房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)全手冊

EvaluationWarning:ThedocumentwascreatedwithSpire.Docfor.NET.目錄一、征地1、地理位置………………2、地質(zhì)地貌狀狀況………………3、土地面積及及紅線………………4、四鄰狀況………………5、交通狀況………………6、土地權(quán)屬狀狀況………………7、土地性質(zhì)………………8、地表建筑、構(gòu)構(gòu)筑狀況………………9、城市配套………………10、周邊環(huán)境境………………11、時(shí)事政策策………………12、土地價(jià)格格………………13、征地手續(xù)續(xù)………………14、土地SWWOT分析………………15、可行性論論證………………16、開發(fā)能力力評判………………17、實(shí)施征地地………………二、項(xiàng)目前期1、立項(xiàng)管理………………2、文物審批及及處理………………3、地質(zhì)勘察………………4、全程營銷（前前期策劃）………………5、方案審批………………6、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)………………7、人防審批………………8、抗震審批………………9、消防審批………………10、綠化審批批………………套電政氣……12、建筑商與與監(jiān)理方選擇擇………………13、材料商選選擇………………14、其他合作作商選擇………………15、節(jié)能評定定………………16、融資及房房貸等級資信信………………三、規(guī)劃管理1、征地前規(guī)劃劃管理………………2、建審規(guī)劃管管理………………3、施工規(guī)劃管管理………………4、期間變更規(guī)規(guī)劃管理………………5、測繪管理………………四、報(bào)建管理1、報(bào)建申請………………2、施工圖審核核………………3、工程類別………………4、招投標(biāo)管理理………………5、抗震（前期期已辦）………………6、質(zhì)量監(jiān)督委委托………………7、監(jiān)理備案………………8、安全監(jiān)督審審批………………9、墻改審批………………10、建設(shè)工程程社會(huì)保險(xiǎn)審審批………………11、職工意外外傷害保險(xiǎn)………………12、水泥用散散審批………………13、砂石審批批………………14、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套審審批………………15、施工許可可審批………………五、預(yù)售及申報(bào)報(bào)房貸1、預(yù)售審批………………2、銀行申報(bào)房房貸審批………………3、公基金貸款款申報(bào)審批………………4、信用擔(dān)保合合作………………六、施工管理1、土建工程………………2、水電暖通安安裝工程………………3、物業(yè)配置配配套及裝飾裝裝修標(biāo)準(zhǔn)………………4、單位房屋預(yù)預(yù)售面積的提提供………………5、施工合同管管理………………6、材料合同管管理………………7、監(jiān)理公司管管理………………8、圖紙管理………………9、階段驗(yàn)收管管理………………七、竣工管理1、建筑工程竣竣工規(guī)劃驗(yàn)收收………………2、建筑工程竣竣工消防驗(yàn)收收………………3、建筑工程竣竣工人防驗(yàn)收收………………4、建筑工程竣竣工綠化驗(yàn)收收………………5、建筑工程竣竣工質(zhì)量驗(yàn)收收………………6、驗(yàn)收資料管管理………………7、竣工房產(chǎn)測測繪………………八、財(cái)務(wù)管理1、征地………………2、項(xiàng)目前期………………3、規(guī)劃管理………………4、報(bào)建管理………………5、預(yù)售及申報(bào)報(bào)房貸………………6、施工管理………………7、竣工驗(yàn)收管管理………………8、財(cái)務(wù)管理………………⑴籌資管理………………⑵成本與費(fèi)用用管理………………⑶銷售收入管管理………………⑷分配管理………………九、全程營銷（后后期營銷推進(jìn)進(jìn)管理）1、銷售周期劃劃分及控制………………2、各銷售階段段營銷策劃推推廣執(zhí)行方案案實(shí)施……3、各銷售階段段廣告創(chuàng)意設(shè)設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)實(shí)施………4、銷售培訓(xùn)管管理………………5、客戶積累與與管理………………6、銷售組織與與日常管理………………7、項(xiàng)目二次策策劃營銷………………十、銷售合同管管理1、指定律師及及專員確定合合同及認(rèn)購書書的基本內(nèi)容容………2、列舉合同及及認(rèn)購書的可可選擇性擴(kuò)容容空間…3、合同及認(rèn)購購書的簽訂………………4、銷售合同與與財(cái)務(wù)的銜接接………………5、銷售合同與與階段性促銷銷的銜接………………6、銷售合同的的履約監(jiān)控………………7、銷售合同的的存檔備案管管理………………十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍籍管理1、按相關(guān)法規(guī)規(guī)規(guī)定結(jié)合合合同約定進(jìn)行行產(chǎn)權(quán)登記備備案（辦理大大證）…2、分戶房產(chǎn)證證辦理………………3、轄區(qū)派出所所及辦事處戶戶籍登記備案案………………十二、物業(yè)管理理1、物業(yè)管理公公司的選擇………………2、物業(yè)管理公公司與經(jīng)營管管理的兼容性性……3、物業(yè)管理公公司介入項(xiàng)目目時(shí)機(jī)………………4、物業(yè)服務(wù)的的內(nèi)容策劃、組組織機(jī)構(gòu)、資資質(zhì)匹配與取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)………5、對銷售人員員進(jìn)行物業(yè)管管理培訓(xùn)…………6、對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)進(jìn)行物業(yè)管理理公關(guān)服務(wù)………7、項(xiàng)目開發(fā)期期間合理建議議………………8、物業(yè)管理服服務(wù)可參照的的所有法律法法規(guī)…………………9、制定本物業(yè)業(yè)管理規(guī)章制制度與行為準(zhǔn)準(zhǔn)責(zé)………………10、提供項(xiàng)目目銷售過程所所需物業(yè)管理理資料………………11、物業(yè)交接接工作………………12、物業(yè)維修修工作………………十三、物資與材材料采購1、主材采購………………2、輔材與安裝裝工程………………十四、相關(guān)法律律事務(wù)1、建立完善的的合同管理體體系…………………2、建立律師項(xiàng)項(xiàng)目跟蹤制………3、對即時(shí)性公公告、通知、催催辦單的管理理…4、零法律糾紛紛計(jì)劃………………一、征地1、地理位置：：⑴明確路段建建筑社區(qū)備案案編號，以確確定項(xiàng)目具體體地點(diǎn)。⑵轄區(qū)公安部部門門牌編號號情況，存在在變更、新增增、戶籍等問問題。⑶確定知名參參照物。