房地產(chǎn)工程項(xiàng)目報(bào)建規(guī)則詳解

房地產(chǎn)項(xiàng)目報(bào)建15個(gè)潛規(guī)則1.土地證、建建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證、規(guī)規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)復(fù)階段土地證和建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證這兩個(gè)證證，加上規(guī)劃劃要點(diǎn)批復(fù)，這這幾樣?xùn)|西領(lǐng)領(lǐng)取的先后順順序非常有學(xué)學(xué)問。有經(jīng)驗(yàn)驗(yàn)的同志，一一看這幾樣?xùn)|東西的發(fā)出時(shí)時(shí)間，基本上上就可以判斷斷出地塊背后后的故事。這這三樣?xùn)|西涉涉及到國土部部門和規(guī)劃部部門曠日持久久的權(quán)力斗爭爭。一般來說，一塊塊地，必須要要由規(guī)劃部門門核定規(guī)劃要要點(diǎn)，頒發(fā)了了建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證（以以下簡稱地規(guī)規(guī)證）之后，才才能領(lǐng)取土地地使用權(quán)證。這這絕對應(yīng)該是是必須的程序序。因?yàn)閲镣敛块T必須依依據(jù)規(guī)劃部門門核定的土地地功能及土地地使用強(qiáng)度，才才能計(jì)算出土土地出讓金，才才能在土地證證上寫明土地地用途及年限限。但在現(xiàn)實(shí)中，這這個(gè)想法只能能是理想狀態(tài)態(tài)。首先，很很多地方的國國土部門在出出讓土地的時(shí)時(shí)候，根本不不考慮規(guī)劃，直直接就整塊出出讓了。然后后給人家辦出出商住用地土土地使用權(quán)證證。這種讓人人無法理解的的土地出讓模模式一度非常常盛行。然后后受讓了土地地的開發(fā)商，再再去規(guī)劃部門門軟磨硬泡，無無論是修改規(guī)規(guī)劃也好，還還是根本沒有有規(guī)劃都好，反反正，土地出出讓金是已經(jīng)經(jīng)交了，剩下下的事情規(guī)劃劃部門得給我我搞定。2.項(xiàng)目公司設(shè)設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)環(huán)境評估、房房地產(chǎn)開發(fā)資資質(zhì)這四項(xiàng)幾乎是每每一個(gè)項(xiàng)目要要開始的時(shí)候候必須要搞的的東西。非常常的社會(huì)主義義特色。不過過這里也有些些東西很有趣趣，與法律的的關(guān)系也比較較大，比如設(shè)設(shè)立項(xiàng)目公司司。這里要注注意一下，母母公司與其全全資子公司之之間的土地流流轉(zhuǎn)，不屬于于交易。因此此，房地產(chǎn)公公司可以任意意設(shè)置項(xiàng)目子子公司，在房房子賣完后再再把它在實(shí)體體上消滅，只只留下一個(gè)殼殼。這種操作作模式?jīng)]什么么法律風(fēng)險(xiǎn)可可言，非常的的經(jīng)濟(jì)實(shí)用，因因此現(xiàn)在我國國稍微有點(diǎn)規(guī)規(guī)模的房地產(chǎn)產(chǎn)公司都這么么干。立項(xiàng)主要考察的的是項(xiàng)目的投投資額及可行行性?？尚行孕袁F(xiàn)在各地由由于市場經(jīng)濟(jì)濟(jì)的深度不同同，所以管理理上也不同。有有些地方基本本上不太管，有有些地方就管管得非常嚴(yán)。