1、房地產(chǎn)企業(yè)基礎(chǔ)會計核算

第一章房地產(chǎn)企業(yè)會計核算概論第一節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點銷售物業(yè)模式：通過土地購買、規(guī)劃設(shè)計、組織施工、竣工驗收、產(chǎn)品銷取得銷售收入。作自用，通過出租、聯(lián)營、自營等于銷售物業(yè)模式，這時的房地產(chǎn)企業(yè)僅僅是開發(fā)商，買進賣出，企業(yè)沒有自己完成了從開發(fā)商向不動產(chǎn)商的轉(zhuǎn)變。這也是本書將企業(yè)定位為房地產(chǎn)企業(yè)而非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的原因。同樣，本書所研究的會計核算不僅涉及傳統(tǒng)的銷售物一、房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動的主要業(yè)務(wù)還可以開展土地出租業(yè)務(wù)。房屋的開發(fā)與經(jīng)營：房屋的開發(fā)指房屋的建造，房屋的經(jīng)營指房屋的銷售與出租。企業(yè)可以在開發(fā)完成的土地上繼續(xù)開發(fā)房屋，開發(fā)完成后，可作為商城市基礎(chǔ)設(shè)施和公共配套設(shè)施的開發(fā)：房地產(chǎn)企業(yè)可以開發(fā)能有償轉(zhuǎn)讓的大配套設(shè)施，也可以開發(fā)建設(shè)不能有償轉(zhuǎn)讓的、為開發(fā)產(chǎn)品服務(wù)的公共配套設(shè)代建工程的開發(fā)：代建工程的開發(fā)是企業(yè)接受政府和其他單位委托，代為目的運作流程房地產(chǎn)企業(yè)將自有資金投資于具體的房地產(chǎn)項目，包括立項、規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓、建設(shè)、銷售或自營等一系列的經(jīng)濟行為，其運作流程主要包括以前期的準備工作主要包括房地產(chǎn)項目的立項規(guī)劃審批、設(shè)計施工、市場規(guī)劃、土地出讓或轉(zhuǎn)讓等。同時，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)具體情況對投資來源、建設(shè)方式、經(jīng)營模式等方面進行詳細的規(guī)劃和戰(zhàn)略決策。前期準備階段是項目運作的首要環(huán)節(jié)，也是決定項目成敗的關(guān)鍵因素。在該階段，房地產(chǎn)企業(yè)要根據(jù)已經(jīng)確定的規(guī)劃和設(shè)計方案，通過自建、委三、房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營特點房地產(chǎn)企業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品在建設(shè)前須經(jīng)政府審批。一般企業(yè)在生產(chǎn)產(chǎn)品或提供服務(wù)之前無須報政府審批，具有充分的自主權(quán)。而房地產(chǎn)企業(yè)在開工前，要用地審批要對企業(yè)產(chǎn)品的規(guī)模、種類進行審批，取得用地規(guī)劃許可證、建開發(fā)過程中受到政府相關(guān)部門的控制。在建設(shè)過程中受到環(huán)保、衛(wèi)生、城業(yè)的開發(fā)產(chǎn)品才能交付使用。對產(chǎn)品的設(shè)計要委托專業(yè)的規(guī)劃設(shè)計和建筑設(shè)計機構(gòu)來完成。施工要委托質(zhì)的施工企業(yè)來完成。建設(shè)周期長，投資大。房地產(chǎn)項目的建設(shè)周期一般都很長，整個過程往往幾年才能全部完成。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)過程中，一方面，需要投入大量的購地而，房地產(chǎn)項目的投資額往往都非常大。發(fā)商在建設(shè)工程竣工之前進行銷售?，F(xiàn)房銷售即開發(fā)商在開發(fā)產(chǎn)品完工后進行商品房預(yù)售實行許可證制度。開發(fā)商進行商品房預(yù)售，應(yīng)當向政府房產(chǎn)管。產(chǎn)品交付應(yīng)以開發(fā)產(chǎn)品通過政府審批，即取得政府的竣工驗收后才得以實房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)建設(shè)的開發(fā)產(chǎn)品，除了對外進行銷售轉(zhuǎn)讓外，還可能存在所謂經(jīng)營性物業(yè)，就是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點。房地產(chǎn)企業(yè)持有物業(yè)的特點如下：為了規(guī)避經(jīng)營性物業(yè)分割銷售帶來的經(jīng)營風險，一般情況下，房地產(chǎn)企業(yè)持有的經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較大。如果經(jīng)營性物業(yè)規(guī)模較小，房地產(chǎn)企業(yè)可以直接房地產(chǎn)企業(yè)對持有的經(jīng)營性物業(yè)，存在兩種經(jīng)營方式，一是對外出租，取得租金收入；二是進行自營，取得自營收入。而不是短期持有。持有物業(yè)在開發(fā)建設(shè)完成時，因不具備商業(yè)氛圍，一般價值較低，但經(jīng)過較長的培育期后，持有物業(yè)將產(chǎn)生很大幅度的增值。持有物業(yè)可以產(chǎn)生并為房地產(chǎn)企業(yè)提供充足的現(xiàn)金流。在宏觀經(jīng)濟調(diào)控之模的企業(yè)更容易受到投資者的青睞。而內(nèi)生資金主要來源于企業(yè)自有經(jīng)營性物房地產(chǎn)項目投資巨大，僅僅依靠房地產(chǎn)企業(yè)的自有資金遠遠不能滿足項目的投資需求，一般都要向銀行進行融資。而房地產(chǎn)開發(fā)貸款是房地產(chǎn)企業(yè)主要在開發(fā)產(chǎn)品未完工前，一般需要通過預(yù)售取得銷售回款，并將其投入后期資金支出的重點內(nèi)容是地價款、建筑安裝支出和稅費。地價款的來源一般發(fā)貸款和預(yù)售回款?，F(xiàn)金流風險。由于開發(fā)產(chǎn)品的投資巨大，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)來講，現(xiàn)金流斷流是企業(yè)面臨的最重要的財務(wù)風險。所以，保持現(xiàn)金流穩(wěn)定是房地產(chǎn)企盈利風險。在施工過程中，施工合同一般只是暫定價，最終價格需要在竣工結(jié)算后才能確定，而工程完工后，房地產(chǎn)企業(yè)與施工單位對結(jié)算值往往存在不同程度的爭議。因此，房地產(chǎn)項目的利潤只有在竣工結(jié)算完成后才能準確確現(xiàn)能力較差，如果企業(yè)開發(fā)的產(chǎn)品不被市場認可，開發(fā)產(chǎn)品無法更改，造成產(chǎn)品積壓，變現(xiàn)困難。另外，房地產(chǎn)企業(yè)的銷售對金融政策的依賴程度很高。如很多消費者要通過銀行按揭貸款來支付房款，銀行按揭政策的變動直接影響產(chǎn)第二節(jié)房地產(chǎn)企業(yè)會計核算的特點為此，在項目的規(guī)劃階段，必須對項目的投資與成本費用進行準確的估算，以便作出經(jīng)濟效益評價、投資決策。這種估算就是通常所講的房地產(chǎn)開發(fā)項目投又存在一定的差異，因此，我們首先要了解項目投資費用估算的一般內(nèi)容和方發(fā)項目投資費用估算于房地產(chǎn)開發(fā)項目的投資過程就是房地產(chǎn)商品的生產(chǎn)過程，因而其投資估算與成本費用估算不可截然分開，應(yīng)合二為一。房地產(chǎn)開發(fā)項目投資與成本費用估算的范圍包括土地購置成本、土地開發(fā)成本、建筑安裝工程造價、管理房地產(chǎn)建設(shè)項目各項費用的構(gòu)成復(fù)雜，變化因素多、不確定性大，依建設(shè)項目的類型不同而有其自身的特點，因此不同類型的建設(shè)項目，其投資和費用構(gòu)成有一定的差異。對于一般房地產(chǎn)開發(fā)項目而言，投資及成本費用由開發(fā)成國家以土地所有者身份，將一定年限內(nèi)的土地使用權(quán)有償出讓給土地使用者。土地使用者支付土地出讓金的估算可參照政府前期出讓的類似地塊的出讓金數(shù)額并進行時間、地段、用途、臨街狀況、建筑容積率、土地出讓年限、周圍環(huán)境狀況及土地現(xiàn)狀等因素的修正得到；也可依據(jù)所在城市人民政府頒布的素修正得到。及拆遷安置補償費行。拆遷安置補償費。在城鎮(zhèn)地區(qū)，國家和地方政府可以依據(jù)法定程序，將國有儲備土地或已由企、事業(yè)單位或個人使用的土地出讓給房地產(chǎn)開發(fā)項目或其他建設(shè)項目使用。因出讓土地使原用地單位或個人造成經(jīng)濟損失，新用地單位前期工程費為項目的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究所需費用。一般可以按項目工程費可采用單元估算法、單位指標估算法、工程量近似匡算法、它主要包括不能有償轉(zhuǎn)讓的開發(fā)小區(qū)內(nèi)公共配套設(shè)施發(fā)生的支出。其估算的準確程度，以上述1~6項之和為基數(shù)，按3％~5％計算。