萬科東海岸酒店式公寓管理模式專項調(diào)研

萬科東海岸酒店式公寓管理模式專項調(diào)研管理模式專項調(diào)研專題目錄：專題一酒店式公寓的經(jīng)營模式專題二東海岸酒店式公寓市場分析專題三大梅沙片區(qū)情況分析專題四東海岸酒店式公寓經(jīng)營及物業(yè)管理面臨問題及解決方案感謝閱讀專題五東海岸公寓業(yè)主購房意向調(diào)查報告專題六酒店式公寓管理模式實地專項調(diào)研專題七東海岸經(jīng)營注冊方案調(diào)研報告專題八東海岸酒店式公寓財務(wù)數(shù)據(jù)測算表附件深圳領(lǐng)海東方管家租賃辦法精品文檔放心下載專題一——酒店式公寓的經(jīng)營模式一、酒店式公寓的由來“酒店式公寓”“產(chǎn)權(quán)式公寓”20世紀70年代歐美國家，謝謝閱讀由“時權(quán)酒店”（TimeshareHotel）演變過來。“時權(quán)酒店”是指出售一定時期內(nèi)使用酒店住宿謝謝閱讀“時權(quán)酒店”“產(chǎn)謝謝閱讀權(quán)式酒店”精品文檔放心下載司引進酒店式物業(yè)管理，為業(yè)主開展出租服務(wù)和理財服務(wù)。謝謝閱讀二、酒店式公寓的概念酒店式公寓亦即產(chǎn)權(quán)式酒店，指將公寓的每一個單位分別出售給投資人，同時投資人委感謝閱讀托酒店管理公司或分時度假網(wǎng)絡(luò)管理，獲取一定的投資回報。一般情況下，投資人均擁有該謝謝閱讀精品文檔放心下載前者多建在經(jīng)濟比較活躍的地區(qū)，目標客戶為商務(wù)人士，典型如羅湖丹楓白露；而后者則建謝謝閱讀于景色優(yōu)美的旅游區(qū)，主要消費群體為旅游度假者，比如大梅沙雅藍酒店。精品文檔放心下載三、酒店式公寓的經(jīng)營及利潤分配模式（一）包租型。即業(yè)主將公寓交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，酒店管理公司每月付給業(yè)主固定感謝閱讀金額作為投資回報，也可看作是支付給業(yè)主的酒店房屋租金。典型如深圳羅湖的丹楓白露和感謝閱讀成都的世代錦江。1．深圳丹楓白露羅湖丹楓白露項目定位為投資型產(chǎn)權(quán)式酒店項目。依托三九自身豐富的酒店客源和管理經(jīng)驗，感謝閱讀其項目定價均價在12，600元/平方米左右，相比臨近住宅項目溢價超過100%。首付款比例精品文檔放心下載偏高（超過44組合形式可選（4套69平方米一房一廳，感謝閱讀總價350萬，首付150謝謝閱讀利益分配模式：15年（三套）經(jīng)營協(xié)議，共返還業(yè)主200感謝閱讀4000元，業(yè)主無須支付其它謝謝閱讀費用。2．成都世代錦江世代錦江產(chǎn)權(quán)式商務(wù)酒店，總面積17750平方米，酒店客房25256.03、51.91、43.10、謝謝閱讀39.84、46.90平方米五種精裝客房套型，集居住、商務(wù)、酒店于一身。謝謝閱讀投資及利益分配模式：投資金額：29.4532萬元投資物業(yè)：46.9平方米精裝酒店客房，6280元/平方米謝謝閱讀投資方式：一次性付清全部房款，并和酒店管理公司簽訂委托協(xié)議十年。謝謝閱讀前108%作為年度收益，10年則為29.4532萬元×8%×10年=234366元。謝謝閱讀后10年收益：若續(xù)約，則年收益為首付款的8.8%，10年則為29.4532萬元×8.8%×10年感謝閱讀=259188.16元。包租型經(jīng)營模式優(yōu)缺點分析：優(yōu)點（1）固定經(jīng)營模式,購房附帶委托經(jīng)營協(xié)議書，業(yè)主無權(quán)協(xié)商和選擇，便于前期操作和統(tǒng)一謝謝閱讀經(jīng)營管理；（2謝謝閱讀店整體經(jīng)營的范圍，壯大酒店的實力，也減少了后期管理隱患；謝謝閱讀（3）財務(wù)結(jié)算便利，如經(jīng)營管理得當酒店管理公司有較大利潤空間；精品文檔放心下載（4）簽約期長而回報金額固定，聯(lián)系貨幣貶值和通貨膨脹因素，對管理方后期經(jīng)營有利。謝謝閱讀缺點（1）包租后形成固定支出成本，對經(jīng)營方壓力較大，有一定金融風險性；精品文檔放心下載（2據(jù)建設(shè)部2001年6月1感謝閱讀不得采取售后包租的方式銷售未竣工的商品房。其出臺的初衷就是為了防范樓市泡沫，以防精品文檔放心下載止哄抬樓價。但是業(yè)內(nèi)現(xiàn)在似乎認為售后包租是一種發(fā)展方向，打擦邊球，有違規(guī)隱患。感謝閱讀（二）委托經(jīng)營型。業(yè)主將公寓委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，酒店管理公司不承諾固精品文檔放心下載定的回報率，雙方按合同規(guī)定比例從酒店的經(jīng)營利潤中提成。典型如大梅沙領(lǐng)海。謝謝閱讀1．深圳I.領(lǐng)海感謝閱讀8300/精品文檔放心下載再次加價。收益預(yù)算模式：房號：4A面積：44.67平方米總價：549380元旺季（4月-8月）收益：標準房500元/天365*80%*50%*500=73000淡季（11月-3月）收益：標準房300元/天感謝閱讀365*30%*50%*300=16425全年收益：（73000+16425）*80%-（44.67*10*12）=66180（忽略全年水電費）謝謝閱讀月平均收益：5515，供樓款約為2500元/月，實際月凈收益：約2515元/月感謝閱讀（具體租賃辦法見附件）委托經(jīng)營型模式優(yōu)缺點分析：1沒有固定的房租支出壓力，經(jīng)營成本從總收益中扣除，且房產(chǎn)已售出，把大部分投精品文檔放心下載資和經(jīng)營風險轉(zhuǎn)嫁給業(yè)主。1投資方式吸引力較小，易造成酒店管理區(qū)域內(nèi)自住比例過多，難于經(jīng)營管理和形成精品文檔放心下載規(guī)模。（2）因業(yè)主無法有效監(jiān)督酒店管理公司，利潤的核算很難得到業(yè)主的認可。謝謝閱讀（三）代租管型。即業(yè)主委托物業(yè)公司對其擁有的房屋進行代理租賃，并提供酒店式服務(wù)，感謝閱讀使業(yè)主能夠輕輕松松獲得良好的投資回報。在代租管期間，業(yè)主需按規(guī)定交納物業(yè)管理費和謝謝閱讀本體維修基金，支付物業(yè)公司租賃傭金，同時享有與其他業(yè)主相同的權(quán)利。感謝閱讀1．市場供求關(guān)系（1）旅游度假景點，客源流動性大；（2）同一區(qū)域內(nèi)此類租賃模式少，有市場需求量；（3）與周邊酒店房價相比，租金較低，客戶承受能力強。精品文檔放心下載2．經(jīng)營及利潤分配模式按天租賃收費方式按月租賃收費方式備注收費項目以按天租賃收費方根據(jù)客戶的實際情況調(diào)整謝謝閱讀式賃收費方式10%的租金直接由租金中扣除1傭金8%的月租金/月高不超過月租金的50%低收費是月租金的8%。2代收租金服務(wù)費免5%的租金扣除3客房服務(wù)費（含房間清潔一次性用品）50元/天/間50元/天/間中扣除根據(jù)租客需求按實際天數(shù)，由租客直接支付4按實際支付按實際支付向租客收取精品文檔放心下載5空置期清潔服務(wù)費50元/月50元/月付6家政維修服務(wù)費按實際支付按實際支付向租客收取3．經(jīng)營回報分析例一：漣濤306房----按月租賃模式公寓面積為52.76M2，總價為27萬元，購置后長期用于出租，投資回報分析如下：（1）投謝謝閱讀資總成本：343,020元A．資本金：273,020元；a.一次性房款：27,000元；b.房產(chǎn)證稅費：3,020元；B．裝修、家私費用：67,000元；C．電器：3,000元。（2）年物業(yè)費用：2567元A．物業(yè)管理費:2.98元/M2*50.76M2*12月=1,815元感謝閱讀B．本體維修金:0.25元/M2*50.76M2*12月=152元精品文檔放心下載C．房內(nèi)清潔費:50元/月*12月=600元（3）年租金收入：2383元/月*12月*80%=22,880元精品文檔放心下載A．出租率估算:80%B．