房地產開發(fā)項目的建設管理

《房地產開發(fā)與營銷》

—項目8房地產開發(fā)項目的建設管理8-1房地產項目建設管理概述——隨著建筑的市場經濟化，建筑工程管理逐步形成了房地產企業(yè)（即建設單位)、施工企業(yè)和監(jiān)理單位三方管理的體制。三方相互協(xié)調與約束，確保了工程施工的順利進行。充分發(fā)揮房地產企業(yè)在建筑工程施工管理中的作用，對于加快施工進度、保證工程質量、降低工程造價、盡早完成工程建設是很有意義的。

8-1房地產項目建設管理概述一、房地產開發(fā)項目建設管理的內容包括項目的招標管理、合同管理、進度管理、質量管理、成本管理、施工安全管理。三大管理核心既對立又統(tǒng)一項目管理的目標質量QUALIT?T成本KOSTEN進度ZEIT

8-1房地產項目建設管理概述二、房地產開發(fā)項目建設管理的方式——組織方式：1）自建2）委托施工——管理方式：

1）自行管理

2）委托管理8-2房地產開發(fā)項目質量管理1、房地產開發(fā)項目質量的特點2、房地產開發(fā)項目工程質量的影響因素3、房地產開發(fā)項目工程質量管理的原則4、房地產開發(fā)項目施工過程質量控制的手段建設單位的質量責任和義務施工圖設計文件未經審查批準的，建設單位不得使用建設單位的質量責任和義務建設單位應當將工程發(fā)包給具有相應資質等級的單位，不得將工程肢解發(fā)包建設單位應按照國家有關規(guī)定組織竣工驗收，建設工程驗收合格的，方可交付使用建設單位在領取施工許可證或者開工報告之前，應當按照國家有關規(guī)定辦理工程質量監(jiān)督手續(xù)建設單位不得對承包單位的建設活動進行不合理干預建設單位應當依法對工程建設項目的勘察、設計、施工、監(jiān)理以及與工程建設有關的重要設備、材料等采購進行招標對必須衽監(jiān)理的工程，建設單位應當委托具有相應資質等級的工程監(jiān)理單位進行監(jiān)理涉及建筑主體和承重結構變動的裝修工程，建設單位要有設計方案勘察、設計單位的質量責任和義務勘察、設計單位的質量責任和義務勘察、設計單位應當依法取得相應資質等級的證書，并在其資質等級許可范圍內承攬工程，不得轉包或違法分包所承攬的工程除有特殊要求的建筑材料、專用設備、工藝生產線外，設計單位不得指定生產廠、供應商勘察、設計單位必須按照工程建設強制性標準進行勘察、設計，注冊執(zhí)業(yè)人員應當在設計文件上簽字，對設計文件負責設計單位應當根據勘察成果文件進行建設工程設計施工單位的質量責任和義務施工單位應當依法取得相應資質等級的證書，并在其資質等級許可的范圍內承攬工程施工單位的質量責任和義務施工單位必須按照工程設計圖紙和施工技術標準施工，不得擅自修改工程設計，不得偷工減料施工單位不得轉包或違法分包工程建設工程實行質量保修制度，承包單位應履行保修義務總承包單位與分包單位對分包工程的質量承擔連帶責任施工人員對涉及結構安全的試塊、試件以及有關材料，應在建設單位或工程監(jiān)理單位監(jiān)督下現場取樣，并送具有相應資質等級的質量檢測單位進行檢測施工單位必須按照工程設計要求、施工技術標準和合同約定，對建筑材料、建筑構配件、設備和商品混凝土進行檢驗，未經檢驗或檢驗不合格的，不得使用建設工程監(jiān)理企業(yè)的質量責任和義務建設工程監(jiān)理企業(yè)的質量責任和義務工程監(jiān)理單位應當依法取得相應資質等級的證書，并在其資質等級許可的范圍內承擔工程監(jiān)理業(yè)務，不得轉讓工程監(jiān)理業(yè)務工程監(jiān)理單位不得與被監(jiān)理工程的施工承包單位以及建筑材料、建筑構配件和設備供應單位有隸屬關系或者其他利害關系工程監(jiān)理單位應當依照法律、法規(guī)以及有關技術標準、設計文件和建設工程承包合同，代表建設單位對施工質量實施監(jiān)理，并對施工質量承擔監(jiān)理責任8.2.1房地產項目質量管管理房地產項目質量有有廣義和狹義之分分：廣義-從建設方的角度來來看，房地產開發(fā)發(fā)項目質量包括項項目每一個環(huán)節(jié)的質量量，如地段選擇質量量、投資決策質量量、前期策劃質量量、規(guī)劃設計質量量、施工質量、市市場推廣質量、物物業(yè)管理質量等；；狹義-狹義的房地產開發(fā)發(fā)項目質量主要是是指國家和地方性性法規(guī)、技術標準準、設計文件及合合同中對工程的安安全、使用、經濟濟、美觀等特性的的綜合要求，有時時甚至專指施工質質量。