房地產(chǎn)策劃的歷史回顧

房地產(chǎn)策劃的歷史回顧房地產(chǎn)策劃從萌萌芽、起步直直至發(fā)展到現(xiàn)現(xiàn)在，已整整整走過(guò)了十年年的歷程。縱縱觀房地產(chǎn)策策劃史，從運(yùn)運(yùn)用各種策劃劃技術(shù)手段使使房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目成功推推向市場(chǎng)的角角度看，可分分為三個(gè)階段段：即單項(xiàng)策策劃階段.綜合策劃階階段和復(fù)合策策劃階段。一、單項(xiàng)策策劃階段（1993．6—1997．3）此階段是著著名策劃家王王志剛先生成成功策劃順德德碧桂園作為為標(biāo)志、起點(diǎn)點(diǎn)的。此前，房房地產(chǎn)策劃正正處于孕育時(shí)時(shí)期，未真正正引入策劃的的理念。不過(guò)過(guò)，人們還是是感受到房地地產(chǎn)策劃的萌萌芽。1990年至1992年間，一位位從臺(tái)灣請(qǐng)來(lái)來(lái)的銷售專家家仇福憲小姐姐，對(duì)廣州世世界貿(mào)易中心心大廈進(jìn)行推推廣銷售。她她精心培育銷銷售隊(duì)伍，倡倡導(dǎo)按揭貸款款樓盤，首推推“賣樓花”理念等，使使世界貿(mào)易中中心大廈的銷銷售大獲全勝勝。仇小姐帶帶來(lái)的全新的的銷售風(fēng)格和和銷售技巧，可可以說(shuō)是房地地產(chǎn)策劃的濫濫觴。1993年年6月，順德碧碧桂園因王志志剛先生的加加入而使房地地產(chǎn)策劃在項(xiàng)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)中起起到了關(guān)鍵作作用，開(kāi)創(chuàng)了了房地產(chǎn)策劃劃實(shí)踐成功的的先河，王志志剛先生因而而成了房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的開(kāi)山山祖師。王志志剛先生持“名牌的背后后是文化”的理念給碧碧桂園項(xiàng)目賦賦予“給你一個(gè)五五星級(jí)的家”的全新生活活方式，并整整合和調(diào)動(dòng)了了強(qiáng)大的新聞聞資源將這一一思想傳播出出去。特別是是推出“可怕的順德德人”的系列懸念念廣告，使碧碧桂園在人們們的心目中瞬瞬間變成了“成功人士的的家園”。此階段房地地產(chǎn)策劃的主主要特點(diǎn)是運(yùn)運(yùn)用各種單項(xiàng)項(xiàng)技術(shù)手段進(jìn)進(jìn)行策劃，并并在某種技術(shù)術(shù)手段深入拓拓展，規(guī)范操操作，取得了了良好的效果果。如獲得廣廣州首屆房地地產(chǎn)營(yíng)銷成功功案例獎(jiǎng)杯的的“文昌廣場(chǎng)”項(xiàng)目，就是是投資策劃的的經(jīng)典之作。被被多次評(píng)為“全國(guó)優(yōu)秀住住宅小區(qū)”的名雅苑，其其最大的優(yōu)點(diǎn)點(diǎn)是設(shè)計(jì)策劃劃有獨(dú)到之處處。諸如“騎樓”與“架空層”融于一體的的新穎嶺南特特色，讓每戶戶分享綠地的的綠化理念，建建筑群體變化化豐富的空間間設(shè)計(jì)，人車車分流動(dòng)靜兼兼顧的功能分分區(qū)，等等。此此外，具有代代表性的策劃劃個(gè)案還有廣廣州太陽(yáng)廣場(chǎng)場(chǎng)品字戶型的的設(shè)計(jì)策劃，廣廣州天河城廣廣場(chǎng)出租的市市場(chǎng)策劃，番番禺金業(yè)別墅墅花園前期的的投資策劃等等。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)策劃實(shí)踐的的日益深入，通通過(guò)房地產(chǎn)策策劃成功的個(gè)個(gè)案不斷增多多，房地產(chǎn)策策劃理論思想想也逐漸形成成，其代表人人物首推王志志剛先生。