⑷近院菜市生構(gòu)2、地質(zhì)地貌狀狀況：⑴防止地質(zhì)問題題，提高施工工開挖等成本本。⑵防止地下管網(wǎng)網(wǎng)對施工的影影響。⑶地下人防等設(shè)設(shè)施。⑷文物問題。⑸地下水位高度度，確定基礎(chǔ)礎(chǔ)方案等。3、土地面積及及紅線：⑴相關(guān)規(guī)劃規(guī)規(guī)范。⑵地塊規(guī)劃要要點(diǎn)。4、四鄰狀況：：⑴四鄰描述。⑵四鄰現(xiàn)有設(shè)施施使用狀況。⑶四鄰建筑物、構(gòu)構(gòu)筑物的退讓讓與采光條件件。⑷四鄰經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)達(dá)程度與環(huán)境境可利用性。5、交通狀況：：⑴直接交通干線線情況（公交交線路、的士士站等）。⑵城市交通要素素（火車站、長長途汽車站、飛飛機(jī)場等）。⑶1公里范圍內(nèi)內(nèi)的主次城市市道路情況，紅紅綠燈設(shè)置情情況。⑷近期城市規(guī)劃劃待實(shí)施的規(guī)規(guī)劃道路。⑸區(qū)內(nèi)道路規(guī)劃劃分析。⑹區(qū)內(nèi)與區(qū)外交交通連接分析析。⑺確定出行與與“回家”的交通便利利程度。6、土地權(quán)屬狀狀況：⑴土地權(quán)屬明晰晰程度。⑵是否存在債權(quán)權(quán)債務(wù)糾紛。⑶是否存在質(zhì)質(zhì)押或抵押情情況。7、土地性質(zhì)：：⑴城市土地連片片規(guī)劃情況。⑵本地塊用地性性質(zhì)的彈性。⑶連片規(guī)劃改造造政策分析。⑷原土地方獲獲取土地方式式與征地形式式分析。8、地表建筑、構(gòu)構(gòu)筑狀況：⑴可再利用或短短期利用分析析。（施工用用房、材料庫庫、短期租賃賃）⑵拆遷方案及可可享受政策。（舊舊城連片改造造、都市村莊莊等）⑶安置方案及可可享受政策。（舊舊城連片改造造、都市村莊莊等）⑷建筑原材料的的再生利用情情況。⑸達(dá)到三~七通通一平的條件件與成本分析析。9、城市配套：：⑴水煤有垃市⑵商業(yè)狀況。（購購物、租賃狀狀況）⑶文化教育。⑷醫(yī)療衛(wèi)生。⑸自然綠化景觀觀及休閑場地地。⑹金融服務(wù)。⑺娛樂、餐飲、住住宿、辦公。⑻行政機(jī)關(guān)。（派派出所、辦事事處、行政辦辦公等）⑼生活服務(wù)。（干干洗店、郵政政局、美容美美發(fā)等）⑽歷史文化、人人文區(qū)位因素素。10、周邊環(huán)境境：⑴人口密度與劃劃類。⑵區(qū)域城市定位位。⑶空氣指數(shù)與城城市排污能力力。⑷綠化情況。⑸人流分析。（流流動(dòng)、流駐、留留?。?1、時(shí)事政策策：⑴金融政策。⑵城市GDP指指數(shù)變動(dòng)。⑶房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)政策。12、土地價(jià)格格：⑴城市類別基準(zhǔn)準(zhǔn)價(jià)格。⑵可參照性周邊邊地價(jià)。⑶回遷補(bǔ)償分析析。⑷相關(guān)土地稅稅收。13、征地手續(xù)續(xù)：⑴已成型的獲取取方式。（拍拍賣、掛牌、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、招投標(biāo)標(biāo)）⑵未成型的可選選擇方式分析析。⑶相關(guān)手續(xù)費(fèi)用用。⑷相關(guān)辦理程序序。⑸征地周期性性。14、土地SWWOT分析：⑴項(xiàng)目地塊的優(yōu)優(yōu)勢。⑵項(xiàng)目地塊的劣劣勢。⑶項(xiàng)目地塊的機(jī)機(jī)會(huì)點(diǎn)。⑷項(xiàng)目地塊的威威脅及困難點(diǎn)點(diǎn)。15、可行性論論證：⑴虛擬投資分析析。⑵虛擬收益分析析。⑶相關(guān)營銷策策劃機(jī)構(gòu)介入入。16、開發(fā)能力力評估：⑴技術(shù)實(shí)力評估估。⑵資金實(shí)力評估估。（財(cái)務(wù)分分析）⑶經(jīng)營能力評估估。（行政資資源的可利用用性）⑷管理能力評估估。⑸資源能力評估估。（聯(lián)合開開發(fā)、投資合合作、建筑主主材合作）⑹開發(fā)能力結(jié)結(jié)論。17、實(shí)施征地地二、項(xiàng)目前期1、立項(xiàng)管理：：⑴立項(xiàng)手續(xù)的辦辦理。（直接接辦理、立項(xiàng)項(xiàng)變更）⑵投資規(guī)模的確確定。（對后后期各類報(bào)批批的影響以及及費(fèi)用核算標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)）⑶政策的可利用用管理。（舊舊城改造、重重點(diǎn)工程、都都市村莊改造造等）政策的收集；手續(xù)的辦理（如如申請舊城改改造與重點(diǎn)工工程）；此項(xiàng)應(yīng)在征地前前同原地主方方協(xié)調(diào)辦理完完，在征地中中已有政策體體現(xiàn)。⑷《開工報(bào)告》辦辦理。（重點(diǎn)點(diǎn)工程、具備備招投標(biāo)、質(zhì)質(zhì)量監(jiān)督條件件）2、文物審批及及處理：⑴征地前對其文文物遺址等因因素進(jìn)行調(diào)研研。⑵徹底辦理不留留隱患。（存存在刑事責(zé)任任）⑶該手續(xù)直接影影響到項(xiàng)目推推進(jìn)，應(yīng)首要要辦理。3、地質(zhì)勘察：：⑴對地質(zhì)要有有較深入的研研究，防止動(dòng)動(dòng)工后的阻礙礙與增加成本本。⑵對地埋管網(wǎng)要要有深入了解解，減少施工工與改造障礙礙。⑶對原人防設(shè)設(shè)施的處理。（依依照《人防法法》及有關(guān)設(shè)設(shè)計(jì)規(guī)范）4、全程管理（前前期策劃）：：⑴項(xiàng)目定位。①項(xiàng)目市場定位位；A、類比競爭樓樓盤的調(diào)研（含含意向樓盤）B、一手市場調(diào)調(diào)研C、項(xiàng)目要素調(diào)調(diào)研（如配置置等）D、綜合評判②區(qū)域定位；主力客戶群定位位；功能定位；⑤建筑風(fēng)格定位位；⑥商業(yè)部分定位位；A、主題定位B、經(jīng)營管理定定位C、業(yè)種D、業(yè)態(tài)⑵項(xiàng)目價(jià)值分分析。項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)價(jià)值；；項(xiàng)目品牌價(jià)值；；項(xiàng)目社會(huì)價(jià)值；；項(xiàng)目價(jià)值實(shí)現(xiàn)的的各要素及其其價(jià)值實(shí)現(xiàn)中中的比重；項(xiàng)目可提升價(jià)值值分析；A、建筑風(fēng)格和和立面的設(shè)計(jì)計(jì)、材質(zhì)B、獨(dú)特的戶型型與結(jié)構(gòu)C、環(huán)境D、配套E、物業(yè)管理F、形象包裝與與組合營銷策策劃G、品牌⑥價(jià)值實(shí)現(xiàn)的大大環(huán)境因素；；A、經(jīng)濟(jì)金融因因素B、政策因素C、城市規(guī)劃前前景因素D、人文理念的的發(fā)展因素⑶項(xiàng)目定價(jià)模擬擬。