8.2.1房地產開發(fā)項目質質量管理的涵義和和特點8.2.1房地產項目質量管管理房地產開發(fā)項目質質量管理是指房地產開發(fā)企企業(yè)及其委托的監(jiān)監(jiān)理單位，對項目目的設計、施工和和竣工驗收等各個個階段的質量進行行全面管理，通過過貫徹執(zhí)行建設工工程質量法規(guī)和強強制性規(guī)范、標準準，保證項目質量量總體目標的實現現。8.2.1房地產開發(fā)項目質質量管理的涵義和和特點8.2.1房地產項目質量管管理房地產開發(fā)項目質質量的特點：質量形成過程復雜雜，影響因素多質量波動大質量的隱蔽性強竣工檢驗局限大對社會環(huán)境影響較較大8.2.1房地產開發(fā)項目質質量管理的涵義和和特點8.2房地產項目質量管管理8.2.2房地產開發(fā)項目質質量控制目標房地產開發(fā)項目質質量控制的總體目目標：項目建設必必須符合國家及地地方性法規(guī)、技術術標準和規(guī)范以及及工程建設合同要要求。房地產開發(fā)項目質量控制總體目標分解8.2房地產項目質量管管理8.2.2房地產開發(fā)項目質質量控制目標房地產開發(fā)項目質質量控制的總體目目標：項目建設必必須符合國家及地地方性法規(guī)、技術術標準和規(guī)范以及及工程建設合同要要求。房地產開發(fā)項目質量控制總體目標設計質量子系統(tǒng)分解一般在設計任務書書中反映，是用戶戶（建設單位、開開發(fā)商）基本質量量要求、建筑設計計規(guī)范和有關法規(guī)規(guī)、標準的綜合反反映。8.2房地產項目質量管管理8.2.2房地產開發(fā)項目質質量控制目標房地產開發(fā)項目質質量控制的總體目目標：項目建設必必須符合國家及地地方性法規(guī)、技術術標準和規(guī)范以及及工程建設合同要要求。房地產開發(fā)項目質量控制總體目標設計質量子系統(tǒng)材料設備質量子系統(tǒng)分解材料及設備質量是是項目的質量基礎礎。用戶直接提出出質量標準或控制制技術參數或者用用戶提出基本條件件后，由設計人員員確定質量標準。。8.2房地產項目質量管管理8.2.2房地產開發(fā)項目質質量控制目標房地產開發(fā)項目質質量控制的總體目目標：項目建設必必須符合國家及地地方性法規(guī)、技術術標準和規(guī)范以及及工程建設合同要要求。房地產開發(fā)項目質量控制總體目標設計質量子系統(tǒng)材料設備質量子系統(tǒng)土建施工和設備安裝質量子系統(tǒng)分解土建施工和設備安安裝質量控制指標標是設計意圖、施施工及安裝合同要要求、施工規(guī)范及及操作規(guī)程、質量量標準等的綜合體體現。8.2房地產項目質量管管理8.2.2房地產開發(fā)項目質質量控制的實施事前控制事中控制事后控制工程項目質量控制制過程8.2房地產項目質量管管理8.2.2房地產開發(fā)項目質質量控制的實施設計階段質量控制制（事前控制）施工階段質量控制制（事中控制）竣工驗收階段質量量控制（事后控制制）9.3.1房地產項目質量管管理9.3.1.3房地產開發(fā)項目質質量控制的實施設計階段質量控制制（事前控制）先天不足必將帶來來后患無窮在現代工程中，要要求設計提供的信信息越來越多，設設計中的任何錯誤誤都可能會被放大大，引起更大的失失誤。有統(tǒng)計資料表明，，工程產生質量問問題的影響因素，，其重要程度依次次為：設計的問題40.1％施工責任任29.3％材料問題題14.5％使用責任任9.0％其它它8-9.1％因此，設設計階段段是影響響工程項項目質量量的決定定性環(huán)節(jié)節(jié)。設計階段段質量控控制實施施：初步設計計階段：：優(yōu)選設計計單位優(yōu)選設計計方案施工圖設設計階段段建立設計計經理質質量責任任制設計質量量跟蹤8.2房地產項項目質量量管理8.2.2房地產開開發(fā)項目目質量控控制的實實施設計階段段質量控控制（事事前控制制）設計階段段質量控控制實施施：初步設計計階段：：優(yōu)選設計計單位優(yōu)選設計計方案施工圖設設計階段段建立設計計經理質質量責任任制設計質量量跟蹤為保證設設計質量量，房地地產開發(fā)發(fā)企業(yè)應應建立設設計經理理質量責責任制，，對設計計工作進進行組織織、協(xié)調調、監(jiān)督督和檢查查；對一一些大的的、技術術復雜的的項目工工程，應應委托設設計監(jiān)理理或聘請請咨詢專專家，對對設計成成果進行行審查。。8.2房地產項項目質量量管理8.2.2房地產開開發(fā)項目目質量控控制的實實施設計階段段質量控控制（事事前控制制）設計階段段質量控控制實施施：初步設計計階段：：優(yōu)選設計計單位優(yōu)選設計計方案施工圖設設計階段段建立設計計經理質質量責任任制設計質量量跟蹤在設計過過程中（（尤其是是階段性性設計完完成時）），項目目設計主主管人員員應以設設計招標標文件、、設計合合同、政政府有關關批文、、各項技技術規(guī)范范及相關關資料為為依據，，對設計計文件和和圖紙進進行深入入細致的的審核。。