開發(fā)項目投資估算應(yīng)考慮項目在開發(fā)過程中所負擔的各種稅金和地方政府或有關(guān)部門征收的費用。在一些大中城市，這部分費用在開發(fā)建設(shè)項目投資構(gòu)務(wù)費用。它指開發(fā)建設(shè)項目在銷售產(chǎn)品過程中發(fā)生的各項費用以及專設(shè)銷售機構(gòu)或以上各項銷售費用合計約占銷售收入的4％~6％。地產(chǎn)項目會計核算的特點建設(shè)方式和經(jīng)營模式可以統(tǒng)稱為開發(fā)模式，不同的開發(fā)模式涉及的會計核算方法也存在較大的差異。例如，對于開發(fā)任務(wù)，是成立分公司還是成立子公子公司是相對于母公司而言的，具有獨立法人資格；分公司是相對于總公司而言的，沒有獨立法人資格，一般不具有獨立核算條件，企業(yè)所得稅由總公。房地產(chǎn)企業(yè)對于開發(fā)的產(chǎn)品有兩種處理方式，一是對外進行銷售，二是留在銷售核算與自營核算并存的現(xiàn)象。房地產(chǎn)企業(yè)的會計核算與其他行業(yè)企業(yè)相比，在收入與成本結(jié)轉(zhuǎn)上存在差異。開發(fā)產(chǎn)品的建設(shè)周期長，建設(shè)過程中的預(yù)售收入作為預(yù)收賬款處理，并在項目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售收入。開發(fā)建設(shè)中的支出計入開發(fā)成本，在項目竣工后結(jié)轉(zhuǎn)為銷售成本。因此，從會計核算的角度看，項目開發(fā)節(jié)點對房地產(chǎn)企業(yè)會房地產(chǎn)企業(yè)在進行項目開發(fā)時，一般不是自行建造產(chǎn)品，而是與具體的建筑施工企業(yè)簽訂建筑施工合同，委托施工企業(yè)進行施工建設(shè)，這就是我們通常講的承發(fā)包關(guān)系。對于規(guī)模較大、施工要求復(fù)雜的房地產(chǎn)施工工程，需要有不同的專業(yè)施工單位進行分工合作，但為了便于管理，一般由一家具有資金和技在房地產(chǎn)企業(yè)與施工企業(yè)問的承發(fā)包關(guān)系中存在著諸多會計核算問題，針對承的項目公司，從而造成了房地產(chǎn)企業(yè)的非持續(xù)經(jīng)營，這違背了會計假設(shè)中的持房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型的行業(yè)，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時要投入大量的資金，除了房地產(chǎn)企業(yè)具備一定數(shù)量的自有資金外，一般情況下要通過銀行貸為了滿足購房者除居住外的其他需求，房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，往往會在開發(fā)區(qū)域內(nèi)建造一些配套設(shè)施。房地產(chǎn)企業(yè)將其提供給居民作為有償或無償使用，一般不會對外轉(zhuǎn)讓這些配套設(shè)施的產(chǎn)權(quán)。對于房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)區(qū)內(nèi)建造的配套設(shè)施，有以下兩種處理方式：一是房地產(chǎn)企業(yè)自留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)可以取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益；二是房地產(chǎn)企業(yè)不留產(chǎn)權(quán)，房地產(chǎn)企業(yè)不能取得這部分資產(chǎn)的經(jīng)營收益。以上不同的處理方式，其會計核算方法也存在較第二章房地產(chǎn)企業(yè)基本核算節(jié)貨幣資金的核算貨幣資金是房地產(chǎn)企業(yè)在生產(chǎn)經(jīng)營過程中處于貨幣形態(tài)的資產(chǎn)，它可立即作為支付手段并被普通接受，因而最具有流動性。它由庫存現(xiàn)金、銀行存款、其他貨幣資金組成。由于貨幣資金是現(xiàn)實的支付手段，而房地產(chǎn)企業(yè)又是資金庫存現(xiàn)金是指房地產(chǎn)企業(yè)為了滿足房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中零星支付需要而保留的現(xiàn)金，其實就是存放在房地產(chǎn)企業(yè)財務(wù)部門，由出納人員保管，用于企業(yè)庫存現(xiàn)金的總分類核算是通過設(shè)置“庫存現(xiàn)金”科目進行的?！皫齑娆F(xiàn)金”是資產(chǎn)類科目，借方反映庫存現(xiàn)金的增加，貸方反映庫存現(xiàn)金的減少，本企業(yè)持有的庫存現(xiàn)金。房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部周轉(zhuǎn)使用備用金的，不在“庫存現(xiàn)金”科目中核算，可以房地產(chǎn)企業(yè)增加庫存現(xiàn)金，借記“庫存現(xiàn)金”科目，貸記“銀行存款”等房地產(chǎn)企業(yè)庫存現(xiàn)金增加的業(yè)務(wù)，主要包括兩個方面：一是從銀行提取現(xiàn)金；二是收取客戶的售房款。房地產(chǎn)企業(yè)庫存現(xiàn)金減少的業(yè)務(wù)，主要包括發(fā)放借：庫存現(xiàn)金30000貸：銀行存款30000借：庫存現(xiàn)金20000貸：預(yù)收賬款20000借：應(yīng)付職工薪酬50000貸：庫存現(xiàn)金50000明細分類核算是通過設(shè)置現(xiàn)金日記賬進行的?，F(xiàn)金日記賬是反映和監(jiān)督現(xiàn)金收支結(jié)存的序時賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁順序編號，防止賬現(xiàn)金日記賬一般采取收、付、存三欄式格式，由出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或現(xiàn)金收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記；對于從銀行提取現(xiàn)金的業(yè)務(wù)，一般編制銀行存款的付款憑證，并據(jù)以登記現(xiàn)金日記賬。每日終了應(yīng)計算本日現(xiàn)金收入、支出的合計數(shù)和結(jié)存數(shù)，并同實存現(xiàn)金進行核對，做到日清總分類賬戶中“庫存現(xiàn)金”科目余額應(yīng)與現(xiàn)金日記賬的余額相等。為了保證企業(yè)庫存現(xiàn)金的安全，房地產(chǎn)企業(yè)要定期對出納員保管的庫存現(xiàn)“待處理財產(chǎn)損溢”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)在清查財產(chǎn)過程中查明的各種財批準后與當期損溢直接相關(guān)。貸記“待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢”科目。庫存現(xiàn)金的盈虧，應(yīng)查明原因，在期末結(jié)賬前處理完畢，處理后“待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動借：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢3000貸：庫存現(xiàn)金3000元的原因進行調(diào)查，查明是屬于出納員私自挪用庫存現(xiàn)金造成的，會計分錄如借：其他應(yīng)收款3000貸：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢3000借：庫存現(xiàn)金1000貸：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢1000借：待處理財產(chǎn)損溢——待處理流動資產(chǎn)損溢1000貸：其他應(yīng)收款1000備用金額度。借：備用金——營銷部20000貸：庫存現(xiàn)金20000借：銷售費用15200貸：庫存現(xiàn)金15200銀行存款是指房地產(chǎn)企業(yè)存放在銀行和其他金融機構(gòu)的貨幣資金。按照國該賬戶辦理現(xiàn)金的存取款業(yè)務(wù)和與其他單位之間的收支業(yè)務(wù)。銀行存款的總分類核算是通過設(shè)置“銀行存款”科目進行的?！般y行存款”是資產(chǎn)類科目，借方反映銀行存款的增加，貸方反映銀行存款的減少，本貸記“庫存現(xiàn)金”、“預(yù)收賬款”等科目；從銀行或其他金融機構(gòu)提取和支出借：銀行存款1000000貸：預(yù)收賬款1000000心物業(yè)一層出租給天美公司，按照租賃合同，天美公司當日通過電匯形式將租借：銀行存款2000000貸：其他業(yè)務(wù)收入2000000借：生產(chǎn)成本5000000貸：銀行存款5000000借：銷售費用——廣告費200000貸：銀行存款200000監(jiān)督企業(yè)銀行存款收支結(jié)存的序時賬，必須采用訂本式賬簿，并為每一賬頁順出納人員根據(jù)審核后的原始憑證或銀行存款收款憑證、付款憑證逐日逐筆序時登記。每日終了應(yīng)結(jié)出余額，銀行存款日記賬應(yīng)定期與銀行對賬單核對，至少每月核對一次。