房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制

房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目中工程造價(jià)的控制房地產(chǎn)建設(shè)項(xiàng)目目的造價(jià)控制貫穿穿于項(xiàng)目的全全過程,即項(xiàng)目規(guī)劃劃決策階段、項(xiàng)項(xiàng)目設(shè)計(jì)階段段、項(xiàng)目實(shí)施施階段和竣工工階段.有關(guān)分析資資料顯示[1],在項(xiàng)目投資資決策階段對對投資的影響響可達(dá)95%以上;初步設(shè)計(jì)階階段可達(dá)75%～95%,對建筑工程造造價(jià)的影響力力最大;技術(shù)設(shè)計(jì)階階段可達(dá)35%～75%,對建筑工程程造價(jià)的影響響力減小,該階段只確確定工程設(shè)計(jì)計(jì)的合理性、可可行性;在施工圖設(shè)計(jì)階階段可達(dá)10%～35%,其影響力進(jìn)進(jìn)一步削弱.因此,最關(guān)鍵的階階段是項(xiàng)目實(shí)實(shí)施之前的項(xiàng)項(xiàng)目決策(決定因素)和設(shè)計(jì)階段(關(guān)鍵因素),因此要根據(jù)據(jù)影響力的大大小有所側(cè)重重.

1規(guī)劃決決策階段工程程造價(jià)的控制制

決策階段各各項(xiàng)技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)決策對該項(xiàng)項(xiàng)目的工程造造價(jià)有很大影影響,特別是建設(shè)設(shè)標(biāo)準(zhǔn)水平的的確定、建設(shè)設(shè)地點(diǎn)的選擇擇、工藝評(píng)選選、設(shè)備選用用等.該階段控制制造價(jià)的主要要手段是在廣廣泛調(diào)查和分分析開發(fā)項(xiàng)目目可行性的基基礎(chǔ)上編制合合理真實(shí)的投投資估算.

1.1編編寫可行性研研究報(bào)告

可行性研究究報(bào)告是決策策的重要依據(jù)據(jù),做好可行性性研究報(bào)告的的關(guān)鍵是做好好市場調(diào)研,開發(fā)的項(xiàng)目目是否有相應(yīng)應(yīng)的消費(fèi)群體體,深入了解開開發(fā)項(xiàng)目所定定位的業(yè)主們們的需要,要確保項(xiàng)目目是適應(yīng)發(fā)展展要求的;做好效益研研究,從投入、產(chǎn)產(chǎn)出入手,解決項(xiàng)目在在經(jīng)濟(jì)上的“合理性”問題.既要符合所所在城市的規(guī)規(guī)劃要求,又要滿足使使用功能,既要考慮功功能分區(qū)和建建筑物的間距距要求,又要考慮最最大限度地節(jié)節(jié)約用地,盡量做到布布置緊湊合理理,充分利用地地形地貌,降低地皮費(fèi)費(fèi)用.可行性研究究的深度要規(guī)規(guī)范化和標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)化,研究報(bào)告要要確保真實(shí)性性和科學(xué)性.

1.2編編制投資估算算

投資估算是是房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)建設(shè)前期工工作中的重要要環(huán)節(jié)之一.它是研究、分分析開發(fā)項(xiàng)目目的經(jīng)濟(jì)效果果的重要依據(jù)據(jù),也是決策的的主要依據(jù).

在投資估算算中,設(shè)計(jì)人員應(yīng)應(yīng)從工程規(guī)模模和項(xiàng)目內(nèi)容容上真實(shí)反映映設(shè)計(jì)意圖、工工程內(nèi)容,費(fèi)用構(gòu)成應(yīng)應(yīng)齊全、合理理,確保估算質(zhì)質(zhì)量.主要工藝要要進(jìn)行多方案案比較,設(shè)計(jì)方案不不僅要技術(shù)上上可行,而且經(jīng)濟(jì)上上更應(yīng)合理.所以工程經(jīng)經(jīng)濟(jì)人員從建建設(shè)方案的優(yōu)優(yōu)選開始,就應(yīng)該滲透透到設(shè)計(jì)的全全過程中去,按照工程造造價(jià)管理的原則,合理預(yù)測投投資估算中各各種動(dòng)態(tài)因素素的變化,盡可能打足足投資不留缺缺口,這是編制投投資估算工作作的關(guān)鍵,也是下階段段的重要依據(jù)據(jù).