審核中發(fā)發(fā)現不符符合標準準和要求求的（如如過分設設計、設設計不足足），設設計單位位應及時時進行修修改，以以保證設設計質量量。8.2房地產項項目質量量管理8.2.2房地產開開發(fā)項目目質量控控制的實實施施工階段段質量控控制影響施工工質量的的因素-“人、機、、料、法法、環(huán)””工序質量量控制8.2房地產項項目質量量管理8.2.2房地產開開發(fā)項目目質量控控制的實實施施工階段段質量控控制影響施工工質量的的因素-“人、機、、料、法法、環(huán)””人人是質量量的創(chuàng)造造者，質質量控制制必須以以人為核核心。發(fā)發(fā)揮人的的積極性性、創(chuàng)造造性；增增強人的的責任感感，樹立立質量第第一的思思想；提提高人的的素質，，以人的的工作質質量確保保工序質質量、工工程質量量。施工隊伍伍及人員員質量控控制監(jiān)理隊伍伍及人員員質量控控制8.2房地產項項目質量量管理8.2.2房地產開開發(fā)項目目質量控控制的實實施機包括施工工機械、、安全設設施、測測量儀器器、檢測測儀器等等。料包括工程程所需的的原材料料、半成成品、構構配件和和永久性性設備等等。工程程所需的的原材料料、半成成品、構構配件、、設備等等，將成成為永久久性工程程的組成成部分，，其質量量應當從從采購、、加工制制造、運運輸、裝裝卸、存存放、檢檢驗等方方面進行行系統(tǒng)地地全過程程地監(jiān)督督與控制制。8.2房地產項項目質量量管理8.2.2房地產開開發(fā)項目目質量控控制的實實施法包含整個個建設周周期內所所采取的的技術方方案、工工藝流程程、組織織措施、、檢測手手段、施施工組織織設計等等。環(huán)包括工程程技術環(huán)環(huán)境、工工程作業(yè)業(yè)環(huán)境、、工程管管理環(huán)境境以及周周邊環(huán)境境等。8.2房地產項項目質量量管理8.2.2房地產開開發(fā)項目目質量控控制的實實施施工階段段質量控控制工序質量量控制工序質量量控制，，是對工工序活動動條件和和工序活活動效果果的質量量控制，，從而達達到對整整個項目目的質量量控制。。工序質量量控制的的原則：：嚴格遵守守工藝規(guī)規(guī)程主動控制制工序活活動條件件的質量量及時檢驗驗工序活活動效果果的質量量合理設置置工序質量量控制點點（P229），分析其其在工序序進行過過程中可可能出現現的質量量問題或或造成的的質量隱隱患，對對其加以以嚴格控控制。8.2房地產項項目質量量管理8.2.2房地產開開發(fā)項目目質量控控制的實實施竣工驗收收階段質質量控制制及保修修《城市房地地產開發(fā)發(fā)經營管管理條例例》第十七條條規(guī)定：：房地產開開發(fā)項目目竣工，，經驗收收合格后后，方可可交付使使用；未未經驗收收或者驗驗收不合合格的，，不得交交付使用用?！督ㄔO工程程質量管管理條例例》第十六條條：建設單位位收到建建設工程程竣工報報告后，，應當組組織設計計、施工工、工程程監(jiān)理等等有關單單位進行行竣工驗驗收。是8.2房地產項項目質量量管理8.2.2房地產開開發(fā)項目目質量控控制的實實施竣工驗收收階段質質量控制制及保修修竣工驗收收房地產開開發(fā)項目目質量保保修是房地產開開發(fā)項目目質量保保修《房地產開開發(fā)經營營管理條條例》房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)應當對對其開發(fā)發(fā)建設的的房地產產開發(fā)項項目的質質量承擔擔責任。。勘察察、設計計、施工工、監(jiān)理理等單位位應當依依照有關關法律、、法規(guī)的的規(guī)定或或者合同同的約定定，承擔擔相應的的責任。?！督ㄔO工程程質量管管理條例例》（2000）建設工程程實行質質量保修修制度。。建設工工程在保保修范圍圍和保修修期限內內發(fā)生質質量問題題的，施施工單位位應當履履行保修修義務，，并對造造成的損損失承擔擔賠償責責任?！斗课萁ㄖこ藤|質量保修修辦法》房屋建筑筑工程竣竣工驗收收后，在在保修范范圍和保保修期限限內出現現質量缺缺陷（質質量不符符合工程程建設強強制性標標準以及及合同的的約定）），施工工單位應應當履行行保修義義務。房房屋建筑筑工程質質量保修修，是指指對在保保修期限限內出現現的質量量缺陷，，予以修修復。房地產開開發(fā)項目目質量保保修《商品住宅宅實行住住宅質量量保證書書和住宅宅使用說說明書制制度的規(guī)規(guī)定》房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)在向用用戶交付付銷售的的新建商商品住宅宅時，必必須提供供《住宅質量量保證書書》，房地產產開發(fā)企企業(yè)按《住宅質量量保證書書》的約定，，承擔保保修責任任?！