房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查完全手冊(cè)

房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查完全手冊(cè)信息技術(shù)時(shí)代，信信息重要和資資金、材料、設(shè)設(shè)備和人力列列為管理的五五大資源，房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)由賣方市場(chǎng)場(chǎng)向買方市場(chǎng)場(chǎng)的轉(zhuǎn)變，房房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)由價(jià)格向向非價(jià)格競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)發(fā)展，房地地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷銷信息的需要要比過(guò)去任何何時(shí)候都更為為強(qiáng)烈，市場(chǎng)調(diào)查是是企業(yè)營(yíng)銷活活動(dòng)中必不可可少的重要組組成部分，復(fù)雜和激烈競(jìng)爭(zhēng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)環(huán)境，必必須通過(guò)認(rèn)真真細(xì)致有效的的市場(chǎng)調(diào)查，制制定切實(shí)可行行營(yíng)銷戰(zhàn)略立立于不敗之地地。第一部分房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查的定義

房地地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查查，就是以房房地產(chǎn)為特定定的商品對(duì)象象，對(duì)相關(guān)的的市場(chǎng)信息進(jìn)進(jìn)行系統(tǒng)的收收集、整理、記記錄和分析，進(jìn)進(jìn)而對(duì)房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行研研究與預(yù)測(cè)驗(yàn)驗(yàn)。由于土地地和房屋位置置的固定性（不不動(dòng)產(chǎn)），房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查也烙有很很深的地域特特征。我們對(duì)對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的切入，也也習(xí)慣依據(jù)地地域形態(tài)，由由單個(gè)樓盤(pán)到到區(qū)域市場(chǎng)。再再由區(qū)域市場(chǎng)場(chǎng)到宏觀環(huán)境境，然后再?gòu)膹暮暧^環(huán)境回回復(fù)到單個(gè)樓樓盤(pán)、區(qū)域市市場(chǎng)。不斷的的循環(huán)往復(fù)，融融會(huì)貫通，才才可真正把握握市場(chǎng)的脈搏搏。一、狹義的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查狹義的市場(chǎng)調(diào)查查：以商品本本身的消費(fèi)者者為對(duì)象，用用科學(xué)方法收收集消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買以及使用用商品的事實(shí)實(shí)、意見(jiàn)、動(dòng)動(dòng)機(jī)等有關(guān)資資料，并予以以分析研究的的手段；對(duì)于于房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)，例行而重重要的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查就是公開(kāi)開(kāi)的個(gè)案現(xiàn)場(chǎng)場(chǎng)做調(diào)查，并并手機(jī)資料進(jìn)進(jìn)行銷售及售售后情況的總總結(jié)和分析；；“消費(fèi)者購(gòu)買買以及使用商商品的事實(shí)”是指去調(diào)查查房屋的銷售售率，購(gòu)買客客戶的來(lái)源分分布、購(gòu)買時(shí)時(shí)間、規(guī)劃偏偏好以及面積積偏好等事實(shí)實(shí)資料；“消費(fèi)者購(gòu)買買商品的動(dòng)機(jī)機(jī)以及使用商商品的意見(jiàn)”是指去調(diào)查查、了解購(gòu)房房者購(gòu)買該房房屋的原因是是居住、還是是投資，對(duì)該該房屋的滿意意程度如何，包包括價(jià)格、建建材、格局、地地點(diǎn)以及環(huán)境境等的反應(yīng)資資料。二、廣義的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查廣義的市場(chǎng)調(diào)查查：其調(diào)查對(duì)對(duì)象除了消費(fèi)費(fèi)者，還包括括所有一切市市場(chǎng)上的營(yíng)銷銷活動(dòng)，即以以科學(xué)的方法法收集商品從從生產(chǎn)者轉(zhuǎn)移移到消費(fèi)者間間的一切與市市場(chǎng)營(yíng)銷有關(guān)關(guān)的問(wèn)題的資資料，并予以以分析研究的的方法；房地地產(chǎn)市場(chǎng)除了了進(jìn)行公開(kāi)個(gè)個(gè)案市場(chǎng)的調(diào)調(diào)查、研究之之外，還包括括公司營(yíng)銷手手段的具體執(zhí)執(zhí)行情況，目目標(biāo)市場(chǎng)狀況況，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買動(dòng)機(jī)、傾傾向、決策等等心理過(guò)程的的分析，以及及廣告策略在在目標(biāo)市場(chǎng)中中的反應(yīng)和收收效如何；收收集并充分研研究所收集到到的資料，就就能夠知道公公司營(yíng)銷計(jì)劃劃的執(zhí)行情況況，以及公司司的經(jīng)營(yíng)業(yè)績(jī)績(jī)；就能夠隨隨時(shí)糾正營(yíng)銷銷過(guò)程中的偏偏差，保證公公司在正常的的市場(chǎng)軌道中中順利地運(yùn)轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)下去。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的重要要性企業(yè)的生存環(huán)境境是不斷變化化的，既給企企業(yè)帶來(lái)發(fā)展展的機(jī)遇，也也帶來(lái)生存的的威脅，通過(guò)過(guò)市場(chǎng)調(diào)查，不不斷發(fā)現(xiàn)新的的市場(chǎng)機(jī)會(huì)，規(guī)規(guī)避市場(chǎng)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)，美國(guó)企企業(yè)界“非創(chuàng)新，即即死亡”當(dāng)作座右銘銘，馬斯洛“需要層次論”理論：人們們的需求也是是不斷改變的的；剛開(kāi)始人人們對(duì)住房的的要求：遮風(fēng)風(fēng)、擋雨、睡睡覺(jué)、休息心心滿足；隨著著生活水平的的提高，經(jīng)濟(jì)濟(jì)條件的改善善，對(duì)住房又又提出了一些些功能要求：：廚房、衛(wèi)生生設(shè)備俱全，房房間布局合理理，朝向位置置較好；科技技發(fā)展、新材材料誕生，人人口、家庭結(jié)結(jié)構(gòu)及人們的的活動(dòng)范圍也也都發(fā)生了變變化，今天人人們不僅追求求住房功能的的完善、舒適適，著重考慮慮空間體系的的利用，家庭庭住房的多功功能性，室內(nèi)內(nèi)家具、裝修修的和諧一體體化等；我國(guó)國(guó)住宅設(shè)計(jì)和和建造的一項(xiàng)項(xiàng)重大改革（新新的支撐體模模式出現(xiàn)），消消費(fèi)者新的要要求，江蘇無(wú)無(wú)錫市完成試試點(diǎn)工程，通通過(guò)有關(guān)部門(mén)門(mén)鑒定，必須須通過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查了解消費(fèi)費(fèi)者住房的需需求，以及對(duì)對(duì)現(xiàn)有住房的的意見(jiàn)，以引引找住房開(kāi)發(fā)發(fā)的最佳市場(chǎng)場(chǎng)切入點(diǎn)，不不斷開(kāi)拓市場(chǎng)場(chǎng)，提高市場(chǎng)場(chǎng)占有率?，F(xiàn)代營(yíng)銷理論認(rèn)認(rèn)為企業(yè)制定定生產(chǎn)任何產(chǎn)產(chǎn)品的產(chǎn)品策策略、價(jià)格策策略、營(yíng)銷渠渠道策略、促促銷策略時(shí)，必必須在認(rèn)真搞搞好市場(chǎng)調(diào)查查的基礎(chǔ)上進(jìn)進(jìn)行，了解消消費(fèi)者需要什什么樣的住房房，需要多少少，組織生產(chǎn)產(chǎn)經(jīng)營(yíng)，建造造好的房屋符符合消費(fèi)者的的需求，銷路路暢通，達(dá)到到預(yù)先制定的的效益目標(biāo)。第二部分房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容容（最重要）一、市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)環(huán)境宏觀方面面調(diào)查包括政治、經(jīng)濟(jì)濟(jì)、文化、自自然、人口、技技術(shù)1、政治法律環(huán)環(huán)境調(diào)查（1）、國(guó)家、省省、城市有關(guān)關(guān)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的方針針政策：房改改政策、開(kāi)發(fā)發(fā)區(qū)政策、房房地產(chǎn)價(jià)格政政策、房地產(chǎn)產(chǎn)稅收費(fèi)用政政策、房地產(chǎn)產(chǎn)金融政策、土土地制度和土土地政策、人人口政策和產(chǎn)產(chǎn)業(yè)發(fā)展政策策、稅收政策策等；（2）、有關(guān)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)經(jīng)營(yíng)的法律規(guī)規(guī)定：《房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理?xiàng)l例》、《中中華人民共和和國(guó)房地產(chǎn)管管理法》、《中中華人民共和和國(guó)土地管理理法》；（3）、國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展展計(jì)劃、發(fā)展展規(guī)劃、土地地利用總體規(guī)規(guī)劃、城市建建設(shè)規(guī)劃和區(qū)區(qū)域規(guī)劃、城城市發(fā)展戰(zhàn)略略等。（4）、財(cái)政政政策；貨幣政政策；戶籍政政策。2、經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)調(diào)查（1）、經(jīng)濟(jì)增增長(zhǎng)方式；城城市化進(jìn)程；；產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)演演化；經(jīng)濟(jì)體體制；通貨膨膨脹率；家庭庭收入與支出出結(jié)構(gòu)，首先先保障必需消消費(fèi)，其次社社會(huì)支出（身身份、地位、潮潮流），自由由支出部分（個(gè)個(gè)人投資創(chuàng)業(yè)業(yè)），個(gè)人發(fā)發(fā)展基金支出出。