而而且立項(xiàng)到底底需要什么材材料那也是誰誰都說不清楚楚的事情。立立項(xiàng)與其他程程序的先后關(guān)關(guān)系那更是異異常隨便的事事情。不過上有政策下下有對策，我我如果操辦這這些事情，基基本上都是直直接去這些部部門，譬如去去計(jì)劃部門，就就讓他們給我我推薦可行性性研究報(bào)告的的編制公司，去去環(huán)保局，就就讓他們給我我推薦環(huán)境評評估報(bào)告的編編制公司，然然后讓這些公公司負(fù)責(zé)把這這些手續(xù)辦出出來。編制費(fèi)費(fèi)用稍微給多多點(diǎn)都沒關(guān)系系。3.總平面審查查階段這個(gè)階段各地的的叫法不一樣樣，比較多的的叫“修建性詳細(xì)細(xì)規(guī)劃審查”。這個(gè)階段段就是審查小小區(qū)的總平面面規(guī)劃圖紙，也也就是審一個(gè)個(gè)小區(qū)的建筑筑物都是怎么么排的，有沒沒有超過規(guī)定定的容積率，建建筑密度是多多少，進(jìn)出小小區(qū)的道路怎怎么安排，是是不是符合消消防規(guī)范。在這里我要舉例例說明一下，比比如建筑密度度，看起來很很簡單，就是是建筑物基底底面積占整個(gè)個(gè)小區(qū)面積的的比例數(shù)。比比如這個(gè)小區(qū)區(qū)是1萬平方米，3000平方米的地地面上有建筑筑物，那么建建筑密度就是是30%。這個(gè)計(jì)算算應(yīng)該是沒有有爭議了。但但是3000平方米的建建筑占地里面面，有2000平方米是一一個(gè)大型的架架空平臺(tái)，架架空層下是停停車位，上面面是空中綠化化廣場。那么么，2000平方米到底底算不算建筑筑基底？之所所以限制建筑筑密度，無非非就是為了保保證綠化，保保障居民的休休閑空間?，F(xiàn)現(xiàn)在雖然是在在地面上建了了東西，但都都是綠化，綠綠化、休閑空空間沒有減少少，2000平方米不能能算在建筑密密度里面?？湛罩谢▓@型的的架空層到底底要不要算建建筑密度的問問題，技術(shù)規(guī)規(guī)范沒有限死死，有無窮的的空間可以鉆鉆研。再舉個(gè)例子，容容積率，總建建筑面積除以以凈用地面積積。但實(shí)踐中中一看，什么么是凈用地面面積？從哪里里起算？是純純粹的土地使使用權(quán)證載的的面積，還是是一直到周邊邊道路的道路路中線去？根根本說不清楚楚，怎么算都都行。把凈用用地面積一加加大，總建筑筑面積自然就就水漲船高。其他譬如消防通通道的設(shè)置，高高層建筑四周周必須設(shè)立環(huán)環(huán)形消防車道道。但是這么么一來，小區(qū)區(qū)綠化基本就就毀掉了。怎怎么辦？設(shè)置置那種隱形消消防車道，上上面種草保持持綠化，就指指著圖紙說這這就是一條消消防道路。消消防車道的載載重量那是有有非常嚴(yán)格的的設(shè)計(jì)要求的的，個(gè)人不知知道這種草地地能不能承載載得起消防車車。審總平面是整個(gè)個(gè)開發(fā)報(bào)建過過程中最有技技術(shù)含量的活活，這個(gè)過程程一般都要2-3個(gè)月，往往往都要和規(guī)劃劃部門反復(fù)修修改才能通得得過。4.管線綜合審審查、排水許許可證管線綜合審查是是規(guī)劃部門的的專業(yè)審查內(nèi)內(nèi)容之一，無無論什么房地地產(chǎn)公司，在在這個(gè)問題上上栽跟頭的幾幾率是一樣的的，就跟擊鼓鼓傳花似的，一一輪到就死。管線綜合包括三三大項(xiàng)：小區(qū)區(qū)給排水管線線、強(qiáng)電線路路、弱電線路路，這三項(xiàng)綜綜合起來考慮慮，根據(jù)各項(xiàng)項(xiàng)設(shè)計(jì)規(guī)范科科學(xué)統(tǒng)籌安排排，放到同一一張圖紙上。