項目成本估算及現(xiàn)金流測算

房地產(chǎn)開發(fā)項目

成本估算及現(xiàn)金流測算一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式四、房地產(chǎn)開發(fā)流程五、認(rèn)識房地產(chǎn)企業(yè)的報表六、房地產(chǎn)開發(fā)項目成本估算七、房地產(chǎn)開發(fā)項目現(xiàn)金流測算八、房地產(chǎn)開發(fā)相關(guān)稅務(wù)問題一、房地產(chǎn)開發(fā)的定義1、房地產(chǎn)開發(fā)的定義房地產(chǎn)開發(fā)是指在依法取得國有土地使用權(quán)的土地上進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)、房屋建設(shè)的行為。2、房地產(chǎn)開發(fā)貸款定義房地產(chǎn)開發(fā)貸款是指對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)發(fā)放的用于住房、商業(yè)用房等開發(fā)建設(shè)的項目貸款，包括住宅類和商業(yè)類開發(fā)貸款。

在同一房地產(chǎn)項目中，既有住宅又有商業(yè)用房，以住宅面積占總計容面積的比例作為判定標(biāo)準(zhǔn)。如住宅面積≥70%，則視為住宅類項目；如住宅面積＜70%，則視為商業(yè)類項目。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類

1、按資質(zhì)分類按資質(zhì)分類可分為一、二、三、四級資質(zhì)，各級資質(zhì)的劃分條件如下：序號條件一級二級三級四級暫定1注冊資本≥5000萬元≥2000萬元≥800萬元≥100萬元/2從事房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營年限≥5年≥3年≥2年≥1年/3房屋建筑累計竣工面積，或累計完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額近3年≥30萬㎡近3年≥15萬㎡近3年≥15萬㎡//4建筑工程質(zhì)量合格率連續(xù)5年達(dá)100%連續(xù)3年達(dá)100%連續(xù)2年達(dá)100%達(dá)100%/5上一年房屋建筑施工面積，或完成與此相當(dāng)?shù)姆康禺a(chǎn)開發(fā)投資額≥15萬㎡≥10萬㎡///6……

我行準(zhǔn)入條件為三級資質(zhì)，房地產(chǎn)信托準(zhǔn)入條件為二級資質(zhì)。外商投資企業(yè)可沒有三級資質(zhì)，但需報省行做資質(zhì)準(zhǔn)入。二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的分類（續(xù)）2、按股東類型分類①內(nèi)資企業(yè)②外資企業(yè)

外商投資設(shè)立房地產(chǎn)企業(yè)，投資總額超過1000萬美元（含1000萬美元）的，注冊資本金不得低于投資總額的50%。投資總額低于1000萬美元的，注冊資本金仍按現(xiàn)行規(guī)定執(zhí)行。

外商投資房地產(chǎn)企業(yè)注冊資本金未全部繳付的，未取得《國有土地使用證》的，或開發(fā)項目資本金未達(dá)到項目投資總額35%的，不得辦理境內(nèi)、境外貸款，外匯管理部門不予批準(zhǔn)該企業(yè)的外匯借款結(jié)匯。三、房地產(chǎn)企業(yè)的運(yùn)作模式資金流入開發(fā)階段資金流出自有資金股東借款銀行借款股東借款預(yù)售款購房者首付款銀行按揭貸款項目初期支付土地款項目建設(shè)期支付建設(shè)成本項目銷售期償還銀行借款四、房地產(chǎn)開發(fā)流程項目立項階段投資機(jī)會研究申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文申請定點(diǎn)申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)申領(lǐng)規(guī)劃紅線圖、規(guī)劃設(shè)計條件通知書等文件編制規(guī)劃設(shè)計總圖申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃許可證項目前期準(zhǔn)備階段選擇勘察隊伍和設(shè)計單位申領(lǐng)建設(shè)工程規(guī)劃許可證和施工許可證申領(lǐng)房屋拆遷許可證做好“七通一平”工作選擇承包單位選擇監(jiān)理單位項目建設(shè)階段組織承包商進(jìn)場加強(qiáng)開發(fā)項目工程管理與控制申領(lǐng)商品房預(yù)售許可證項目的竣工驗收項目銷售及售后服務(wù)階段辦理竣工后產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)申領(lǐng)商品房銷售許可證與物業(yè)公司簽訂物業(yè)委托管理合同提交相關(guān)資料與用戶簽訂商品房銷售合同或租賃合同做好物業(yè)管理工作四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)項目選址意見書及項目立項批文申領(lǐng)項目立項批文時，需向主管部門提交可行性研究報告、立項申請書、資金來源說明、房地產(chǎn)開發(fā)物業(yè)類型說明等文件。

