年徐州某別墅項目市場報告

**山莊市場報告****投資咨咨詢有限公司司2004年111月目錄第一部分宏觀環(huán)境……………………………4地理環(huán)境……………………………4行政區(qū)劃……………………………5經(jīng)濟環(huán)境……………………………5人文環(huán)境……………………………8交通環(huán)境……………………………9消費環(huán)境……………………………10第二部分徐州房地產(chǎn)市場場…………………15一、概述……………………………15二、徐徐房指數(shù)…………………………221第三部分徐州別墅市場研研究………………………………23一、徐州別墅市市場綜述………………………………23二、徐州別墅區(qū)區(qū)域分布研究究………………………25三、細(xì)分物業(yè)簡簡述……………………27四、區(qū)域市場分分析……………………29第四部分**山莊分析…………………47一、項目概況…………………47二、項目周邊環(huán)環(huán)境…………………47三、項目SWOOT分析……………………48四、項目定位………………………50附：項目投資財財務(wù)可行性分分析（框架）………………56第一部分宏觀環(huán)環(huán)境一、地理環(huán)境境徐州位于東經(jīng)1116°222＇,北緯33°43＇--34°°58＇。在江蘇蘇省的西北部部，地處蘇、魯魯、豫、皖四四省交界,為東部沿海海地區(qū)與中部部內(nèi)陸地區(qū)、長長江三角洲經(jīng)經(jīng)濟區(qū)與環(huán)渤渤海經(jīng)濟圈的的結(jié)合部。東東西寬約210公里，南北北長約140公里，總面面積11258平方公里。距距南京、濟南南、鄭州、合合肥皆為300余公里。素素有南國門戶戶，北國鎖鑰鑰，中原屏障障之稱。徐州市位于華北北平原的東南南部，域內(nèi)大大部分為平原，少數(shù)丘陵山山地，平原總地勢勢由西北向東東南降低，平平原約占土地地總面積的90%，海撥一般般在30－50米之間。徐徐州境內(nèi)河流流縱橫交錯，湖湖沼、水庫星星羅棋布，廢廢黃河斜穿東東西，京杭大大運河橫貫?zāi)夏媳?徐州市屬暖溫帶帶季風(fēng)氣候區(qū)區(qū)，由于東西西狹長，年氣氣溫14度，四季分明明，光照充足足，雨量適中中，雨熱同期期。四季之中中春、秋季短短，冬、夏季季長，春季天天氣多變，夏夏季高溫多雨雨，秋季天高高氣爽，冬季季寒潮頻襲。徐州礦產(chǎn)資源豐豐富。已探明明和開采的礦礦產(chǎn)資源有煤煤、鐵、銅、石石灰?guī)r、石膏膏、巖鹽、富富鉀礦頁巖、硅硅石、粘土等等。二、行政區(qū)劃徐州總面積111258平方公里，占占江蘇省總面面積的11%，其東西長長約210公里，南北北寬約140公里，其規(guī)規(guī)模為江蘇省省五個特大城城市之一。徐徐州下轄五區(qū)區(qū)、四縣以及及兩個縣級市市；五區(qū)是鼓鼓樓區(qū)、云龍龍區(qū)、泉山區(qū)區(qū)、九里區(qū)、賈賈汪區(qū)；四縣縣是豐縣、沛沛縣、銅山縣縣、睢寧縣；；兩個縣級市市是新沂市和和邳州市。市市區(qū)主要部分分為各所轄縣縣級市和縣包包圍，位于中中心地段；但但賈汪區(qū)位于于徐州的東北北部由銅山縣縣與市中心區(qū)區(qū)相隔開。三、經(jīng)濟環(huán)境2004年1--10月份，徐州州經(jīng)濟繼續(xù)保保持良好的發(fā)發(fā)展勢頭，工工業(yè)生產(chǎn)加快快、產(chǎn)銷銜接接良好，投資資、出口、消消費三大需求求保持旺盛，居居民收入穩(wěn)步步提高、市場場物價繼續(xù)攀攀升，財政收收入平穩(wěn)增長長、金融存貸貸持續(xù)增加，全全市國民經(jīng)濟濟整體運行繼繼續(xù)保持了穩(wěn)穩(wěn)步快速的增增長態(tài)勢。1、工業(yè)生產(chǎn)加加快產(chǎn)銷銜接良良好工業(yè)生產(chǎn)快快速增長。1-10月份，全市市國有及年產(chǎn)產(chǎn)品銷售收入入500萬元以上非非國有（規(guī)模模以上）工業(yè)業(yè)增加值完成成187.224億元，增長22.0%，增幅比上上月加快0.2個百分點。工工業(yè)生產(chǎn)的主主要特點：一一是重工業(yè)生生產(chǎn)增勢強勁勁。今年以來來重工業(yè)一直直以較快的速速度增長，1-10月份，重工工業(yè)完成增加加值為121.446億元，同比比增長34.8%%,增幅比上月月加快0.2個百分點。二二是外商及港港澳臺投資企企業(yè)、其他類類型企業(yè)增速速加快，股份份制企業(yè)保持持穩(wěn)定。1—10月份，外商商及港澳臺投投資企業(yè)、其其他類型企業(yè)業(yè)完成工業(yè)增增加值分別為為13.35億元和13.00億元,增長17.2%和30.5%，增幅分別別比上月加快快2.8個百分點和2.2個百分點。股股份制工業(yè)企企業(yè)完成工業(yè)業(yè)增加值為104.669億元,增長28.5%。三是私營營經(jīng)濟發(fā)展迅迅猛。1-10月份，全市市私營工業(yè)企企業(yè)完成工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值129.338億元，同比比增長36.4%，增幅高于于全市平均水水平5個百分點。四四是大企業(yè)、集集團(tuán)的帶動作作用依然較強強。1—10月份，全市30家大企業(yè)、大大集團(tuán)生產(chǎn)勢勢頭良好，累累計完成工業(yè)業(yè)總產(chǎn)值389.992億元,同比增長34.2%%,其增幅超過過全市平均水水平。五是市市區(qū)工業(yè)快于于六縣（市）工工業(yè)。1-10月份，市區(qū)區(qū)、六縣（市市）分別完成成工業(yè)總產(chǎn)值值381.779億元、231.992億元,同比分別增增長34.5%和25.5%。產(chǎn)銷銜接態(tài)態(tài)勢良好。1-10月份，全市市工業(yè)品銷售售率為97.6%。2、三大需求保保持旺盛投資繼續(xù)保保持較快增長長。1—10月份，全市市全社會固定定資產(chǎn)投資完完成319.222億元，比去去年同期增長長20.4%，其中，國國有及其他單單位投資完成成175.116億元，同比比增長28.2%。在國有及及其他單位投投資中，基本本建設(shè)、更新新改造和房地地產(chǎn)開發(fā)投資資分別增長29.3%、28.4%和0.1%。進(jìn)出口貿(mào)易易、實際利用用外資增長較較快。今年以以來，我市把把對外貿(mào)易經(jīng)經(jīng)濟作為加快快徐州經(jīng)濟發(fā)發(fā)展的第一要要務(wù)來抓，加加大招商引資資的力度，對對外貿(mào)易呈現(xiàn)現(xiàn)持續(xù)快速增增長的態(tài)勢。1—10月份，全市市進(jìn)出口總額額6.03億美元，比比上年同期增增長63.1%，其中出口口總額2.38億美元，增增長21.4%。協(xié)議外資資、實際利用用外資增幅有有所回落。1—10月份新簽協(xié)協(xié)議外資金額額3.96億美元,比上年同期期增長2.2%；實際利用用外資1.95億美元，同同口徑增長17.9%。消費需求回回升加快。10月份，全市市各大商家抓抓住“十一”黃金周的銷銷售商機，大大力開展各種種促銷活動，商商品銷售和餐餐飲業(yè)較為火火爆,帶動消費品品市場較快增增長。10月份，全市市社會消費品品零售總額20.40億元，比上上年同期增長長13.2%。1—10月份累計實實現(xiàn)消費品零零售總額191.223億元，比上上年同期增長長11.9%，增幅比上上月加快0.1個百分點，呈呈現(xiàn)持續(xù)回升升的良好態(tài)勢勢。分銷售地地區(qū)看，縣域域市場繁榮活活躍，市和縣縣以下市場保保持穩(wěn)定。