（2）、人口統(tǒng)統(tǒng)計(jì)環(huán)境，地地區(qū)人口過(guò)快快增長(zhǎng)，導(dǎo)致致恩格爾系數(shù)數(shù)上升，將影影響住房消費(fèi)費(fèi)支付能力減減少和延緩對(duì)對(duì)住房消費(fèi)的的需求；人口口年齡結(jié)構(gòu)；；家庭規(guī)模與與結(jié)構(gòu)；人口口地理遷移，外外來(lái)人口對(duì)住住房需求（西西部大開(kāi)發(fā)）。（3）、技術(shù)環(huán)環(huán)境，信息技技術(shù)改變了房房地產(chǎn)傳統(tǒng)觀觀念和開(kāi)發(fā)過(guò)過(guò)程，引起資資本流動(dòng)、投投資評(píng)估和分分析手段得以以提高，交易易過(guò)程便捷。（4、）國(guó)家、地地區(qū)或城市的的經(jīng)濟(jì)特性，包包括經(jīng)濟(jì)發(fā)展展規(guī)模、趨勢(shì)勢(shì)、速度和效效益；（5、）、項(xiàng)目目所在地區(qū)的的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、人人口及其就業(yè)業(yè)狀況、就學(xué)學(xué)條件、基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施情況、地地區(qū)內(nèi)的重點(diǎn)點(diǎn)開(kāi)發(fā)區(qū)域、同同類競(jìng)爭(zhēng)物業(yè)業(yè)的供給情況況；（6）、一般利利率水平，獲獲取貸款的可可能性以及預(yù)預(yù)期的通貨膨膨脹率；（7）、國(guó)民經(jīng)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)和主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)業(yè)；（8）、居民收收入水平、消消費(fèi)結(jié)構(gòu)和消消費(fèi)水平；（9）、項(xiàng)目所所在地區(qū)的對(duì)對(duì)外開(kāi)放程度度和國(guó)際經(jīng)濟(jì)濟(jì)合作的情況況，對(duì)外貿(mào)易易和外商投資資的發(fā)展情況況；（10）、與特特定房地產(chǎn)開(kāi)開(kāi)發(fā)類型和開(kāi)開(kāi)發(fā)地點(diǎn)相關(guān)關(guān)因素的調(diào)查查；（11）、財(cái)政政收支，不同同的物業(yè)類型型所調(diào)查的經(jīng)經(jīng)濟(jì)環(huán)境內(nèi)容容不同，結(jié)合合具體項(xiàng)目情情況展開(kāi)有針針對(duì)性的調(diào)查查。二、市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)環(huán)境微觀方面面調(diào)查微觀環(huán)境包括企企業(yè)、供應(yīng)者者、顧客、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者、公眾眾。社區(qū)環(huán)境境直接影響著著房地產(chǎn)產(chǎn)品品的價(jià)格，是是房地產(chǎn)商品品特有的屬性性，優(yōu)良的社社區(qū)環(huán)境，發(fā)發(fā)揮房地產(chǎn)商商品效能，提提高使用價(jià)值值和經(jīng)濟(jì)效益益，包括：社社區(qū)繁榮程度度、購(gòu)物條件件、文化氛圍圍、居民素質(zhì)質(zhì)、交通和教教育的便利、安安全保障程度度、衛(wèi)生、空空氣和水源質(zhì)質(zhì)量及景觀等等方面。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)需求和消費(fèi)費(fèi)行為調(diào)查（1）、消費(fèi)者者對(duì)某類房地地產(chǎn)的總需求求量及其飽和和點(diǎn)、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需求發(fā)發(fā)展趨勢(shì)；（2）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)需求影影響因素調(diào)查查，如國(guó)家關(guān)關(guān)于國(guó)民經(jīng)濟(jì)濟(jì)結(jié)構(gòu)和房地地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)構(gòu)的調(diào)整和變變化，消費(fèi)者者的構(gòu)成、分分布及消費(fèi)需需求的層次狀狀況、現(xiàn)實(shí)需需求和潛在需需求的情況、收收入變化、購(gòu)購(gòu)買能力與投投向；（3）、需求動(dòng)動(dòng)機(jī)調(diào)查，如如消費(fèi)者購(gòu)買買意向，影響響消費(fèi)者購(gòu)買買動(dòng)機(jī)的因素素，消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買動(dòng)機(jī)的類型；（4）、購(gòu)買行行為調(diào)查，如如不同消費(fèi)者者的不同購(gòu)買買行為，消費(fèi)費(fèi)者的購(gòu)買模模式，影響消消費(fèi)者購(gòu)買行行為的社會(huì)因因素及心理因因素。2、房地產(chǎn)產(chǎn)品品Produuct調(diào)查（1）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)有數(shù)數(shù)量、質(zhì)量、結(jié)結(jié)構(gòu)、性能、市市場(chǎng)生命周期期；（2）、現(xiàn)有房房地產(chǎn)租售客客戶和業(yè)主對(duì)對(duì)房地產(chǎn)的環(huán)環(huán)境、功能、格格局、售后服服務(wù)的意見(jiàn)及及對(duì)某種房地地產(chǎn)產(chǎn)品的接接受程度；（3）、新技術(shù)術(shù)、新產(chǎn)品、新新工藝、新材材料的出現(xiàn)及及其有房地產(chǎn)產(chǎn)產(chǎn)品上應(yīng)用用情況；（4）、本企業(yè)業(yè)產(chǎn)品銷售潛潛力及市場(chǎng)占占有率；（5）、建筑設(shè)設(shè)計(jì)及施工企企業(yè)的有關(guān)情情況。3、房地產(chǎn)價(jià)格格Prisee調(diào)查（1）、影響房房地產(chǎn)價(jià)格變變化的因素，特特別是政府價(jià)價(jià)格政策對(duì)房房地產(chǎn)企業(yè)定定價(jià)的影響；；（2）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)供求情情況的變化總總趨勢(shì)；（3）、房地產(chǎn)產(chǎn)商品價(jià)格需需求彈性和供供給彈性的大大?。唬?）、開(kāi)發(fā)商商各種不同的的價(jià)格策略和和定價(jià)方法對(duì)對(duì)房地產(chǎn)租售售量的影響；；（5）、國(guó)際、國(guó)國(guó)內(nèi)相關(guān)房地地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)價(jià)格；（6）、開(kāi)發(fā)個(gè)個(gè)案所在城市市及街區(qū)房地地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格格；（7）、價(jià)格變變動(dòng)后消費(fèi)者者和開(kāi)發(fā)商的的反應(yīng)。4、房地產(chǎn)促銷銷組合Proomotioon調(diào)查（1）、房地產(chǎn)產(chǎn)廣告的時(shí)空空分布及廣告告效果測(cè)定；；（2）、房地產(chǎn)產(chǎn)廣告媒體使使用情況的調(diào)調(diào)查；（3）、房地產(chǎn)產(chǎn)廣告預(yù)算與與代理公司調(diào)調(diào)查；（4）、人員促促銷的配備狀狀況；（5）、各種公公關(guān)活動(dòng)對(duì)租租售績(jī)效的影影響；（6）、各種營(yíng)營(yíng)業(yè)推廣活動(dòng)動(dòng)的租售績(jī)效效。5、房地產(chǎn)營(yíng)銷銷渠道Plaace調(diào)查（1）、房地產(chǎn)產(chǎn)營(yíng)銷渠道（直直銷、聯(lián)營(yíng)、中中介）的選擇擇、控制與調(diào)調(diào)整情況；（2）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷方方式的采用情情況、發(fā)展趨趨勢(shì)及其原因因；（3）、租售代代理商的數(shù)量量、素質(zhì)及其其租售代理的的情況；（4）、房地產(chǎn)產(chǎn)租售客戶對(duì)對(duì)租售代理商商的評(píng)價(jià)。6、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)調(diào)查市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)于房房地產(chǎn)企業(yè)制制定市場(chǎng)營(yíng)銷銷策略有著重重要的影響，制制定各種重要要的市場(chǎng)營(yíng)銷銷決之前，必須認(rèn)真調(diào)調(diào)查和研究競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手可能能作出的種種種反應(yīng)，時(shí)刻刻注意競(jìng)爭(zhēng)者者的各種動(dòng)向向：（1）、競(jìng)爭(zhēng)者者及潛在競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者（以下統(tǒng)統(tǒng)稱競(jìng)爭(zhēng)者）的的實(shí)力和經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理優(yōu)劣勢(shì)勢(shì)調(diào)查；（2）、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者的商品房房設(shè)計(jì)、室內(nèi)內(nèi)布置、建材材及附屬設(shè)備備選擇、服務(wù)務(wù)優(yōu)缺點(diǎn)的調(diào)調(diào)查與分析；；（3）、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者商品房?jī)r(jià)價(jià)格的調(diào)查和和定價(jià)情況的的研究；（4）、對(duì)競(jìng)爭(zhēng)爭(zhēng)者廣告的監(jiān)監(jiān)視和廣告費(fèi)費(fèi)用、廣告策策略的研究；；（5）、對(duì)兌爭(zhēng)爭(zhēng)情況銷售渠渠道使用情況況的調(diào)查和分分析；（6）、對(duì)未來(lái)來(lái)競(jìng)爭(zhēng)情況的的分析與估計(jì)計(jì)；（7）、整個(gè)城城市同（類）街街區(qū)同類型產(chǎn)產(chǎn)品供給量、銷銷售量，本企企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)者者的市場(chǎng)占有有率；（8）、競(jìng)爭(zhēng)性性新產(chǎn)品的投投入時(shí)機(jī)和租租售績(jī)效及其其發(fā)展動(dòng)向。