鶴壁淇縣市場調(diào)研的報告XXXX106

鶴壁淇縣市場調(diào)研的報告XXXX106城市概況住宅市場調(diào)研商業(yè)市場調(diào)研朝歌大市場問卷調(diào)研報告框架城市環(huán)境概況城市區(qū)位和人口城市交通狀況城市人文歷史城市資源概況城市環(huán)境小結(jié)城市環(huán)境概況城市區(qū)位和人口淇縣位于河南省北部，隸屬鶴壁市；距離鄭州120KM，距離北京500KM；面積567平方千米，轄9個鄉(xiāng)鎮(zhèn)（辦），174個行政村，3個居委會；2012年全市總?cè)丝?6.9萬人，城區(qū)人口6.5萬人；淇縣位于河南北部，隸屬鶴壁，于安陽、濮陽、新鄉(xiāng)、鶴壁、焦作、開封、鄭州等中原城市群的中心位置，區(qū)位條件優(yōu)越。城市環(huán)境概況交通狀況石武高鐵鶴壁站已于12月份投入使用，縮短了城市的空間距離，高鐵經(jīng)濟的帶動作用，促進整個鶴壁對外經(jīng)濟的發(fā)展；鶴壁東站是一個綜合性交通樞紐，其輻射較廣，包括了距離較近的淇縣、?？h等周邊區(qū)域。鶴壁東站距離朝歌新區(qū)約16公里。淇縣交通較為便利，京廣鐵路、石武高鐵、京港澳高速公路、107國道縱貫全境南北，國家西氣東輸工程、南水北調(diào)中線工程西傍縣城而過，在交通上給淇縣帶來了較大的發(fā)展機遇。城市環(huán)境概況人文歷史淇縣歷史悠久，文化燦爛，是河南省首批歷史文化名城。古稱朝歌，曾為殷商末四代帝都和春秋時期衛(wèi)國國都，兩朝故都。因有北方漓江之稱的淇河流經(jīng)與此而聞名，具有3000多年的文明史，是華夏文明的主要發(fā)祥地之一；淇縣人杰地靈，英才輩出。被孔子譽為“殷有三仁”的箕子、微子、國神比干，縱橫家、軍事家、教育家鬼谷子，刺秦義士荊軻等都出自這片古老的土地；中華人民共和國成立后，淇縣因之。1954年淇縣并入湯陰縣，1962年恢復(fù)淇縣建制，1986年由屬安陽市轄改屬鶴壁市轄至今。

淇縣有一定的歷史文化底蘊，但對于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展沒有較大的意義。城市環(huán)境概況城市資源土地資源：淇縣土壤總面積72萬畝，分褐土、潮土、水稻土3個土類、7個亞類、14個土屬、32個土種。其中褐土類面積65萬畝，潮土類面積7萬畝，水稻土面積200余畝。礦產(chǎn)資源：受地質(zhì)作用的影響，淇縣礦產(chǎn)資源品種多、儲量大、品位高。煤炭、石灰?guī)r、白云巖、花崗巖、大理石、石英砂巖、脈石英、鉀長石、石膏、玄武巖、變輝綠巖、重晶石和耐火粘土等資源儲量豐富，具有很高的開發(fā)利用價值。水文水資源：淇縣水資源比較豐富，水質(zhì)較好，但空間地域分布不均，可利用部分不多。旅游資源：境內(nèi)的云夢山景區(qū)和古靈山景區(qū)為國家4A級景區(qū)，摘星臺景區(qū)為國家3A級景區(qū)，以及朝陽寺景區(qū)、紂王殿、淇園等數(shù)不勝數(shù)的殷商文化遺址。淇縣城市資源較為豐富，其中旅游資源和礦產(chǎn)資源較為突出，給淇縣的發(fā)展建設(shè)及經(jīng)濟建設(shè)帶來了較大的推動作用。城市環(huán)境小結(jié)淇縣處于河南北部，隸屬鶴壁，于安陽、濮陽、新鄉(xiāng)、鶴壁、焦作、開封、鄭州等中原城市群的中心位置，區(qū)位條件優(yōu)越淇縣交通較為便利，京廣鐵路、石武高鐵、京港澳高速公路、107國道縱貫全境南北，在交通上給淇縣帶來了較大的發(fā)展機遇淇縣總?cè)丝?6.9萬人，城區(qū)人口6.5萬人，城區(qū)人口相對較少淇縣城市資源較為豐富，其中旅游資源和礦產(chǎn)資源較為突出，給淇縣的發(fā)展建設(shè)及經(jīng)濟建設(shè)帶來了較大的推動作用。經(jīng)濟環(huán)境概況整體經(jīng)濟概況居民收入狀況固定資產(chǎn)投資報告框架經(jīng)濟環(huán)境總結(jié)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析整體經(jīng)濟概況城市GDP從2008-2011年，淇縣的GDP一直保持11%以上的增長速度，經(jīng)濟發(fā)展比較快。近年來，淇縣整體經(jīng)濟發(fā)展水平較為穩(wěn)定，國民生產(chǎn)總值GDP從2008年的93億元增加到2011年的132.8億元，GDP增速一直保持在10%以上，顯示出較好的發(fā)展勢頭。整體經(jīng)濟概況人均收入分析淇縣人民人均收入逐年提高，保持10%左右的發(fā)展水平，農(nóng)村居民收入發(fā)展相對較快，整體發(fā)展較為穩(wěn)定。居民收入狀況固定資產(chǎn)投資淇縣的固定資產(chǎn)投資保持每年20%以上的增長速度，2009該縣固定資產(chǎn)增速勢頭強勁，2011年，城市固定資產(chǎn)投資為71.8億元，2011年投資較2010年有所下降，相反增速比2010年卻有所增長，說明淇縣固定資產(chǎn)投入呈健康發(fā)展態(tài)勢。淇縣目前正在大力建設(shè)中，城市建設(shè)整體穩(wěn)步發(fā)展。2008—2011年農(nóng)業(yè)和農(nóng)村發(fā)展水平穩(wěn)步提高。特別是2011年畜產(chǎn)品出口創(chuàng)匯進入全國同行業(yè)前10強，畜牧業(yè)綜合實力居全省第一位，同時培育出大用、永達、永昌等一批國家級農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化龍頭企業(yè)?！坝肋_”商標(biāo)被認(rèn)定為“中國馳名商標(biāo)”；2011年規(guī)模以上工業(yè)增加值完成94.5億元，實現(xiàn)利潤35億元；旅游和物流等第三產(chǎn)業(yè)蓬勃發(fā)展。2011年接待游客260萬人次，實現(xiàn)直接收入3460萬元，物流等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)進一步壯大，三產(chǎn)發(fā)展全面加速。經(jīng)濟環(huán)境分析產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)分析淇縣第一產(chǎn)業(yè)和第二產(chǎn)業(yè)發(fā)展較快也較為穩(wěn)定，因其旅游業(yè)和物流業(yè)，第三產(chǎn)業(yè)也在快速發(fā)展中。經(jīng)濟環(huán)境分析鶴淇產(chǎn)業(yè)園鶴淇產(chǎn)業(yè)園區(qū)淇縣工業(yè)經(jīng)濟基礎(chǔ)較好，發(fā)展迅猛鶴淇產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)位于鶴壁市新區(qū)與淇縣縣城之間，規(guī)劃建設(shè)用地面積25平方公里，是河南省確定的首批省級產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)、全省首批24個對外開放重點產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)之一初步形成了以汽車及零部件、紡織服裝、食品加工、光伏、物流等產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的新型產(chǎn)業(yè)格局。