租金按淡旺季平均：（2800元/月*7+1800元/月*5）/12月=2383元/月感謝閱讀（4）支付傭金：2800元*0.4+1800元*0.4=1,840元謝謝閱讀（5）稅金：22,880元*12%=2,746元謝謝閱讀（6）投資凈收益：A．按月租賃年凈收益：15,727元=(年租金收入-物業(yè)費用-支付傭金-稅金)=22880-2567-1840-2746=15,727元謝謝閱讀B．按月租賃年收益率:4.6%=15,727/343,020=5.9%C．投資回收期:21.8年D．從第22年開始至70年,年凈收益總和:=157,727元*48年=75萬元例二：漣濤306房----按天租賃模式公寓面積為52.76M2，總價為27萬元，購置后長期用于出租，投資回報分析如下：感謝閱讀（1）投資總成本：343,020元A．資本金：273,020元；a.一次性房款：27,000元；b.房產(chǎn)證稅費：3,020元；B．裝修、家私費用：67,000元；C．電器：3,000元。（2）年物業(yè)費用：2567元A．物業(yè)管理費:2.98元/M2*50.76M2*12月=1815元精品文檔放心下載B．本體維修金:0.25元/M2*50.76M2*12月=152元精品文檔放心下載C．房內(nèi)清潔費:50元/月*12月=600元（3）年租金收入：55,480元A．全年入住天數(shù)：365天*40%=146天（最保守估算）謝謝閱讀B．年租金收入：380元/天*146天=55480元謝謝閱讀（4）客房服務(wù)費：146天*50元/天=7,300元感謝閱讀（5）支付傭金：55,480*10%=5,548元精品文檔放心下載（6）稅金:55,480元*12%=6,658元感謝閱讀（7）投資凈收益：A．按天租賃年凈收益：33,407元=(年租金收入-物業(yè)費用-客房費用-支付傭金-稅金)精品文檔放心下載=55480-2567-7300-5548-6658=20401元精品文檔放心下載B．按天租賃年收益率:9.7%=33,407/343,020=9.7%投資回收期:10.2年從第11年開始至70年,年凈收益總和:=33,407元*59年=197萬元例三：15套房綜合分析15套公寓：一房一廳7套、單房8套；15套總價為3,759,970元，長期用于出租，投資回報分析如下：感謝閱讀（1）投資總成本：4,724,530元A．資本金：3,802,530元；a.一次性房款：3,759,970元；b.房產(chǎn)證稅費：42,560元；B．裝修、家私費用：877,000元；C．電器：45,000元（2）年物業(yè)費用:36,451元A．物業(yè)管理費:2.98元/M2*708.24M2*12月=25,326元感謝閱讀B．本體維修金:0.25元/M2*708.24M2*12月=2,125元謝謝閱讀C．房內(nèi)清潔費:50元/月*12月*15套=9,000元精品文檔放心下載（3）年租金收入：519,836元理想狀態(tài)的出租模式是：旺季按天租賃為主、淡季以按月租賃為主；感謝閱讀A．如全年按天租賃模式，按40%的入住率，全年租金：謝謝閱讀=(380*7套+300*8套)*146天=738,760元感謝閱讀B．如全年按月租賃模式，按80%的入住率，全年租金：謝謝閱讀=(2383*7套+1833*8套)*12月*80%=300,912元精品文檔放心下載C．按雙方各占一半的比例：=738760元/2+300912元/2=519,836元精品文檔放心下載（4）客房服務(wù)費：146天/2*50元/天*15套=54,750元精品文檔放心下載（5）支付傭金:49，138元A．按天租賃傭金738760元/2*10%=36,938元精品文檔放心下載B．按月租賃傭金：12200元（6）稅金:519,836元*12%=62,380元精品文檔放心下載（7）投資凈收益:A．年凈收益：317,117元=(年租金收入-物業(yè)費用-客房費用-支付傭金-稅金)感謝閱讀=519836-36451-54750-49138-62380=317,117元精品文檔放心下載B．年收益率:6.7%=317,117/4,724,530=6.7%C．投資回收期:14.9年D．從第15年開始至70年,年凈收益總和:=317,117元*55年=1744萬元4．代租管型模式優(yōu)缺點分析：優(yōu)點（1）管理方完全不承擔經(jīng)營風險，管理便捷，經(jīng)營成本低；謝謝閱讀（2）租賃傭金及提供給公寓的附加服務(wù)收費收入可觀。缺點（1）一星期以內(nèi)的短時租賃業(yè)務(wù)可操作性不強；（2）不利于公司多元化發(fā)展，拓寬經(jīng)營思路范圍。（四）包租和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物業(yè)范圍內(nèi)，大多數(shù)業(yè)主把公寓以精品文檔放心下載包租形式交由酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營，少部分業(yè)主委托物業(yè)或酒店管理公司對其擁有的房屋感謝閱讀進行代理租賃。兩種形式共存在同一物業(yè)中，形成一種互補的關(guān)系。感謝閱讀包租和代租管混合型模式優(yōu)缺點分析：優(yōu)點：經(jīng)營方式靈活，兩種模式形成互補，業(yè)主有更多的選擇空間。感謝閱讀缺點：由于對兩種模式的顧客服務(wù)標準不同，可能會帶來一些經(jīng)營管理上的難題。感謝閱讀（五）委托經(jīng)營和代租管混合型模式。指在同一酒店式公寓的物業(yè)范圍內(nèi)，大多數(shù)業(yè)主將公精品文檔放心下載寓委托給酒店管理公司統(tǒng)一經(jīng)營管理，獲得經(jīng)營利潤的分成，少部分業(yè)主委托物業(yè)或酒店管感謝閱讀理公司對其擁有的房屋進行代理租賃。兩種形式共存在同一物業(yè)中，形成一種互補的關(guān)系。謝謝閱讀委托經(jīng)營和代租管混合型模式優(yōu)缺點分析：優(yōu)點：經(jīng)營方式靈活，兩種模式形成互補，業(yè)主有更多的選擇空間。謝謝閱讀缺點：由于對兩種模式的顧客服務(wù)標準不同，可能會帶來一些經(jīng)營管理上的難題。精品文檔放心下載[返回]專題二——東海岸酒店式公寓市場分析一、深圳市政府統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料1．國內(nèi)游客人數(shù)。2002年度深圳市共接待國內(nèi)旅游人數(shù)為2752.62,過夜國感謝閱讀內(nèi)游客1073.53萬人次，一日游游客為1679.09萬人次。精品文檔放心下載2．國內(nèi)游客在深花費。國內(nèi)游客在深花費。2002年國內(nèi)旅游者在深每人每天花費為謝謝閱讀609.97元，其中過夜游客為644.44元/人天，一日游游客為436元/人天。謝謝閱讀3．國內(nèi)游客在深停留時間。2002年來深國內(nèi)游客在深停留時間為人均3.78天，選擇招謝謝閱讀待所過夜的國內(nèi)游客停留時間較長為4.51天；其次是親友/家庭為3.44天；在賓館酒感謝閱讀店的停留時間最短，為2.83天。4．國內(nèi)旅游收入。2002年我市國內(nèi)旅游收入為212.9578.82億元，謝謝閱讀勞務(wù)性收入134.1346.5421.85%；精品文檔放心下載飲食為32.2815.16%24.3411.43%42.21億元，謝謝閱讀占19.82%25.34億元，占11.90%13.27億元，占6.23%精品文檔放心下載通5.22億元，占2.45%；其他為23.75億元，占11.14%。在2002年國內(nèi)旅游收入的感謝閱讀構(gòu)成中，增長較快的有娛樂和景點游覽方面的收入。5．旅游飯店規(guī)模和經(jīng)營情況（2002（1）深圳市納入統(tǒng)計賓館酒店270家，客房28640間，床位數(shù)50645張，接待游感謝閱讀客661.30萬人次。（2）從星級來看，我市星級飯店共15210精品文檔放心下載14家，三星級飯店54家，二星級飯店72家，一星級飯店2家，未評星級飯感謝閱讀店118家。（3）全市賓館酒店全年平均客房出租率為64.10%。