三、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)的重點(diǎn)調(diào)查查與研究1、消費(fèi)者研究究（1）、5W研究消費(fèi)者購(gòu)房房行為，開(kāi)發(fā)發(fā)新的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷機(jī)會(huì)，有有效地進(jìn)行市市場(chǎng)細(xì)分，買買方市場(chǎng)消費(fèi)費(fèi)者導(dǎo)向是房房地產(chǎn)營(yíng)銷的的主流，滿足足消費(fèi)者的需需求是房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)商和經(jīng)經(jīng)營(yíng)者能否生生存的理由與與迫切的需求求，對(duì)消費(fèi)者者研究就是回回答5W，分析誰(shuí)誰(shuí)是使用者與與購(gòu)買者，購(gòu)購(gòu)買目的（WWhy），購(gòu)購(gòu)買行為（例例行性、沖動(dòng)動(dòng)型、計(jì)劃性性），其購(gòu)買買與使用什么么類型的房產(chǎn)產(chǎn)，購(gòu)買使用用的動(dòng)機(jī)是什什么，何時(shí)、何何地以及如何何購(gòu)買。Who何人：人人口數(shù)量、性性別比例、年年齡分布、教教育程度、職職業(yè)、收入、居居住形態(tài)、社社會(huì)階層、誰(shuí)誰(shuí)是使用者、誰(shuí)誰(shuí)是購(gòu)買者、誰(shuí)誰(shuí)決定購(gòu)買；；Where何地地：購(gòu)買者地地域分布（區(qū)區(qū)域差別）、購(gòu)購(gòu)買動(dòng)機(jī)、購(gòu)購(gòu)買理由、購(gòu)購(gòu)買用途；What什么：：產(chǎn)品規(guī)劃、外外觀造型、面面積、環(huán)境、地地點(diǎn)、格局（陽(yáng)陽(yáng)光、通風(fēng)、朝朝向）、建材材、公共設(shè)施施、價(jià)格、貸貸款、付款方方式；When何時(shí)：：購(gòu)買時(shí)機(jī)、購(gòu)購(gòu)買時(shí)間、購(gòu)購(gòu)買季節(jié)性（周周期性）；How如何：客客戶反應(yīng)（價(jià)價(jià)格、規(guī)劃、地地點(diǎn)等）、銷銷售順序、購(gòu)購(gòu)買頻度（購(gòu)購(gòu)買者及銷售售的反復(fù)次數(shù)數(shù)）。市場(chǎng)營(yíng)銷環(huán)境刺刺激其它方式產(chǎn)品、價(jià)格、渠渠道、促銷經(jīng)濟(jì)、技術(shù)、文文化、政治購(gòu)買者特征決策過(guò)程文化社會(huì)個(gè)人心理確認(rèn)需求、信息息收集、方案評(píng)價(jià)、購(gòu)買買決策、購(gòu)買行為購(gòu)買者決策產(chǎn)品選擇、品牌牌、開(kāi)發(fā)商、購(gòu)購(gòu)買時(shí)機(jī)、購(gòu)購(gòu)買數(shù)量（2）、動(dòng)機(jī)研研究應(yīng)用社會(huì)科學(xué)技技術(shù)發(fā)掘與評(píng)評(píng)價(jià)市場(chǎng)造成成某種行為的的力量，包括括對(duì)消費(fèi)者思思想與態(tài)度的的深入分析，發(fā)發(fā)現(xiàn)消費(fèi)者購(gòu)購(gòu)買特定產(chǎn)品品與品牌的下下意識(shí)原因，真真正的行為動(dòng)動(dòng)機(jī)有時(shí)不付付合社會(huì)規(guī)范范、有時(shí)連他他自己也沒(méi)有有充分意識(shí)到到，一個(gè)人的的真正動(dòng)機(jī)難難以運(yùn)用普通通的詢問(wèn)調(diào)查查法，目前最最常應(yīng)用的動(dòng)動(dòng)機(jī)研究方法法包括：聯(lián)句句試驗(yàn)、完句句試驗(yàn)、深度度面談、集體體面談與主題題知覺(jué)實(shí)驗(yàn)法法等。（3）、影響消消費(fèi)者購(gòu)買的的因素分析心理：動(dòng)機(jī)，產(chǎn)產(chǎn)品動(dòng)機(jī)（感感性、理智），地地點(diǎn)動(dòng)機(jī)；知知覺(jué)，與開(kāi)發(fā)發(fā)商差異（價(jià)價(jià)格、品牌）；；學(xué)習(xí)；信息息，態(tài)度和價(jià)價(jià)值觀。個(gè)人特征：年齡齡（人生階段段），家庭生生命周期階段段，職業(yè)，經(jīng)經(jīng)濟(jì)狀況，生生活方式，個(gè)個(gè)性和自我觀觀念。社會(huì)因素：社會(huì)會(huì)階層（角色色與地位），參參考因素（參參照群體），家家庭。經(jīng)濟(jì)因素：收入入水平，房?jī)r(jià)價(jià)水平高低，客客戶支出模式式與消費(fèi)結(jié)構(gòu)構(gòu)，文化因素：文化化，亞文化，社社會(huì)階層。（4）、住宅購(gòu)購(gòu)買行為影響響因素的分析析A、衣食住行排排在第三，購(gòu)購(gòu)房主要考慮慮價(jià)格、交通通、設(shè)計(jì)、質(zhì)質(zhì)量、增值、環(huán)環(huán)境、其次考考慮風(fēng)景、空空氣、噪音、鄰鄰里；家庭收收入；購(gòu)買動(dòng)動(dòng)機(jī)。B、消費(fèi)者自身身因素對(duì)住宅宅購(gòu)買行為影影響的分析a、家庭結(jié)構(gòu)核心家庭：核心心夫婦+學(xué)齡子女或或婚齡子女或或老人+學(xué)齡子女三代居：核核心夫婦+老人+婚齡子女或或?qū)W齡子女+婚齡兄弟姐姐妹純老人夫婦：一一代或二代跨代居家庭：老老人+學(xué)齡甥子女女或婚齡甥子子女獨(dú)居家庭：?jiǎn)逝寂?、失親、獨(dú)獨(dú)身體其它：與非直系系親屬共同居居住生活。b、離城市中心心遠(yuǎn)近，區(qū)域域環(huán)境，樓盤(pán)盤(pán)自身品質(zhì)，c、購(gòu)買現(xiàn)房與與期房風(fēng)險(xiǎn)分分析。（5）、購(gòu)買決決策過(guò)程分析析購(gòu)買角色：首倡倡者、影響者者、決策者、購(gòu)購(gòu)買者、使用用者；購(gòu)買行為（復(fù)雜雜）：尋求平平衡、習(xí)慣性性、尋求變化化；購(gòu)買決策過(guò)程：：確認(rèn)需求、信信息收集、方方案評(píng)價(jià)、購(gòu)購(gòu)買決策、購(gòu)購(gòu)買行為。2、市場(chǎng)研究房地產(chǎn)市場(chǎng)基本本特征：地域域性（固定、特特殊）、循環(huán)環(huán)性（市場(chǎng)供供求的反經(jīng)濟(jì)濟(jì)循環(huán)）、壟壟斷性、滯后后性、層次性性（產(chǎn)品和價(jià)價(jià)格）、開(kāi)發(fā)發(fā)性、衍生性性、雙重性（生生產(chǎn)資料、生生活資料消費(fèi)費(fèi)），市場(chǎng)研研究通過(guò)研究究潛在市場(chǎng)與與潛在銷售量量，決定某種種商品的市場(chǎng)場(chǎng)需要量，或或者計(jì)算每一一個(gè)城市或交交易地區(qū)的市市場(chǎng)占有率，進(jìn)進(jìn)而擬定各地地區(qū)的銷售配配額，并以此此確定銷售區(qū)區(qū)域。通過(guò)市市場(chǎng)分析可以以明了應(yīng)在那那些地區(qū)加強(qiáng)強(qiáng)廣告語(yǔ)促銷銷能夠分析未未來(lái)的趨勢(shì)，市市場(chǎng)分析包括括消費(fèi)者需求求的各種因素素的調(diào)查，如如總需求，相相對(duì)需求，重重度需求，市市場(chǎng)飽和點(diǎn)及及消費(fèi)率，銷銷售指數(shù)是市市場(chǎng)分析的最最基本工具，了了解每一銷售售區(qū)域的市場(chǎng)場(chǎng)潛在需求量量的百分比，將將其余公司的的總百分比進(jìn)進(jìn)行比較和分分析后，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)公司市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷的薄弱環(huán)環(huán)節(jié)，作為改改進(jìn)營(yíng)銷決策策的參考，估估計(jì)市場(chǎng)潛力力的方法有直直接資料法、必必然結(jié)果資料料法、因素法法。（1）、房地產(chǎn)產(chǎn)供求市場(chǎng)分分析房地產(chǎn)供應(yīng)市場(chǎng)場(chǎng)的特點(diǎn)：市市場(chǎng)供給缺乏乏彈性：供求求彈性指開(kāi)發(fā)發(fā)商對(duì)市場(chǎng)需需求或價(jià)格變變化的反應(yīng)敏敏感程度，房房地產(chǎn)產(chǎn)品本本身位置稀缺缺不可替代，建建設(shè)周期長(zhǎng)，開(kāi)開(kāi)發(fā)商短期內(nèi)內(nèi)很難增加市市場(chǎng)供應(yīng)總量量；市場(chǎng)供給給的異質(zhì)性：房地地產(chǎn)產(chǎn)品供應(yīng)應(yīng)多樣性，不不是批量供應(yīng)應(yīng)，多種互不不相同又相互互關(guān)聯(lián)的次級(jí)級(jí)市場(chǎng)的細(xì)分分市場(chǎng)；市場(chǎng)場(chǎng)供給的地區(qū)區(qū)性：由其固固定性、稀缺缺性、永久性性決定的；市場(chǎng)調(diào)節(jié)的不完完全性：是一一個(gè)次市場(chǎng)或或準(zhǔn)市場(chǎng)，具具有單件性和和不可同比性性，交易雙方方不易進(jìn)出，具具有壟斷性，多數(shù)數(shù)情況為買方方市場(chǎng)；房地產(chǎn)供需求市市場(chǎng)的特點(diǎn)：：廣泛性、多多樣性、融資資性、長(zhǎng)期性性；房地產(chǎn)供求動(dòng)機(jī)機(jī)分析：供應(yīng)應(yīng)動(dòng)機(jī)（經(jīng)營(yíng)營(yíng)、投機(jī)、資資金流動(dòng)、遷遷移），需求求動(dòng)機(jī)（生產(chǎn)產(chǎn)、生活、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、保值）。（2）、需求預(yù)預(yù)測(cè)：產(chǎn)品的市場(chǎng)需求求：Q1市場(chǎng)最低需需求量（沒(méi)有有任何刺激的的消費(fèi)水平），Qm市場(chǎng)預(yù)測(cè)量，Q2市場(chǎng)潛量產(chǎn)品的市場(chǎng)預(yù)測(cè)測(cè)市場(chǎng)潛量：區(qū)域需求項(xiàng)目預(yù)測(cè)（3）、供求市市場(chǎng)分析方法法定性預(yù)測(cè)：經(jīng)理理人員意見(jiàn)法法、銷售人員員意見(jiàn)綜合法法、顧客意見(jiàn)見(jiàn)法、特爾菲菲（專家）法法；定量法：時(shí)間序序列法（時(shí)間間、過(guò)去將來(lái)來(lái)）、統(tǒng)計(jì)需需求分析法（價(jià)價(jià)格、人口、收收入、促銷）。