鶴淇產(chǎn)業(yè)園的建設(shè)和投入使用，會給淇縣帶來較大的發(fā)展機遇，拉近與鶴壁的城市距離，推進鶴淇一體化的進程，促進淇縣經(jīng)濟的發(fā)展，也給淇縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供機會。城市經(jīng)濟環(huán)境小結(jié)淇縣整體經(jīng)濟發(fā)展水平較為穩(wěn)定，GDP增速一直保持在10%以上農(nóng)村居民的人均收入增長速度高于城鎮(zhèn)居民，整體保持在10%左右的增速，較為穩(wěn)定淇縣工業(yè)基礎(chǔ)較好，正在規(guī)劃建設(shè)中的鶴淇產(chǎn)業(yè)園和即將進駐的富士康等產(chǎn)業(yè)園區(qū)，將會推進鶴淇一體化的進程，促進淇縣經(jīng)濟的發(fā)展，也給淇縣的房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展提供機會城市規(guī)劃鶴壁新區(qū)建設(shè)淇縣城市規(guī)劃朝歌新區(qū)規(guī)劃與定位淇縣城市概況鶴壁新區(qū)建設(shè)居住聚集區(qū)居住聚集區(qū)政務(wù)辦公區(qū)公共活動區(qū)商務(wù)辦公區(qū)金山工業(yè)園區(qū)發(fā)展定位：豫北地區(qū)服務(wù)中心，市域經(jīng)濟中心，先進制造業(yè)基地?？臻g拓展：南拓為主、北拓為輔、適度向東、控制向西。產(chǎn)業(yè)選擇：重點發(fā)展科技含量高、附加值高、無污染的先進制造業(yè)、勞動密集型產(chǎn)業(yè)，商貿(mào)、物流等生產(chǎn)型服務(wù)業(yè)，醫(yī)療、教育等生活型服務(wù)業(yè)。城市規(guī)劃——根據(jù)《鶴壁市城市總體規(guī)劃（2007-2020）》，城市空間結(jié)構(gòu)將形成“一主、一輔、一軸、一帶”的發(fā)展模式，以新區(qū)（淇濱區(qū)）為核心，帶動其他區(qū)域經(jīng)濟發(fā)展，分別向南北發(fā)展。淇濱區(qū)提出“南拓為主，北拓為輔，適度向東，控制向西”的發(fā)展戰(zhàn)略，與淇縣朝歌新區(qū)相互呼應(yīng)。現(xiàn)在行政區(qū)（鶴壁新區(qū)）距離老城區(qū)20多公里區(qū)域配套趨于完善居住環(huán)境良好目前鶴壁市發(fā)展方向鶴壁十二五規(guī)劃中淇縣城鎮(zhèn)體系規(guī)劃：發(fā)展定位：省級歷史文化名城，縣域中心城市，工業(yè)強縣?？臻g拓展：加快向北發(fā)展，適度向西發(fā)展。產(chǎn)業(yè)選擇：食品加工、紡織、精密機械制造等輕工產(chǎn)業(yè)。光伏產(chǎn)業(yè)、金屬鎂深加工等新材料產(chǎn)業(yè)。近期建設(shè)規(guī)劃：引導(dǎo)淇縣向北發(fā)展，為鶴淇一體化提供前期支持。加大淇縣老城歷史文化名城的保護力度。盡快根據(jù)淇縣主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)發(fā)展鐵西和城北工業(yè)園區(qū)。淇縣城市概況城市規(guī)劃淇縣主縣城在京廣鐵路西邊，2011年5月在縣城北邊規(guī)劃了朝歌新區(qū)，十二五規(guī)劃中淇縣被定為于縣域中心城市，工業(yè)強縣，發(fā)展方向是加速向北適度向西，為鶴淇一體化提供前期支持。按照規(guī)劃，朝歌新區(qū)核心區(qū)的總體定位為鶴淇一體化區(qū)域的副中心、朝歌鎮(zhèn)公共服務(wù)完善區(qū)域、鶴淇產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)生產(chǎn)服務(wù)中心，形成以行政辦公服務(wù)全縣發(fā)展、以生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)幫助產(chǎn)業(yè)升級、以特色功能補充主城需求的城市中心區(qū)。淇縣朝歌新區(qū)規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃與定位2011年5月，鶴壁市朝歌新區(qū)規(guī)劃圖完成。朝歌新區(qū)核心區(qū)位于淇縣縣城北與鶴淇產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)交會處，鶴淇大道南北穿越，泰山路東西穿越。城市設(shè)計范圍北起鶴淇一路，東至淇水路，西南至趙家渠。核心區(qū)占地2.16平方公里，規(guī)劃為商業(yè)居住、行政辦公、文化休閑為一體的綜合功能服務(wù)區(qū)，該區(qū)域內(nèi)匯集了“6+3”建筑群體（六個地標(biāo)性建筑，一個商業(yè)綜合體、一個市民文化中心、一個行政辦公中心）。淇縣朝歌新區(qū)規(guī)劃新區(qū)規(guī)劃示意圖朝歌新區(qū)規(guī)劃有政府綜合大樓，朝歌生態(tài)公園，濱河廣場，機關(guān)辦公，市民中心，居住區(qū)，商務(wù)寫字樓、商業(yè)綜合體等，在淇縣北部形成一座新城，滿足居民各類需求，并且城市形象，居住環(huán)境都得到了改善。淇縣朝歌新區(qū)規(guī)劃新區(qū)效果圖淇濱新區(qū)朝歌新區(qū)13公里鶴壁市淇濱區(qū)核心位置與淇縣朝歌新區(qū)核心位置相距約13公里。二者通過京港澳快速公路以及G107相連，并且規(guī)劃有鶴淇大道，能夠?qū)蓚€區(qū)域聯(lián)動起來。鶴淇大道沿線是產(chǎn)業(yè)聚集區(qū)。鶴淇大道上規(guī)劃了城際公交路，以及其他道路的公共交通，保證了兩個新區(qū)的聯(lián)系。淇縣朝歌新區(qū)規(guī)劃新區(qū)聯(lián)動在鶴淇一體化的規(guī)劃背景下，淇濱新區(qū)向南發(fā)展，朝歌新區(qū)向北發(fā)展，二者雖有約１３公里的距離，但是通過京港澳快速公路、Ｇ１０７、鶴淇大道聯(lián)系起來，并且開通了的城際公交，加速了鶴壁大新區(qū)的建設(shè)。淇縣主縣城在京廣鐵路西邊，2011年5月在縣城北邊規(guī)劃了朝歌新區(qū)，十二五規(guī)劃中淇縣被定為于縣域中心城市，工業(yè)強縣，發(fā)展方向是加速向北適度向西，為鶴淇一體化提供前期支持。朝歌新區(qū)建成一座集政務(wù)、商業(yè)、居住、生態(tài)休閑于一體的新城，政府給于大力支持。在鶴淇一體化的規(guī)劃背景下，淇濱新區(qū)向南發(fā)展，朝歌新區(qū)向北發(fā)展，將大大帶動淇縣新區(qū)的發(fā)展，給房地產(chǎn)業(yè)提供發(fā)展機遇。