項(xiàng)目目標(biāo)收益與與最大收益，項(xiàng)項(xiàng)目綜合成本本預(yù)估；均價(jià)的確定（類類比價(jià)值，有有效需求成本本加價(jià)）；項(xiàng)目中具體單位位的定價(jià)模擬擬（分層、分分套）；A、差異性定價(jià)價(jià)（類型、采采光系數(shù)、朝朝向景觀、樓樓層）B、確定系數(shù)C、確定幅度④價(jià)格策略報(bào)告告；⑷項(xiàng)目投資可行行性分析?？勺兂杀咀儎?dòng)時(shí)時(shí)對利潤的影影響；銷售價(jià)格變動(dòng)時(shí)時(shí)對利潤的影影響；⑸投資風(fēng)險(xiǎn)分分析。①項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)性評評價(jià)；A、價(jià)值提升及及其實(shí)現(xiàn)的風(fēng)風(fēng)險(xiǎn)性B、規(guī)劃、設(shè)計(jì)計(jì)是否是以提提升項(xiàng)目同周周邊項(xiàng)目的類類比價(jià)值C、項(xiàng)目全程營營銷策劃的成成功性②資金運(yùn)作風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)性；A、減少資金占占用比例，加加速周轉(zhuǎn)，降降低財(cái)務(wù)成本本B、開發(fā)節(jié)奏把把握，以盡量量少的資金占占用啟動(dòng)項(xiàng)目目C、銷售推進(jìn)把把握，最短時(shí)時(shí)間回籠資金金③經(jīng)濟(jì)政策風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)；A、對近幾年國國際國內(nèi)宏觀觀經(jīng)濟(jì)形勢分分析B、國家地方相相關(guān)房地產(chǎn)政政策的出臺(tái)以以及相關(guān)市政政配套設(shè)施的的建設(shè)C、金融時(shí)政前前瞻性與可借借鑒性分析⑹開發(fā)節(jié)奏建建議；①影響開發(fā)節(jié)奏奏的基本因素素；A、政策法規(guī)B、金融政策C、地塊狀況因因素D、發(fā)展商整體體開發(fā)水平E、資金投放量量與回收要求求F、營銷因素與與價(jià)格策略G、市場供求因因素H、入市時(shí)間②項(xiàng)目開發(fā)節(jié)奏奏及結(jié)果預(yù)測測；A、項(xiàng)目開發(fā)整整體推進(jìn)計(jì)劃劃B、項(xiàng)目銷售整整體推進(jìn)計(jì)劃劃C、預(yù)測結(jié)論D、項(xiàng)目結(jié)束后后的總結(jié)⑺項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)設(shè)計(jì)。以項(xiàng)目的市場定定位為基礎(chǔ)，以以滿足目標(biāo)市市場（包括組組裝市場潛在在需求）為出出發(fā)點(diǎn)，對項(xiàng)項(xiàng)目地塊進(jìn)行行總體規(guī)劃布布局，確定建建筑風(fēng)格與色色彩計(jì)劃，緊緊緊圍繞目標(biāo)標(biāo)客戶選定主主力戶型與補(bǔ)補(bǔ)充戶型，引引導(dǎo)室內(nèi)裝修修風(fēng)格，并對對項(xiàng)目的環(huán)藝藝設(shè)計(jì)進(jìn)行充充分提示。①總平面規(guī)劃；；A、可實(shí)施性（規(guī)規(guī)劃法規(guī)）B、周邊條件的的允許性C、可增容性（未未來填充余地地）②建筑空間布局局；A、建筑立面與與色彩計(jì)劃，三三維實(shí)景效果果B、功能分區(qū)示示意效果及說說明（商業(yè)、轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)換層、標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)層、大堂、核核心筒、消防防通道、停車車場、會(huì)所等等）③道路系統(tǒng)布局局；A、區(qū)內(nèi)（人車車分流、出入入口）B、區(qū)外連接（出出入口）C、項(xiàng)目地塊所所在區(qū)域未來來發(fā)展?fàn)顩r及及兼容擴(kuò)容性性D、停車場引道道與行車線路路（停車場與與主體建筑之之間的通行及及安防）④綠化系統(tǒng)布局局；A、園藝綠化，景景觀設(shè)計(jì)B、澆灌系統(tǒng)、水水景系統(tǒng)、消消防系統(tǒng)、保保潔系統(tǒng)、運(yùn)運(yùn)動(dòng)系統(tǒng)（泳泳池）C、投資預(yù)算與與管理成本分分析⑤公建與配套系系統(tǒng)；A、同市政大配配套的兼容與與降低實(shí)施成成本（就近、使使用安全性）B、公建設(shè)計(jì)及及提示C、前期營銷、施施工使用與后后期物管使用用的兼容性D、按物業(yè)條例例規(guī)定所必備備的物管公建建與使用場地地用房E、提示牌、警警示牌、名牌牌、公示牌、形形象牌等F、垃圾箱與清清污設(shè)施G、郵件箱與供供奶箱等⑥項(xiàng)目施工程序序；A、先造景后建建房，隨建房房統(tǒng)一實(shí)施交交付B、確保施工與與銷售看房同同步及安全性性C、施工安全防防護(hù)與形象包包裝D、施工程序確確保先期物業(yè)業(yè)交付后的抗抗干擾與獨(dú)立立性⑦建筑風(fēng)格定位位；A、項(xiàng)目總體建建筑風(fēng)格的構(gòu)構(gòu)思B、建筑色彩計(jì)計(jì)劃C、建筑外立面面裝飾及材料料D、根據(jù)戶型及及布局對外立立面的提示E、對頂部、群群樓、平臺(tái)、出出入口等設(shè)計(jì)計(jì)提示⑧主力戶型選擇擇；A、項(xiàng)目所在區(qū)區(qū)域同類樓盤盤戶型比較B、項(xiàng)目業(yè)態(tài)分分析及項(xiàng)目戶戶型配置比例例C、主力戶型設(shè)設(shè)計(jì)提示D、商業(yè)戶型布布局設(shè)計(jì)提示示E、寫字樓平面面設(shè)計(jì)提示F、得房率分析析⑨空間布局裝飾飾概念設(shè)計(jì)；；A、室內(nèi)空間布布局提示（裝裝飾方案）B、公共空間主主題選擇（裝裝飾效果）C、庭院景觀及及商業(yè)廣場、步步行街實(shí)景提提示D、環(huán)境規(guī)劃及及藝術(shù)風(fēng)格構(gòu)構(gòu)想E、地塊已有自自然環(huán)境利用用F、項(xiàng)目人文環(huán)環(huán)境的營造⑩營銷示范單位位裝修設(shè)計(jì)（樣樣板房）；A、完全情景化化，大戶型不不易復(fù)雜，小小戶型增加裝裝飾及功能展展示B、根據(jù)項(xiàng)目規(guī)規(guī)模及可再生生性確定樣板板間裝飾投資資C、集中對個(gè)性性功能優(yōu)勢體體現(xiàn)，合理回回避或遮蓋設(shè)設(shè)計(jì)與結(jié)構(gòu)中中的不足D、背景音樂、燈燈光、道具、人人氣、生活化化（住宅類）均均起到提升感感觀認(rèn)知，加加之銷售導(dǎo)購購以及房間保保潔員的說明明與服務(wù)，提提升理性認(rèn)知知程度E、各房間及功功能間概念設(shè)設(shè)計(jì)F、提供多種情情調(diào)風(fēng)格的裝裝修提示，滿滿足不同需求求口味G、合理回避裝裝飾裝修標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)⑾附屬設(shè)計(jì)；A、燈光系統(tǒng)（立立面、綠化園園林、售樓處處、公建、大大堂、內(nèi)廊、樓樓梯、道路照照明、廣告牌牌、形象墻）B、背景音樂指指導(dǎo)（廣場音音樂、樣板房房背景音樂、售售樓中心背景景音樂）C、營造與引導(dǎo)導(dǎo)未來生活方方式（VIP會(huì)員、會(huì)所所服務(wù)、商業(yè)業(yè)配套等）⑿項(xiàng)目質(zhì)量工期期策劃營銷；；A、樹立發(fā)展商商嚴(yán)格遵守質(zhì)質(zhì)量工期理念念，提高項(xiàng)目目的信譽(yù)度、美美譽(yù)度B、進(jìn)而上升到到企業(yè)品牌戰(zhàn)戰(zhàn)略，提高企企業(yè)知名度與與成熟度C、及時(shí)對已購購房產(chǎn)加以進(jìn)進(jìn)度通告D、任何原因引引起的施工間間斷，在工期期無法彌補(bǔ)的的情況下，及及時(shí)書面告知知準(zhǔn)業(yè)主⒀形象策劃；A、項(xiàng)目名稱（總總名稱與細(xì)分分名稱）B、標(biāo)志C、標(biāo)準(zhǔn)色D、標(biāo)準(zhǔn)字E、工地環(huán)境視視覺包裝F、售樓中心包包裝設(shè)計(jì)G、展板、沙盤盤等道具設(shè)計(jì)計(jì)H、售樓中心家家具I、促銷禮品J、導(dǎo)視牌K、銷售人員包包裝L、印有標(biāo)識的的辦公用品（口口杯、筆、稿稿紙、信封等等）⑻營銷推廣策策劃。營銷推廣策劃是是房地產(chǎn)企業(yè)業(yè)對未來將要要進(jìn)行的營銷銷推廣進(jìn)行整整體、系統(tǒng)策策劃的超前決決策，是專業(yè)業(yè)化運(yùn)作的流流程。區(qū)域市場動(dòng)態(tài)分分析（項(xiàng)目基基本要素、定定位、供求狀狀況、競爭因因素等）；項(xiàng)目賣點(diǎn)的薈萃萃及物業(yè)優(yōu)劣劣勢分析與對對策；目標(biāo)客戶群定位位分析；價(jià)格定位及策略略；A、結(jié)合項(xiàng)目本本質(zhì)與市場定定位確定價(jià)格格定位B、價(jià)格策略（價(jià)價(jià)格總趨勢）C、價(jià)格戰(zhàn)術(shù)（優(yōu)優(yōu)惠幅度及階階段促銷）⑤入市時(shí)機(jī)規(guī)劃劃；A、根據(jù)報(bào)批報(bào)報(bào)建推進(jìn)B、結(jié)合項(xiàng)目施施工進(jìn)度C、結(jié)合房地產(chǎn)產(chǎn)銷售周期規(guī)規(guī)律D、結(jié)合重要節(jié)節(jié)假日及地方方性城市活動(dòng)動(dòng)⑥廣告策略；A、廣告總體策策略與階段性性劃分B、廣告形式的的配比（直接接、間接等）C、廣告主題D、廣告創(chuàng)意表表現(xiàn)E、廣告效果監(jiān)監(jiān)控、評估、修修正（指標(biāo)→銷售額、利利潤、市場與與占有率、品品牌形象等）F、入市前印刷刷品與廣告品品設(shè)計(jì)制作如：購房須知、價(jià)價(jià)格表、銷控控表、樓書、海海報(bào)折頁、認(rèn)認(rèn)購書、合同同書、交房標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)即配置清清單、物業(yè)管管理內(nèi)容、名名片、相關(guān)表表格等。H、廣告支出監(jiān)監(jiān)控I、媒體組合J、公關(guān)活動(dòng)與與相關(guān)儀式策策劃K、軟性宣傳⑦人員配備與管管理；A、參與銷售過過程所需哪些些人員B、銷售與綜合合培訓(xùn)C、管理與傭金金制度D、制訂銷售手手冊如：批文證照、營營業(yè)執(zhí)照、樓樓宇說明書（項(xiàng)項(xiàng)目統(tǒng)一說詞詞、戶型圖、會(huì)會(huì)所及公建內(nèi)內(nèi)容、交樓標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)、建筑材材料）、價(jià)目目表、利率表表、購房辦理理程序、購房房付費(fèi)一覽表表、產(chǎn)權(quán)證辦辦理程序及費(fèi)費(fèi)用、入住流流程、入住收收費(fèi)明細(xì)表、物物業(yè)管理收費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)等。E、合同文本如：預(yù)定書（內(nèi)內(nèi)部認(rèn)購書）、合合同文本、抵抵押合同、公公積金借款合合同、商業(yè)借借款合同、保保險(xiǎn)合同、公公證書等。⑧客戶管理系統(tǒng)統(tǒng)；A、電話接聽登登記表B、新老客戶檔檔案表C、銷售日、周周、月報(bào)表D、已成交客戶戶檔案表（臺(tái)臺(tái)帳）E、應(yīng)收帳款控控制表F、保留樓盤控控制表⑨銷售組織與日日常管理；A、組織與激勵(lì)勵(lì)B、工作流程5、方案審批：：⑴項(xiàng)目總規(guī)劃方方案審批。⑵建筑單位方案案審批。⑶方案招投標(biāo)標(biāo)。6、施工圖設(shè)計(jì)計(jì)7、人防審批：：⑴立項(xiàng)、總平方方案后進(jìn)行人人防實(shí)施方案案申報(bào)。⑵得到批準(zhǔn)批復(fù)復(fù)后委托有資資質(zhì)設(shè)計(jì)院進(jìn)進(jìn)行設(shè)計(jì)（同同施工圖同步步）。⑶修建人防地下下室審批（或或易地建設(shè)審審批）。⑷人防實(shí)施階段段。⑸驗(yàn)收。8、抗震審批9、消防審批10、綠化審批批11、城市配套套審批（水、電電、污處理、市市政、環(huán)衛(wèi)、暖暖、煤氣、弱弱電等）：⑴市政施工管理理。⑵市政道路開口口管理。12、建筑商與與監(jiān)理公司選選擇13、材料商選選擇14、其他合作作單位選擇⑴物業(yè)管理。⑵經(jīng)營管理公司司（商業(yè)、寫寫字樓）。⑶裝修商。⑷綠化園藝。15、節(jié)能評定定16、融資及房房貸資信等級級評定三、規(guī)劃管理1、征地前規(guī)劃劃管理：⑴項(xiàng)目選址→《選選址意見書》。⑵建設(shè)項(xiàng)目用地地規(guī)劃審批→《用地定線線坐標(biāo)圖》、《規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件通知書》。申領(lǐng)建設(shè)項(xiàng)目規(guī)規(guī)劃設(shè)計(jì)條件件；重點(diǎn)工程批復(fù)等等文件在提交交范圍；⑶項(xiàng)目規(guī)劃總平平面設(shè)計(jì)方案案審批→《用地規(guī)劃劃總平面布置置圖》。⑷核發(fā)《建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證》。未取得此證，用用地批準(zhǔn)文件件無效；本證有效期6個(gè)個(gè)月；改變原用地規(guī)劃劃的按改變申申請程序進(jìn)行行辦理；2、建審規(guī)劃管管理：⑴建筑工程定定位審批→《建筑工程程定位批件》有有效期6個(gè)月→《規(guī)劃設(shè)計(jì)要要點(diǎn)》。⑵建筑工程設(shè)計(jì)計(jì)方案審批。計(jì)平航上平圖⑶建筑工程施工工圖設(shè)計(jì)審批批。⑷核發(fā)《建設(shè)工工程規(guī)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)書》。3、施工規(guī)劃管管理（施工驗(yàn)驗(yàn)收管理）：：⑴基槽或樁孔孔驗(yàn)線規(guī)劃管管理。⑵基礎(chǔ)驗(yàn)線規(guī)劃劃管理。