（4）、房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)細(xì)分析析定義：不是簡(jiǎn)單單將市場(chǎng)分割割，按照目標(biāo)標(biāo)消費(fèi)者對(duì)房房地產(chǎn)產(chǎn)品需需求的差異性性、相似性進(jìn)進(jìn)行歸類，并并將這一最為為敏感的特點(diǎn)點(diǎn)集合歸類，細(xì)細(xì)分出具有一一定規(guī)模并能能夠?qū)崿F(xiàn)項(xiàng)目目目標(biāo)的細(xì)分分市場(chǎng)，分為為潛在市場(chǎng)、有有效市場(chǎng)、合合格的有效市市場(chǎng)、目標(biāo)市市場(chǎng)、滲透市市場(chǎng)；程序：選定產(chǎn)品品市場(chǎng)范圍，列列舉潛在客戶戶的基本要求求，分析其不不同需求，舍舍去其共同需需求，測(cè)量各各種分市場(chǎng)的的規(guī)模，選擇擇目標(biāo)市場(chǎng)，設(shè)設(shè)計(jì)好市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷策略。參數(shù)選定：家庭庭（戶數(shù)、結(jié)結(jié)構(gòu)、類型、代代際數(shù)、收入入、消費(fèi)），地地區(qū)（省內(nèi)外外、本市、市市區(qū)、城郊、郊郊區(qū)），心理理（動(dòng)機(jī)、生生活方式、家家庭個(gè)性），行行為（使用時(shí)時(shí)機(jī)、追求利利益、購(gòu)前階階段）。原則：可衡量性性、穩(wěn)定性、盈盈利性、可實(shí)實(shí)施性。條件：可衡量性性、可進(jìn)入性性、可盈利性性、可行性。方法：?jiǎn)尉S因素素法：以某一一個(gè)變量劃分分的細(xì)分市場(chǎng)場(chǎng)住宅市場(chǎng)細(xì)分圖圖細(xì)分因素細(xì)分市場(chǎng)細(xì)分因素細(xì)分市場(chǎng)用途住宅：低檔、中中檔、高檔、別別墅消費(fèi)者身份住宅：2S1TT、3S2T、4S3T銷售方式出售：預(yù)售、現(xiàn)現(xiàn)房寫(xiě)字樓：A級(jí)、B級(jí)、C級(jí)、租賃：長(zhǎng)期、短短期商業(yè)用房：商店店、餐館、購(gòu)購(gòu)物中心、超超市地理區(qū)域同城開(kāi)發(fā)市場(chǎng)，異異地開(kāi)發(fā)市場(chǎng)場(chǎng)：舊城區(qū)、新新區(qū)、城郊結(jié)結(jié)合部、郊區(qū)區(qū)廠房：標(biāo)準(zhǔn)廠房房、專用廠房房其它：商住樓、綜綜合樓消費(fèi)者偏好多層、小高層、高高層購(gòu)買力個(gè)人年收入：高高、中、低綠化、物管、風(fēng)風(fēng)格、名稱年純收入：高、中中、低其它住宅市場(chǎng)細(xì)分圖圖（需求特點(diǎn)點(diǎn)）分市場(chǎng)客戶設(shè)計(jì)良好經(jīng)濟(jì)一般設(shè)備方便房間大小不受干擾內(nèi)部裝修物管老成者△△好動(dòng)△△△△△工作為主△△△度假△△△向往城市△△△△新婚△△△家庭△△△三維因素法：選選擇三個(gè)細(xì)分分變量劃分的的細(xì)分市場(chǎng)住宅面積（套）經(jīng)經(jīng)濟(jì)收入、消消費(fèi)者年齡變量組合法：地理區(qū)域建筑類型功能銷售方式付款方式價(jià)格年齡性別文化職業(yè)收入婚煙市區(qū)多層住宅出售優(yōu)惠折扣分期付付款組合貸款款最高高中等低30以下30-4040-5050以上男女文盲小學(xué)中學(xué)大學(xué)學(xué)生公務(wù)員私企企白領(lǐng)低中中上高已未鰥寡離異結(jié)合部小高層寫(xiě)字樓郊區(qū)商業(yè)用房新區(qū)高層租賃城鎮(zhèn)廠房地住興趣利益大城運(yùn)動(dòng)改散中城藝術(shù)工作小城學(xué)習(xí)保值郊區(qū)園藝投資實(shí)用目標(biāo)市場(chǎng)策略：：市場(chǎng)整體策策略無(wú)差別，市市場(chǎng)細(xì)分化策略有有差別，市場(chǎng)場(chǎng)密集型策略集集中營(yíng)銷。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手分析：：選定對(duì)手，分分析對(duì)手形勢(shì)勢(shì)，識(shí)別對(duì)手手現(xiàn)行戰(zhàn)略。3、銷售分析與與控制企業(yè)組織銷售活活動(dòng)的研究是是市場(chǎng)研究中中應(yīng)用最廣泛泛的部分，通通過(guò)銷售分析析與控制的研研究，可以將將浪費(fèi)降至最最低限度，避避免錯(cuò)誤方向向，降低銷售售成本增加利利潤(rùn)，銷售分分析與控制應(yīng)應(yīng)推廣到銷售售組織中的每每一成員充分分重視它。銷售分析與控制制包括：銷售售記錄、市場(chǎng)場(chǎng)與消費(fèi)者研研究的評(píng)價(jià)、幫幫助建立有效效的銷售方案案與銷售組織織、建立銷售售路線、分析析產(chǎn)品與營(yíng)銷銷活動(dòng)的成績(jī)績(jī)、測(cè)度市場(chǎng)場(chǎng)占有率、分分析產(chǎn)品與銷銷售人員的利利潤(rùn)、以及決決定顧客、銷銷售商與銷售售人員的銷售售傾向；銷售分析還包括括下述問(wèn)題：：與顧客聯(lián)系系次數(shù)的多少少、與潛在市市場(chǎng)比較銷售售努力是否已已發(fā)揮到最大大極限、按照照顧客階層地地區(qū)與產(chǎn)品分分析銷售成本本、第一線推推銷活動(dòng)的深深度；4、產(chǎn)品研究是現(xiàn)代的企業(yè)相相當(dāng)重要的一一環(huán)，產(chǎn)品不不斷研究改進(jìn)進(jìn)，切合與滿滿足消費(fèi)者的的需要，包括括消費(fèi)者使用用與購(gòu)買習(xí)慣慣、對(duì)產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)的偏好等等問(wèn)題的研究究，房地產(chǎn)業(yè)業(yè)極為重視產(chǎn)產(chǎn)品規(guī)劃，以以何種形態(tài)設(shè)設(shè)計(jì)（住宅、辦辦公樓等），面面積分配比例例、外觀形勢(shì)勢(shì)處理方法（防防潮、復(fù)古、線線條處理、建建材選擇與效效果差異等）、格格局與朝向如如何、公共設(shè)設(shè)施的安排，注注意如下原則則：（1）、規(guī)劃符符合地段特性性、適合當(dāng)前前市場(chǎng)、創(chuàng)造造土地價(jià)值；；（2）、規(guī)劃特特征：使建筑筑物的使用合合理化、完成成企業(yè)的經(jīng)濟(jì)濟(jì)目的、滿足足非特定多數(shù)數(shù)人的投資意意向、使用有有效的空間，設(shè)設(shè)計(jì)最有效的的應(yīng)用、考慮慮居住者生活活上的各種機(jī)機(jī)能。5、廣告研究廣告是營(yíng)銷強(qiáng)有有力的工具，房房地產(chǎn)的市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷中廣告告預(yù)算占據(jù)整整個(gè)營(yíng)銷成本本大部分，是是否能達(dá)到預(yù)預(yù)計(jì)的效果是是發(fā)展商最為為關(guān)心的事情情；廣告研究究的目的就是是為了了解廣廣告能否正確確地引起顧客客的購(gòu)買欲望望，研究吸引引顧客的廣告告方法，選求求適當(dāng)?shù)拿襟w體，決定應(yīng)該該在那一個(gè)市市場(chǎng)中加強(qiáng)廣廣告，創(chuàng)造產(chǎn)產(chǎn)品需要等，事事先調(diào)查廣告告計(jì)劃是否適適當(dāng)，刊登哪哪一種媒體最最為有效，刊刊登后的廣告告效果的測(cè)定定，所使用的的方法有意見(jiàn)見(jiàn)試驗(yàn)法、銷銷售調(diào)查法、認(rèn)認(rèn)識(shí)及回憶法法等。6、市場(chǎng)研究的的制約房地產(chǎn)的市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷中市場(chǎng)調(diào)調(diào)查與研究占占有極其重要要的地位，受受到一下因素素的限制和制制約：（1）、費(fèi)用的的限制市場(chǎng)研究者只能能在其預(yù)算范范圍內(nèi)作調(diào)查查與研究，經(jīng)經(jīng)常會(huì)感到無(wú)無(wú)法充裕地執(zhí)執(zhí)行其研究計(jì)計(jì)劃，造成研研究成果受到到多方面的限限制，中國(guó)的的房地產(chǎn)營(yíng)銷銷的歷史很短短，業(yè)界對(duì)于于市場(chǎng)調(diào)查與與研究的認(rèn)識(shí)識(shí)與理解尚處處于初級(jí)階段段，這方面投投入的費(fèi)用較較少，需要引引起發(fā)展商足足夠的重視。（2）、時(shí)間的的限制市場(chǎng)研究是極費(fèi)費(fèi)時(shí)間的，提提供給市場(chǎng)調(diào)調(diào)查人員的時(shí)時(shí)間一般很短短，短的時(shí)間間內(nèi)提出一份份客觀詳實(shí)的的市場(chǎng)報(bào)告比比較困難，需需要市場(chǎng)調(diào)查查人員做好充充分的籌備工工作，包括和和發(fā)展商的聯(lián)聯(lián)系，明確調(diào)調(diào)查的目的和和流程，并爭(zhēng)爭(zhēng)取發(fā)展商最最有力的支持持。（3）、技能的的限制有經(jīng)驗(yàn)、經(jīng)驗(yàn)豐豐富的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查人員和沒(méi)沒(méi)有經(jīng)驗(yàn)的市市場(chǎng)調(diào)查人員員的技巧與能能力會(huì)相差很很遠(yuǎn)，這種個(gè)個(gè)人的市場(chǎng)分分析能力和技技能對(duì)其研究究報(bào)告的可信信度有直接的的影響，優(yōu)秀秀的市場(chǎng)研究究人員應(yīng)當(dāng)具具備多方面的的機(jī)能（統(tǒng)計(jì)計(jì)技術(shù)的理解解、思維邏輯輯的方法、歸歸納與推定的的領(lǐng)悟以及資資料整理與取取舍）。（4）、偏見(jiàn)的的限制一個(gè)人都會(huì)有主主觀意識(shí)，或或多或少先入入為主的成見(jiàn)見(jiàn)將滲入其研研究成果之中中，遇事不冷冷靜、容易激激動(dòng)以及情緒緒話的人都不不是合作市場(chǎng)場(chǎng)的調(diào)查與研研究工作，市市場(chǎng)研究的目目的在于提供供重要的資料料與客觀的報(bào)報(bào)告供決策當(dāng)當(dāng)局參考，決決不能主觀代代替決策，精精密客觀的市市場(chǎng)研究可以以幫助管理當(dāng)當(dāng)局做出完善善的決策。第三部分房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查種類與方方法一、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查種類按房地產(chǎn)專業(yè)分分工劃分一般般性調(diào)查、目目標(biāo)客戶群調(diào)調(diào)查、競(jìng)爭(zhēng)性性樓盤(pán)調(diào)查。（1）、一般性性調(diào)查總體市場(chǎng)概況、各各類物業(yè)的銷銷售出租的新新產(chǎn)品新趨勢(shì)勢(shì)、新?tīng)I(yíng)銷推廣手段段。