其中，星級飯店全年平均客房感謝閱讀出租率為68.10%；非星級飯店為51.48%。感謝閱讀（4）全市賓館酒店全年平均房價為313.84元/間天。其中，星級飯店全年平均房價謝謝閱讀為327.79元/間天；非星級飯店為250.20元/間天。精品文檔放心下載6．CEPA。2003年6月30日，商務(wù)部副部長安民和香港財政司司長梁錦松代表雙方在謝謝閱讀“內(nèi)地與香港更緊密經(jīng)貿(mào)關(guān)系安排”（簡稱CEPA）協(xié)議書上簽字。CEPA文本共二十精品文檔放心下載精品文檔放心下載一致同意加強粵港旅游合作。廣東將在2004年1月1日前在全省全面推開省內(nèi)居民謝謝閱讀個人赴港旅游。同時，通過聯(lián)合舉辦大型旅游推廣活動、聯(lián)合參加大型國際旅游展、感謝閱讀建立完善旅游預(yù)防突發(fā)事件應(yīng)急工作協(xié)調(diào)網(wǎng)絡(luò)、加強粵港旅游信息平臺建設(shè)等措施，感謝閱讀促進兩地旅游客源互動，繁榮兩地旅游市場，共同打造粵港澳“大珠三角”國際知名旅感謝閱讀精品文檔放心下載多的機會。二、東海岸酒店式公寓市場細分1．國內(nèi)客戶（1）商務(wù)會議根據(jù)國際會議協(xié)會的統(tǒng)計，會議旅游者1美元的消費中，用于會議以外的就有92美精品文檔放心下載分。也就是說，會展經(jīng)濟會形成1：9的效應(yīng)。隨著國際會議中心的建成對完善東部感謝閱讀謝謝閱讀用。東海岸公寓將從中直接受益。（2）商務(wù)住宿與會議培訓(xùn)基地謝謝閱讀娛樂等配套服務(wù)。（3）景點旅游謝謝閱讀田旅游項目的吸引。其中包括接待散客和旅游團。（4）休閑度假包括蜜月旅行、商務(wù)度假、周末度假、療養(yǎng)等。（5）旅游中轉(zhuǎn)站精品文檔放心下載旅游團。（6）個性化項目謝謝閱讀政府、活動或比賽組委會）合作開發(fā)的其它旅游、活動、比賽項目。感謝閱讀（7）個人自助游（8）東海岸業(yè)主的親朋好友、萬科社區(qū)業(yè)主、萬客會會員等謝謝閱讀2．境外客戶（1）謝謝閱讀謝謝閱讀謝謝閱讀建設(shè)，將吸引越來越多的境外人士到大梅沙片區(qū)旅游度假。謝謝閱讀（2）精品文檔放心下載將帶來眾多的中轉(zhuǎn)型境外旅客。[返回]專題三——大梅沙片區(qū)情況分析一、概況大梅沙片區(qū)位于深圳經(jīng)濟特區(qū)鹽田區(qū)的東部，三面依山，一面靠海，風景優(yōu)美，著名的感謝閱讀旅游景點有大小梅沙、海洋公園、明思克航母等。早期，該片區(qū)主要由自然村、工業(yè)廠房組精品文檔放心下載1999感謝閱讀產(chǎn)市場逐漸繁榮起來：起先由一些臨近海濱公園的廠房逐漸改變用途，由原來的工業(yè)廠房轉(zhuǎn)感謝閱讀變成小商鋪及餐飲用房等，較典型的有乳鴿王總店在大梅沙開業(yè)；隨后，產(chǎn)權(quán)式酒店雅蘭酒精品文檔放心下載2001、2002年鹽田區(qū)先后推出了大梅沙感謝閱讀精品文檔放心下載預(yù)測，2004年～2005年該片區(qū)將成為深圳市房地產(chǎn)市場的一個新的熱點區(qū)域。感謝閱讀二、現(xiàn)狀（一）片區(qū)配套狀況1．商業(yè)配套（1感謝閱讀是店鋪規(guī)模較小，經(jīng)營貨品檔次較低；（2）新建住宅小區(qū)在裙樓均設(shè)有商業(yè)配套設(shè)施，但規(guī)模較小，僅僅服務(wù)于本小區(qū)的居民。精品文檔放心下載（3）該片區(qū)商業(yè)中心為梅沙市場，檔次較低，未形成一定規(guī)模。精品文檔放心下載2．教育配套設(shè)施不足大梅沙片區(qū)目前僅有梅沙小學一所小學，片區(qū)內(nèi)目前還沒有中學，最近的中學在約5分鐘車精品文檔放心下載程的鹽田中學。3精品文檔放心下載的需求。4大小巴士8103208360364380謝謝閱讀有425、440、443，主要經(jīng)過片區(qū)內(nèi)的鹽梅公路，并且由于道路比較狹窄，特別是夏天周末謝謝閱讀人流較多，道路交通受到嚴重阻礙。目前有鹽壩高速公路、鹽梅公路梧桐山隧道和盤山公路感謝閱讀通往市區(qū)。5感謝閱讀等四家規(guī)模較大酒店。相應(yīng)的娛樂設(shè)施、飲食餐館較少，并且配套項目沒有拉開消費檔次；精品文檔放心下載受當時開發(fā)水平限制，整個配套水平不高，不能接待大型的國際性會議和商務(wù)會議。大梅沙精品文檔放心下載仍然是一個大眾化、開放式的消費區(qū)，而這種消費對于酒店業(yè)是不利的。精品文檔放心下載（二）片區(qū)物業(yè)概況（1片區(qū)內(nèi)早期物業(yè)主要分布在上坪村、成坑村和大梅沙，以農(nóng)民房與廠房謝謝閱讀為主，沒有規(guī)劃，呈自然隨意分布，居民以當?shù)剞r(nóng)民與工廠工人為主；精品文檔放心下載（2）片區(qū)物業(yè)類型及用途：片區(qū)內(nèi)主要由低層農(nóng)民住宅、少量小高層住宅及賓館酒店組成。感謝閱讀（3迄今為止片區(qū)主要發(fā)展的是休閑、度假、餐飲娛樂型房地產(chǎn)，特別精品文檔放心下載是2000年雅蘭酒店的開發(fā)建設(shè)，推動了該片區(qū)休閑、旅游度假型房地產(chǎn)規(guī)?；?。謝謝閱讀（4精品文檔放心下載主要用途為高科技研發(fā)基地、高尚住宅區(qū)和酒店。三、發(fā)展1．規(guī)劃市政府已經(jīng)提出將大梅沙地區(qū)建設(shè)成國際性的海濱度假旅游區(qū)、國際會議中心、高檔居住區(qū)謝謝閱讀和高精尖的高新技術(shù)研發(fā)中心。2．交通在鹽田現(xiàn)有交通基礎(chǔ)上，未來3年內(nèi)，市有關(guān)部門和鹽田區(qū)、鹽田港集團及深圳市高速公路感謝閱讀股份有限公司將投資人民幣50謝謝閱讀道、明珠立交、深鹽路暢通工程、羅沙公路長嶺段改造等7大交通工程，筑起了一副優(yōu)質(zhì)暢謝謝閱讀通的交通骨架，建立一個完整、高效的疏港交通和過境交通系統(tǒng)，實現(xiàn)疏港交通與城市交通謝謝閱讀的有效分離，以徹底解決鹽田區(qū)的交通問題。3．教育深圳大學師范學院第二附屬學校2001精品文檔放心下載占地面積最大的中學———深圳第二高級中學，已確定落戶鹽田港后山；此外，在深圳市東精品文檔放心下載部生態(tài)走廊葵涌鎮(zhèn)，一所占地65000平方米、建筑面積34000平方米的深圳市亞迪學校，也感謝閱讀于今年9月開學。4．旅游（1謝謝閱讀心和綜合生態(tài)旅游區(qū)以及部分度假酒店、公寓和山地觀光纜車等配套設(shè)施。感謝閱讀（2精品文檔放心下載鄉(xiāng)乘游船出發(fā)，經(jīng)過島嶼中狹長的海上水路，駛進大鵬灣，一直到深圳大梅沙。報告還包括感謝閱讀恢復(fù)開通海上旅游關(guān)口，與深圳梅沙碼頭對接，將梅沙碼頭辟作旅游碼頭等內(nèi)容。精品文檔放心下載（3）政府旅游項目規(guī)劃。包括國際會議中心，濱海體育公園等。感謝閱讀5．劣勢1．遠離市中心，交通不便，公交通達程度較低；2．目前當?shù)匚飿I(yè)以農(nóng)民房與工業(yè)廠房為主，與環(huán)境相悖逆；感謝閱讀3．居民主要以當?shù)剞r(nóng)民與工廠工人為主，素質(zhì)不高。[返回]專題四——東海岸酒店式公寓經(jīng)營及物業(yè)管理面臨問題及解決方案精品文檔放心下載管理方式問題類別面臨問題解決方法服務(wù)流程門鎖采用帶有記憶功能的電話采用插卡電話網(wǎng)絡(luò)采用上網(wǎng)卡或包月?lián)Q洗引進專業(yè)公司簽訂優(yōu)惠協(xié)議或由酒店設(shè)立洗衣部有線電視增加加密頻道24小時服務(wù)業(yè)主權(quán)益保公開透明性制訂財務(wù)公開方案護業(yè)主個人物品增加保護賠償條款業(yè)主隱私增加保護條款酒店人員的控制在勞動合同中明確管理條款配套設(shè)施衛(wèi)星天線自辦節(jié)目套設(shè)施會務(wù)功能不足餐飲娛樂無物品清洗消毒巴士及停車位合法性營業(yè)執(zhí)照按合法渠道申辦相關(guān)手續(xù)營業(yè)場所（及用房）酒店經(jīng)營管理發(fā)票