淇縣整體規(guī)劃小結(jié)住宅市場調(diào)研鶴壁新區(qū)住宅市場調(diào)研項目幸福里綠城花園東方世紀(jì)城歐洲風(fēng)情陽光家天下項目位置湘江路與衡山路交匯處淇濱區(qū)衡山路與湘江路交叉口鶴壁市新區(qū)九州路與嵩山路交匯處淇濱大道與衡山路交匯處淇濱區(qū)黃河路與嵩山路交匯處占地面積126730㎡40000㎡191429㎡61118㎡90000㎡建筑面積18萬㎡5.58萬㎡35萬9.6萬20.2萬㎡容積率1.41.391.831.52.22主力戶型77-13383-12089-13390-12092-126均價4800元/㎡4300-4500元/㎡5400元/㎡小高層4400元/㎡洋房5600元/㎡/小高層4800元/㎡賣點提煉5000㎡中央公園、內(nèi)部配套幼兒園、3大休閑廣場地段，緊鄰沃爾瑪，生活配套完善內(nèi)部配套、會所、幼兒園、新風(fēng)系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)等戶型設(shè)計、休閑會所、配套商業(yè)目前項目三期，電梯退臺洋房、電梯觀景小高層，首創(chuàng)鶴壁花園洋房社區(qū)，“院”、“錯”、“退”、“露”的生活空間，92-126㎡的戶型住宅調(diào)研鶴壁新區(qū)住宅市場概覽住宅部分調(diào)研幸福里基本概況項目名稱幸福里位置淇濱區(qū)嵩山路與湘江路交叉口開發(fā)商鶴壁市朝綠城房地產(chǎn)開發(fā)有限公司全案代理住友顧問占地面積190畝建筑面積18萬㎡容積率1.396去化率18套/月建筑類型多層、小高層物業(yè)類別住宅總戶數(shù)1600戶得房率80%開盤時間三期2012年在售,4800元/㎡交房時間2014年優(yōu)惠措施一次性1個點，按揭無優(yōu)惠住宅調(diào)研幸福里規(guī)劃分析項目總占地190畝，總建筑面積18萬平方米，整體是園林風(fēng)格景觀，中央景觀水系貫穿小區(qū)南北，小橋、流水、坡地、涼亭處處展示出清新自然。項目共有40棟樓，分兩期出售，其中23棟多層，15棟小高層，其中一期32棟已售罄，目前二期8棟在售，32-104㎡，共約300套。一期項目分為兩期，共40棟高層，以西班牙建筑風(fēng)格為表現(xiàn)手法。二期住宅調(diào)研幸福里小區(qū)內(nèi)部會所、幼兒園、廣場各種配套齊全內(nèi)部配套小區(qū)中央是3個大型的休閑廣場——健身廣場、羅馬廣場、噴泉廣場。5000㎡的中央公園，7萬㎡的綠色公園小區(qū)內(nèi)還規(guī)劃了建筑面積約4000㎡的幼兒園和約4600㎡的社區(qū)會所，親子、商務(wù)、健身、休閑等配套。健身廣場羅馬廣場噴泉廣場會所幼兒園戶型的設(shè)計非常貼心和人性化，動靜分隔、主次分明，活動區(qū)與休息區(qū)安排得當(dāng)住宅調(diào)研幸福里戶型分析戶型方正，南北通透滿足兩臥、客廳南向采光客廳帶有觀景陽臺，增加客廳面積廚房帶有生活陽臺，方便實用主臥設(shè)衣帽間設(shè)計主臥、客廳南向采光客廳帶有觀景陽臺全明戶型主臥、客廳南向采光客廳帶有觀景陽臺衛(wèi)生間干濕分離住宅調(diào)研綠城花園基本情況項目名稱綠城花園位置淇濱區(qū)衡山路與湘江路交叉口開發(fā)商鶴壁天鵬煌朝置業(yè)有限公司均價4300-4500元/㎡占地面積4萬㎡建筑面積5.58萬㎡容積率1.39去化率20套/月建筑類型多層6層物業(yè)類別住宅總戶數(shù)528戶住宅調(diào)研綠城花園多陽臺、飄窗設(shè)計、至少一衛(wèi)干濕分離全明戶型，動靜分區(qū)兩臥室朝南，增加生活舒適度衛(wèi)生間干濕分離餐廳、客廳一體化設(shè)計全明戶型，戶型設(shè)計兩臥室、客廳朝南，增加生活舒適度衛(wèi)生間干濕分離主臥配有獨立衛(wèi)生間全明戶型，戶型設(shè)計兩臥室、客廳朝南，增加生活舒適度衛(wèi)生間干濕分離主臥配有獨立衛(wèi)生間廚房配有生活陽臺住宅調(diào)研東方世紀(jì)城基本情況項目名稱東方世紀(jì)城位置鶴壁市新區(qū)九州路與嵩山路交匯處開發(fā)商鶴壁東方置業(yè)有限公司均價5400元/㎡占地面積287畝建筑面積35萬容積率1.83去化率15套/月建筑類型多層、小高層（11、17）物業(yè)類別住宅總戶數(shù)2000多戶優(yōu)惠措施一次性1個點，按揭無優(yōu)惠住宅調(diào)研東方世紀(jì)城項目規(guī)劃總占地面積287畝，規(guī)劃總建筑面積約35萬，涵蓋住宅、商業(yè)、酒店多種物業(yè)類型。項目共分四期開發(fā)，總共2000多戶，有11棟高層、12棟小高層和24棟多層，戶型面積從38-310㎡不等，目前為三期水景豪宅采用新古典主義建筑風(fēng)格，法式園林景觀規(guī)劃有高層、小高層、多層不同物業(yè)類型，戶型從38-310㎡多樣，新古典建筑風(fēng)格，法式園林住宅調(diào)研東方世紀(jì)城三期戶型南北通透客廳配置180度弧形觀景陽臺主臥配有書房次臥、餐廳帶有陽臺南北通透、動靜分區(qū)三臥朝南，采光好客廳配置觀景陽臺南北通透、動靜分區(qū)，全明戶型電梯入戶，入戶花園分隔室內(nèi)外空間客廳配置寬景陽臺臥室全南向設(shè)計全部采用全明南北通透、私家智能電梯入戶，大面寬、短進深的設(shè)計；配有大尺度觀水陽臺，罕見的雙主臥設(shè)計，獨立陽光書房住宅調(diào)研東方世紀(jì)城內(nèi)部配套會所：小區(qū)南北雙會所、特色超市、購物中心、美容會所娛樂：臺球室、棋牌室、書吧、咖啡廳、茶社、商務(wù)休閑室、氧吧、健身廳......

運動：戶外籃球場、網(wǎng)球場、羽毛球場......

停車位：1900個專屬停車位教育：北大附中雙語幼兒園雙氣入戶：市政天然氣、暖氣周界防范系統(tǒng)：紅外線對射系統(tǒng)和固定式攝像頭、暖氣分戶計量系統(tǒng)、停車智能管理系統(tǒng)、背景音樂系統(tǒng)、電子公共信息顯示系統(tǒng)一站式教育配套——北大附中幼兒園河南分校全市頂級英式物業(yè)首家新風(fēng)系統(tǒng)壁掛太陽能小區(qū)內(nèi)部配套完善，會所、娛樂、教育、物業(yè)等一應(yīng)俱全住宅調(diào)研歐洲風(fēng)情基本概況項目名稱歐洲風(fēng)情位置淇濱大道與衡山路交匯處開發(fā)商河南省天華科貿(mào)有限公司均價4400元/㎡底商2.5萬元/㎡租金1.2元/天/㎡占地面積61118㎡建筑面積96000萬㎡（底商4000㎡）容積率1.57開盤時間2012.12.27建筑類型多層、小高層物業(yè)類別住宅、底商總戶數(shù)1000戶項目總占地54870㎡，總建筑面積93000平方米，整體是歐洲新古典主義建筑，超大面積中央花園，六大景觀組團，歐洲風(fēng)情商業(yè)街。