（2）、目標(biāo)客客戶群調(diào)查針對(duì)各樓盤(pán)產(chǎn)品品設(shè)計(jì)，積極極爭(zhēng)取有可能能購(gòu)買的目標(biāo)標(biāo)客戶群體進(jìn)進(jìn)行調(diào)查（居居住區(qū)域、職職業(yè)特點(diǎn)、產(chǎn)產(chǎn)品要求、認(rèn)認(rèn)知途徑、消消費(fèi)習(xí)慣）（3）、競(jìng)爭(zhēng)性性樓盤(pán)調(diào)查針對(duì)可能對(duì)本樓樓盤(pán)產(chǎn)品銷售售具有競(jìng)爭(zhēng)的的樓盤(pán)進(jìn)行調(diào)調(diào)查（產(chǎn)品設(shè)設(shè)計(jì)、銷售價(jià)價(jià)格、宣傳賣賣點(diǎn)、促銷手手段、銷售狀狀況、工程進(jìn)進(jìn)度）二、房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查方法分分類市場(chǎng)調(diào)查方法分分為兩大類，第第一類按選擇擇調(diào)查對(duì)象劃劃分：全面普普查、重點(diǎn)調(diào)調(diào)查、隨機(jī)抽抽樣、非隨機(jī)抽樣等，第第二類是按調(diào)調(diào)查對(duì)象所采采用的具體方方法劃分：詢?cè)儐?wèn)調(diào)查法、觀觀察調(diào)查法、試試驗(yàn)調(diào)查法、統(tǒng)計(jì)計(jì)分析法，市市場(chǎng)調(diào)查有許許多方法，市市場(chǎng)調(diào)查人員員根據(jù)具體情情況選擇不同同的方法。1、按調(diào)查對(duì)象象劃分（1）、全面普普查全面普查：對(duì)調(diào)調(diào)查對(duì)象總體體所包含的全全部個(gè)體都進(jìn)進(jìn)行調(diào)查，對(duì)對(duì)市場(chǎng)進(jìn)行全全面普查獲得得非常全面的數(shù)據(jù)，正確確反映客觀實(shí)實(shí)際效果明顯顯。城市的人人口、年齡、家家庭結(jié)構(gòu)、職職業(yè)、收入分分布情況系統(tǒng)調(diào)查對(duì)房房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)將將是十分有利利的，工作量量大很大耗費(fèi)費(fèi)大量人力、物物力、財(cái)力，調(diào)調(diào)查周期較長(zhǎng)，一般般只在較小范范圍內(nèi)采用，有有些資料可以以借用國(guó)家權(quán)權(quán)威機(jī)關(guān)普查查結(jié)果，借用用全國(guó)人口普查所得到到的有關(guān)數(shù)據(jù)據(jù)資料等。（2）、重點(diǎn)調(diào)調(diào)查重點(diǎn)調(diào)查：以總總體中有代表表性的單位或或消費(fèi)者作為為調(diào)查對(duì)象，進(jìn)進(jìn)而推斷出一一般結(jié)論，被被調(diào)查的對(duì)象數(shù)目不多多，企業(yè)可以以較少的人力力、物力、財(cái)財(cái)力很短時(shí)期期內(nèi)完成，調(diào)調(diào)查高檔住宅宅需求情況，選擇一些購(gòu)購(gòu)買大戶作為為調(diào)查對(duì)象，往往往這些大戶戶對(duì)住宅需求求量，對(duì)住宅宅功能要求占占整個(gè)高檔商品住宅需需求量的絕大大多數(shù)，推斷斷出整個(gè)市場(chǎng)場(chǎng)對(duì)高檔住宅宅的需求量，所所選對(duì)象并非非全部，調(diào)查結(jié)果難免有有一定誤差，市市場(chǎng)調(diào)查人員員應(yīng)引起高度度重視，特別別是當(dāng)外部環(huán)環(huán)境產(chǎn)生較大大變化時(shí)，所選擇重點(diǎn)點(diǎn)對(duì)象可能不不具有代表性性了，19993年國(guó)家加加強(qiáng)了宏觀調(diào)調(diào)控，一些房房地產(chǎn)公司貸款受到限制資資金不足，開(kāi)開(kāi)工不正常，水水泥等材料需需求量急劇減減少，應(yīng)及時(shí)時(shí)調(diào)整，重新新選取調(diào)查對(duì)象，對(duì)調(diào)調(diào)查結(jié)果認(rèn)真真分析。（3）、隨機(jī)抽抽樣隨機(jī)抽樣：在總總體中隨機(jī)任任意抽取個(gè)體體作為樣本進(jìn)進(jìn)行調(diào)查，根根據(jù)樣本推斷斷出一定概率率下總體的情況，市場(chǎng)調(diào)調(diào)查中占有重重要地位，實(shí)實(shí)際工作中應(yīng)應(yīng)用很廣泛，最最主要特征是是從母體中任任意抽取樣本，每一樣樣本有相等的的機(jī)會(huì)（事件件發(fā)生的概率率）是相等的的，可以根據(jù)據(jù)調(diào)查的樣本本的機(jī)會(huì)（事件發(fā)生的概概率是相等的的），根據(jù)調(diào)調(diào)查的樣本空空間的結(jié)果來(lái)來(lái)推斷母體的的情況，分為為三種：簡(jiǎn)單隨機(jī)抽樣：：整體中所有有個(gè)體都有相相等的機(jī)會(huì)被被選作樣本；；分層隨機(jī)抽抽樣：對(duì)總體體中所有個(gè)體都有相等等的機(jī)會(huì)被選選作樣本，按按某種特征年年齡、性別、職職業(yè)分組織（分分層），然后后從各組中隨機(jī)抽取取一定數(shù)量的的樣本；分群群隨機(jī)抽樣：：將總體按一一定特征分成成若干群體，隨隨機(jī)抽樣是將部分作作為樣本）；；分群抽樣與與分層抽樣是是有區(qū)別的：：分群抽樣是是將樣本總體體劃分為若干不同群體，這這些群體間的的性質(zhì)相同，然然后將每個(gè)群群體進(jìn)行隨機(jī)機(jī)抽樣，這樣樣每個(gè)群體內(nèi)內(nèi)部存在性質(zhì)不同的的樣本；而分分層抽樣是將將樣本總體劃劃分為幾大類類，這幾大類類間是有差別別的，而每一類則是由性性質(zhì)相同的樣樣本構(gòu)成的。（4）、非隨機(jī)機(jī)抽樣法A、隨意抽樣調(diào)調(diào)查法：市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查人員根根據(jù)最方便的的時(shí)間、地點(diǎn)點(diǎn)任意選擇樣樣本，如在街街頭任意找一一些行人詢問(wèn)問(wèn)其以其對(duì)某某產(chǎn)品的看法法和印象，商商圈調(diào)查中是是常用的方法法。B、判斷抽樣：：通過(guò)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查人員，根根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)來(lái)判斷由哪哪些個(gè)體來(lái)作作為樣本的一一種方法，樣本數(shù)數(shù)目不多差異異明顯時(shí)，采采用此方法能能起到一定效效果。C、配額抽樣：：市場(chǎng)調(diào)查人人員通過(guò)一些些控制特征，將將樣本空間進(jìn)進(jìn)行分類，然然后由調(diào)查人人員從各組中任意抽取取一定數(shù)量的的樣本，消費(fèi)費(fèi)者購(gòu)買房屋屋的潛力，特特別要了解中中、低收入的的消費(fèi)者購(gòu)房的欲望，現(xiàn)現(xiàn)根據(jù)收入與與年齡將消費(fèi)費(fèi)者進(jìn)行分，按按收入分為高高、中、低檔檔，年齡根據(jù)據(jù)中國(guó)國(guó)情劃定為277歲以下和288歲—35歲、36歲—55歲、55歲以上四四組，調(diào)查人人數(shù)為3000人，在對(duì)每個(gè)標(biāo)準(zhǔn)分分配不同比例例后，得出每每個(gè)類別的樣樣數(shù)。2、按照調(diào)查對(duì)對(duì)象所采用的的具體方法（調(diào)調(diào)查方式的不不同）來(lái)劃分分（1）、詢問(wèn)調(diào)調(diào)查法最常用的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方法，將將所擬調(diào)查的的事項(xiàng)采用面面對(duì)面、電話話或書(shū)面的形形式，向被調(diào)調(diào)查者提出詢問(wèn)并獲得得所需資料的的過(guò)程，可以以用于事實(shí)、意意見(jiàn)和動(dòng)機(jī)的的詢問(wèn)，有效效地運(yùn)用個(gè)人人訪問(wèn)技巧是此方法法成功的關(guān)鍵鍵，設(shè)計(jì)調(diào)查查表調(diào)查表要要反映企業(yè)決決策的思想，是是本企業(yè)營(yíng)銷銷部門(mén)最關(guān)心、最想想得到的重要要信息來(lái)源之之一，搞好調(diào)調(diào)查必須設(shè)計(jì)計(jì)好調(diào)查表。A、設(shè)計(jì)調(diào)查表表的步驟a、根據(jù)整個(gè)研研究計(jì)劃的目目的，明確列列出調(diào)查表所所需收集的信信息是什么，所所投資的地區(qū)區(qū)消費(fèi)者對(duì)購(gòu)購(gòu)房的興趣、消消費(fèi)者的收入入以及購(gòu)房的的承受能力，對(duì)對(duì)住房的標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)要求；b、按照所需收收集的信息寫(xiě)寫(xiě)出一連串問(wèn)問(wèn)題，確定每每個(gè)問(wèn)題的類類型，占領(lǐng)市市場(chǎng)了解目前前該城市的人口分布、年年齡情況、家家庭結(jié)構(gòu)、住住房面積、消消費(fèi)者擁有房房子的情況，居居民的收入水水平（基本工資、獎(jiǎng)獎(jiǎng)金收入，消消費(fèi)者購(gòu)買生生活必需品和和一些耐用消消費(fèi)品以后隨隨意可支配的的貨幣有多少），消消費(fèi)者目前是是否有存款，購(gòu)購(gòu)房的興趣、欲欲望以及了解解消費(fèi)者對(duì)住住房的最低要要求（設(shè)計(jì)方案、四四周環(huán)境、建建筑套型等）和和當(dāng)?shù)卣畬?duì)對(duì)房產(chǎn)的有關(guān)關(guān)政策，銀行行金融系統(tǒng)對(duì)對(duì)消費(fèi)者購(gòu)房的有有關(guān)政；c、按照問(wèn)題的的類型、難易易程度，題型型（單選填充充，多選填充充，是非判斷斷，多項(xiàng)選擇擇題）并安排好詢問(wèn)問(wèn)問(wèn)題的次序，選選擇一些調(diào)查查者作調(diào)查表表的初步測(cè)試試，請(qǐng)他們做做題，然后召召開(kāi)座談會(huì)或個(gè)別談?wù)勗捳髑笠庖?jiàn)見(jiàn)，按照測(cè)試試結(jié)果再對(duì)調(diào)調(diào)查表作必須須修改，最后后得出正式調(diào)調(diào)查表；應(yīng)注意的事項(xiàng)：：?jiǎn)栴}要短，較較長(zhǎng)的問(wèn)題容容易被調(diào)查者者混淆，每一一個(gè)問(wèn)題只能能包含一項(xiàng)內(nèi)內(nèi)容，不要使用專門(mén)術(shù)術(shù)語(yǔ)（容積率率、框架結(jié)構(gòu)構(gòu)、剪力墻結(jié)結(jié)構(gòu)、筒中筒筒結(jié)構(gòu)），一一般消費(fèi)者搞搞不清楚這些專門(mén)術(shù)語(yǔ)語(yǔ)的。d、問(wèn)題答案不不宜過(guò)多，問(wèn)問(wèn)題的含義不不要模棱兩可可，一個(gè)問(wèn)題題只代表一件件事，注意問(wèn)問(wèn)問(wèn)題的方式，采用間間接方法反而而會(huì)得到更好好的答案，銷銷售某一處商商品房做了不不少?gòu)V告，調(diào)調(diào)查員想知道、想了解解這些廣告效效果時(shí)，與其其直接詢問(wèn)被被調(diào)查者的看看法如何，還還不如用迂回回方式去了解他們有多多少人知道該該處的房產(chǎn)情情況。B、訪問(wèn)法的形形式調(diào)查表設(shè)計(jì)好之之后，調(diào)查人人員與被調(diào)查查人員接觸方方式不同，分分為三種形式式a、答卷法調(diào)查人員將被調(diào)調(diào)查人員集中中在一起要求求每人答一份份卷，規(guī)定時(shí)時(shí)間答完，被被調(diào)查人員不不能彼此交換意見(jiàn)，個(gè)人人意見(jiàn)充分表表達(dá)出來(lái)。