月末，企業(yè)銀行存款賬面余額與銀行對賬單之間如有差額，應(yīng)?？偡诸愘~戶中“銀行存款”科目余額應(yīng)與銀行存款日記賬的余額相等。其他貨幣資金的核算存款、存出投資款和在途貨幣資金等。銀行本票存款是指企業(yè)為取得銀行本票按規(guī)定存入銀行的款項。企業(yè)辦理銀行本票，需將款項交存開戶銀行。本票存款實行全額結(jié)算，本票存款額與結(jié)信用證保證金存款是指采用信用證結(jié)算方式的企業(yè)為開具信用證而存入銀在途貨幣資金是指企業(yè)與所屬單位或上下級之間匯解款項，在月終尚未到由于所處行業(yè)的特點不同，房地產(chǎn)企業(yè)不同于生產(chǎn)或商業(yè)企業(yè)，一般不存存出投資款等其他貨幣資金。而房地產(chǎn)企業(yè)的其他貨幣資金主要體現(xiàn)為以下幾按揭貸款保證金。購房人用貸款購買商品房的，由房地產(chǎn)企業(yè)提供階段性產(chǎn)權(quán)證辦妥完成抵押登記，結(jié)束保證擔保責任后，房地產(chǎn)企業(yè)可以辦理保證金銀行承兌匯票保證金。銀行承兌匯票保證金是指向銀行申請開具承兌匯票銀行按揭款是銷售回款的主要渠道；另一方面，房地產(chǎn)企業(yè)為了融資的需要，往往以銀行承兌匯票方式對外支付工程款或設(shè)備款。因此，按揭貸款保證金和銀行承兌匯票保證金是房地產(chǎn)企業(yè)貨為了單獨反映房地產(chǎn)企業(yè)其他貨幣資金的收入、付出和結(jié)存情況，應(yīng)設(shè)置“其他貨幣資金”賬戶進行核算。該賬戶為資產(chǎn)類賬戶，借方登記其他貨幣資金的增加數(shù)；貸方登記其他貨幣資金的減少數(shù)；期末借方余額，反映其他貨幣算。房地產(chǎn)企業(yè)在收到按揭貸款銀行出具的入賬通知時，按進入企業(yè)按揭貸款款銀行將保證金轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶后，根據(jù)轉(zhuǎn)入金額，借記“銀行存款”科目，貸記“其他貨幣資金——按揭貸款保證金”。借：銀行存款630000其他貨幣資金——按揭貸款保證金70000貸：預(yù)收賬款700000房產(chǎn)權(quán)證，并辦妥了按揭貸款銀行的抵押登記手續(xù)。銀行將按揭貸款保證金7萬元，由按揭貸款保證金賬戶轉(zhuǎn)入按揭貸款結(jié)算戶。應(yīng)根據(jù)按揭貸款銀行開具借：銀行存款70000貸：其他貨幣資金——按揭貸款保證金70000房地產(chǎn)企業(yè)開出銀行承兌匯票，按銀行承兌匯票票面金額，借記“生產(chǎn)成本”、“應(yīng)付賬款”等科目，貸記“應(yīng)付票據(jù)”科目。按交付的銀行承兌匯票保證金金額，借記“其他貨幣資金——銀行承兌匯票保證金”科目，貸記“銀從銀行承兌匯票保證金賬戶支付的金額，貸記“其他貨幣資金——銀行承兌匯借：生產(chǎn)成本1000000借：其他貨幣資金——銀行承兌匯票保證金貸：銀行存款500000借：應(yīng)付票據(jù)1000000貸：銀行存款500000其他貨幣資金——銀行承兌匯票保證金500000在途貨幣資金的核算一般只在月末結(jié)賬時進行。企業(yè)收到所屬單位匯出款項的通知，但未收到開戶銀行收賬通知的款項，屬于在途貨幣資金。在月末結(jié)戶；待下月初收到匯入款項時，再借記“銀行存款”賬戶，貸記“其他貨幣資金——在途貨幣資金”賬戶。由于在途貨幣資金屬于銀行之間劃撥款項時間差所引起，在途時間不會很長，月中發(fā)生的在途款項，可以不進行賬務(wù)處理，以簡化借：其他貨幣資金——在途資金50000000借：銀行存款50000000貸：其他貨幣資金——在途資金50000000節(jié)職工薪酬的核算概念和內(nèi)容職工薪酬是指房地產(chǎn)企業(yè)為獲得職工提供的服務(wù)而給予各種形式的報酬以工工資、獎金、津貼和補貼醫(yī)療保險費、養(yǎng)老保險費、失業(yè)保險費、工傷保險費和生育保險費等社會保險費。其中，養(yǎng)老保險費包括按國家規(guī)定的標準向社會保險經(jīng)辦機構(gòu)繳納的基本養(yǎng)老保險費，以及按企業(yè)年金計劃向企業(yè)年金基金相關(guān)管理人繳納的補充養(yǎng)老保險費。以購買商業(yè)保險形式提供給職工的各種保險待遇，也屬于職工薪非貨幣性福利。包括企業(yè)以自產(chǎn)產(chǎn)品發(fā)放給職工作為福利、將企業(yè)擁有的資及相關(guān)職工薪酬的核算職工薪酬中最基礎(chǔ)的內(nèi)容是工資。工資包括一切構(gòu)成工資總額的部分，如應(yīng)付月工資＝月標準工資－缺勤工資缺勤工資＝日標準工資×缺勤天數(shù)缺勤工資＝119．54×4＝478．16(元)應(yīng)付月工資＝2600－478．16＝2121．84(元)設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)工資、社會保險費、住房公積金等，設(shè)置二級科目，分別為：“應(yīng)付工資”、“應(yīng)付社會保險費”、“應(yīng)房地產(chǎn)企業(yè)中營銷部門人員職工薪酬在“銷售費用”科目核算；其他部門計提當月職工薪酬時：借記有關(guān)成本費用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——“銷售費用”科目核算，計提當月社會保險費時：對于企業(yè)承擔部分，借記有關(guān)成本費用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付社會保險費”科目。對于個人承擔部分，借記“應(yīng)金時：對于企業(yè)承擔部分，借記有關(guān)成本費用科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付住房公積金”科目。對于個人承擔部分，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工繳納社會保險費及住房公積金時：對于企業(yè)承擔部分，借記“應(yīng)付職工薪科目；對于個人承擔部分，借記“其他應(yīng)收款”科目。按繳納的總額．貸記“銀行存繳納代扣個人所得稅時：借記“應(yīng)交稅費——應(yīng)交個人所得稅”科目，貸借：管理費用90000銷售費用30000貸：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付社會保險費120000借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資24000貸：其他應(yīng)收款24000借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資12000貸：應(yīng)交稅費——應(yīng)交個人所得稅12000借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工資324000貸：銀行存款324000借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付社會保險費120000其他應(yīng)收款64000貸：銀行存款224000借：應(yīng)交稅費——應(yīng)交個人所得稅12000貸：銀行存款l2000工薪酬的核算其他職工薪酬的核算，應(yīng)設(shè)置“應(yīng)付職工薪酬”一級科目，在其下根據(jù)薪酬類別如福利費、辭退補償、帶薪休假費用等，設(shè)置二級科目，如“應(yīng)付辭退補償”、“應(yīng)付福利費”、“應(yīng)付工會經(jīng)費”、“應(yīng)付職工教育經(jīng)費”、“非職工福利費一般是用于改善職工生活條件的，對于非獨立法人和非營利性貸記“應(yīng)付職工薪酬一應(yīng)付福利費”科目。發(fā)生職工福利費支出時，借記“應(yīng)”等科目。根據(jù)新企業(yè)會計準則有關(guān)規(guī)定，職工福利費屬于職工薪酬的一種，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)當根據(jù)歷史經(jīng)驗數(shù)據(jù)和實際情況，合理預(yù)提每月應(yīng)付職工福利費，年末會經(jīng)費，借記“管理費用”等科目，根據(jù)工會開具的專用收據(jù)，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工會經(jīng)費”科目，貸——應(yīng)付工會經(jīng)費”科目，實際支付時，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工會經(jīng)夜大學(xué)等各種形式的職工教育。上述各種形式的職工教育所需經(jīng)費，都應(yīng)當按照規(guī)定的開支范圍和經(jīng)費來源，在職工教育經(jīng)費內(nèi)開支。職工教育經(jīng)費按照工房地產(chǎn)企業(yè)月末按照一定比例計提職工教育經(jīng)費，借記“管理費用”等科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付職工教育經(jīng)費”科目。