上上面這三樣?xùn)|東西要科學(xué)的的話，統(tǒng)統(tǒng)都都得在地下走走，從地下穿穿進(jìn)各棟單體體再連接進(jìn)入入千家萬戶。管線綜合所有的的線，都得從從外面引進(jìn)來來，跟外面有有個(gè)接口。但但是外面預(yù)留留的接口經(jīng)常常會(huì)變。最常常見的是市政政排污管線突突然就重新施施工，換地方方了，哪怕就就是水平抬高高個(gè)幾公分，這這個(gè)小區(qū)的排排水因?yàn)閮A斜斜度不夠，那那也完蛋了。還有高壓電線的的接入口，一一開始說得好好好的，等到到施工完畢，要要正式接的時(shí)時(shí)候，突然發(fā)發(fā)現(xiàn)那個(gè)變電電站已經(jīng)搬走走了，又或者者容量已經(jīng)超超了，不能再再接，你得從從其他地方接接，這個(gè)時(shí)候候只能花冤枉枉錢引，引到到多少電算多多少電。排水許可證是市市政部門發(fā)的的，專門針對對小區(qū)的排水水?，F(xiàn)在都要要求雨污分流流，就是雨水水和生活污水水要分兩條管管排。這個(gè)東東西管的是管管徑和流量，以以及連接市政政管線的位置置。反過來又又影響管線綜綜合設(shè)計(jì)。5.單體審查、建建筑工程規(guī)劃劃許可證規(guī)劃部門對單體體設(shè)計(jì)的審查查非常嚴(yán)格，但但相對于總平平面規(guī)劃，容容易通過一點(diǎn)點(diǎn)。單體設(shè)計(jì)計(jì)是在總平面面規(guī)劃的基礎(chǔ)礎(chǔ)上，落實(shí)單單體建筑的設(shè)設(shè)計(jì)方案。單單體方案關(guān)鍵鍵就是落實(shí)各各空間的大小小尺寸。目前前來說，我國國各大城市在在車位問題上上管得非常嚴(yán)嚴(yán)格的，要求求一般是每戶戶住宅配一個(gè)個(gè)車位，商業(yè)業(yè)一般是100平方米配一一個(gè)車位。車車位不夠，基基本上都別想想通過單體審審查。當(dāng)然，總平面審審查期間也會(huì)會(huì)審車位，不不過那個(gè)階段段主要是審經(jīng)經(jīng)驗(yàn)值，一般般不會(huì)很在意意車位夠不夠夠。但是單體體階段不一樣樣，審得非常常嚴(yán)格。這個(gè)個(gè)時(shí)候開發(fā)商商什么招都會(huì)會(huì)用上。比如如所謂的子母母車位，還有有的宣稱要做做立體機(jī)械停停車位。不過過很多都只是是停留在口頭頭上，只要通通過單體審查查了，這個(gè)機(jī)機(jī)械停車裝置置那是絕對不不會(huì)安裝的。審?fù)陠误w設(shè)計(jì)，設(shè)設(shè)計(jì)公司再細(xì)細(xì)化一下出建建筑施工圖，就就可以申領(lǐng)建建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證。這這個(gè)過程沒什什么技術(shù)含量量。6.消防和人防防專項(xiàng)審查這方面的審查越越來越嚴(yán)。一一般說，各發(fā)發(fā)展商都是委委托消防施工工企業(yè)代理報(bào)報(bào)建。因?yàn)檫@這些企業(yè)長期期和消防部門門打交道，跟跟消防部門之之間的關(guān)系千千絲萬縷源遠(yuǎn)遠(yuǎn)流長，往往往由他們出面面才能把事情情辦成。但是是，涉及生命命安全的消防防規(guī)范，基本本上沒人敢動(dòng)動(dòng)手腳。比如如12層以上要設(shè)設(shè)置專門的消消防電梯，17層以上設(shè)置置剪刀樓梯，這這些強(qiáng)制性規(guī)規(guī)范已經(jīng)是鐵鐵律。人防部門屬于政政府部門，不不是軍隊(duì)編制制。用于人防防用途的那部部分地下室也也可以搞停車車位，但是這這部分要被劃劃出來，不能能發(fā)產(chǎn)權(quán)證。這這部分停車位位只有使用權(quán)權(quán)。