4、施工期間變變更規(guī)劃管理理5、測繪管理四、報(bào)建管理（建建委）1、報(bào)建申請（甲甲方）2、施工圖審批批（甲方）3、工程劃類別別（甲方）4、招投標(biāo)管理理（甲、乙方方）5、抗震審批（甲甲方）6、質(zhì)量監(jiān)督委委托（甲方）7、監(jiān)理備案審審批（監(jiān)理方方）8、安全監(jiān)督審審批（乙方）9、墻改審批（甲甲方）10、建筑工程程社會(huì)保險(xiǎn)審審批（甲方）11、職工意外外傷害保險(xiǎn)（乙乙方）12、水泥用散散審批（根據(jù)據(jù)承包及主材材供應(yīng)形式而而定審批方，原原則上為乙方方）13、砂石審批批（乙方）14、城市基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施配套審審批15、施工許可可審批（甲方方）領(lǐng)取《施施工許可證》五、預(yù)售及申報(bào)報(bào)房貸1、預(yù)售申請：：⑴按《預(yù)售管管理辦法》投投資達(dá)到25%以上。⑵證地證筑批施⑶有明確價(jià)格備備案。⑷商品房物業(yè)管管理方案備案案（物業(yè)大修修基金）。⑸房管測繪部門門對預(yù)售面積積進(jìn)行核準(zhǔn)。2、銀行申報(bào)貸貸款審批：⑴市場處辦理理預(yù)售卡及備備案。⑵銀行申報(bào)（注注意規(guī)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)房屋屬性）。3、公積金貸款款申報(bào)審批4、信用擔(dān)保合合作六、施工管理1、土建工程：：⑴組織落實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場折遷準(zhǔn)備備工作。⑵組織落實(shí)現(xiàn)現(xiàn)場三通一平平工作。⑶實(shí)測現(xiàn)場征地地紅線用地面面積。⑷核查楓葉商務(wù)務(wù)廣場占地范范圍總平面定定位。⑸核查北美風(fēng)情情一條街及酒酒店式公館戶戶型規(guī)劃。⑹擬定施工現(xiàn)場場總平面布置置圖。⑺了解當(dāng)?shù)亟ú牟墓?yīng)、運(yùn)輸輸通道機(jī)械租租賃相關(guān)信息息。⑻擬定主體工程程平立剖面細(xì)細(xì)部規(guī)劃方案案。⑼選定參建單位位、設(shè)計(jì)規(guī)劃劃單位、施工工圖設(shè)計(jì)單位位。⑽選定甲級施工工單位及建設(shè)設(shè)監(jiān)理單位。⑾選定勘察設(shè)計(jì)計(jì)單位，尋求求合作伙伴。⑿對參建單位進(jìn)進(jìn)行業(yè)績考察察。⒀建立健全各級級崗位責(zé)任制制，實(shí)行目標(biāo)標(biāo)管理。⒁編制項(xiàng)目管理理辦法。⒂建立項(xiàng)目總體體方案的審查查審批認(rèn)可制制度。⒃工程部根據(jù)批批復(fù)的總體進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃編制制細(xì)部程序。工程總體網(wǎng)絡(luò)施施工進(jìn)度計(jì)劃劃；單項(xiàng)工程施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃；分部工程施工進(jìn)進(jìn)度計(jì)劃；月進(jìn)度計(jì)劃；⒄施工管理。建立工期管理的的檢查體系；；建立施工過程記記錄，分包工工期計(jì)劃落實(shí)實(shí)的匯報(bào)制度度；施工過程控制，工工期預(yù)測，改改進(jìn)措施；嚴(yán)格《施工組織織設(shè)計(jì)》，施施工方案審批批制度；嚴(yán)格按《施工組組織設(shè)計(jì)》及及作業(yè)標(biāo)準(zhǔn)組組織施工；建立健全施工技技術(shù)交底制度度，實(shí)行程序序化管理；特殊施工過程的的控制；A、對那些質(zhì)量量性能指標(biāo)不不能通過其后后的檢驗(yàn)或試試驗(yàn)完全判定定或施工后無無法檢測，只只能通過破壞壞性檢驗(yàn)才能能判斷其質(zhì)量量的施工過程程，必須采取取特殊的檢驗(yàn)驗(yàn)措施。例如如：地下室防防水工程、挖挖孔灌注樁砼砼程，承重鋼鋼結(jié)構(gòu)的焊接接工程等。B、需采取特殊殊檢驗(yàn)的工程程，參建單位位要對特殊過過程的施工能能力實(shí)施預(yù)先先鑒定。應(yīng)從從人才素質(zhì)、設(shè)設(shè)備性能、材材料質(zhì)量、施施工方法、施施工監(jiān)理檢查查環(huán)節(jié)等五個(gè)個(gè)方面進(jìn)行預(yù)預(yù)先鑒定，由由責(zé)任工長填填寫“特殊過程能能力預(yù)先鑒定定報(bào)告”，經(jīng)項(xiàng)目技技術(shù)負(fù)責(zé)人批批準(zhǔn)后實(shí)施，工工程部技術(shù)人人員應(yīng)及時(shí)檢檢查和監(jiān)督。⑧技術(shù)核定單和和土地洽商單單及設(shè)計(jì)變更更審簽；工程部經(jīng)理和相相關(guān)專業(yè)主管管人應(yīng)認(rèn)真核核對經(jīng)監(jiān)理公公司批復(fù)后的的技術(shù)核定單單，工地洽商商單及設(shè)計(jì)變變更單，并與與設(shè)計(jì)單位進(jìn)進(jìn)行溝通確認(rèn)認(rèn)后，組織施施工。2、水電暖通安安裝工程：⑴新項(xiàng)目定位后后要及早與有有關(guān)市政部門門溝通。電業(yè)局；自來水公司；熱力公司；有線電視臺(tái)；電信局；煤氣公司；新項(xiàng)目應(yīng)申報(bào)所所需容量、進(jìn)進(jìn)線方式、方方位等以及時(shí)時(shí)合理安排供供水、供電、通通訊、有線電電視、供熱、供供煤氣線路的的接口入戶位位置；在符合合市政部門專專業(yè)條款要求求的情況下，盡盡量縮短線路路，避免相互互影響重復(fù)開開挖布線，便便于施工及維維修，極大限限度的降低工工程施工費(fèi)用用。⑵吸取其它小區(qū)區(qū)在開發(fā)時(shí)的的重復(fù)設(shè)計(jì)，以以及施工工序序不合理造成成的重復(fù)開挖挖反復(fù)施工，造造成浪費(fèi)。高壓配電室雙電電源進(jìn)線設(shè)計(jì)計(jì)，必須經(jīng)電電業(yè)局生計(jì)科科認(rèn)可后才能能送電。因此此，高壓供電電部分應(yīng)委托托電業(yè)局進(jìn)行行設(shè)計(jì)。自來水的收費(fèi)根根據(jù)用途不同同，其收費(fèi)價(jià)價(jià)格也不同，我我們可以把雙雙水源進(jìn)小區(qū)時(shí)，分分為生活用水水和商業(yè)用水水兩條線計(jì)量量，在小區(qū)內(nèi)內(nèi)調(diào)整供水管管道以合理節(jié)節(jié)省用水費(fèi)用用熱力管道接口與與熱交換站的的路徑越短越越好，可以減減少熱損耗，同同時(shí)盡量避開開其它管道。小區(qū)內(nèi)的排水管管道的坡度和和管徑在符合合設(shè)計(jì)要求的的情況下，應(yīng)應(yīng)盡量加大一一點(diǎn)，留點(diǎn)富富余量。小區(qū)的化糞池最最好采用生物物化糞池（例例如：通元花花園、6133所、雅賽城城），可以減減少沉淀物，降降低常期維護(hù)護(hù)清淤費(fèi)用。安裝大型設(shè)備所所預(yù)留的吊裝裝孔，應(yīng)方便便施工，防止止設(shè)備吊裝時(shí)時(shí)產(chǎn)生碰傷，例例如高低開關(guān)關(guān)柜，變壓器器水泵等設(shè)施施。