發(fā)生職工教育經(jīng)費支出時，借記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付職工教育經(jīng)費”科目，貸記“銀行存款”貸：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付福利費70000——應(yīng)付工會經(jīng)費10000——應(yīng)付職工教育經(jīng)費12500借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付福利費30000貸：銀行存款30000借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付工會經(jīng)費10000貸：銀行存款10000借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付職工教育經(jīng)費5000貸：庫存現(xiàn)金5000非貨幣性福利通常是指企業(yè)提供給職工的實物福利、服務(wù)性福利、優(yōu)惠性房地產(chǎn)企業(yè)將開發(fā)的商品房無償獎勵給職工或給予職工購房優(yōu)惠，根據(jù)商品房售價或優(yōu)惠額度，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目。辦理商品房過戶手續(xù)時，借記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，貸記“主營業(yè)務(wù)收入”科目；同時還應(yīng)結(jié)轉(zhuǎn)商品房的成本，借記成本”科目，貸記“庫存商品”科目。本公司員工購買公司開發(fā)的“中聯(lián)城”小區(qū)的商品房，均可享受每套減免10借：管理費用1000000貸：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利1000000借：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利1000000貸：主營業(yè)務(wù)收入1000000房地產(chǎn)企業(yè)給職工提供服務(wù)性福利，如給企業(yè)高層管理人員配備汽車免費使用，計提折舊時，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目；同時借記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目，貸記“累借：管理費用l0000借：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利10000貸：累計折舊10000對于可累積的帶薪休假，年末應(yīng)按照職工本年度未行使的累積帶薪休假對應(yīng)的工資金額，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福如果企業(yè)有以現(xiàn)金補償未行使的職工累積帶薪休假的規(guī)定，年末應(yīng)按照職貸記“應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利”科目；實際支付現(xiàn)金補償款時，借記“應(yīng)付職工薪酬一非貨幣性福利”科目，貸記“銀行存款”等科目。借：管理費用3000貸：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利3000借：應(yīng)付職工薪酬——非貨幣性福利3000貸：庫存現(xiàn)金3000企業(yè)可能出現(xiàn)提前終止勞務(wù)合同、辭退員工的情況，根據(jù)勞動協(xié)議，企業(yè)如果企業(yè)已經(jīng)制定正式的解除勞動關(guān)系計劃或提出自愿裁減建議，并即將實施，且企業(yè)不能單方面撤回解除勞動關(guān)系計劃或裁減建議。制定計劃或提出建議時，借記“管理費用”科目，貸記“應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付辭退補償”科“銀行存款”等科目。式的解除勞動關(guān)系計劃，并于11月份開始實施，按照該計劃預(yù)計支付補償款借：管理費用1000000貸：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付辭退補償1000000借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付辭退補償1000000貸：銀行存款900000如果企業(yè)未制定正式的解除勞動關(guān)系計劃或提出自愿裁減建議，或者企業(yè)可以單方面撤回解除勞動關(guān)系計劃或裁減建議，制定計劃或提出建議時，不能付補償款時，借記“管理費用”科目，借：管理費用5000借：應(yīng)付職工薪酬——應(yīng)付辭退補償5000貸：現(xiàn)金5000企業(yè)以現(xiàn)金與職工結(jié)算的股份支付，在等待期內(nèi)每個資產(chǎn)負債表日，按當付職工薪酬——股份支付”科目。在可行權(quán)日之后，以現(xiàn)金結(jié)算的股份支付當期公允價值的變動金額，借記或貸記“公允價值變動損益”科目，貸記或借記—股份支付”科目。企業(yè)以現(xiàn)金與職工結(jié)算的股份支付，在行權(quán)日，借記“應(yīng)付職工薪酬——3月10日公司決定獎勵企業(yè)生產(chǎn)員工，每人獎勵普通股股票1000股，共計應(yīng)確認的成本費用金額＝5×470000＝2350000(元)借：生產(chǎn)成本2350000貸：應(yīng)付職工薪酬——股份支付2350000借：公允價值變動損益235000貸：應(yīng)付職工薪酬——股份支付貸：庫存現(xiàn)金2585000借記“管理費用”等科目，貸記“資本公積——其他資本公積”科目。在行權(quán)日，應(yīng)按實際行權(quán)的權(quán)益工具數(shù)量計算確定的金額，借記“資本公積——其他溢價或股本溢價”科目。應(yīng)確認的成本費用金額＝5×470000＝2350000(元)借：生產(chǎn)成本2350000貸：資本公積——其他資本公積2350000借：生產(chǎn)成本235000節(jié)債權(quán)債務(wù)的核算應(yīng)收票據(jù)：房地產(chǎn)企業(yè)因銷售商品房而收到開出、承兌的商業(yè)匯票。核算預(yù)付賬款：是指房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)付給施工單位的工程款等款項。核算方法在其他應(yīng)收款：是指房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)收、暫付給其他單位或個人的除房地產(chǎn)買應(yīng)付賬款：是指房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)付給客戶的購房款以及應(yīng)付給施工單位的工。介紹。其他應(yīng)付款：是指房地產(chǎn)企業(yè)除應(yīng)付賬款等主要與商品房交易相關(guān)的應(yīng)付長期借款：是指房地產(chǎn)企業(yè)從銀行等金融機構(gòu)取得的房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)款。算應(yīng)向職工收取的各種墊付款項，以及不符合預(yù)收性質(zhì)而按規(guī)定轉(zhuǎn)入的預(yù)付賬款企業(yè)應(yīng)定期或者每年年終，對其他應(yīng)收款進行檢查，預(yù)計其可能發(fā)生的壞企業(yè)為反映和監(jiān)督除應(yīng)收票據(jù)、應(yīng)收賬款、預(yù)付貨款以外的其他各種應(yīng)收及暫付款項，設(shè)置“其他應(yīng)收款”賬戶，借方登記所發(fā)生的各項其他應(yīng)收、暫尚未收回或報銷的其他應(yīng)收或暫付款項。本賬戶可按其他應(yīng)收款項目分類，并計分錄：貸：庫存現(xiàn)金4000借：管理費用3800存現(xiàn)金200貸：其他應(yīng)收款——陳成4000險借：其他應(yīng)收款320000貸：固定資產(chǎn)清理320000借：銀行存款320000貸：其他應(yīng)收款320000算企業(yè)除了應(yīng)付票據(jù)、應(yīng)付賬款等主要與商品交易的應(yīng)付款項外，還會發(fā)生一些與商品交易不具有直接關(guān)系的應(yīng)付、暫收款項。主要包括：應(yīng)付經(jīng)營租賃租人固定資產(chǎn)的租金、租入包裝物的租金、存入保證金、職工未領(lǐng)的工資、企為了正確核算企業(yè)應(yīng)付、暫收的款項，企業(yè)需要設(shè)置“其他應(yīng)付款”科目例如企業(yè)從外部租入固定資產(chǎn)，按其租賃財產(chǎn)風險與報酬(或租賃期限長大類。企業(yè)采用經(jīng)營租賃方式租入的固定資產(chǎn)，其租金在未付以前，通過“其合同，該合同規(guī)定，南方公司臨街的一棟大樓租賃給中聯(lián)公司用于辦公，租期借：管理費用50000貸：其他應(yīng)付款——南方公司50000組的核算債務(wù)人由于經(jīng)營不善等原因使企業(yè)出現(xiàn)暫時的財務(wù)困難，致使資金周轉(zhuǎn)不有些情況下，債權(quán)人和債務(wù)人可以通過協(xié)商或經(jīng)法院裁決，債權(quán)人作出某些讓所謂“讓步”，是指債權(quán)人同意發(fā)生財務(wù)困難的債務(wù)人現(xiàn)在或?qū)硪缘陀谥亟M債務(wù)賬面價值的金額償還債務(wù)。債權(quán)人作出讓步的原因主要有二：一是最債務(wù)人產(chǎn)生債務(wù)重組收益。讓步是債務(wù)重組的重要特征。