他他指出：“好項(xiàng)目不是是找來(lái)的，而而是策劃出來(lái)來(lái)的”，強(qiáng)調(diào)策劃劃在項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)中的重要性性?！懊频谋澈蠛笫俏幕幕休d量量越大的項(xiàng)目目其效益釋放放量越大”。他把每個(gè)個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目目文化內(nèi)涵作作為策劃的切切入點(diǎn)，強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目蘊(yùn)涵的的文化對(duì)產(chǎn)生生“名牌”項(xiàng)目主導(dǎo)作作用。他認(rèn)為為“精確的市場(chǎng)場(chǎng)定位是成功功策劃的核心心，對(duì)社會(huì)大大趨勢(shì)的精妙妙把握是能否否定位準(zhǔn)確的的前提”；“思路決定出出路——正確的思路路可使‘跳樓項(xiàng)目’起死回生，迷迷亂的思路常常會(huì)弄巧反拙拙”。他還提出出策劃人以“智力”創(chuàng)造出生產(chǎn)產(chǎn)力的思想。由由于王志剛先先生這一階段段忙于房地產(chǎn)產(chǎn)策劃實(shí)踐，系系統(tǒng)理論總結(jié)結(jié)不多，但這這些只言片語(yǔ)語(yǔ)是他從房地地產(chǎn)策劃實(shí)踐踐中產(chǎn)生的真真知灼見(jiàn)，在在房地產(chǎn)策劃劃界影響很大大，具有一定定的理論意義義。由于房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目在在各個(gè)階段引引人策劃的理理念和手段而而獲得成功，因因而房地產(chǎn)策策劃普遍得到到了人們的認(rèn)認(rèn)可。于是，發(fā)發(fā)展商在企業(yè)業(yè)內(nèi)部設(shè)立策策劃部；專業(yè)業(yè)策劃代理公公司、物業(yè)顧顧問(wèn)公司也應(yīng)應(yīng)運(yùn)而生；以以房地產(chǎn)策劃劃為謀生手段段的自由策劃劃人也比比皆皆是。此階段段出現(xiàn)了幾個(gè)個(gè)知名的策劃劃代理機(jī)構(gòu)，如如以前期投資資策劃著稱的的廣州珠江恒恒昌房地產(chǎn)顧顧問(wèn)公司，以以銷售策劃代代理聞名的廣廣州經(jīng)緯房產(chǎn)產(chǎn)咨詢公司，以以設(shè)計(jì)策劃著著名的深圳萬(wàn)萬(wàn)創(chuàng)建筑設(shè)計(jì)計(jì)顧問(wèn)公司。以“獨(dú)立策劃人”自居的王志剛先生，于97年成立了王志剛工作室，專事房地產(chǎn)及其它領(lǐng)域的策劃實(shí)踐和探索。經(jīng)過(guò)幾年的實(shí)踐，房地產(chǎn)策劃實(shí)踐總結(jié)也開(kāi)始出現(xiàn)。此時(shí)期影響最大、被海外華人稱為“大陸奇書(shū)”的是96年3月出版的《謀事在人——王志剛策劃實(shí)錄》。此書(shū)作者用流暢的筆調(diào)，描述了王志剛先生從順德碧桂園進(jìn)入房地產(chǎn)策劃王國(guó)的神秘歷程，是一部不可多得的介紹房地產(chǎn)策劃人及策劃神秘領(lǐng)域?qū)嶄浀暮脮?shū)。96年12月，國(guó)內(nèi)首本探索房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃專著《房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃實(shí)務(wù)》出版。該書(shū)對(duì)房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的原理、作用、方法等作了論述，具有開(kāi)創(chuàng)性。但該書(shū)在理論的深度和廣度方面均有欠缺，影響不大。