因?yàn)槿朔婪烙猛静糠值牡能囄恢徊贿^過是暫用的性性質(zhì)，不能賣賣，所以開發(fā)發(fā)商會(huì)想辦法法減少人防面面積。7.節(jié)能審查、施施工圖審查節(jié)能審查是怎么么審都行。我我國現(xiàn)在越來來越強(qiáng)調(diào)可持持續(xù)發(fā)展，建建筑節(jié)能擺上上的位置也越越來越高。360度大落地窗窗、全敞開式式陽臺(tái)、無封封閉式中庭這這些設(shè)計(jì)，在在節(jié)能方面肯肯定是不達(dá)標(biāo)標(biāo)的。不過老老百姓喜歡。在在這里南北差差異非常明顯顯：北方一般般在節(jié)能審查查上都比較能能達(dá)標(biāo)，老百百姓在觀念上上也比較能接接受這個(gè)，因因?yàn)楸狈接腥∪∨瘑栴}，節(jié)節(jié)能不能達(dá)標(biāo)標(biāo)的房子，在在冬天要花取取暖費(fèi)。施工圖審查現(xiàn)在在都已經(jīng)在表表面上市場化化了，允許開開發(fā)商自己找找資質(zhì)的施工工圖審查單位位做審查。施施工圖審查單單位還必須對對審查結(jié)果負(fù)負(fù)責(zé)。但是，基基于我國的審審查技術(shù)非常常的落后，連連設(shè)計(jì)、施工工技術(shù)都非常常落后，因此此這個(gè)審查實(shí)實(shí)在是見仁見見智，根本沒沒法子審。施工圖審查是收收費(fèi)項(xiàng)目，非非常貴，所以以一直都是名名義上的市場場化，事實(shí)上上的壟斷化。施施工圖審查時(shí)時(shí)除了給審查查費(fèi)，專家紅紅包那也是不不能少滴。8.余泥排放許許可、噪音排排放許可、夜夜間連續(xù)施工工許可余泥和噪音是最最擾民的，但但在很多城市市，幾乎沒怎怎么管?，F(xiàn)在在越來越多的的城市加強(qiáng)了了這兩方面的的管理。余泥排放現(xiàn)在都都快成了各大大公路管理部部門的主要生生財(cái)?shù)缆妨?，包包括公路、交交通、警察。運(yùn)運(yùn)輸施工余泥泥的車輛，只只能在規(guī)定時(shí)時(shí)間，規(guī)定道道路上行駛。但但在很多時(shí)候候，根本不可可能這么規(guī)范范。尤其是工工程趕進(jìn)度的的時(shí)候，那是是日夜得都運(yùn)運(yùn)泥，沒辦法法，只能打通通各路神仙。噪音排放許可，是是指只能在規(guī)規(guī)定時(shí)間，用用規(guī)范的、噪噪音較輕的方方式施工。這這個(gè)是由環(huán)境境保護(hù)部門管管理。現(xiàn)在很很多城市已經(jīng)經(jīng)禁止使用錘錘擊樁了。此此外，對那些些夜間連續(xù)施施工的，更要要予以管制?，F(xiàn)現(xiàn)在在一些城城市，這個(gè)夜夜間連續(xù)施工工的管理，就就管得非常好好，比如廣州州和深圳。無無論怎么找關(guān)關(guān)系都難批得得下來。如果果不報(bào)批就夜夜間開工？那那是嫌自己錢錢多，想支援援政府的貧困困官員了。但但是絕大多數(shù)數(shù)的城市，還還處于幾乎沒沒有管理的地地步。9.質(zhì)量監(jiān)督、安安全監(jiān)督質(zhì)量監(jiān)督站和安安全監(jiān)督站都都是建設(shè)部門門下屬機(jī)構(gòu)。拿拿施工許可證證之前，必須須得去兩個(gè)站站辦審批手續(xù)續(xù)。這兩個(gè)站站的分工很難難分清楚。譬譬如打樁沒按按規(guī)定程序打打，導(dǎo)致樁荷荷載不達(dá)標(biāo)，這這個(gè)到底是安安全問題還是是質(zhì)量問題？？說不清楚。在現(xiàn)實(shí)的操作中中，但凡涉及及到檢測的，就就由質(zhì)監(jiān)辦；；不需要檢測測，一般用肉肉眼就能發(fā)現(xiàn)現(xiàn)毛病的，就就屬于安監(jiān)的的職責(zé)。