2設(shè)計(jì)階階段工程造價(jià)價(jià)的控制

工程設(shè)計(jì)是是房地產(chǎn)建設(shè)設(shè)項(xiàng)目進(jìn)行全全面規(guī)劃和具具體描述實(shí)施施意圖的過程程,是工程建設(shè)的靈靈魂,是處理技術(shù)術(shù)與經(jīng)濟(jì)關(guān)系系的關(guān)鍵性環(huán)環(huán)節(jié),是確定與控控制工程造價(jià)價(jià)的重點(diǎn)階段段.

2.1優(yōu)優(yōu)化設(shè)計(jì)方案案

專家指出[[2],雖然設(shè)計(jì)費(fèi)費(fèi)用占工程總總投資的比例例很小(1%～2%),但它對工程程造價(jià)的影響響程度達(dá)到75%.搞好工程設(shè)設(shè)計(jì)階段的造造價(jià)控制是有有效控制工程程成本的關(guān)鍵,重施工、輕輕設(shè)計(jì)的觀念念必須克服,控制工程費(fèi)費(fèi)用應(yīng)從設(shè)計(jì)計(jì)抓起.因此,建設(shè)單位在在審查設(shè)計(jì)單單位的設(shè)計(jì)時(shí)時(shí),要重視設(shè)計(jì)計(jì)方案的優(yōu)化化,采用先進(jìn)的的技術(shù)方案和和成熟的新技技術(shù)、新工藝藝、新材料.

2.2技技術(shù)設(shè)計(jì)和施施工圖設(shè)計(jì)階階段的造價(jià)控控制

方案設(shè)計(jì)招招標(biāo)完成后,還要重視技技術(shù)設(shè)計(jì)和施施工圖設(shè)計(jì).我國的建設(shè)設(shè)項(xiàng)目中,一旦某個(gè)方方案中標(biāo),在接下來的的技術(shù)設(shè)計(jì)和和施工圖設(shè)計(jì)計(jì)過程中就缺缺少競爭機(jī)制制,設(shè)計(jì)人員隨隨意加大梁柱柱截面,提高混凝土土強(qiáng)度等級(jí),增加配筋量,出現(xiàn)了不少少設(shè)計(jì)不合理理現(xiàn)象,致使投資嚴(yán)嚴(yán)重失控.在設(shè)計(jì)過程程中采用限額額設(shè)計(jì)是加強(qiáng)強(qiáng)此階段監(jiān)督督管理的有效效手段,避免無謂的的浪費(fèi).限額設(shè)計(jì)就就是按照批準(zhǔn)準(zhǔn)的可行性研研究報(bào)告的投投資估算控制制初步設(shè)計(jì),按照批準(zhǔn)的的初步設(shè)計(jì)總總概算控制技技術(shù)設(shè)計(jì)和施施工圖設(shè)計(jì),同時(shí)各專業(yè)業(yè)在保證達(dá)到到使用功能的的前提下,按分配的投投資限額控制制設(shè)計(jì),嚴(yán)格控制不不合理變更,保證總投資資額不被突破破.控制概算不不超過投資估估算,主要對工程程的設(shè)備、材材質(zhì)控制,實(shí)行設(shè)計(jì)招招標(biāo),增加競爭意意識(shí),降低成本.

a.單體在在結(jié)構(gòu)、建筑筑設(shè)計(jì)和布局局上一定要合合理,如樁距、柱柱網(wǎng)、框架梁梁的布置、板板的布置等,并能夠滿足足建筑分隔上上的使用功能能.

b.在單體體建筑中,各種材料、設(shè)設(shè)備的選用要要適當(dāng).例如在圍護(hù)護(hù)結(jié)構(gòu)材料的的選取上:加氣混凝土土砌塊(其100mm厚墻體容重重約為730kgg/m3),,目前普遍應(yīng)應(yīng)用于高層、小小高層和多層層框架結(jié)構(gòu)的的內(nèi)外隔墻;如果在設(shè)計(jì)計(jì)中選用重量量更輕,且日益推廣廣的新型建筑筑材料如空心心石膏砌塊(其100mm厚墻體容重重約為700kgg/m3),,總荷載就會(huì)會(huì)減少很多,從而使梁、柱柱的截面、配配筋減少,傳至基礎(chǔ)的的荷載也將減減小,可節(jié)約混凝凝土及鋼筋用量,降低上部結(jié)結(jié)構(gòu)及基礎(chǔ)的的造價(jià).在材料的選選用上,一定要從質(zhì)質(zhì)量和價(jià)格上上進(jìn)行比較.例如在設(shè)計(jì)計(jì)中根據(jù)開發(fā)發(fā)項(xiàng)目所處的的地段、面向向的客戶、預(yù)預(yù)算房價(jià)的多多少以及開發(fā)發(fā)的利潤來最最終決定選用用外裝飾材料料、室內(nèi)裝飾飾材料、防水水材料、門窗窗材料、水電電材料及設(shè)備備.