97年5月，由倪時(shí)峰、黃長(zhǎng)樂(lè)等撰寫(xiě)的專著《房地產(chǎn)營(yíng)銷策略與技巧》出版。該書(shū)總結(jié)了國(guó)內(nèi)外房地產(chǎn)營(yíng)銷策劃的先進(jìn)經(jīng)驗(yàn)和理論，內(nèi)容豐富、觀點(diǎn)新穎，榮獲第二屆全國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究?jī)?yōu)秀論文三等獎(jiǎng)。房地產(chǎn)策劃劃在實(shí)踐中創(chuàng)創(chuàng)造出典范項(xiàng)項(xiàng)目并為企業(yè)業(yè)創(chuàng)造可觀的的經(jīng)濟(jì)效益，引引起了人們的的極大興趣和和關(guān)注，以致致出現(xiàn)對(duì)房地地產(chǎn)策劃和策策劃人的神化化、無(wú)限夸大大策劃的作用用等思潮，使使以后房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的發(fā)展展受到不同程程度的影響。二、綜合策策劃階段（1997．4——1999．6）綜合策劃階階段是以廣州州錦城花園成成功銷售作為為標(biāo)志的。此此階段房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的主要要特點(diǎn)是各項(xiàng)項(xiàng)目根據(jù)自己己的情況，以以主題策劃為為主線，綜合合運(yùn)用市場(chǎng)、投投資、廣告、營(yíng)營(yíng)銷等各種技技術(shù)手段，使使銷售達(dá)到理理想的效果。錦錦城花園項(xiàng)目目開(kāi)發(fā)成功，堪堪稱房地產(chǎn)綜綜合策劃的典典范，它以主主題策劃為主主線（品質(zhì)、價(jià)價(jià)格、舒適與與和諧），貫貫穿于投資策策劃（寫(xiě)字樓樓變更為住宅宅）、市場(chǎng)策策劃（占領(lǐng)十十二層帶電梯梯小高層住宅宅的市場(chǎng)份額額）、設(shè)計(jì)策策劃（歐陸立立面設(shè)計(jì)、集集中共用綠地地、合理安排排建筑戶型、結(jié)結(jié)構(gòu)設(shè)備滿足足建筑功能及及美觀要求）、營(yíng)營(yíng)銷策劃（淡淡季入市、顯顯示身份的高高尚住宅）、廣廣告策劃（連連登懸念廣告告、積聚人氣氣）、形象策策劃（寓意深深刻的標(biāo)識(shí)、標(biāo)標(biāo)志），整個(gè)個(gè)策劃手段整整合得十全十十美，一氣呵呵成。自此之后，以以主題策劃為為主線的綜合合策劃手段在在廣州、深圳圳乃至全國(guó)各各地流行起來(lái)來(lái)，出現(xiàn)綜合合策劃成功的的不少典范樓樓盤，如以“成功的白領(lǐng)領(lǐng)人士”為主題概念念的廣州碧桂桂園，以“和諧社區(qū)文文化”為主題概念的番禺禺麗江花園，等等等。在各種種策劃手段的的整合中，各各項(xiàng)目還根據(jù)據(jù)自己的特點(diǎn)點(diǎn)有所側(cè)重、創(chuàng)創(chuàng)新。廣州翠翠湖山莊主題題概念是“一般度假或生生活居所”，其它手段段則是園林設(shè)設(shè)計(jì)策劃（萬(wàn)萬(wàn)象翠園），獨(dú)獨(dú)特營(yíng)銷策劃（搭搭單大行動(dòng)、試試住大行動(dòng)、減減價(jià)大行動(dòng)），公公關(guān)活動(dòng)策劃劃（目標(biāo)品酒酒會(huì)、萬(wàn)象翠翠園開(kāi)放日）。廣廣州頤和山莊莊的主題概念念是“綠色、空氣氣、空間加文文化”，其它手段段則側(cè)重自然然環(huán)境策劃（山山頂公園），山莊文化策劃（電電影浪漫音樂(lè)樂(lè)會(huì)、科技記記者學(xué)術(shù)交流流會(huì)），人文文活動(dòng)策劃（專專家聚會(huì)評(píng)定定樓盤、重陽(yáng)陽(yáng)節(jié)登高）。