電氣設(shè)備以及強(qiáng)強(qiáng)弱電橋架，管管道井的施工工應(yīng)注意防水水、防潮，杜杜絕滲漏水隱隱患。上下水管道穿樓樓板面處接縫縫不嚴(yán)密極易易產(chǎn)生滲水隱隱患，衛(wèi)生間間，廚房樓面面應(yīng)作好防水水層，應(yīng)設(shè)砼砼泛水沿，應(yīng)應(yīng)考慮管道熱熱脹冷縮現(xiàn)象象，易造成樓樓面微裂縫。分分戶計(jì)量表，最最好設(shè)置在管管道井內(nèi)；如如放在戶內(nèi)時(shí)時(shí)，最好安裝裝磁卡表，以以便于物業(yè)公公司后期管理理。⑶建議本小區(qū)實(shí)實(shí)行直供電，當(dāng)當(dāng)工程完成后后，將電力設(shè)設(shè)備移交給供供電局管理，這這樣既不用安安排電工配電電室值班，又又不再承擔(dān)電電損耗和后期期設(shè)備維護(hù)費(fèi)費(fèi)用。⑷如果商務(wù)樓按按復(fù)式樓中樓樓設(shè)計(jì)時(shí)，應(yīng)應(yīng)考慮消防噴噴淋的安裝要要求，要留設(shè)設(shè)上水管線布布置空間，應(yīng)應(yīng)事先申報(bào)消消防設(shè)施布線線施工做法，避避免重復(fù)施工工。并應(yīng)考慮慮衛(wèi)生間位置置及上下水管管道的安裝高高度。⑸中央空調(diào)的送送風(fēng)管道入戶戶安裝要合適適，吊頂凈空空高度要嚴(yán)格格核定落實(shí)，力力求設(shè)計(jì)合理理。⑹采用分戶計(jì)量量時(shí)，暖氣管管道戶內(nèi)串聯(lián)聯(lián)時(shí)最好走明明管；埋地時(shí)時(shí)應(yīng)加設(shè)套管管，如用鋁塑塑管時(shí)接口一一定要連接牢牢固。管道井井內(nèi)安裝計(jì)量量表時(shí)應(yīng)保證證各部件便于于檢修維護(hù)。⑺水電面水淹應(yīng)溝設(shè)泵外側(cè)好⑻供電線路應(yīng)采采用三相五線線制，力求安安全可靠。⑼小區(qū)內(nèi)的安防防監(jiān)控探頭應(yīng)應(yīng)在一樓交通通廳，電梯轎轎箱內(nèi)，地下下車庫及出入入口處，小區(qū)區(qū)主入口和商商場處設(shè)置。七、竣工驗(yàn)收管管理1、建筑工程竣竣工規(guī)劃驗(yàn)收收：⑴竣工測繪。⑵《建設(shè)工程竣竣工規(guī)劃驗(yàn)收收合格通知書書》。⑶施工圖加蓋“規(guī)劃驗(yàn)收合合格章”。⑷換發(fā)《建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證》。⑸辦理資料歸檔檔。2、消防驗(yàn)收：：⑴消防產(chǎn)品資資料。⑵電氣消防安全全測試報(bào)告（委委托電氣供應(yīng)應(yīng)商辦理）。⑶核發(fā)驗(yàn)收意見見書。3、人防工程驗(yàn)驗(yàn)收：退還相關(guān)保證金金。4、綠化驗(yàn)收5、質(zhì)量驗(yàn)收（綜綜合）：⑴綜合驗(yàn)收資資料備案。⑵《竣工備案證證書》→辦理房屋權(quán)權(quán)屬登記。6、竣工驗(yàn)收資資料管理：⑴向規(guī)劃、建建委提供備案案資料。⑵公司內(nèi)部資料料存檔（含圖圖紙）。⑶向物業(yè)公司或或業(yè)主委員會(huì)會(huì)移交全套竣竣工驗(yàn)收資料料（含圖紙）。7、竣工房產(chǎn)測測繪：⑴單體房產(chǎn)總總面積測繪控控制圖測量繪繪制。⑵分產(chǎn)控制圖測測繪。八、財(cái)務(wù)管理1、征地：正正確核算征用用土地新發(fā)生生的各項(xiàng)費(fèi)用用，包括土地地征地費(fèi)、耕耕地占用稅、勞勞動(dòng)力安置費(fèi)費(fèi)以及原有建建筑物的拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)等項(xiàng)項(xiàng)支出。2、項(xiàng)目前期：：根根據(jù)項(xiàng)目初步步可行性研究究報(bào)告及項(xiàng)目目初步規(guī)劃，開開展經(jīng)濟(jì)效益益分析與預(yù)測測，確定投資資報(bào)酬率及目目標(biāo)利潤率。3、規(guī)劃管理：：在在開發(fā)項(xiàng)目的的規(guī)劃設(shè)計(jì)階階段，應(yīng)當(dāng)編編制和審核設(shè)設(shè)計(jì)概算和施施工圖預(yù)算，以以便控制開發(fā)發(fā)建設(shè)的總投投資。4、報(bào)建管理：：對對項(xiàng)目報(bào)告建建審批新發(fā)生生的稅金與費(fèi)費(fèi)用應(yīng)分項(xiàng)設(shè)設(shè)帳，按建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的受益益對象正確分分?jǐn)偂?、預(yù)售及申報(bào)報(bào)房貸：⑴根據(jù)與客戶戶簽訂的購房房意向書，收收取購房定金金，為客戶開開據(jù)收款收據(jù)據(jù)，并以客戶戶為核算對象象，統(tǒng)一歸集集入“其他應(yīng)付款”帳戶，待正正式合同簽訂訂后，客戶支支付首付款或或分期付款，財(cái)財(cái)務(wù)人員為客客戶開據(jù)銷售售發(fā)票，轉(zhuǎn)入入“預(yù)收帳款”帳戶核算。⑵客戶根據(jù)合合同，支付首首付款后，財(cái)財(cái)務(wù)人員為客客戶開據(jù)銷售售發(fā)票，由經(jīng)經(jīng)銷部負(fù)責(zé)到到協(xié)議銀行辦辦理按揭貸款款，財(cái)務(wù)人員員接銀行通知知后，應(yīng)及時(shí)時(shí)據(jù)實(shí)入帳，正正確核算個(gè)貸貸本息，并定定期與經(jīng)銷部部銷售合同管管理人員核對對，及時(shí)清理理欠款。6、施工管理：：根根據(jù)設(shè)計(jì)概算算和施工圖預(yù)預(yù)算，編制各各項(xiàng)費(fèi)用支出出計(jì)劃或預(yù)算算，以便控制制各項(xiàng)成本費(fèi)費(fèi)用，在開發(fā)發(fā)項(xiàng)目建設(shè)過過程中，對于于發(fā)生的各項(xiàng)項(xiàng)費(fèi)用支出，應(yīng)應(yīng)以概算、預(yù)預(yù)算和計(jì)劃為為依據(jù)，進(jìn)行行嚴(yán)格的審核核；根據(jù)審核核后的支出憑憑證，按照規(guī)規(guī)定的程序和和方法進(jìn)行歸歸集和分配。7、竣工驗(yàn)收管管理：項(xiàng)項(xiàng)目竣工驗(yàn)收收后，財(cái)務(wù)部部應(yīng)會(huì)同工程程部對施工單單位的決算報(bào)報(bào)告進(jìn)行審核核，根據(jù)三方方認(rèn)可的決算算數(shù)據(jù)確定工工程建設(shè)總支支出，與已付付工程款，代代付材料款的的差額列入“應(yīng)付帳款×××施工單位”進(jìn)行債務(wù)核核算。8、財(cái)務(wù)管理：：⑴籌資管理。根據(jù)公司的投資資要求，在充充分挖掘公司司內(nèi)部資金潛潛力的基礎(chǔ)上上，做好資金金需求量的預(yù)預(yù)測，適度籌籌集資金，在在籌資過程中中應(yīng)合理選擇擇資金來源，對對比各籌資方方式的資金成成本，力求使使公司總的資資金成本達(dá)到到最低，適度度舉債，合理理確立自有資資金和借入資資金的比例，降降低財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)險(xiǎn)。