c.在單體體建筑設(shè)計(jì)中中,注重基礎(chǔ)與與地基處理方方案的選擇.一般情況下下地基與基礎(chǔ)礎(chǔ)的工程造價(jià)價(jià)約占工程總總價(jià)的15%～20%,此項(xiàng)費(fèi)用較較難控制,因?yàn)榈刭|(zhì)條條件千變?nèi)f化化,因此選定方方案非常重要要.

基礎(chǔ)方案決決定于地質(zhì)勘勘察情況、荷荷載大小,其選擇原則則是在保證滿滿足工程需要要的前提下盡盡量選擇造價(jià)價(jià)低的形式.例如對于地地質(zhì)不夠好的的地段必須要要采用樁基時(shí)時(shí),就可以考慮慮選擇造價(jià)相相對較低的人人工挖孔樁.

d.在單體體設(shè)計(jì)上,要控制整棟

選擇造價(jià)低低的形式.例如對于地地質(zhì)不夠好的的地段必須要要采用樁基時(shí)時(shí),就可以考慮慮選擇造價(jià)相相對較低的人人工挖孔樁.

d.在單體體設(shè)計(jì)上,要控制整棟棟建筑的配筋筋率[3],當(dāng)然各種結(jié)結(jié)構(gòu)和單體的的配筋率大小小不等[4],但總體平均均值大致

致如下:多層磚混結(jié)結(jié)構(gòu)約20kg//m2;多層、小高高層的框架結(jié)結(jié)構(gòu)約30～45kg//m2;高層框剪結(jié)結(jié)構(gòu)約50～70kg//m2.單體配筋率率計(jì)算后,與以上指標(biāo)標(biāo)進(jìn)行比較,如配筋率超超過以上指標(biāo)標(biāo),則結(jié)構(gòu)太保保守,配筋偏大,工程造價(jià)會(huì)會(huì)增加,應(yīng)重新考慮慮修改設(shè)計(jì)方方案來減小配配筋.因此,通過認(rèn)真計(jì)計(jì)算比較其配配筋率來合理理調(diào)整結(jié)構(gòu)的的配筋大小,最終確定最最佳配筋率,從而降低工工程造價(jià).

e.單體設(shè)設(shè)計(jì)中,在容積率不不變的情況下下,單體建筑的的使用率要提提高.即套內(nèi)使用用面積的大小小要控制好,通常對于多多層、小高層層公攤系數(shù)約約為1.1左右,高層約在1.2左右比較合合理.

f.在單體體設(shè)計(jì)中要結(jié)結(jié)合開發(fā)項(xiàng)目目的具體特點(diǎn)點(diǎn),圍繞開發(fā)商商的開發(fā)理念念及經(jīng)營模式、目目的和利益,最終設(shè)計(jì)出出切合本項(xiàng)目目的單體工程程.

3實(shí)施階階段工程造價(jià)價(jià)的控制

工程項(xiàng)目的實(shí)施施階段是建筑筑物實(shí)體形成成階段,是人力、物物力、財(cái)力消消耗的主要階階段.工程量大,涉及面廣,影響因素多,材料設(shè)備價(jià)價(jià)格隨市場供供求波動(dòng)大.要提高工程程質(zhì)量,控制工程造造價(jià),發(fā)揮房地產(chǎn)產(chǎn)開發(fā)的投資資效益,就要在工程程實(shí)施階段加加強(qiáng)工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目的管理理和監(jiān)督職能能.

3.1選選擇合理的施施工方案

對中標(biāo)的施施工單位首先先應(yīng)對其施工工組織設(shè)計(jì)及及作業(yè)方案認(rèn)認(rèn)真審核,采用經(jīng)濟(jì)技技術(shù)比較方法法進(jìn)行綜合評(píng)評(píng)審,要合理化、經(jīng)經(jīng)濟(jì)化,尤其涉及到到圖紙以外增增加的方案,一定在保證證安全、質(zhì)量量的前提下,用最經(jīng)濟(jì)的的方案,從而降低工工程成本,減少工程變更更和現(xiàn)場簽證,加強(qiáng)投資控控制.