1—10月份縣的消消費品零售額額增長21.9%；市及縣以以下消費品零零售額分別增增長11.8%和9.1%。分行業(yè)看看，其他行業(yè)業(yè)、餐飲業(yè)較較為活躍，批批發(fā)零售業(yè)保保持穩(wěn)定，1—10月份分別增增長16.5%、13.7%和11.6%。3、居民收入穩(wěn)穩(wěn)步提高市場物價繼繼續(xù)攀升城鎮(zhèn)居民家家庭收入穩(wěn)步步提高。1-10月份，全市市城鎮(zhèn)居民人人均可支配收收入達(dá)7457..19元，同比增增長9.5%。市場物價繼繼續(xù)攀升。10月份，全市市市場物價總總水平延續(xù)九九月份的上漲漲勢頭，繼續(xù)續(xù)攀升。當(dāng)月月全市居民消消費價格總指指數(shù)上漲2.7%，創(chuàng)今年以以來新高。1-10月份，全市市居民消費價價格總指數(shù)上上漲1.2％，其中，服服務(wù)項目價格格上漲3.0%，消費品價價格上漲0.7%。從各大類類分類價格看看，食品類、煙煙酒及用品、衣衣著類、醫(yī)療療保健和個人人用品、娛樂樂教育文化用用品及服務(wù)類類、居住類價價格較上年同同月有所上漲漲，分別上漲漲2.3%、1.2%、0.2%、1.8%、2.4%和1.7%,家庭設(shè)備用用品及維修服服務(wù)、交通和和通訊價格比比去年同期有有所下降。4、財政收入平平穩(wěn)增長金融存貸持持續(xù)增加財政收入平平穩(wěn)增長。1—10月份，全市市財政總收入入完成70.67億元，比上上年同期增長長32.6%，同口徑增增長25.9%。其中地方方收入完成33.97億元，增長32.6%，同口徑增增長17.9%；中央收入入完成36.70億元，增長32.6%。財政支出44.32億元,比上年同期期增長28.8%。金融機構(gòu)存存貸款持續(xù)增增加。10月末全市金金融機構(gòu)存款款余額710.227億元，比年年初增加92.10億元，增長14.9%；其中城鄉(xiāng)鄉(xiāng)居民儲蓄存存款余額471.777億元，比年年初增加54.98億元，增長13.2%。貸款速度度繼續(xù)加快,貸款增幅再再創(chuàng)新高。10月末，金融融機構(gòu)貸款余余額456.998億元，比年年初增加57.38億元，增長14.4%，增速比9月末加快0.1個百分點。其其中短期貸款款增長11.3%，工業(yè)短期期貸款增長21.6%。四、人文環(huán)境1、歷史沿革——“自古彭城城列九州，龍龍爭虎斗幾千千秋”。徐州歷史史悠久，帝堯堯時為大彭國國，有2700多年的建城城史，是江蘇蘇境內(nèi)最早出出現(xiàn)的城邑。這這里是上古養(yǎng)養(yǎng)生學(xué)家彭祖祖的封地，漢漢代開國皇帝帝劉邦的故里里，西楚霸王王項羽的舊都都，具有深厚厚的歷史文化化積淀。——據(jù)史料記載載，從公元前前21世紀(jì)的夏朝朝大彭國彭伯伯壽與西河武武觀在彭城兵兵戎相見開始始，到楚漢相相爭、三國交交兵，再到抗抗日戰(zhàn)爭中的的徐州會戰(zhàn)和和解放戰(zhàn)爭中中的淮海戰(zhàn)役役，發(fā)生在徐徐州規(guī)模較大大的戰(zhàn)役有400余起，產(chǎn)生生了大量的軍軍事家和經(jīng)典典戰(zhàn)例，使徐徐州在中國乃乃至世界軍事事史上有著重重要的地位。2、人口狀況——截止20002年全市戶籍籍人口904.444萬，其中非非農(nóng)業(yè)人口2250.30萬，占人口口總數(shù)的27.7%?！熘萑丝谝砸詽h族為主。據(jù)據(jù)第四次人口口普查資料，全全市漢族人口口比重為99.822%，另外還有有回、苗、布布依、滿、蒙蒙古、土家等等４９個少數(shù)數(shù)民族，占全全市總?cè)丝诘牡?.18％，其中尤尤以回族人口口居多。五、交通環(huán)境1、徐州外部交交通環(huán)境優(yōu)越越，——徐州素有“五省通衢”之稱。京滬滬、隴海鐵路路在此交匯，京京、杭大運河河傍城而過，為為全國重要水水陸交通樞紐紐和東西、南南北經(jīng)濟聯(lián)系系的重要“十字路口”?！熘蓁F路運運輸占有重要要位置，隴海海、津浦兩大大鐵路干線在在此交匯，始始發(fā)上海、北京、青島島、武漢等大大中城市的客客運列車16對，徐州鐵鐵路貨運編組組站是全路第第二大樞紐，有有調(diào)作業(yè)量居居全路首位?！熘菥硟?nèi)有有國道5條，省道20條，通車公公路總里程1.2萬公里，其其中一級公路路500余公里，二二級公路714公里。公路路通車?yán)锍淘谠诮K省處于于領(lǐng)先地位。——國內(nèi)一級航航空干線大型型民航空港──徐州觀音機機場，已開通通至北京、上上海、廣州、深深圳、廈門、沈沈陽、大連、哈哈爾濱、成都都、昆明等航航線，并積極極發(fā)展海外專專、包機業(yè)務(wù)務(wù)；大郭莊聯(lián)聯(lián)航機場也可可起降大中型型客機，已開開通至北京、惠惠州航線——徐州內(nèi)河航航運發(fā)達(dá)，有有黃金水道之之稱的京航大大運河傍城而而過，沿線有有邳州、萬寨寨等4個內(nèi)河大港港，年吞吐量量2000多萬噸。2、徐州市區(qū)交交通狀況得到到相當(dāng)大的改改善。——淮海路、黃黃河南路、建建國路、湖北北路、中山路路、西安路、復(fù)復(fù)興路以及二二環(huán)線、三環(huán)環(huán)線等主干道道縱橫交錯，構(gòu)構(gòu)成了徐州市市區(qū)的交通網(wǎng)網(wǎng)絡(luò)，這些道道路基本都已已完成改造，路路況較好，行行車方便?！行牡囟魏秃椭鞲傻缆窙r況較好，但主主干道的綠化化做得不夠，市市區(qū)次干道道道路陳舊，交交通環(huán)境欠佳佳。需要改造造的力度較大大?！鞘泄财嚑I運線路路較多，基本本能抵達(dá)市區(qū)區(qū)各重要地點點。但營運公公交車還需改改善，行車路路線和車次規(guī)規(guī)劃需優(yōu)化設(shè)設(shè)置。六、消費環(huán)境1、城市居民收收入穩(wěn)步增長長徐州市區(qū)3300戶城市居民民家庭抽樣調(diào)調(diào)查資料顯示示，1—9月份城市居居民人均可支支配收入為6788..45元，同比增增長10.244%。從收入來來源看，工薪薪收入增長較較快，經(jīng)營凈凈收入高速增增長，是拉動動可支配收入入增長的主要要原因。1)、工薪收入入仍是居民家家庭收入的主主要來源1—9月份份城市居民人人均工薪收入入4700..97元，同比增增長7.3%，占家庭總總收入的比重重為64.3%，其中：工工資及補貼收收入人均4651..05元，增長9.6%。增長的主主要原因：市市政府積極推推行一系列有有力的措施，在在去年基礎(chǔ)上上再次提高企企業(yè)最低工資資標(biāo)準(zhǔn)和工資資指導(dǎo)線；加加強對勞動政政策執(zhí)行情況況的檢查和監(jiān)監(jiān)督；機關(guān)事事業(yè)單位年度度考核晉級。2)、經(jīng)營性收收入迅猛增長長1—9月份份城市居民人人均經(jīng)營凈收收入319.778元，同比增增長3.68倍，占家庭庭總收入的比比重為4.4%.經(jīng)營性收入入高速增長的的主要原因有有二：一是從從事個體經(jīng)營營的人數(shù)增加加，抽樣調(diào)查查資料顯示，今今年前三季度度，徐州平均均每個家庭從從事個體經(jīng)營營的人數(shù)為0.09人，比去年年同期增加0.03人。二是為為了加快經(jīng)濟濟發(fā)展，擴大大就業(yè)渠道，今今年以來徐州州制定了一系系列鼓勵和促促進(jìn)私營個體體經(jīng)濟發(fā)展的的優(yōu)惠政策，使使得徐州私營營個體經(jīng)濟有有了良好的發(fā)發(fā)展，為提高高徐州居民收收入和擴大就就業(yè)提供了機機會。