b、談話法。市場(chǎng)調(diào)查人員與與被調(diào)查人員員進(jìn)行面對(duì)面面談話（召開(kāi)開(kāi)座談會(huì)）暢暢所欲言，可可針對(duì)某種重重點(diǎn)調(diào)查對(duì)象象進(jìn)行個(gè)別談?wù)勗捝钊胝{(diào)查查，最大特點(diǎn)點(diǎn)是十分靈活活，可以調(diào)查查許多問(wèn)題，包包括一些看上上去與事先準(zhǔn)準(zhǔn)備好的問(wèn)題題不太相關(guān)的的問(wèn)題，彌補(bǔ)補(bǔ)調(diào)查表所漏漏掉的一些重重要問(wèn)題，談?wù)勗挌夥蘸茫徊皇芫惺?。c、電話調(diào)查市場(chǎng)調(diào)查人員借借助電話來(lái)了了解消費(fèi)者的的意見(jiàn)的一種種方法，定期期詢問(wèn)重點(diǎn)住住戶對(duì)房產(chǎn)的的設(shè)計(jì)、設(shè)備、功能、環(huán)環(huán)境、質(zhì)量、服服務(wù)的感覺(jué)如如何，有什么么想法提出一一些改進(jìn)措施施。（2）、觀察調(diào)調(diào)查法由調(diào)查人員或機(jī)機(jī)器在調(diào)查現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)從旁邊觀觀察消費(fèi)者的的動(dòng)作，以該該動(dòng)作的聚集集作為調(diào)查結(jié)結(jié)果被調(diào)查人可能沒(méi)有感感覺(jué)到調(diào)查正正在進(jìn)行，這這樣可以避免免被調(diào)查人的的主觀意見(jiàn)對(duì)對(duì)調(diào)查結(jié)果產(chǎn)產(chǎn)生影響。調(diào)查人員不不與被調(diào)查者者正面接觸，旁旁邊觀察，被被調(diào)查者無(wú)壓壓力，表現(xiàn)得得自然，調(diào)查查效果較理想，有三種種形式：直接接觀察法：派派人到現(xiàn)場(chǎng)對(duì)對(duì)調(diào)查對(duì)象進(jìn)進(jìn)行觀察，派派人到房地產(chǎn)產(chǎn)交易所或工地觀察消費(fèi)費(fèi)者選購(gòu)房產(chǎn)產(chǎn)的行為和要要求，調(diào)查消消費(fèi)本公司的的信賴程度；；實(shí)際痕跡測(cè)測(cè)量法：調(diào)查人員不是親親自觀察購(gòu)買買者的行為，觀觀察行為發(fā)生生后的痕跡，比比較在不同報(bào)報(bào)刊雜志上刊刊登廣告的效果較好好；行為記錄錄法：取得被被調(diào)查同意之之后，用一定定裝置記錄調(diào)調(diào)查對(duì)象的某某一行為，某些家庭電視機(jī)機(jī)里裝上一個(gè)個(gè)監(jiān)聽(tīng)器，可可以記錄電視視機(jī)什么時(shí)候候開(kāi)，什么時(shí)時(shí)候關(guān)，收哪哪一個(gè)電臺(tái)，收了多長(zhǎng)時(shí)時(shí)間等，幫助助營(yíng)銷管理人人員今后選擇擇哪一家電視視臺(tái)什么時(shí)間間播廣告效果果最好。采用觀察法主要要是為了獲得得那些被觀察察者不愿或不不能提供的信信息，有些購(gòu)購(gòu)買者不愿透透露某些方面的行為，通通過(guò)觀察法便便可以較容易易地了解到，觀觀察事物的表表面現(xiàn)象不能能得到另外一一些信息，人們的感情情、態(tài)度、行行為動(dòng)機(jī)，通通常將觀察法法與其他方法法組合起來(lái)使使用。（3）、試驗(yàn)調(diào)調(diào)查法（實(shí)驗(yàn)驗(yàn)法）是研究因果關(guān)系系的一種重要要方法，將調(diào)調(diào)查范圍縮小小到一個(gè)比較較小的規(guī)模上上，進(jìn)行試驗(yàn)驗(yàn)后取得一定定結(jié)果，再推推斷出總體可可能的結(jié)果，通過(guò)調(diào)查某種小規(guī)模的推銷方法是否能夠收到預(yù)期銷售效果的調(diào)查手段，先作某一項(xiàng)推銷方法的小規(guī)模試驗(yàn)，再用市場(chǎng)調(diào)查方法分析這種試驗(yàn)型的推銷方法是否值得大規(guī)模進(jìn)行，執(zhí)行的技術(shù)上，要選擇市場(chǎng)條件相同的實(shí)驗(yàn)市場(chǎng)和比較市場(chǎng)極為困難，問(wèn)題較多，無(wú)法廣泛應(yīng)用；廣告效果調(diào)查選一消費(fèi)者作為調(diào)查對(duì)象進(jìn)行廣告宣傳，然后根據(jù)接受的效果來(lái)改進(jìn)廣告詞語(yǔ)、聲像；廣告對(duì)銷售影響，其它因素不變的情況下銷售量增加完全是廣告原影響造成的；當(dāng)然市場(chǎng)情況受多種因素影響，市場(chǎng)實(shí)驗(yàn)期間消費(fèi)者的偏好、競(jìng)爭(zhēng)者的策略都可能有所改變，影響實(shí)驗(yàn)的結(jié)果。（4）、統(tǒng)計(jì)分分析法依據(jù)公司內(nèi)外的的現(xiàn)成資料，利利用統(tǒng)計(jì)理論論，分析市場(chǎng)場(chǎng)及銷售變化化情況，提供供調(diào)查資料的的方法。其主主要的研究對(duì)對(duì)象有：銷售售額的增減變變化及未來(lái)趨趨勢(shì)、整體市市場(chǎng)變化趨勢(shì)勢(shì)、影響變化化的因素等問(wèn)問(wèn)題，可以做做趨勢(shì)分析和和相關(guān)分析。第四部分房房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)調(diào)查規(guī)模與技技術(shù)條件了解消費(fèi)者期望望和購(gòu)買行為為的房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查，其其規(guī)模截止大大，結(jié)果也就就越令人信服服，由于人力力、物力、調(diào)調(diào)查技術(shù)條件件的限制，不不得不從以下下四個(gè)方面來(lái)來(lái)考慮調(diào)查的的規(guī)模。（1）、樣本的的數(shù)量調(diào)查樣本越大越越好，依據(jù)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)學(xué)上的大大數(shù)定理，大大樣本可以降降低誤差，大大樣本不可避避免地要大量量增加調(diào)查成成本，調(diào)查實(shí)實(shí)務(wù)中大樣本本也引進(jìn)了額額外的誤差因因素，諸如調(diào)調(diào)查員的疲乏乏、統(tǒng)計(jì)上的的錯(cuò)誤、回收收率難以控制制等（2）、樣本涵涵蓋面的廣度度樣本涵蓋面與樣樣本數(shù)是相依依的，抽樣涵涵蓋面越廣，所所需樣本數(shù)也也越大，若樣樣本數(shù)不是隨隨著增大，則則屬于完全隨隨機(jī)抽樣法，雖雖然在整體上上樣本具有代代表性。但對(duì)對(duì)于各抽樣樣樣本來(lái)說(shuō)，仍仍然不具有代代表性（3）、問(wèn)題涵涵蓋面的廣度度如果調(diào)查內(nèi)容太太少，掛一漏漏萬(wàn)，就會(huì)失失去調(diào)查的本本意；反之，如如果盡量加調(diào)調(diào)查的內(nèi)容，問(wèn)問(wèn)卷太長(zhǎng)，會(huì)會(huì)使得調(diào)查者者失去耐心，降降低整個(gè)調(diào)查查的可信度。此此外，極可能能由于一部通通常有七個(gè)方方面，確定問(wèn)問(wèn)題及調(diào)研目目的、收集信信息資料、初初步調(diào)查、調(diào)調(diào)查設(shè)計(jì)、制制定調(diào)查計(jì)劃劃、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查查、資料分析析、撰寫(xiě)和提提交調(diào)查報(bào)告告。分調(diào)查者者失去耐心，降降低整個(gè)調(diào)查查的可信度。此此外，極可能能由于一部分分調(diào)查者拒絕絕合作，造成成嚴(yán)重的抽樣樣偏差。這二二個(gè)方面都使使得調(diào)查結(jié)果果量變引發(fā)了了質(zhì)變，使調(diào)調(diào)查失去了意意義。（4）、調(diào)查的的深度一般而言，深與與廣二者就猶猶如魚(yú)和熊掌掌，是難以兼兼得的。越是是深層的調(diào)查查，所要求調(diào)調(diào)查員的專業(yè)業(yè)技術(shù)越多，所所需時(shí)間越長(zhǎng)長(zhǎng)，經(jīng)費(fèi)越高高。第三節(jié)市市場(chǎng)調(diào)查的程程序通過(guò)上面面兩節(jié)論述，已已經(jīng)知道了市市場(chǎng)調(diào)查內(nèi)容容十分豐富，方方法雙多種多多樣。為了使使市場(chǎng)調(diào)查工工作順利進(jìn)行行，保證其質(zhì)質(zhì)量，在進(jìn)行行市場(chǎng)調(diào)查時(shí)時(shí)，應(yīng)按一定定程序來(lái)進(jìn)行行。第五部分房地產(chǎn)產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的的程序一般房地產(chǎn)市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查的主要要程序、步驟驟可以分為如如下幾個(gè)方面面：確定問(wèn)題題及調(diào)研目的的、收集信息息資料、初步步調(diào)查、決定定收集資料的的方法、設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查表、選選樣、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)調(diào)查、調(diào)查設(shè)設(shè)計(jì)、資料整整理與分析、報(bào)報(bào)告的準(zhǔn)備與與提出。一、確定調(diào)查目目的這是進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)調(diào)查時(shí)應(yīng)首先先明確的問(wèn)題題。目的確定定以后，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查就有了了方向，不至至于出現(xiàn)太大大的過(guò)失。也也就是說(shuō)，調(diào)調(diào)查人員應(yīng)明明確為什么要要進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，通過(guò)調(diào)調(diào)查要解決哪哪些問(wèn)題，有有關(guān)調(diào)查結(jié)果果對(duì)于企業(yè)來(lái)來(lái)說(shuō)有什么作作用。如果開(kāi)開(kāi)始抓的問(wèn)題題就不夠準(zhǔn)，就就使以后一系系列市場(chǎng)調(diào)查查工作成為浪浪費(fèi)，造成損損失。一般來(lái)來(lái)說(shuō)，確定調(diào)調(diào)查目的要有有一個(gè)過(guò)程，一一下子是確定定不下來(lái)的。根根據(jù)調(diào)查目的的的不同，可可以采用控測(cè)測(cè)性調(diào)查、描描述性調(diào)查、因因果性調(diào)查來(lái)來(lái)確定。（1）、探測(cè)性性調(diào)查當(dāng)企業(yè)對(duì)需要研研究的問(wèn)題和和范圍不明確確，無(wú)法確定定應(yīng)該調(diào)查哪哪些內(nèi)容時(shí)，可可以采用探測(cè)測(cè)性調(diào)查來(lái)找找出癥結(jié)所在在，然后再作作進(jìn)一步研究究。