可行性研究報告的報批工作是將可行性研究報告上報至政府主管部門及貸款銀行，由其進(jìn)行項目評估和對可行性研究報告進(jìn)行評價。

項目評估的投資估算精度為±10%，可行性研究報告的批準(zhǔn)，標(biāo)志著項目立項階段的完成。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證

房地產(chǎn)開發(fā)用地是指進(jìn)行基礎(chǔ)設(shè)施和房屋建設(shè)的用地。房地產(chǎn)開發(fā)項目土地使用權(quán)的取得主要有3種方式，即土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓和行政劃撥。

房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)以出讓或轉(zhuǎn)讓方式取得土地時，必須到相關(guān)的土地管理部門辦理土地出讓或轉(zhuǎn)讓手續(xù)，簽訂土地使用權(quán)出讓或轉(zhuǎn)讓合同，并繳納土地使用權(quán)出讓金。四、房地產(chǎn)開發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、辦理土地產(chǎn)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)證（續(xù)）1、國有土地使用權(quán)出讓國有土地使用權(quán)出讓是指國家以土地所有者的身份將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)讓與土地使用者，并由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。國有土地使用權(quán)出讓不包括地下資源、埋藏物和市政公共設(shè)施。城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征收轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，國有土地使用權(quán)的出讓方式主要有3中，即協(xié)議、招標(biāo)和拍賣，出讓時具體采取哪種方式，由出讓提地的情況和土地用途來確定。其中商業(yè)、旅游、娛樂和豪華住宅用地，有條件的，必須采取拍賣、招標(biāo)方式；沒有條件，不能采取拍賣、招標(biāo)方式的，可以采取雙方協(xié)議的方式。此外，各地在具體執(zhí)行過程中，又增加了掛牌出讓這種方式。因此，國有土地使用權(quán)的出讓方式，實際上是4中：協(xié)議出讓、招標(biāo)出讓、拍賣出讓、掛牌出讓。四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、、辦理土地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)權(quán)證（續(xù)）1、國有土地使用用權(quán)出讓（續(xù)））1）協(xié)議出讓——土地使用權(quán)的有有意受讓向土地地管理部門提出出有償使用土地地的愿望，并與與土地管理部門門就有關(guān)出讓事事宜進(jìn)行協(xié)商達(dá)達(dá)成一致后出讓讓土地的行為。。該方式一般適適用于以公益事事業(yè)或福利事業(yè)業(yè)為目的的出讓讓，如微利商品品房用地，國家家機(jī)關(guān)、文化、、教育、衛(wèi)生、、體育、科研和和市政設(shè)施等非非盈利性用地。。2）招標(biāo)出讓——土地管理部門向向不特定的多數(shù)數(shù)人發(fā)出要約邀邀請，招引他人人投標(biāo)，然后根根據(jù)特定的要求求從投標(biāo)者中確確定最佳土地使使用權(quán)受讓人的的土地出讓行為為。一般適用于于對開發(fā)有較高高要求的建設(shè)性性用地。3）拍賣出讓——在指定的時間和和公開場所，由由政府主持土地地使用權(quán)拍賣，，支持人宣布低低價，競投者按按規(guī)定方式應(yīng)價價，競投土地使使用權(quán)最高者得得到一定年限的的土地使用權(quán)的的行為。