房地產(chǎn)估價基本知識二

房地產(chǎn)估價

單元一房地產(chǎn)估價基礎(chǔ)知識主要內(nèi)容房地產(chǎn)的概念及特點房地產(chǎn)的類型房地產(chǎn)價格的概念和類型房地產(chǎn)估價機構(gòu)的組成房地產(chǎn)估價的概念學(xué)習(xí)目的1．了解房地產(chǎn)的類型合肥局部房地產(chǎn)價格情況2．熟悉

房地產(chǎn)價格的含義房地產(chǎn)評估機構(gòu)的構(gòu)成與組建3．掌握房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)估價的概念能力要求會調(diào)查和分析房地產(chǎn)市場；根據(jù)影響房地產(chǎn)價格的因素會判斷房地產(chǎn)市場的走勢；會判定某一案例符合的估價原則。任務(wù)1認識房地產(chǎn)1.何為房地產(chǎn)？2.房地產(chǎn)有什么特征？3.房地產(chǎn)有何用途？房地產(chǎn)(RealEstate)：房產(chǎn)與地產(chǎn)的合稱，即土地、建筑物、構(gòu)筑物及其地上定著物。1.土地：從地下到地表上空的所有空間。一、房地產(chǎn)的概念土地按所處的狀態(tài)不同，可分為生地、毛地和熟地。歸誰所有？可以用幾年？年限多長由什么來決定？生地是指不具備城市基礎(chǔ)設(shè)施的土地。毛地是指城市基礎(chǔ)設(shè)施不完善、地上有房屋拆遷的土地。熟地是指具備完善的城市基礎(chǔ)設(shè)施、土地平整能直接進行建設(shè)的土地。2.建筑物建筑物：人工建筑筑而成，由建筑材材料、建筑構(gòu)配件件和設(shè)備（如給排排水、衛(wèi)生、燃氣氣、照明、空調(diào)、、電梯、通訊、防防災(zāi)等）等組成的的整體物。3.構(gòu)筑物構(gòu)筑物：一般是指人們不不直接在其內(nèi)進行行生產(chǎn)和生活活動動的建筑，如水塔塔、煙囪、棧橋、、堤壩、擋土墻、、蓄水池和囤倉等等。4.其他定著物其他土地定著物是是建筑物以外的土土地定著物，是指指附屬于或結(jié)合于于土地或建筑物，，從而成為土地或或建筑物的從物，，應(yīng)在房地產(chǎn)交易易中隨著土地或建建筑物的轉(zhuǎn)讓而轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓的物，但當事事人另有約定的除除外。二.特征經(jīng)濟屬性商品屬性保值增值性宏觀調(diào)控性自然屬性—物理特性固定性—不可移動壽命長久性異質(zhì)性有限性另外：用途多樣性性、相互影響性、、易受限制性、難難以變現(xiàn)性、價值值高大性三、房地產(chǎn)的類型型1.按房地產(chǎn)開發(fā)程度度劃分----可分為土地、在建建工程和建成后的的物業(yè)2.按用途來劃分3.按是否產(chǎn)生收益來來劃分收益型與非收益型型4.按使用方式來劃分分----可分為自用型和投投資型（出租、出出售、營業(yè)）按房地產(chǎn)的用途來來劃分公寓、住宅、別墅墅寫字樓購物中心、娛樂中中心、賓館工業(yè)廠房特殊用途的房地產(chǎn)產(chǎn)任務(wù)2認識房地產(chǎn)價格1.什么是房地產(chǎn)價格格？2.房地產(chǎn)價格是如何何形成的？3.房地產(chǎn)價格都有哪哪些？4.影響房地產(chǎn)價格的的因素有哪些？一、房地產(chǎn)價格的的概念價格：商品價值的貨幣幣表現(xiàn)。價值是商商品在形成過過程中所所消耗的全部社會會必要勞動。房地產(chǎn)價格：房地產(chǎn)價值的貨貨幣表現(xiàn)，指房地地產(chǎn)在開發(fā)、建設(shè)設(shè)、經(jīng)營過程中，，所消耗的全部社社會必要勞動而形形成的價值與土地地使用權(quán)價格綜合合的貨幣表現(xiàn)。雙重實體價格：1.房屋建筑物價格與與土地價格的結(jié)合合體。建筑材料的的價格與土地的價價格都會影響到房房地產(chǎn)的價格。2.房地產(chǎn)開發(fā)、建設(shè)設(shè)所耗費的社會必必要勞動所形成的的價值與土地所有有權(quán)價格綜合的貨貨幣表現(xiàn)。二、房地產(chǎn)價格的的形成條件1.房地產(chǎn)的有用性----使用價值或效用----指房地產(chǎn)能滿足人人們的某種需要或或欲望2.房地產(chǎn)的稀缺性3.房地產(chǎn)的有效需求求----有購買能力支持的的需要，不是有價價無市，不但愿意意購買而且有錢。。三、房地產(chǎn)價格的類型型（一）按房地產(chǎn)價價格形成原因（成成因）不同劃分1.市場價格2.成交價格3.理論價格4.公開市場價值5.評估價格(二)政府對價格管理或或干預(yù)的程度有關(guān)關(guān)來劃分1.市場調(diào)節(jié)價2.政府指導(dǎo)價3.政府定價(三)按房地產(chǎn)權(quán)屬劃分分1.所有權(quán)價格2.使用權(quán)價格3.其他權(quán)益的價格(四)按使用目的不同劃劃分――買賣價格、租賃價價格、抵押價值、、典價、保險價值值、課稅價值和征征用價值(五)按房地產(chǎn)公共價格格管理劃分1.基準地價2.標定地價3.房屋重置價格(六)按房地產(chǎn)交易方式式來劃分――拍賣價格、招標價價格、協(xié)議價格(七)按商品房銷售中出出現(xiàn)的價格劃分1.起價2.標價3.成交價4.均價(八)按房地產(chǎn)的表示單單位劃分――總價格、單位價格格、樓面地價(九)按估價方法劃分1.收益價格：指采用用收益法評估出的的房地產(chǎn)價格2.比準價格：指采用用市場比較法評估估出的房地產(chǎn)價格格3.積算價格（成本價價格）：采用成本本法評估出的房地地產(chǎn)價格(十)按房地產(chǎn)拍賣中出出現(xiàn)的價格劃分1.保留價2.起拍價3.應(yīng)價4.成交價(十一)按付款方式不同而而形成的價格劃分分1.實際價格2.名義價格(十二)按房屋的存在形式式劃分――現(xiàn)貨價格（現(xiàn)房價格）和期期貨價格（期房價價格）現(xiàn)貨價格＝期貨價價格＋儲存費用(十三)按照房地產(chǎn)的存在在形態(tài)劃分――土地價格、建筑物物價格、房地價格格四、影響房地產(chǎn)價價格的因素社會氛圍

