年濟(jì)南某項(xiàng)目營(yíng)銷推廣方案

****集團(tuán)世紀(jì)城項(xiàng)目目錄前言…………22第一部分項(xiàng)目基基本情況解析析……4第二部分項(xiàng)目推推廣主題解析析…………………11第三部分項(xiàng)目營(yíng)營(yíng)銷推廣策略略…………………16第一節(jié)項(xiàng)目總體推推廣思路……16第二節(jié)項(xiàng)目目分階段推廣廣策略…………………25第四部分項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣費(fèi)用制定定原則………61前言1、本方案為整整體推廣思路路，具體的工工作開(kāi)展以此此方案為理論論依據(jù)。分階階段、分內(nèi)容容具體細(xì)節(jié)安安排詳見(jiàn)各階階段具體工作作計(jì)劃與方案案，如具體的的報(bào)廣策略詳詳見(jiàn)每月報(bào)廣廣投放計(jì)劃，具具體的活動(dòng)策策略詳見(jiàn)每月月活動(dòng)計(jì)劃與與方案。2、推廣階段劃劃分必須與項(xiàng)項(xiàng)目工程進(jìn)度度緊密結(jié)合，工工程進(jìn)度以及及準(zhǔn)備配合工工作將直接影影響營(yíng)銷推廣廣節(jié)奏。3、多層整體價(jià)價(jià)格策略與價(jià)價(jià)格走勢(shì)詳見(jiàn)見(jiàn)專項(xiàng)方案，力力爭(zhēng)在多層的的后期營(yíng)銷中中通過(guò)推廣、造造勢(shì)與現(xiàn)場(chǎng)銷銷售技巧拉升升均價(jià)，盡快快回籠資金，達(dá)達(dá)成甲方要求求。4、本方案主要要為項(xiàng)目多層層部分的營(yíng)銷銷推廣修訂方方案，對(duì)于其其中的一些計(jì)計(jì)劃安排，在在經(jīng)過(guò)討論的的基礎(chǔ)上進(jìn)行行了修改。未未盡事宜在以以后工作開(kāi)展展中不斷完善善。5、本方案多層層營(yíng)銷推廣計(jì)計(jì)劃為理想狀狀態(tài)下（宏觀觀經(jīng)濟(jì)面、政政策面及市場(chǎng)場(chǎng)格局沒(méi)有質(zhì)質(zhì)變，工程開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度如期期完成、資金金流通狀態(tài)良良好，沒(méi)有不不可預(yù)見(jiàn)因素素影響項(xiàng)目整整體運(yùn)作節(jié)奏奏）擬訂的計(jì)計(jì)劃，如果上上述先決條件件發(fā)生變化，則則營(yíng)銷推廣計(jì)計(jì)劃相應(yīng)進(jìn)行行調(diào)整；本計(jì)計(jì)劃的執(zhí)行將將秉承保證計(jì)計(jì)劃、但不拘拘泥于計(jì)劃的的原則，在客客觀條件許可可時(shí)，盡量在在此計(jì)劃基礎(chǔ)礎(chǔ)上提高目標(biāo)標(biāo)、以期縮短短營(yíng)銷周期。6、本方案小高高層營(yíng)銷推廣廣計(jì)劃是在缺缺乏具體開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度依據(jù)的的條件下?lián)准追揭筇摂M擬的銷售計(jì)劃劃，不具備實(shí)實(shí)際操作層面面的意義、僅僅供甲方參考考；實(shí)質(zhì)性操操作型銷售計(jì)計(jì)劃將在開(kāi)發(fā)發(fā)前期準(zhǔn)備工工作有一定頭頭緒、未定因因素、節(jié)點(diǎn)式式確定開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度的情況下下，對(duì)現(xiàn)有計(jì)計(jì)劃予以修正正，經(jīng)雙方討討論通過(guò)后執(zhí)執(zhí)行；具體方方案將在明年年開(kāi)春進(jìn)行新新一輪市場(chǎng)調(diào)調(diào)查、觀察宏宏觀市場(chǎng)變化化且在項(xiàng)目賣賣點(diǎn)部分兌現(xiàn)現(xiàn)后再行制定定，實(shí)事求是是、務(wù)求實(shí)現(xiàn)現(xiàn)其最佳效益益。7、由于本市居居民對(duì)小高層層有一定抗性性、且目前片片區(qū)有大量多多層與準(zhǔn)現(xiàn)樓樓小高層陸續(xù)續(xù)入市、今年年已基本進(jìn)入入銷售淡季，因因此小高層與與商鋪的營(yíng)銷銷推廣不宜太太早進(jìn)行。建建議此兩部分分的實(shí)質(zhì)性營(yíng)營(yíng)銷推廣活動(dòng)動(dòng)在本項(xiàng)目多多層銷售到一一定程度時(shí)開(kāi)開(kāi)始實(shí)施。8、本方案由于于缺乏準(zhǔn)確的的開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)計(jì)劃依據(jù)，是是按常規(guī)理論論開(kāi)發(fā)進(jìn)度制制定的模擬營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃，僅僅供參考；具具體操作性計(jì)計(jì)劃需要在有有明確開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃后加加以調(diào)整，并并隨市場(chǎng)變化化而修正。第一部分項(xiàng)目基本情情況解析一、**花園市市場(chǎng)形象定位位1、項(xiàng)目市場(chǎng)形形象定位：◆本項(xiàng)目是***區(qū)在新的城城市規(guī)劃定位位與發(fā)展態(tài)勢(shì)勢(shì)下，新一代代標(biāo)志性人居居社區(qū)，配套套完善、生活活康樂(lè)，代表表未來(lái)北部生生活的新典范范。◆本項(xiàng)目是領(lǐng)領(lǐng)先市場(chǎng)的先先進(jìn)產(chǎn)品，比比目前市場(chǎng)上上同類產(chǎn)品物物有所值。◆本項(xiàng)目是面面向普通工薪薪階層的，尋尋常百姓完全全可以負(fù)擔(dān)的的小康、后小小康時(shí)代康樂(lè)樂(lè)型社區(qū)。2、項(xiàng)目市場(chǎng)形形象定位依據(jù)據(jù)：◆目前**區(qū)區(qū)大多同類產(chǎn)產(chǎn)品設(shè)計(jì)風(fēng)格格與開(kāi)發(fā)推廣廣理念仍停留留在較為落伍伍的建筑風(fēng)格格和低層次的的產(chǎn)品功能訴訴求上，本項(xiàng)項(xiàng)目提出上述述市場(chǎng)形象在在境界上高出出一籌，同樣樣產(chǎn)品便顯得得品質(zhì)感較高高，便于項(xiàng)目目?jī)r(jià)格定位于于較高水平、實(shí)實(shí)現(xiàn)投資回報(bào)報(bào)；◆好的項(xiàng)目市市場(chǎng)形象有利利于樹立公司司品牌形象，擴(kuò)擴(kuò)大項(xiàng)目市場(chǎng)場(chǎng)知名度，項(xiàng)項(xiàng)目銷售與公公司發(fā)展二者者相輔相成，可可互相促進(jìn)，有有利于公司戰(zhàn)戰(zhàn)略發(fā)展；◆**區(qū)固有的的負(fù)面形象使使得居住其中中的市民對(duì)自自身良好的社社會(huì)地位與居居住環(huán)境的改改善有強(qiáng)烈的的向往，樹立立良好的市場(chǎng)場(chǎng)形象可迎合合目標(biāo)客戶的的心理需求，引引起其強(qiáng)烈共共鳴。二、**花園目目標(biāo)客戶定位位根據(jù)區(qū)域消費(fèi)群群市場(chǎng)的調(diào)查查，按客戶特特征劃分，本本項(xiàng)目目標(biāo)客客戶主要可劃劃分為如下幾幾類：（1）普通工薪薪階層（包括括企事業(yè)單位位白領(lǐng)、藍(lán)領(lǐng)領(lǐng)）購(gòu)買用途：居家家、休閑客戶特征：這部部分人消費(fèi)能能力較強(qiáng)，消消費(fèi)意識(shí)較為為超前，容易易接受新生事事物。年齡一一般在25-45歲之間，有有一定學(xué)歷或或?qū)I(yè)技能，有有足夠的經(jīng)濟(jì)濟(jì)能力滿足基基本的小康生生活，對(duì)生活活質(zhì)素有一定定美好憧憬與與追求、但又又較為精明、謹(jǐn)謹(jǐn)慎、注重實(shí)實(shí)際，不愿意意或不足以追追求華而不實(shí)實(shí)、超越自身身負(fù)擔(dān)能力的的豪宅。因?yàn)闉槠綍r(shí)工作節(jié)節(jié)奏快，他們們追求時(shí)尚、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單、輕松、隨隨意的生活，關(guān)關(guān)注個(gè)人與家家庭成員身體體健康，部分分可能熱愛(ài)運(yùn)運(yùn)動(dòng)。他們上上班一般在市市中心區(qū)，但但他們有強(qiáng)烈烈的現(xiàn)代生活活理念。喜歡歡在周末和節(jié)節(jié)假日休閑，過(guò)過(guò)著“5+2”的生活。同同時(shí)，他們愛(ài)愛(ài)熱鬧，喜歡歡和朋友置業(yè)業(yè)在一起，他他們一般對(duì)面面積較適中的的住房較感興興趣，其主要要目的是為了了改善原有居居住條件。選選擇的住房一一般為兩房或或面積較小的的三房?？蛻絷P(guān)注：自然然生態(tài)的環(huán)境境、運(yùn)動(dòng)設(shè)施施、良好的物物業(yè)管理、較較實(shí)惠的價(jià)格格。（2）濟(jì)南本地地的私營(yíng)業(yè)主主（以**區(qū)為主）購(gòu)買用途：居家家、投資客戶特征：這些些私企業(yè)主主主要集中在**區(qū)，他們正正處于事業(yè)的的黃金時(shí)期，平平時(shí)工作節(jié)奏奏快，追求現(xiàn)現(xiàn)代時(shí)尚、簡(jiǎn)簡(jiǎn)單隨意的生生活。有著強(qiáng)強(qiáng)烈的投資觀觀念和現(xiàn)代生生活理念。作作為長(zhǎng)期在北北部區(qū)域工作作生活的經(jīng)商商人士，對(duì)北北部樓市自然然十分關(guān)注，價(jià)價(jià)格經(jīng)濟(jì)實(shí)惠惠而樓盤品質(zhì)質(zhì)不錯(cuò)的樓盤盤是他們考慮慮的重點(diǎn)，他他們購(gòu)買的目目的是居家，有有時(shí)也會(huì)考慮慮投資，交通通、樓盤品質(zhì)質(zhì)、物業(yè)管理理、車位是他他們選擇的重重點(diǎn)?？