渡唐贩夸N銷售管理理辦法》房地產開開發(fā)企業(yè)業(yè)應當對對所售商商品房承承擔質量量保修責責任。當當事人應應當在合合同中就就保修范范圍、保保修期限限、保修修責任等等內容做做出約定定。保修修期從交交付之日日起計算算。商品住宅宅的保修修期限不不得低于于建設工工程承包包單位向向建設單單位出具具的質量量保修書書約定保保修期的的存續(xù)期期；存續(xù)續(xù)期少于于《規(guī)定》中確定的的最低保保修期限限的，保保修期不不得低于于《規(guī)定》中確定的的最低保保修期限限。圖9-7施工階段段質量控控制施工質量控制事前控制事中控制事后控制施工過程中設計審查施工、安裝工藝過程中間產品質量控制工序控制工序間質量控制施工人員施工機械設備工程原材料,構配件施工方法,檢驗方法施工現場,技術,管理,環(huán)境審查開工申請,把好開工關施工準備工作質量控制竣工質量檢驗工程質量評定技術質量文檔審核聯(lián)動試車竣工文件審核竣工檢查質量事前前控制——施工承包包單位資資質的審審查——施工組織織設計(質量計劃劃)的審查——現場施工工準備的的質量控控制施工組織織設計(質量計劃劃)的審查審查注意意事項：：——重要的分部部、分項工工程的施工工方案，報報請監(jiān)理工工程師審查查后方能實實施?！谑┕ろ樞蛐蛏蠎虾舷鹊叵?、、后地上；；先土建、、后設備；；先主體、、后維護。?！┕し桨概c與施工進度度計劃的一一致性?！┕し桨概c與施工平面面布置一致致?，F場施工準準備的質量量控制（一）工程程定位及標標高基準控控制（二）施工工平面布置置的控制（三）材料料構配件采采購、定貨貨的控制（四）施工工機械配置置的控制（五）分包包單位資質質的審核確確認（六）設計計交底、施施工圖紙的的現場核對對（七）嚴把把開工關質量事中控控制——施工過程中中設計及圖圖紙的審查查——施工、安裝裝工藝過程程——中間產品質質量控制質量控制點點的設置1施工過程中中關鍵工序序或環(huán)節(jié)以以及隱蔽工工程施工中的薄薄弱環(huán)節(jié)或或質量不穩(wěn)穩(wěn)定的工序序對后續(xù)工程程施工或對對后續(xù)工程程質量或安安全有重大大影響的工工序采用新技術術、新工藝藝、新材料料的部位施工上無足足夠把握或或技術難度度大的工序序質量控制點點的設置2分項工程質量控制點工程測量定位標準軸線樁、水平樁、龍門板、定位軸線、標高地基基礎基坑尺寸.標高.土質.地基承載力.基礎墊層標高.基礎位置尺寸標高.預留孔洞.預埋件位置.規(guī)格.數量砌體砌體軸線.皮數桿.砂漿配合比，預留孔洞、預埋件位置模板位置，尺寸，標高，預埋件位置，模板強度及穩(wěn)定性鋼筋混凝土混凝土配合比，外加劑，鋼筋品種規(guī)格，搭接，尺寸數量位置吊裝吊裝起重能力，吊具，索具鋼結構翻樣圖，焊接工藝焊接焊接條件工藝裝修視具體情況定中間產品質質量控制（一）控制制內容基槽驗收隱蔽工程驗驗收：工作作程序；隱隱蔽工程檢檢查驗收的的質量控制制要點工序交接驗驗收檢驗批、分分項分部工工程的驗收收聯(lián)動試車單位工程或或整個工程程項目的驗驗收不合格的處處理成品保護（二）檢驗驗程序與方方法檢驗程序：：自檢、交交接檢查、、專職質檢檢員檢查；；提交監(jiān)理理工程師檢檢查質量檢驗的的主要方法法質量檢驗程程度的種類類：全數、、抽樣、免免檢質量檢驗必必須具備的的條件質量檢驗計計劃：分部部分項工程程名稱及檢檢驗部位；；檢驗項目目；檢驗程程度和抽檢檢方案；檢檢驗方法和和手段；技技術標準；；合格的評評價條件；；合格與否否的處理；；檢驗記錄錄、檢驗報報告的要求求；檢驗程程序質量事后控控制——竣工質量檢檢驗——工程質量評評定——技術質量文文檔審核工程質量驗驗收（一）施工工質量驗收收的劃分1.單項工程2.單位工程3.分部工程4.分項工程5.檢驗批（二）施工工質量驗收收（三）施工工質量驗收收的程序和和組織圖9-8工程質量驗驗收規(guī)范體體系統(tǒng)一標準各項工程質量驗收規(guī)范施工工藝檢驗方法標準操作規(guī)程(企業(yè)標準)評優(yōu)標準現場試驗方法標準基本試驗方法標準工作標準(管理標準)工法工藝標準優(yōu)良工程驗評標準施工質量驗驗收的程序序和組織（一）檢驗驗批及分項項工程的驗驗收程序與與組織檢驗批由專專業(yè)監(jiān)理工工程師組織織項目專業(yè)業(yè)質量檢驗驗員等進行行驗收；分項工程由由專業(yè)監(jiān)理理工程師組組織項目專專業(yè)技術負負責人等進進行驗收。。