本；無論采用何種債務(wù)重組形式，債權(quán)人均在一定程度上做出了讓步，以利于企業(yè)由于資金周轉(zhuǎn)遇到困難，在短期內(nèi)難以償還，經(jīng)債權(quán)人、債務(wù)人雙方協(xié)商或由法院裁決可以進行債務(wù)重組?，F(xiàn)以“應(yīng)付賬款”科目為例，根據(jù)企業(yè)會計以低于應(yīng)付債務(wù)賬面的現(xiàn)金清償債務(wù)的，企業(yè)應(yīng)按應(yīng)付債務(wù)的賬面余額，借：應(yīng)付賬款50000000營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得10000000非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的核算以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)的，債務(wù)人應(yīng)當將重組債務(wù)的賬面價值與轉(zhuǎn)讓的非講，以非現(xiàn)金資產(chǎn)清償債務(wù)通常表現(xiàn)為以房抵工程款。就是房地產(chǎn)企業(yè)將本企業(yè)開發(fā)的商品房折價為一定金額的工程款支付給施工企需要指出的是，以相等的房屋抵償應(yīng)付賬款，不是債務(wù)重組業(yè)務(wù)。以相等房屋抵償應(yīng)付賬款應(yīng)視同產(chǎn)品銷售，即必須向債權(quán)人開具商品房銷售專用發(fā)票并計算相關(guān)稅金(如營業(yè)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等)。貸：主營業(yè)務(wù)收入20000000貸：主營業(yè)務(wù)收入18000000營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得2000000借：主營業(yè)務(wù)成本15000000貸：庫存商品15000000將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本形成的股本溢價計入資本公積，形成的債務(wù)重組利得記入—債務(wù)重組利得”科目。將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本，應(yīng)按應(yīng)付賬款的賬面余額，借記本科目，按債權(quán)人因放棄債權(quán)而享有的股權(quán)的面值總額，貸記“實收資本”或“股本”科目，按股份的公允價值總額與股本(或者實收資本)之間的差額，貸記“資本公積——資本(或股本)溢價”科目，按重組債務(wù)的賬面價值與股份的公允價值總額之間的差應(yīng)計入股本的金額為＝1×50000=50000(元)50000＝725000(元)借：應(yīng)付賬款1000000貸：股本50000—股本溢價725000營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得225000務(wù)條件進行債務(wù)重組的核算以修改其他債務(wù)條件進行債務(wù)重組的，修改其他債務(wù)條件后債務(wù)的公允價值小于債務(wù)重組前應(yīng)付賬款賬面價值的，應(yīng)將其差額計入當期損益，借記“應(yīng)以現(xiàn)金、非現(xiàn)金資產(chǎn)、債務(wù)轉(zhuǎn)為資本和修改其他債務(wù)條件等方式(混合重組產(chǎn)公允價值、債權(quán)人享有股份的公允價值，沖減重組債務(wù)的賬面價值，再按上第三章房地產(chǎn)企業(yè)項目資本金的核算節(jié)項目資本金概述實行項目資金本制度。實行項目資本金制度的范圍包括國有單位的基本建設(shè)、的相關(guān)規(guī)定在投資項目的總投資中，除項目法人(依托現(xiàn)有企業(yè)的擴建及技術(shù)改造項項目資本金是指在投資項目總投資中。由投資者認繳的出資額。對投資項目來說是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔這部分資金的任何利息和債務(wù)；投資回。固定資產(chǎn)投資項目資本金比例是指固定資產(chǎn)投資項目資本金占總投資的比例，根據(jù)國家規(guī)定，投資項目必須首先落實資本金才能進行建設(shè)。計算資本金基數(shù)的總投資，是指投資項目的固定資產(chǎn)投資與鋪底流動資金之和，具體核定務(wù)土地使用權(quán)等出資，但必須經(jīng)過有資格的資產(chǎn)評估機構(gòu)依照法律、法規(guī)評估作價。以工業(yè)產(chǎn)權(quán)、非專利技術(shù)作價出資的比例不得超過投資項目資本金總額的20％，國家對采用高新技術(shù)成果有特別規(guī)定的除外。投資者以貨幣方式認繳的資本金，其資金來源有：各級人民政府的財政預(yù)算內(nèi)資金、國家批準的各種專項建設(shè)基金、“撥改照國家規(guī)定從資金市場上籌措的資金；有的資金；國家出資、企業(yè)法人出資和個人出資的資金來源可以作為資本金的籌集渠道，而銀行貸款、法人間拆借資金、非法向企業(yè)或個人集資、企業(yè)發(fā)行債券等從總體上看，項目的資金來源可分為投入資金和借入資金，前者形成項目主要使用商業(yè)銀行貸款的投資項目，投資者應(yīng)將資本金按分年應(yīng)到位數(shù)量存入其主要貸款銀行；主要使用國家開發(fā)銀行貸款的投資項目，應(yīng)將資本金存入國家開發(fā)銀行指定的銀行。投資項目資本金只能用于項目建設(shè)，不得挪作他用，更不得抽回。有關(guān)銀行承諾貸款后，要根據(jù)投資項目建設(shè)進度和資本金到有關(guān)部門要按照國家規(guī)定對投資項目資本金到位和使用情況進行監(jiān)督。對資本金未按照規(guī)定進度和數(shù)額到位的投資項目，投資管理部門不發(fā)給投資許可所有者權(quán)益包括實收資本、資本公積和留存收益，其中留存收益包括盈余公積和未分配利潤。實收資本和資本公積一般來源于企業(yè)的資本投入，而留存收益則來源于企業(yè)盈利產(chǎn)生的資本增值。也就是說，實收資本和資本公積和企而項目資本金是指在投資項目總投資中，由投資者認繳的出資額。從兩者的比較可以看出，所有者權(quán)益的范圍包括了項目資本金，所有者權(quán)益中的實收資本和資本公積屬于項目資本金，而所有者權(quán)益中的留存收益則一般不屬于項目資本金的范疇，但特殊情況下的留存收益也可能構(gòu)成項目資本金。因此，本章內(nèi)容只涉及實收資本、資本公積以及與構(gòu)成項目資本金有關(guān)的留存收益的會計核算。房地產(chǎn)企業(yè)收到投資者投入的資本金時，其賬務(wù)處理主要體現(xiàn)在兩個指非股份有限公司)投入資本，均通過“實收資本”科目核算。資本”科目的貸方。企業(yè)收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所占的份額的部分，作為實收資本是指企業(yè)投資者按照企業(yè)章程或合同、協(xié)議的約定，實際投入企業(yè)的資本。我國實行的是注冊資本制，因而，在投資者足額繳納資本之后，企業(yè)的實收資本應(yīng)該等于企業(yè)的注冊資本。所有者向企業(yè)投入的資本，在一般情況下無須償還，可以長期周轉(zhuǎn)使用。收資本”科目，核算企業(yè)實際收到的投資者投入的資本。投資者投入企業(yè)的資企業(yè)收到投資者投入的資金，超過其在注冊資本所占份額的部分，作為資核算，不記入“實收資本”科目。資本公積是企業(yè)收到投資者的超出其在企業(yè)注冊資本(或股本)中所占份額本)溢價、其他資本公積?！百Y本公積——資本(股本)溢價”科目反映企業(yè)實際收到的資本(或股本)股東投資溢價；股票發(fā)行費用(沖減資本公積)。。“撥款轉(zhuǎn)入”在“資本公積——資本溢價”中過渡。這里的撥款不是指政綜上所述，資本溢價應(yīng)屬于股東的投入，因此，可以作為房地產(chǎn)企業(yè)的項其他資本公積是指除資本溢價項目以外所形成的資本公積，其中主要包括直接計入所有者權(quán)益的利得和損失。“資本公積——其他資本公積”核算內(nèi)容關(guān)聯(lián)方交易時，交易價格顯失公允的差額?！翱晒┏鍪劢鹑谫Y產(chǎn)”的公允綜上所述，其他資本公積雖然屬于所有者權(quán)益，但并不是投資者實際的資如果在房地產(chǎn)企業(yè)項目開發(fā)之初，企業(yè)收到捐贈，包括現(xiàn)金捐贈和實物捐。新企業(yè)會計準則體系對于捐贈的會計處理是：在“營業(yè)外收入”核算，增加企業(yè)利潤。因此，捐贈在所有者權(quán)益中，最終體現(xiàn)為留存收益，但也屬于項房地產(chǎn)企業(yè)減少了債務(wù)支出，也就相當于增加了對項目的資本投入，同樣構(gòu)成益直接計人當期損益。也就是說，債務(wù)重組收益應(yīng)當作為利得，在“營業(yè)外收政府專項撥款屬于與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，相當于政府對房地產(chǎn)開發(fā)項目《企業(yè)會計準則》規(guī)定，企業(yè)收到的政府專項撥款應(yīng)在“遞延收益”科目核算，并自相關(guān)資產(chǎn)達到預(yù)定可使用狀態(tài)起，在該資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，存第二節(jié)項目資本金投入的核算初始投資情況下，各投資者投入企業(yè)的資本，按出資份額，全部記入“實行存款”科目，貸記“實收資本”科目。