例如某房房地產(chǎn)公司近近幾個(gè)月來(lái)銷銷售下降，公公司一時(shí)弄不不清楚什么原原因，是宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不不好所致？還還是廣告支出出減少或是銷銷售代理效率率低造成的？？還是消費(fèi)者者偏好轉(zhuǎn)變的的原因等等。在在這種情況下下，可以采用用探測(cè)性調(diào)查查，從中間商商或者消費(fèi)者者那里收集資資料，以便找找出最有可能能的原因。從從此例可以看看出：探測(cè)性性調(diào)查只是收收集一些有關(guān)關(guān)資料，以確確定問(wèn)題所在在。至于問(wèn)題題應(yīng)如何解決決，則有待于于進(jìn)一步調(diào)查查研究。（2）、描述性性調(diào)查描述性調(diào)查只是是從外部聯(lián)系系上找出各種種相關(guān)因素，并并不回答因果果關(guān)系問(wèn)題。例例如在銷售過(guò)過(guò)程中，發(fā)現(xiàn)現(xiàn)銷售量和廣廣告有關(guān)，并并不說(shuō)明何者者為因，何者者為果。也就就是說(shuō)描述性性調(diào)查旨在說(shuō)說(shuō)明什么、何何時(shí)、如何等等問(wèn)題，并不不解釋為何的的問(wèn)題。與探探測(cè)性調(diào)查比比較，描述性性質(zhì)調(diào)查需要要有一事先擬擬定的計(jì)劃，需需要確定收集集的資料和收收集資料的步步驟，需要對(duì)對(duì)某一專門(mén)問(wèn)問(wèn)題提出答案案。（3）、因果性性調(diào)查這種調(diào)查是要找找出事情的原原因和結(jié)果。例例如價(jià)格和銷銷售之間的因因果關(guān)系如何何？廣告與銷銷售間的因果果關(guān)系如何？？通常對(duì)于一一個(gè)房地產(chǎn)公公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷銷售、成本、利利潤(rùn)、市場(chǎng)占占有量，皆為為因變量。而而自變量較為為復(fù)雜，通常常有兩種情況況，一類是企企業(yè)自己本身身可以加以控控制的變量，又又稱內(nèi)生變量量，例如價(jià)格格、廣告支出出等；另一類類是企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境中不能能控制的變量量，也稱外生生變量，例如如政府的法律律、法規(guī)、政政策的調(diào)控制制的變量，例例如價(jià)格和銷銷售之間的因因果關(guān)系如何何？廣告與銷銷售間的因果果關(guān)系如何？？通常對(duì)于一一個(gè)房地產(chǎn)公公司經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)務(wù)范圍來(lái)說(shuō)，銷銷售、成本、利利潤(rùn)、市場(chǎng)占占有量，皆為為因變量。而而自變量較為為復(fù)雜，通常常有兩種情況況，一類是企企業(yè)自己本身身可以加以控控制的變量，又又稱內(nèi)生變量量，例如價(jià)格格、廣告支出出等；另一類類是企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)環(huán)境中不能能控制的變量量，也稱外生生變量，例如如政府的法律律、法規(guī)、政政策的調(diào)整、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)者的廣告告支出與價(jià)格格讓利等。因因果關(guān)系研究究的目的在于于了解以上這這些自變量對(duì)對(duì)某一因變量量（例如對(duì)成成本）的關(guān)系系。（4）、預(yù)測(cè)性性調(diào)查預(yù)測(cè)性調(diào)查是通通過(guò)收集、分分析、研究過(guò)過(guò)去和現(xiàn)在的的各種市場(chǎng)情情報(bào)資料，運(yùn)運(yùn)用數(shù)學(xué)方法法，估計(jì)未來(lái)來(lái)王碼電腦公公司軟件中心心定時(shí)期內(nèi)市市場(chǎng)對(duì)某種產(chǎn)產(chǎn)品的需求量量及其變化趨趨勢(shì)。由于市市場(chǎng)情況復(fù)雜雜多變，不易易準(zhǔn)確發(fā)現(xiàn)問(wèn)問(wèn)題和提出問(wèn)問(wèn)題。因此，在在確定研究目目的的階段，可可進(jìn)行一些情情況分析。例例如前面所述述的房地產(chǎn)公公司發(fā)現(xiàn)近的的廣告沒(méi)有做做好，造成消消費(fèi)者視線轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)移。為此便便可做若干假假設(shè)，消費(fèi)者者認(rèn)為該公司司房屋設(shè)計(jì)方方安較差，不不如其他房地地產(chǎn)公司廣告告所講的方案案，售房的廣廣告設(shè)計(jì)太一一般，消費(fèi)者者認(rèn)為該房屋屋的四周環(huán)境境不夠理想，擬擬定假設(shè)的主主要目的是限限制研究或調(diào)調(diào)查的范圍，以以便使用今后后收集到的資資料來(lái)檢驗(yàn)所所作的假設(shè)是是否成立。二、收集信息資資料市場(chǎng)營(yíng)銷調(diào)查需需要搜集大量量的信息資料料，其中有些些資料需要經(jīng)經(jīng)常不斷地搜搜集，有些需需要定期搜集集，大多數(shù)是是需要時(shí)才進(jìn)進(jìn)行搜集。這這可以參見(jiàn)本本章第五節(jié)“資料收集與與運(yùn)用？的敘敘述。三、初步調(diào)查初步調(diào)查的目的的是了解產(chǎn)生生問(wèn)題的一些些原因，初步步調(diào)查是確定定問(wèn)題及研究究的范圍，并并經(jīng)過(guò)研究，擬擬定出一套計(jì)計(jì)劃?？梢苑址譃槿齻€(gè)步驟驟：（1）、情況分分析（了解市市場(chǎng)情況）：：市場(chǎng)無(wú)情，消費(fèi)者對(duì)本本公司所開(kāi)發(fā)發(fā)經(jīng)營(yíng)的房產(chǎn)產(chǎn)態(tài)度，是反反映企業(yè)市場(chǎng)場(chǎng)營(yíng)銷水平重重要標(biāo)志，是是初步調(diào)查的的關(guān)鍵內(nèi)容。如如為什么消費(fèi)費(fèi)者不購(gòu)買本本公司商品房房需要對(duì)用戶戶進(jìn)行調(diào)查研研究，擬定正正式調(diào)查計(jì)劃劃之前，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)查人員必必須對(duì)公司的的歷史、產(chǎn)品品、競(jìng)爭(zhēng)者、分分配渠道與方方法、消費(fèi)者者購(gòu)買習(xí)慣、廣廣告、銷售和和促銷方法等等情況相加了了解；（2）、預(yù)備調(diào)調(diào)查（與企業(yè)業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)進(jìn)行非正式談?wù)勗挘侯I(lǐng)導(dǎo)導(dǎo)人談話尋找找市場(chǎng)占有率率下降的原因因，如市場(chǎng)營(yíng)營(yíng)銷經(jīng)理可能能認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)價(jià)格訂得太高高；工程部經(jīng)經(jīng)理可能認(rèn)為為設(shè)計(jì)并不十十分合理，材材料供應(yīng)質(zhì)量量不高；材料料部經(jīng)理可能能認(rèn)為，物價(jià)價(jià)指數(shù)上漲太太快，所劃撥撥的經(jīng)費(fèi)不能能全部采用進(jìn)進(jìn)口或國(guó)內(nèi)各各種名牌材料料等等，對(duì)目目前調(diào)查范圍圍有關(guān)資料進(jìn)進(jìn)行分析，分分析同業(yè)與政政府的資料、專專家的意見(jiàn)等等，分析調(diào)查查本身的問(wèn)題題及發(fā)展出來(lái)來(lái)的假設(shè)，作作為正式調(diào)查查的基礎(chǔ)；（3）、決定研研究范圍（研研究搜集的信信息材料）：：研究企業(yè)外外部材料：從從各種信息資資料中，了解解一些市場(chǎng)情情況和競(jìng)爭(zhēng)概概況，從中了了解目前市場(chǎng)場(chǎng)上哪類房產(chǎn)產(chǎn)最好銷？其其價(jià)格如何？？當(dāng)?shù)叵M(fèi)者者對(duì)房產(chǎn)有什什么偏愛(ài)？；；分析企業(yè)內(nèi)內(nèi)部資料：對(duì)對(duì)公司的各種種記錄、函件件、訂貨單、年年度報(bào)表等內(nèi)內(nèi)部資料進(jìn)行行分析、從而而找出產(chǎn)生問(wèn)問(wèn)題的原因的的線索；經(jīng)過(guò)過(guò)情況分析與與非正式調(diào)查查后，可以使使假設(shè)減少到到幾個(gè)、甚至至一個(gè)，從而而確定出研究究的計(jì)劃與范范圍。同時(shí)對(duì)對(duì)所有的假設(shè)設(shè)進(jìn)行仔細(xì)且且又系統(tǒng)的分分析，如果在在研究計(jì)劃的的初期就能夠夠確定和解決決索要研究的的問(wèn)題，可以以節(jié)省進(jìn)一步步的人力、物物力和財(cái)力。四、確定市場(chǎng)調(diào)調(diào)查方法1、決定收集資資料的方法資料可以分為兩兩類：初級(jí)資資料（或原始始資料），指指專為某項(xiàng)計(jì)計(jì)劃而收集或或?qū)嶒?yàn)而得的的資料；次級(jí)級(jí)資料（或二二手資料），指指原始資料經(jīng)經(jīng)過(guò)整理后所所形成的可為為他人利用的的資料。如有有適當(dāng)?shù)亩质仲Y料并加以以利用，可以以節(jié)省大量人人力、財(cái)力。（1）、次級(jí)資資料的來(lái)源①政府機(jī)關(guān)、金金融機(jī)構(gòu)所統(tǒng)統(tǒng)計(jì)、公布的的資料，如各各級(jí)政府公報(bào)報(bào)，銀行結(jié)匯匯統(tǒng)計(jì)等；②同業(yè)公會(huì)、商商會(huì)幾個(gè)種職職業(yè)團(tuán)體所公公布的資料，如如建工集團(tuán)、房房管機(jī)構(gòu)等；；③市場(chǎng)研究機(jī)機(jī)構(gòu)、自信機(jī)機(jī)構(gòu)或公民營(yíng)營(yíng)企業(yè)所公布布的資料，如如各經(jīng)濟(jì)研究究所、規(guī)劃研研究院等；④廣告代理商商及各種廣告告媒體所發(fā)布布的資料；⑤國(guó)內(nèi)外大學(xué)學(xué)的出版物；；⑥各種基金會(huì)會(huì)所實(shí)行的研研究計(jì)劃及報(bào)報(bào)告；⑦國(guó)內(nèi)外公共共圖書(shū)館所公公布的資料；；⑧公司本身有有的各種資料料。（2）、原始資資料的收集方方法能拿到適當(dāng)而充充分的次級(jí)資資料當(dāng)然是最最理想而寶貴貴的，有時(shí)次次級(jí)資料經(jīng)常常不完整或不不能配合需要要，應(yīng)該設(shè)法法搜集原始資資料。原始資資料的搜集一一般最常用的的方法：A、調(diào)查法：a、人員調(diào)調(diào)查法：此方方法是目前房房地產(chǎn)業(yè)用的的最多而且被被認(rèn)為最必要要與最有效的的調(diào)查方法。訪訪問(wèn)對(duì)象主要要是現(xiàn)場(chǎng)售樓樓處的售樓先先生或小姐，他他們?cè)阡N售房房屋的過(guò)程中中扮演了直接接而重要的角角色，最能了了解購(gòu)房者的的需要和反應(yīng)應(yīng)，同時(shí)也清清楚地了解銷銷售率變動(dòng)的的過(guò)程。對(duì)于于有經(jīng)驗(yàn)的市市場(chǎng)調(diào)查人員員，常能在閑閑聊和談笑風(fēng)風(fēng)生中了解個(gè)個(gè)案的銷售情情況和有關(guān)資資料，給公司司提供寶貴的的參考。在具具體操作過(guò)程程中，銷售率率時(shí)每一個(gè)公公司的最機(jī)密密資料，要取取得真實(shí)的情情報(bào)比較困難難；b、電話調(diào)調(diào)查法：電話話調(diào)查在時(shí)間間上最為經(jīng)濟(jì)濟(jì)，但大多只只能作為調(diào)查查人員訪問(wèn)調(diào)調(diào)查后的輔助助辦法。電話話調(diào)查可以用用來(lái)核實(shí)銷售售率的虛實(shí)，假假借客戶購(gòu)屋屋的名義詢問(wèn)問(wèn)，可以得到到不少有價(jià)值值的資料；cc、通訊調(diào)查查：給已經(jīng)積積累的客戶發(fā)發(fā)調(diào)查信函，對(duì)對(duì)某一項(xiàng)事件件進(jìn)行調(diào)查，此此種方法時(shí)效效性較差，沒(méi)沒(méi)有相當(dāng)必要要的理由較少少用到。