接團現(xiàn)狀沖突消防煙感與地產(chǎn)協(xié)調(diào)，由地產(chǎn)辦理用地性質(zhì)與地產(chǎn)協(xié)調(diào)，由地產(chǎn)辦理與代租戶協(xié)調(diào)，統(tǒng)一裝修空調(diào)等）新的客戶往往要求新頻繁牌、廠家、價格、購買地等。感謝閱讀責按月或以上租賃。感謝閱讀雙人床與代租戶協(xié)調(diào)酒店標準裝修與地產(chǎn)協(xié)調(diào)裝飾風格的不統(tǒng)一統(tǒng)一裝修，統(tǒng)一經(jīng)營經(jīng)營管理淡旺季人員配置以上由酒店專業(yè)人士提供意

見感謝閱讀計件模式的客房服務(wù)

分稅專業(yè)酒店管理及經(jīng)營人才施）客戶選房東海岸酒店式公寓較促使業(yè)主與酒店公司簽訂合分散同，統(tǒng)一經(jīng)營與自租戶的收益競爭，關(guān)注

對旅游團收入的沖擊與代租戶之間收益分關(guān)注配的矛盾精品文檔放心下載安全性酒店住戶的控制酒店人員的控制公寓的布局與酒店共同對安全管理負責

等設(shè)施共享會所引導(dǎo)業(yè)主考慮旅客是代業(yè)主物業(yè)管理泳池大堂室外泳池分別使用相互干擾麻將噪音精品文檔放心下載不提供娛樂設(shè)施標識的協(xié)調(diào)與酒店管理公司協(xié)調(diào)[返回]專題五——東海岸公寓業(yè)主購房意向調(diào)查報告一、抽樣標準東海岸已售出218套酒店式公寓，包括單房65套，一房一廳153套。從中抽取79套進精品文檔放心下載行調(diào)查,抽樣比例為36.24%2126感謝閱讀比例為40%；聯(lián)系48名一房一廳業(yè)主進行電話調(diào)查，共認購53套，抽樣比例為35%。謝謝閱讀二、調(diào)查發(fā)現(xiàn)經(jīng)與本次調(diào)查的69名業(yè)主溝通，發(fā)現(xiàn)其實大部分業(yè)主當初購買公寓并沒有明確的目的，謝謝閱讀對其今后究竟做何安排也沒有一個清淅的概念。正如眾多業(yè)主所說：“當時就覺得房子不錯，謝謝閱讀風景好，又在大梅沙，就買啦！”從這可以看出，東海岸不論其地理位置、社區(qū)規(guī)劃及人文謝謝閱讀景觀都有其獨特之處，加上萬科本身的品牌號召力在人們心目中都是有一定影響的。感謝閱讀三、具體調(diào)研情況（一）物業(yè)使用意向1．在抽樣調(diào)查的48位一房一廳業(yè)主中投資自住自住，不排斥投資投資自住自住，不排斥投資（1）純投資：3位。其中買賣1位，另2位看投資回報再作考慮。謝謝閱讀（2）自?。?0位，其中一年后再考慮租賃有1位，住幾年后賣掉有1位，其余均為自住度謝謝閱讀假用，不考慮投資。有一單位用戶一次購買6套自用。感謝閱讀（3）自住為主，不排斥投資：35位。長租3位，短租21位（其中按意愿隨時出租占18謝謝閱讀8位；另有3位購有多套，均為一套自住，其余出租。感謝閱讀2．在抽樣調(diào)查的21位單房業(yè)主中資（1）純投資：1位。轉(zhuǎn)手買賣。（2）自?。?位，不考慮投資。（317位。長租2位；短租13位，全部按意愿隨時出租，另有2精品文檔放心下載位購有多套，均為一套自住，其余出租。（二）業(yè)主裝修意向個性化裝修沒有選擇按模式自裝選擇套餐1．個性化裝修：10人2．按模式自裝：8人3．選擇套餐：8人（均反映報價偏高）除去投資或自住的12人，還有15人沒有選擇三、調(diào)研結(jié)果1．約有6%的業(yè)主購房純粹打算投資。2．約有14%的業(yè)主購房是為了自住度假，至少短期內(nèi)沒有投資打算。謝謝閱讀3．約有80%的業(yè)主既想自住享受，也想取得一定投資回報。謝謝閱讀四、業(yè)主心態(tài)分類1．自住型此類業(yè)主在所有公寓業(yè)主中占有14%，購買的目的就是為了今后來東海岸度假，一般不愿意精品文檔放心下載它人來住自已的房子，暫時沒有投資計劃，但有個別業(yè)主表示先住個幾年后，是否投資租賃謝謝閱讀視情況而定。2．投資型此類業(yè)主只占6%謝謝閱讀品牌置業(yè)，期待房子升值后轉(zhuǎn)手買賣，取得一定的投資效益。此類業(yè)主在其買賣交易前，有謝謝閱讀些會自住用來度假；有些可能會先嘗試租賃；3．以自住為主，不排斥投資此類業(yè)主在所有公寓業(yè)主占80%，初衷是為自已度假享受，本身沒有考慮到投資，但并不排精品文檔放心下載斥投資，如有好的投資經(jīng)營模式，可以接受，態(tài)度比較積極，希望有一個好的經(jīng)營模式，非精品文檔放心下載常注重投資效益，五、總結(jié)由調(diào)研結(jié)果可以看出：對于投資而言，如果是既滿足了自已居住度假的需求，又能在空感謝閱讀余時間出租，約有80%的業(yè)主都是可以接受的，交給我們來經(jīng)營和管理，業(yè)主表示很接受并謝謝閱讀且很放心。但由于現(xiàn)在還沒有一個明確的經(jīng)營模式，業(yè)主們都很期待我們給他們一個明確的精品文檔放心下載投資方案，期待著我們給他們經(jīng)營出一個回報可觀的投資路徑。謝謝閱讀六、業(yè)主建議1．統(tǒng)一裝修風格。有三位業(yè)主表示如果為投資著想，需要我們與業(yè)主們洽談定奪統(tǒng)一裝修的事情。因為如感謝閱讀果是統(tǒng)一經(jīng)營，那么統(tǒng)一的裝修格調(diào)與標準是很必要的，不能夠一家一個樣。精品文檔放心下載2．固定經(jīng)營模式，統(tǒng)一經(jīng)營。有兩位業(yè)主持此意見。如果是按酒店經(jīng)營模式，那么就得統(tǒng)一經(jīng)營。業(yè)主們既然選擇了精品文檔放心下載投資，那么就不能因為自己是產(chǎn)權(quán)所有人而享有太大的自由和權(quán)限。為了收益平衡，便于管感謝閱讀理，在租賃期間和業(yè)主談好，業(yè)主入住也一樣按市價收費，沒有特權(quán)，不然會打破正常的市精品文檔放心下載場收益。相信為了投資回報，遵守一定的規(guī)則，業(yè)主們還是可以接受的。精品文檔放心下載[返回]專題六——酒店式公寓管理模式實地專項調(diào)研東海岸公寓調(diào)研組于一月八日、九日就酒店式公寓管理模式及相關(guān)內(nèi)容進行了實地調(diào)研精品文檔放心下載工作,共8精品文檔放心下載容詳情見以下部分。一、基本調(diào)研項目情況：基本調(diào)研項目為8215精品文檔放心下載下表：樓盤方式基本情況丹楓白露、1、領(lǐng)海、精品文檔放心下載酒店式小業(yè)主簽協(xié)議，委托經(jīng)營；金海灘2、可出具酒店定額發(fā)票，或手寫式的酒店服務(wù)類發(fā)票；精品文檔放心下載水云間酒店公寓擬會所式1、混雜在一起；2、出具手寫式的服務(wù)類發(fā)票，蓋其它項目酒店管理公司財務(wù)章，會所經(jīng)營許可還在申請中。君逸華府招待所式1、發(fā)展商尾盤共10多套，發(fā)展商經(jīng)營；2、固定商務(wù)客源為主。喜洋洋酒店公寓中介式1、以酒店公寓為名，推廣樓盤銷售；2心海假日管理處代辦1、以業(yè)主自用為主，委托僅10多戶，接待散客為主；2、暫未辦理相關(guān)手續(xù)，出具給租戶的是管理處的服務(wù)發(fā)票。芭堤雅酒店式酒店立項（非住宅），不同于其它項目謝謝閱讀二、具有參考意義的三個樓盤數(shù)據(jù)對比表：調(diào)研項目水云間領(lǐng)海丹楓白露價格類768標準房季實際價198元高級房高級海景房968元（前臺價）豪華海景房1298元（前臺價）擬定價500元不詳69平方）1200元85平方）家庭海景套房1398元（前臺價）無1700元復(fù)式海景套2698元（前臺價）房總統(tǒng)套房無119平方）3500元周邊配套類餐飲步行3分鐘內(nèi)一樓配套（西餐廳）餐廳）商業(yè)一樓多家小商戶步行3分鐘內(nèi)深南東路商業(yè)步行10分鐘至工商銀行行步行10分鐘至發(fā)展銀行步行10分鐘至發(fā)展銀行步行3分鐘內(nèi)（卡拉OK和酒吧）行3OK和酒吧）樂三九大酒店內(nèi)公共交通大梅沙片區(qū)公共交通大梅沙片區(qū)公共交通深南路公共交通謝謝閱讀房間總數(shù)252套192套內(nèi)部設(shè)施基本情況業(yè)主自住152套/自有經(jīng)房間分類全出售僅剩幾個尾盤營100套商務(wù)中心裝修中可接待會議可接待會議自助廚房/洗衣房（銷售承諾免費）務(wù)設(shè)施無洗衣房配套設(shè)施會所裝修中會所和休閑中心會所餐廳設(shè)施無一樓配套（外包）一樓西餐（自營）停車場地下，租客免費露天及架空層（收費）地下停車精品文檔放心下載裝修風格經(jīng)營房間裝修普通簡單（具體見圖片）豪華（交樓標準）豪華門鎖電插電子門卡，軟件/網(wǎng)絡(luò)管理酒店卡式門鎖房間基本情況電話電器錄區(qū)未開通管道煤氣）錄沙片區(qū)未開通管道煤氣）總機服務(wù)立廚房設(shè)施衛(wèi)生間用品酒店式齊全酒店式齊全酒店式齊全一次性用品酒店式齊全酒店式齊全酒店式齊全消費品飲料、快餐食品、香煙（房間內(nèi)有收費表）不詳預(yù)定方式電話、前臺，網(wǎng)絡(luò)預(yù)定預(yù)定接待流程有效證件、查一人即可，入住登記有相應(yīng)軟件管理系統(tǒng)押金二天租金（整數(shù)）不詳不詳不詳身份證、護照登記安全責任書未見不詳未見退房手續(xù)服務(wù)生查完房后可退不詳不詳服門童服務(wù)無4星級提供類務(wù)接送服務(wù)無標準營運提供送餐服務(wù)無提供洗衣服務(wù)無提供票務(wù)服務(wù)無提供商務(wù)中心暫無提供閉路電視系統(tǒng)對講不詳安防狀況安全崗位未見不詳4星級來訪人員控無登記標準營運前臺詢問制貴重物品寄存有，前臺寄存有，前臺寄存經(jīng)營方深圳祥祺酒店管理有限公司深圳市海闊投資有限公司下屬酒店管理公司經(jīng)營三九酒店管理有限公司產(chǎn)權(quán)情況經(jīng)營部分自有，房屋70年?，F(xiàn)無業(yè)主委托全出售，多名小業(yè)主經(jīng)營年限不詳待協(xié)商15年管理人員樓不詳服務(wù)人員素質(zhì)低下，服裝不統(tǒng)一商務(wù)接待暫未開展不詳可以接待經(jīng)營狀況團體接待據(jù)說可以可以接待娛樂項目無不詳聯(lián)營項目無與旅行社有聯(lián)系發(fā)票祥祺酒店管理有限公司財務(wù)章）不詳服務(wù)類手寫發(fā)票或旅游業(yè)定額發(fā)票收款方式現(xiàn)金、刷卡都可現(xiàn)金、刷卡都可營業(yè)執(zhí)照未見（據(jù)說辦理中）酒店管理公司類