實收資本金額構(gòu)成了房地產(chǎn)企業(yè)的資項全部存入公司的開戶銀行。上海中聯(lián)有限公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計借：銀行存款500000000貸：實收資本500000000投資者以非現(xiàn)金資產(chǎn)投入的資本，應(yīng)按投資各方確認的價值，借記有關(guān)資作開發(fā)協(xié)議，中聯(lián)公司以其擁有的某地塊的土地使用權(quán)作為投資，海創(chuàng)公司以司增資擴股情況下，新介人投資者出資額，按約定份額，計入實收資本，大于約定份額的部分，計入資本公積——資本溢價。由于企業(yè)創(chuàng)辦者承擔了初創(chuàng)階段的巨大風險，同時在企業(yè)內(nèi)部形成留存收益，新加入的投資者將享有這些利益，就要求其付出大于原有投資者的出資額，才能取得與原有投資者相同的有限責任公司增加資本金時，均須經(jīng)股東會的決議。股東認繳新增資本的房地產(chǎn)企業(yè)增資擴股形成的“實收資本”和“資本公積”構(gòu)成了項目資本借：銀行存款200000000貸：實收資本200000000借：銀行存款50000000萬元，這時有新投資者有意參加該企業(yè)共同開發(fā)經(jīng)營，并表示愿意出資3000萬元作為資本金記入“實收資本”科目，出資額超出其資本金的500萬元(3000借：銀行存款30000000貸：實收資本25000000的核算因項目開發(fā)的需要，項目公司股東往往在項目開發(fā)過程中向項目公司撥付借：銀行存款200000000貸：其他應(yīng)付款200000000為達到國家規(guī)定的項目資本金比例的要求，項目公司的股東可能將其撥入的往來款轉(zhuǎn)增為項目公司的資本金。按照《企業(yè)會計準則》的要求，股東撥款轉(zhuǎn)為項目資本金時，應(yīng)先記入“資本公積——資本溢價”科目，增資手續(xù)完成借：其他應(yīng)付款200000000貸：資本公積——資本(或股本)溢價200000000借：資本公積——資本(或股本)溢價200000000貸：實收資本200000000目資本金的組成部分。在實際操作中，對于股東撥款，一般先記入“其他應(yīng)付補助和與收益相關(guān)的政府補助。與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助是指企業(yè)取得的、用于購建或以其他方式形成長期資產(chǎn)的政府補助。根據(jù)這個定義，政府專項撥款屬準則第七條規(guī)定，與資產(chǎn)相關(guān)的政府補助，應(yīng)當確認為遞延收益，并在相關(guān)資產(chǎn)使用壽命內(nèi)平均分配，計入當期損益。但是，按照名義金額計量的政府由此可見，企業(yè)收到的政府專項撥款應(yīng)在“遞延收益”核算，并自相關(guān)資原始憑證，編制會計分錄如下：借：銀行存款120000000務(wù)人應(yīng)當將債權(quán)人放棄債權(quán)而享有股份的面值總額確認為股本(或?qū)嵤召Y本)，股份的公允價值總額與股本(或?qū)嵤召Y本)之間的差額確認為資本公積。價值與股份的公允價值總額之間的差額，計入當期損益。將債務(wù)轉(zhuǎn)為資本形成的股本溢價計人資本公積，形成的債務(wù)重組利得記入“營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得”科目。債轉(zhuǎn)股形成的資本公積也屬于項目資本金應(yīng)計入股本的金額＝1×50000＝50000(元)50000＝725000(元)借：應(yīng)付賬款1000000貸：實收資本50000—股本溢價725000營業(yè)外收入——債務(wù)重組利得225000算對于捐贈的會計處理，新準則體系沒有具體準則進行規(guī)范，但根據(jù)《企業(yè)有限責任公司股東之間可以相互轉(zhuǎn)讓其全部出資或者部分出資。但股東如向股東以外的人轉(zhuǎn)讓其出資時，必須經(jīng)全體股東過半數(shù)的同意；不同意轉(zhuǎn)讓的股東應(yīng)當購買該轉(zhuǎn)讓的出資。如果不購買該轉(zhuǎn)讓的出資，就視為同意轉(zhuǎn)讓。經(jīng)股東同意轉(zhuǎn)讓的出資，在同等條件下，其他股東對出資有優(yōu)先購買權(quán)。股東依法轉(zhuǎn)讓其出資后，由公司將受讓人的姓名或者名稱、住所以及受讓的出資額記貸：實收資本——受讓人轉(zhuǎn)增資本的核算執(zhí)行新會計準則之后，新發(fā)生的經(jīng)濟業(yè)務(wù)形成的其他資本公積不能用于轉(zhuǎn)積一資本溢價”科目，貸記“實收資本(或股本)”科目。第三節(jié)項目資本金收回的核算與管理房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目結(jié)束時，按規(guī)定可以收回前期投入項目公司的項目核算公司解散方式，就是將全部財產(chǎn)變賣，將凈收入分配給投資方作為歸還資企業(yè)清算時可暫設(shè)“清算損益”賬戶進行核算，其借方登記清算過程中為進行清算工作而發(fā)生的各項支出，包括清算機構(gòu)的開支，聘請會計師、律師的費用．財產(chǎn)處理損失等；貸方登記清算收益，包括財產(chǎn)變現(xiàn)收益等；差額轉(zhuǎn)入元(其中包括清算費用、財產(chǎn)溢缺、變賣損失等)，清算后將剩余資本歸還給借：未分配利潤20000000貸：清算損益20000000借：實收資本680000000貸：銀行存款680000000借：未分配利潤200000貸：清算損益200000貸：未分配利潤180000資本金轉(zhuǎn)讓或償還以后，清理工作即告結(jié)束。企業(yè)清算終了，如果清算收益大于清算損失的部分，應(yīng)依法繳納所得稅。股份有限公司應(yīng)按優(yōu)先股股份面值對優(yōu)先股進行分配，分配后剩余部分按普通股股東的持股比例進行分配。中外合作企業(yè)按合同中約定在合作期內(nèi)一方先行收回投資的，必須按照法律規(guī)定或合同約定承擔企業(yè)的債務(wù)責任。在繳納所得稅前收回投資的，須報經(jīng)主管財式下的核算貸記“銀行存款”、“其他應(yīng)付款”等科目。如果項目公司形成的資本公積需借：實收資本50000000貸：銀行存款50000000投資者減少資本金，應(yīng)以實際支付給股東的金額，借記“其他應(yīng)付款”科借：其他應(yīng)付款600000000貸：銀行存款600000000產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓可以賬面凈值為依據(jù)，也可以重估價值為依據(jù)。如果以重估價值為依據(jù)，在清算時應(yīng)先調(diào)整財產(chǎn)價值，借記(或貸記)“庫存商品”、“固定資產(chǎn)”賬戶，貸記“累計折舊”賬戶，貸記(或借記)“清算損益”賬戶。下一步公積”賬戶，按各方出資比例轉(zhuǎn)入“實收資本”賬戶；并將出讓方應(yīng)收的資本貸：未分配利潤(80000－20000)60000第四節(jié)項目資本金核算的探討過資本公積核算項目資本金房地產(chǎn)企業(yè)按照設(shè)立公司所需要的注冊資金，將投資者投入的注冊資本部項全部存入公司的開戶銀行。上海中聯(lián)有限公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，會計分錄借：銀行存款500000000貸：實收資本100000000計準則》規(guī)定，資本公積是企業(yè)收到投資者的超出其在企業(yè)注冊資本(或股本)中所占份額的投資，以及直接計入所有者權(quán)益的利得和損失等。資本公積包括資本溢價(或股本溢價)和直接計入所有者權(quán)益的利得和損失等。而投資者投入的項目資本金并不屬于資本溢價的性質(zhì)，更不屬于利得和損失，因此，通過資記入“實收資本”科目，另一部分作為股東投入的往來款處理，記入“其他應(yīng)付款”等科目。項目竣工后，房地產(chǎn)企業(yè)再通過內(nèi)部往來將項目資本金繳還投項全部存入公司的開戶銀行。上海中聯(lián)有限公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計借：銀行存款500000000貸：實收資本100000000司借：其他應(yīng)付款500000000貸：銀行存款500000000說，是非債務(wù)性資金，項目法人不承擔這部分債務(wù)。投資者可按其出資的比例三、按照會計準則核算項目資本金由于存在接受捐贈和政府補助的可能，如果只根據(jù)實收資本和資本公積來核定資本金是不正確的，雖然接受捐贈和政府補助計入損益類科目，但對于項目法人來講，它們屬于非債務(wù)性資金，應(yīng)該作為項目的資本金。因此，應(yīng)增設(shè)為了總體反映項目資本金的情況，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)增設(shè)一級科目“項目資本“項目資本金”科目的本期發(fā)生額就是房地產(chǎn)企業(yè)項目資本金實際到位的貸：項目資本金100000000貸：實收資本l00000000貸：項目資本金500000000貸：資本公積——資本溢價——撥款轉(zhuǎn)入借：資本公積——資本溢價——撥款轉(zhuǎn)入500000000貸：實收資本500000000貸：項目資本金100000000貸：遞延收益100000000房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)項目時，有時并不是僅僅開發(fā)一個項目，可能要同時開發(fā)多個項目，因此，應(yīng)分類核算各個不同項目的項目資本金的到位情況。