知名樓盤價格策略報告圖文并茂

海林市九鼎錦繡城項目——開盤價格策略報告——方案思維導圖優(yōu)惠建議競爭樓盤狀況客戶情況分析市場大勢回顧定價策略市場大勢分析第一節(jié)中央及相關(guān)部委：密集強調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控不放松，強化市場監(jiān)管和問責。三季度，房產(chǎn)稅改革再成焦點。財政部部長兩次提到要穩(wěn)步推進個人住房房產(chǎn)稅改革試點。住房用地供應計劃下調(diào)，但仍遠超歷年實際供應最高水平。堅持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，中央督查確保政策落實到位上半年下半年上半年溫家寶總理講話2023/3/15此處添加公司信息價格繼續(xù)上漲，但增幅降低據(jù)中國指數(shù)研究院發(fā)布的百城價格指數(shù)，百城的住宅均價從2011年9月開始連續(xù)9月下跌，今年6月首次止跌后連續(xù)4個月上漲，但近2個月漲幅持續(xù)縮小。2023/3/15此處添加公司信息需求8-9月份成交量有明顯的回落，但相比去年同期仍然有較大的增長。供應9月份推盤較為集中，三季度的供應量顯著增加。下半年推盤激增但成交回落，庫存再次上升2023/3/15此處添加公司信息政府對于房地產(chǎn)市場的調(diào)控依然沒有放松，政策在十八大后會趨于明朗；一線城市從成交量及成交價格上反映，市場有所回暖，但三、四線城市反映較慢，依然處于比較低迷的階段；據(jù)房管局的相關(guān)統(tǒng)計數(shù)據(jù)，海林市城區(qū)去年去化速度約為1200套，去化面積約6萬方；而當前市場上的存量以及潛在存量，初步估計在100萬方以上；去除城市化速度加快、新樓盤進入等情況，以目前速度消化市場存量仍需要十幾年的時間。在一個僅12萬人口的縣級城市，房地產(chǎn)市場的供求顯然是失衡的！可以預測，由于過量的競爭以及供求失衡在有限的市場中，各大樓盤注重跑量，各種優(yōu)惠方式頻出，價格體系較為混亂；競爭樓盤/客戶群體之間博弈達成的市場價格，一段時間內(nèi)不會被打破，近期內(nèi)價格上漲可能性極??；海林市房地產(chǎn)市場的未來，并不樂觀，除非出現(xiàn)“并成牡丹江市下轄區(qū)”等利好消息刺激；競爭樓盤狀況第二節(jié)2023/3/7此處添加公司司信息龍城國際花園園本案亞澳新海林中央上城開發(fā)區(qū)，項目目的直接競爭爭樓盤，對面面市價格起指指導作用老城區(qū)，位置置優(yōu)越，口碑碑效應較好樓樓盤，對面市市價格起參考考作用麗海花園和興瀚城2023/3/7此處添加公司司信息開發(fā)區(qū)項目占地面積：8.5萬平米建筑面積：15.6萬平米容積率：1.8建筑風格：地地中海拖斯卡卡納棚戶區(qū)戶數(shù)：：約240戶物業(yè)費用：0.65元/平米*月（多多層）0.8元/平米*月+30元/戶電梯費（高高層）龍城國際花園園一期，約7萬平米，2010年開盤，目前前僅剩下極少少量房源；二期在售房源源，3棟11層小高層，約約200套房源；【推售情況】【價格體系】樓層銷售均價（元/平米）備注1F4950車庫/商鋪2F31983F3358金三銀四4F32685F31986F3198電梯房最低價：3080元/平米最高價：3600元/平米均價：3400元/平米層差：6F及以下，+50元/層；7F及以上，+100元/層多層（已售完完，此為之前前銷售價格））商業(yè)均價7500元/平米規(guī)格：面積約約80-90平米，5.5米層高2023/3/7此處添加公司司信息【優(yōu)惠政策】開盤享受交5000抵10000元優(yōu)惠；全款購房享受受98折優(yōu)惠，按揭揭購房享受99折優(yōu)惠；電梯房1-6F客戶，享受10年免電梯費優(yōu)優(yōu)惠；戶型面積（平米）價格（元/平米）總價（萬元）折后單價（元/平米）折后總價（萬元）主力兩房（多層）85325027.6312426.5主力兩房（電梯）72350025.2336224.2說明：龍城國際花園園一期戶型面面積較大，80平米的兩房占占據(jù)推出戶型型較大的比例例；二期推出青春春公館，面積積有所減小，，70平米左右的兩兩房因為低總總價贏得市場場較多歡迎；；【主力總價】2023/3/7此處添加公司司信息【戶型舉例】偏向于南方的的戶型設(shè)計，，實現(xiàn)短進深深，大面寬，，整體戶型設(shè)設(shè)計較優(yōu)秀。。2023/3/7此處添添加公公司信信息【總結(jié)】龍城國國際花花園定定位于于“地地中海海·公園上上·首府””以“領(lǐng)領(lǐng)袖海海林人人居居巔峰峰”作作營銷銷宣傳傳。