不詳路邊大型立式招牌（“水外部招牌無云間酒店公寓”）銷售情況全售完20多套未售出僅余少量酒店營銷模式售部，廣告情況不詳不詳不詳收費3.2元/平方米10元/平方米3.8元/平方米謝謝閱讀物業(yè)管理參與模式參與人員無不詳無與業(yè)委會制訂標準再分統(tǒng)一的委托經(jīng)營協(xié)簽約模式暫未接受業(yè)主委托別與業(yè)主協(xié)商議書，與業(yè)主簽定酒店管理據(jù)說是獨立管理處管理，不參與酒店管理參與酒店管理業(yè)主費用同上承擔水電費，管理費委托經(jīng)營不承擔任何費用利益分配同上無保底經(jīng)營模式保底經(jīng)營模式三、重點調(diào)研項目差異分析詳情見下表：項目優(yōu)點缺點特點借鑒意義地段優(yōu)勢不明開發(fā)商項目策作為投資經(jīng)營

謝謝閱讀位到銷售策略都經(jīng)過精心策模式要量力而

丹楓用、共享公司內(nèi)部資源15年為并切實可行；白露（三九大酒店的客源可投資回報方案謝謝閱讀的溢價收益和對業(yè)主吸引力

保障（15年200萬加期預(yù)計的酒店經(jīng)強。

營收益）謝謝閱讀地段優(yōu)勢明顯(大梅沙一酒店營運模式樓盤規(guī)劃合理地段占盡優(yōu)勢

線海景)；配套設(shè)施齊全（全部為海景案存在明顯缺現(xiàn)經(jīng)營方和業(yè)主的雙贏格局，

“休閑健康”概也需要管理的

投資回報存在成效和營銷手精品文檔放心下載領(lǐng)海很大不確定性；精品文檔放心下載4星級酒店標準為容易引起管理大梅沙片區(qū)高有地段優(yōu)勢的謝謝閱讀混亂和投訴。檔度假的標志情況下管理的精品文檔放心下載性項目。和具吸引力的利益協(xié)議就是基本要素。

地段優(yōu)勢明顯(大梅沙一現(xiàn)還局限在經(jīng)利用酒店管理在不具備酒店

線海景)公司旗下的另經(jīng)營的情況下精品文檔放心下載水云間數(shù)，可吸引特定租客群。沒接受業(yè)主委來可能的經(jīng)營模式不明確。一間酒店作為經(jīng)營的法理依理相關(guān)手續(xù)。會所經(jīng)營方式牌制作花費心店的感覺。[返回]專題七——東海岸經(jīng)營注冊方案調(diào)研報告一、在前期，根據(jù)東海岸的特點我們對可能采取的經(jīng)營模式進行了設(shè)想，謝謝閱讀（一）采取的經(jīng)營模式如下：1、酒店經(jīng)營模式；2、會所帶住宿的經(jīng)營模式；3、招待所性質(zhì)的經(jīng)營機構(gòu)；4、酒店公寓的經(jīng)營模式；5、度假村的經(jīng)營模式；6、根據(jù)房屋租賃的思路開展經(jīng)營；（二）各種經(jīng)營模式的特征分析：酒店經(jīng)營會所帶住宿招待所性質(zhì)酒店公寓的度假村的根據(jù)房屋租

經(jīng)營模式謝謝閱讀模式的經(jīng)營模式的經(jīng)營機構(gòu)經(jīng)營模式經(jīng)營模式賃的思路開謝謝閱讀展經(jīng)營允許經(jīng)營范圍接待旅游團可以可以可以該模式要么度假村與可以，但客精品文檔放心下載是酒店，要酒店的情源會很少接待旅游散客可以可以可以么是公寓。況相同可以謝謝閱讀會務(wù)接待可以可以不可以可以商旅接待廣告宣傳可以以酒只能以會所只能以招待只能以房屋謝謝閱讀店名義招帶招待所招所招攬顧客租賃的名義攬顧客攬顧客宣傳提供餐飲服務(wù)可以不可以不可以不可以提供健身服務(wù)可以不可以依托會所可謝謝閱讀體育局批文以提供服務(wù)提供KTV包房等可以不可以不可以不可以娛樂提供發(fā)票性質(zhì)提供規(guī)范可以提供定可以提供定只能提供房謝謝閱讀酒店服務(wù)額服務(wù)發(fā)票額服務(wù)發(fā)票屋租金的發(fā)