通過噴泉、疊水、林陰坡地、雕塑亭臺等硬質(zhì)和自然景觀的相互融合，形成了小區(qū)特有的室外文化項目共有19棟樓，戶型面積35-140㎡，主力戶型為90-120㎡目前為二期園林觀景華宅住宅調(diào)研歐洲風(fēng)情項目規(guī)劃小區(qū)規(guī)劃有多層、小高層，戶型多樣，景觀采用組團方式住宅調(diào)研歐洲風(fēng)情戶型分析動靜分區(qū)客廳、餐廳、客廳自然銜接超大陽光主臥，配有觀景陽臺全明戶型戶型方正，動靜分區(qū)多陽臺設(shè)計衛(wèi)生間干濕分離103㎡三房兩廳一衛(wèi)66.98㎡兩房兩廳一衛(wèi)南北通透，動靜分區(qū)，全明設(shè)計主臥帶有更衣室和衛(wèi)生間、觀景八角窗多陽臺設(shè)計132.17㎡三房兩廳一衛(wèi)全部采用全明南北通透，大面寬、短進深設(shè)計，客廳配有觀景陽臺，臥室八角窗設(shè)計住宅調(diào)研陽光家天下基本概況項目名稱陽光家天下位置淇濱區(qū)黃河路與嵩山路交匯處開發(fā)商鶴壁陽光置業(yè)有限公司均價洋房5600元/㎡/高層4800元/㎡占地面積90786㎡建筑面積202142㎡容積率2.2去化率三期尾盤4套/月建筑類型洋房、小高層、多層物業(yè)類別洋房、高層優(yōu)惠措施一次性1個點，按揭無優(yōu)惠住宅調(diào)研陽光家天下項目規(guī)劃項目占地160畝，建筑面積20萬㎡，有大部分4層、6層的花園洋房，少量17層小高層住宅組成，社區(qū)服務(wù)配套——會所、幼兒園總建筑面積20萬㎡戶型從經(jīng)濟兩房到豪華復(fù)式目前項目處于三期，電梯退臺洋房、電梯觀景小高層，首創(chuàng)鶴壁花園洋房社區(qū)，“院”、“錯”、“退”、“露”的生活空間，92-126㎡的戶型項目規(guī)劃有多層花園洋房和小高層，戶型多樣，內(nèi)部配有會所、幼兒園住宅調(diào)研陽光家天下高層戶型分析客廳主臥南向采光客廳、餐廳帶有超大尺度觀景陽臺餐廳廚房自然銜接，方便實用126㎡三室兩廳一衛(wèi)92.81㎡兩室兩廳一衛(wèi)客廳主臥南向采光客廳帶有超大尺度觀景陽臺餐廳客廳功能分區(qū)，又自然銜接鶴壁新區(qū)的項目體量多在20萬㎡以內(nèi)，體量適中住宅容積率在住宅建設(shè)以12-18層小高層和4-6層的花園洋房為主，客戶對小高層的抗性不大主力戶型在77-90㎡的兩房和100-130㎡的三房為主，高層均價在4300-5400元/㎡之間一些項目在核心賣點方面體現(xiàn)在新風(fēng)系統(tǒng)、周界防范系統(tǒng)等內(nèi)部配套方面，另外對生活配套等方面也日益重視，以完善休閑、教育、娛樂等為主，陽光家天下在產(chǎn)品及戶型設(shè)計方面也有較大突破鶴壁新區(qū)住宅小結(jié)淇縣住宅市場調(diào)研住宅調(diào)研淇縣周邊市場調(diào)研朝歌首府中山花園國際城華泰新城麒麟郡新城佳苑朝歌雅苑大河朝暉住宅調(diào)研麒麟郡樓盤名稱麒麟郡建筑類型洋房、小高層、多層位置人民路與淇水路交匯處東南角均價2800元/㎡占地面積160畝建筑面積20萬去化量10套/月戶型130㎡左右三房產(chǎn)品描述7層電梯洋房，11層和17層的小高層優(yōu)惠措施無優(yōu)惠推廣渠道短信、派單、電視廣告描述一期小高層和高層共15棟，先推出23、24、32號樓，目前銷售75%，客戶多為周邊村鎮(zhèn)居民，縣城客戶較少住宅調(diào)研朝歌雅園樓盤名稱朝歌雅園建筑類型小高層位置云夢大道東段朝歌腎院對面均價小高層團購2500元/㎡常規(guī)銷售2800元/㎡占地面積49467㎡建筑面積12萬㎡去化率8套/月容積率2.4推廣渠道短信、電視廣告、派單產(chǎn)品描述108-137㎡現(xiàn)房銷售優(yōu)惠活動單位和個人組織團購，個人至少6個人一組形成團隊，一次性按揭均無優(yōu)惠描述項目共有12棟，當(dāng)前一期7棟11層的小高層在售，均為一梯兩戶住宅調(diào)研朝歌雅園108.09㎡三室兩廳一衛(wèi)137.82㎡三室兩廳兩衛(wèi)130.62㎡三室兩廳兩衛(wèi)119.65㎡三室兩廳一衛(wèi)整體戶型采用多陽臺設(shè)計，至少滿足兩臥南向采光，多飄窗設(shè)計客廳、主臥朝南，采光通風(fēng)佳大生活陽臺，生活便利客廳與景觀陽臺自然連接，景觀盡收眼底住宅調(diào)研廣廈國際城樓盤名稱廣廈國際城建筑類型位置朝歌新區(qū)鶴淇大道與與泰山路交匯處東北角均價小高層2900元/㎡多層3100元㎡團購價2300元/㎡產(chǎn)品描述119-159㎡三房占地面積119008㎡建筑面積20萬㎡推廣渠道電視廣告、戶外大牌、派單、短信去化量16套/月優(yōu)惠措施一次性優(yōu)惠兩個點，按揭無優(yōu)惠描述項目占地119008㎡，總建筑面積204090㎡，住宅194500㎡，商業(yè)面積7950㎡，2012.3月售樓部開始接受咨詢，9月22日盛大開盤，現(xiàn)推出3棟小高層動靜分區(qū)主臥設(shè)有獨立衛(wèi)生間并配有超大陽臺客廳雙重陽臺設(shè)計入戶花園設(shè)計洋房戶型-1F地下庭院、影音室、儲藏室、酒吧、家庭活動室下沉式庭院，地下室采光效果較好南北通透南北雙花園設(shè)計主臥配有書房和獨立衛(wèi)生間高層戶型2+1、3+1設(shè)計，增加空間感和使用性大陽臺、空中花園設(shè)計，增加采光效果，方便實用，同時提升居住的品質(zhì)感全明戶型，南北通透，戶型采用多陽臺和空中花園設(shè)計住宅調(diào)研朝歌首府樓盤名稱朝歌首府建筑類型多層、小高層、別墅位置紅旗路與淇水路交匯處均價多層2800元/㎡、小高層2700元/㎡產(chǎn)品描述小高層87㎡兩房、107-117㎡三房洋房120-168㎡三房、疊院別墅180-238㎡四房、五房銷量10套/月推廣渠道派單、短信、電視廣告占地面積100畝建筑面積10萬㎡優(yōu)惠活動按揭優(yōu)惠30元/㎡，一次性優(yōu)惠80元/㎡描述項目共有25棟，8棟11層的小高層，17棟6層的電梯洋房，當(dāng)前推售二期，4棟11層小高層，4棟6層帶電梯的多層，多層銷售60%，小高層銷售70%，客戶來源大多數(shù)周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，部分縣城居民88.18㎡兩室兩廳一衛(wèi)全明設(shè)計，明廚明衛(wèi)，采光通風(fēng)好功能分區(qū)，緊湊實用朝南客廳主臥，采光，采景。南北通透，動靜分離入戶庭院和下沉式庭院設(shè)計客廳餐廳一體化，自然銜接花園豪宅141.3㎡五室三庭三衛(wèi)住宅調(diào)研戶型分析全明戶型，多陽臺和飄窗設(shè)計住宅調(diào)研新城佳苑樓盤名稱新城佳苑建筑類型花園洋房、小高層位置鶴壁市淇縣新區(qū)淇園路與泰山路交叉口均價花園洋房3200元/㎡小高層3000元/㎡產(chǎn)品描述110-140㎡三房、140-157㎡四房、五房6層電梯/非電梯花園洋房、小高層（11層）占地面積71240㎡建筑面積14.8萬㎡去化率15套/月推廣渠道短信，電視廣告、派單優(yōu)惠活動一次性優(yōu)惠40元/㎡，按揭無優(yōu)惠描述總共26棟，小高層11層9棟，花園洋房帶電梯6層17棟，二期在售，5棟11層，銷售70%，其中一棟180㎡的平層大宅價格3100元/㎡，客戶來源大多數(shù)是周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民，少部分是淇縣縣城客戶樓盤名稱華泰新城建筑類型小高層、多層位置人民路與淇園路交匯處東100米（新縣政府西側(cè)）均價小高層2800元/㎡多層2200-2500元/㎡占地面積120畝建筑面積22萬㎡產(chǎn)品描述131-136㎡的三房，143