某商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目策劃營(yíng)銷(xiāo)工作報(bào)告書(shū)模版

XX·XXXX地產(chǎn)·商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目「策劃營(yíng)銷(xiāo)工作作報(bào)告書(shū)」第一部分、商業(yè)業(yè)市場(chǎng)調(diào)研影響商場(chǎng)物業(yè)開(kāi)開(kāi)發(fā)成功的因因素很多，如如市民的收入入水平、消費(fèi)費(fèi)水平與消費(fèi)費(fèi)結(jié)構(gòu)，商業(yè)業(yè)圈半徑，新新舊商業(yè)格局局，商業(yè)貿(mào)易易的繁榮程度度及其影響力力，商場(chǎng)物業(yè)業(yè)所處區(qū)域（或或商業(yè)圈）的的商業(yè)環(huán)境，競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的實(shí)實(shí)力與策略等等。因此，在在操作商業(yè)地地產(chǎn)時(shí)，市場(chǎng)場(chǎng)調(diào)研成了商商場(chǎng)成敗的橋橋頭堡。調(diào)研種類所需資料/研究究范圍商圈研究對(duì)項(xiàng)目所在地的的商圈作出基基礎(chǔ)研究，另另找出商圈的的輻射范圍，營(yíng)營(yíng)業(yè)品種，人人流狀況與交交通狀況及其其購(gòu)買(mǎi)力。消費(fèi)者研究對(duì)消費(fèi)者的消費(fèi)費(fèi)習(xí)慣、收入入、偏好等作作調(diào)研。投資客戶研究對(duì)投資客戶所投投資的商鋪?zhàn)髯骰菊{(diào)研，如如客戶區(qū)域、投投資動(dòng)向、營(yíng)營(yíng)業(yè)時(shí)間、業(yè)業(yè)績(jī)、鋪面狀狀況等。競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手研究包括競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目面面積，基本狀狀況及競(jìng)爭(zhēng)研研究等。一、市場(chǎng)調(diào)研概概況調(diào)研時(shí)間、地點(diǎn)點(diǎn)區(qū)域、回收收問(wèn)卷、調(diào)查查方法（消費(fèi)費(fèi)者座談會(huì)、實(shí)實(shí)地考察法、分分區(qū)域隨機(jī)抽抽樣法等）與與基本結(jié)論二、宏觀背景分分析1、周邊主要城城市商業(yè)物業(yè)業(yè)發(fā)展水平的的比較2、國(guó)民經(jīng)濟(jì)主主要技術(shù)經(jīng)濟(jì)濟(jì)指標(biāo)、3、政府有關(guān)舉舉措與城市遠(yuǎn)遠(yuǎn)景規(guī)劃、社社會(huì)因素分析析等三、區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)研究（一）、區(qū)域商商圈研究1、城市發(fā)展?fàn)顮顩r：GDP指數(shù)、人口口分布、產(chǎn)業(yè)業(yè)結(jié)構(gòu)等。2、項(xiàng)目區(qū)域商商貿(mào)狀況：交交易狀況、恩恩格爾系數(shù)、居居民收入及消消費(fèi)結(jié)構(gòu)等。3、人流研究：：人流包括垂垂直人流及水水平人流，研研究范圍包括括：人流類量量、停留時(shí)間間、每次消費(fèi)費(fèi)、對(duì)不同類類別的需求（吃吃、喝、玩、樂(lè)樂(lè)）等。4、商圈輻射范范圍：一級(jí)商商圈、次級(jí)商商圈輻射范圍圍、商圈內(nèi)的的競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目等等。（二）、終端消消費(fèi)者研究1、消費(fèi)習(xí)慣：：地域的差異異性，不同宗宗教、不同民民族、不同年年齡、性別等等。2、逛商場(chǎng)頻度度：是影響商商場(chǎng)人流的關(guān)關(guān)鍵。3、偏愛(ài)商場(chǎng)：：包括尋找出出消費(fèi)者偏愛(ài)愛(ài)程度高的商商場(chǎng)吸引點(diǎn)及及其原因。4、對(duì)項(xiàng)目商圈圈評(píng)價(jià)：包括括區(qū)域商品價(jià)價(jià)格、對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)滿意度等。