由于于質(zhì)監(jiān)搞檢測測，比如樁荷荷載檢測、水水泥檢測，這這些東西，都都是收費(fèi)項(xiàng)目目，所以質(zhì)監(jiān)監(jiān)在管理上就就沒那么嚴(yán)，質(zhì)質(zhì)監(jiān)大多得靠靠這些收費(fèi)項(xiàng)項(xiàng)目養(yǎng)活自己己?，F(xiàn)在有些城市，質(zhì)質(zhì)量檢測的功功能已經(jīng)開始始市場化了，有有資質(zhì)的檢測測單位都能做做檢測了。做做得比較好的的城市是廣州州，做個(gè)樁檢檢測的費(fèi)用，只只是周邊城市市的三分之一一。10.施工招投投標(biāo)、監(jiān)理報(bào)報(bào)建在必須要做施工工招投標(biāo)的時(shí)時(shí)候，這個(gè)領(lǐng)領(lǐng)域黑得讓人人毛骨悚然。舉舉個(gè)例子，施施工投標(biāo)的其其中一個(gè)材料料是專業(yè)技術(shù)術(shù)人員，根據(jù)據(jù)項(xiàng)目大小，配配備的人員多多少也有不同同要求。有一一次在廣州，某某企業(yè)圍一個(gè)個(gè)標(biāo)，另外一一個(gè)企業(yè)想進(jìn)進(jìn)去，準(zhǔn)備材材料時(shí)發(fā)現(xiàn)技技術(shù)人員不夠夠，于是馬上上到建設(shè)局備備案新增人員員資料。本來來是非常簡單單的事情。結(jié)結(jié)果，連交件件都交不進(jìn)去去，不受理。后后來好不容易易受理了，又又因?yàn)槠渲幸灰粋€(gè)人的身份份證復(fù)印得不不清晰，全部部材料退件。最最后這個(gè)標(biāo)當(dāng)當(dāng)然是投不進(jìn)進(jìn)去了。也不不排除有些人人為了逼別人人退出投標(biāo)會(huì)會(huì)使用黑社會(huì)會(huì)的可能性。監(jiān)理招標(biāo)的程序序跟施工招標(biāo)標(biāo)的程序及做做法幾乎一致致，不多說了了。監(jiān)理報(bào)建是完成成這個(gè)監(jiān)理免免招標(biāo)或招標(biāo)標(biāo)手續(xù)之后的的事情，做一一個(gè)監(jiān)理規(guī)劃劃和監(jiān)理細(xì)則則，交建設(shè)部部門審核一番番，發(fā)一個(gè)監(jiān)監(jiān)理審查意見見。通過了就就是施工許可可證了。監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理理細(xì)則，老實(shí)實(shí)講，從來沒沒看到建設(shè)部部門真的做過過審核。在個(gè)個(gè)人的從業(yè)經(jīng)經(jīng)驗(yàn)里面，沒沒見過幾個(gè)政政府官員能看看得懂的。11.施工許可可證施工許可證所需需材料基本上上是上面全部部手續(xù)一個(gè)匯匯總。缺一不不可。但從來來沒見過哪個(gè)個(gè)開發(fā)商老老老實(shí)實(shí)一步步步完成所有手手續(xù)，再來辦辦施工許可手手續(xù)的。要這這樣的話，沒沒1年時(shí)間辦不不下來。但今時(shí)今日，很很少企業(yè)抱怨怨政府管得太太嚴(yán)，審批環(huán)環(huán)節(jié)太復(fù)雜了了。因?yàn)榇蠹壹医y(tǒng)統(tǒng)都已經(jīng)經(jīng)適應(yīng)了這個(gè)個(gè)游戲規(guī)則。大大家已經(jīng)在這這個(gè)圈子中取取得了某種平平衡，達(dá)成了了某項(xiàng)交易。在在這種情況下下，改革辦事事流程，簡化化辦事程序，反反而會(huì)阻礙辦辦事效率。