蛻絷P(guān)注：段景委服性是的（3）離退休人人士購(gòu)買用途：居家家、休閑客戶特征：這部部分客戶大多多為**區(qū)或其它區(qū)區(qū)域一定交通通、生活半徑徑的老濟(jì)南人人，對(duì)該區(qū)域域有濃厚的感感情，已經(jīng)形形成了自己固固定的生活圈圈子，同時(shí)有有一定的積蓄蓄，生活自主主自立。現(xiàn)在在已經(jīng)離退休休，有著充足足的閑暇時(shí)間間，他們需要要一個(gè)生活便便利、環(huán)境幽幽靜、康樂(lè)的的居所來(lái)安享享暮年。他們們會(huì)選擇面積積偏小的兩房房或一房，樓樓層較多考慮慮一、二層?？蛻絷P(guān)注：便利利的生活配套套、幽靜康樂(lè)樂(lè)的社區(qū)環(huán)境境、較實(shí)惠的的價(jià)格。（4）團(tuán)購(gòu)（***企業(yè)、**股份、政府府機(jī)關(guān)、有實(shí)實(shí)力的企業(yè)團(tuán)團(tuán)體）購(gòu)買用途：居家家、休閑客戶特征：***企業(yè)、**股份這些關(guān)關(guān)聯(lián)公司效益益較好，應(yīng)存存在一定的購(gòu)購(gòu)房潛在需求求。另外，有有一些政府機(jī)機(jī)關(guān)單位再加加上本區(qū)域有有實(shí)力的企業(yè)業(yè)團(tuán)體，構(gòu)成成了較大的團(tuán)團(tuán)購(gòu)消費(fèi)群體體。這些單位位職工普遍存存在改善居住住條件的強(qiáng)烈烈愿望，較熱熱衷環(huán)境優(yōu)美美、配套設(shè)施施齊全、交通通方便、有特特色的小區(qū)。這這部分人選擇擇的住宅面積積多在80m2至160m2之間，戶型型為二房二廳廳或三房二廳廳，購(gòu)房大多多為居住用途途，購(gòu)房注重重私密性?？蛻絷P(guān)注：私密密性、地段、自自然環(huán)境、交交通狀況、建建筑規(guī)劃、樓樓盤品質(zhì)、物物業(yè)管理、配配套設(shè)施、較較實(shí)惠的價(jià)格格等是他們考考慮的重點(diǎn)。（5）外地人士士（在濟(jì)南北北部區(qū)域有辦辦事機(jī)構(gòu)和貿(mào)貿(mào)易往來(lái)）購(gòu)買用途：居家家客戶特征：在濟(jì)濟(jì)南或生意較較成功的外地地人或外地駐駐濟(jì)南機(jī)構(gòu)的的外地人士，他他們屬于人在在濟(jì)南，但思思想、生活方方式并不能完完全融于濟(jì)南南的，然而不不想再回到他他們?cè)瓉?lái)生活活地方或者由由于工作、生生意原因常年年生活、居住住在濟(jì)南，希希望找一處相相對(duì)理想的居居所安定下來(lái)來(lái)。客戶關(guān)注：們價(jià)配距便安教管關(guān)按所在區(qū)域劃分分，本項(xiàng)目目目標(biāo)客戶基本本可劃分為如如下兩類：A、**區(qū)本區(qū)區(qū)域客戶：主主力目標(biāo)客戶戶B、市中區(qū)及其其他輻射區(qū)域域：取決于城城市開(kāi)發(fā)、建建設(shè)進(jìn)度等宏宏觀政策引導(dǎo)導(dǎo)與經(jīng)濟(jì)發(fā)展展速度，但在在緯六路高架架橋的啟動(dòng)將將對(duì)項(xiàng)目有較較大利好。綜合各種因素，做做出以下目標(biāo)標(biāo)客戶定位建建議：客戶區(qū)域占有量量按百分比計(jì)計(jì)算-**區(qū)60%，市中區(qū)25%，其它區(qū)15%?？蛻糍?gòu)房動(dòng)機(jī)按按百分比計(jì)算算-首次購(gòu)買占60%，二次置業(yè)35%，投資及其其它占5%?？蛻裟挲g按百分分比計(jì)算-30歲-50歲之間75%，50歲-60歲15%，30歲以下10%。三、**花園產(chǎn)產(chǎn)品定位1、**花園的的產(chǎn)品綜合質(zhì)質(zhì)素（戶型、外外立面風(fēng)格、各各種功能配套套、環(huán)境設(shè)計(jì)計(jì)、裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)等）保持在在本片區(qū)中等等偏上水準(zhǔn)，否否則在公司預(yù)預(yù)期銷售價(jià)格格上難于與同同類產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)。2、為使項(xiàng)目有有一定特別優(yōu)優(yōu)勢(shì)，建議項(xiàng)項(xiàng)目在保持產(chǎn)產(chǎn)品綜合質(zhì)素素水準(zhǔn)的同時(shí)時(shí)在個(gè)別分項(xiàng)項(xiàng)上制造突出出亮點(diǎn)。通過(guò)過(guò)對(duì)市場(chǎng)的詳詳細(xì)調(diào)查和對(duì)對(duì)項(xiàng)目本身的的綜合分析，建建議將這個(gè)亮亮點(diǎn)表達(dá)為兒兒童益智會(huì)所所、健康主題題園林。兒童童益智會(huì)所即即在滿足社區(qū)區(qū)成人運(yùn)動(dòng)、休休閑、保健等等基本需求的的條件下，特特別側(cè)重于兒兒童啟智、益益智、娛樂(lè)、保保育方面的項(xiàng)項(xiàng)目（詳情可可參見(jiàn)《**花園會(huì)所方方案建議》）；；健康主題園園林即把整個(gè)個(gè)小區(qū)園林劃劃分為幾個(gè)康康樂(lè)區(qū)域，如如中心康樂(lè)廣廣場(chǎng)、親子樂(lè)樂(lè)園、老年中中心等。3、設(shè)置兒童益益智會(huì)所的目目的并非單純純地考慮會(huì)所所功能滿足社社區(qū)業(yè)主需求求或是簡(jiǎn)單地地追求會(huì)所效效益平衡，而而是借助于這這個(gè)載體充分分演繹項(xiàng)目推推廣主題、豐豐滿項(xiàng)目形象象，最終達(dá)到到實(shí)現(xiàn)銷售，獲獲得利益回報(bào)報(bào)的目的?？偡值诙糠猪?xiàng)目推廣主主題解析一、**花園推推廣主題1、推廣主題：：通過(guò)前期討討論，項(xiàng)目推推廣主題建議議確定為“*****城市、***康樂(lè)人家”。2、主題內(nèi)涵：：“*****城市”是對(duì)城市北北部的一種嶄嶄新定位、符符合政府對(duì)城城市規(guī)劃與房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的導(dǎo)向，可可改變**區(qū)在濟(jì)南市市民心目中傳傳統(tǒng)的負(fù)面形形象；“*****城城市”是本項(xiàng)目開(kāi)開(kāi)發(fā)的一個(gè)宏宏觀背景（城城市的、時(shí)代代的），是我我們開(kāi)發(fā)本項(xiàng)項(xiàng)目的前提條條件（既非本本項(xiàng)目欲以天天下為己任、刻刻意營(yíng)造“山水城市”，亦非項(xiàng)目目推廣過(guò)程中中的重點(diǎn)訴求求），暗示對(duì)對(duì)目標(biāo)客戶而而言這是明智智的發(fā)展商采采取的理性選選擇，可引申申到選擇本項(xiàng)項(xiàng)目的客戶是是明智的有識(shí)識(shí)之士；“***康樂(lè)人人家”是對(duì)項(xiàng)目的的直接定位，推推廣“康樂(lè)”概念，這個(gè)“康樂(lè)”含義有社區(qū)區(qū)為綠色生態(tài)態(tài)、環(huán)保產(chǎn)品品；業(yè)主在此此生活可保持持心身健康；；業(yè)主在此可可過(guò)著歡樂(lè)、喜喜樂(lè)、安樂(lè)的的美好生活等等多種層面的的涵義。3、推廣主題依依據(jù)：◆目前濟(jì)南市市政府已公布布新的城市規(guī)規(guī)劃，提出恢恢復(fù)濟(jì)南歷史史名城風(fēng)范、建建設(shè)山水城市市的發(fā)展原則則，其中北部部與西部新城城建設(shè)是本階階段城市開(kāi)發(fā)發(fā)建設(shè)的重點(diǎn)點(diǎn)，必將會(huì)在在基礎(chǔ)設(shè)施建建設(shè)等各方面面體現(xiàn)出來(lái)；；本項(xiàng)目在這這種背景下提提出上述推廣廣主題符合政政府政策導(dǎo)向向與發(fā)展趨勢(shì)勢(shì)，可因勢(shì)利利導(dǎo)將城市格格局隨時(shí)代變變化產(chǎn)生的巨巨大變化表達(dá)達(dá)出來(lái)，給項(xiàng)項(xiàng)目一個(gè)良好好的形象定位位；◆基于城市居民民目前普遍存存在的對(duì)城市市市政建設(shè)的的不滿、亟于于改善城市人人居環(huán)境（城城市）與個(gè)人人居住環(huán)境（**區(qū)片區(qū)負(fù)面面形象、項(xiàng)目目——目標(biāo)客戶現(xiàn)現(xiàn)居環(huán)境）的的心態(tài)，給目目標(biāo)客戶一種種美好環(huán)境的的期許與承諾諾；◆“山水城市”以富于詩(shī)意意的形象，表表達(dá)歷史傳承承源遠(yuǎn)流長(zhǎng)，延延續(xù)地方、歷歷史文脈，迎迎合泉城居民民對(duì)“泉林文化”、“**文化”驕傲自豪、情情有獨(dú)鐘的潛潛在心理情結(jié)結(jié)；◆業(yè)主在此居居住身體方面面健康的保障障——對(duì)應(yīng)優(yōu)美環(huán)環(huán)境綠化、環(huán)環(huán)境直接引致致的空氣、噪噪音指數(shù)的良良好、綠色環(huán)環(huán)保建材的使使用（生態(tài)、環(huán)環(huán)保概念）、戶戶型設(shè)計(jì)的先先進(jìn)合理（通通風(fēng)、采光、功能分區(qū)等等）、小區(qū)泛會(huì)所（健康設(shè)施配套如健身器材、室外運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所如緩跑徑、老人運(yùn)動(dòng)場(chǎng)所、兒童游戲場(chǎng)等）、小區(qū)物業(yè)管理特別服務(wù)、社區(qū)文化（社區(qū)診所、老人兒童特別護(hù)理服務(wù)、義務(wù)體檢、社區(qū)趣味運(yùn)動(dòng)會(huì)等）◆業(yè)主在此居居住心理方面面健康的保障障——對(duì)應(yīng)戶型設(shè)設(shè)計(jì)的先進(jìn)合合理（兩代同同住分居不分分離，注重親親情、家庭倫倫理關(guān)系，保保持中華民族族傳統(tǒng)美德）、小小區(qū)環(huán)境、休休閑空間的處處理、泛會(huì)所所功能（密切切鄰里關(guān)系，解解除老人寂寞寞，提供獨(dú)生生子女兒童安安全游樂(lè)、交交往機(jī)會(huì)以便便今后適應(yīng)社社會(huì)，提供成成年人健康有有益的休閑、健健身活動(dòng)應(yīng)付付社會(huì)與職場(chǎng)場(chǎng)壓力等等，總總之老少咸宜宜）?！