項目主主打品品質(zhì)、、環(huán)境境與配配套，，鄰近近人民民廣場場、市市政府府、人人民大大街，，異國國風情情的品品質(zhì)生生活是是樓盤盤的最最大賣賣點；；且項目目較早早進駐駐海林林，項項目品品牌和和口碑碑得到到大部部分市市民的的認可可，其其項目目的品品質(zhì)感感也深深入人人心；；2023/3/7此處添添加公公司信信息占地面面積：：210畝建筑面面積：：22萬平米米容積率率：1.3綠化率率：46%建筑風風格：：ARTDECO物業(yè)形態(tài)：商業(yè)業(yè)+酒店+多層+別墅+高層中央尚尚城2012年10月18日首次次開盤盤首期開開盤2#、3#、5#、6#共4棟多層層，共共137套，目目前售售出約約45套；戶型面面積65-100平米；；【推售情情況】2023/3/7此處添添加公公司信信息【主力價價格】樓層面價折后價（元/平米）1F（車庫）528051302F（送平臺）328031503F318030504F318030505F310028506F2900280065平米80平米68平米【推售戶戶型】【總結(jié)】中央上上城以以建設(shè)設(shè)海林林中央央尚務務區(qū)，，HOPSCA城市綜綜合體體的理理念宣宣傳項項目，，試圖圖以星星級酒酒店、、市政政配套套、購購物中中心以以及高高級住住宅打打造綜綜合性性的商商務居居住中中心。。中央上上城區(qū)區(qū)位與與本案案相似似，品品質(zhì)及及定位位上有有也相相似之之處，，可謂謂之直直接競競爭樓樓盤。。一期占占地面面積：：5.05萬平米米一期建建筑面面積：：8.6萬平米米地下車車庫：：3767.5平米容積率率：1.6綠化率率：48%規(guī)劃戶戶數(shù)：：1300戶物業(yè)費費：0.7元/平米*月亞奧·新海林林已修改改規(guī)劃劃未建建回遷項目目目前剩剩下房房源約約20-30%；回遷房房源，，因為為與政政府關(guān)關(guān)系問問題，，現(xiàn)在在也納納入銷銷售范范籌；；【推售情情況】樓層銷售均價（元/平米）備注1F4500車庫2F3030此價格為之前在售價格，但消化極其困難3F33804F31305F29506F2780對于回回遷戶戶型最低價價：1930元/平米最高價價：3150元/平米均價：：2700元/平米據(jù)說與與開發(fā)發(fā)區(qū)政政府談談成了了協(xié)議議，免免稅費費，故故銷售售價格格較低低?！緝r格體體系】2023/3/7此處添加公公司信息主力戶型面積（平米）折后均價（元/平米）折后總價（萬元）緊湊兩房54270014.665270017.6標準兩房72270019.4三房95270025.6【主力總價】回遷戶型最最近銷售良良好，最低低不到15萬元/套；【主力戶型】83㎡64㎡40㎡54㎡65㎡65㎡70㎡72㎡95㎡96㎡戶型進深長長，面寬窄窄；各戶型采光光均嚴重不不足；2023/3/7此處添加公公司信息【總結(jié)】亞奧·新海林屬于于本地開發(fā)發(fā)企業(yè)，無無論開發(fā)理理念，規(guī)劃劃設(shè)計以及及營銷策略略上與周邊邊樓盤相比比顯得較弱弱，樓盤品品質(zhì)感不強強，其購房房客戶大多多為首次置置業(yè)及進城城群體；亞奧新海林林與本項目目僅一街（（人民大街街）之隔，，價格上可可作一定參參考。老城區(qū)項目目占地面積：：6.34萬平米；建設(shè)面積：：20萬平米容積率：3.2綠化率：30%總戶數(shù)：1000戶建筑密度：：28%物業(yè)費用：：未定和興瀚城一期在售目前在售一一期，共625套房源，目目前剩下30%左右，其它它未售；面積區(qū)間：：59—129平米梯戶比：2梯6戶/2梯4戶二期未售后期規(guī)劃用地項目自然銷銷售期間，，月均去化化量20-25套，最高一一月去化32套?！就剖矍闆r】銷售均價：：3500元/平米最低價格：：2800元/平米最高價格：：4200元/平米樓層差價：：+40元最貴樓層：：22層（最高23層）優(yōu)惠情況1）開盤當天天享受5000抵扣10000元優(yōu)惠；2）全款98折優(yōu)惠，按按揭付款無無優(yōu)惠；商業(yè)均價9000元/平米，1#、2#樓，南北向向，均價3700元/平米3#、4#樓，偏東西西向，均價價3100左右在售商業(yè)，，8800元/平米【價格體系】2023/3/7此處添加公公司信息主力戶型面積（平米）折后均價（元/平米）折后總價（萬元）一房57350019.5標準兩房75350025.887350030.0三房116350040.1【主力總價】標準兩房價價格在25-30元/套2023/3/7【主力戶型】98㎡116㎡57㎡87㎡87㎡124㎡相比市場在在售其它戶戶型，具有有贈送空間間，此為一一大賣點；；戶型設(shè)計依依然不太規(guī)規(guī)整；2023/3/7此處添加公公司信息和興瀚城屬屬于老城區(qū)區(qū)最具代表表性的樓盤盤，地段成成熟，周邊邊配套豐富富，價格也也較高；【總結(jié)】樓盤銷售均價主力兩房面積折后總價賣點龍城國際花園3120-336072-8524-26品質(zhì)中央上城298065-8119-24城市綜合體亞奧新海林270065-7218-21潛力江南御府280065-8418-23教育和興瀚城350075-8726-30地段/配套麗?；▓@335067-7522-26口碑樓盤價格對對比2023/3/7此處添加加公司信信息總結(jié)地段是影影響樓盤盤價格極極為重要要的因素素；成熟老城城區(qū)樓盤盤，如和和興瀚城城、麗海?