3)、財產(chǎn)性收收入快速增長長隨著經(jīng)濟的的發(fā)展和居民民理財意識的的明顯增強，利利息、紅利、房房租等財產(chǎn)性性收入成為普普通百姓家庭庭收入新的增增長點。今年年前三季度，城城市居民人均均財產(chǎn)性收入入為109.555元，同比增增長122.00%，但因占家家庭總收入的的比重僅為1.5%，所以拉動動作用較小。4)、收入來源源呈現(xiàn)多元化化隨著經(jīng)濟體體制改革的深深化和就業(yè)渠渠道的不斷拓拓寬，居民收收入來源的多多元化格局、多多層面特征更更趨明顯，為為居民收入的的不斷增加創(chuàng)創(chuàng)造了條件。調(diào)調(diào)查資料表明明：徐州城市市居民工薪收收入占家庭總總收入的比重重為64.3%，比去年同同期下降1.8個百分點；；經(jīng)營凈收入入占家庭總收收入的比重為為4.4%，比去年同同期上升了3.4個百分點。由由此看出，隨隨著城市居民民就業(yè)觀念的的轉(zhuǎn)變，居民民對市場經(jīng)濟濟的適應(yīng)能力力正在逐步提提高，經(jīng)營性性和財產(chǎn)性收收入的增長，體體現(xiàn)了居民收收入多元化的的趨勢。5)、居民收入入水平位居全全省第七2004年年1—9月份，徐州州城市居民收收入水平位居居全省第七。其其中：蘇州市市（9484..71元、16.666%）、無錫市市（8752..02元、14.888%）、常州市市（8745..01元、14.477%），南京市市（7679..71元、11.188%）、南通市市（7348..52元、12.955%）、鎮(zhèn)江市市（7159..84元、16.499%）。城市居居民人均可支支配收入增幅幅居全省第十十位。2、城市居民消消費支出同步步提高在居民收入入穩(wěn)步提高的的同時，消費費支出也有了了較大幅度的的增長。調(diào)查查資料顯示：：1—9月份城市居居民人均消費費性支出為4782..15元，同比增增長6.0%。消費觀念念明顯改變，消消費結(jié)構(gòu)日趨趨合理，消費費方式靈活多多樣，生活質(zhì)質(zhì)量不斷提高高。1)、醫(yī)療保健健支出增長最最快隨著收入水水平的不斷提提高，城市居居民的保健意意識在逐步加加強，特別是是“非典”的影響，居居民家庭的生生活習(xí)慣趨向向理性，人們們在加強鍛煉煉，提高體質(zhì)質(zhì)的同時，不不少市民更是是采取購買和和服用各種保保健品來提高高免疫力，保保健品、營養(yǎng)養(yǎng)品消費大增增，致使前三三季度，居民民家庭醫(yī)療保保健費用大幅幅增加，人均均支出454.114元，同比增增長達(dá)55.8%。“花錢買健康”已成為當(dāng)今今社會的時尚尚。2)、教育文化化娛樂服務(wù)支支出增幅較大大隨著居民生生活質(zhì)量的提提高，物質(zhì)生生活的日益豐豐富，社會的的競爭也日趨趨激烈，愈來來愈多的人們們對“知識創(chuàng)造財財富”有了更深的的理解。父母母望子成龍，除除了為子女選選擇名校外，課課外家教的拓拓展，各種技技能的培養(yǎng)都都已列入家庭庭支出的預(yù)算算。同時越來來越多的成年年人也在自我我充電，學(xué)電電腦、學(xué)英語語、學(xué)駕駛等等已成為眾多多市民的選擇擇。1—9月份城市居居民人均教育育支出達(dá)540.999元，同比增增長46.3%。3)、交通與通通信消費快速速增長城市改造步步伐的加快，城城市規(guī)模的不不斷擴大，公公交線路的不不斷完善，人人們出行更多多的選擇公共共交通，而方方便快捷的出出租車更受到到了廣大市民民的歡迎。1—9月份城市居居民人均交通通支出140.558元，同比增增長19.7%。由于通訊訊信息產(chǎn)品的的快速發(fā)展，層層出不窮的新新產(chǎn)品大大地地刺激了消費費者的消費欲欲望，加之今今年通信部門門競爭激烈，百百姓得到了實實惠，1—9月份城市居居民人均通信信消費支出為為251.773元，同比增增長23.8%。4)、社會保障障支出穩(wěn)定增增長社會保障制制度的逐步完完善，參加社社保的職工越越來越多，1—9月份城市居居民人均社會會保障支出為為413.001元，同比增增長10.2%。人均社會會保障支出占占人均家庭總總收入的5.7%。從構(gòu)成來來看，個人交交納的養(yǎng)老基基金所占比例例為42.0%，個人交納納的住房公積積金為43.4%，個人交納納的醫(yī)療基金金為11.1%，個人交納納的失業(yè)基金金為3.3%，其他社會會保障支出為為0.2%。5)、食品消費費比重繼續(xù)下下降食品消費繼續(xù)呈呈現(xiàn)“主食為輔，副副食為主”的特征，食食品支出注重重營養(yǎng)，恩格格爾系數(shù)下降降。1—9月份，城市市居民人均食食品支出為1654..38元，同比下下降0.1%。食品支出出占消費性支支出的比重（恩恩格爾系數(shù)）由由去年全年的的36.7%降到34.6%，下降了2.1個百分分點。6)、服務(wù)性消消費穩(wěn)步上升升隨著居民生生活水平的提提高，人們更更愿意花錢享享受服務(wù)。1—9月份人均服服務(wù)性消費支支出為1410..66元，同比增增長16.2%，占消費性性支出的29.5%，比上年同同期提高了2.6個百分點3、存在問題1)、高低收入入戶間的差距距繼續(xù)擴大。今年以來，高收收入戶的收入入增長大大超超過了低收入入戶的收入增增長，抽樣調(diào)調(diào)查資料顯示示：1—9月份20%的高收入戶戶人均可支配配收入同比增增長21.7%，20%的低收入戶戶人均可支配配收入同比下下降10.9%，高收入戶戶的收入占總總收入的42.4%，低收入戶戶的收入占總總收入的6.8%，高低收入入差距為7.7倍，比上年年同期的5.6倍擴大了2.1倍。2)、居民消費費傾向下降。居民的消費傾向向是說明消費費實現(xiàn)程度的的重要指標(biāo)，是是指居民家庭庭的消費性支支出與其收入入間的一種比比例關(guān)系。今今年前三季度度，我市居民民消費傾向系系數(shù)為70.4%，比去年同同期的73.3下降了2.9個百分點。目目前，房價的的節(jié)節(jié)攀升、教教育費用居高高不下、不斷斷上漲的醫(yī)療療藥品費用、企企業(yè)下崗風(fēng)險險的增加等因因素影響了居居民對預(yù)期收收支的看法，預(yù)預(yù)期收入的不不穩(wěn)，預(yù)期支支出的增加，使使得城市居民民采取了相對對謹(jǐn)慎的消費費態(tài)度。宏觀環(huán)境研判：：——徐州的經(jīng)濟濟發(fā)展具有北北方工業(yè)城市市的顯著特點點：持續(xù)、穩(wěn)穩(wěn)定增長，但但活力較為缺缺乏，發(fā)展的的速度較為緩緩慢?！捎谛熘莸牡娜宋臍v史久久遠(yuǎn)，發(fā)展的的束縛較多，質(zhì)質(zhì)變的醞釀需需更長的時間間；但徐州已已具備了很好好的發(fā)展基礎(chǔ)礎(chǔ)，四通八達(dá)達(dá)的地理位置置，學(xué)習(xí)交流流機會較多，經(jīng)經(jīng)濟基礎(chǔ)較好好，同時教育育科技力量雄雄厚，人口素素質(zhì)在不斷提提高?！谡衽d老工工業(yè)基地的經(jīng)經(jīng)濟環(huán)境下，隨隨著江蘇省整整體經(jīng)濟發(fā)展展的帶動，徐徐州優(yōu)越的交交通環(huán)境所帶帶來的經(jīng)濟活活力以及政府府積極、開放放的政策，可可以預(yù)見在未未來幾年徐州州的經(jīng)濟將進(jìn)進(jìn)入快速發(fā)展展階段，在第第二產(chǎn)業(yè)快速速發(fā)展發(fā)展的的同時，第三三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展展將為徐州經(jīng)經(jīng)濟作出重大大的貢獻(xiàn)，這這些都將為房房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)發(fā)展創(chuàng)造很好好的外部環(huán)境境。