這就核算。根據(jù)以上核算要求，在“項目資本金”一級科目下，應(yīng)按不同開發(fā)項目分設(shè)二級明細科目，并在二級科目下增設(shè)“資本金投入”和“資本金歸還”兩個三級科目。“資本金投入”三級科目的累計發(fā)生額就是某一開發(fā)項目的項目資本金到位金額，而“資本金收回”三級科目的累計發(fā)生額就是某一開發(fā)項目的1貸：銀行存款700000000借：實收資本700000000“項目資本金——A項目——資本金投入”三級明細科目的累計發(fā)生額為第四章房地產(chǎn)企業(yè)項目融資的核算第一節(jié)項目融資的概念和分類房地產(chǎn)企業(yè)項目融資是指房地產(chǎn)企業(yè)為開發(fā)建設(shè)房地產(chǎn)項目而采取某種融項目融資最主要的體現(xiàn)形式是從銀行取得的房地產(chǎn)貸款。房地產(chǎn)貸款是指與房產(chǎn)或地產(chǎn)的開發(fā)、經(jīng)營、消費活動有關(guān)的貸款。對房地產(chǎn)企業(yè)來講，最常見也是最主要的貸款品種是房地產(chǎn)開發(fā)貸款和經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款。其中：房地產(chǎn)開發(fā)貸款是針對房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)階段的貸款；而經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是針除此之外，由于銷售的存在，有些房地產(chǎn)企業(yè)在銷售過程中還存在票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)，而票據(jù)貼現(xiàn)業(yè)務(wù)則屬于房地產(chǎn)企業(yè)的短期貸款。一般情況下，房地產(chǎn)業(yè)不存在短期貸款(也就是流動資金貸款)，但票據(jù)貼現(xiàn)則是一個例外。為降低對銀行貸款的依賴度，越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)正在探討房地產(chǎn)投資信托房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指貸款人向借款人發(fā)放的用于開發(fā)、建造向市場銷售、出有些房地產(chǎn)企業(yè)除了進行銷售物業(yè)的開發(fā)以外，還進行持有經(jīng)營性物業(yè)的開發(fā)。因此，房地產(chǎn)企業(yè)除了在開發(fā)建設(shè)階段的開發(fā)貸款以外，還需要在持有經(jīng)營性物業(yè)是指經(jīng)營性、收益性房屋，如寫字樓、商場、購物中心、購物廣場以及工業(yè)廠房和倉庫等。相對于作為最終消費品的住宅而言，經(jīng)營性物業(yè)具有長期收益的特點。正因為這一特點，經(jīng)營性物業(yè)占用了房地產(chǎn)企業(yè)大量的投資，而投資回收期則相對較長。房地產(chǎn)企業(yè)為了解決長期占用資金的問題，抵押貸款這一融資產(chǎn)品取得銀行的支持。票據(jù)貼現(xiàn)是房地產(chǎn)企業(yè)唯一的短期融資方式。隨著我國金融體制的不斷完善和發(fā)展，越來越多的消費者會采用票據(jù)等非現(xiàn)金方式支付房款。因此，票據(jù)地產(chǎn)信托投資基金從資金信托的角度出發(fā)，房地產(chǎn)信托是指受托人(信托投資公司)遵循信托的基本原則，將委托人委托的資金以貸款或人股的方式投向房地產(chǎn)業(yè)以獲取收房地產(chǎn)投資信托基金發(fā)源于美國，是一種運作比較成熟的金融產(chǎn)品。它是一種采取公司或者信托基金的組織形式，以發(fā)行收益憑證的方式來匯集公眾和機構(gòu)投資者的資金并投資于收益型房地產(chǎn)，由專門機構(gòu)進行經(jīng)營管理，并將投一方面，將使房地產(chǎn)企業(yè)擺脫對銀行貸款的過度依賴；另一方面，也會降低銀行的風險，對中國銀行業(yè)的發(fā)展起到促進作用。因此，房地產(chǎn)投資信托基金可能將取代開發(fā)貸款及經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，成為今后房地產(chǎn)企業(yè)融資的主要模節(jié)開發(fā)貸款的核算房地產(chǎn)項目開發(fā)貸款是指銀行向借款人發(fā)放的用于房地產(chǎn)項目開發(fā)建設(shè)及包括借款利息、折價或者溢價的攤銷、輔助費用以及因外幣借款而發(fā)生的匯兌開發(fā)貸款發(fā)生的借款費用是指房地產(chǎn)企業(yè)因借入開發(fā)貸款而發(fā)生的利息及核算開發(fā)貸款本金應(yīng)通過“長期借款”科目進行核算。“長期借款”科目核算房地產(chǎn)企業(yè)借人開發(fā)貸款，應(yīng)按實際收到的貸款金額，借記“銀行借：銀行存款500000000貸：長期借款500000000房地產(chǎn)企業(yè)歸還開發(fā)貸款，應(yīng)按實際支付的本金金額，借記“長期借款”借：長期借款500000000貸：銀行存款500000000利息支出的核算貸款利息是銀行將款項借給企業(yè)，按規(guī)定向企業(yè)收取的利息。貸款利息的利率是一定時期內(nèi)銀行存、貸款利息額與存、貸款金額之間的比例，它一年利率一般按本金的百分數(shù)表示，例如，年利率9％，又稱年息九厘，表年息＝月息×l2－日息×360l息×30據(jù)以計算銀行存、貸款利息的本金，是各種存、貸款賬戶上的實際存、貸按照規(guī)定，企業(yè)的銀行存款賬戶、短期借款一般都是按季計算利息，計息單位撤銷或轉(zhuǎn)移存款賬戶，還清借款時，于結(jié)清賬戶時隨時結(jié)算利息，計應(yīng)付利息＝本金×月利率×實際天數(shù)÷30應(yīng)付利息＝本金×年利率×實際天數(shù)÷360根據(jù)《企業(yè)會計準則》的要求，結(jié)合房地產(chǎn)企業(yè)實際業(yè)務(wù)情況，房地產(chǎn)企從貸款取得至開發(fā)項目竣工驗收期間發(fā)生的利息，應(yīng)當資本化，計入相關(guān)資產(chǎn)支出已經(jīng)發(fā)生(資產(chǎn)支出包括為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而擔帶息債務(wù)形式發(fā)生的支出)；為使資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動已經(jīng)筑工程施工許可證；可以看出，房地產(chǎn)企業(yè)取得開發(fā)貸款前，必須將自有資金投入項目建設(shè)，定的資本化條件的情況下，才能取得開發(fā)貸款，因此，對于房地產(chǎn)企業(yè)開發(fā)貸利息資本化的終點是開發(fā)項目竣工并通過驗收。會計準則規(guī)定，購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)時，借款費用應(yīng)當停止資本化。在符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)之后所。購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或者可銷售狀態(tài)，可符合資本化條件的資產(chǎn)的實體建造(包括安裝)或者生產(chǎn)工作已經(jīng)全部完成所購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)與設(shè)計要求、合同規(guī)定或者生產(chǎn)要求相符或者基本相符，即使有極個別與設(shè)計、合同或者生產(chǎn)要求不相符的地繼續(xù)發(fā)生在所購建或生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)上的支出金額很少或者為購建或者生產(chǎn)符合資本化條件的資產(chǎn)而借入專門借款的，應(yīng)當以專門借資本化利息＝利息費用－尚未動用的借款存入銀行取得的利息收入但在實際操作中，房地產(chǎn)企業(yè)在計算資本化利息時，并不減去尚未動用的借款存人銀行取得的利息收入。通常按利息費用直接計入相應(yīng)資產(chǎn)價值。支活動，根本無法分清企業(yè)的存量資金中有多少是貸款資金。如果要按準則的要求去核算，銀行對貸款企業(yè)資金的監(jiān)管方法就要作出重稱貸款專戶；一個是企業(yè)正常的收支賬戶，稱結(jié)算賬戶。貸款銀行將貸款資金全部放入貸款專戶，然后，根據(jù)企業(yè)的資金使用計劃，定期將一定額度的貸款資金從貸款專戶轉(zhuǎn)入結(jié)算賬戶，通過結(jié)算賬戶對外支付款項。這樣，貸款專戶息收入。貸款利息采用預(yù)提的方式進行核算，每個月度終了，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)預(yù)提當建工程”等科目，貸記“應(yīng)付利息”科目。實際支付時，借記“應(yīng)付利息”科行存款”科目。開發(fā)項目竣工驗收后發(fā)生的利息，借記“財務(wù)費用”科目，貸記“應(yīng)付利息”科目。實際支付時，借記“應(yīng)付利息”科目，貸記“銀行存款”科目。