3.2控控制工程變更更和現(xiàn)場經(jīng)濟(jì)濟(jì)簽證

在工程建設(shè)設(shè)項(xiàng)目中,工程變更和和現(xiàn)場簽證是是不可避免的的,但要進(jìn)行有有效控制.為防止施工工圖設(shè)計(jì)中產(chǎn)產(chǎn)生漏洞,除在審核圖圖紙時(shí)把關(guān)外外,還應(yīng)在甲、乙乙方、設(shè)計(jì)單單位的圖紙會(huì)會(huì)審、設(shè)計(jì)單單位的技術(shù)咨咨詢中盡量消消除漏洞.設(shè)計(jì)變更應(yīng)應(yīng)盡量提前,變更發(fā)生得得越早,損失越小,盡可能把設(shè)設(shè)計(jì)變更控制制在施工階段段初期,尤其對影響響工程造價(jià)的的重大設(shè)計(jì)變變更,更要先比較較各個(gè)方案的的優(yōu)劣,選擇最經(jīng)濟(jì)濟(jì)適用的方法法,使工程造價(jià)價(jià)得到有效控控制.

a.基礎(chǔ)部部分由于很多多不可預(yù)料的的因素,發(fā)生的圖紙紙外的簽證比比較多(土方、地下下水排水、地地下物的清除除等),要嚴(yán)格把關(guān).

b.對于現(xiàn)現(xiàn)場簽證,要實(shí)行嚴(yán)格格認(rèn)真的逐級(jí)級(jí)審核制,即造價(jià)工程程師審核簽字字,總監(jiān)理工程師及及業(yè)主方項(xiàng)目目經(jīng)理再審核核簽字后方才才有效.

c.對于工工程聯(lián)系單、圖圖紙會(huì)審、施施工組織設(shè)計(jì)計(jì)方案等要嚴(yán)嚴(yán)格審核.

3.3嚴(yán)嚴(yán)格審核工程程施工造價(jià)

根據(jù)計(jì)劃進(jìn)進(jìn)度和現(xiàn)場施施工的實(shí)際進(jìn)進(jìn)度,即時(shí)核定施施工預(yù)算.對于實(shí)際有有可能超出相相應(yīng)施工單位位報(bào)價(jià)的部分分,要加以詳細(xì)細(xì)分析,找出原因,調(diào)整或修正,對工程造價(jià)價(jià)實(shí)施動(dòng)態(tài)控控制.

a.各種單單項(xiàng)工程造價(jià)價(jià)嚴(yán)格控制在在預(yù)算內(nèi)[5].各種主要材材料及設(shè)備的的價(jià)格,如鋼筋、商商品混凝土、水水電主材設(shè)備備等均應(yīng)控制制在預(yù)算之內(nèi)內(nèi).盡量不突破,如果必須調(diào)調(diào)整則應(yīng)及時(shí)時(shí)辦好現(xiàn)場材材料、設(shè)備的的確認(rèn)手續(xù).

b.對于施施工單位未按按設(shè)計(jì)施工圖圖完成的工程程內(nèi)容,要辦理好相相關(guān)手續(xù),在結(jié)算中予予以扣減.

c.工程項(xiàng)項(xiàng)目的材料費(fèi)費(fèi)一般占工程程總造價(jià)的50%～60%左右,材料費(fèi)用是是成本控制的的關(guān)鍵.建設(shè)單位為為控制成本及及確保材料質(zhì)質(zhì)量,對某些材料料可采用甲方方指定或限價(jià)價(jià)方式.在材料調(diào)差差方面,主材及設(shè)備備調(diào)低調(diào)高的的部分都要認(rèn)認(rèn)價(jià),辦好相關(guān)手手續(xù),結(jié)算時(shí)據(jù)實(shí)實(shí)調(diào)差.

d.結(jié)算審審計(jì)時(shí),對各個(gè)單項(xiàng)項(xiàng)的工程量分別復(fù)復(fù)核,同時(shí)對定額額套項(xiàng)要嚴(yán)格格審核,不出現(xiàn)漏項(xiàng)項(xiàng)、增項(xiàng)及施施工單位套高高不套低的現(xiàn)現(xiàn)象.

e.在工程程竣工后,房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)公司應(yīng)建立立嚴(yán)格的結(jié)算算審核制度,自身審核后,再送至專業(yè)業(yè)審計(jì)單位進(jìn)進(jìn)行二次審核核,通過層層把把關(guān),真實(shí)合理地地反映工程造造價(jià),從而降低工工程成本.