（二）分部部工程的驗驗收程序與與組織分項工程應應由總監(jiān)理理工程師組組織施工單單位、項目目負責人和和項目技術術質量負責責人等進行行驗收，同同時規(guī)定與與地基基礎礎、主體結結構分部工工程相關的的勘察、設設計單位、、質監(jiān)部門門也應參加加。（三）單位位（子單位位）工程的的驗收程序序與組織1）竣工初驗驗的程序：：承包單位位自檢后報報送監(jiān)理機機構申請竣竣工驗收，，監(jiān)理機構構驗收后向向建設單單位提出質質量評估報報告。2）正式驗收收的程序：：建設單位位組織相關關單位驗收收，并報質質監(jiān)站。（四）單位位工程竣工工驗收備案案施工質量驗驗收1——檢驗批的質質量驗收檢驗批合格格質量規(guī)定定：a.主控項目和和一般項目目的質量經經抽樣檢驗驗合格；b.具有完整的的施工操作作依據、質質量檢查記記錄。檢驗批按規(guī)規(guī)定驗收：：a.資料檢查；；b.主控項目和和一般項目目的檢驗；；c.檢驗批的抽抽樣方案；；d.檢驗批的質質量驗收記記錄。施工質量驗驗收2——分項工程質質量驗收分項工程質質量驗收合合格應符合合的規(guī)定：：a.分項工程所所含的檢驗驗批均應符符合合格質質量的規(guī)定定；b.分項工程所所含的檢驗驗批的質量量驗收記錄錄應完整。。分項工程質質量驗收記記錄施工質量驗驗收3——分部（子分分部）工程程的質量驗驗收分部（子分分部）工程程質量驗收收合格應符符合的規(guī)定定：a.分部（子分分部）工程程所含分項項工程的質質量均應驗驗收合格；；b.質量控制資資料應完整整；c.地基與基礎礎、主體結結構與設備備安裝等分分部工程，，有關安全全及功能的的檢驗和抽抽樣檢測結結果應符合合有關規(guī)定定；d.觀感質量驗驗收應符合合要求。分部（子分分部）工程程質量驗收收記錄施工質量驗驗收4——單位工程（（子單位））的質量驗驗收單位（子單單位）工程程質量驗收收合格應符符合的規(guī)定定：a.單位（子單單位）工程程所含分部部（子分部部）工程的的質量均應應驗收合格格；b.質量控制資資料應完整整；c.單位（子單單位）工程程所含分部部工程有關關安全及功功能的檢驗驗和抽樣檢檢測結果應應符合有關關規(guī)定；d.主要功能項項目的抽查查結果應符符合相關規(guī)規(guī)范；e.觀感質量驗驗收應符合合要求。單位（子單單位）工程程質量驗收收記錄施工質量驗驗收5——工程施工質質量不符合合要求時的的處理經返工重做做的檢驗批批應重新進進行驗收。。經有資質的檢測測單位鑒定定達到設計計要求的檢檢驗批應予予以驗收經有資質的的檢測單位位鑒定達不不到設計要要求，但經經原設計單單位核算認認可能滿足足結構安全全和使用功功能的檢驗驗批可予以以驗收。經返修或加加固的分項項分部工程程，雖然改改變外形尺尺寸但仍能能滿足安全全使用要求求，可按技技術處理方方案和協(xié)商商文件進行行驗收。通過返修和和加固，仍仍不能滿足足安全使用用要求的分分部工程、、單位（子子單位）工工程，嚴禁禁驗收。8.3房地產開發(fā)發(fā)項目進度度控制管理理1進度控制的的概念2計劃的編制制3計劃的實施施4施工階段進進度控制的的主要內容容8.3房地產開發(fā)發(fā)項目進度度控制管理理——進度通常是是指工程項項目實施結結果的進展展情況，是是工程項目目管理的中中心環(huán)節(jié)之之一。在現現代工程項項目管理中中，人們已已賦予進度度以綜合的的含義，即即將工程項項目任務、、工期、成成本有機地地結合起來來，形成一一個綜合指指標，能全全面反映項項目的實施施狀況。項項目進度狀狀況通常是是通過各工工程活動進進度(完成百分比比)逐層統(tǒng)計匯匯總計算得得到的。進進度指標的的確定對進進度的表達達、計算、、控制有很很大的影響響，通常人人們用以下下幾種量來來描述進度度。8.3房地產開發(fā)發(fā)項目進度度控制管理理——進度管理是是房地產開開發(fā)項目的的控制目標標之一，其其重要性對對房地產企企業(yè)不言而而喻。它直直接關系到到房地產開開發(fā)項目成成為真正商商品進入市市場的時間間，關系到到開發(fā)商的的經濟利益益，同時也也關系系到到消費者的的利益。眾眾所周知，，出于資金金安排和銷銷售的需要要，項目開開工后，房房地產企業(yè)業(yè)不會輕易易變更事前前擬定的開開盤時間和和交房時間間，尤其是是商品房開開發(fā)過程中中已經支寸寸定金的購購房人，這這就要求工工程必須在在開盤前完完成主體施施工，在交交房前完成成項目竣工工驗收。否調整確定項目目標建立ＷＢＳ任務定義任務排序工期估計物質分配資源分配項目計劃進度、成本、資源分析合理否？