簟靶率兰o(jì)”強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)理念的時(shí)代代性（領(lǐng)先、進(jìn)進(jìn)步），“***”再次強(qiáng)調(diào)目目標(biāo)客戶的時(shí)時(shí)代性（隨時(shí)時(shí)代變遷改變變居住與生活活觀念）與年年齡分別（以以世代強(qiáng)調(diào)人人與人的年代代差別），隨隨著緯六路高高架橋建設(shè)、開(kāi)開(kāi)通，可能吸吸引部分市中中區(qū)年輕白領(lǐng)領(lǐng)客戶?！舯卷?xiàng)目以超超越片區(qū)負(fù)面面形象與超前前、領(lǐng)先的產(chǎn)產(chǎn)品與姿態(tài)（推推廣主題）進(jìn)進(jìn)入市場(chǎng)，可可表達(dá)一種與與時(shí)俱進(jìn)，生生活品質(zhì)（暗暗寓社會(huì)地位位）上升的形形象，迎合目目標(biāo)客戶追求求體面的自尊尊心與虛榮心心。提示：本項(xiàng)目從從推廣主題直直至產(chǎn)品筑造造與宣傳推廣廣資料設(shè)計(jì)各各方面都應(yīng)充充分表達(dá)出強(qiáng)強(qiáng)烈的變化感感、現(xiàn)代感、時(shí)時(shí)尚感：包括括時(shí)代進(jìn)步、城城市發(fā)展、客客戶觀念與生生活狀態(tài)改變變等等——落實(shí)到目標(biāo)標(biāo)客戶即：一一居住條件改改善；二改變變生活觀念：：不再滿足于于日常的溫飽飽，更加注重重健康（心身身兩方面的）、環(huán)環(huán)保、生態(tài)（可可與工程材料料、小區(qū)環(huán)境境結(jié)合）家庭庭、鄰里關(guān)系系（可與戶型型結(jié)構(gòu)、會(huì)所所、室外環(huán)境境、空間尺度度的設(shè)計(jì)等結(jié)結(jié)合）、休閑閑方式（可與與社區(qū)文化、物物業(yè)管理、會(huì)會(huì)所配套等結(jié)結(jié)合）二、**花園主主廣告語(yǔ)1、主廣告語(yǔ)：：繽紛生活動(dòng)動(dòng)起來(lái)說(shuō)明：“繽紛生生活”與**花園的項(xiàng)目目命名及推廣廣主題一脈相相承。繽紛本本來(lái)就是可以以形容鮮花美美麗、色彩豐豐富并富于動(dòng)動(dòng)感等，此處處用于界定生生活，和推廣廣主題“康樂(lè)人家”中“康”（健康、活活力、運(yùn)動(dòng)）、“樂(lè)”（快樂(lè)、歡樂(lè)、安樂(lè)、喜樂(lè)）的概念高度一致，全部都隱含動(dòng)態(tài)的、輕松的、愉悅的調(diào)子，形容“花園”及其中的生活方式、形態(tài)都十分妥帖；“動(dòng)起來(lái)”明白白、直截地表表達(dá)出“動(dòng)”的概念，可可延展到如下下三個(gè)層面：：城市建設(shè)的“動(dòng)動(dòng)”（城市在新新時(shí)代建設(shè)、變變革、進(jìn)步——新的規(guī)劃，片片區(qū)新的城市市定位）；項(xiàng)目開(kāi)發(fā)的“動(dòng)動(dòng)”（項(xiàng)目即將將啟動(dòng)，待開(kāi)開(kāi)始推廣時(shí)已已經(jīng)隨城市建建設(shè)步伐而實(shí)實(shí)施——與時(shí)俱進(jìn)、明明智、領(lǐng)先于于市場(chǎng)）：業(yè)主生活的“動(dòng)動(dòng)”（運(yùn)動(dòng)——健康、積極極、活力；生生動(dòng)——豐富多彩、亮亮麗、引人入入勝——繽紛）2、輔助廣告語(yǔ)語(yǔ)：繽紛人生花花樣生活：“繽紛”與“花園”與推廣主題題一致，“花樣”由家喻戶曉曉的“花樣年華”引申而來(lái)，與與“花園”一致。我選擇，我需要要：以目標(biāo)客客戶口吻代入入，直白、簡(jiǎn)簡(jiǎn)捷、有力，個(gè)個(gè)性十足，符符合較為年輕輕的客戶心理理狀態(tài)可配合合小高層、小小戶型產(chǎn)品的的推廣、配合合主廣告語(yǔ)階階段性使用。我的時(shí)代，我我的家園：大大氣、直白、簡(jiǎn)簡(jiǎn)捷，鮮明突突出時(shí)代感與與歸屬感，可可配合主廣告告語(yǔ)階段性使使用。第三部分項(xiàng)目營(yíng)銷推推廣策略項(xiàng)目總體推廣思思路根據(jù)工程進(jìn)度和和樓市規(guī)律，將將本項(xiàng)目營(yíng)銷銷推廣大致劃劃分為以下幾幾個(gè)階段：預(yù)熱期（20002年10月上旬——2003年3月中旬）開(kāi)盤期（20003年3月下旬——2003年4月下旬）第一次強(qiáng)銷期（2003年5月上旬——2003年7月上旬）多多層調(diào)整期（20003年7月中旬——2003年8月下旬）商業(yè)銷售主主要周期銷售續(xù)銷期（20003年9月上旬——2003年12月下旬）小小高層銷售主主要周期主要要調(diào)整期（20004年元月上旬——2004年4月上旬）周周期第二次強(qiáng)銷期（2004年4月中下旬——2004年7月上旬）鞏固期（20004年7月中下旬——2004年9月下旬）掃尾期（20004年10月上旬——2004年年底）項(xiàng)目的營(yíng)銷推廣廣策略將根據(jù)據(jù)這幾個(gè)階段段分步驟進(jìn)行行，必要時(shí)可可作局部微調(diào)調(diào)；具體實(shí)施施將跟工程進(jìn)度、形象進(jìn)度度緊密結(jié)合，需需要其他開(kāi)發(fā)發(fā)環(huán)節(jié)密切配配合。因項(xiàng)目周邊同類類競(jìng)爭(zhēng)樓盤較較多，市場(chǎng)供供應(yīng)量較大，為為了取得一定定的市場(chǎng)先機(jī)機(jī)，同時(shí)將本本項(xiàng)目?jī)r(jià)值得得到最大的提提升從而實(shí)現(xiàn)現(xiàn)利潤(rùn)目標(biāo)達(dá)達(dá)到最大化，則則應(yīng)在前三個(gè)個(gè)階段（預(yù)熱熱期、開(kāi)盤期期和第一次強(qiáng)強(qiáng)銷期）集中中優(yōu)勢(shì)強(qiáng)力推推廣，通過(guò)小小眾傳播和媒媒體炒怍成為為樓市熱點(diǎn)，引引起社會(huì)輿論論，開(kāi)創(chuàng)熱銷銷場(chǎng)面。一旦旦前期打開(kāi)銷銷售局面，后后期的營(yíng)銷推推廣就不會(huì)有有太大的壓力力，投入則相相應(yīng)減少。但但成功與否關(guān)關(guān)鍵在于政府府、規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、建筑設(shè)計(jì)計(jì)、開(kāi)發(fā)商、建建筑商、市場(chǎng)場(chǎng)、營(yíng)銷代理理公司及其他他服務(wù)商是否否形成高效的的營(yíng)銷平臺(tái)。特別提示：1、原本就自然然季節(jié)、氣候候，銷售季節(jié)節(jié)與工程進(jìn)度度而言，將開(kāi)開(kāi)盤期選擇在在4月下旬時(shí)機(jī)機(jī)較為適宜；；現(xiàn)據(jù)甲方要求將開(kāi)開(kāi)盤期提前，我我司建議提前前至3月為宜。如如果開(kāi)盤期時(shí)時(shí)間太早因春春節(jié)、氣候、開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度等綜合原因，可可能破壞整體體營(yíng)銷推廣節(jié)節(jié)奏，開(kāi)盤期期之后將會(huì)難難以為繼、對(duì)對(duì)整體營(yíng)銷不不利。2、如果20003年2月份可以完完成各種法律律手續(xù)，出于于及早回籠資資金的目的考考慮，可考慮慮開(kāi)始低調(diào)銷銷售，但建議不要要即時(shí)開(kāi)盤，為為蓄積人氣，正正式開(kāi)盤期與與強(qiáng)勢(shì)推廣還還是定于3月下旬進(jìn)行行為宜。3、正式開(kāi)盤時(shí)時(shí)要求現(xiàn)場(chǎng)銷銷售中心應(yīng)當(dāng)當(dāng)完成?，F(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)銷售中心可可考慮設(shè)于會(huì)會(huì)所中，則除除會(huì)所裝修、裝裝飾完成、室外有一一定環(huán)境外，還還應(yīng)在現(xiàn)場(chǎng)形形成自堤口路路至?xí)匿N銷售通道與導(dǎo)導(dǎo)視系統(tǒng)，以以保證項(xiàng)目形形象、引導(dǎo)客戶安安全、便捷地地進(jìn)入銷售中中心。若會(huì)所所在正式開(kāi)盤盤前不能使用用，則應(yīng)考慮慮在項(xiàng)目臨近近堤口路中間段搭建建臨時(shí)銷售中中心。4、銷售價(jià)格、數(shù)數(shù)量的階段性性調(diào)整需要來(lái)來(lái)自宏觀政策策、經(jīng)濟(jì)形勢(shì)勢(shì)、市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)、工程進(jìn)度度方方面面的的支撐。調(diào)整目前此此營(yíng)銷推廣方方案因缺乏完完整的工程開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃劃作為制定依依據(jù)，時(shí)間的的劃分基本以以常規(guī)工程施工需要要時(shí)間再留有有一定余裕為為準(zhǔn)則；如果果整體開(kāi)發(fā)進(jìn)進(jìn)度有所調(diào)整整，則銷售計(jì)計(jì)劃相應(yīng)予以以調(diào)整。