第二部分徐徐州房地產(chǎn)市市場一、概述2004年第三三季度徐州住住房均價為1854元/平方米，二二季度住宅均均價為1832元/平方米，比比二季度上漲漲1.2%，在市場政政策和金融政政策的調(diào)控下下，徐州房地地產(chǎn)市場的表表現(xiàn)還是比較較平穩(wěn)。其主主要表現(xiàn)為：：第三季度土土地市場供應(yīng)應(yīng)沒有明顯減減少，但新增增房地產(chǎn)投資資減少，房屋屋銷售量有所所萎縮，部分分區(qū)域的商品品房價格有明明顯上升；開開發(fā)企業(yè)注重重樓盤品牌意意識、創(chuàng)新意意識，同時房房地產(chǎn)產(chǎn)品理理念設(shè)計、小小區(qū)環(huán)境設(shè)計計，物業(yè)管理理意識也得到到加強。2004年第三三季度房地產(chǎn)產(chǎn)市場基本情情況是：部分分區(qū)域的住房房價格有明顯顯的上升，全全市住房均價價略微上漲，從從后期看房地地產(chǎn)市場價格格總體上將保保持平穩(wěn)，徐徐州的房地產(chǎn)產(chǎn)市場仍將是是發(fā)展的趨勢勢。1、商品房預(yù)（銷銷）情況：22004年三季度的的商品房住宅宅批準(zhǔn)預(yù)（銷銷）售面積為為23.91萬平方米，比比2004年第二季度度減少15.94萬平方米。徐州市20004年二、三季季度商品房預(yù)預(yù)售面積比較較表類型20044年年二季度2004年年三三季度兩季度相比住宅（萬㎡）3399.85233..91減少40%2、房地產(chǎn)交易易情況：據(jù)房房地產(chǎn)交易管管理部門統(tǒng)計計資料分析，2004年三季度增增量住房交易易為2257戶（宗），交交易面積24.14萬平方米,交易額3.15億元，比二二季度分別下下降30.088%、21.577%、28.411%；存量房產(chǎn)產(chǎn)交易2779戶（宗），交交易面積16.76萬平方米，比比二季度分別別下降24.177%、16.744%.由此可以看看出,本季度的增增量住房及存存量住房的交交易量減少,說明目前市市場供應(yīng)萎縮縮.徐州房地產(chǎn)產(chǎn)交易情況對對照表年度戶數(shù)交易面積(萬萬㎡))交易金額(億元元))增量住房(商品住房)2004年第二二季季度322830.784.42004年第三三季季度225724.143.15存量住房(私房)2004年第二二季季度366520.131.642004年第三三季季度277916.762.083、資金供應(yīng)：：第三季度交交易較上季度度相比有所下下降，購房貸貸款與上季度度相比較上升升5%。房地產(chǎn)產(chǎn)市場的發(fā)展展離不開金融融的支持，在在目前的房地地產(chǎn)市場資金金鏈中，商業(yè)業(yè)銀行基本參參與了房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的全過過程，直接或或間接的承受受了房地產(chǎn)業(yè)業(yè)的市場擔(dān)風(fēng)風(fēng)險和信用風(fēng)風(fēng)險，銀行界界應(yīng)密切關(guān)注注本次加息對對房地產(chǎn)市場場的影響，及及時規(guī)避風(fēng)險險。徐州市20044年二、三季季度住房按揭揭比較表項目2004年二季季度度2004年三季季度度兩季度相比戶數(shù)24692186下降11.466%面積（萬平方米米）22.2625.28上升13.577%低押額（億元）4.44.62上升5%4、總結(jié)：上述述有關(guān)數(shù)據(jù)不不難看出徐州州房地產(chǎn)市場場的總的特點點：表現(xiàn)為土土地市場供應(yīng)應(yīng)充足，交易易量下降，成成交價明顯上上升，具體反反映在商品住住宅（增量房房）銷售量低低于存量房產(chǎn)產(chǎn)交易量，說說明增量房產(chǎn)產(chǎn)供給略顯不不足，潛在需需求較大，存存量住房交易易價格有明顯顯的上漲。二、徐房指數(shù)2004年三季季度徐房指數(shù)數(shù)為2193點，比上季季度上漲26點，漲幅為1.20%%(基期為2003年三季度,基期指數(shù)為2000點)徐州分區(qū)均價表表徐房住宅均值1854RMBB//㎡比上季度上漲11..20%中心區(qū)住宅均值值2604RMMBB/㎡比上季度上漲00..46%東區(qū)住宅均值1392RMMBB/㎡比上季度下降00..50%南區(qū)住宅均值2270RMMBB/㎡比上季度上漲44..75%西區(qū)住宅均值1933RMMBB/㎡比上季度上漲66..50%北區(qū)住宅均值1316RMMBB/㎡比上季度上漲55..96%從徐房指數(shù)走勢勢圖可以看上上，徐州房地地產(chǎn)市場價格格總體走勢平平穩(wěn)，價格會會隨著宏觀調(diào)調(diào)控及市場淡淡、旺季小幅幅波動。第三部分徐州別墅市市場研究根據(jù)**機構(gòu)研研展部及徐州州專案組對徐徐州別墅市場場的前期市場場調(diào)查，并結(jié)結(jié)合徐州別墅墅的區(qū)域分布布特點，將徐徐州別墅分為為下述四個區(qū)區(qū)域板塊：1、新區(qū)板塊行政范圍為為銅山新區(qū)及及泉山區(qū)近銅銅山區(qū)部分地地區(qū)，地理范范圍為三環(huán)南南路以南、新新茶路（礦大大南湖校區(qū)）以以東地區(qū)；代代表樓盤有：：久隆鳳凰城城、泉山美墅墅等。2、**西岸板板塊地理范圍為為**以西地區(qū)區(qū)，代表樓盤盤有：湖森堡堡、南湖·一棟洋房。3、鳳鳴路板塊塊地理理范圍為鳳鳴鳴路沿線區(qū)域域，代表樓盤盤有：陽光森森林半山別墅墅、一棟洋房房。4、**橋板塊塊地理范圍為為**橋經(jīng)濟開開發(fā)區(qū)，代表表樓盤有：中中匯怡心別墅墅、**曉月。一、徐州別墅市市場綜述新區(qū)成為別墅開開發(fā)熱點、傳傳統(tǒng)別墅區(qū)域域供應(yīng)萎縮目前徐州在建、在在售別墅集中中在銅山新區(qū)區(qū)，而該區(qū)域域也是徐州未未來重點發(fā)展展的方向，且且新區(qū)還有一一定量的別墅墅用地儲備。新區(qū)別墅中以久久隆鳳凰城為為代表，另外外新區(qū)還有泉泉山美墅、嘉嘉慧園等項目目，而浙江同同創(chuàng)的大面積積的別墅用地地儲備在未來來會使新區(qū)成成為徐州最大大的別墅群落落。傳統(tǒng)的的別墅供應(yīng)區(qū)區(qū)域供應(yīng)量較較小，如：鳳鳳鳴沿線、***西岸，僅僅湖森堡處于于預(yù)熱階段，其其它樓盤處于于尾盤狀態(tài)。未來兩年供應(yīng)量量將有所放大大目前別墅市場處處于熱銷期的的僅久隆鳳凰凰城、嘉慧園園，其中久隆隆鳳凰城別墅墅預(yù)計將會持持續(xù)供應(yīng)至06年下半年；；湖森堡、泉泉山美墅、中中匯怡心別墅墅處于預(yù)熱期期，將會于年年底陸續(xù)上市市；而明后年年上市的還會會有南湖·一棟洋房、太太陽花園·山水逸墅、漢漢府雅園、浙浙江同創(chuàng)等；；競爭個案上市時時間一覽表案名上市時間銷售持續(xù)時間供應(yīng)量物業(yè)類型工程進(jìn)度所屬區(qū)域久隆鳳凰城03年底06年下半年1000余套聯(lián)排、雙拼、獨獨棟棟詳見個案簡介新區(qū)板塊泉山美墅05年下半年1年左右100余套疊加、聯(lián)排、雙雙拼拼詳見個案簡介新區(qū)板塊漢府雅園05年下半年不詳聯(lián)排尚在做規(guī)劃新區(qū)板塊浙江同創(chuàng)不詳較大可能全做獨棟生地新區(qū)板塊南湖·一棟洋房房05年1年左右100畝左右聯(lián)排、雙拼、獨獨棟棟生地**西岸板塊太陽花園·山水水逸逸墅不詳100畝左右不詳生地**西岸板塊湖森堡04年12月月預(yù)計至06年年100套獨棟地下工程**西岸板塊中匯怡心別墅04年12月月1年左右300余套聯(lián)排、雙拼、獨獨棟棟三通一平**橋板塊從上表可以看出出：從04年12月份起別墅墅市場將有所所放量，由于于超級大盤久久隆鳳凰城的的存在，以及及別墅儲備地地塊的陸續(xù)開開發(fā)，未來別別墅市場供應(yīng)應(yīng)量稍大的態(tài)態(tài)勢將持續(xù)到到06年底或07年。