-170㎡的四房去化量5套/月優(yōu)惠活動每周推出兩套特價房，小高層（11層），只剩余頂層110㎡的兩室兩廳，2800元/㎡；多層（6層不帶電梯）面積130-160㎡，價格2338元/㎡，五層價格在2600元/㎡描述清盤，多層剩余5、6層大面積房源，小高層剩余頂層房源，最后50套，131-136㎡的三房，143-170㎡的四房，客戶來源大多數(shù)是淇縣縣城和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民住宅調(diào)研華泰新城143.5㎡四室兩廳兩衛(wèi)139.63㎡兩三室兩廳兩衛(wèi)全明戶型，南北通透主臥配備獨立衛(wèi)生間，方便實用超大觀景陽臺入戶玄關(guān)設(shè)計，保護主人的私密性全明戶型，南北通透衛(wèi)生間干濕分離客廳、餐廳自然銜接客廳連接陽臺，提高生活舒適度住宅調(diào)研戶型分析超大觀景陽臺，入戶玄關(guān)設(shè)計住宅調(diào)研戶型分析103.92㎡三室兩廳一衛(wèi)127.35㎡三室兩廳兩衛(wèi)全明戶型，南北通透兩臥和客廳朝南衛(wèi)生間干濕分離客廳帶有觀景陽臺全明戶型，戶型方正兩臥和客廳南向采光主臥配備獨立衛(wèi)生間、超大陽臺、衣帽間，方便實用餐廳廚房自然銜接方便實用全明戶型，南北通透，客廳和至少一臥朝南，飄窗和觀景陽臺設(shè)計樓盤名稱中山花園建筑類型小高層、高層位置云夢大道與下關(guān)路交匯處均價2700元/㎡占地面積200畝建筑面積40萬㎡去化率12套/月推廣渠道短信、派單、電視廣告、戶外廣告產(chǎn)品描述94㎡兩房，106-135㎡三房，142-182㎡的四房優(yōu)惠活動截止到3月1日，凡是在中山花園購房交納定金（2萬），即可參與砸金蛋活動，一等獎液晶電視，二等獎電冰箱，三等獎微波爐，此外按揭無優(yōu)惠，一次性每平方少50元描述中山花園是城中村改造項目，項目規(guī)劃有11層，15層，18層的小高層，一期在12月1日開盤，推出3棟小高層，1棟18層，2棟11層，到目前為止已銷售85%左右，客戶全部都是淇縣縣城及周邊村鎮(zhèn)居民住宅調(diào)研中山花園全明戶型，南北通透南向三臥室朝南主臥帶有觀景陽臺和獨立衛(wèi)生間270度落地窗，增加景觀視野南向兩臥朝南，增加生活舒適度明廚明衛(wèi)合理設(shè)計客廳餐廳自然銜接，實用方便戶型方正，全明設(shè)計南向雙臥采光主臥配備觀景陽臺，158.71㎡四室兩廳兩衛(wèi)93.28㎡三室兩廳兩衛(wèi)82.49㎡兩室兩廳兩衛(wèi)住宅調(diào)研戶型分析戶型采用多陽臺和270度落地窗設(shè)計啟示——

從淇縣項目的物業(yè)形態(tài)配比來看，小高層產(chǎn)品是目前市場的發(fā)展趨勢，多層仍占主導(dǎo)地位，同時產(chǎn)品同質(zhì)化嚴(yán)重也要求本項目進行多方面創(chuàng)新。項目名稱別墅/洋房多層小高層7-11中高層12-18高層>18朝歌雅園--★★----廣廈國際城★★★----麒麟郡★★★★--朝歌首府★★----新城佳苑★★★----華泰新城★★★----大河朝暉----★★--中山花園------★★淇縣縣城建筑形態(tài)以5-6層的花園洋房和多層為主，11層的小高層在本縣剛剛興，對20多層的高層存在抗性項目價值分析區(qū)域房地產(chǎn)分析片區(qū)兩房供應(yīng)面積集中在80-120㎡；三房集中為110-140㎡面積段，整體凸顯為剛需自住.房型面積范圍（㎡）朝歌雅園廣廈國際城麒麟郡朝歌首府新城佳苑華泰新城大河朝暉中山花園一房30以下----------------30-50----------------50-70----------------兩房70以下----------------70-80----------------80-90------★--------90-100--★----------★100-120----★----------三房100以下----------------100-110★----★------★110-120★★--★★--★★120-140★★★--★★★★140-160--★------------160以上----------------四房150以下------★★★--★150-160----------★--★160-180--★★--------★180以上------★------★五房180以上------★--------復(fù)式

----------------項目價值分析區(qū)域房地產(chǎn)分析從內(nèi)部環(huán)境發(fā)展角度來看，區(qū)域沒有注重于區(qū)位賣點的提煉，部分項目注重內(nèi)部環(huán)境的打造并提煉為賣點，總體呈現(xiàn)一種自住樓盤的對外展示。項目名稱園林主題水系水景老人活動設(shè)施兒童活動設(shè)施網(wǎng)球場羽毛球場高爾夫球場游泳池休閑設(shè)施朝歌雅園------------------★廣廈國際城★--★------------★麒麟郡★★★------------★朝歌首府★--★------------★新城佳苑★----------------★華泰新城--------------------大河朝暉--------------------中山花園★----------------★啟示——大多數(shù)項目注重對水資源利用，內(nèi)部配有休閑公園，一些新建項目開始注重園林景觀的打造。項目價值分析區(qū)域房地產(chǎn)分析區(qū)域項目注重商業(yè)生活配套的打造，以商業(yè)街為主，車位配比無明顯的概念，本項目應(yīng)在完善社區(qū)配套的同時，打造特色化配套，以達到能有力促進項目銷售的結(jié)果。項目名稱會所商業(yè)街休閑廣場體育場館酒店羽毛球場幼兒園/學(xué)校游泳池圖書/藝術(shù)館車位配比朝歌雅園--------------------廣廈國際城★★------------1:1麒麟郡★★★--------------朝歌首府★------------------新城佳苑--★--------★------華泰新城--------------------大河朝暉--★----------------中山花園--★★------★----——項目價值分析區(qū)域房地產(chǎn)分析市場競爭分析小結(jié)淇縣房地產(chǎn)市場目前正處于初級階段，在產(chǎn)品設(shè)計的細(xì)節(jié)化、多元化、人性化還不完善。淇縣主要在售樓盤規(guī)模較大，其中超過百畝的樓盤5個，建筑面積從6-40萬㎡，市場房源充足，競爭激烈。淇縣縣城住宅以5-6層的多層為主，11層的小高層近兩年內(nèi)剛被市場接受和認(rèn)可，同時現(xiàn)在也出現(xiàn)了15-18層的小高層，但是市場接受程度不大，更傾向于普通多層住宅，對高層存在一定的抗性面積劃分方面趨向于舒適性，戶型選擇上較為保守，戶型偏好90-130平米，以舒適型兩房和經(jīng)濟型三房為主。