項目基準計劃費用確定制定項目計計劃的步驟驟與項目審批有關的政府部門外圍工程單位(水/電/煤氣）建設單位設計單位施工單位材料設備供應單位資金供應單位位毗鄰單位與進度有關關的單位與進度有關關的單位和和因素技術原因組織、協(xié)調原因氣候原因政治原因人力原因物資原因影響進度的的因素資金原因基地條件與進度有關關的單位和和因素8.3進度控制的的手段項目進度控控制的主要方法是籌劃、控控制和協(xié)調調，主要措施包括組織措措施、技術術措施、合合同措施、、經濟措施施和信息管管理措施等等內容。（1）組織措施施組織措施主主要包括：①落實項目目進度管理理部門的技技術人員，，以及具體體的控制任任務和管理職責；②進行項目目分解，如如按項目結結構、進展展階段、合合同結構分分解，并建立編碼體體系；③確定進度度協(xié)調工作作制度，如如確定每星星期協(xié)調會會議舉行的的時間，協(xié)調會議的的參加人員員等；④分析影響響進度目標標實現的干干擾因素。。（2）技術措措施技術措施主主要是采用用技術手段段加快施工工進度，尤尤其需要不不斷探索、、推廣和采采用先進的的施工工藝藝、工法、、新材料和和新設備。。（3）合同措施施合同措施主主要包括合合同期限與與項目開發(fā)發(fā)進度計劃劃協(xié)調、合合同分類進進度監(jiān)督等等內容。（4）經濟措施施經濟措施則則主要是通通過經濟手手段保證資資金供給，，以確保項項目工期，，同時也采采用經濟措措施懲罰延延誤進度的的合同方，，保證合同同進度計劃劃的落實。。（5）信息管理理措施信息管理措措施主要是是利用項目目計劃進度度與實際進進度的動態(tài)態(tài)比較．定定期提供進進度比較報報告等。8.3進度計劃的編制制程序房地產開發(fā)項目目進度計劃的編編制程序一般分分為四個步驟，，包括：（1）將全部工程內內容分解和歸納納為單項工程或或工序。（2）統(tǒng)計或計算每每項工程內容的的工作量。（3）計算每個單項項工程工作量所所需時間，可用用天數表示。（4）按正常施工的的各個單項工程程內容的邏輯順順序和制約關系系，排列施工先先后次序，從每每項施工工序的的可能最早開工工時間推算下去去，可以得出全全部工程竣工所所需的周期；再再逆過來，從上上述竣工日期向向前推算，可以以求出每一施工工工序的最遲開開始日期。8.3進度計劃的編制制方法進度計劃的編制制方法主要有橫道圖法、網絡圖法、里程碑法、進度曲線法等多種方法，其其中橫道圖法和和網絡圖法是最最常用的方法。。橫道圖法是用直線線條在在時間坐標上表表示出單項工程程進度的方法。。用橫道圖表示示的進度計劃，，應包括兩個基基本部分，左側側是工作劃分和和基本數據部分分，右側是橫道道線部分。（1）橫道圖法（2）網絡圖法網絡圖法是以網絡圖的形形式來表達項目目的進度計劃。。在網絡圖中可可確切地表明各各項工作的相互互聯(lián)系和制約關關系，并可以計計算出工程各項項工作的最早和和最晚開始時間間，從而可以找找出關鍵工作和和關鍵線路。關鍵線路是指在該項目中中，直接影響項項目總工期的那那一部分連貫的的工作。通過不不斷改善網絡計計劃，就可以求求得各種優(yōu)化方方案。例如工期期最短；各種資資源最均衡；在在某種有限制的的資源條件下，，編出最優(yōu)的網網絡計劃；在各各種不同工期下下，選擇工程成成本最低的網絡絡計劃等。（3）里程碑法里程碑法又稱可交付成果果法，該方法是是在橫道圖或者者網絡圖上標示示出一些關鍵事事項，這些事項項能夠被明顯地地確認，反映進進度計劃執(zhí)行中中各個階段的目目標，一般是處處于關鍵線路上上的一些關鍵項項目，這些事項項對項目進度計計劃能否順利實實現具有重大的的影響。通過這些關鍵事事項在一定時間間內的完成情況況可反映項目進進度計劃的進展展情況，這些關關鍵事項被稱為為“里程碑”。。（4）進度曲線法該方法以時間間為橫軸，以以完成的累計計工程量（該該工作量的具具體衡量內容容可以是投資資額、實物工工程量的完成成情況、人工工工時消耗、、形象工程等等）為縱軸，，按計劃時間間累計完成任任務量的曲線線作為預定的的進度計劃。。從整個項目的的實施進度來來看，由于項項目后期收尾尾工程的實際際工程完成量量比較小，因因此，該進度度曲線一般是是S形的。進度計劃的編編制——計劃編制步驟驟：1、確定項目并并將其分解為為工作單元2、描述各工作并并進行工作責責任分配3、工作排序并并確定工作間間關系4、計算工作量量并估算工作作持續(xù)時間5、制出計劃圖圖表6、進度安排與與優(yōu)化形成最最終結果進度安排與優(yōu)優(yōu)化注意：最終終工期是否滿滿足要求各種資源的負負荷是否合理理是否考慮一定定的彈性和風風險因素是否便于實施施和管理進度計劃的實實施——實施步驟：分析預測——實施準備———保證措施（明明確交底計劃劃、協(xié)調調度度工作、抓關關鍵工作、保保證資源供應應、加強組織織管理）——關鍵：監(jiān)控實際進度度，及時、定定期地將實際際進度與計劃劃進度進行比比較，并及時時采取糾正措措施?！