B、觀察法法：在銷售現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)，敏銳的的市場(chǎng)調(diào)查人人員通過(guò)對(duì)現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)布置，人人潮來(lái)往，現(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)銷售氣氛氛、銷售技巧巧的運(yùn)用等方方面的觀察后后，通?？梢砸詮囊恍┈F(xiàn)象象中判斷出該該項(xiàng)目的成功功與失敗，進(jìn)進(jìn)而得到普通通調(diào)查難以得得出的有意義義的資料。2、調(diào)查設(shè)計(jì)根據(jù)前面信息資資料搜集以及及上面初步調(diào)調(diào)查的結(jié)果，可可以提出調(diào)查查的命題及實(shí)實(shí)施的計(jì)劃。比比如近期的房房地產(chǎn)業(yè)不太太景氣，資金金積壓過(guò)多，建建造好的房子子銷售不暢，什什么原因呢？？經(jīng)過(guò)分析先先擬定問(wèn)題產(chǎn)產(chǎn)生的原因有有兩點(diǎn)：一點(diǎn)點(diǎn)是國(guó)家宏觀觀控制，銀根根收緊，消費(fèi)費(fèi)者收入沒(méi)有有好轉(zhuǎn)；另一一點(diǎn)是廣告效效果不大，沒(méi)沒(méi)有引起消費(fèi)費(fèi)者足夠的興興趣，消費(fèi)者者儲(chǔ)蓄待購(gòu)。為為了證實(shí)此命命題的正確與與否，決定采采用重點(diǎn)調(diào)查查法，并配合合個(gè)人訪問(wèn)法法的調(diào)查和電電話調(diào)查和電電話調(diào)查法來(lái)來(lái)進(jìn)行調(diào)查研研究。在收集集原始資料時(shí)時(shí)，一般需要要被調(diào)查者填填寫(xiě)或回答各各種調(diào)查表格格或問(wèn)卷。調(diào)調(diào)查表及問(wèn)卷卷的設(shè)計(jì)既要要具有科學(xué)性性又要肯有藝藝術(shù)性，以利利市場(chǎng)調(diào)查工工作的條理化化、規(guī)范化。一一項(xiàng)房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查工作作至少應(yīng)設(shè)計(jì)計(jì)以下四種調(diào)調(diào)查表格。（1）、當(dāng)?shù)胤糠课莓a(chǎn)資源統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表，包括括房地產(chǎn)分布布、面積、類類型、單位價(jià)價(jià)格、單位總總價(jià)、開(kāi)發(fā)程程度、居住密密度、交易狀狀況和規(guī)模、使使用期限、抵抵押保險(xiǎn)、政政策限制、競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)程度、發(fā)發(fā)展遠(yuǎn)景、其其他具體情況況和調(diào)查日期期等項(xiàng)目。（2）、房地產(chǎn)產(chǎn)出租市場(chǎng)統(tǒng)統(tǒng)計(jì)表，包括括出租房地產(chǎn)產(chǎn)名稱、所在在地區(qū)、出租租面積、租金金水平、出租租房的類型和和等級(jí)、室內(nèi)內(nèi)設(shè)備狀況（暖暖氣、煤氣、電電話、家用電電器、廚衛(wèi)設(shè)設(shè)備）、環(huán)境境條件（庭房房租市場(chǎng)的最最大因素、具具體房東記錄錄、房地產(chǎn)出出租公司的資資料和調(diào)查日日期等項(xiàng)目。（3）、房地產(chǎn)產(chǎn)出售統(tǒng)計(jì)表表，包括已售售和待售房地地產(chǎn)的名稱、地地區(qū)、開(kāi)發(fā)商商、數(shù)量、結(jié)結(jié)構(gòu)類型、成成交期、成交交條件（預(yù)付付款、貸款額額和利率、償償還約束、其其他附加條款款等）、出售售時(shí)的房齡和和狀況、客戶戶資料和調(diào)查查日期等項(xiàng)目目。（4）、房地產(chǎn)產(chǎn)個(gè)案市調(diào)分分析表，包括括案名、區(qū)位位、投資公司司、產(chǎn)品規(guī)劃劃、推出日期期、入伙日期期、基地面積積、建筑密度度、土地使用用年限、單位位售價(jià)、付款款方式、產(chǎn)品品特色、銷售售策略、客源源分析、媒體體廣告、調(diào)查查日期等項(xiàng)目目。房地產(chǎn)市市場(chǎng)調(diào)查中普普通采用抽樣樣調(diào)查，即從從被調(diào)查總體體中選擇部分分樣本進(jìn)行調(diào)調(diào)查，并用樣樣本特性推斷斷總體特性。在在實(shí)地調(diào)查前前，調(diào)查人員員應(yīng)該選擇決決定抽查的對(duì)對(duì)象、方法和和樣本的大小小。一旦明確確下來(lái)，參加加實(shí)施地的調(diào)調(diào)查人員必須須嚴(yán)格按照抽抽樣設(shè)計(jì)的要要求進(jìn)行工作作，以保證調(diào)調(diào)查質(zhì)量。（5）、調(diào)查表表的設(shè)計(jì)調(diào)查中，將調(diào)查查表設(shè)計(jì)的周周密理想是極極為重要的一一環(huán)，任何一一條問(wèn)題，措措辭或語(yǔ)氣上上稍有不妥，所所得到的結(jié)果果往往會(huì)與事事實(shí)相去甚遠(yuǎn)遠(yuǎn)，先將設(shè)計(jì)計(jì)調(diào)查表的程程序和應(yīng)注意意的問(wèn)題列舉舉如下：A、決定調(diào)查方方式調(diào)查人員員運(yùn)用訪問(wèn)調(diào)調(diào)查、電話調(diào)調(diào)查或通訊調(diào)調(diào)查時(shí)，對(duì)于于調(diào)查表內(nèi)容容的設(shè)計(jì)不一一樣。目前，業(yè)業(yè)內(nèi)的市場(chǎng)調(diào)調(diào)查，大部分分都忽略了市市場(chǎng)調(diào)查表，造造成調(diào)查結(jié)果果不理想。在在調(diào)查時(shí)前，針針對(duì)不同的調(diào)調(diào)查內(nèi)容，采采用不同的調(diào)調(diào)查方式，設(shè)設(shè)計(jì)不同的調(diào)調(diào)查表，設(shè)計(jì)計(jì)有針對(duì)性的的調(diào)查問(wèn)題，其其結(jié)果會(huì)有很很大的使用價(jià)價(jià)值；B、決定采用哪哪一種類型的的問(wèn)題調(diào)查問(wèn)問(wèn)題的設(shè)計(jì)有有很多種，不不同的目的有有不同的問(wèn)題題設(shè)計(jì)方式，常常采用的問(wèn)題題有以下幾種種類型：多項(xiàng)項(xiàng)選擇問(wèn)題，自自由做答問(wèn)題題和雙面問(wèn)題題；C、設(shè)計(jì)調(diào)查表表問(wèn)題時(shí)應(yīng)注注意的事項(xiàng)①問(wèn)題要力求求簡(jiǎn)單清晰，使使被調(diào)查人一一看就能明白白問(wèn)題的內(nèi)容容。②問(wèn)題本身不不用模棱兩可可的話語(yǔ)，運(yùn)運(yùn)用簡(jiǎn)單通俗俗的文字。一一個(gè)問(wèn)題不能能由兩個(gè)以上上的主題或內(nèi)內(nèi)容。③問(wèn)題的文字字間不要使用用有引導(dǎo)性的的問(wèn)句，不要要含有暗示。④避免提出涉涉及私人的問(wèn)問(wèn)題，避免提提出不合理問(wèn)問(wèn)題。⑤注意問(wèn)題的的排列順序。前前幾個(gè)問(wèn)題設(shè)設(shè)計(jì)的要簡(jiǎn)單單有趣，以引引起被調(diào)查人人的興趣和合合作。問(wèn)題的的銜接要合理理而自然，避避免因主題的的改變?cè)斐杀槐徽{(diào)查人理解解上的混淆。3、選樣由于消費(fèi)者的數(shù)數(shù)目龐大，想想要調(diào)查全部部消費(fèi)者是不不現(xiàn)實(shí)、不經(jīng)經(jīng)濟(jì)的。因此此要在全部消消費(fèi)者中，選選擇一部分具具有代表性的的進(jìn)行調(diào)查，即即選樣或抽樣樣調(diào)查。抽樣樣調(diào)查方法很很多，比較常常用的有：（1）、機(jī)抽樣樣法隨機(jī)抽樣樣是指在整個(gè)個(gè)群體中隨機(jī)機(jī)抽取若干個(gè)個(gè)體作為樣本本，抽樣者對(duì)對(duì)于個(gè)體不做做任何有目的的的選擇，全全體中所有個(gè)個(gè)體均有被抽抽取的機(jī)會(huì)。常常用的抽樣法法有等距抽樣樣、任意抽樣樣、利用隨機(jī)機(jī)號(hào)碼表；（2）、計(jì)劃抽抽樣法計(jì)劃抽抽樣法是按照照某種標(biāo)準(zhǔn)，從從全體對(duì)象中中選取若干數(shù)數(shù)目作為樣本本。所謂標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)，多數(shù)情況況是指中等形形狀，中等程程度，中等品品質(zhì)或中等數(shù)數(shù)量而言。例例如地況調(diào)查查表選取中等等價(jià)格不太高高也不太低的的土地為調(diào)查查對(duì)象；（3）、分層抽抽樣法分層抽抽樣法是將全全體按照某種種分類標(biāo)準(zhǔn)（如如性別、職業(yè)業(yè)、收入、家家庭狀況等級(jí)級(jí)）分為若干干組，每一組組稱為一層。然然后從每一組組中選取一部部分個(gè)體作為為樣本。五、現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查即按調(diào)調(diào)查計(jì)劃通過(guò)過(guò)各種方式到到調(diào)查現(xiàn)場(chǎng)獲獲取原始資料料和收集由他他人整理過(guò)的的次級(jí)資料?，F(xiàn)現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查工作作的好壞，直直接影響到調(diào)調(diào)查結(jié)果的正正確性。為此此，必須重視視現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查人人員的選拔和和培訓(xùn)工作，確確保調(diào)查人員員能按規(guī)定進(jìn)進(jìn)度和方法取取得所需資料料。六、調(diào)查資料整整理與分析這一步驟是將調(diào)調(diào)