廣廣州中旅廣場(chǎng)場(chǎng)則側(cè)重建筑筑設(shè)計(jì)策劃（古古典風(fēng)情與現(xiàn)現(xiàn)代韻味于一一體），商業(yè)業(yè)功能策劃（商商業(yè)形式選擇和布局），銷銷售推廣策劃劃（實(shí)實(shí)在在在營(yíng)銷），樓樓盤形象策劃劃（大型電腦腦噴畫(huà)包裝整整個(gè)樓盤）。隨著房地產(chǎn)產(chǎn)策劃實(shí)踐的的不斷深入，各各種策劃思想想、策劃理論論、策劃流派派層出不窮。最最具代表性的的房地產(chǎn)策劃劃思想有王志志剛先生的“概念地產(chǎn)”思想。他認(rèn)認(rèn)為“多項(xiàng)目都是是先給他們一一個(gè)概念，這這個(gè)概念被社社會(huì)接受以后后，這個(gè)概念念所支持的硬硬件就能被消消費(fèi)者對(duì)象所所接受，基本本上是不愁市市場(chǎng)的”。從“概念地產(chǎn)”思想出發(fā)，王王志剛先生提提出房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目要進(jìn)行“概念設(shè)計(jì)”或“理念設(shè)計(jì)”，“概念設(shè)計(jì)”影響項(xiàng)目的的成敗，是項(xiàng)項(xiàng)目“成功策劃的的核心”。“理念就是項(xiàng)項(xiàng)目的靈魂”。王志剛先先生的“概念地產(chǎn)”思想，對(duì)整整個(gè)房地產(chǎn)策策劃領(lǐng)域產(chǎn)生生很大影響，不不少房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目策劃就是是在“概念地產(chǎn)”思想的指引引下，通過(guò)獨(dú)特的概念（理理念、主題）設(shè)設(shè)計(jì)（策劃）使使開(kāi)發(fā)的樓盤盤順利走向市市場(chǎng)，獲得成成功。此階段產(chǎn)生生的主要策劃劃理論有王志志剛先生的“策劃基本理理論”和馮佳先生生的“全程策劃理理論”。王志剛先先生的“策劃基本理理論”大都散見(jiàn)于于他的巡回演演講中。“策劃基本理理論”的內(nèi)容主要要包括：策劃劃的“四個(gè)”理論基礎(chǔ)、策策劃的“生產(chǎn)力”本質(zhì)、策劃劃的“辯證”作用、策劃劃的“三因”與“三性”原則、策劃劃成功的“四出”目標(biāo)和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)、策劃的“十大”流程、以及及策劃人的思思維特征和素素質(zhì)等。王志志剛先生的“策劃基本本理論”闡述精辟，內(nèi)內(nèi)容豐富，深深入淺出，富富有創(chuàng)見(jiàn)，基基本涵蓋了策策劃基本原理理的范疇。馮馮佳先生的房房地產(chǎn)“全程策劃理理論”主要強(qiáng)調(diào)兩兩方面：一是是房地產(chǎn)策劃劃應(yīng)從市場(chǎng)調(diào)調(diào)研、項(xiàng)目論論證、概念設(shè)計(jì)、規(guī)劃布布局、建筑設(shè)設(shè)計(jì)、工程控控制、營(yíng)銷推推廣、售后服服務(wù)等一系列列環(huán)節(jié)中進(jìn)行行“全過(guò)程”策劃，各個(gè)個(gè)環(huán)節(jié)相互連連貫，缺一不不可。二是在在每一策劃環(huán)環(huán)節(jié)中以提高高產(chǎn)品價(jià)值為為主要目的，強(qiáng)強(qiáng)調(diào)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)發(fā)提升價(jià)值的手段和和空間。馮佳佳先生的房地地產(chǎn)“全程策劃理理論”從策劃實(shí)踐踐中產(chǎn)生，是是綜合策劃階階段理論研究究的結(jié)晶，為為房地產(chǎn)策劃劃領(lǐng)域提供了了一種全新的的模式，影響響深遠(yuǎn)，被廣廣泛采用。