；▓@、、華林御御景等銷銷售均價價比開發(fā)發(fā)區(qū)樓盤盤高約400元/平米左右右；同一區(qū)域域樓盤，，品質(zhì)也也影響價價格；因為規(guī)劃劃，營銷銷推廣等等為市場場客戶帶帶來的品品質(zhì)差異異，同一一區(qū)域不不同品質(zhì)質(zhì)樓盤價價格相差差可達200-300元/平米，如如龍城國國際花園園與亞奧奧新海林林；定價時，，地段/配套是最最重要的的權(quán)衡因因素，其次是項項目的內(nèi)內(nèi)在品質(zhì)質(zhì)與規(guī)劃劃設(shè)計客戶意向向性分析析第三節(jié)節(jié)后上客客量銳減減，行業(yè)業(yè)淡季到到來上客量國慶節(jié)后后上客量量有所下下降，與與海林天天氣逐漸漸變冷原原因有關(guān)關(guān)；從市場反反饋信息息得知，，房地產(chǎn)產(chǎn)正在進進行傳統(tǒng)統(tǒng)銷售的的淡季；；開盤前置置業(yè)顧問問電話通通知客戶戶上門，，上客量量有所提提升；對截止11月4日積累300組客戶進進行分析析多層房屋屋是客戶戶首選，，觀念仍仍未得到到轉(zhuǎn)變65%的客戶選選擇了多多層；在首推房房源的物物業(yè)配比比及兼搭搭上務必必引起重重視；若把多層層、小高高層看成成一個整整體，則則選擇多多層的客客戶達3/4強。2023/3/7此處添加加公司信信息在針對已已經(jīng)辦卡卡客戶所所做的選選房方案案梳理中中，無論論是第一一、第二二還是第第三選擇擇，多層層受歡迎迎程度大大大高于于電梯房房。2023/3/7此處添加加公司信信息低層物業(yè)業(yè)比高層層物業(yè)更更受歡迎迎多層3F>2F>1F>4F>5F=6F小高層3F>2F>11F>6F>9F>其它商鋪1F>2F客戶在考考慮樓層層選擇時時，不僅僅受自己己喜好影影響，還還受到置置業(yè)顧問問對于樓樓層價格格判斷的的影響；；面積適中中的主力力兩房更更受歡迎迎少部分客客戶選擇擇了一房房房源，，兩房房源的的客戶占占到65%；近20%的客戶希希望選擇擇三房房房源；多層的77平米戶型型受到多多數(shù)客戶戶的歡迎迎；按揭付款款是主流流支付方式式在未進行行其它付付款方式式宣傳的的情況下下，按揭揭付款仍仍然是市市場的主主流付款款方式；；20%的全款比比例高于于其它市市場，或或許這與與當?shù)剌^較低總價價的情況況有關(guān)。。首付承受受全款承受受首付8萬/全款承受受21-24萬總價20-25萬元是大大多數(shù)客客戶能接接受的價價格區(qū)間間。前期客戶戶特點來訪量呈呈現(xiàn)穩(wěn)中中有降低低趨勢，，與天氣氣關(guān)系極極大；城市居民民/事業(yè)單位位員工來來訪較多多（之前前分析））；選擇住宅宅居多；；77平米左右右兩房選選擇較多多；集中性較較為明顯顯；客戶來訪購房意向價格意向總價21-24萬具有較較高的接接受度；；3000元/平米的價價格是客客戶意向向門檻（（置業(yè)顧顧問訪談談）；投其所好好，首批批推售房房源考慮慮客戶的的需求，，實現(xiàn)兼兼搭銷售售；用價格實實現(xiàn)對客客戶集中中性選擇擇的分流控制制；項目定價價策略第四節(jié)定價方法法根據(jù)本案案市場競競爭態(tài)勢勢，本案案采用低開高走走、隨行就市市的定價基基礎(chǔ)，即即按照行行業(yè)中同同類物業(yè)業(yè)的現(xiàn)行行平均價價格水平平為基礎(chǔ)礎(chǔ)來定價價。此種種定價法法是為爭爭取市場場而對競競爭對手手的主動動出擊，，與市場場的需求求、競爭爭對手的的態(tài)勢緊緊密相連連，是最最易被市市場接受受、最主主動出擊擊的定價價方法。。采取此此方法，，在很大大程度上上就是以以競爭對對手的價價格為定定價基礎(chǔ)礎(chǔ)，以稍低于或或相當于于競爭對對手的價價格入市市。由于競競爭對手手的現(xiàn)行行價格已已被市場場所檢驗驗，而且且也反映映了本行行業(yè)的集集體智慧慧，如果果另行定定價，很很難了解解購買者者對本案案的價格格反應。。市場比較較法本項目采采用項目目素質(zhì)單單項比較較與對比比因素權(quán)權(quán)重法進進行定價價分析，，同時選選擇各競競爭板塊塊中最有有代表性性的項目目進行比比價，并并根據(jù)各各板塊選選取的典典型項目目競爭關(guān)關(guān)系，設(shè)設(shè)定不同同的權(quán)重重比例，，從而對對比得出出項目現(xiàn)現(xiàn)階段入入市價格格，對項目整體體入市均均價進行行預估。。Project-1中央上城城（新盤））開發(fā)區(qū)最最具代表表性的項項目之一一，具有有規(guī)模、、品質(zhì)、、品牌的的綜合性性大盤。。Project-2江南御府府（具有口口碑的老老盤）臨近牡丹丹江大學學，主打打教育牌牌，與項項目有參參考性。。Project-3亞澳·新海林（位置接接近）與本項目目僅一街街（人民民大街））之隔，，且有較較大規(guī)模模的回遷遷戶，可可參考。。Project-4和興瀚城城（老城區(qū)區(qū)）位于成熟熟老城區(qū)區(qū)，配套套等均豐豐富樓盤盤。Project-5麗?；▓@園（代表房房地產(chǎn)發(fā)發(fā)展方向向的樓盤盤）本地開發(fā)發(fā)企業(yè)開開發(fā)，位位于成熟熟區(qū)域，，市民口口碑較好好的樓盤盤。對比項目目選取競爭產(chǎn)品品價格參參考中央上城江南御府亞奧新海林和興瀚城麗?；▓@多層2980元/㎡2800元/㎡2700元/㎡3350元/㎡71㎡81㎡75㎡80㎡72㎡95㎡未推67㎡21萬24萬21萬22.4萬22萬29萬22萬電梯3500元/㎡3350元/㎡未推未推未推75㎡116㎡75㎡26.3萬40.6萬24.6萬本次推售售房型以以兩房77平米、三房94平米多層層，以及73平米電梯梯房為主，相相關(guān)樓盤盤競爭產(chǎn)產(chǎn)品如下下：定價評價價因素地段成熟度