（三）、投資客客戶研究1、經(jīng)營(yíng)范圍：：找出研究范范圍包括百貨貨店、大連鎖鎖店或快餐集集團(tuán)的個(gè)別需需要。2、投資動(dòng)向：：包括投資類類型、租金范范圍及交納方方式等。3、商圈內(nèi)商鋪鋪經(jīng)營(yíng)狀況：：包括經(jīng)營(yíng)時(shí)時(shí)間、營(yíng)業(yè)時(shí)時(shí)間、經(jīng)營(yíng)業(yè)業(yè)績(jī)等。（四）、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手研究1、競(jìng)爭(zhēng)者基本本狀況：包括括資金實(shí)力、性性質(zhì)、優(yōu)、劣劣勢(shì)等。2、競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：：包括面積、特特色、經(jīng)營(yíng)范范圍、業(yè)態(tài)、主主要客戶、輻輻射范圍等。四、消費(fèi)者消費(fèi)費(fèi)習(xí)性探討1、基本結(jié)論：：消費(fèi)群體對(duì)商場(chǎng)場(chǎng)業(yè)態(tài)構(gòu)成、消消費(fèi)品要求、地地段要求、消消費(fèi)心態(tài)、對(duì)對(duì)商場(chǎng)規(guī)劃與與配套的要求求、信息來(lái)源源、購(gòu)買(mǎi)方式式、消費(fèi)習(xí)慣慣等2、專題研究專題一：不同消消費(fèi)群體消費(fèi)費(fèi)意向（例：：民營(yíng)企業(yè)老老板、公務(wù)員員、個(gè)體工商商業(yè)者、白領(lǐng)領(lǐng)階層、工薪薪階層等等）專題二：消費(fèi)者者收入水平與與商場(chǎng)消費(fèi)傾傾向及習(xí)慣五、項(xiàng)目經(jīng)營(yíng)方方式論證1、項(xiàng)目與同類類型物業(yè)的比比較論證2、項(xiàng)目業(yè)態(tài)探探討與可持續(xù)續(xù)發(fā)展論證3、項(xiàng)目消費(fèi)者者群體分析及及引導(dǎo)性消費(fèi)費(fèi)行為論證4、項(xiàng)目的商業(yè)業(yè)價(jià)值及租金金價(jià)值風(fēng)險(xiǎn)性性論證5、項(xiàng)目設(shè)計(jì)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)及經(jīng)營(yíng)管管理水平的論論證第二部分、項(xiàng)目目可行性研究究一、前言項(xiàng)目總體情況進(jìn)進(jìn)行說(shuō)明、分分析、總結(jié)二、項(xiàng)目概況1、項(xiàng)目所處的的具體位置、規(guī)規(guī)模2、項(xiàng)目規(guī)劃經(jīng)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)標(biāo)三、整體市場(chǎng)分分析1、區(qū)域商業(yè)市市場(chǎng)狀況2、根據(jù)項(xiàng)目特特點(diǎn)分析當(dāng)?shù)氐嘏c所評(píng)估項(xiàng)項(xiàng)目相關(guān)的商商業(yè)零售業(yè)市市場(chǎng)供需狀況況及價(jià)格水平平分析價(jià)格、居居民收入、消消費(fèi)偏好、相相關(guān)產(chǎn)品價(jià)格格、對(duì)未來(lái)預(yù)預(yù)期及經(jīng)濟(jì)政政策等因素對(duì)對(duì)商業(yè)零售業(yè)業(yè)的影響，通通過(guò)對(duì)這些因因素的分析和和預(yù)測(cè)項(xiàng)目的的市場(chǎng)發(fā)展趨趨勢(shì)。