二、徐州別墅區(qū)區(qū)域分布研究究根據(jù)前期期市場調(diào)查的的數(shù)據(jù)，以下下分析的采樣樣的樣本為：：久隆鳳凰城城、嘉慧園、泉泉山美墅、逸逸山花園、湖湖森堡、中匯匯怡心別墅。目前徐州的別墅墅主要分布在在新區(qū)板塊，占占到56.9%，未來還將將有其它樓盤盤陸續(xù)上市，因因此新區(qū)板塊塊別墅唱主角角的格局幾年年之內(nèi)不會改改變；隨著***西岸板塊塊的南湖·一棟洋房及及太陽花園·山水逸墅明明年的陸續(xù)的的上市，云湖湖龍西岸板塊塊的別墅將會會較目前的9.5%有較大上升升；鳳鳴路沿沿線別墅已比比較成熟，已已無土地可供供開發(fā)，因而而該板塊將無無新別墅面市市。三、細(xì)分物業(yè)簡簡述疊加市場供應(yīng)量：1180套左右主要分布區(qū)域：：新區(qū)板塊主力總價范圍：：32萬主力面積：1885-2000㎡單價：17000RMB//㎡左右代表樓盤：嘉慧慧園由于目目前僅嘉慧園園推出疊加別別墅有明確的的價格，其本本身品質(zhì)不高高，單價偏低低；因而徐州州有品質(zhì)的疊疊加別墅有一一定的市場空空白點。連排市場供應(yīng)量：44880套左右主要分布區(qū)域：：新新區(qū)板塊、****橋板塊主力總價范圍：：660萬元主力面積范圍：：2230㎡單價：23000--3800元/平米行情：是徐州別別墅墅市場的主主角角代表樓盤：久隆隆鳳鳳凰城、嘉嘉慧慧園雙拼市場供應(yīng)量：11662套主要分布區(qū)域：：新新區(qū)板塊、****橋板塊主力總價范圍：：1100-11220萬元主力面積范圍：：2280-33110㎡單價：36000--4000元/平米代表樓盤：久隆隆鳳鳳凰城、中中匯匯怡心別墅墅獨棟市場供應(yīng)量：11887套左右主要分布區(qū)域：：新新區(qū)板塊、****橋板塊、去去龍湖西岸岸板板塊主力總價范圍：：1150-22000萬元主力面積范圍：：3300-33880㎡單價：45000--5000元/平米代表樓盤：久隆隆鳳鳳凰城、中中匯匯怡心別墅墅、湖湖森堡四、區(qū)域市場分分析析（一）、新區(qū)板板塊塊新區(qū)板塊別墅市市場場的規(guī)模約約占占到整個徐徐州州別墅市場場的的50%，目前在售售樓樓盤有久隆隆鳳鳳凰城、嘉嘉慧慧園，預(yù)熱熱盤盤有泉山美美墅墅，未來將將有有漢府雅園園別別墅、浙江江同同創(chuàng)(規(guī)模較大)上市。以下為新區(qū)別墅墅的的分析，結(jié)結(jié)合合實際情況況，采采集數(shù)據(jù)的的樣樣本為：久久隆隆鳳凰城、嘉嘉嘉慧園、泉泉山山美墅。套數(shù)比例主力面積（㎡㎡）單價（RMB//㎡㎡）主力總價疊加16026.8%185-200017000032萬聯(lián)排30050.22%%2302200-29900060萬雙拼8814.77%%280-31003200-3770001000萬萬獨棟508.33%%290-33110、3803900-566000110-1700萬萬合計5981000%%注：分析所用價價格格為優(yōu)惠后后價價格。1、物業(yè)類型分分析新區(qū)板塊塊別別墅市場中中：：以聯(lián)排和和疊疊加為主要要產(chǎn)產(chǎn)品，占到77%；雙拼和獨獨棟所規(guī)劃劃的的數(shù)量也占占一一定比例。2、規(guī)劃面積分分析新區(qū)別墅規(guī)劃面面積積大致如下下：：疊加面積積在在180-2200㎡、聯(lián)排面面積在230㎡、雙拼面面積在280-3310㎡、獨棟面面積在290-3310㎡（久?。┖秃秃?80㎡（嘉匯園園）。久隆隆鳳鳳凰城所規(guī)規(guī)劃劃的別墅均均較較經(jīng)濟適用用，因因而面積落落點點較小，主主要要反映在獨獨棟棟的面積上上。以上數(shù)據(jù)并結(jié)合合市市場反映情情況況可以看出出：：新區(qū)板塊塊別別墅面積規(guī)規(guī)劃劃較為合理理，經(jīng)經(jīng)濟型別墅墅或或低總價別別墅墅是市場的的主主流產(chǎn)品。3、價格分布分分析通過分析可以得得出出新區(qū)別墅墅總總價：疊加32萬、聯(lián)排60萬、雙拼100萬、獨棟110-1170萬。無論是是久隆鳳凰凰城城的小面積積規(guī)規(guī)劃，還是是嘉嘉匯園的低低單單價，最后后反反映的總價價不不高，從而而能能為市場所所接接受。4、個案分析久隆鳳凰城1）基本資料項目地址：銅山山新新區(qū)湘江路路、近近嵩山路銷售電話：開發(fā)商：久隆集集團(tuán)團(tuán)企劃營銷：久隆隆集集團(tuán)下屬營營銷銷公司總建規(guī)模：500萬萬㎡占地面積：155000㎡容積率：0.3388綠化率：60%%物業(yè)類型:別墅墅（獨獨棟、雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排）、小小高高層、花園園洋洋房、商業(yè)業(yè)街街規(guī)劃：別墅共分分四四期開發(fā)，每每每期均有獨獨棟棟、雙拼、聯(lián)聯(lián)聯(lián)排三種物物業(yè)業(yè)形態(tài)。一一期期規(guī)劃300余套、二期期規(guī)劃200余套（聯(lián)排200套、雙拼16套、獨棟20套）、三期期及四期預(yù)預(yù)計計規(guī)劃均有200余套。工程進(jìn)度：一期期準(zhǔn)準(zhǔn)現(xiàn)房、二二期期結(jié)構(gòu)封頂頂、三三期及四期期處處于地塊狀狀況況入市時點：一期期003年底、二期04年6月、三期目目前內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購購交房時間：一期期004年底、二期05年7月銷售進(jìn)度：一期期剩剩余三套獨獨棟棟、二期熱熱銷銷中（60%）、三期內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購（40套）面積范圍：二期期：：聯(lián)排230-2290㎡、雙拼250-2290㎡、獨棟250-3310㎡單價范圍：二期期：：聯(lián)排2280--27800RRMB/㎡、雙拼3600--38000RRMB/㎡、獨棟4400--58000RRMB/㎡總價（二期）：：聯(lián)排：主力總價價555萬-70萬，均價在60萬左右；雙拼：總價范圍圍990-11100萬，均價在100萬左右；獨棟：110萬萬--180萬優(yōu)惠度：一次性性付付款4%，按揭3%；客源：公務(wù)員、私私營企業(yè)主、礦礦大及師大老師物業(yè)管理：久隆隆集集團(tuán)會所：別墅區(qū)、花花園洋房、小小高層均配有有會所；會所所擁有游泳池池、健身房、棋棋牌室等。小區(qū)配套：總建建面面積3萬㎡商業(yè)街街、商業(yè)街街的的基本業(yè)態(tài)態(tài)為為歐式風(fēng)情情酒酒吧和歐洲洲日日用品賣點提煉：開發(fā)發(fā)商商品牌、超超大大社區(qū)、高高品品質(zhì)規(guī)劃、社社社區(qū)景觀、依依依山伴水更更突突出別墅的的原原味、完善善的的配套、200畝活水源、面面面積落點小小、單單價低等均均是是本案賣點點。營銷主題：歐典典山山水高檔社社區(qū)區(qū)、財富領(lǐng)領(lǐng)袖袖時尚生活活2）交通本案距市中中心的車車程在20分鐘左右，小小小區(qū)對面為11終點站，小小區(qū)將來有有免免費班車直直達(dá)達(dá)市區(qū)。