生活配套交通便捷程度區(qū)位價值地段價值區(qū)域因素外在因素區(qū)域形象特色配套不利干擾外部景觀車位數(shù)量地下車位個體因素內(nèi)在因素建筑品質(zhì)梯戶比產(chǎn)品配置公共裝修戶型特征緊湊度功能性附加值物管服務服務內(nèi)容服務質(zhì)量收費標準開發(fā)商品牌知名度美譽度立面裝飾建筑風格涂料材料營銷推廣推廣調(diào)性公眾形象項目規(guī)劃物業(yè)形態(tài)園林景觀均價制定定序號評估項權(quán)重分配本項目中央尚城江南御府和興瀚城亞奧新海林麗?；▓@分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分分值得分1地段0.441.63.51.431.25231.24.51.82配套0.341.23.81.143.51.0551.530.94.21.263物業(yè)管理0.240.83.50.72.50.530.62.50.53.50.74建筑品質(zhì)0.330.941.230.94.51.352.50.754.61.385項目規(guī)劃0.240.840.840.840.82.50.540.86立面裝飾0.24.50.940.83.50.740.830.640.87開發(fā)商實力及信譽0.140.440.43.80.384.50.4530.340.48戶型設(shè)計0.130.340.43.50.3540.430.330.39營銷推廣0.140.440.43.50.3530.330.32.50.2510停車位0.120.230.340.430.340.430.3