兩房在80-120㎡左右，三房面積段在110-140㎡，還有少量的150以上的大戶型設(shè)計，接受度比較大的是130左右的三房小高層的均價在2400-2600元/㎡，花園洋房在3000-3200元/㎡，月消化量在10-15套，在項目核心賣點方面，有些項較著重內(nèi)部配套的打造（水系、幼兒園、地暖雙氣等）。項目推廣渠道較為傳統(tǒng)，多為電視廣告、派單和短信淇縣市場競爭分析小結(jié)鶴壁新區(qū)商業(yè)調(diào)研商業(yè)街燕莎商場核心商圈購物中心銀興時代廣場商業(yè)部分調(diào)研鶴壁商圈布局現(xiàn)狀新世紀(jì)廣場步行街燕莎商場商業(yè)街西巷廣場西路淇濱區(qū)核心商圈鶴壁新區(qū)又稱淇濱區(qū)，本區(qū)域是淇濱區(qū)發(fā)展較早并且較為成熟的區(qū)域，有步行街和商場，人流量較大，商業(yè)氛圍較好；但區(qū)域內(nèi)整體屬于中低檔次，中高檔品牌較少，消費水平不高，商業(yè)需要升級和改造。商業(yè)街西巷和廣場西路均為臨街商鋪，單層或者兩層，兩條路內(nèi)部為單層內(nèi)鋪，業(yè)態(tài)多為服裝、鞋包、有部分餐飲，整體商業(yè)水平較差。新世紀(jì)廣場步行街商業(yè)街西巷廣場西路步行街為新區(qū)較早的商業(yè)，旁邊緊鄰新區(qū)最大的廣場—世紀(jì)廣場，定位為年輕人群休閑消費場所，商品較為時尚，但是檔次較低，整體物業(yè)管理很不完善，各種業(yè)態(tài)混雜經(jīng)營，主要是依托自身的地理優(yōu)勢通過休閑的人到此，帶來商機，營業(yè)人員主要是個體經(jīng)營商戶。商業(yè)街西巷東西兩側(cè)均為規(guī)模較小的店鋪，品牌店較少，經(jīng)營業(yè)態(tài)多為服裝、鞋包店，消費主力人群為年輕群體，檔次為中低檔，人流量相對較大，但商業(yè)環(huán)境較差，整體消費水平不高。商業(yè)街西側(cè)商鋪為一層，商鋪產(chǎn)權(quán)獨立；商業(yè)街東側(cè)商鋪為兩層，產(chǎn)權(quán)獨立，租戶一般為兩層連租。新世紀(jì)步行街商圈臨街商業(yè)調(diào)研表格序號臨街商鋪位置經(jīng)營業(yè)態(tài)主要店面經(jīng)營面積㎡租金（元/天/㎡）1商業(yè)街西巷（路東）服裝衫國演義601.82服裝寶貝的衣柜601.83箱包世紀(jì)包行601.84服裝夕陽紅1201.85鞋業(yè)鞋柜1201.86化妝品歐萊雅名店1201.87商業(yè)街西巷（路西）鮮花花坊501.68皮具啄木鳥501.69服裝韋氏251.610服裝安徒生兒童世界1001.611餐飲麻辣燙40212服裝鶴藍內(nèi)衣802新世紀(jì)步行街商業(yè)研究新世紀(jì)廣場步行街商業(yè)街西巷廣場西路廣場西路緊鄰世紀(jì)廣場，整體環(huán)境較好，上下兩層連租；多為品牌店，主要業(yè)態(tài)為服裝、鞋包、煙酒超市等；較商業(yè)街西巷來說，店面規(guī)模較大，檔次較高，但人流量相對較少。臨街商業(yè)調(diào)研表格序號臨街商鋪位置經(jīng)營業(yè)態(tài)主要店面經(jīng)營面積㎡租金（元/天/㎡）1廣場西路鞋業(yè)鞋柜1201.42煙酒名煙名酒601.43服務(wù)干洗店601.44家電小家電601.45攝影影樓1201.4新世紀(jì)步行街商業(yè)研究新世紀(jì)廣場步行街商業(yè)街西巷廣場西路臨街商業(yè)調(diào)研表格序號臨街商鋪位置經(jīng)營業(yè)態(tài)主要店面經(jīng)營面積㎡租金（元/天/㎡）1商業(yè)內(nèi)街鞋業(yè)銳足1201.62飾品銀飾251.53服裝炫e族251.54服裝時尚生活館301.55服裝edbe601.5商業(yè)內(nèi)街商鋪規(guī)模較小，環(huán)境一般，業(yè)態(tài)多為服裝、鞋業(yè)、化妝品等，較少的品牌店，人流量相對較少，商業(yè)氛圍較弱新世紀(jì)步行街商業(yè)研究商業(yè)部分調(diào)研步行街商業(yè)調(diào)研總結(jié)業(yè)態(tài)：臨街商業(yè)主要分布在商業(yè)街西巷和廣場西路，商鋪面積在25-120㎡之間，租金在1.5-2元/天/㎡之間，多以服飾、鞋類為主，商業(yè)氛圍較好，但品牌檔次較低；產(chǎn)品：銷售的產(chǎn)品檔次一般，品種較為類似或集中，主要針對年輕消費群體或者是婦幼群體；方向：整條商業(yè)街的檔次為中低檔，品牌雜亂沒有規(guī)劃分區(qū)分類經(jīng)營。路邊擺攤?cè)藛T較多，多為小吃攤，使整個環(huán)境顯得散亂。問題：作為一條發(fā)展較為成熟，市場認(rèn)知度較高的商業(yè)街，缺乏中高檔品牌，整體環(huán)境較差，不能與周邊的集中式商業(yè)形成聯(lián)動效應(yīng)，缺乏整體有效的管理。名稱燕莎購物廣場位置/所屬區(qū)域黃河路與云夢巷交叉口占地面積3000㎡總建筑面積12500㎡樓層數(shù)5F檔次定位中高檔目標(biāo)客群本地中高端消費者開發(fā)商/運營商燕莎集團運營模式統(tǒng)一經(jīng)營管理項目情況燕莎商場主要是品牌直營或是加盟店，經(jīng)營業(yè)態(tài)豐富，多為中高檔商品，市場的認(rèn)知度和接受度較高，人流客流量較大商業(yè)部分調(diào)研燕莎商場樓層主要業(yè)態(tài)經(jīng)營范圍商家列舉5F美食廣場4F商務(wù)紳士、休閑戶外管紳士正裝、時尚休閑、上午休閑、戶外裝備李寧、安踏、增致牛仔、以純3F名媛仕女館精品少女、名媛仕女、時尚少淑、貴婦裝愛慕、播、李紅國際、曼婭奴2F大賣場生鮮冷藏、百貨針織、蔬菜干調(diào)、洗滌化妝、圖書音像NO.1mart1F精品百貨黃金珠寶、化妝名品、高檔名表、皮鞋皮具天王、美度、老鳳祥、紅蜻蜓、百麗、旁氏、美膚寶、NATURALLYJOJO名表商業(yè)部分調(diào)研燕沙商場商業(yè)部分調(diào)研

銀興國際廣場名稱銀興國際廣場位置/所屬區(qū)域淇濱區(qū)淇濱大道和鶴煤大道交匯處開業(yè)時間2012.11占地面積20000㎡總建筑面積50000㎡總投資2億樓層數(shù)5層檔次定位高檔目標(biāo)客群高檔消費人群開發(fā)商/運營商鶴壁銀興置業(yè)有限公司售價/租金KTV和電影院電影院自持，其余外租；一樓租金均價8.3元/㎡/天；二樓三樓超市租金6.7元/㎡/天；四樓租金均價4.3元/㎡/天主力店肯德基入駐時間：2012.3面積：400㎡（上下兩層）租金：11.7元/㎡/天銀興國際廣場樓層主要業(yè)態(tài)經(jīng)營范圍5FKTV、電影院開暢商務(wù)KTV、銀興電影院4F兒童樂園凱迪沃快樂體驗館、美食城、淘氣堡、兒童用品、電玩3F超市、服裝沃爾瑪、煙酒、戶外運動、休閑2F超市、餐飲、服裝沃爾瑪、特色餐飲、配品/內(nèi)衣1F精品百貨化妝品、珠寶、男裝、皮具、箱包、名表、單品商業(yè)部分調(diào)研

業(yè)態(tài)分布名稱裕隆購物中心位置/所屬區(qū)域淇濱區(qū)興鶴大街與海棠巷交匯處開業(yè)時間尚未開業(yè)占地面積56畝總建筑面積6.9萬㎡樓層數(shù)4F檔次定位中高檔目標(biāo)客群中高收入人群開發(fā)商/運營商河南省裕隆時代百貨有限公司售價/租金暫無經(jīng)營模式暫無主力店德克士項目情況由北京聚源偉業(yè)有限公司和裕隆商貿(mào)有限公司共同投資建設(shè)，總投資2.5個億，主要建設(shè)購物中心、休閑中心、地下停車場裕隆購物中心商業(yè)部分調(diào)研