3）淺析久隆鳳凰城作為為徐徐州在售體體量量最大的樓樓盤盤，自去年年年年底上市以以來來，銷售情情況況順利，一一期期比二期在在價價格上漲了500至1000元不等;本案有以下下幾點值得得關(guān)關(guān)注：案名：“久隆鳳凰城”將開開發(fā)商品牌牌與與項目所處處的的區(qū)位有機機的的結(jié)合起來,既體現(xiàn)開發(fā)發(fā)商品牌,又挖掘項目目所在地鳳鳳凰凰山的效應(yīng).規(guī)劃:1500畝的超超級級大盤規(guī)劃劃至至關(guān)重要,整體規(guī)劃既既體現(xiàn)樓盤盤品品質(zhì)又符合合市市場需求;本案做足了200畝的賽納河河和鳳凰山山的的文章,景觀房的概概念使樓盤盤升升值不少.房型、價格本案無論是聯(lián)排排、雙雙拼、獨棟棟規(guī)規(guī)劃的面積積均均比市場上上同同類產(chǎn)品要要小小,而在價格上上也有一定定優(yōu)優(yōu)勢,做成了經(jīng)濟濟性別墅,從而占有市市場先機,這對后期開開發(fā)帶來便便利利.營銷本本案無論是是案案場管理、售售售樓處包裝裝、業(yè)業(yè)務(wù)員形象象及及素質(zhì)、廣廣告告宣傳、板板區(qū)區(qū)的精心雕雕琢琢都體現(xiàn)了了樓樓盤的檔次,而銷售過程程采取的逼逼迫迫式營銷手手段段也值得借借鑒鑒.泉山美墅1）基本資料項目地址：南三三環(huán)環(huán)、泉山森森林林公園東側(cè)側(cè)（風(fēng)風(fēng)華園斜對對面面）銷售電話：開發(fā)商：徐州山山水水人家房地地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)有限限公公司企劃營銷：新景景祥祥總建規(guī)模：111..98萬㎡(不含公建)占地面積:20000.38畝綠化率：40%%物業(yè)類型:多層層公公寓;雙拼、聯(lián)體體、疊加別別墅墅規(guī)劃：一期10000畝規(guī)劃為多多層公寓;二期100畝規(guī)劃為雙雙拼、聯(lián)排排、疊疊加別墅(共計30余棟、其中中：疊加有20幾棟約100套、聯(lián)排4至6棟約20套、其余為為雙拼約12套)工程進(jìn)度：七通通一一平階段入市時點：一期期公公寓預(yù)計年年底底推出、二二期期別墅05年下半年推推出交房時間：二期期別別墅06年底交房面積范圍：疊加加1185-22000㎡、聯(lián)排230㎡、雙拼280㎡單價范圍：未定定均價：未定主力總價：不詳詳優(yōu)惠度：未定物業(yè)管理：未定定會所：10000多多平方米(位于別墅區(qū))賣點提煉：本案案以以泉山森林林公公園為最大大賣賣點，項目目東東側(cè)（近別別墅墅區(qū)）有十十幾幾萬方的規(guī)規(guī)劃劃湖也成為為其其宣傳的重重點點。營銷主題：山湖湖林林海間、國國際際公園城2）交通本案緊鄰南三環(huán)環(huán),,路競較好.風(fēng)華園南門門公交路線線有有游1、35、69,可到達(dá)市區(qū)區(qū)各處.距市中心15分分鐘鐘車程。3）淺析本案一期規(guī)劃為為多多層，雖然然拉拉低了別墅墅的的檔次，但但一一期先占有有市市場的做法法，值值得借鑒；；小小區(qū)周邊有有大大型的成熟熟社社區(qū)（風(fēng)華華園園）以及大大學(xué)學(xué)城，這將將為為本案提供供各各種不同層層次次的客源，在在在小區(qū)本身身定定位也是針針對對不同層次次的的客戶；另另外外小區(qū)緊鄰鄰三三環(huán)線，在在出出行方便的的同同時，也較較為為嘈雜。嘉慧園1）基本資料項目地址：銅山山新新區(qū)黃河路路、圭圭山路(中醫(yī)院西20米)銷售電話：開發(fā)商：徐州港港彭彭房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有限公司司總建規(guī)模：166萬萬平方米占地面積:20000余畝綠化率：40%%左左右物業(yè)類型:別墅墅((獨棟、雙拼拼、聯(lián)體、躍躍躍層)、多層規(guī)劃：本案20000多畝地,大約一半規(guī)規(guī)劃為別墅墅、其其余為多層;疊加60戶左右、聯(lián)聯(lián)排84戶、雙拼30幢60戶、獨棟30幢.工程進(jìn)度：結(jié)構(gòu)構(gòu)封封頂入市時點：044年年4月交房時間：預(yù)計計明明年7月面積范圍：疊加加1190㎡、聯(lián)排225㎡、雙拼310㎡、獨棟380㎡;單價范圍：疊加加11718RRMB/㎡、聯(lián)排2988RRMB/㎡、雙拼3200RRMB/㎡、獨棟3988RMB/㎡主力總價：疊加加：：32萬、聯(lián)排67萬、雙拼99萬、獨棟150萬;優(yōu)惠度：1%會所：有2）交通距市中心大約1155分鐘的車程,公交路線只只有11路.3）淺析本案同同時時規(guī)劃有多多層層，這樣整整個個項目層次次不不高；相比比較較其它樓盤盤，別別墅的價格格是是其無可比比擬擬的優(yōu)勢，目目目前別墅銷銷售售情況較好好，所所剩房源不不多多；現(xiàn)場銷銷售售人員態(tài)度度、儀儀表、素質(zhì)質(zhì)及及售樓處包包裝裝較差，這這也也會影響本本案案的去化和和整整體感。（二）、**西西岸岸板塊本區(qū)域是傳統(tǒng)的的別別墅區(qū)之一一，較較早別墅有有南南湖花園、天天天齊別墅。臨臨臨近**、鬧中取取靜是該區(qū)區(qū)域域的特點，****西岸也規(guī)規(guī)劃中的風(fēng)風(fēng)景景區(qū)，未來來升升值潛力較較大大。目前***板塊僅湖森森堡為預(yù)熱熱盤盤；天齊別別墅墅幾年前就就已已開發(fā)，由由于于價格、規(guī)規(guī)劃劃方面的原原因因，目前還還剩剩余幾套，參參參考意義不不大大。目前該該板板塊有兩塊塊別別墅儲備用用地地，為南湖·一棟洋房和和太陽花園·山水逸墅，其其其中南湖·一棟洋房可可能在年底底動動工。湖森堡1）基本資料項目地址：云龍龍區(qū)區(qū)玉帶路銷售電話：開發(fā)商：徐州桃桃園園房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有限公司司企劃營銷：上海海新新吉陽房地地產(chǎn)產(chǎn)咨詢有限限公公司總建規(guī)模：4..116萬㎡占地面積:15566畝容積率：0.44綠化率：70%%物業(yè)類型:獨棟棟建筑風(fēng)格:歐歐式式古典風(fēng)格格規(guī)劃：小區(qū)總共共規(guī)規(guī)劃有100幢獨棟別墅;一期規(guī)劃25棟;后期推出的的量體及周周期期會根據(jù)市市場場反映調(diào)整.工程進(jìn)度：地基基入市時點：一期期004年12月交房時間：一期期005年11月銷售進(jìn)度：本案案為為預(yù)熱盤、一一一期12月內(nèi)部認(rèn)購購面積范圍：34466-507㎡主力面積：38800㎡左右均價：預(yù)計500000RMBB//㎡左右主力總價：18800-200萬優(yōu)惠度：無車位：戶外車庫庫物業(yè)管理：未未定定客源:港臺、江江浙等私營營企業(yè)主會所：內(nèi)、外雙雙會會所;其中內(nèi)湖廣廣場會所有1000多㎡賣點提煉：超低低容容積率、高高綠綠化率、小小區(qū)區(qū)規(guī)劃是其其突突出賣點,每戶占地1.0畝至1.5畝,小區(qū)內(nèi)有人人工湖、內(nèi)內(nèi)外外雙會所等等設(shè)設(shè)施;靠近**也是其宣宣傳的賣點點之之一;本案也是徐徐州目前唯唯一一純獨棟別別墅墅區(qū)，因而而要要打造成徐徐州州最頂尖的的別別墅。