周邊環(huán)境

個體特質(zhì)

人口密度/人口構(gòu)成地段位置經(jīng)濟發(fā)展規(guī)模/速度交通條件地質(zhì)/地勢/地形產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)/布局基礎(chǔ)設(shè)施造型/結(jié)構(gòu)物價水平配套設(shè)施設(shè)備/材料政治/法律/政策景觀工藝/質(zhì)量習(xí)慣周邊同類房地產(chǎn)數(shù)量/價格層次/朝向/光照、通風/管理/服務(wù)任務(wù)3熟悉房地產(chǎn)估價原原則知識目標：讓學(xué)生生了解房地產(chǎn)估價價原則的概念認識遵循房地產(chǎn)估估價原則的理由掌掌握房房地產(chǎn)估價五大原原則能力目標：會判斷斷某一案例符合的的估價原則教學(xué)目標教學(xué)重點：估價時時點原則教學(xué)難點：房地產(chǎn)產(chǎn)估價原則的判斷斷重點難點導(dǎo)入語房地產(chǎn)估價，毫無無疑問應(yīng)當做到客客觀、公正、科學(xué)學(xué)、合理。而要做做到這些，就必需需遵循房地產(chǎn)價格格形成運動的客觀規(guī)律。房地產(chǎn)估價人員員運用自己對房地地產(chǎn)價格形成運動動客觀規(guī)律性的認認識與掌握，通過過評估活動，把房房地產(chǎn)的內(nèi)在價格格反映出來。房地產(chǎn)估價原則：：------人們在對房地產(chǎn)估估價的反復(fù)實踐和和理論探索中，逐逐步認識了房地產(chǎn)產(chǎn)價格形成運動的的客觀規(guī)律，并總總結(jié)了一些簡明扼扼要的在估價中應(yīng)當遵守的法則、、標準或應(yīng)注意的的問題。估價人員應(yīng)正確地地理解房地產(chǎn)估價價原則，并以此作作為行動的指南。。一、合法原則----前提條件某宗房產(chǎn)位于小區(qū)區(qū)入口處的第一層層，規(guī)劃限定為居居住用途，但因為為它靠近路邊，適適合于商業(yè)用途，，在交易評估過程程中，一專業(yè)評估估人員便以商住用用途評估其單位價價格為15000元/m2，請問是否可行？？合法原則定義：指房地產(chǎn)估價的的對象必須是由國國家法律、法規(guī)確確認和保障的合法法使用的房地產(chǎn)，，即合法產(chǎn)權(quán)、合合法使用、合法處處分的房地產(chǎn)。1.合法產(chǎn)權(quán)----以房地產(chǎn)屬權(quán)證書書和有關(guān)證件為依依據(jù)土地：國有土地使用證證、集體土地所有有證、集體土地使使用證、土地他項項權(quán)利使用證。房屋：房屋所有權(quán)證/房屋共有權(quán)證/房屋他項權(quán)證統(tǒng)一的房地產(chǎn)權(quán)證證書：房地產(chǎn)權(quán)證/房地產(chǎn)共有權(quán)證、、房地產(chǎn)他項權(quán)證證注：臨時建筑，違違章建筑，產(chǎn)權(quán)有有爭議的房地產(chǎn)，，無產(chǎn)權(quán)、部分產(chǎn)產(chǎn)權(quán)和共有產(chǎn)權(quán)房房地產(chǎn)，劃撥性質(zhì)質(zhì)、集體性質(zhì)土地地的估價。2.合法使用----以城市規(guī)劃/土地用途管制等為為依據(jù)房地產(chǎn)估價必須依依法進行，即遵循循國家和所在地區(qū)區(qū)政府的有關(guān)法律律、法規(guī)、政策和和城市土地利用規(guī)規(guī)劃。如城市規(guī)劃規(guī)定了了土地的用途、容容積率、覆蓋率、、建筑高度與建筑筑風格（特別是旅旅游城市）等，那那么房地產(chǎn)估價就就必須在房地產(chǎn)的的使用符合這些限限制的范圍內(nèi)進行行。3.