經(jīng)過(guò)深入的的房地產(chǎn)策劃劃實(shí)踐，此階階段逐漸形成成不同的策劃劃流派，共同同引領(lǐng)房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的發(fā)展展。以王志剛剛先生為首的的“戰(zhàn)略策劃”流派以“王志剛工作作室”作為陣地，對(duì)對(duì)項(xiàng)目從大勢(shì)勢(shì)上進(jìn)行戰(zhàn)略略把握和監(jiān)理。以馮佳先先生為首的“全程策劃”流派，以深深圳國(guó)際企業(yè)業(yè)服務(wù)公司為為依托，對(duì)項(xiàng)項(xiàng)目提供標(biāo)本本兼治的全程程策劃服務(wù)。以以曾憲斌先生生為首的“品牌策劃”流派，以“自由策劃人”的身份，轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)戰(zhàn)南北，從從樓盤品牌的的挖掘、塑造造來(lái)提升樓盤盤的價(jià)值。以以黎振偉先生生為首的“投資策劃”流派，強(qiáng)調(diào)調(diào)項(xiàng)目的市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研和投資資論證。以周周勇先生為首首的“實(shí)戰(zhàn)策劃”流派，強(qiáng)調(diào)調(diào)實(shí)戰(zhàn)操作、技技術(shù)規(guī)范來(lái)提提高策劃水準(zhǔn)準(zhǔn)。各種流派派各有特色，各各有所長(zhǎng)，以以自己的智慧慧和毅力，創(chuàng)創(chuàng)造出精彩絕絕妙的成功案案例，共同促促進(jìn)房地產(chǎn)策策劃的多元化化發(fā)展。此階段各種種房地產(chǎn)策劃劃研討活動(dòng)也也不斷出現(xiàn)。一一是各種房地地產(chǎn)策劃巡回回演講活動(dòng)。影影響最大的是是97年底王志剛剛先生在廣州州、上海、深深圳等幾大城城市進(jìn)行的“王志剛策劃劃實(shí)踐和理論論演講會(huì)”。他把幾年來(lái)積累的策劃劃實(shí)踐案例與與理論原汁原原味地奉獻(xiàn)給給房地產(chǎn)界，使使人們真真正正正地領(lǐng)會(huì)到到策劃家的風(fēng)風(fēng)采。二是各各種與房地產(chǎn)產(chǎn)策劃有關(guān)的的研討活動(dòng)。97年11月和99年11月，首、二二屆中國(guó)策劃劃峰會(huì)在上海海舉行，全國(guó)著名的的策劃家王志志剛、李光斗斗、余明陽(yáng)等等相繼參加，并并把自己多年年初策劃心得得進(jìn)行了交流流。這兩次降降會(huì)對(duì)策劃業(yè)業(yè)乃至房地產(chǎn)產(chǎn)策劃產(chǎn)生積積極影響。98年11月6日，中國(guó)房房地產(chǎn)南方峰峰會(huì)在廣州舉舉行。房地產(chǎn)產(chǎn)策劃界王志志剛、馮佳、黎黎振偉等策劃劃家參加了峰峰會(huì)并作了專專題發(fā)言。馮馮佳先生在會(huì)會(huì)上公開(kāi)披露露了他研究的的房地產(chǎn)“全程策劃”理論，令人人耳目一新。三三是房地產(chǎn)策策劃方案招標(biāo)標(biāo)活動(dòng)。97年10月，深圳“特力花園”進(jìn)行策劃方方案招標(biāo)，中中標(biāo)者為世聯(lián)聯(lián)房地產(chǎn)咨詢?cè)兎?wù)（深圳圳）有限公司司。此次招標(biāo)標(biāo)成功，為房房地產(chǎn)策劃方方案規(guī)范化作作了有益的嘗嘗試。經(jīng)過(guò)幾年的的房地產(chǎn)策劃劃實(shí)踐，房地地產(chǎn)策劃人形形成了三種不不同的運(yùn)作方方式。一是公公司的組織形形式，如深圳圳國(guó)際企業(yè)服服務(wù)公司的馮馮佳先生，廣廣州珠江恒昌昌房地產(chǎn)顧問(wèn)問(wèn)公司的黎振振偉先生等。二二是策劃研究究與實(shí)踐相結(jié)結(jié)合的組織形形式，如王志志剛工作室的的王志剛先生生等。