⑵成本與費(fèi)用用管理。成本費(fèi)用的核算算包括費(fèi)用開開支的核算與與開發(fā)產(chǎn)品成成本的形成的的核算兩部分分內(nèi)容。費(fèi)用用開支的核算算是對發(fā)生的的各種費(fèi)用進(jìn)進(jìn)行審核和控控制，并按其其經(jīng)濟(jì)用途加加以歸集和分分配；而開發(fā)發(fā)產(chǎn)品成本形形成的核算就就是計(jì)算各開開發(fā)產(chǎn)品的實(shí)實(shí)際成本。根根據(jù)成本費(fèi)用用的性質(zhì)可分分為直接費(fèi)、間間接費(fèi)和期間間費(fèi)三部分。直直接費(fèi)用按發(fā)發(fā)生在工程開開發(fā)的不同階階段分為土地地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)，前前期工程費(fèi)、基基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)、建建筑安裝工程程費(fèi)和公共配配套設(shè)施費(fèi)；；間接費(fèi)用是是指發(fā)生在施施工現(xiàn)場或基基層生產(chǎn)單位位，同時(shí)為眾眾多工程服務(wù)務(wù)的現(xiàn)場管理理費(fèi)、維修費(fèi)費(fèi)、服務(wù)費(fèi)、臨臨時(shí)設(shè)施攤銷銷費(fèi)、低值易易耗品推銷費(fèi)費(fèi)、固定資產(chǎn)產(chǎn)折舊費(fèi)等；；期間費(fèi)用則則是指不隨開開發(fā)生產(chǎn)量的的增減而增減減，一般保持持較穩(wěn)定發(fā)生生的行政總部部的管理費(fèi)用用，理財(cái)活動(dòng)動(dòng)產(chǎn)生的財(cái)務(wù)務(wù)費(fèi)用和產(chǎn)品品銷售發(fā)生的的銷售費(fèi)用。土地征用及拆遷遷補(bǔ)償費(fèi)；根據(jù)征用土地過過程中發(fā)生的的土地購置費(fèi)費(fèi)、耕地占用用稅、勞動(dòng)力力安置費(fèi)以及及原有建筑物物品拆遷補(bǔ)償償費(fèi)等項(xiàng)支出出，據(jù)實(shí)登記記入帳，若是是一宗土地上上同時(shí)開發(fā)兩兩個(gè)項(xiàng)目的，應(yīng)應(yīng)按各受益對對象新占建設(shè)設(shè)場地面積或或建筑面積比比例在其受益益對象上予以以分配，計(jì)算算公式如下：：分配率=土地征征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)÷各受益對象象占用建設(shè)場場地面積之和和（或建筑面面積之和）某受益對象應(yīng)承承擔(dān)的土地征征用及拆遷補(bǔ)補(bǔ)償費(fèi)=該對象新占占建設(shè)場地面面積或建筑面面積×分配率前期工程費(fèi)；前期工程費(fèi)指發(fā)發(fā)生的一般勘勘察費(fèi)、測繪繪費(fèi)、設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)及可行性研研究費(fèi)用，前前期工程費(fèi)一一般能分清其其承受對象，可可直接計(jì)入其其產(chǎn)品成本，但但若新發(fā)生的的前期工程費(fèi)費(fèi)應(yīng)由兩個(gè)以以上的項(xiàng)目分分擔(dān)，則應(yīng)按按照一定的分分配標(biāo)準(zhǔn)在其其受益對象上上予以分配?；A(chǔ)設(shè)施費(fèi)；基礎(chǔ)設(shè)施費(fèi)批三三通一平、七七通一平的建建設(shè)支出，以以及環(huán)衛(wèi)、綠綠化等配套建建設(shè)，如果新新耗費(fèi)的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)應(yīng)有幾個(gè)項(xiàng)項(xiàng)目共同承擔(dān)擔(dān)，則應(yīng)按各各項(xiàng)目的基礎(chǔ)礎(chǔ)設(shè)施預(yù)算或或建筑面積的的比例將其予予以分配。建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)；建筑安裝工程費(fèi)費(fèi)是指為開發(fā)發(fā)項(xiàng)目而支付付給外包施工工單位的建筑筑安裝工程費(fèi)費(fèi)，內(nèi)容包括括材料費(fèi)、人人工費(fèi)、機(jī)械械使用費(fèi)、其其他直接費(fèi)用用及間接費(fèi)用用，若主要材材料由開發(fā)公公司供應(yīng)，在在為施工單位位結(jié)算進(jìn)度款款時(shí)應(yīng)從已完完工程決算造造價(jià)中扣除已已代付的材料料款。此項(xiàng)費(fèi)費(fèi)用應(yīng)按單項(xiàng)項(xiàng)工程施工預(yù)預(yù)算進(jìn)行控制制開支，分項(xiàng)項(xiàng)核算。公共設(shè)施配套費(fèi)費(fèi)；對于能有償轉(zhuǎn)讓讓的開發(fā)小區(qū)區(qū)的公共配套套設(shè)施建設(shè)費(fèi)費(fèi)，如消防、鍋鍋爐房、水塔塔、自行車棚棚、公廁等發(fā)發(fā)生的支出，應(yīng)應(yīng)分配計(jì)入它它為之服務(wù)的的商品房或建建設(shè)場地的開開發(fā)成本之中中，具體分配配方法有兩種種：A、如果配套設(shè)設(shè)施與商品房房建設(shè)同步，所所發(fā)生的公共共配套設(shè)施費(fèi)費(fèi)能分清由哪哪一個(gè)項(xiàng)目承承擔(dān)，則新發(fā)發(fā)生的公共配配套設(shè)施可直直接計(jì)入該項(xiàng)項(xiàng)目的成本之之中。B、如果配套設(shè)設(shè)施與商品房房建設(shè)不同步步或者雖然同同步但應(yīng)由兩兩個(gè)以上的開開支項(xiàng)目承擔(dān)擔(dān)，則發(fā)生的的公共配套設(shè)設(shè)施費(fèi)應(yīng)先在在配套設(shè)施項(xiàng)項(xiàng)目上歸集成成本，然后再再按各受益項(xiàng)項(xiàng)目的建筑面面積或預(yù)算造造價(jià)，預(yù)算成成本的比例予予以分配。⑶銷售收入管管理。⑷分配管理。九、全程營銷（銷銷售實(shí)施階段段）1、銷售周期劃劃分及控制：：⑴銷售周期。內(nèi)部認(rèn)購期；開盤試銷期；銷售擴(kuò)張期；強(qiáng)勢銷售期；掃尾清盤期；⑵各階段的銷售售實(shí)施細(xì)則及及廣告宣傳方方案。⑶各階段的銷控控與推廣方案案。⑷人員配備與資資料配給。2、各銷售階段段營銷策劃推推廣執(zhí)行方案案實(shí)施3、各銷售階段段廣告創(chuàng)意設(shè)設(shè)計(jì)及發(fā)布實(shí)實(shí)施4、銷售培訓(xùn)管管理5、客戶積累與與管理6、銷售組織與與日常管理7、項(xiàng)目二次策策劃營銷8、房屋交付管管理：⑴物業(yè)與經(jīng)營管管理公司的適適時(shí)介入。⑵交房策劃方案案。交房日期；交房活動(dòng)策劃；；交房公證公告及及書面通知簽簽收下發(fā)；交接程序及資料料（詳見后物物業(yè)管理部分分）；十、銷售合同管管理及按揭轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)抵押的辦理理1、由律師及專專員確定合同同及認(rèn)購書范范本：⑴購組涉戶律并字⑵隨合同提供客客戶服務(wù)手冊冊（含購房、辦辦證、稅費(fèi)、物物業(yè)交接等說說明）。