直接一點(diǎn)，就是是大家都已經(jīng)經(jīng)把潛規(guī)則當(dāng)當(dāng)成了規(guī)則。這些規(guī)則維系著房地產(chǎn)這個(gè)產(chǎn)業(yè)。在每一個(gè)程序中，在每一個(gè)環(huán)節(jié)中，都存在利益分配，都存在制衡。這個(gè)系統(tǒng)在經(jīng)過10多年的運(yùn)做之后，它本身已經(jīng)具有了生命力，絕對是牽一發(fā)而動(dòng)全身。因此，我們經(jīng)常?？梢钥吹?，除除了一些管理理相對規(guī)范和和嚴(yán)格的大城城市，很多的的城市都可以以在未領(lǐng)取施施工許可證的的情況下就干干上了很多工工作，譬如土土方工程，一一般都是先動(dòng)動(dòng)的。這就是是一種雙方博博弈之后達(dá)到到的平衡。哪哪怕是在這些些管理相對規(guī)規(guī)范的大城市市，也有空子子可以鉆，比比如基坑支護(hù)護(hù)可以先發(fā)一一個(gè)單獨(dú)的施施工許可證，然然后再發(fā)地下下室部分的施施工許可證，再再發(fā)地上部分分。這么把一一個(gè)項(xiàng)目分割割成很多部分分發(fā)證。為什什么？因?yàn)檫@這是雙方一起起適應(yīng)，互相相妥協(xié)的結(jié)果果。政府要是是把企業(yè)都給給玩死了，他他們就沒得玩玩了。12.放線、驗(yàn)驗(yàn)線圖紙畫出來之后后，要把圖紙紙上的建筑物物在實(shí)地上落落實(shí)一個(gè)具體體的位置，這這是個(gè)技術(shù)活活，要測量，定定坐標(biāo)。這就就叫放線。放放線一般是規(guī)規(guī)劃部門下屬屬的測繪院或或類似的測繪繪機(jī)構(gòu)干，不不過有些發(fā)達(dá)達(dá)城市也已經(jīng)經(jīng)把這個(gè)工作作半市場化了了。正式放線線的前提是領(lǐng)領(lǐng)取了施工許許可證。放線線后，測繪院院會(huì)發(fā)出一份份放線冊。在工程提前施工工，違章施工工的場合，都都需要做通這這個(gè)測繪院的的工作。讓他他們提前來做做放線。放線完畢，施工工單位照著這這個(gè)邊角點(diǎn)施施工，完了之之后就做驗(yàn)線線。一看這個(gè)個(gè)建筑的確是是按圖紙建起起來的，沒超超出邊線，測測繪院就出驗(yàn)驗(yàn)線冊。這個(gè)驗(yàn)線工作跟跟日后的驗(yàn)收收有莫大的關(guān)關(guān)系。所以測測繪院也得要要像皇帝老子子一樣供著，尤尤其是在提前前放線的場合合。13.預(yù)售許可可證預(yù)售許可最重要要的條件是：：高層建筑結(jié)結(jié)構(gòu)完成三分分之二，低層層建筑結(jié)構(gòu)封封頂。這個(gè)條條件跟銀行辦辦理按揭貸款款的條件又不不一樣：無論論層數(shù)高低，全全部封頂才能能放貸。因此此現(xiàn)在高層建建筑往往在完完成三分之二二的結(jié)構(gòu)，取取得預(yù)售許可可證之后，開開發(fā)商在推盤盤時(shí)都不積極極。因?yàn)檫@個(gè)個(gè)時(shí)候，錢也也不是很能收收得到，只能能收兩三成，但但是各項(xiàng)交易易稅費(fèi)卻要按按足成在當(dāng)年年予以計(jì)算?，F(xiàn)在辦預(yù)售許可可，都要做價(jià)價(jià)格公示。交交易價(jià)格必須須明確到套，單單價(jià)必須清晰晰，在交易現(xiàn)現(xiàn)場，也禁止止再搞什么5000元/平方米“起”，這種騙人人的玩意了。但但是，政府沒沒有（也沒有有權(quán)力）對房房地產(chǎn)交易價(jià)價(jià)格進(jìn)行管制制。在辦理預(yù)預(yù)售手續(xù)時(shí)所所申報(bào)的價(jià)格格，開發(fā)商可可以完全不予予理會(huì)。