裕隆購物中心名稱正陽愛家家居廣場位置/所屬區(qū)域鶴壁新區(qū)華夏南路與鶴煤大道交匯處開業(yè)時間2011.10占地面積1.5萬總建筑面積4萬㎡樓層數(shù)4檔次定位中高檔總投資1.5億目標(biāo)客群中高檔客戶開發(fā)商/運營商成都蘭邦和正陽商業(yè)廣場經(jīng)營模式聯(lián)營扣點項目情況主要經(jīng)營知名品牌的中高檔客廳、餐廳、書房家具，同時設(shè)有家庭裝飾配件中心，滿足不同客戶的不同需求，力求成為全市規(guī)模最大、經(jīng)營品種最全、檔次多元化的家具旗艦基地商業(yè)部分調(diào)研正陽愛家家居廣場業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)較為豐富，每個商場都有主力店進駐，租金價格相對較高產(chǎn)品：滿足各個階層的不同需求，新興商業(yè)產(chǎn)品類型較多問題：缺乏高檔商品和知名品牌商業(yè)部分調(diào)研集中式商業(yè)調(diào)研總結(jié)淇縣商業(yè)調(diào)研紅旗路商圈淇園路商業(yè)街龍鳳緣商圈商業(yè)部分調(diào)研淇縣商圈分布裕隆購物廣場紅旗路段淇園路步行街紅旗路（淇河路朝歌路段）是淇縣老城區(qū)商業(yè)較為集中的區(qū)域，紅旗路縣人民醫(yī)院至紅旗路淇園路段為高端商圈，租金價格相對較高，依次向東西方向遞減；多為一層或者兩層的臨街商鋪或者底商，商鋪多為房齡較長，店鋪面積多為30-40㎡；除裕隆購物廣場外，路段沒有大型商業(yè)，品牌店較少；淇縣人民醫(yī)院朝歌路商業(yè)部分調(diào)研核心商圈——紅旗路（淇河路朝歌路段）臨街商業(yè)調(diào)研表格序號臨街商鋪位置經(jīng)營業(yè)態(tài)主要店面經(jīng)營面積㎡租金（元/天/㎡）1紅旗路（縣人民醫(yī)院淇河路段）兩側(cè)化妝品玉蘭油301.62電子中興科技301.63家居維納斯時尚家瓷301.64副食批發(fā)天健副食批發(fā)部601.55服務(wù)女子美容301.56紅旗路（縣人民醫(yī)院淇園路段）空鋪——1001.67電動車愛德森電動廣場601.88家電海信專賣店301.89服裝勁霸男裝2402.310服裝翰迪爾西服501.611紅旗路（淇園路朝歌路段）手機維修251.5黑馬自行車501.612永久自行車專賣401.413副食副食超市251.4141商業(yè)部分調(diào)研核心商圈——紅旗路（朝歌路淇河路段）臨街商業(yè)調(diào)研表格序號臨街商鋪位置經(jīng)營業(yè)態(tài)主要店面經(jīng)營面積㎡租金（元/天/㎡）1淇園路步行街書店授益書世界902.32服裝安踏1601.43化妝品涵美301.94化妝品顏如玉601.95化妝品美雅明妝301.96家居杭州蠶絲被601.97服裝勞斯丹頓601.88服裝壯壯體育401.39首飾老鳳祥銀樓1001商業(yè)部分調(diào)研核心商圈——淇園路（紅旗路上街路段）業(yè)態(tài)：臨街商業(yè)主要分布在紅旗路兩側(cè)，臨街兩層或者一層的街鋪或底商，商鋪面積在25-240㎡之間，多為25-60㎡的店面，租金在元/天/㎡之間，業(yè)態(tài)種類較多?；瘖y品、服飾、通訊、家電、副食等為主，商業(yè)氛圍較好產(chǎn)品：以滿足人們的日常生活需求為主，檔次相對較高，品牌店較少問題：作為老城區(qū)中心地段的商業(yè)街，發(fā)展較為成熟，市場認(rèn)知度較高的商業(yè)街，缺乏中高檔品牌，集中式商業(yè)較少商業(yè)部分調(diào)研核心商圈商業(yè)調(diào)研總結(jié)裕隆朝歌購物廣場名稱裕隆朝歌購物廣場位置/所屬區(qū)域紅旗路中段開業(yè)時間2012.9占地面積10000㎡單層面積1900㎡樓層數(shù)3檔次定位中檔總投資9000萬目標(biāo)客群中高檔收入人群開發(fā)商/運營商河南省裕隆時代百貨有限公司售價/租金二樓三樓自持，一樓平均租金10元/㎡/天經(jīng)營模式聯(lián)營扣點+部分出租主力店阿迪達斯、雅鹿項目情況裕隆朝歌生活廣場是一家大型綜合性現(xiàn)代化購物場所，經(jīng)營面積近一萬平方米。經(jīng)營商品種類齊全，是一個現(xiàn)代、時尚、功能齊全的購物廣場。3F服裝鞋業(yè)2F超市1F黃金皮具酒類飾品項目解析：目前淇縣經(jīng)營環(huán)境最好，檔次最高的商場，但是商場的經(jīng)營環(huán)境和商品檔次屬于中端水平，品牌產(chǎn)品較少；商場人流量較大龍鳳緣商圈朝歌大道與云夢大道交匯處，主要由龍鳳緣商場和朝歌大市場組成，是淇縣較早形成的商圈，分布業(yè)態(tài)主要為服裝，檔次較低，主要服務(wù)于縣城低收入人群和周邊村鎮(zhèn)居民。龍鳳緣商圈商業(yè)部分調(diào)研龍鳳緣商圈3F女裝商場自持2F男裝商場自持1F鞋包、小商品鞋包自持

小商品外租小商品區(qū)租金6.8元/㎡/天商業(yè)檔次較低，基本為商場自持，屬于低端百貨商場，人流量一般，經(jīng)營環(huán)境較差。商業(yè)部分調(diào)研龍鳳緣商場低端專業(yè)市場，發(fā)展較早，經(jīng)營環(huán)境較差，主要業(yè)態(tài)有服裝、鞋包，面向各年齡段消費人群多為周邊村鎮(zhèn)居民，縣城低收入人群以間為單位，經(jīng)營面積多為16—50㎡左右，每間商鋪租金根據(jù)其產(chǎn)權(quán)所有者不同或者租賃方式不同而有差別，租金在0.4—1.8萬元/年之間商業(yè)部分調(diào)研朝歌大市場業(yè)態(tài)：經(jīng)營業(yè)態(tài)較為單一，多為服裝和鞋業(yè)，其它業(yè)態(tài)數(shù)量較少產(chǎn)品：低檔產(chǎn)品，滿足縣城低收入人群和周邊鄉(xiāng)鎮(zhèn)居民的基本生活需求問題：檔次太低，業(yè)態(tài)較為單一，不能滿足人們?nèi)找嬖鲩L的購物需求商業(yè)部分調(diào)研龍鳳緣商圈調(diào)研總結(jié)91商業(yè)路段經(jīng)營業(yè)態(tài)主力經(jīng)營面積(㎡)鋪位來源租賃方式租金（元/天/㎡）消費人群商業(yè)檔次鶴壁新區(qū)商業(yè)街西巷服裝、鞋包25-60租賃臨街一層/兩層連租1.6-2.0中青年群體中低廣場西路服裝、小百貨、鞋包60-120租賃兩層連租1.4各類人群中低商業(yè)街內(nèi)鋪服裝、鞋包25-60租賃一層1.5-1.6年輕群體低檔淇縣紅旗路（淇河路朝歌路段）化妝品、服裝30-120租賃臨街一層/兩層連租1.4-2.3各類人群中低淇園路（紅旗路上街路段）服裝、化妝品、飾品30-100租賃臨街一層/兩層連租1.3-2.3中青年群體中檔朝歌大市場服裝、鞋包16-50租賃+購買產(chǎn)權(quán)臨街一層0.4-2.0各類人群低檔商業(yè)環(huán)境小結(jié)——商業(yè)街92商業(yè)名稱占地面積（㎡）總建面（㎡）檔次定位運營