合法處分：應(yīng)以法法律、法規(guī)或合同同允許的處分方式式為依據(jù)。4.其他方面：如評估估出的價格必須符符合國家的價格政政策，如房改售房房，政府定價房，，經(jīng)濟適用房。2003年7月，蒼南金鄉(xiāng)住戶戶金某以自有的一一間產(chǎn)權(quán)房屋向銀銀行申請抵押貸款款，房屋經(jīng)專業(yè)人人員評估為60萬元，金某獲得了了30萬元貸款額額，貸款期期限定為2年。但到2005年的7月份，金某某卻以家中中無錢拒絕絕還款，銀銀行便申請請給予房屋屋拍賣，而而拍賣所得得才12萬元，后經(jīng)經(jīng)市場調(diào)查查，這樣一一間房屋在在當?shù)禺敃r時最高價格格也就15萬元左右，，而2003年7月價格還不不到15萬元。原來來當時評估估此房屋的的評估人員員為金某的的親戚。二、公平原原則公正性原則則指房地產(chǎn)估估價人員必必須站在公公正的立場場上，遵循循房地產(chǎn)價價格形成理理論及其運運動規(guī)律，，并運用科科學(xué)方法，，實事求是是地對評估估標的物評評估出一個個客觀的科科學(xué)的合理理的價格。。原因：一是房地產(chǎn)產(chǎn)估價人員員是有主觀觀意識的，，這種主觀觀意識會影影響估價的的結(jié)論；若若估價人員員不能廉潔潔奉公，就就偏袒一方方，而使另另一方受到到損害。二是房地產(chǎn)產(chǎn)是大商品品，價值額額大，稍微微偏一點，，就會使有有關(guān)經(jīng)濟主主體蒙受巨巨大的經(jīng)濟濟損失。三.最高最佳使使用原則土地估價的的原則又稱最優(yōu)使使用原則、、最佳效益益原則，指指在合法的的前提下，，以待估房房地產(chǎn)最有有效使用的的方式為估估價基礎(chǔ)進進行估價。。某處房地產(chǎn)產(chǎn)，城市規(guī)規(guī)劃規(guī)定既既可作商業(yè)業(yè)用途，也也可做住宅宅用途，如如果作商業(yè)業(yè)用途能夠夠取得最大大的收益，，則估價時時以假定為為商業(yè)用途途使用為前前提，反之之則以作為為住宅用途途為前提。。這一原則則是房地產(chǎn)產(chǎn)交易競爭爭的結(jié)果。。(一)最高最佳使使用原則具具體包括3個方面：1.法律許可范范圍內(nèi)最佳佳的用途------選擇能最大大限度發(fā)揮揮房地產(chǎn)效效用的用途途2.均衡原理：：最佳規(guī)模模、最佳集集約度3.適合原則：：以房地產(chǎn)產(chǎn)整體對外外部環(huán)境是是否保持均均衡，來判判斷其最有有效使用。。(二)用最高最佳佳使用原則則來選擇估估價對象1.保持現(xiàn)狀前前提2.重新利用前前提3.轉(zhuǎn)換用途前前提4.裝修改造前前提5.上述情形的的某種組合合，最常見見：第2種和第3種(三)尋找最高最最佳使用的的方法------是先盡可能能地設(shè)想出出各種潛在在的使用方方式，然后后從下列4個方面依序序篩選：1.法律上的許許可性;2.技術(shù)上的可可能性：建建筑材料性性能，施工工技術(shù);3.經(jīng)濟上的可可行性;4.能否使估價價對象的價價值最大。。在同一市場場上，對于于兩種或兩兩種以上價價格不等而而效用相等等或效用可可相互替代代的商品，，人們總是是選擇價格格偏低的；；當價格相相同時，人人們又總是是選擇效用用較大的。。這樣可使使相互替代代的商品的的價格趨于于一致。四、替代原原則在評估一宗宗房地產(chǎn)的的價格時，，如附近地地區(qū)有若干干相近效用用的房地產(chǎn)產(chǎn)價格存在在，則可依依據(jù)此原則則推斷出估估價對象房房地產(chǎn)的價價格。替代原則成成為房地產(chǎn)產(chǎn)估價方法法——市場比較法法的理論基基礎(chǔ)。五、估價時時點原則估價時點：也稱估價價期日，指指估價對象象房地產(chǎn)的的估價額所所指的具體體日期，通通常以年、、月、日表表示。