三是以以自由策劃人人身份出現(xiàn)的的形式，如曾曾憲斌先生等等。策劃人或或機(jī)構(gòu)還把自自己的策劃實(shí)實(shí)踐進(jìn)行了總總結(jié)，編寫(xiě)了了各種房地產(chǎn)產(chǎn)策劃書(shū)刊以以宣傳個(gè)人的的策劃思想。王王志剛策劃文文庫(kù)中的《成成事在天》、《策策劃旋風(fēng)》兩兩本書(shū)，是王王志剛房地產(chǎn)產(chǎn)策劃實(shí)踐的的總結(jié)?！冬F(xiàn)現(xiàn)代房地產(chǎn)經(jīng)經(jīng)典營(yíng)銷全錄錄》收錄了廣廣州、深圳等等地區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的經(jīng)典典案例以及部部分策劃人的的理論總結(jié)。《房房地產(chǎn)開(kāi)局與與殘局策略》這這本書(shū)，是周周勇先生房地地產(chǎn)策劃實(shí)戰(zhàn)戰(zhàn)的總結(jié)。廣廣州凌峻廣告告公司多年來(lái)來(lái)側(cè)重于房地地產(chǎn)廣告策劃劃，他們把策策劃的經(jīng)驗(yàn)總總結(jié)在《推廣廣無(wú)難事》這這本書(shū)中。此階段房地地產(chǎn)策劃思想想爭(zhēng)鳴也開(kāi)始始出現(xiàn)。較有有代表性的爭(zhēng)爭(zhēng)論是《現(xiàn)代代房地產(chǎn)經(jīng)典典營(yíng)銷全錄》中中的“做房地產(chǎn)策策劃的王志剛剛——老師下課吧”這篇文章。該該文以王志剛剛先生的一些些策劃理念為為焦點(diǎn)，進(jìn)行了認(rèn)真的批評(píng)評(píng)。文章辛辣辣，似有偏見(jiàn)見(jiàn)之嫌。不過(guò)過(guò)，文章里的的一些觀點(diǎn)還還是值得肯定定的：一是不不能過(guò)于迷信信策劃及策劃劃人，二是要要建立科學(xué)的的策劃名詞概概念。另一爭(zhēng)爭(zhēng)論是對(duì)房地地產(chǎn)“全程策劃”的異議。有有人認(rèn)為，現(xiàn)現(xiàn)在專業(yè)分工工將越來(lái)越細(xì)細(xì)，各種專業(yè)業(yè)公司只能各各司其職，誰(shuí)誰(shuí)也不能通吃吃天下，那種種一家公司“全程策劃”、包打天下下的模式是行行不通的。此此階段的房地地產(chǎn)策劃爭(zhēng)鳴鳴活動(dòng)雖已出出現(xiàn)，但還比比較薄弱，加加上爭(zhēng)論風(fēng)氣氣不順，阻礙礙了正常的學(xué)學(xué)術(shù)爭(zhēng)鳴。三、復(fù)合策策劃階段（1999．7—）復(fù)合策劃階階段是以廣州州奧林匹克花花園成功銷售售作為標(biāo)志的的。該階段房房地產(chǎn)策劃的的主要特點(diǎn)是是狹義地產(chǎn)與與泛地產(chǎn)相復(fù)復(fù)合，即房地地產(chǎn)策劃除了了在房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域運(yùn)用各種種技術(shù)手段外外，還可以運(yùn)運(yùn)用房地產(chǎn)領(lǐng)領(lǐng)域以外的其其它手段。廣廣州奧林匹克克花園就是房房地產(chǎn)業(yè)與體體育業(yè)嫁接成成功的復(fù)合地地產(chǎn)典范。1999年年7月8日，廣州奧奧林匹克花園園正式推出首首期，引起業(yè)業(yè)內(nèi)轟動(dòng)，有有許多顧客提提前三天開(kāi)始始排隊(duì)購(gòu)買，一一舉成為廣州州乃至全國(guó)的的超級(jí)樓盤。廣廣州奧林匹克克花園的銷售售成功，被譽(yù)譽(yù)為“復(fù)合地產(chǎn)”策劃的里程碑。