模式經(jīng)營業(yè)態(tài)鶴壁新區(qū)燕莎商場300012500中高檔統(tǒng)一經(jīng)營管理百貨、超市、品牌服裝銀興國際廣場2000050000中高檔自持+外租百貨、超市、電影院、KTV裕隆購物中心3735269000中高檔暫無暫無正陽愛家家居廣場1500040000中高檔聯(lián)營扣點淇縣裕隆朝歌購物廣場100005700中高檔聯(lián)營扣點+部分出租百貨、超市龍鳳緣商場低檔自持+外租服裝、鞋包商業(yè)環(huán)境小結(jié)——集中式商業(yè)93商業(yè)環(huán)境小結(jié)——市場商業(yè)項目項目名稱商業(yè)面積商業(yè)形式商鋪面積銷售情況銷售價格銷售方式麒麟郡4.8萬商業(yè)街底商--未推售----廣廈國際城7950底商--未推售----大河朝暉7000底商137-173銷售一半8800元/㎡一二層連賣華泰新城--底商--售完8600元/㎡一、二單賣新城佳苑14581底商--銷售一半5500元/㎡一二層連賣朝歌首府1000底商--未推售----目前淇縣市場上商業(yè)多為底商，銷售模式多為1、2層連賣，價格依據(jù)位置和路段不等，體量相對較??；麒麟郡、朝歌首府等項目有商業(yè)，但未推售朝歌大市場問卷調(diào)研朝歌大市場調(diào)研時間：2013.2.26—3.1調(diào)研地點：朝歌大市場調(diào)研對象：市場商戶調(diào)研目的：了解目前朝歌大市場的經(jīng)營業(yè)態(tài)、租金狀況、經(jīng)營情況等，了解商戶對新區(qū)的認(rèn)識和搬遷意向，以此作為我們判斷是否有必要對朝歌大市場進行整體搬遷的依據(jù)調(diào)研方式：問卷調(diào)研調(diào)研樣本數(shù)量：共計商戶約320戶，其中未營業(yè)40戶，在裝修6戶，未接受問卷者92戶（拒不接受訪問或問卷結(jié)果無實質(zhì)性意義），其余調(diào)研問卷針對市場正在營業(yè)的商戶，真實反映商戶意愿，為有效問卷，共182份客戶調(diào)研問卷分析朝歌市場概況：朝歌大市場始建于1993年5月，位于城市的西北方向，緊挨107國道和淇縣汽車站，交通位置較好。朝歌大市場總占地面積24000平方米，營業(yè)商戶320余戶，市場由淇縣供銷社工業(yè)品公司，三海村委會及44戶個人出租戶共同組成，經(jīng)營品種涵蓋服裝、鞋帽、化妝品、箱包等，96年開始正式營業(yè)，至今已17年，在淇縣影響力較強，但隨著人們生活水平的提高和城市商業(yè)的發(fā)展，朝歌大市場越來越不能滿足人們的消費需求，經(jīng)營環(huán)境和市場檔次有待提升。客戶調(diào)研問卷分析朝歌大市場概況朝歌大市場商戶調(diào)研問卷分析市場商戶基本情況分析目前市場經(jīng)營環(huán)境分析商戶搬遷意愿及需求分析朝歌大市場商戶調(diào)研問卷分析市場商戶基本情況分析目前市場經(jīng)營環(huán)境分析商戶搬遷意愿及需求分析99客戶調(diào)研問卷分析經(jīng)營年限分析目前市場的經(jīng)營商戶中，有67%的商戶在此經(jīng)營了五年以上，其中經(jīng)營時間10年以上的商戶較多，11%的商戶經(jīng)營時間在一年以內(nèi)，這部分商戶多為轉(zhuǎn)租他人商鋪。較多商戶在此經(jīng)營時間較長，對市場認(rèn)可度較高，情感上依賴性較強?？蛻粽{(diào)研問卷分析經(jīng)營類型分析市場整體以零售為主，極少數(shù)批發(fā)類的商鋪。整個市場以零售為主，經(jīng)營檔次較為低端，消費群體多為周邊村鎮(zhèn)的居民。目前商戶經(jīng)營的業(yè)態(tài)中，服裝店鋪較多，占到了57%，鞋業(yè)經(jīng)營占到27%，箱包、床上用品和飾品化妝品經(jīng)營較少。客戶調(diào)研問卷分析經(jīng)營業(yè)態(tài)分析市場經(jīng)營業(yè)態(tài)多為服裝、鞋帽，同種業(yè)態(tài)分布較為集中，整體來說市場業(yè)態(tài)種類較為單一，不能滿足不同需求的人群?？蛻粽{(diào)研問卷分析目前租金水平分析從產(chǎn)權(quán)擁有者手中直接租賃的價格相對較低，轉(zhuǎn)租他人的租金較高，目前市場轉(zhuǎn)讓費約為1-2萬不等，每間鋪子（16㎡左右）售價10萬元左右。目前市場上租金在10-30元/㎡/月的占52%，30-60元/㎡/月的占37%，60-100元/㎡/月的占11%。目前市場商鋪面積相對較小，49%的面積段在10-20㎡之間，27%的面積段在20-30㎡之間，12%的面積段在30-50㎡之間，10㎡以下和50㎡以上的商鋪較少。客戶調(diào)研問卷分析鋪位面積大小分析市場經(jīng)營時間較長，業(yè)態(tài)較為單一，鋪位面積也相對較小。據(jù)了解，本市場產(chǎn)權(quán)屬于淇縣供銷社工業(yè)品公司和三海大隊，商戶是從產(chǎn)權(quán)擁有者手中租賃客戶調(diào)研問卷分析鋪位來源途徑分析商戶多為從產(chǎn)權(quán)擁有者手中租賃，也有部分商戶屬于二次租賃，整個市場中有44戶為個人產(chǎn)權(quán)商鋪?？蛻粽{(diào)研問卷分析商戶基本情況小結(jié)朝歌大市場商戶經(jīng)營時間較長，基本都是以零售為主，業(yè)態(tài)多為服裝、鞋業(yè)，其他業(yè)態(tài)存在數(shù)量較少，租金依據(jù)租賃方式不同而差距較大，每個商鋪面積差距不大，多為10-20㎡、20-30㎡面積段之間；市場經(jīng)營時間較長，緊挨107國道和汽車站，交通較為便利，多服務(wù)于周邊村鎮(zhèn)的居民，市場整體檔次較低。朝歌大市場商戶調(diào)研問卷分析市場商戶基本情況分析目前市場經(jīng)營環(huán)境分析商戶搬遷意愿及需求分析71%的商戶認(rèn)為目前的市場經(jīng)營環(huán)境一般，18%的商戶對市場經(jīng)營環(huán)境滿意，11%的商戶對市場經(jīng)營環(huán)境不滿意?？蛻粽{(diào)研問卷分析市場經(jīng)營環(huán)境滿意度分析由于市場建成使用時間較長，物業(yè)管理水平較低，商戶對市場整體經(jīng)營環(huán)境滿意度較低，多數(shù)商戶為已適應(yīng)現(xiàn)在的市場環(huán)境，并認(rèn)為在目前的情況下沒有改善的必要和可能。客戶調(diào)研問卷分析市場不滿意原因分析44%的商戶對市場的環(huán)境衛(wèi)生條件不滿意，26%的客戶認(rèn)為市場物業(yè)的管理服務(wù)水平較差，15%的商戶認(rèn)為市場檔次較低，有升級的必要性，3%的商戶對市場內(nèi)部的交通環(huán)境不滿意，15%的商戶認(rèn)為在這里時間較長，對現(xiàn)狀沒有較大不滿。多數(shù)商戶對市場的環(huán)境衛(wèi)生條件和物業(yè)管理服務(wù)不滿意，會影響到消費者的購物水平；市場檔次較低，不能提升產(chǎn)品質(zhì)量和價格；內(nèi)部道路較窄，且被商戶的貨物、車輛占用，影響其便利性?？蛻粽{(diào)研問卷分析市場目前經(jīng)營面積分析54%的商戶認(rèn)