適用于于經(jīng)濟(jì)條件好、、交通便利、區(qū)區(qū)位優(yōu)異的地段段及利用上有較較多靈活性的土土地。4）掛牌出讓——出讓人發(fā)布掛牌牌公告，按公告告規(guī)定的期限將將擬出讓宗地的的交易條件在指指定的土地交易易所掛牌公布，，接受競買人的的報價申請并更更新掛牌價格，，根據(jù)掛牌期限限截止時的出價價結(jié)果確定土地地使用者。四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、、辦理土地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)權(quán)證（續(xù)）2、國有土地使用用權(quán)轉(zhuǎn)讓廣義的國有土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是是指土地使用權(quán)權(quán)發(fā)生轉(zhuǎn)移的所所有行為，包括括國有土地使用用權(quán)的出讓。狹義的國有土地地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是是指通過出讓方方式獲得國有土土地使用權(quán)的土土地使用者通過過買賣、贈與或或其他合法方式式將國有土地使使用權(quán)再轉(zhuǎn)移的的過程。國有土地使用權(quán)權(quán)轉(zhuǎn)讓的方式有有3種，即出售、交交換和贈與。四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、、辦理土地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)權(quán)證（續(xù)）3、國有土地使用用權(quán)劃撥是指經(jīng)縣級以上上人民政府依法法批準(zhǔn)，在土地地使用者繳納補(bǔ)補(bǔ)償、安置等費(fèi)費(fèi)用后，將該幅幅土地交付其使使用，或者將土土地使用權(quán)無償償交付給土地使使用者的行為。。通過劃撥的方方式獲取的土地地使用權(quán)沒有期期限的限制，土土地使用權(quán)人可可以無限期使用用。未經(jīng)市、縣人民政府府土地管理部門門批準(zhǔn)并辦理土土地使用權(quán)出讓讓手續(xù)，交付土土地使用權(quán)出讓讓金的土地使用用者，不得轉(zhuǎn)讓讓、出租、抵押押土地使用權(quán)。符合下列條件的，經(jīng)經(jīng)市、縣人民政政府土地管理部部門批準(zhǔn)，其土土地使用權(quán)可以以轉(zhuǎn)讓、出租、、抵押：(1)土地使用者為公公司、企業(yè)、其其他經(jīng)濟(jì)組織和和個人；(2)領(lǐng)有國有土地使使用證；(3)具有合法的地上上建筑物、其他他附著物產(chǎn)權(quán)證證明；(4)依照《條例》和本辦法規(guī)定簽簽訂土地使用權(quán)權(quán)出讓合同，向向當(dāng)?shù)厥小⒖h人人民政府交付土土地使用權(quán)出讓讓金或者以轉(zhuǎn)讓讓、出租、抵押押所獲收益抵交交土地使用權(quán)出出讓金。四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、、辦理土地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)權(quán)證（續(xù)）土地出讓金土地出讓金(land-transferringfees)是指各級政府土土地管理部門將將土地使用權(quán)出出讓給土地使用用者，按規(guī)定向向受讓人收取的的土地出讓的全全部價款（指土土地出讓的交易易總額），或土土地使用期滿，，土地使用者需需要續(xù)期而向土土地管理部門繳繳納的續(xù)期土地地出讓價款，或或原通過行政劃劃撥獲得土地使使用權(quán)的土地使使用者，將土地地使用權(quán)有償轉(zhuǎn)轉(zhuǎn)讓、出租、抵抵押、作價入股股和投資，按規(guī)規(guī)定補(bǔ)交的土地地出讓價款。土地出讓金不是簡單的地地價。對于住宅宅等項目，采用用招標(biāo)、拍賣、、掛牌等的方式式，可通過市場場定價，土地出出讓金就是地價價?？