表一：多層部分分總銷售進(jìn)度度計(jì)劃表(最終均均價(jià)為3029.1元/平米)序號(hào)時(shí)間銷售階段銷售目標(biāo)銷售面積階段性均價(jià)12002年100月——次年3月中旬內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期19%10450平米米2630元/平平米22003年4月月下旬——6月中旬開(kāi)盤期12%6600平米2930元/平平米32003年6月月下旬——7月上旬開(kāi)盤延續(xù)期8%4400平米2980元/平平米42003年7月月中旬——8月調(diào)整期6%3300平米3020元/平平米52003年9月月——12月強(qiáng)銷期25%13750平米米3100元/平平米62004年1月月——4月上旬調(diào)整期6%3300平米3160元/平平米72004年4月月中旬——7月下旬續(xù)銷期12%6600平米3200元/平平米82004年8月月——10月鞏固期6%3300平米3230元/平平米92004年111月——年底掃尾期6%3300平米3180元/平平米合計(jì)100%55000平米米3004.1元元/平米特別提示：1、本計(jì)劃所訂訂價(jià)格走勢(shì)與與均價(jià)指數(shù)中中不包含閣樓樓與地下室部部分。2、多層分兩期期開(kāi)發(fā)，但目目前除4、5號(hào)樓面積確確定、一期其其它戶型基本本確定外，二二期多層單體體建筑及規(guī)劃尚未確定定，因此無(wú)法法將其單獨(dú)制制訂銷售計(jì)劃劃。3、本計(jì)劃所訂訂價(jià)格均包含含約300元/平米的精裝裝修，其精裝裝修方案必須須在正式開(kāi)盤盤前制定通過(guò)過(guò)。4、甲方要求明明年二月份開(kāi)開(kāi)盤可能屆時(shí)時(shí)難以達(dá)到必必要條件，且且因二月份本本地天氣仍然然寒冷、是傳傳統(tǒng)營(yíng)銷淡季，其中又又包含了春節(jié)節(jié)的特別因素素，難以聚集集必要人氣，倉(cāng)倉(cāng)促開(kāi)盤市場(chǎng)場(chǎng)反應(yīng)可能難難以為繼、會(huì)會(huì)對(duì)后續(xù)實(shí)質(zhì)性營(yíng)營(yíng)銷節(jié)奏把握握造成嚴(yán)重的的負(fù)面影響，我我司鄭重建議議對(duì)此時(shí)機(jī)選選擇予以高度度重視、審慎慎決策；甲方急于于開(kāi)盤、及時(shí)時(shí)銷售、及時(shí)時(shí)回籠資金的的心情我司十十分理解，為為配合主觀、客客觀方面方面面的綜合因素，我我司建議開(kāi)盤盤時(shí)機(jī)定于22003年3月下旬較為為適宜；本計(jì)計(jì)劃以20003年3月下旬開(kāi)盤盤為控制節(jié)點(diǎn)。5、內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期時(shí)間已過(guò)去去一半，后半半段時(shí)間中包包含了多個(gè)節(jié)節(jié)假日，并且且處于寒冷的的冬季，對(duì)市市場(chǎng)預(yù)熱相當(dāng)不利，建建議甲方對(duì)早早期應(yīng)當(dāng)投入入的長(zhǎng)期廣告告（戶外廣告告、車體廣告告、站牌廣告告、電視廣告告、電臺(tái)廣告等）予予以高度重視視，及早決策策，以便后續(xù)續(xù)籌備工作及及時(shí)展開(kāi)（參參見(jiàn)**花園12月推廣計(jì)計(jì)劃）。6、由于內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)期第一階階段所認(rèn)購(gòu)的的82套均價(jià)僅為2574元/M2，故內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)期第二階階段認(rèn)購(gòu)均價(jià)價(jià)達(dá)到2886元元/M2才能將整個(gè)個(gè)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期期均價(jià)拉升到到2630元/M2。表二：小高層部部分總銷售進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃表(最終終均價(jià)為30000元/平米)序號(hào)時(shí)間銷售階段銷售目標(biāo)銷售面積階段性均價(jià)12003年5月月——7月內(nèi)部認(rèn)購(gòu)期8%1520平米2750元/平平米22003年7月月——8月下旬開(kāi)盤期（低調(diào)）5%950平米2830元/平平米32003年9月月——11月上旬第一次強(qiáng)銷期15%2850平米2890元/平平米42003年111月下旬——12月調(diào)整期4%760平米2920元/平平米52004年1月月——3月下旬調(diào)整期4%760平米2960元/平平米62004年4月月上旬——7月上旬第二次強(qiáng)銷期25%4750平米3030元/平平米72004年7月月中旬——8月下旬調(diào)整期7%1330平米3080元/平平米82004年9月月——10月續(xù)銷期22%4180平米3130元/平平米92004年111月——年底掃尾期10%1900平米3080元/平平米合計(jì)100%1.9萬(wàn)平米3000元/平平米特別提示：1、本計(jì)劃所訂訂價(jià)格走勢(shì)與與均價(jià)指數(shù)中中不包含閣樓樓與地下室部部分。2、由于目前***區(qū)小高層銷銷售還存在較較大抗性，且且周邊小高層層樓盤均價(jià)都都未突破3000元/平米。為了了與項(xiàng)目中的的多層銷售價(jià)價(jià)格有一定的的區(qū)分（略微微偏高），建建議小高層不不必采用精裝裝修，只需粗粗裝修（廚衛(wèi)衛(wèi)精裝修）?？煽蓞⒖贾苓吀?jìng)競(jìng)爭(zhēng)樓盤（小小高層）的情情況：樓盤名稱均價(jià)（元/M22）交樓標(biāo)準(zhǔn)天旺淺水灣2980菜單式精裝修（另另行收費(fèi)）長(zhǎng)城五環(huán)花苑3000廚衛(wèi)精裝修舜景花園2800廚衛(wèi)精裝修富華居2900廚衛(wèi)精裝修3、本計(jì)劃需要要工程進(jìn)度的的密切配合，此此計(jì)劃的基本本要求是20003年4月份小高層層已經(jīng)確定所所有設(shè)計(jì)方案案并開(kāi)始施工工，9月進(jìn)入第一一次強(qiáng)銷期時(shí)時(shí)小高層接近近封頂，第二二次強(qiáng)銷期（2004年4月）前小高層外立面腳手架落下1-2層。4、由于內(nèi)部認(rèn)認(rèn)購(gòu)期緊接一一個(gè)較為漫長(zhǎng)長(zhǎng)的銷售淡季季、且工程形形象進(jìn)度尚未未彰顯，因此此開(kāi)盤期不宜宜強(qiáng)勢(shì)推廣，故故采取較為低低調(diào)的入市策策略逐步升穩(wěn)穩(wěn)、為后續(xù)推推廣張本，實(shí)實(shí)質(zhì)性推廣安安排在秋季銷銷售旺季。5、本計(jì)劃是理理想狀態(tài)下計(jì)計(jì)劃目標(biāo)，待待小高層開(kāi)發(fā)發(fā)進(jìn)度計(jì)劃明明確后據(jù)之進(jìn)進(jìn)行修訂。表三：商業(yè)部分分總銷售進(jìn)度度計(jì)劃表(最終均均價(jià)為4505元/平米)序號(hào)時(shí)間銷售階段銷售目標(biāo)銷售面積階段性均價(jià)12003年6月月上旬——8月下旬認(rèn)購(gòu)期（自然客客戶、低調(diào)推推廣）40%3000平米4400元/平平米22003年9月月上旬——9月下旬第一次推廣期（階階段強(qiáng)勢(shì)推廣廣）15%1125平米4500元/平平米32003年100月上旬—12月下旬第二次推廣期（重重點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)推廣廣）45%3375平米4600元/平平米合計(jì)100%7500平米4505元/平平米說(shuō)明：1、通常商業(yè)部部分操作與住住宅操作采用用不同思路與與手法，因?yàn)闉槎呶飿I(yè)性性質(zhì)與訴求重重點(diǎn)有本質(zhì)性性差別：前者者追求物業(yè)居居住功能合理理、環(huán)境安靜靜、安全、優(yōu)優(yōu)美、配套完完全等居住質(zhì)質(zhì)素，后者則則追求客流量量、周邊居民民消費(fèi)能力、商商業(yè)業(yè)態(tài)格局局、所在商圈圈輻射半徑等等商業(yè)價(jià)值與與投資、升值值空間。因此此二者操作應(yīng)應(yīng)分別推廣，否否則容易擾亂亂二者截然不不同的市場(chǎng)形形象、訴求不不清，無(wú)法充充分挖掘、展展示各自價(jià)值值；有鑒于此此，特對(duì)商鋪鋪部分營(yíng)銷推推廣設(shè)計(jì)兩種種不同推廣方方案，其推廣廣時(shí)間、節(jié)奏奏與居住物業(yè)業(yè)推廣時(shí)間、節(jié)節(jié)奏有所差別別。2、由于商業(yè)推推廣與居住物物業(yè)的本質(zhì)性性差異，建議議商業(yè)物業(yè)采采用階段式推推廣為宜。3、上述商鋪營(yíng)營(yíng)銷計(jì)劃只是是現(xiàn)有條件下下理想狀態(tài)的的計(jì)劃，實(shí)際際執(zhí)行需要開(kāi)開(kāi)發(fā)進(jìn)度與市市場(chǎng)供求兩方方面的支撐，如如果支撐條件件屆時(shí)不能達(dá)達(dá)成，需要對(duì)對(duì)計(jì)劃進(jìn)行相相應(yīng)調(diào)整。特別提示：1、如果希望盡盡早回籠資金金，建議可在在小高層底層層商鋪完成，標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)層主體建建設(shè)過(guò)程中先先期將底層商商鋪裝修、包包裝完成，盡盡早在建設(shè)期期即投入使用用，以期凸現(xiàn)現(xiàn)商業(yè)價(jià)值，及及早實(shí)現(xiàn)銷售售。2、如果決定在在建設(shè)期即將將底層商鋪投投入使用，則則需要與政府府有關(guān)部門及及早協(xié)調(diào)，并并存在外圍環(huán)環(huán)境、道路先先期建設(shè)，使使用與施工協(xié)協(xié)調(diào)的問(wèn)題，需需要予以高度度重視，及早早展開(kāi)相關(guān)工工作。3、商鋪正式開(kāi)開(kāi)盤時(shí)間建議議不必太早；；早期可以通通過(guò)低調(diào)銷售售及時(shí)回籠資資金，在適宜宜的時(shí)機(jī)重點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行節(jié)階段段式推廣的方方式造勢(shì)，提提升項(xiàng)目?jī)r(jià)值值。