定額發(fā)票票感謝閱讀二、營模式的設(shè)想，逐項調(diào)研登記注冊、取得合法經(jīng)營資格的可能性，調(diào)研結(jié)果如下：精品文檔放心下載1.酒店經(jīng)營模式酒店經(jīng)營模式的注冊應(yīng)重新設(shè)立責任有限公司或股份有限公司，因為我公司的經(jīng)營范圍不符謝謝閱讀合設(shè)立酒店作為分公司和子公司的條件。設(shè)立責任有限公司的程序為：感謝閱讀A.記機關(guān)申請企業(yè)名稱預(yù)先核準，取得《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》；精品文檔放心下載B.憑《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》向于旅游、公安、衛(wèi)生、環(huán)保、消防申請前置審批，取得感謝閱讀批文；C.批準文件備齊后，向工商局申請公司設(shè)立登記，登記機關(guān)受理后發(fā)《企業(yè)登記受理通知謝謝閱讀書》；D.謝謝閱讀E.辦理稅務(wù)登記。申請注冊酒店首先是向旅游局申請立項。申請立項的申報材料如下：謝謝閱讀A、請示（2份）；B、《旅游項目審批（核準）申請表》（2份，向區(qū)旅游局或市旅游局索取并填妥）；感謝閱讀C、可行性研究報告（2份）；D、具有法定資質(zhì)的機構(gòu)出具的論證意見，或兩名以上相同或相近專業(yè)高級職稱專家提供精品文檔放心下載的專家意見書（2份）；E、工商行政管理部門頒發(fā)的《名稱核準證明》（原件、復(fù)印件各1份）；謝謝閱讀F、公司章程（2份）；G、資信證明（原件、復(fù)印件各1/股東單位出資謝謝閱讀證明）H、場地使用證明（原件、復(fù)印件各1/與有土地使用權(quán)的單謝謝閱讀位的合作意向書）。注：分支機構(gòu)或增設(shè)項目免交（4）、（5）項材料。謝謝閱讀實行酒店經(jīng)營模式的優(yōu)點：A、被確認為旅游資源，設(shè)定為旅游景點，可以吸引各種客源，可以以酒店的名義開展宣精品文檔放心下載傳、承接會務(wù)和接待；B、能夠向游客提供規(guī)范的服務(wù)合所需的票據(jù)；C、可以參加旅游部門的評級，增加知名度；D、方便發(fā)揮品牌優(yōu)勢參與周遍酒店業(yè)的市場競爭；實行酒店經(jīng)營模式的缺點：A、在旅游局辦理立項的過程中需要提供用地性質(zhì)證明，東海岸的用地性質(zhì)是住宅用地，精品文檔放心下載不能作為酒店用途。開設(shè)酒店的用地只能是商業(yè)用地或者是旅游用地。如果要在東海謝謝閱讀岸設(shè)立酒店，需要向國土局申請變更用地性質(zhì)；B、酒店的消防設(shè)施必須是前置的，并且要求較高，東海岸目前不具備這樣的條件；感謝閱讀成功案例：三九集團楓丹白露等項目2.所管理公司帶住宿的經(jīng)營模式可以注冊一個會所管理公司，然后以會所帶住宿的模式進行經(jīng)營。由于物業(yè)公司的經(jīng)營范圍謝謝閱讀包含了會所管理，可以設(shè)立物業(yè)公司的分公司或子公司。設(shè)立條件有：精品文檔放心下載A．符合規(guī)定的名稱；B．場所在公司住所以外；C．定經(jīng)營的項目，分公司的經(jīng)營范圍不超出公司的經(jīng)營范圍；謝謝閱讀D．感謝閱讀絕對條件會所管理公司登記的注冊程序為一般公司的登記程序，所需要提交的資料為：感謝閱讀A、公司法定代表人簽署的《公司設(shè)立登記申請書》；B、全體股東指定代表或者共同委托代理人的證明，以及代表或者代理人的身份證明謝謝閱讀和資格證明；C、公司章程；D、具有法定資格的驗資機構(gòu)出具的驗資證明（以實物、工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)、土感謝閱讀地使用權(quán)出資的必須進行評估）；E、股東的法人資格證明或者自然人身份證明；F、載明公司董事、監(jiān)事、經(jīng)理的姓名、住所的文件以及有關(guān)委派、選舉或者聘用的謝謝閱讀證明；G、公司法定代表人任職文件和身份證明；H、《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》；I、公司住所證明；J、衛(wèi)生、環(huán)保、體育局的批準文件。實行會所帶住宿經(jīng)營模式的優(yōu)點：A、登記注冊程序簡單，饒開了旅游立項的煩瑣程序；B、沒有改變用地性質(zhì)，還是在房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)和物業(yè)管理的框架下經(jīng)營；感謝閱讀C、消防設(shè)施要求降低，不會成為登記注冊的絕對條件實行會所帶住宿經(jīng)營模式的缺點：A、對旅游團的吸引力不大；B、不能參加旅游行業(yè)的評級、評比；C、會所和住宿不能提供統(tǒng)一的發(fā)票成功案例：華麗環(huán)島會所等3.招待所性質(zhì)的經(jīng)營機構(gòu)招待所的注冊最為簡單，但要從事餐飲、娛樂、健身的，要另辦執(zhí)照。注冊招待所的程序按精品文檔放心下載照企業(yè)法人的注冊程序辦理，條件為：A.有符合規(guī)定的企業(yè)法人名稱和章程；B.有國家授予的企業(yè)經(jīng)營管理的財產(chǎn)或者企業(yè)所有的財產(chǎn)，并能夠以其財產(chǎn)獨立承擔民事責感謝閱讀任；C.有與生產(chǎn)經(jīng)營規(guī)模相適應(yīng)的經(jīng)營管理機構(gòu)、財務(wù)機構(gòu)、勞動組織以及法律或者章程規(guī)定必謝謝閱讀須建立的其他機構(gòu)及必要的從業(yè)人員；D.有必要的并與經(jīng)營范圍相適應(yīng)的經(jīng)營場所和設(shè)施；E.經(jīng)過衛(wèi)生、環(huán)保部門的審批；F.有符合規(guī)定數(shù)額并與經(jīng)營范圍相適應(yīng)的注冊資金。關(guān)于企業(yè)名稱的要求有：A、企業(yè)法人名稱應(yīng)當由以下部分依次組成：“深圳(市)+字號（商號）+行業(yè)或經(jīng)營特點+精品文檔放心下載組織形式”；B、企業(yè)法人的名稱不得稱“公司”；招待所的辦理程序為：A、向市工商局申請企業(yè)名稱預(yù)先核準，取得《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》；謝謝閱讀B、憑《企業(yè)名稱預(yù)先核準通知書》向衛(wèi)生、環(huán)保部門申請批準文件；消防可以后置。精品文檔放心下載C、備齊文件材料后，向工商局申請登記，工商局受理后發(fā)給《登記受理通知書》；感謝閱讀D、憑《登記受理通知書》及身份證明到登記機關(guān)繳交登記費，領(lǐng)取《企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照》。感謝閱讀招待所經(jīng)營模式的優(yōu)點：A、注冊程序簡單；B、稅費較少，經(jīng)營風險小；招待所經(jīng)營模式的缺點：A、次較低，不能吸引足夠客源；B、受收費標準的限制，沒有足夠的利潤空間；4.酒店公寓的經(jīng)營模式酒店公寓是發(fā)展商發(fā)明的新名詞，旅游局只能進行酒店立項。如果不進行酒店立項只能以公謝謝閱讀寓租賃的形式進行房屋租賃。5.度假村的經(jīng)營模式度假村的登記注冊和酒店的登記注冊的路徑相同，由于度假村的占地面積較大，深圳旅游局精品文檔放心下載精品文檔放心下載6.根據(jù)房屋租賃的思路開展經(jīng)營開展短期租賃業(yè)務(wù)，對游客開放東海岸的公寓，不需要辦理特別的工商注冊，可以對游客開謝謝閱讀出房屋租賃的發(fā)票。但由于深圳對房屋租賃實行登記管理，需要繳納一定的登記費用和較高感謝閱讀的稅費，需要尋找合適的避稅措施。三、調(diào)研總結(jié)：A、注冊度假村的情況并不合適于東海岸，并且注冊難度大于其他選擇。感謝閱讀B、由于酒店公寓是一個復(fù)合名詞，在工商注冊和旅游管理方面并沒有這樣的注冊項目。感謝閱讀C、由于招待所經(jīng)營項目的局限性和收費標準的限制決定了招待所是檔次較低的旅業(yè)，不謝謝閱讀符合東海岸高檔社區(qū)的定位，應(yīng)該排除。D、推薦的首選是注冊酒店。雖然如上所述，注冊酒店存在一定的難度，但動用公司的資謝謝閱讀源的情況下是可以突破的。成功注冊后會將為日后的經(jīng)營管理鋪平道路。謝謝閱讀E、受資源的限制不能注冊酒店的情況下注冊會所管理公司是第二位推薦的選擇。精品文檔放心下載[返回]專題八——東海岸酒店式公寓財務(wù)數(shù)據(jù)測算表一、東海岸酒店式公寓運行成本測算（按150套房計算）感謝閱讀項目月金額(入住率45%)月金額(入住率50%)月金額(入住率55%)備注40%的團房，按120元/天/間，

60%的散客，按250元/天/間。謝謝閱讀收入400950.00445500.00490050.00按已售戶型比重,其中單房45精品文檔放心下載間,一房一廳105間,按相應(yīng)入

住率計算.成本一、人工成本58500.0060000.0061500.00按45%的入住率共需30人,按50%的入住率需增加服務(wù)人員1、管理人員20000.0020000.0020000.00155%的入住率需增加服務(wù)員1人.酒店經(jīng)理1人5000.005000.005000.00精品文檔放心下載大堂經(jīng)理2人6000.006000.006000.00按三星級標準需16小時在崗服務(wù),需2班.財務(wù)2人6000.006000.006000.00

培訓(xùn)兼人事1人3000.003000.003000.00

2、其他人員38500.0040000.0041500.00

前臺收款2人4000.004000.004000.0016小時前臺收款.