椒ǎ阂?guī)劃、控制、、協(xié)調A、進度的檢查——進度檢查的方方法：日常檢查、定定期檢查、關關鍵點檢查、、例外檢查。。檢查圖、檢檢查表或進進度報告B、進度調整或修修改——進度調整或修修改：根據工作的實實際進展，預預測對后續(xù)工工作的影響，，采取措施調調整或修改計計劃進入新的計劃劃制定過程8.4房地產開發(fā)項項目成本管理理1房地產開發(fā)項項目成本構成成2房地產開發(fā)項項目成本管理理原則3房地產開發(fā)項項目成本控制制內容4房地產開發(fā)項項目成本控制制方法1.房地產開發(fā)項項目成本構成成與未來企業(yè)生產經營有關的其他費用建設工程總投資建設投資土地使用費固定資產投資方向調節(jié)稅建設期利息建筑安裝工程費用稅金利潤直接工程費間接費設備及工、器具購置費用設備購置費工、器具及生產家具購置費工程建設其他費用與項目建設有關的其他費用預備費基本預備費漲價預備費鋪底流動資金流動資產投資2.房地產開發(fā)項項目成本管理理原則(1)設置科學的投投資成本管理理目標（2）設計階段成成本控制是重重點（3）變被動控制制為主動控制制（4）經濟與技術術結合是成本本管理有效手手段3.房地產開發(fā)項項目成本控制制的主要內容容1、編制成本計計劃，確定成成本控制目標標2、審查施工組組織設計和施施工方案3、控制工程款款的動態(tài)結算算4、控制工程變變更4.房地產開發(fā)項項目成本控制制的方法項目成本分析析法工期-成本同步分析析法凈值法價值工程法成本控制的主主要工作內容容編制成本計劃劃，確定成本本控制的目標標成本計劃可分分解為五個方方面：①材料設備成成本計劃；②②施工機械費費用計劃；③③人工費成本本計劃；；④臨時工程程成本計劃；；⑤管理費成成本計劃。審查施工組織織計劃和施工工方案控制工程款的的動態(tài)結算建筑安裝工程程款的支付方方式，包括按月結算、竣工后一次結結算、分段結算和其他雙方約定定的結算方式式等?？刂乒こ套兏こ套兏鹌鸬墓こ塘孔冏兓统邪躺趟髻r，都有有可能使項目目建設成本支支出超出原來來的預算成本本。成本控制的主主要措施在房地產開發(fā)發(fā)全程中，成成本控制的主主要措施包括括以下四個方方面：強化成本意識識，加強全免免管理(最基本做法)確定成本控制制的對象(成本控制的主主要對象是主主要費用中的的變動費用)完善成本控制制制度(編制一系列標標準的報表，，明確成本控控制人員與現現場管理人員員的合作關系系和具體權責責劃分)制定有效的獎獎勵措施(物質獎勵，精精神獎勵，提提供專業(yè)進修修、職業(yè)晉升升和國內外考考察機會)8.5房地產開發(fā)項項目合同管理理合同管理概述述合同管理是指房地產投投資主體或房房地產開發(fā)商商依據國家法法律、法規(guī)的的規(guī)定，對項項目全程進行行合同規(guī)劃、、分析、簽訂訂、解釋，并并對合同實施施過程進行控控制的管理工工作。合同管理是房房地產開發(fā)項項目“三控兩管”中至關重要的的一環(huán)。合同管理在房房地產開發(fā)項項目中具有很很強的必要性性，主要表現現在以下幾個個方面：建立現代企業(yè)業(yè)制度的需要要規(guī)范市場交易易行為手段規(guī)范市場主體體的行為規(guī)范開發(fā)市場場的價格合同履行的保保證通過合同約定定，強化彼此此的權利與義義務關系，加加強雙方的相相互監(jiān)督，明確違違約責任。開拓國際市場場的需要房地產開發(fā)項項目主要合同同關系合同關系是當事人通過過合同所產生生的一系列法法律關系，合合同關系由主主體、內容和和客體三個要要素構成。房地產開發(fā)項項目的主要合合同關系包括括：開發(fā)商為了順順利地組織實實施其所承擔擔的開發(fā)項目目，需要在開開發(fā)過程中與與政府、設計計單位、銀行行等其他主體體簽署一系列列合同。這些合同通常常包括：土地使用權權出讓或轉讓讓合同、勘察察設計合同、、融資合同、、咨詢合同、、工程施工合合同、采購合合同、銷售合合同、聯(lián)合開開發(fā)或者房地地產轉讓合同同。（1）以開發(fā)商為為主體的合同同關系承包商是工程程施工的具體體實施者，是是工程承包（（或施工）合合同的執(zhí)行者者。由于承包包商不可能、、也不需要必必備履行工程程承包合同的的所有能力，，因此其通常常將許多專業(yè)業(yè)工作委托出出去，從而形形成了以承包包商為核心的的復雜合同關關系。承包商的主要要合同關系包包括：工程承包合合同、分包合合同、供應（（采購）合同同、運輸合同同、加工合同同、租賃合同同、勞務供應應合同、保險險合同、融資資合同、聯(lián)合合承包合同。。