要把不同時時間的比較較實例的價價格都修正正到某個標標準時間，，即以估價價期日為標標準時間，，這樣，這這些實例才才能作為等等價的替代代物，即可可比。確立估價期期日原則的的意義在于于：估價期期日是責任任交待的界界限和評估估房地產(chǎn)時時值的界限限。一般將估價價人員執(zhí)行行現(xiàn)場查戡戡的日期定定為估價期期日，或因因特殊需要要將其他日日期指定為為估價期日日。估價作業(yè)日日期：是正正式接受估估價委托的的年月日至至完成估價價報告的年年月日。估價時點與與估價所依依據(jù)的估價價對象狀況況和房地產(chǎn)產(chǎn)市場情況況的關(guān)系：：估價時點估價對象狀況房地產(chǎn)市場狀況過去過去過去現(xiàn)在過去現(xiàn)在現(xiàn)在未來未來未來未來估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（過去）時的狀況過去（回顧性估價）未來（預(yù)測性估價）估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（未來）時的狀況估價時點估價對象狀況為過去某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象為歷史狀況現(xiàn)在估價對象為現(xiàn)時狀況估價對象為未來狀況估價對象狀況及房地產(chǎn)市場狀況均為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況估價對象狀況為未來某個時點時的狀況，房地產(chǎn)市場狀況為估價時點（現(xiàn)在）時的狀況案例：某房房地產(chǎn)估價價機構(gòu)承接接了一住宅宅爛尾樓轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓價格的的評估業(yè)務(wù)務(wù)，估價時時點為2006年6月15日。根據(jù)委委托方提供供的資料，，該爛尾樓樓項目的土土地是2001年6月通過出讓讓取得，2002年6月開始建設(shè)設(shè)。委托方方提供的實實際成本價價格為1800元/㎡，包括土地地取得成本本、開發(fā)成成本、管理理費用、銷銷售費用.銷售稅金和和期望利潤潤，并計算算了自2001年6月至估價時時點的投資資利息。估估價人員經(jīng)經(jīng)調(diào)查核實實.認為委托方方所列支的的各項實際際成本費用用符合支出出當時的正正常市場情情況，為此此，在采用用成本法估估價時確定定該房地產(chǎn)產(chǎn)的重置價價格為1800元/㎡.請問：估價價人員這樣樣確定該房房地產(chǎn)的重重置價格有有哪些錯誤誤?錯誤有：①應(yīng)采用符符合估價時時點市場情情況的各項項成本費用用。②應(yīng)根據(jù)估估價對象的的規(guī)模，確確定客觀合合理的開發(fā)發(fā)周期，以以此計算投投資利息。。③利潤應(yīng)是是估價時點點市場上的的客觀正常常利潤水平平。本模塊小結(jié)結(jié)合法原則則公平原則則最高最佳使用用原則替代原則估價時點原則則任務(wù)4熟悉房地產(chǎn)估估價機構(gòu)房地產(chǎn)估價機機構(gòu)的概念房地產(chǎn)估價機機構(gòu)的設(shè)立房地產(chǎn)估價機機構(gòu)的組織結(jié)結(jié)構(gòu)房地產(chǎn)估價專專業(yè)人員相關(guān)關(guān)要求一、房地產(chǎn)估估價機構(gòu)1.概念：是指依依法設(shè)立并取取得房地產(chǎn)估估價機構(gòu)資質(zhì)質(zhì)，從事房地地產(chǎn)估價活動動的中介服務(wù)務(wù)機構(gòu)。條件等級注冊資本

專職注冊房地產(chǎn)估價師數(shù)量

業(yè)績

溫州地區(qū)一級200萬以上120萬以上15名以上50萬m2/年25萬m2/年0二級100萬以上60萬以上8名以上30萬m2/年15