第二節(jié)項(xiàng)項(xiàng)目分階段推推廣策略一、預(yù)熱期（2002年10月上旬——2003年3月中旬）1、預(yù)熱期推廣廣策略預(yù)熱期因時(shí)間持持續(xù)較長(zhǎng)、且且缺乏項(xiàng)目基基本進(jìn)度形象象與相關(guān)手續(xù)續(xù)，不便亦不不必強(qiáng)勢(shì)推廣廣，應(yīng)保持較較低調(diào)子，基基本以節(jié)點(diǎn)式式推廣為主，推廣重點(diǎn)為多層（第一期）。現(xiàn)根據(jù)前期工作進(jìn)度估算，將預(yù)熱期初步劃分為以下兩個(gè)階段：（1）第1階段段（2002年10月上旬——2003年2月下旬）本階段主要是接接受客戶登記記，累積客戶戶資源，進(jìn)行行項(xiàng)目的內(nèi)部部認(rèn)購(gòu)活動(dòng)。本本階段宣傳力力度不宜太大大，推廣重點(diǎn)點(diǎn)主要為：A、形象推廣———圍繞項(xiàng)目推推廣主題進(jìn)行行概念炒作，突突出項(xiàng)目五彩彩繽紛、康樂(lè)樂(lè)社區(qū)生活形形象；B、節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)動(dòng)推廣——借助住博會(huì)會(huì)、秋交會(huì)等等節(jié)點(diǎn)活動(dòng)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行廣廣泛的宣傳推推廣，迅速提提高項(xiàng)目的知知名度。（2）第2階段段（2003年2月下旬——3月中旬）由于第1階段基基本確立了項(xiàng)項(xiàng)目的市場(chǎng)形形象，各項(xiàng)前前期準(zhǔn)備工作作在不斷推進(jìn)進(jìn)，浮于表面面的形象宣傳傳已不再是客客戶關(guān)注的焦焦點(diǎn)，他們最最關(guān)心的是樓樓盤的內(nèi)在品品質(zhì)。同時(shí)作作為開(kāi)盤期的的過(guò)渡，應(yīng)適適當(dāng)加大投入入，主推賣點(diǎn)點(diǎn)為：A、形象推廣———*****城市規(guī)劃構(gòu)構(gòu)想下的康樂(lè)樂(lè)社區(qū)；B、地段——***區(qū)絕佳區(qū)位位；C、交通——交交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，長(zhǎng)途汽車車站、火車站站近在咫尺；；D、配套——周周邊生活配套套成熟，社區(qū)區(qū)內(nèi)配套完善善；E、城市新規(guī)劃劃下巨大的升升值潛力。2、期間媒體組組合（1）報(bào)廣第1階段報(bào)紙廣廣告主要配合合節(jié)點(diǎn)式推廣廣活動(dòng)不定期期發(fā)布新聞、市市場(chǎng)分析與營(yíng)營(yíng)銷理念的文文章，同時(shí)宣傳**置業(yè)業(yè)公司、**置業(yè)會(huì)與**花園，此階階段以軟廣告告為主、硬廣廣告為輔，；；第2階段則相應(yīng)應(yīng)加大投入，以以硬廣告為主主、軟廣告為為輔。媒體選擇兩種：：**晚報(bào)和濟(jì)南南時(shí)報(bào)，每次次報(bào)廣發(fā)布后后，由銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)反饋饋效果，如效效果不佳，經(jīng)分析屬于于媒體原因，則則應(yīng)及時(shí)予以以調(diào)整。（2）戶外廣告告立柱廣告：在火火車站附近設(shè)設(shè)置大型形象象廣告，為期期1年。車體廣告：與其其他戶外廣告告相比具備流流動(dòng)性，影響響力較好，效效果較好，費(fèi)費(fèi)用較省。建建議選擇經(jīng)過(guò)過(guò)堤口路的KK90路、K96路、K97路、12路、15路、7路等公交車車中的一路，至至少噴繪6輛車，為期1年。除在車身外體噴噴繪形象廣告告外，另可考考慮與公交公公司達(dá)成協(xié)議議，一方面在在車內(nèi)張貼項(xiàng)項(xiàng)目形象廣告告紙，另一方方面制作發(fā)行行車票廣告。站牌廣告：因本本項(xiàng)目主要目目標(biāo)客戶群體體為工薪階層層，公交車是是他們最主要要的交通工具具，采用站牌牌廣告會(huì)收到到一定的效果果。建議在堤堤口路、無(wú)影影山中路、北北園大街、三三條交通干道道上的候車亭亭刊登項(xiàng)目形形象廣告，為為期1年。（3）雜志：充充分利用《城城市蝸?！纷鲎鲕浶晕淖中麄髋c形象廣廣告。（4）電視：作作為大眾傳媒媒，影響力也也很大，它可可以多次重復(fù)復(fù)同一信息，通通過(guò)靈動(dòng)的畫畫面、真實(shí)的的情景，從而而使人印象深深刻。同濟(jì)南南電視臺(tái)《濟(jì)濟(jì)南房產(chǎn)報(bào)道道》簽定長(zhǎng)期期合作合同，進(jìn)進(jìn)行形象宣傳傳。（5）電臺(tái)：可可選擇濟(jì)南廣廣播電臺(tái)，簽簽定長(zhǎng)期合作作合同，利用用某一個(gè)強(qiáng)勢(shì)勢(shì)欄目或整點(diǎn)點(diǎn)報(bào)時(shí)或半點(diǎn)點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目進(jìn)行形象象宣傳。（6）網(wǎng)絡(luò)：配配合節(jié)點(diǎn)式推推廣活動(dòng)在**網(wǎng)上不定期期發(fā)布新聞、市市場(chǎng)分析與營(yíng)營(yíng)銷理念的文文章，宣傳**置業(yè)公司、**置業(yè)會(huì)與**花園。3、期間工作內(nèi)內(nèi)容（1）總體價(jià)格格策略（2）預(yù)熱期價(jià)價(jià)格體系制定定與執(zhí)行（3）預(yù)熱期節(jié)節(jié)點(diǎn)式活動(dòng)推推廣A、住博會(huì)B、秋交會(huì)（4）銷售物料料準(zhǔn)備A、樓書：1萬(wàn)萬(wàn)份B、折頁(yè)：1萬(wàn)萬(wàn)份C、沙盤：2個(gè)個(gè)（其一為樓樓盤模型，其其二為區(qū)位模模型）D、展板：166塊（其中城城市規(guī)劃與基基礎(chǔ)設(shè)施2塊，項(xiàng)目基基本資料為2塊，多層戶戶型6塊，多層外外立面1塊，多層裝裝修標(biāo)準(zhǔn)1塊，小高層層外立面1塊，園林1塊，項(xiàng)目智智能化配套1塊，物業(yè)管管理1塊），另多多層精裝修方方案6塊、小高層層戶型6塊、商鋪2塊可留待后后期推廣時(shí)增增加。E、精裝修方案案與預(yù)算（5）開(kāi)盤期價(jià)價(jià)格體系制定定與審批（6）開(kāi)盤期廣廣告設(shè)計(jì)4、期間工作要要求（1）銷售物料料完成、到位位；（2）營(yíng)銷中心心裝修完畢，包包括室外環(huán)境境；主格調(diào)：中高檔檔、大氣、明明快、敞亮、親親切；外立面色彩絢麗麗，可用項(xiàng)目目的標(biāo)準(zhǔn)色。位置選擇：若會(huì)會(huì)所工程進(jìn)展展較快能在4月底前完工工的話，則安安排在會(huì)所；；若會(huì)所不能在44月底前完工工，則必須在在項(xiàng)目臨堤口口路中段處搭搭建臨時(shí)售樓樓部。布局：按功能劃劃分為接待區(qū)區(qū)、展示區(qū)（模模型、展板、電電子演示系統(tǒng)統(tǒng)）、洽談區(qū)區(qū)、簽約區(qū)，另另配洗手間、財(cái)務(wù)室、經(jīng)經(jīng)理室（應(yīng)較較為隱蔽）等等；另開(kāi)辟一角角布置一些兒兒童游樂(lè)設(shè)施施（如滑梯、蹺蹺板、電動(dòng)木木馬等，有專專人照料），作作為室內(nèi)兒童童樂(lè)園；面積不低于3000M2。（3）精裝修方方案與預(yù)算確確定；（4）五證齊全全；（5）銷售通道道與樣板房完完成（如果工工程進(jìn)度不能能達(dá)到要求，可可推遲至第一一次強(qiáng)銷期開(kāi)開(kāi)始前）；（6）工程進(jìn)度度計(jì)劃、建筑筑單體設(shè)計(jì)、園園林規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、物業(yè)管理理公司的確定定落實(shí)。5、期間營(yíng)銷目目標(biāo)（1）初步樹立立市場(chǎng)形象為為：質(zhì)優(yōu)價(jià)平平、供不應(yīng)求求、后小康時(shí)時(shí)代人居代表表的美麗家園園。（2）達(dá)到認(rèn)購(gòu)購(gòu)面積：約1045000M2，占總量的19%（以多層5.5萬(wàn)計(jì)）；；認(rèn)購(gòu)均價(jià)：26630元/M2。特別提示：1、本階段目前前時(shí)間已過(guò)去去一半，其余余時(shí)間中包括括了較為漫長(zhǎng)長(zhǎng)的冬季銷售售淡季及春節(jié)節(jié)，且工程進(jìn)進(jìn)度也會(huì)受到氣候及其其他因素制約約，對(duì)于項(xiàng)目目的推廣是不不利的。因此此本階段推廣廣應(yīng)相對(duì)低調(diào)調(diào)，在大眾傳傳播媒體上重點(diǎn)應(yīng)著著眼于對(duì)項(xiàng)目目有長(zhǎng)期影響響力的媒體如如電視、電臺(tái)臺(tái)，并及早展展開(kāi)相關(guān)工作作。2、大型戶外立立柱廣告、公公交車及站牌牌廣告是與項(xiàng)項(xiàng)目定位、目目標(biāo)客戶定位位十分吻合的的廣告媒介，而而且也屬于一次性長(zhǎng)長(zhǎng)期投入型，投投入時(shí)機(jī)十分分重要。建議議及早展開(kāi)工工作，愈早投投入，對(duì)項(xiàng)目目愈加有利（參參見(jiàn)12月推廣計(jì)計(jì)劃）。3、目前**花花園處于封盤盤階段，多層層已經(jīng)預(yù)定了了16%的樓盤，為為合理拉升價(jià)價(jià)格并促進(jìn)4、5號(hào)樓存盤的銷售，建議議在春節(jié)前務(wù)務(wù)必進(jìn)行一次次節(jié)點(diǎn)式推盤盤活動(dòng)，以持持續(xù)吸引市場(chǎng)場(chǎng)關(guān)注；推盤盤數(shù)量可控制制在3000平米、認(rèn)認(rèn)購(gòu)數(shù)量可控控制在2000平米之內(nèi)，通通過(guò)價(jià)格銷控控與現(xiàn)場(chǎng)銷控控達(dá)成目的。