廣廣州奧林匹克克花園在運(yùn)用用房地產(chǎn)領(lǐng)域域內(nèi)各種策劃劃手段的同時(shí)時(shí)，吸收體育育業(yè)的最新理理念和手段，兩兩者相互嫁接接、復(fù)合，渾渾然一體，突突出“奧國(guó)”“運(yùn)動(dòng)就在家家門口”的主題，體體現(xiàn)“運(yùn)動(dòng)型、健健康型”的生活方方式，迎合顧顧客購(gòu)房就是是購(gòu)買“健康”的消費(fèi)心理理。廣州奧林匹匹克花園的成成功，使人們們對(duì)房地產(chǎn)策策劃領(lǐng)域內(nèi)的的傳統(tǒng)手段進(jìn)進(jìn)行反思，獲獲得啟迪。開(kāi)開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)可可以不局限于于房地產(chǎn)，還還有更廣闊的的領(lǐng)域等待人人們?nèi)ラ_(kāi)拓、去去探索。如有有房地產(chǎn)與IT業(yè)相復(fù)合的的南海東方數(shù)碼城城，房地產(chǎn)與與自然山水園園協(xié)報(bào)復(fù)告協(xié)協(xié)廣州山水庭庭園和江南世世家；還有房房地產(chǎn)與養(yǎng)生生保健業(yè)相復(fù)復(fù)合，房地產(chǎn)產(chǎn)與旅游業(yè)相相復(fù)合，房地地產(chǎn)與海洋業(yè)業(yè)相復(fù)合等領(lǐng)領(lǐng)域正被發(fā)展展商考慮。這這些“復(fù)合地產(chǎn)”策劃是否成功，人人們將拭目以以待。此階段的房房地產(chǎn)策劃思思想以王志剛剛先生的“泛地產(chǎn)”思想最為創(chuàng)創(chuàng)見(jiàn)。王志剛剛先生指出：：“所謂‘泛地產(chǎn)’，就是不局局限于以‘房子’為核心，是是在某一特定定概念下?tīng)I(yíng)造造一種人性化化的主題功能能區(qū)域，‘房子’在這里可能能是主體，也也可能成為附附屬的配套設(shè)設(shè)施，這種功功能區(qū)域的主主題各有不同同，如生態(tài)農(nóng)農(nóng)業(yè)度假區(qū)、高高科技園區(qū)、高高爾夫生活村村、觀賞型農(nóng)農(nóng)業(yè)旅游區(qū)等等?！蓖踔緞傁壬摹胺旱禺a(chǎn)”思想是對(duì)其“概念地產(chǎn)”思想的的進(jìn)一步發(fā)展展，對(duì)此階段段的房地產(chǎn)策策劃影響巨大大。房地產(chǎn)策策劃理論有以以王志剛先生生為首的“戰(zhàn)略策劃”理論和以朱朱曙東先生為為首的“房地產(chǎn)全程程營(yíng)銷”策劃理論?！皯?zhàn)略策劃”理論強(qiáng)調(diào)房房地產(chǎn)項(xiàng)目的策劃要要從“戰(zhàn)略”的高度來(lái)把把握大勢(shì)，然然后才回答做做什么、誰(shuí)來(lái)來(lái)做、怎樣做做的問(wèn)題。具具體內(nèi)容有大大勢(shì)把握、策策略設(shè)計(jì)、要要素整合和顧顧問(wèn)監(jiān)理?！皯?zhàn)略策劃”理論內(nèi)容豐豐富，體系規(guī)規(guī)范，頗有理理論意義?！胺康禺a(chǎn)全程程營(yíng)銷”策劃理論強(qiáng)強(qiáng)調(diào)運(yùn)用科學(xué)學(xué)的營(yíng)銷思想想貫穿于房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)的各各個(gè)環(huán)節(jié)，形形成獨(dú)到的策策劃理論體系系。主要內(nèi)容容有房地產(chǎn)全全程營(yíng)銷工作作流程和全程程營(yíng)銷思想?！胺康禺a(chǎn)全程程營(yíng)銷”策劃理論對(duì)對(duì)房地產(chǎn)策劃劃名詞概念進(jìn)進(jìn)行了較為科科學(xué)的定義，表表明房地產(chǎn)策策劃理論開(kāi)始始趨向成熟。此此外，曾憲斌斌先生的房地地產(chǎn)“品牌策劃”理論也有獨(dú)獨(dú)到之處。他他提出了較為為完整的房地地產(chǎn)“品牌理念”，使人們進(jìn)進(jìn)一步加深認(rèn)識(shí)房地產(chǎn)“品牌策劃”在樓盤推廣廣中的作用。