前臺登記及電話接聽感謝閱讀3人6000.006000.006000.00有管理人員24小時值班.前臺行李生4人6000.006000.006000.0018小時為顧客提供行李服務(wù)

門衛(wèi)應(yīng)接員2人3000.003000.003000.0016小時迎送客人

15-20套房需配備1個人,三班感謝閱讀服務(wù)人員13人19500.0021000.0022500.00倒,每月每人1500元,已包含輪

休和空置房的清潔.感謝閱讀二、行政辦公費用6800.007300.007300.00

1、電話及網(wǎng)絡(luò)使用費1500.002000.002000.00估算

2、辦公文具及紙張費1000.001000.001000.00估算

3、復(fù)印機維護費500.00500.00500.00估算

4、辦公電費1000.001000.001000.00估算

5、辦公水費300.00300.00300.00估算

6、差旅及交通費1000.001000.001000.00估算謝謝閱讀7、辦公資產(chǎn)折舊費用1000.001000.001000.00按6萬元的辦公用固定資產(chǎn)分五年攤銷計算.8、其他雜費500.00500.00500.00估算感謝閱讀三、日常維護成本36875.0040750.0044125.00謝謝閱讀1、每日房內(nèi)一次性材料費10125.0011250.0012375.00按每天每房5元及相應(yīng)入住率計算2、房內(nèi)用品清洗費20250.0022500.0024750.00按每天每房10元及相應(yīng)入住率計算3、房內(nèi)設(shè)施維護費4500.004500.004500.00按150戶每月30元/房計算

4、清潔材料費2000.002500.002500.00估算感謝閱讀5、房內(nèi)水費19764.0021960.0024156.00每月用水量48噸,每噸水均價6.1元,按相應(yīng)入住率計算單房每月為480元,一房一廳每6、房內(nèi)電費38070.0042300.0046530.00月為600元,按相應(yīng)入住率計算。謝謝閱讀(電費每度1元)四、營銷成本40095.0044550.0049005.00按銷售額的10%五、前期開辦費攤銷8000.008000.008000.00前期開辦費50萬,5年攤銷完.精品文檔放心下載本282000.00282000.00282000.00單房月固定回報1600元,一房一廳月回報2000元.七、營業(yè)稅金20849.4023166.0025482.60按收入的5.2%精品文檔放心下載成本合計453119.40465766.00477412.60感謝閱讀經(jīng)營成果-52169.40-20266.0012637.40謝謝閱讀備注：1350218我們的回報率有足夠的吸引力，至少有150套以上的公寓委托酒店經(jīng)營者管理，所以此數(shù)據(jù)

按較為保守的150套測算。謝謝閱讀2、以上數(shù)據(jù)顯示，在現(xiàn)有條件下保證業(yè)主的回報額，入住率要達到53%以上才能保證收支精品文檔放心下載平衡。350%時的經(jīng)營杠桿系數(shù)為16.23客所占比重不變的情況下，經(jīng)營成果的增長率是銷售額增長率的16.23倍。如果在現(xiàn)有條件

下，入住率能達到55%以上，酒店管理公司就能獲得較好的收益。精品文檔放心下載4、當團房和散客的比重不變，散客的價格按300元/天/間計算，45%的入住率能基本保證收謝謝閱讀支平衡。二、東海岸酒店式公寓運行成本測算（按218套房計算）感謝閱讀項目月金額(45%)月金額(50%)月金額(55%)備注精品文檔放心下載40%120元/天/間，60%收入582714.00647460.00712206.00的散客，按250元/天/間，其中單房65間,一房一廳153間.按相應(yīng)入住率。成本45%的入住率共需35人,50%的入一、人工成本68500.0071500.0072600.00住率需增加服務(wù)員2人,55%的入感謝閱讀住率需增加服務(wù)臺員3人1、管理人員22500.0022500.0022500.00精品文檔放心下載酒店經(jīng)理1人5000.005000.005000.00感謝閱讀大堂經(jīng)理2人7000.007000.007000.00按三星級標準需16小時在崗服務(wù),需2班.財務(wù)2人7000.007000.007000.00精品文檔放心下載培訓(xùn)兼人事1人3500.003500.003500.00謝謝閱讀2、其他人員46000.0049000.0050100.00精品文檔放心下載前臺收款2人4000.004000.003600.00感謝閱讀前臺登記及電話接聽3人6000.006000.006000.00有管理人員24小時值班.謝謝閱讀前臺行李生4人6000.006000.006000.0018小時為顧客提供行李服務(wù)精品文檔放心下載門衛(wèi)應(yīng)接員2人3000.003000.003000.0016小時迎送客人謝謝閱讀服務(wù)人員18人,50%的人入率需增加2人,55%的入住率需增加3人27000.0030000.0031500.0015-20套房需配備1個人,三班倒,每月每人1500元,已包含輪休和空置房的清潔.二、行政辦公費用7300.007300.007300.00感謝閱讀1費2000.002000.002000.00估算2費1000.001000.001000.00估算3、復(fù)印機維護費500.00500.00500.00估算謝謝閱讀4、辦公電費1000.001000.001000.00估算謝謝閱讀5、辦公水費300.00300.00300.00估算謝謝閱讀6、差旅及交通費1000.001000.001000.00估算感謝閱讀7用1000.001000.001000.00按6萬元的辦公用固定資產(chǎn)分五年攤銷計算.8、其他雜費500.00500.00500.00估算謝謝閱讀三、日常維護成本53185.0058590.0063495.00感謝閱讀1材料費14715.0016350.0017985.00按每天每房5元，按相應(yīng)入住率229430.0032700.0035970.00按每天每房10元，按相應(yīng)入住率感謝閱讀36540.006540.006540.00按所有戶數(shù)每月30元/房計算精品文檔放心下載4、清潔材料費2500.003000.003000.00估算謝謝閱讀5、房內(nèi)水費28723.0031915.0035106.72每月用水量48噸,每噸水均價6.1元,按相應(yīng)入住率。單房每月為480元,一房一廳每月6、房內(nèi)電費55350.0061500.0067650.00為600元,按相應(yīng)入住率。(電費每謝謝閱讀度1元)四、營銷成本58271.4064746.0071220.60按銷售額的10%感謝閱讀五、前期開辦費攤銷8000.008000.008000.00前期開辦費50萬,5年攤銷完.六、每月需支付業(yè)主成本410000.00410000.00410000.00單房月固定回報1600元,一房一廳月回報2000元.七、營業(yè)稅金30301.1333667.9237034.71按收入的5.2