4、正式開(kāi)盤前前為預(yù)熱市場(chǎng)場(chǎng)、拉升價(jià)格格可在3月上旬再次次進(jìn)行節(jié)點(diǎn)式式推盤，但此此次活動(dòng)只是是一種操作手法和項(xiàng)目姿態(tài)態(tài)，真正簽約約統(tǒng)一在正式式開(kāi)盤后，本本將此業(yè)績(jī)、均均價(jià)均計(jì)入開(kāi)開(kāi)盤期。二、開(kāi)盤期（22003年3月下旬——20033年4月下旬）1、推廣重點(diǎn)經(jīng)過(guò)了大約半年年的預(yù)熱期，累累積了一定量量的客戶，已已經(jīng)初步樹立立起項(xiàng)目的市市場(chǎng)形象，同同時(shí)前期準(zhǔn)備備工作基本就就緒，此階段段應(yīng)趁熱打鐵鐵，進(jìn)一步加加大推廣力度度，在開(kāi)盤這這前后一個(gè)月月集中優(yōu)勢(shì)，對(duì)對(duì)目標(biāo)市場(chǎng)進(jìn)進(jìn)行第一輪掃掃蕩。推廣重重點(diǎn)為多層（第第一期），主主推賣點(diǎn)為：：A、城市新規(guī)劃劃下巨大的升升值潛力B、戶型C、物業(yè)管理D、健康主題園園林E、兒童益智會(huì)會(huì)所2、期間媒體組組合（1）報(bào)廣此階段項(xiàng)目正式式公開(kāi)發(fā)售，前前期蓄勢(shì)將得得到第一次釋釋放，為達(dá)到到預(yù)定的效果果，形成市場(chǎng)場(chǎng)轟動(dòng)效應(yīng)，報(bào)報(bào)廣將作為最最重要的武器器之一，投入入量迅速加大大，進(jìn)行集結(jié)結(jié)轟炸。媒體選擇面則相相應(yīng)擴(kuò)大，形形成以**晚報(bào)、濟(jì)南南時(shí)報(bào)為主，其其他媒體為輔輔的統(tǒng)一戰(zhàn)線線。（2）戶外廣告告絕大部分戶外廣廣告（長(zhǎng)期的的）應(yīng)在預(yù)熱熱期第一階段段完成，如因因特殊原因未未發(fā)布的則應(yīng)應(yīng)在此階段務(wù)務(wù)必完成。同同時(shí)開(kāi)盤前在在項(xiàng)目所在地地制作條幅廣廣告（短期），進(jìn)進(jìn)行開(kāi)盤信息息發(fā)布。（3）雜志：充充分利用《城城市蝸?！纷鲎鲕浶晕淖中麄鳌＃?）電視：在在濟(jì)南電視臺(tái)臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行行形象宣傳、活活動(dòng)宣傳及開(kāi)開(kāi)盤信息發(fā)布布。（5）電臺(tái)：在在濟(jì)南廣播電電臺(tái)XX頻道利用整整點(diǎn)報(bào)時(shí)或半半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形形象宣傳和信信息發(fā)布（包包括活動(dòng)信息息和開(kāi)盤信息息）。（6）網(wǎng)絡(luò)：配配合開(kāi)盤在**網(wǎng)上發(fā)布軟軟性新聞，并并對(duì)整個(gè)開(kāi)盤盤期項(xiàng)目動(dòng)態(tài)態(tài)作全過(guò)程跟跟蹤報(bào)道；列列入濟(jì)南**網(wǎng)的“明星樓盤”欄目、同時(shí)時(shí)可免費(fèi)在《城城市信報(bào)》上上定期發(fā)布。3、期間工作內(nèi)內(nèi)容（1）開(kāi)盤期價(jià)價(jià)格體系執(zhí)行行（2）開(kāi)盤期活活動(dòng)推廣A、濟(jì)南城市新新規(guī)劃論壇形式：邀請(qǐng)市規(guī)規(guī)劃局領(lǐng)導(dǎo)、業(yè)業(yè)內(nèi)專家就濟(jì)濟(jì)南市新城市市規(guī)劃發(fā)表自自己的見(jiàn)解，論論壇重點(diǎn)：西西、北部新城城市規(guī)劃以及及*****城市構(gòu)想。依據(jù)：一方面為為項(xiàng)目推廣主主題尋求理論論依據(jù)，提升升項(xiàng)目市場(chǎng)形形象；另一方方面方面可塑塑造項(xiàng)目的時(shí)時(shí)代感、超前前性；最后不不斷擴(kuò)大項(xiàng)目目的影響力，炒炒熱市場(chǎng)。B、開(kāi)盤活動(dòng)形式：待定，方方案屆時(shí)另行行提交。依據(jù)：擴(kuò)大項(xiàng)目目知名度及聲聲勢(shì)，吸引市市民的關(guān)注，形形成轟動(dòng)效應(yīng)應(yīng)，達(dá)到引爆爆市場(chǎng)、提升升價(jià)格和增加加市場(chǎng)銷量的的目的。（3）銷售物料料準(zhǔn)備A、樓書：1萬(wàn)萬(wàn)份（若預(yù)熱熱期未完成的的則務(wù)必在開(kāi)開(kāi)盤前準(zhǔn)備完完畢，若已完完成則省去該該項(xiàng)。）B、單張：4萬(wàn)萬(wàn)份（可用于于夾報(bào)）C、折頁(yè)：1萬(wàn)萬(wàn)份（若預(yù)熱熱期未完成的的則務(wù)必在開(kāi)開(kāi)盤前準(zhǔn)備完完畢，若已完完成則省去該該項(xiàng)。）D、沙盤：2個(gè)個(gè)（其一為樓樓盤模型，其其二為區(qū)位模模型，若預(yù)熱熱期未完成的的則務(wù)必在開(kāi)開(kāi)盤前準(zhǔn)備完完畢，若已完完成則省去該該項(xiàng)。）E、展板16塊塊，另多層精精裝修方案6塊、小高層層戶型6塊、商鋪2塊可留待后后期推廣時(shí)增增加。（若預(yù)熱期未完完成的則務(wù)必必在開(kāi)盤前準(zhǔn)準(zhǔn)備完畢，若若已完成則省省去該項(xiàng)。）F、精裝修方案案與預(yù)算（若若預(yù)熱期未完完成的則務(wù)必必在第一次強(qiáng)強(qiáng)銷期前準(zhǔn)備備完畢，若已已完成則省去去該項(xiàng)。）（4）第一次強(qiáng)強(qiáng)銷期價(jià)格體體系制定與審審批（5）第一次強(qiáng)強(qiáng)銷期廣告設(shè)設(shè)計(jì)4、期間工作要要求（1）銷售物料料完成、到位位；（2）營(yíng)銷中心心裝修完畢，包包括室外環(huán)境境（若預(yù)熱期期未完成的則則務(wù)必在開(kāi)盤盤前準(zhǔn)備完畢畢，若已完成成則省去該項(xiàng)。）；；（3）精裝修方方案與預(yù)算確確定；（4）五證齊全全；（5）銷售通道道（包括彩旗旗）與樣板房房完成；（6）銷售導(dǎo)示示系統(tǒng)完成、到到位；（7）工程進(jìn)度度計(jì)劃、建筑筑單體設(shè)計(jì)、園園林規(guī)劃設(shè)計(jì)計(jì)、物業(yè)管理理公司的確定定落實(shí)。（若若預(yù)熱期未完完成的則務(wù)必必在開(kāi)盤前準(zhǔn)準(zhǔn)備完畢，若若已完成則省省去該項(xiàng)。）5、期間營(yíng)銷目目標(biāo)（1）迅速炒熱熱市場(chǎng)，初步步確立在北部部同類樓盤的的市場(chǎng)領(lǐng)跑者者形象。（2）達(dá)到銷售售面積：約4400M2，占總量的8%；銷售均價(jià)：29900元/M2。三、第一次強(qiáng)銷銷期（20003年5月上旬——20033年7月上旬）1、推廣重點(diǎn)此階段為銷售旺旺季、應(yīng)承接接開(kāi)盤期強(qiáng)勢(shì)勢(shì)營(yíng)銷態(tài)勢(shì)繼繼續(xù)升溫市場(chǎng)場(chǎng)以消化主力力戶型、同時(shí)時(shí)盡量在價(jià)格配合的情況下下采取限量發(fā)發(fā)售、及時(shí)封封盤、及時(shí)調(diào)調(diào)價(jià)、小步攀攀升的策略，靈靈活操作，以以期維持良好好市場(chǎng)形象與與價(jià)格走勢(shì)。推廣重點(diǎn)為多層（第一期），同時(shí)小高層與商業(yè)開(kāi)始預(yù)熱并進(jìn)行內(nèi)部認(rèn)購(gòu)，主推賣點(diǎn)為：A、精裝修交房房——后小康完整整生活主張（強(qiáng)勢(shì)宣傳，作作為價(jià)格提升升的依據(jù)、支支撐）B、戶型——美美滿人生3+2（兩代人分分居不分離）C、特色兒童益益智會(huì)所D、健康主題園園林（應(yīng)要求無(wú)障礙礙設(shè)計(jì)，對(duì)此此加以重點(diǎn)宣宣傳，同時(shí)配配備有益健康康的特殊植物物，推出主題題園林中部分小型組團(tuán)主題題）E、樣板房（利用裝修風(fēng)格格突出“康樂(lè)人家”概念，另可可重點(diǎn)宣傳兒兒童房安全無(wú)無(wú)傷害設(shè)計(jì)，表表達(dá)領(lǐng)先市場(chǎng)場(chǎng)、時(shí)代的開(kāi)發(fā)理念念與姿態(tài)）F、物業(yè)管理G、費(fèi)用減免政政策（主要針針對(duì)**園）H、地段——***區(qū)絕佳區(qū)位位I、交通——交交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)達(dá)，長(zhǎng)途汽車車站、火車站站近在咫尺J、配套——周周邊生活配套套成熟，社區(qū)區(qū)內(nèi)配套完善善2、期間媒體組組合（1）報(bào)廣項(xiàng)目正式開(kāi)盤，前前期廣告投入入較大，有較較好的市場(chǎng)基基礎(chǔ)，同時(shí)逐逐漸步入傳統(tǒng)統(tǒng)銷售旺季，隨隨著項(xiàng)目工程程進(jìn)度的不斷斷進(jìn)展，被關(guān)關(guān)注的程度會(huì)會(huì)越來(lái)越高。此此階段廣告宣宣傳繼續(xù)保持持一定的力度度（軟硬結(jié)合合，平均每周周二次）。媒體選擇以***晚報(bào)、濟(jì)南南時(shí)報(bào)為主，山山東商報(bào)、生生活日?qǐng)?bào)、都都市女報(bào)為輔輔。每次報(bào)廣廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)時(shí)反饋效果，如如效果不佳，經(jīng)經(jīng)分析屬于媒媒體原因，則則應(yīng)及時(shí)予以以調(diào)整。（2）雜志：充充分利用《城城市蝸?！纷鲎鲕浶晕淖中麄鳌＃?）電視：在在濟(jì)南電視臺(tái)臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行行賣點(diǎn)宣傳。