（2）以承包商為為主體的合同同關系合同管理的主主要內容合同管理是房地產開發(fā)發(fā)項目各項管管理措施的基基本工作點，，合同管理直直接關系到開開發(fā)項目能否否順利、高效效的完成。合同管理的主主要內容包括括以下七個方方面：建立健全合同同管理制度合同范本庫的的建立與管理理建立合同交底底制度合同擬定、談談判與簽約合同分析合同實施控制制合同解釋8.6房地產開發(fā)項項目安全管理理安全問題是影響工程建建設進度、質質量和成本的的重要方面，，加強安全管管理，對提高高開發(fā)項目的的總體經濟效效益和社會效效益有著重要要的意義。工程建設中安安全管理的原原則是安全第一、預預防為主。在規(guī)劃設計階段段，要求工程設設計符合國家家制定的建筑筑安全規(guī)程和和技術規(guī)范，，保證工程的的安全性能。。在施工階段，要求承包商商編制施工組組織設計時，，應根據建筑筑工程的特點點制訂相應的的安全技術措措施；對專業(yè)業(yè)性較強的工工程項目，應應當編制專項項安全施工組組織設計，并并采取安全技技術措施。建設單位的安安全責任施工單位的安安全責任監(jiān)理單位的安安全責任勘察、設計單單位的安全責責任一.背景及意義1.背景每天因各類事事故造成300人喪生，其每每年的經濟損損失相當于兩兩個三峽工程程的投資建筑業(yè)是我國國安全事故頻頻發(fā)的高風險險行業(yè)，其風風險度位列非非煤礦業(yè)之首首我國建筑業(yè)有有3500萬從業(yè)人員，，每年由于建建筑安全事故故而喪生的從從業(yè)人員數千千人，直接經經濟損失逾百百億。間接損損失是其好幾幾倍2.意義首先，安全事事故與工程質質量直接相連連，在重大安安全事故的背背后往往都隱隱藏著嚴重的的質量問題；；其次，建筑安安全事故造成成的工程直接接損失和間接接損失，造成成了工程費用用的無效增加加；再次，建筑安安全事故的發(fā)發(fā)生往往會造造成工程項目目工期的拖延延。事故發(fā)生后工工地現場人員員情緒低落引引起勞動生產產率降低對家庭的影響響對公司的影響響對行業(yè)的影響響……二、安安全事事故分分類（1）按事事故的的嚴重重程度度分：：不安全全行為為險生事事故輕傷事事故；；重傷事事故；；死亡事事故。。（2）按事事故發(fā)發(fā)生的的原因因分：：直接原原因：：機械、、物質質或環(huán)環(huán)境的的不安安全狀狀態(tài)；；人的不不安全全行為為間接原原因：：技術上上和設設計上上的缺缺陷沒有安安全操操作規(guī)規(guī)程或或不健健全教育培培訓不不夠勞動組組織不不合理理對現場場工作作缺乏乏檢查查或指指導錯錯誤沒有或或不認認真實實施事事故防防范措措施對事故故隱患患整改改不夠夠等。。（3）重大大事故故分級級：具備下下列條條件之之一者者為一一級重重大事事故：：（1）死亡亡30人以上上。（2）直接接經濟濟損失失300萬元以以上。。具備下下列條條件之之一者者為二二級重重大事事故：：1）死亡亡10人以上上，29人以下下。2）直接接經濟濟損失失100萬元以以上，，不滿滿300萬元。。具備下下列條條件之之一者者為三三級重重大事事故：：1）死亡亡3人以上上，9人以下下。2）重傷傷20人以上上。3）直接接經濟濟損失失30萬元以以上，，不滿滿100萬元。。具備下下列條條件之之一者者為四四級重重大事事故：：1）死亡亡2人以下下。2）重傷傷3人以上上，19人以下下。3）直接接經濟濟損失失10萬元以以上，，不滿滿30萬元。。三、安安全事事故模模式及及致因因1）事故故誘因因模式式(1)人的不不安全全行為為。隨機失失誤：：隨機機失誤誤是由由人的的行為為、動動作的的隨機機性質質而引引起的的，與與人的的心理理、生生理原原因有有關，，它往往往是是不可可預測測，也也不重重復出出現的的系統(tǒng)失失誤。。系統(tǒng)統(tǒng)失誤誤是由由系統(tǒng)統(tǒng)設計計不足足，或或人的的不正正常狀狀態(tài)引引發(fā)的的，與與工作作條件件有關關，類類似的的條件件可能能引發(fā)發(fā)失誤誤再次次出現現或重重復發(fā)發(fā)生。。(2)物的不不安全全狀態(tài)態(tài)物指的的是施施工過過程中中所涉涉及的的設備備、材材料、、半成成品、、燃料料、施施工機機械、、機具具、設設施、、能源源等。。(3)環(huán)境的的不安安全狀狀態(tài)。與建筑筑行業(yè)業(yè)緊密密相關關的環(huán)環(huán)境，，就是是施工工現場場。整整潔、、有序序、精精心布布置的的施工工現場場的事事故發(fā)發(fā)生率率肯定定較之之雜亂亂的現現場低低。(4)管理因因素。。應該從從管理理的角角度達達到對對人、、物、、環(huán)境境最優(yōu)優(yōu)化配配置，，以達達到防防患于于未然然2）事故故類型型模式式高處墜墜落46%觸電14%坍塌13%物體打打擊11%機械傷