合計

7.5

7.54

6.63

8.5

5.75

7.99權(quán)重評分分（每項5分為滿分分，總分分10分為滿分分）3.價格預估估樓盤得分面均價折后均價中央上城7.3431002980江南御府6.6329802800和興瀚城8.536803500亞澳新海林6.1528802700麗?；▓@7.9935003350九鼎錦繡城7.5？？中央上城城與項目目地段相相近，品品質(zhì)相近近，且為為首次開開盤，同同時也采采取低開開高走策策略，具具有較高高參考性性；其它為在在售樓盤盤，經(jīng)過過一段時時間銷售售期后，，價格趨趨于穩(wěn)定定，對于于首次開開盤定價價參考意意義并不不太大；；2023/3/7此處添加公司司信息中央上城在首首期開盤中，，效果并不太太理想；當?shù)乜蛻魧τ谟趦r格極為敏敏感；施工進度及期期房因素；未建立起如怡怡景地產(chǎn)/龍城國際花園園開發(fā)企業(yè)的的口碑；綜上因素，低低于中央上城城的開盤價格格，對于首次次開盤，以及及以后的逐步步加推，是較較好的策略。。2023/3/7此處添加公司司信息多層建議均底底價為2800元/平米，加上開開盤優(yōu)惠，面面價區(qū)間為2560-3260/平米。電梯房建議均均底價為3000元/平米，加上開開盤優(yōu)惠，面面價區(qū)間為2960-3450元/平米。關(guān)于層差對于地段、品質(zhì)相近的兩個樓樓盤——龍城國際花園園和中央上城，對于樓盤具具有較高的參參考性；龍城國際花園多層已經(jīng)經(jīng)銷售完畢，，在售小高層層。樓層面價折后售價

（元/平米）緊湊兩房寬敞兩房面積折后總價（萬元）面積折后總價（萬元）11