（4）電臺(tái)：在在濟(jì)南廣播電電臺(tái)XX頻道利用用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形形象宣傳和信信息發(fā)布。（5）網(wǎng)絡(luò)：在在**網(wǎng)上發(fā)布軟軟性新聞，列列入濟(jì)南**網(wǎng)的“明星樓盤”欄目，同時(shí)時(shí)可免費(fèi)在《城城市信報(bào)》上上定期發(fā)布。3、期間工作內(nèi)內(nèi)容（1）第一次強(qiáng)強(qiáng)銷期價(jià)格體體系執(zhí)行（2）開(kāi)盤期活活動(dòng)推廣A、第六屆春交交會(huì)利用此次房交會(huì)會(huì)，以推出特特價(jià)房（銷售售抗性較大的的單位）的形形式進(jìn)行第一一輪的促銷。B、依托**置置業(yè)會(huì)舉辦春春游野餐與趣趣味運(yùn)動(dòng)活動(dòng)動(dòng)、宣傳項(xiàng)目目的“康樂(lè)”主題C、**花園第第一期（多層層）封頂儀式式形式：邀請(qǐng)客戶戶參加封頂儀儀式。依據(jù)：通過(guò)工程程進(jìn)展展示開(kāi)開(kāi)發(fā)實(shí)力，樹樹立客戶信心心，同時(shí)表示示對(duì)客戶的尊尊重，讓其做做真正的主人人。D、特色會(huì)所開(kāi)開(kāi)放日與“繽紛生活杯”兒童技能大大賽（可持續(xù)整個(gè)66月）E、樣板房開(kāi)放放日（可考慮慮以健康住宅宅、無(wú)污染綠綠色建材及裝裝修、室內(nèi)空空氣質(zhì)量監(jiān)測(cè)測(cè)等為重點(diǎn)，并并可配合其它它與項(xiàng)目定位位一致的產(chǎn)品品聯(lián)合推廣，舉舉行惠而不費(fèi)費(fèi)的活動(dòng)）（3）銷售物料料準(zhǔn)備制作精美單張44萬(wàn)份，主要要用于三方面面：房交會(huì)、夾夾報(bào)、直銷。（4）調(diào)整期價(jià)價(jià)格體系制定定與審批（5）調(diào)整期廣廣告設(shè)計(jì)4、期間工作要要求（1）銷售物料料完成、到位位；（2）精裝修方方案的市場(chǎng)反反饋及迅速調(diào)調(diào)整；（3）工程進(jìn)度度要求：一期期多層主體封封頂，二期小小高層建筑單單體設(shè)計(jì)完成成并動(dòng)工。（4）力爭(zhēng)6月月1日前會(huì)所主主體施工完畢畢、裝修完成成、并配備部部分重要兒童童游樂(lè)、益智智設(shè)施、對(duì)外外開(kāi)放。（5）部分樣本本房裝修完畢畢。5、期間營(yíng)銷目目標(biāo)（1）進(jìn)一步炒炒熱市場(chǎng)，鞏鞏固市場(chǎng)領(lǐng)跑跑者形象，初初步實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目目的價(jià)值提升升。（2）多層達(dá)到到銷售面積：：約8800MM2，占總量的16%；銷售均價(jià)：30000元/M2。小高層和商業(yè)部部分內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)面積和認(rèn)購(gòu)購(gòu)均價(jià)見(jiàn)各自自的銷售進(jìn)度度計(jì)劃表。四、調(diào)整期（22003年7月上旬——20033年8月下旬）1、推廣重點(diǎn)此階段進(jìn)入傳統(tǒng)統(tǒng)的銷售淡季季，同時(shí)經(jīng)過(guò)過(guò)前三個(gè)階段段的強(qiáng)勢(shì)推廣廣，已經(jīng)打下下了堅(jiān)實(shí)的市市場(chǎng)基礎(chǔ)。推推廣節(jié)奏應(yīng)適適當(dāng)減緩，推推廣力度相應(yīng)應(yīng)減小，并對(duì)對(duì)前段營(yíng)銷推推廣工作進(jìn)行行認(rèn)真總結(jié)，并并適當(dāng)作出調(diào)調(diào)整，為第二二次強(qiáng)銷期同同時(shí)也是為商商業(yè)和小高層層正式入市蓄蓄勢(shì)。推廣重重點(diǎn)為：A、精裝修交房房B、戶型——美美滿人生3+2C、物業(yè)管理D、北部商圈黃黃金地段，升升值潛力無(wú)限限（主要為二二期小高層及及商業(yè)部分入入市造勢(shì)，增增加項(xiàng)目的附附加值）2、期間媒體組組合（1）報(bào)廣到了7月份，一一方面由于進(jìn)進(jìn)入酷夏，銷銷售轉(zhuǎn)入淡季季；另一方面面在達(dá)到一定定的高峰之后后，需要進(jìn)行行調(diào)整，為下階段段沖刺養(yǎng)精蓄蓄銳；此外由由于前期各階階段的大力推推廣宣傳，項(xiàng)項(xiàng)目已具有相相當(dāng)?shù)氖袌?chǎng)知知名度與熱銷銷形象，此階階段已不必做做大量報(bào)廣。但但在對(duì)前期工工作進(jìn)行分析析總結(jié)的同時(shí)時(shí)，廣告應(yīng)保保持一定的延延續(xù)，其間主主要針對(duì)節(jié)點(diǎn)點(diǎn)活動(dòng)進(jìn)行宣宣傳。媒體選擇：***晚報(bào)和濟(jì)南南時(shí)報(bào)。（2）雜志：充充分利用《城城市蝸?！纷鲎鲕浶晕淖中麄?。（3）電視：在在濟(jì)南電視臺(tái)臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行行賣點(diǎn)宣傳。（4）電臺(tái)：在在濟(jì)南廣播電電臺(tái)XX頻道利用用整點(diǎn)報(bào)時(shí)或或半點(diǎn)報(bào)時(shí)，對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形形象宣傳和信信息發(fā)布。（5）網(wǎng)絡(luò)：在在**網(wǎng)上發(fā)布軟軟性新聞；此此時(shí)項(xiàng)目已擁?yè)碛幸欢〝?shù)量量的客戶與目目標(biāo)客戶，可可考慮開(kāi)始在在**網(wǎng)開(kāi)設(shè)業(yè)主主論壇，由公公司委派專人人負(fù)責(zé)在論壇壇上即使發(fā)布布項(xiàng)目消息、挑挑起討論、吸吸引客戶關(guān)注注，為后續(xù)小小高層的推廣廣做鋪墊；已已擁有一定的的客戶資源與與社會(huì)資源，開(kāi)開(kāi)始籌備**置業(yè)會(huì)網(wǎng)頁(yè)頁(yè)制作工作。3、期間工作內(nèi)內(nèi)容（1）調(diào)整期價(jià)價(jià)格體系執(zhí)行行（2）銷售物料料準(zhǔn)備制作精美單張11萬(wàn)份，主要要用于直銷。（3）第二次強(qiáng)強(qiáng)銷期價(jià)格體體系制定與審審批，包括二二期小高層及及商業(yè)裙樓價(jià)價(jià)格體系制定定與審批。（4）第二次強(qiáng)強(qiáng)銷期廣告設(shè)設(shè)計(jì)，包括二二期小高層及及商業(yè)裙樓的的廣告包裝。（5）采用直銷銷戰(zhàn)術(shù)直銷針對(duì)性非常常強(qiáng)，費(fèi)用十十分節(jié)省，傳傳播效果也較較明顯?？膳膳蓪I(yè)銷售人人員在**區(qū)及附近區(qū)區(qū)域各商務(wù)寫字樓樓、單位辦公公樓、商場(chǎng)、超超市、主要街街道口大量散散發(fā)樓盤資料料，以達(dá)到促促銷的目的。4、期間工作要要求（1）銷售物料料完成、到位位；（2）為二期小小高層及商業(yè)業(yè)部分入市作作好充分的前前期準(zhǔn)備工作作。（3）工程進(jìn)度度要求：一期期外立面基本本完成，小區(qū)區(qū)園林開(kāi)始施施工；二期完成主體施施工不低于四四層。5、期間營(yíng)銷目目標(biāo)（1）銷售狀況況趨向平穩(wěn)但但不脫節(jié)，作作為第二次銷銷售高峰的蓄蓄勢(shì)過(guò)渡。（2）多層達(dá)到到銷售面積：：在此階段維維持一定成交交量以拉升價(jià)價(jià)格、總體銷銷售量3%，面積1650平米；銷售均價(jià)：31100元/平米。小高層和商業(yè)部部分內(nèi)部銷售售面積和銷售售均價(jià)見(jiàn)各自自的銷售進(jìn)度度計(jì)劃表。五、續(xù)銷期（22003年9月上旬——20033年12月下旬）1、推廣重點(diǎn)此時(shí)多層項(xiàng)目基基本已成為現(xiàn)現(xiàn)房，外立面面、園林景觀觀施工完畢，入入住在即、且且已進(jìn)入本年年度第二次銷銷售旺季，對(duì)對(duì)期房有明顯顯抗性、持幣幣觀望的消費(fèi)費(fèi)者來(lái)說(shuō)，購(gòu)購(gòu)買時(shí)機(jī)已成成熟；但與此此同時(shí)，期房房的想象空間間也已消失、物物業(yè)本身的弱弱點(diǎn)也一一凸凸現(xiàn)出來(lái)，所所以本期仍需需要一定力度度的報(bào)廣推廣廣推波助瀾，催催化市場(chǎng)。同同時(shí)此階段為為二期（小高高層）和商業(yè)業(yè)部分的開(kāi)盤盤期、與多層層推廣重點(diǎn)有有所差別，需需要營(yíng)造新的的市場(chǎng)熱點(diǎn)，可可借助這個(gè)機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)推陳出出新，作第二二次的強(qiáng)勢(shì)推推廣，力爭(zhēng)達(dá)達(dá)到第二次銷銷售高峰，完完成既定的目目標(biāo)。推廣重重點(diǎn)為：A、北部商圈黃黃金地段，升升值潛力無(wú)限限B、精裝修交房房——后小康完整整生活主張C、戶型——美美滿人生3++2D、特色兒童益益智會(huì)所E、健康主題園園林（可針對(duì)主題園園林的一些具具體特色特點(diǎn)點(diǎn)進(jìn)行形象推推廣與塑造，如如在中心園林林設(shè)置風(fēng)雨游游廊等，進(jìn)一步突出推廣廣主題）F、個(gè)性生活新新干線/城市進(jìn)程與與時(shí)代進(jìn)程（小小高層）——切入點(diǎn)可從從城市規(guī)劃、緯緯六路高架橋橋等基礎(chǔ)設(shè)施的建建設(shè)等城市配配套入手。G、物業(yè)管理H、費(fèi)用減免政政策（主要針針對(duì)**園）2、期間媒體組組合（1）報(bào)廣此階段廣告重點(diǎn)點(diǎn)之一是小高高層市場(chǎng)形象象的塑造；此此外應(yīng)結(jié)合具具體活動(dòng)的開(kāi)開(kāi)展，深度挖挖掘項(xiàng)目的賣賣點(diǎn)，努力提提升項(xiàng)目的品品質(zhì)，吸引更更廣泛、更深深入的關(guān)注，從從而取得較好好的成果、為為價(jià)格提升做做出充分支撐撐。