3.4工工程造價(jià)的預(yù)預(yù)算采用工程程量清單報(bào)價(jià)

我國已加入入WTO,正逐步嘗試試實(shí)施國際通通行的做法,2003年已發(fā)布GB505500-20003《建設(shè)工程工工程量清單計(jì)計(jì)價(jià)規(guī)范》,對于工程的的發(fā)包應(yīng)采用用工程量清單單報(bào)價(jià)的方式式,將工程成本本市場化,增加競爭意意識(shí),降低工程成成本,或在工程設(shè)設(shè)計(jì)比較完善善的情況下,工程采用單單方造價(jià)包干干,限定所用材材料的品牌、價(jià)價(jià)格及包干范范圍、內(nèi)容等等,降低后期施施工過程中的的變更與簽證證,從而降低工工程成本.

3.5優(yōu)優(yōu)選專業(yè)分包包,防止壟斷性性行業(yè)任意抬抬價(jià)

在工程建設(shè)設(shè)中,對于工程承承包方式,在不影響整整個(gè)工程質(zhì)量量、進(jìn)度的前前提下,盡量采用總總包加專業(yè)分分包制,即專業(yè)事由由專業(yè)單位去去做,從而降低中中間環(huán)節(jié)和工工程成本.如土建主體體工程應(yīng)與門門窗工程、涂涂料工程、供供電工程、消消防工程、外外裝工程分別別承包,由各自專業(yè)業(yè)單位進(jìn)行承承包,這樣能保證證工程的質(zhì)量量,同時(shí)降低工工程成本.有些特殊專專業(yè)工種不得得不委托帶有有一定的壟斷斷性質(zhì)的專業(yè)業(yè)施工單位承承擔(dān),如變配電所所安裝工程、通通訊工程、煤煤氣工程等.

3.6深深入現(xiàn)場,收集和掌握握施工有關(guān)資資料

在工程施工工過程中,審價(jià)人員和和費(fèi)用控制人人員應(yīng)經(jīng)常深深入施工現(xiàn)場場,對照圖紙察察看施工情況況,有時(shí)與監(jiān)理理、總承包方方及施工人員員進(jìn)行座談,了解、收集集工程的有關(guān)關(guān)資料,及時(shí)掌握現(xiàn)現(xiàn)場施工動(dòng)態(tài)態(tài),及時(shí)審核因因設(shè)計(jì)變更、現(xiàn)現(xiàn)場簽證等發(fā)發(fā)生的費(fèi)用,相應(yīng)調(diào)整和和控制工程造造價(jià),并為最終的的工程總結(jié)算算提供依據(jù)和和做好必要的的準(zhǔn)備工作.

3.7制制定嚴(yán)密的合合同條款

在國際慣例例中,業(yè)主常常聘聘請有經(jīng)驗(yàn)的的咨詢公司編編制嚴(yán)密的招招標(biāo)文件、合合同文本,對承包商的的制約條款幾幾乎達(dá)到無所所不包的地步步,防止施工單單位上場后以以工期緊、場場地狹小、品品牌型號(hào)不明明確等為借口口,進(jìn)行各種各各樣的索賠,隨著我國加加入WTO,工程項(xiàng)目的的管理也將逐逐步與國際接接軌.例如施工單單位常常會(huì)在在工程的后期期以工期緊為為理由,要求增加工工程費(fèi)用,如果合同中中寫明了合同同報(bào)價(jià),充分考慮了了工期因素,不論采取何何種趕工措施施均不再調(diào)整整報(bào)價(jià)的條款款,就能有效地地杜絕費(fèi)用的的增長.利用好“嚴(yán)密合同條條款”這一條,對可能發(fā)生生的情況提前前預(yù)計(jì),多學(xué)習(xí)國外成熟熟的經(jīng)驗(yàn)及合合同條款.涉及到工程程成本方面的的細(xì)節(jié)一定要要嚴(yán)謹(jǐn),如工程取費(fèi)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、類別別,主材、設(shè)備備價(jià)格的認(rèn)定定方式、工程程承包的范圍圍、內(nèi)容等均均要在合同中中明確規(guī)定.

4結(jié)語

本文從三個(gè)個(gè)大的方面談?wù)劻朔康禺a(chǎn)項(xiàng)項(xiàng)目開發(fā)的