借：生產(chǎn)成本2100000貸：應(yīng)付利息2100000貸：銀行存款4200000借：財務(wù)費用2100000貸：應(yīng)付利息2100000借：應(yīng)付利息6300000貸：銀行存款6300000《企業(yè)會計準則》規(guī)定，購建或者生產(chǎn)的符合資本化條件的資產(chǎn)的各部分分別完工，且每部分在其他部分繼續(xù)建造過程中可供使用或者可對外銷售，且為使該部分資產(chǎn)達到預(yù)定可使用或可銷售狀態(tài)所必要的購建或者生產(chǎn)活動實質(zhì)上已經(jīng)完成的，應(yīng)當停止與該部分資產(chǎn)相關(guān)的借款費用的資本化。購建或者生產(chǎn)的資產(chǎn)的各部分分別完工，但必須等到整體完工后才可使用或者可對外銷售法進行分配。發(fā)項目中的成本對象，因此，開發(fā)貸款的貸款利息無法直接計入成本對象。開發(fā)貸款的貸款利息只能先在一個科目中歸集，然后再按照一定的分攤方直接成本法：指按期內(nèi)某一成本對象的直接開發(fā)成本占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造價法：指按期內(nèi)某一成本對象預(yù)算造價占期內(nèi)全部成本對象預(yù)算造以上這兩種方法是稅法規(guī)定的方法，在會計準則中對貸款利息的分攤方法沒有明確。有些房地產(chǎn)企業(yè)按照建筑面積法進行分攤，即按期內(nèi)各成本對象的從實質(zhì)上分析，按建筑面積法進行分攤是不合理的。對于房地產(chǎn)企業(yè)取得的開發(fā)貸款，不同成本對象占用的貸款資金比例是分攤利息的基礎(chǔ)，而占用貸款資金量的多少與成本對象投資額的大小是直接相關(guān)的，雖然建筑面積是影響投資額的因素，但不同開發(fā)產(chǎn)品的建造標準有可能存在較大差異，所以建筑面積與投資額之間的相關(guān)性不是很高。而直接成本和預(yù)算造價是最接近投資額的法。房地產(chǎn)企業(yè)在項目開發(fā)時存在以下幾種情況：象的竣工時間一致。的竣工時間不一致。按照直接成本法或預(yù)算造價法進行分攤時，可以在利息發(fā)生時直接將其分攤并在按照直接成本法或預(yù)算造價法進行分攤時，可以在利息發(fā)生時直接將其分攤也可以先在過渡科目中歸集資本化利息，在竣工時再將其分攤并計入已竣借：生產(chǎn)成本——待分攤成本6250000借：應(yīng)付利息6250000貸：銀行存款6250000借：生產(chǎn)成本——普通住宅14285700——高檔住宅10714300貸：生產(chǎn)成本——待分攤成本25000000三、專門借款發(fā)生的輔助費用的核算與管理目評估費、土地評估費、抵押登記費、房地產(chǎn)企業(yè)通過中介機構(gòu)的運作，取得銀行發(fā)放的開發(fā)貸款，按照企業(yè)與中介機構(gòu)的約定，應(yīng)向中介機構(gòu)支付一定額度的借款手續(xù)費，作專中介機構(gòu)的房地產(chǎn)企業(yè)通過中介機構(gòu)的運作，取得銀行發(fā)放的開發(fā)貸款，按照企業(yè)與中介機構(gòu)的約定，應(yīng)向中介機構(gòu)支付按借款額度一定比例計算的借款傭金，作各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)貸款業(yè)務(wù)一般實行總行、分行二級評估體系。所有項目上報銀行總行(房地產(chǎn)信貸部)進行準入審批，經(jīng)準人審批同意后，方可進入調(diào)查評估程序。銀行貸款方案評估一般由銀行委托房地產(chǎn)評估事務(wù)所來具銀行貸款方案評估費一般由貸款企業(yè)承擔，作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款優(yōu)先以本項目的土地及在建工程設(shè)定抵押，抵押率最高不得超過抵押物評估價助費用。土地抵押登記費一般由貸款企業(yè)承擔，作為房地產(chǎn)企業(yè)取得專門借款的輔審核企業(yè)的還款能力和貸款資格所收取的費用。輔助費用。“在建工程”等科目，貸記“銀行存款”等科目。開發(fā)項目竣工驗收后發(fā)生的輔助費用，借記“財務(wù)費用”科目，貸記“銀行存款”等科目。借：生產(chǎn)成本500000貸：銀行存款500000根據(jù)輔助費用的特點，其分攤處理方法也存在一定的特殊性。作進行統(tǒng)一管理，采取由企業(yè)集團統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款，然后將貸款資金撥付行貸款資金時，借記“銀行存款”科目，貸記“長期借款”斟目。其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款”科目，取得項目公司上繳的還貸資金時，借記“銀行存款”科目，貸記“其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款”科目。歸還銀行貸款時，借記“長期借款”科目。貸元貸款資金歸還給中聯(lián)房地產(chǎn)公司。中聯(lián)公司根據(jù)有關(guān)原始憑證，編制會計分借：銀行存款2000000000貸：長期借款2000000000借：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款500000000貸：銀行存款500000000借：銀行存款500000000貸：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)出開發(fā)貸款500000000取得集團撥付的貸款資金時，借記“銀行存款”科目，貸記“其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款”科目。將貸款資金歸還給集團時，借記“其他應(yīng)收款——目。借：銀行存款500000000貸：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款500000000借：其他應(yīng)收款——轉(zhuǎn)入開發(fā)貸款500000000貸：銀行存款500000000根據(jù)稅法規(guī)定，企業(yè)集團或其成員企業(yè)統(tǒng)一向金融機構(gòu)借款劃撥給集團內(nèi)部其他成員企業(yè)使用的，借入方凡能出具從金融機構(gòu)取得借款的證明文件，可以在使用借款的企業(yè)間合理地分攤利息費用，使用借款的企業(yè)分攤的合理利息每月計提貸款利息時，借記“其他應(yīng)收款——分攤利息”科目，貸記“應(yīng)付利息”科目。取得項目公司上繳的還息資金時，借記“銀行存款”科目，貸借：其他應(yīng)收款——分攤利息貸：應(yīng)付利息8000000借：銀行存款4000000貸：其他應(yīng)收款——分攤利息4000000借：應(yīng)付利息16000000貸：銀行存款16000000企業(yè)根據(jù)集團每月計提的貸款利息金額，借記“生產(chǎn)成本”、“在建工程”、“財務(wù)費用”等科目，貸記“其他應(yīng)收款——上繳利息”科目。將還息這里需要注意的是，集團企業(yè)不能通過“應(yīng)收利息”科目核算應(yīng)收取項目公司的貸款利息，只能通過“其他應(yīng)收款”科目核算。因為，此業(yè)務(wù)既不是轉(zhuǎn)借：生產(chǎn)成本2000000貸：其他應(yīng)收款——上繳利息2000000借：其他應(yīng)收款——上繳利息4000000貸：銀行存款4000000。從貸款取得至開發(fā)項目竣工驗收期間發(fā)生的逾期貸款利息，借記“生產(chǎn)成開發(fā)項目竣工驗收后發(fā)生的逾期貸款利息，借記“財務(wù)費用”科目，貸記“應(yīng)付利息”科目。實際支付時，借記“應(yīng)付利息”科目，貸記“銀行存款”貸記“應(yīng)付利息”科目。支付罰息時，借記“應(yīng)付利息”科目，貸記“銀行存滯納金應(yīng)通過營業(yè)外支出進行核算。產(chǎn)生滯納金時，借記“營業(yè)外支出”科目，貸記“應(yīng)付利息”科目。支付滯納金時，借記“應(yīng)付利息”科目，貸記第三節(jié)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款的核算業(yè)抵押貸款概述經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款是指以借款人自有的、已建成并投入運營的優(yōu)質(zhì)經(jīng)營經(jīng)營性物業(yè)仍符合業(yè)務(wù)辦理條件和再融資相關(guān)規(guī)定的，貸款銀行可根據(jù)實際情用于企業(yè)置換項目建設(shè)期向銀行等金融機構(gòu)所貸入的銀行貸款，建設(shè)期間資金。其中不包括企業(yè)注冊資本金以及在所有者權(quán)益中反映的滿足銀行項目開發(fā)經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款采用分階段還本付息的還款方式。主要包括等額本息等額本金兩種具體方式。辦理經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款，應(yīng)根據(jù)物業(yè)的經(jīng)營性現(xiàn)金流入特點制定合理的分期還款計劃，一般應(yīng)按季還本付息；確因租金收入(或運營收入)周期等原因不能滿足按季還本付息的，可按半年或按年還本付息，還可以根據(jù)經(jīng)營性物業(yè)租金收入逐年上升的特點，將還款額逐年遞增。對開業(yè)初期的經(jīng)營性物業(yè)，銀