營銷主題：云云龍龍風(fēng)景區(qū)絕絕版版獨墅·純歐洲風(fēng)情情第一豪園園2）交通本案緊鄰的玉帶帶路路寬僅4米左右,市政規(guī)劃為為38米;本案距二環(huán)環(huán)、三環(huán)也也有有兩三分鐘鐘的的車程,距去龍湖的的車程在7、8分鐘.目前周邊的公交交僅僅31路,通至段莊.3）淺析本案由上海新吉吉陽陽全程代理理，其其案名及整整體體規(guī)劃均翻翻版版原來項目目，雖雖然有其成成功功及成熟的的一一面，但是是否否被徐州市市場場接受有待待考考驗；本案案全全部規(guī)劃為為獨獨棟別墅，而而而且面積偏偏大大，總價抬抬高高后，去化化將將有一定難難度度；本案所所在在的地理位位置置也是目前前所所有在售別別墅墅中最差的的，完完全處于農(nóng)農(nóng)村村包圍中，周周周邊配套、道道道路通達(dá)度度均均不理想；；本本案整體規(guī)規(guī)劃劃（綠化、容容容積率、房房型型、人工湖湖、內(nèi)內(nèi)外會所的的概概念）將為為樓樓盤增色不不少少。天齊別墅1）基本資料項目地址：去龍龍區(qū)區(qū)湖西路銷售電話：總建規(guī)模：不詳詳物業(yè)類型:聯(lián)排排、獨獨棟工程進(jìn)度：現(xiàn)房房入市時點：兩年年之之前面積范圍：聯(lián)排排1180㎡、獨棟300-4400㎡單價：聯(lián)排422000RMBB//㎡、獨棟5200RRMB/㎡總價：聯(lián)排755萬萬、獨棟180萬左右優(yōu)惠度：4%2）淺析本案上市時間間較早早，因而樓樓盤盤也無任何何品品質(zhì)；目前前所所剩所源不不多多，幾套左左右右，現(xiàn)場僅僅一一名銷售人人員員，且經(jīng)常常不不在。價格格高高，無品質(zhì)質(zhì)感感等因素導(dǎo)導(dǎo)致致本案的性性價價比不高，市市市場有一定定的的抗性。（三）、鳳鳴路路板板塊區(qū)域是是離離市中心最最近近的別墅區(qū)區(qū)，沿沿鳳鳴兩側(cè)側(cè)分分布了陽光光森森林別墅、一一一棟洋房、鳳鳳鳳凰山莊等等別別墅；于開開發(fā)發(fā)時間較早早，目目前僅逸山山花花園有少量量房房源出售，類類類型為花園園洋洋房的躍層層，總總價在90多萬；該板板塊板塊已已無無地可開發(fā)發(fā)。逸山花園1）基本資料項目地址：鳳鳴鳴路路近解放路路銷售電話：開發(fā)商：成泰房房產(chǎn)產(chǎn)企劃營銷：翰林林堂堂房地產(chǎn)開開發(fā)發(fā)有限公司司物業(yè)類型:三層層花花園洋房（3樓為躍層）規(guī)劃：本案規(guī)劃劃為為9棟花園洋房房、78套中有26套為躍層工程進(jìn)度：現(xiàn)房房入市時點：033年年底交房時間：現(xiàn)房房面積范圍：22288-266㎡（躍層）單價：35800RRMB/㎡總價：80-9955萬、地下室室及車庫另另需需加10萬左右；90-1005萬為房子的的總價優(yōu)惠度：5%銷售率：85%%客源：公務(wù)員、私私營企業(yè)主2）交通本案距市中心六六七七分鐘車程程，公公交路線有有游游2、39、601、603等多條公交交路線。3）淺析本案位于徐州傳傳統(tǒng)統(tǒng)豪宅聚集集區(qū)區(qū)鳳鳴路，由由由于康居小小區(qū)區(qū)大盤的競競爭爭、宣傳力力度度、面積較較大大、總價較較高高及售樓處處在在小區(qū)內(nèi)等等不不利因素，導(dǎo)導(dǎo)致去化速速度度稍顯綬慢慢。（四）、**橋橋板板塊由于**橋開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)的原因，本本本區(qū)域也是是較較早的別墅墅聚聚集區(qū)之一一，較較早的別墅墅有有龍?zhí)渡角f莊、金金貝社區(qū)。目目目前該板塊塊僅僅中匯怡心心別別墅為預(yù)熱熱盤盤，**曉月只剩剩余兩套獨獨棟棟別墅（這這兩兩套剛開始始建建造，其余余已已為準(zhǔn)現(xiàn)房房）。本區(qū)域預(yù)預(yù)計計總價為聯(lián)聯(lián)排排80萬、雙拼120萬、獨棟140-1160萬。中匯怡心別墅1）基本資料項目地址：***橋橋經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)楊山路（桃桃桃園小區(qū)西西側(cè)側(cè)）銷售電話：開發(fā)商：徐州市市中中匯房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)有限公公司司企劃營銷：雨辰辰策策劃總建規(guī)模：5556660㎡容積率：0.5555綠化率：46%%物業(yè)類型:別墅墅（獨獨棟、雙拼拼、聯(lián)聯(lián)排）規(guī)劃：本案規(guī)劃劃獨獨棟37幢、雙拼37棟74戶、聯(lián)排31棟180戶左右工程進(jìn)度：三通通一一平入市時點：預(yù)計計004年12月開盤交房時間：066年年3月面積范圍：聯(lián)排排2260-22880㎡、雙拼280-3300㎡、獨棟300-3350㎡單價：預(yù)計聯(lián)排排33000RRMB/㎡左右、雙雙拼4000RMB/㎡、獨棟4500RMB/㎡總價：預(yù)計聯(lián)排排總總價80萬、雙拼120萬、獨棟140-1160萬優(yōu)惠度：未定物業(yè)管理：未定定會所：有賣點提煉：本案案從從黑頭山引引水水至小區(qū)形形成成人造水系,山與水(背依青龍山山、內(nèi)有人人工工湖)成為小區(qū)的的賣點之一;本案也是目目前徐州為為數(shù)數(shù)不多的純純別別墅社區(qū);周邊有比較較成熟的龍龍?zhí)短渡角f、金金貝貝社區(qū)和***曉月別墅群,從而提升小小區(qū)檔次;營銷主題：純別別墅墅社區(qū)2）交通本案距市中心約約115分鐘車程,周邊有3、3附、73路公交路線.3）淺析本案位于別墅聚聚集集的**橋揚山路路，同一區(qū)區(qū)域域已無競爭爭項項目，這對對本本案去化會會有有一定優(yōu)勢勢，尤尤其是**橋開發(fā)區(qū)區(qū)的企業(yè)主主；；在整體規(guī)規(guī)劃劃、售樓處處包包裝、業(yè)務(wù)務(wù)素素質(zhì)等方面面相相比較久隆隆、湖湖森堡、泉泉山山美墅品質(zhì)質(zhì)稍稍低；其純純別別墅社區(qū)的的概概念為本案案提提升了一定定檔檔次；城市市整整體規(guī)劃向向西西南發(fā)展，對對對本案吸引引其其它區(qū)域客客戶戶會產(chǎn)生一一定定影響；連連排排規(guī)劃面積積較較大，總價價偏偏高，會影影響響其去化。**曉月1）基本資料項目地址：***橋橋經(jīng)濟開發(fā)發(fā)區(qū)區(qū)楊山路（桃桃桃園小區(qū)東東側(cè)側(cè)）銷售電話：開發(fā)商：徐州市市環(huán)環(huán)球房地產(chǎn)產(chǎn)開開發(fā)有限公公司司總建規(guī)模：6萬萬多多綠化率：36..99%物業(yè)類型:多層層、別別墅(獨棟)規(guī)劃：本案規(guī)劃劃118棟多層、36棟別墅(獨棟)工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)現(xiàn)房房(34棟、已售完)、地基(2棟、內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購)入市時點：044年年4月交房時間：055年年7月面積范圍：28800㎡單價：32800㎡㎡總價：92萬客源:市區(qū)客源源為主,少少量投資客客2）交通本案距市中心約約115分鐘車程,周邊有3、3附、73路公交路線.3）淺析本案用用地地原為桃園園別別墅的二期期用用地,環(huán)球房產(chǎn)接接手后規(guī)劃劃有有所改動,主要開發(fā)多多層,別墅的無品品質(zhì)感,其價格也較較低,因此其去化化較快,僅剩剛開始始造的兩棟(未正式預(yù)售).