與招招標(biāo)相關(guān)關(guān)的文件件資料核準(zhǔn)招標(biāo)標(biāo)資格發(fā)出招標(biāo)標(biāo)文件編制招標(biāo)標(biāo)文件送審招標(biāo)標(biāo)文件招標(biāo)申請(qǐng)請(qǐng)、登記記返回開發(fā)部工程部業(yè)主招標(biāo)辦經(jīng)確認(rèn)的的標(biāo)底經(jīng)核準(zhǔn)的的標(biāo)底編制送審審標(biāo)底總承包管管理部門門1施工圖2其他與招招標(biāo)有關(guān)關(guān)的文件資資料編制標(biāo)底底經(jīng)確認(rèn)的的標(biāo)底業(yè)主工程承包包合同中標(biāo)通知知書投標(biāo)單位位發(fā)中標(biāo)通通知書簽工程承承包合同同返回中標(biāo)單位位招標(biāo)通知知書招標(biāo)文件件1召開招標(biāo)標(biāo)會(huì)，勘勘察現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)2投標(biāo)3開標(biāo)4評(píng)標(biāo)，決決標(biāo)工程部組織工程部當(dāng)?shù)乇O(jiān)理理主管機(jī)機(jī)關(guān)中標(biāo)監(jiān)理理單位監(jiān)理合同同簽定監(jiān)理理合同返回招標(biāo)編制監(jiān)理理規(guī)劃業(yè)主投資計(jì)劃劃開發(fā)部工程部地稅局納稅憑證或免繳證明明當(dāng)?shù)赜?jì)劃部部門固定資產(chǎn)投資許可證證返回領(lǐng)取固定資資產(chǎn)投資許可證證建設(shè)工程規(guī)劃許可證證稅務(wù)登記，，免稅申請(qǐng)請(qǐng)或納稅申報(bào)報(bào)預(yù)繳投資資方向調(diào)節(jié)稅稅1投資方向調(diào)調(diào)節(jié)稅繳納納或免繳證證明2計(jì)劃部門下下發(fā)的年度度計(jì)劃文件件業(yè)主其他手續(xù)包包括：辦理質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督注冊(cè)登登記手續(xù)辦理開工統(tǒng)統(tǒng)計(jì)登記辦理開工前前審計(jì)報(bào)裝施工用用水，電路路協(xié)調(diào)街道環(huán)環(huán)衛(wèi)部門協(xié)調(diào)交通管管理部門交納綠化建建設(shè)費(fèi)，簽簽訂綠化協(xié)協(xié)議以上所有手手續(xù)均由工工程部負(fù)責(zé)責(zé)組織當(dāng)?shù)氐仨?xiàng)目公司司辦理返回工程部當(dāng)?shù)刂鞴懿坎块T建設(shè)工程開開工證返回辦理開工證證必備條件所需文件申請(qǐng)建設(shè)工工程開工證證，必須提提交以下文文件：全部蓋章完完畢的開工工審批表《基本建設(shè)項(xiàng)項(xiàng)目開工審審計(jì)表》《固定資產(chǎn)投投資許可證證》列入年度正正式開工計(jì)計(jì)劃的批件件《房屋拆遷許許可證》“四源”供應(yīng)應(yīng)協(xié)議，電電力、電信信等供應(yīng)協(xié)協(xié)議工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督登記文文件項(xiàng)目的工程程建筑安裝裝合同副本本返回工程部業(yè)主三通一平資金管理返回建設(shè)階段根據(jù)合同施工場(chǎng)地的的三通一平質(zhì)量管理進(jìn)度管理組織結(jié)構(gòu)圖設(shè)計(jì)變更施工協(xié)調(diào)管管理總承包部門門工程部施工單位返回資金管理調(diào)整后資金金需求資金投入計(jì)計(jì)劃調(diào)整資金需需求確定總體施施工方案按計(jì)劃資金金劃撥投資計(jì)劃業(yè)主竣工階段返回辦理單項(xiàng)工工程的驗(yàn)收收辦理項(xiàng)目的的綜合驗(yàn)收收工程部當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部部門業(yè)主當(dāng)?shù)刭|(zhì)監(jiān)部部門工程部施工單位當(dāng)?shù)卦O(shè)計(jì)院院監(jiān)理單位驗(yàn)收小組辦理驗(yàn)收返回辦理單項(xiàng)工工程的驗(yàn)收申請(qǐng)單項(xiàng)工工程竣工驗(yàn)驗(yàn)收驗(yàn)收小組工程部業(yè)主當(dāng)?shù)刂鞴懿坎块T驗(yàn)收工作組組驗(yàn)收?qǐng)?bào)告工程質(zhì)量竣竣工檢驗(yàn)證證書辦理項(xiàng)目的的綜合驗(yàn)收收返回申請(qǐng)辦理項(xiàng)項(xiàng)目綜合驗(yàn)驗(yàn)收并保證具備備驗(yàn)收條件件組織1全過(guò)程的開開發(fā)程序查查驗(yàn)2質(zhì)量鑒定項(xiàng)目目融融資資和和資資金金安安排排編制送審可可行性研究報(bào)告初步設(shè)計(jì)政策編制總體施施工方案施工監(jiān)理銷售返回可行性研究報(bào)告年度投資計(jì)計(jì)劃各種稅費(fèi)月度投資計(jì)計(jì)劃修訂資金需需求銷售計(jì)劃及執(zhí)行情況況銷售部開發(fā)部工程部項(xiàng)目公司1項(xiàng)目公司2項(xiàng)目公司N財(cái)務(wù)部策劃融資部部資金收支預(yù)預(yù)算表融資計(jì)劃書書融資談判返回項(xiàng)目融資和和資金安排排投資計(jì)劃潛在投資者者明確資金缺缺口融資計(jì)劃執(zhí)行情況銷售計(jì)劃的的執(zhí)行情況資金需求資金需求前期策劃部部建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證證項(xiàng)目可研報(bào)報(bào)告的批復(fù)復(fù)設(shè)計(jì)方案審審定通知書書國(guó)有土地出出讓合同訂樁坐標(biāo)成果通通知單建設(shè)工程規(guī)規(guī)劃許可證證業(yè)主國(guó)有土地管管理部門國(guó)有土地使使用證國(guó)有土地出出讓合同國(guó)有土地臨臨時(shí)使用證證一定比例的的地價(jià)款發(fā)發(fā)票辦理國(guó)有土土地使用證證+開發(fā)部返回工程部業(yè)主房地管理部部門拆遷許可證證拆遷申請(qǐng)辦理拆遷許許可證返回（2）返還提交文件（（1）（2）（1）國(guó)有土地地使用證明明文件（2）拆遷方案案與計(jì)劃在質(zhì)量監(jiān)督督檢查中，，建設(shè)單位位應(yīng)具備如如下文件：：1《建設(shè)工程開開工證》和《工程質(zhì)量監(jiān)監(jiān)督通知書書》2施工承包合合同（副本本）3工程地質(zhì)勘勘察報(bào)告4工程施工圖圖紙（全套套設(shè)計(jì)圖