媒體選擇以***晚報(bào)、濟(jì)南南時(shí)報(bào)為主，山山東商報(bào)、生生活日?qǐng)?bào)、都都市女報(bào)為輔輔。每次報(bào)廣廣發(fā)布后，由銷售現(xiàn)場(chǎng)及時(shí)時(shí)反饋效果，如如效果不佳，經(jīng)經(jīng)分析屬于媒媒體原因，則則應(yīng)及時(shí)予以以調(diào)整。（2）雜志：充充分利用《城城市蝸?！纷鲎鲕浶晕淖中麄?。（3）電視：在在濟(jì)南電視臺(tái)臺(tái)《濟(jì)南房產(chǎn)產(chǎn)報(bào)道》進(jìn)行行賣點(diǎn)宣傳和和二期開(kāi)盤信信息發(fā)布。（4）電臺(tái)：對(duì)對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行形形象宣傳和二二期開(kāi)盤信息息發(fā)布。（5）網(wǎng)絡(luò)：在在**網(wǎng)上發(fā)布軟軟性新聞，列列入濟(jì)南**網(wǎng)的“明星樓盤”欄目，同時(shí)時(shí)可免費(fèi)在《城城市信報(bào)》上上定期發(fā)布；；及時(shí)與客戶戶在**網(wǎng)的業(yè)主論論壇上進(jìn)行互互動(dòng)溝通、信信息發(fā)布、消消弭項(xiàng)目的負(fù)負(fù)面因素，如如果此時(shí)**置業(yè)會(huì)網(wǎng)頁(yè)頁(yè)已建設(shè)完畢畢，則應(yīng)充分分利用此網(wǎng)頁(yè)頁(yè)發(fā)布項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)、項(xiàng)目賣賣點(diǎn)與客戶互互動(dòng)（可包括括駿園的物業(yè)業(yè)管理、客戶戶投訴處理、小小高層形象塑塑造與推廣主主題的軟性訴訴求）。（6）戶外廣告告：在項(xiàng)目所所在地制作條條幅廣告（短短期），進(jìn)行行二期開(kāi)盤信信息發(fā)布。3、期間工作內(nèi)內(nèi)容（1）續(xù)銷期價(jià)價(jià)格體系執(zhí)行行，包括二期期小高層及商商業(yè)裙樓價(jià)格格體系執(zhí)行。（2）續(xù)強(qiáng)銷期期活動(dòng)推廣A、二期開(kāi)盤活活動(dòng)（大型文文藝匯演，演演繹、豐滿項(xiàng)項(xiàng)目的推廣主主題）B、第二屆住博博會(huì)C、第六屆秋交交會(huì)D、金秋時(shí)節(jié)“繽紛節(jié)”（組織業(yè)主主、準(zhǔn)業(yè)主種種花、賞花活活動(dòng)，承接住住博會(huì)或秋交交會(huì)，具體時(shí)時(shí)間待定，可考慮與與其它活動(dòng)整整合舉行。）E、**花園一一期（多層）入入住儀式F、業(yè)主友誼賽賽（羽毛球比比賽、籃球比比賽、拔河比比賽等）G、可考慮在臨臨街商鋪中先先期引入小型型品牌商家與與銀行等、為為商鋪炒作營(yíng)營(yíng)造氛圍。H、濟(jì)南市商圈圈發(fā)展與商業(yè)業(yè)業(yè)態(tài)研討會(huì)會(huì)，（可考慮慮聘請(qǐng)濟(jì)南市市零售業(yè)協(xié)會(huì)會(huì)會(huì)長(zhǎng)或相關(guān)關(guān)權(quán)威專業(yè)人人士等列席發(fā)言），旨旨在塑造本項(xiàng)項(xiàng)目商鋪的區(qū)區(qū)位優(yōu)勢(shì)與投投資、升值潛潛力，力爭(zhēng)將將商鋪炒熱，超超過(guò)原定4500元//平米的均價(jià)價(jià)，以彌補(bǔ)內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購(gòu)前期期多層銷售失失控造成的經(jīng)經(jīng)濟(jì)損失。（3）銷售物料料準(zhǔn)備A、二期宣傳單單張4萬(wàn)份（可用用于夾報(bào)）B、二期宣傳折折頁(yè)5000份（4）第二次強(qiáng)強(qiáng)銷期價(jià)格體體系制定與審審批（包括二二期）（5）第二次強(qiáng)強(qiáng)銷期期廣告告設(shè)計(jì)（包括括二期）（6）小高層市市場(chǎng)導(dǎo)入期，引引導(dǎo)目標(biāo)客戶戶關(guān)注項(xiàng)目小小高層部分，逐逐步塑造小高高層有別于多多層的生活方方式、凸顯其其優(yōu)勢(shì)所在，淡淡化市民對(duì)小小高層的抗性性。（7）通過(guò)直銷銷等途徑發(fā)掘掘二期團(tuán)購(gòu)客客戶。（因北北部小高層市市場(chǎng)抗性較大大，通過(guò)團(tuán)購(gòu)購(gòu)加快銷售進(jìn)進(jìn)度，減輕銷銷售壓力）4、期間工作要要求（1）銷售物料料完成、到位位；（2）多層精裝裝修方案執(zhí)行行并進(jìn)入實(shí)際際施工；（3）工程進(jìn)度度要求：一期期竣工并交付付使用，二期期主體封頂；；（4）會(huì)所正式式投入使用；；（5）物管公司司全面進(jìn)駐。（6）**網(wǎng)業(yè)業(yè)主論壇的設(shè)設(shè)立與跟蹤互互動(dòng)，**置業(yè)會(huì)網(wǎng)頁(yè)頁(yè)（可同時(shí)在在此網(wǎng)頁(yè)上發(fā)發(fā)布《城市蝸蝸牛》電子版）的籌備、建建設(shè)。5、期間營(yíng)銷目目標(biāo)（1）二次出擊擊，徹底贏得得市場(chǎng)，完成成項(xiàng)目的主要要銷售任務(wù)。（2）多層達(dá)到到銷售面積：：約132000M2，占總量的24%；銷售均價(jià)：31160元/M2。小高層和商業(yè)部部分內(nèi)部認(rèn)購(gòu)購(gòu)面積和認(rèn)購(gòu)購(gòu)均價(jià)見(jiàn)各自自的銷售進(jìn)度度計(jì)劃表。六、調(diào)整期（22004年元元月上旬——20044年4月上旬）與與第二次強(qiáng)銷銷期（20004年4月中下旬——20044年7月上旬）1、推廣重點(diǎn)此時(shí)項(xiàng)目一期已已入住，二期期基本完工，園園林景觀已出出效果，項(xiàng)目目整體效果凸凸現(xiàn)。以鞏固固市場(chǎng)和擴(kuò)大大市場(chǎng)占有率率為原則，充充分利用已購(gòu)購(gòu)客戶口碑式式傳播的巨大大宣傳效應(yīng)，進(jìn)進(jìn)一步挖掘潛潛在市場(chǎng)，累累積更多的客客戶資源。同同時(shí)本階段第第一階段為傳傳統(tǒng)的銷售淡淡季，推廣和和宣傳的力度度可以適度減減少，但應(yīng)有有一定的持續(xù)續(xù)性；第二階階段為第二次次強(qiáng)銷期、應(yīng)應(yīng)加大推廣力力度，但因已已有客戶入住住、應(yīng)以活動(dòng)動(dòng)推廣為宜、通通過(guò)小眾傳播播強(qiáng)化市場(chǎng)效效應(yīng)。推廣重點(diǎn)為為：A、精裝修交房房——后小康完整整生活主張B、戶型——美美滿人生3++2C、特色兒童益益智會(huì)所（以以小中型活動(dòng)動(dòng)為依托進(jìn)行行推廣）D、健康主題園園林（實(shí)景宣宣傳）E、新世紀(jì)金融融中心圈/**區(qū)的**花園、濟(jì)南南市的**花園/中國(guó)的城市市化進(jìn)程/***白領(lǐng)族、BoBo族生存存方式——針對(duì)小高層層與**區(qū)外目標(biāo)客客戶，塑造項(xiàng)項(xiàng)目超越**區(qū)片區(qū)的時(shí)時(shí)代、超前、發(fā)展空間間等形象，吸吸引**區(qū)外年輕客客戶的關(guān)注，促促進(jìn)小高層的的銷售。F、物業(yè)管理———人性化生活活方式、后小小康生活方式式——依托**置業(yè)會(huì)與會(huì)會(huì)刊、網(wǎng)頁(yè)等等宣傳物業(yè)管理、社區(qū)文文化——?jiǎng)痈猩钆c與生活感動(dòng)——豐滿“康樂(lè)人家”的推廣主題題并加以延展展。G、費(fèi)用減免政政策（主要針針對(duì)**園）2、期間媒體組組合（1）報(bào)廣由于項(xiàng)目經(jīng)過(guò)一一年多營(yíng)銷推推廣，基本市市場(chǎng)形象已經(jīng)經(jīng)樹立，此階階段多層廣告告投入相應(yīng)減減少、主要配配合促銷活動(dòng)動(dòng)；同時(shí)小高高層與商鋪應(yīng)應(yīng)利用銷售旺旺季制造熱點(diǎn)點(diǎn)，消化一定定數(shù)量，為小小高層與商鋪鋪后續(xù)市場(chǎng)炒炒作、價(jià)格提提升奠定基礎(chǔ)礎(chǔ)。以軟廣告告為主（城市市化進(jìn)程、市市場(chǎng)分析、社社區(qū)文化、服服務(wù)理念等），硬硬廣告為輔。媒體選擇：***晚報(bào)和濟(jì)南南時(shí)報(bào)。（2）雜志：充充分利用《城城市蝸?！纷鲎鲕浶晕淖中麄?、可重點(diǎn)點(diǎn)突出社區(qū)文文化與白領(lǐng)族族、BoBoo族生活品位、價(jià)值取向向等以吸引**區(qū)外年輕白白領(lǐng)的興趣與與認(rèn)同。（3）網(wǎng)絡(luò)：在在**網(wǎng)上發(fā)布軟軟性新聞；及及時(shí)與客戶在在**網(wǎng)的業(yè)主論論壇上進(jìn)行互互動(dòng)溝通、信信息發(fā)布、消消弭與客戶的的矛盾沖突及及項(xiàng)目的負(fù)面面因素，如果果此時(shí)**置業(yè)會(huì)網(wǎng)頁(yè)頁(yè)已建設(shè)完畢畢，則應(yīng)充分分利用此網(wǎng)頁(yè)頁(yè)發(fā)布項(xiàng)目動(dòng)動(dòng)態(tài)、項(xiàng)目賣賣點(diǎn)與客戶互互動(dòng)。3、期間工作內(nèi)內(nèi)容（1）第二次強(qiáng)強(qiáng)銷期價(jià)格體體系執(zhí)行（2）第二次強(qiáng)強(qiáng)銷期活動(dòng)推推廣A、第七屆春交交會(huì)利用此次房交會(huì)會(huì)，以推出特特價(jià)房（銷售售抗性較大的的單位）與商商鋪現(xiàn)場(chǎng)拍賣賣的形式進(jìn)行行促銷。B、利用六?一一兒童節(jié)在兒兒童益智會(huì)所所舉辦**花