房地產(chǎn)策劃劃思想的不斷斷成熟，推動(dòng)動(dòng)了房地產(chǎn)策策劃理論研究究的開(kāi)展。在在房地產(chǎn)策劃劃理論研究的的文章中，最最有代表性的的是建設(shè)部柴柴強(qiáng)博士撰寫(xiě)寫(xiě)的《全方位位把握房地產(chǎn)產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目策策劃》一文。他他在文中提出出了“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)項(xiàng)目策劃是是房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)成敗的關(guān)鍵鍵”的重要論斷斷，為人們對(duì)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)發(fā)是否需要進(jìn)進(jìn)行策劃所產(chǎn)產(chǎn)生的懷疑和和抵觸指明了了方向。他還還用相當(dāng)篇幅幅從八個(gè)方面面論述了房地地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目目進(jìn)行策劃的的主要內(nèi)容，構(gòu)架架了房地產(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目策劃的具具體內(nèi)涵。文文章不長(zhǎng)，內(nèi)內(nèi)容豐富，言言簡(jiǎn)意賅，是是一篇高質(zhì)量量的房地產(chǎn)策策劃理論研究究文獻(xiàn)。專門門研究房地產(chǎn)產(chǎn)策劃的專著著有《房地產(chǎn)產(chǎn)策劃——作局與運(yùn)作作的藝術(shù)》，該該書(shū)借棋藝的博弈過(guò)程程對(duì)房地產(chǎn)策策劃進(jìn)行“全局”的論述與分分析，并對(duì)房房地產(chǎn)策劃的的基本原理作作了探究。不不過(guò)，由于該該書(shū)房地產(chǎn)實(shí)實(shí)戰(zhàn)的精彩案案例不多，書(shū)書(shū)中的內(nèi)容帶帶有空洞之感感。此階段，四四川大學(xué)成立立了房地產(chǎn)策劃研究所，由由楊繼瑞博士士擔(dān)任所長(zhǎng)，這這對(duì)房地產(chǎn)策策劃理論研究究起到促進(jìn)作作用。房地產(chǎn)策劃劃活動(dòng)也相當(dāng)當(dāng)活躍，99年6月至8月間，首次次以房地產(chǎn)策策劃為探討、研研究主題的“中國(guó)房地產(chǎn)產(chǎn)著名策劃家家峰會(huì)——房地產(chǎn)有效效策劃論壇”相繼在深圳圳、北京舉行行。此次論壇壇的順利召開(kāi)開(kāi)，標(biāo)志著房地產(chǎn)策劃劃理論思想的的發(fā)展達(dá)到了了前所未有的的高度。來(lái)自自北京、深圳圳、廣州以及及臺(tái)灣等地房房地產(chǎn)策劃家家歡聚一堂，共共同交流和暢暢談自己在策策劃實(shí)踐中形形成的理念、思思想。會(huì)上探探討的內(nèi)容有有房地產(chǎn)策劃基本理論、房房地產(chǎn)策劃比比較研究和房房地產(chǎn)實(shí)從研研究。這為論論壇為房地產(chǎn)產(chǎn)策劃理論體體系的形成打打下了堅(jiān)實(shí)的的基礎(chǔ)，影響響極其深遠(yuǎn)。這一階段，房房地產(chǎn)策劃界界出現(xiàn)了一些些較為混亂的的現(xiàn)象。個(gè)別別策劃人在策策劃中違背職職業(yè)道德，給給企業(yè)帶來(lái)不不必要的損失失；一些剛?cè)肴腴T的策劃者者也大肆鼓吹吹個(gè)人能力，把把策劃說(shuō)得神神乎其神，動(dòng)動(dòng)輒伸手要高高價(jià)，使企業(yè)業(yè)望而止步；；一些以房地地產(chǎn)專家自居居的人士對(duì)房房地產(chǎn)策劃界界不屑一顧；；房地