申報(bào)報(bào)價(jià)格直接就就是2500元/平方米，隨隨便怎么公示示。賣的時(shí)候候照樣賣5000賣8000多，沒有任任何法律上或或者行政上的的責(zé)任。在預(yù)售許可方面面還有個(gè)值得得一說的地方方就是預(yù)測繪繪。房管部門門下屬的房屋屋測量部門，根根據(jù)開發(fā)商提提供的圖紙，事事先算一個(gè)面面積。這個(gè)叫叫預(yù)測繪。在在竣工之后，到到實(shí)地測量，就就是實(shí)測了。我們都知道，面面積上的糾紛紛往往是日后后客戶與開發(fā)發(fā)商之間的主主要矛盾。這這個(gè)矛盾最關(guān)關(guān)鍵的就是這這個(gè)預(yù)測與實(shí)實(shí)測之間的面面積差異。造造成這種差異異的原因很多多，比如施工工不規(guī)范造成成的面積誤差差，又或者在在圖紙計(jì)算上上對公用部分分的統(tǒng)計(jì)有誤誤差，這些都都有可能。為了避免這種糾糾紛，各大開開發(fā)商都開始始花很大的精精力在做通房房屋測量機(jī)構(gòu)構(gòu)的工作上?？偪傊疅o論到時(shí)時(shí)候?qū)崪y面積積是多少，房房屋測量機(jī)構(gòu)構(gòu)都照樣按著著當(dāng)初的預(yù)測測面積出報(bào)告告。14.關(guān)于預(yù)售售中的土地解解押關(guān)于土地解押的的問題，這個(gè)個(gè)話題非常敏敏感。這其中中有無數(shù)的道道道兒。個(gè)人人對這一塊的的玄妙也不是是很能理解。先從土地抵押說說起?，F(xiàn)在關(guān)關(guān)于土地抵押押的規(guī)則越來來越嚴(yán)格了。土土地必須在辦辦理了施工許許可證之后才才能抵押貸款款。這也是開開發(fā)商為什么么這么緊張施施工許可證的的原因。貸款款額現(xiàn)在基本本上都是根據(jù)據(jù)施工許可證證載建筑規(guī)模模來確定和發(fā)發(fā)放的。根據(jù)現(xiàn)在越來越越嚴(yán)厲的銷售售管理規(guī)則，辦辦理預(yù)售許可可證時(shí)，該地地塊不能有任任何抵押。但但是，何開發(fā)發(fā)商都必然會(huì)會(huì)選擇將土地地抵押貸款。這就意味著開發(fā)商在辦理預(yù)售許可證時(shí)面臨著很嚴(yán)重的資金壓力：要么還貸，要么更換抵押物，不然這個(gè)預(yù)售許可證就出不來了。還貸是幾乎不用用考慮的事情情，更換抵押押物？更加不不可能。現(xiàn)在在的任務(wù)是：：即不還貸，又又不更換抵押押物，又能解解押，還要能能辦出預(yù)售許許可證。兩個(gè)辦法：現(xiàn)在在絕大多數(shù)的的城市，國土土部門和房管管部門都是分分離的。在國國土部門辦理理土地抵押登登記，在房管管部門辦理預(yù)預(yù)售許可證。房房管部門和國國土部門之間間是有很深刻刻的仇恨的。這這兩個(gè)部門不不會(huì)主動(dòng)向?qū)Ψ讲樵儗Ψ椒降牡怯涃Y料料的。在這些些地方，先做做通銀行工作作，找一個(gè)比比較合理的能能讓雙方的臉臉面都過得去去的借口，是是更換抵押物物。更換抵押押物的話，原原抵押物要先先解押，再將將新抵押物辦辦理抵押登記記。這個(gè)解押押和新抵押中中間，會(huì)有一一個(gè)抵押物懸懸空期。這個(gè)個(gè)懸空期是合合理的。無論銀監(jiān)還是上上級什么部門門來查，都可可以解釋過去去。那么就利利用這個(gè)懸空空期吧。先以以更換抵押物物的理由非常常合理的將土土地解押掉，然然后拿著這個(gè)個(gè)注明了已解解押字樣的土土地證，給房房管部門看。房房管部門一看看，的確如此此，于是收材材料辦預(yù)售許許可證了。只只要他們一收收材料，立馬馬又把這個(gè)土土地證重新送送進(jìn)國土部門門辦抵押。辦辦得快的話，只只需要懸空半半