3、主要競(jìng)爭(zhēng)對(duì)對(duì)手分析對(duì)區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)者者進(jìn)行調(diào)查及及分析比較4、項(xiàng)目SWOOT分析通過(guò)對(duì)項(xiàng)目的優(yōu)優(yōu)勢(shì)、劣勢(shì)、機(jī)機(jī)會(huì)與威脅的的分析，為項(xiàng)項(xiàng)目的定位提提供依據(jù)5、項(xiàng)目市場(chǎng)定定位通過(guò)比較分析，確確定項(xiàng)目的整整體市場(chǎng)定位位、功能定位位、檔次定位位、客戶定位位、價(jià)格定位位、營(yíng)銷(xiāo)定位位等方面，為為確定項(xiàng)目的的開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方方案提供依據(jù)據(jù)6、項(xiàng)目初步開(kāi)開(kāi)發(fā)設(shè)計(jì)方案案通過(guò)前述分析比比較，確定項(xiàng)項(xiàng)目最佳的開(kāi)開(kāi)發(fā)、設(shè)計(jì)方方案7、項(xiàng)目投資成成本估算估算項(xiàng)目的投資資費(fèi)用，包括括土地費(fèi)用、前前期工程費(fèi)、主主體開(kāi)發(fā)費(fèi)、其其他費(fèi)、管理理費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)費(fèi)、財(cái)務(wù)費(fèi)、不不可預(yù)見(jiàn)費(fèi)及及稅費(fèi)8、項(xiàng)目投資效效益預(yù)測(cè)主要根據(jù)項(xiàng)目未未來(lái)銷(xiāo)售收入入及收益情況況，計(jì)算項(xiàng)目目的投資利潤(rùn)潤(rùn)率、財(cái)務(wù)凈凈現(xiàn)值、內(nèi)部部收益率、投投資回收期等等經(jīng)濟(jì)指標(biāo)及及敏感性分析析，據(jù)此測(cè)算算項(xiàng)目建成后后的近期效益益、遠(yuǎn)期效益益。9、風(fēng)險(xiǎn)分析對(duì)項(xiàng)目可能產(chǎn)生生的風(fēng)險(xiǎn)進(jìn)行行分析及規(guī)避避風(fēng)險(xiǎn)措施10、可行性研研究可行性研究結(jié)論論第三部分、項(xiàng)目目規(guī)劃發(fā)展建建議一、項(xiàng)目分析1、基本情況分分析：區(qū)位概概況、背景資資料、交通狀狀況、周邊環(huán)環(huán)境、周邊配配套。2、綜合評(píng)價(jià)（SWOT）：優(yōu)勢(shì)與與劣勢(shì)、機(jī)會(huì)會(huì)與威脅。二、項(xiàng)目定位建建議1、綜合定位：：特征定位、名名稱定位、價(jià)價(jià)格定位。2、品質(zhì)定位：：檔次定位、風(fēng)風(fēng)格定位、形形象定位。3、市場(chǎng)定位：：目標(biāo)客戶群群體定位、群群體表現(xiàn)特征征。三、綜合素質(zhì)營(yíng)營(yíng)造建議1、整體設(shè)計(jì)建建議：商場(chǎng)設(shè)設(shè)計(jì)目標(biāo)及理理念2、單體設(shè)計(jì)建建議：建筑風(fēng)風(fēng)格3、素質(zhì)營(yíng)造：：活動(dòng)場(chǎng)地、裝裝修標(biāo)準(zhǔn)等4、環(huán)境、景觀觀塑造建議5、物業(yè)管理與與服務(wù)要點(diǎn)6、項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施與功能建建議四、商業(yè)布局建建議1、項(xiàng)目商業(yè)策策劃與規(guī)劃方方案整改建議議2、商業(yè)分區(qū)功功能布局及調(diào)調(diào)整方案3、商業(yè)銷(xiāo)售及及租賃區(qū)域規(guī)規(guī)劃建議4、項(xiàng)目外觀及及景觀建議5、項(xiàng)目人流及及物流動(dòng)向建建議五、項(xiàng)目商業(yè)組組合建議1、商業(yè)結(jié)構(gòu)及及業(yè)態(tài)分析2、項(xiàng)目商業(yè)組組合的可行性性探討3、項(xiàng)目電梯位位置和利用建建議4、項(xiàng)目環(huán)境、景景觀塑造：購(gòu)購(gòu)物氣氛的營(yíng)營(yíng)造建議5、項(xiàng)目配套設(shè)設(shè)施與功能建建議第四部分、招商商、營(yíng)銷(xiāo)傳播播策略一、項(xiàng)目商圈分分析商圈分析（SWWOT）：商圈結(jié)結(jié)構(gòu)性分析二、項(xiàng)目租售價(jià)價(jià)格定位1、租賃價(jià)格：：1）標(biāo)準(zhǔn)租賃期期；2）租金價(jià)格厘厘定；3）租金水平展展望及預(yù)測(cè)；；4）租金調(diào)整環(huán)環(huán)境及遞增率率；2、銷(xiāo)售價(jià)格1）銷(xiāo)售價(jià)格厘厘定；2）銷(xiāo)售區(qū)域及及鋪位分割建建議3）銷(xiāo)售價(jià)格之之階段策略性性建議4）銷(xiāo)售與租金金的價(jià)格互動(dòng)動(dòng)建議及檢討討三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方方式建議1、直接及間接接商鋪出租2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)方方式的可行性性探討3、草擬《商場(chǎng)場(chǎng)租賃意向書(shū)書(shū)》及《租約約藍(lán)本》四、營(yíng)銷(xiāo)傳播策策略建議1、招商攻擊戰(zhàn)戰(zhàn)術(shù)2、階段性招商商推廣建議及及節(jié)點(diǎn)劃分3、市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)攻攻擊戰(zhàn)術(shù)4、階段性營(yíng)銷(xiāo)銷(xiāo)推廣建議及及節(jié)點(diǎn)劃分5、營(yíng)銷(xiāo)與招商商傳播推廣策策略互動(dòng)建議議6、宣傳資料及及媒介選擇五、招商營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)執(zhí)行招商營(yíng)銷(xiāo)執(zhí)行方方案第五部分、經(jīng)營(yíng)營(yíng)管理建議一、商場(chǎng)前期經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理建議議1、商場(chǎng)商業(yè)布布局的設(shè)計(jì)及及控制2、全程客戶跟跟進(jìn)3、商場(chǎng)商戶安安排4、商場(chǎng)內(nèi)外部部設(shè)計(jì)裝潢顧顧問(wèn)5、開(kāi)業(yè)宣傳推推廣傳播策略略6、商場(chǎng)日常管管理建議7、經(jīng)營(yíng)管理問(wèn)問(wèn)題咨詢及處處理8、統(tǒng)一管理、經(jīng)經(jīng)營(yíng)、規(guī)范化化運(yùn)作體系。二、商場(chǎng)管理制制度制訂1、招商處管理理制度2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管管理制度的擬擬訂3、商場(chǎng)裝修及及設(shè)施安裝管管理制度4、商場(chǎng)各部室室經(jīng)理及分區(qū)區(qū)主任崗位職職責(zé)三、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管管理人員的選選聘和培訓(xùn)1、商場(chǎng)各級(jí)管管理人員的選選聘2、商場(chǎng)經(jīng)營(yíng)管管理培訓(xùn)資料料四、商場(chǎng)管理1、制定商場(chǎng)經(jīng)經(jīng)營(yíng)管理目標(biāo)標(biāo)及計(jì)劃2、制定商場(chǎng)管管理標(biāo)準(zhǔn)3、客戶資料分分析4、各項(xiàng)資料及及文件建檔第六部分、項(xiàng)目目標(biāo)識(shí)系統(tǒng)品牌是21新世世紀(jì)房地產(chǎn)市市場(chǎng)市場(chǎng)致勝勝的一張王牌牌。在市場(chǎng)競(jìng)競(jìng)爭(zhēng)時(shí)代，沒(méi)沒(méi)有VI識(shí)別系統(tǒng)的的企業(yè)或樓盤(pán)盤(pán)，就如同沒(méi)沒(méi)有國(guó)旗的國(guó)國(guó)家。一、基本要素系系統(tǒng)1、樓盤(pán)標(biāo)志2、標(biāo)志最小尺尺寸，空間限限定及方格制制圖法3、中文標(biāo)準(zhǔn)字字體（簡(jiǎn)稱、全全稱）4、英文標(biāo)準(zhǔn)字字體（簡(jiǎn)稱、全全稱）5、中英文標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)字體制作6、常用字體7、標(biāo)準(zhǔn)色8、輔助色9、標(biāo)志輔助圖圖形10、標(biāo)志標(biāo)準(zhǔn)準(zhǔn)字體使用規(guī)規(guī)范、廣告語(yǔ)語(yǔ)應(yīng)用規(guī)范二、基本要素組組合系統(tǒng)1、標(biāo)志與簡(jiǎn)稱稱的組合2、標(biāo)志與簡(jiǎn)稱稱的特殊組合合3、中文簡(jiǎn)稱與與英文簡(jiǎn)稱的的組合4、標(biāo)志