第四部分**山莊分析析一、項目概況地理位置：***東東路近**占地面積：722畝畝總建筑面積：22..7萬㎡容積率：0.5511工程進(jìn)度：地下下工工程物業(yè)類型：疊加加別別墅、聯(lián)排排別別墅、雙拼拼別別墅、獨棟棟別別墅規(guī)劃：共同511棟棟，其中49棟住宅、公公建2棟二、項目周邊環(huán)環(huán)境境自然環(huán)境本案自然環(huán)境極極佳佳，**風(fēng)景區(qū)在在本案西側(cè)側(cè)一一百米左右右，而而本案對面面為為云龍山，另另另有**公園、水水上樂園、****園在本案5分鐘步行距距離之內(nèi)；；風(fēng)風(fēng)景宜人是是建建造別墅的的絕絕佳地段。周邊有云泉山莊莊、金金泰小區(qū)中中高高檔住宅。本案是市區(qū)中的的鬧鬧中取靜之之處處，**東路及**南路沿線線整體環(huán)境境較較好，個別別有有待改善。本案斜對面為徐徐州州財校，有有一一定的教育育資資源。泰山醫(yī)院離本案案較較近。2、交通沿**東東路路、**南路路況況通暢，道道路路狀況也很很好好。本案附附近近有：游2、9、22、39、69等公交路線線，可等市市區(qū)區(qū)各處，出出行行及為方便便。配套本案周邊生活配配套套及商業(yè)配配套套還不夠完完善善和檔次，有有有待改善；；目目前配套主主要要分布在***東路與泰山山路交界處處。三、項目SWOOTT分析項目優(yōu)勢分析（SS）**及云龍山風(fēng)風(fēng)景景區(qū)絕版地地塊塊，區(qū)位優(yōu)優(yōu)勢勢異常明顯顯。小區(qū)有高品質(zhì)的的規(guī)規(guī)劃,景觀特色未未來是賣點點。位于徐州市區(qū)內(nèi)內(nèi)，又又鬧中取靜靜。道路出行狀況較較好好，公交路路線線發(fā)達(dá)。周邊有成熟的中中高高檔小區(qū)，離離離徐州市區(qū)區(qū)傳傳統(tǒng)的豪宅宅聚聚集區(qū)鳳鳴鳴路路也僅兩站站路路。開發(fā)商具有一定定的的品牌優(yōu)勢勢。項目規(guī)模較小，市市場壓力較小小。項目劣勢分析（WW）徐州別墅市場憑憑內(nèi)內(nèi)部關(guān)系，低低低價購買別別墅墅的現(xiàn)象非非常常普遍，這這將將減少項目目的的利潤。項目周邊配套較較少少，檔次也也不不高。項目規(guī)模較小，無無規(guī)模效應(yīng)。地塊不夠方正，對對規(guī)劃施工產(chǎn)產(chǎn)生一定影響響。上述弱勢勢點點都為暫時時性性的，只要要規(guī)規(guī)避得當(dāng)，可可可以進(jìn)行有有效效的弱化。項目市場機會分分析析（O）國家宏觀調(diào)控，不不會再批別墅墅用地。徐州別墅市場不不會會再出現(xiàn)如如本本案區(qū)位的的別別墅，本案案將將成為真正正的的絕版。徐州別墅市場供供需需狀況較好好。項目市場威脅分分析析（T）未來別墅供應(yīng)將將有有所放量。競爭個案規(guī)模、價價格優(yōu)勢明顯顯。四、項目定位房地產(chǎn)發(fā)展歷程程表表明，不同同檔檔次的住宅宅項項目所應(yīng)具具備備的基本地地產(chǎn)產(chǎn)因子有所所不不同，具體體如如下表：地產(chǎn)因子單身公寓普通住宅中高檔住宅豪宅中高檔住宅附加加說說明本項目符合情況況對公共交通的依依賴賴性很強強一般弱不宜鬧市區(qū)、人人員員混雜區(qū)符合對噪音、環(huán)境干干擾擾的適應(yīng)性性強較強弱很弱不宜緊臨交通主主（快快）干道、高高高壓線、工工廠廠等。符合對小區(qū)周邊市政政配配套要求高很高高高符合小區(qū)物業(yè)管理的的要要求低不高高很高可達(dá)到建筑、質(zhì)量裝修修要要求低一般高很高精品設(shè)計可達(dá)到容積率、覆蓋率率要要求無一般低低符合對休閑空間，綠綠化化要求無一般高很高具有品味的專用用康康樂、商務(wù)務(wù)會會所及小區(qū)區(qū)內(nèi)內(nèi)環(huán)境符合景觀要求無一般高很高最好具有天然稀稀缺缺景觀資源源符合以上分析表明，本本項目地塊具具備所有中高高檔住宅所必必須的地產(chǎn)因因子，是理想想的高檔物業(yè)業(yè)地塊.產(chǎn)品定位1）產(chǎn)品的概念念**風(fēng)景區(qū)里的的別別墅高水準(zhǔn)規(guī)劃、高高水水準(zhǔn)的物業(yè)業(yè)管管理、高品品味味生活的純純別別墅社區(qū)徐州市區(qū)、***風(fēng)風(fēng)景區(qū)絕版版地地標(biāo)與大自然擁抱在在一一起的別墅墅回歸自然（親自自然然主義）徐州頂級別墅成功人士的棲息息地地2）產(chǎn)品描述項目定位針對于于徐徐州的高收收入入階層，突突出出顯示項目目的的地理位置（****風(fēng)景區(qū)旁旁）、稀缺缺性性以及小區(qū)的高高品質(zhì)規(guī)劃劃、設(shè)設(shè)計。3）產(chǎn)品主題簡簡析回歸自然（親自自然然主義）充分利用本案距距***、云龍山山一路之隔隔的的地理優(yōu)勢勢及及**、云龍山山在徐州人人心心目中的地地位位。她在市區(qū)，卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)離離喧囂，鬧鬧中中取靜的享享受受著比效區(qū)區(qū)更更充分的大大自自然——**風(fēng)景區(qū)。**山莊在***畔畔享受大自自然然更好的呵呵護(hù)護(hù)。**山莊——大大自自然里的家家園園。**山莊——在在***畔呤聽著著大自然的的聲聲音?？驮炊ㄎ惶卣髅枋鼍幼?工作區(qū)域域：徐州市市區(qū)為主、項項項目周邊也也將將占據(jù)一部部分分、下屬縣縣及及江淅滬投投資資客等年齡：以35--660歲為主家庭結(jié)構(gòu)：三口口之之家為主職業(yè)：高級公務(wù)務(wù)員員、企事業(yè)業(yè)單單位領(lǐng)導(dǎo)、私私私營企業(yè)主主、記記者、編輯輯等等文化領(lǐng)域域工工作者及大大學(xué)學(xué)老師等客戶層源描述企事業(yè)單位領(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)、私私營企業(yè)主主、高高級公務(wù)員員、其其中，企事事業(yè)業(yè)單位負(fù)責(zé)責(zé)人人是有灰色色收收入的群體體。企企事業(yè)單位位領(lǐng)領(lǐng)導(dǎo)、私營營企企業(yè)主是高高收收入的群體體，根根據(jù)研展部部前前期市調(diào)發(fā)發(fā)現(xiàn)現(xiàn)：他們是是別別墅消費群群體體的主力軍軍。大學(xué)老師、記者者、編編輯等文化化領(lǐng)領(lǐng)域工作者者研展部調(diào)查查發(fā)現(xiàn)：他他們們是別墅消消費費群體的生生力力軍；尤其其項項目周邊礦礦大大、師大的的教教授是本案案的的重要客源源。來自江浙滬等周周邊邊區(qū)域的投投資資客這部分客源以主主要要看重徐州州別別墅市場價價格格低，性價價比比合理，升升值值空間大，是是是本案的重重要要客源。戶型配比建議徐州別墅市場呈呈現(xiàn)現(xiàn)疊加別墅墅供供應(yīng)量較小小、聯(lián)聯(lián)排別墅市市場場需求較大大、雙雙拼別墅市市場場供需較為為平平穩(wěn)、獨棟棟上上市量較大大的的局勢，以及經(jīng)濟性性（小小面積）別別墅墅去化較快快的的狀況，戶戶型型配比如下下：：物業(yè)類型面積（㎡㎡）比例疊加170-2000040%聯(lián)排200--223020%雙拼220--226030%獨棟300--335010%價格定位：根據(jù)竟?fàn)巶€個案的價格格、區(qū)區(qū)位及面積積落落，價格如如下下：物業(yè)類型建議價格格（RMB/㎡）疊加35000聯(lián)排455000雙拼522000獨棟888000以上價格未未來將有有每平方米500