⑶工程部提供完完善的配置清清單與戶型圖圖。⑷注意土地證的的內(nèi)容填寫（總總參與五四零零八廠土地證證為兩個(gè)）⑸認(rèn)購書要有明明確時(shí)限與責(zé)責(zé)任限制。⑹認(rèn)購收據(jù)與發(fā)發(fā)票的管理。2、列舉合同書書與認(rèn)購書可可選擇性擴(kuò)容容空間：針針對購房者有有可能提出的的要求有允許許簽訂的范圍圍，由我方總總監(jiān)控制。3、合同書與認(rèn)認(rèn)購書的簽訂訂：⑴由誰來進(jìn)行行合同書及認(rèn)認(rèn)購書的簽訂訂。⑵簽訂與付款的的約定與履行行程序。⑶簽訂與簽訂后后的內(nèi)部管理理程序。4、銷售合同與與財(cái)務(wù)的銜接接：⑴形成銷售合同同與認(rèn)購書臺(tái)臺(tái)帳（本人及及家人聯(lián)系方方式、地址、貸貸款資料提供供與審核情況況等）。⑵形成客戶付款款交費(fèi)臺(tái)帳（房房款、手續(xù)費(fèi)費(fèi)、大修基金金、發(fā)票及收收據(jù)）。⑶形成貸款戶臺(tái)臺(tái)帳。開戶基本情況（開開戶行、開戶戶日期、開戶戶名、開戶帳帳號）；還貸基本情況（起起止日、月利利息、月本金金、月還款期期限）；不良貸款記錄（以以往、新貸）；；⑷階段性促銷活活動(dòng)臺(tái)帳。促銷活動(dòng)讓利問問題；促銷活動(dòng)優(yōu)惠措措施等；5、銷售合同與與階段性促銷銷的銜接：⑴制定階段性促促銷要結(jié)合基基本合同內(nèi)容容制定（不能能超越基本合合同）。⑵階段性促銷是是否要在合同同書或認(rèn)購書書中體現(xiàn)，還還是另訂補(bǔ)充充協(xié)議。⑶補(bǔ)充協(xié)議的簽簽訂。內(nèi)容的確定；補(bǔ)充協(xié)議監(jiān)控也也納入購房合合同的監(jiān)控體體系；⑷認(rèn)房責(zé)標(biāo)離約6、銷售合同的的履行監(jiān)控：：⑴結(jié)合銷售各各類臺(tái)帳，形形成監(jiān)控程序序，每日進(jìn)行行監(jiān)控及時(shí)處處理。⑵通過銷售合同同監(jiān)控，對工工程及物業(yè)進(jìn)進(jìn)度也進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控，及時(shí)對對銷售合同履履行進(jìn)行督促促，制定督促促單（對工程程、物業(yè)、業(yè)業(yè)主），并嚴(yán)嚴(yán)格簽收與備備案。⑶建立業(yè)主履行行監(jiān)控執(zhí)行程程序后，形成成文案資料，及及時(shí)送達(dá)（送送達(dá)、掛號郵郵件等）并存存檔，以使出出現(xiàn)法律糾紛紛時(shí)有證據(jù)可可查。⑷對營銷公司的的日常規(guī)范性性工作進(jìn)行監(jiān)監(jiān)控管理，杜杜絕糾紛隱患患。7、銷售合同的的存檔備案管管理：⑴簽訂合同或認(rèn)認(rèn)購書如何存存檔，專人保保管及按程序序查詢。⑵存檔前完善各各類行政審批批（備案、抵抵押等），嚴(yán)嚴(yán)格按程序辦辦理，防止退退房帶來不便便。⑶對合同復(fù)印出出處嚴(yán)格登記記。⑷對業(yè)主因購購房需由公司司出據(jù)相關(guān)證證明形成申請請及登記制度度，由業(yè)主本本人形成書面面申請，并經(jīng)經(jīng)負(fù)責(zé)領(lǐng)導(dǎo)審審批后出據(jù)。十一、產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍籍管理1、嚴(yán)格按法律律法規(guī)規(guī)定進(jìn)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記記備案：⑴合同交付及及權(quán)屬交付期期限要科學(xué)合合理。施工周期；竣工驗(yàn)收期；測繪期；權(quán)屬登記周期（竣竣工后90日內(nèi)）；⑵合理安排測測繪審核。認(rèn)購、預(yù)售前將將面積委托權(quán)權(quán)威機(jī)構(gòu)預(yù)審審；竣工期提前安排排測繪，必要要時(shí)可由業(yè)主主參與；果面并關(guān)告2、分戶證辦理理：⑴分戶土地證辦辦理。⑵分戶房產(chǎn)證證辦理。3、配合物業(yè)公公司進(jìn)行小區(qū)區(qū)戶籍備案：：⑴何轄區(qū)派出所所提供的有關(guān)關(guān)備案資料。⑵同派出所、辦辦事處形成小小區(qū)業(yè)主辦理理指南（戶口口、社會(huì)保障障等）。十二、物業(yè)管理理1、物業(yè)管理公公司的選擇：：⑴物業(yè)服務(wù)內(nèi)內(nèi)容。⑵物業(yè)管理人力力資源。⑶物業(yè)服務(wù)取費(fèi)費(fèi)。⑷物業(yè)服務(wù)等級級。⑸物業(yè)服務(wù)品牌牌。⑹物業(yè)企業(yè)區(qū)域域合作優(yōu)勢。⑺物業(yè)企業(yè)的綜綜合素質(zhì)。⑻物業(yè)企業(yè)的的可持續(xù)發(fā)展展評定。2、物業(yè)管理公公司與經(jīng)營管管理的兼容性性：⑴商業(yè)部分的租租賃管理。⑵商業(yè)的經(jīng)營性性管理。⑶寫字樓的租租賃管理。3、物業(yè)管理公公司介入項(xiàng)目目的時(shí)機(jī)：⑴物業(yè)公司結(jié)結(jié)合項(xiàng)目情況況與開發(fā)商的的理念，首先先要拿出物業(yè)業(yè)管理的全方方位策劃與管管理報(bào)告，包包括服務(wù)項(xiàng)目目與經(jīng)濟(jì)分析析。（可采取取公開招標(biāo)）。⑵合位理供配件⑶確定物業(yè)在項(xiàng)項(xiàng)目哪個(gè)階段段可介入。項(xiàng)目統(tǒng)籌階段介介入；項(xiàng)目建設(shè)期間的的保安、保潔潔（樣版房、售售樓中心、商商業(yè)廣場及綠綠化等）；物業(yè)管理合同（前前期委托階段段）內(nèi)容的制制訂與何時(shí)簽簽訂；4、物業(yè)服務(wù)的的內(nèi)容策劃、組組織機(jī)構(gòu)、資資質(zhì)匹配、取取費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)：⑴工程、設(shè)計(jì)計(jì)、管理提前前介入。⑵保潔服務(wù)。⑶綠化養(yǎng)護(hù)。⑷安全與交通管管理。⑸三車及場地管管理。⑹公用設(shè)施設(shè)備備養(yǎng)護(hù)。⑺物業(yè)事務(wù)性管管理。⑻檔案及數(shù)據(jù)管管理。⑼知能化服務(wù)。⑽家政服務(wù)。⑾多種經(jīng)營及及服務(wù)開通。⑿社區(qū)文化服服務(wù)。⒀與業(yè)主的日日常問題。⒁價(jià)格體系。⒂人員構(gòu)成。⒃資質(zhì)問題。5、對銷售人員員進(jìn)行物業(yè)管管理培訓(xùn)6、對準(zhǔn)業(yè)主進(jìn)進(jìn)行物業(yè)管理理公關(guān)服務(wù)：：⑴節(jié)假日賀卡卡等。⑵會(huì)員制有償償保潔服務(wù)。⑶物業(yè)管理培培訓(xùn)課。保姆班；主婦培訓(xùn)班；專家類講座；7、項(xiàng)目開發(fā)期期間向開發(fā)企企業(yè)隨時(shí)提供供建議8、提供物業(yè)管管理可參照的的相關(guān)法