墒菍τ诮?jīng)經(jīng)濟(jì)適用房、廉廉租房、配套房房等項目，以及開發(fā)園區(qū)等工業(yè)項目目，往往不是依依靠完全的市場場調(diào)節(jié)，土地出出讓金就帶有稅稅費(fèi)的性質(zhì)。四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、、辦理土地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)權(quán)證（續(xù)）土地出讓金（續(xù)續(xù)）1、已出讓用地性質(zhì)不不變，在建設(shè)過過程中因規(guī)劃調(diào)調(diào)整或登記確權(quán)權(quán)時各用途建筑筑面積與原出讓讓合同各用途建建筑面積不符，，如何調(diào)整土地地出讓金？根據(jù)《批轉(zhuǎn)市國土房管管局<關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范范我市國有土地地有償使用的意意見（試行）>的通知》（穗府[2005]36號），因規(guī)劃調(diào)調(diào)整或登記確權(quán)權(quán)時各用途建筑筑面積與原合同同各用途建筑面面積不一致需調(diào)調(diào)整土地出讓金金的，按原合同同價格標(biāo)準(zhǔn)及規(guī)規(guī)定進(jìn)行調(diào)整。2、原住宅用途房房屋經(jīng)規(guī)劃批準(zhǔn)準(zhǔn)改為商業(yè)用途途，如何計收土土地出讓金？答：住宅改商業(yè)用用途，屬于新用用途基準(zhǔn)地價高高于原用途，按按商業(yè)、住宅基基準(zhǔn)地價在剩余余年限內(nèi)的差價價全額補(bǔ)交土地地出讓金。其補(bǔ)補(bǔ)交出讓金額視視原住宅是否已已辦出讓而有所所不同。住宅未未辦出讓，補(bǔ)交交金額＝商業(yè)基基準(zhǔn)地價－住宅宅基準(zhǔn)地價＋住住宅土地有償使使用費(fèi)；住宅已已辦出讓，補(bǔ)交交金額＝商業(yè)基基準(zhǔn)地價－住宅宅基準(zhǔn)地價。四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、、辦理土地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)權(quán)證（續(xù)）土地出讓金（續(xù)續(xù)）實例：一德路未辦理有償償手續(xù)某首層非非私人住宅用房房，建筑面積為為100平方米，現(xiàn)使用用十年了后轉(zhuǎn)為為商業(yè)用途，需需補(bǔ)交多少土地地出讓金？《房地產(chǎn)權(quán)證》注記該房屋位于于D1222圖12幅331地號內(nèi)，經(jīng)查，，該地段商業(yè)基基準(zhǔn)地價5850元/平方米，商業(yè)路路線價16193元/平方米。住宅基基準(zhǔn)地價2286元/平方米。住宅出讓年限為70年，商業(yè)出讓年年限為40年，從出讓起始始時間算，住宅宅剩余使用年限限為60年，商業(yè)剩余使使用年限為30年，按一年期固固定資產(chǎn)貸款利利率r為6.12%，住宅年期修正正系數(shù)為0.99，商業(yè)年期修正正系數(shù)0.92。因原住宅用途途未辦出讓手續(xù)續(xù)，所以應(yīng)追收收住宅部分土地地有償使用費(fèi)。。補(bǔ)交土地出讓讓金額為：=[（商業(yè)基準(zhǔn)地價價+商業(yè)路線價加價價×18%）×商業(yè)年期修正系系數(shù)-住宅基準(zhǔn)地價×住宅年期修正系系數(shù)]×住宅改商業(yè)建筑筑面積+住宅基準(zhǔn)地價×30%×住宅建筑面積=[（5850+16193×18%）×0.92-2286×0.99]×100+2286×30%×100=648622元。四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程（續(xù)）※申請購置土地、、辦理土地產(chǎn)權(quán)權(quán)手續(xù)——國有土地使用權(quán)權(quán)證（續(xù)）契稅土地交易主要包括新新征耕地環(huán)節(jié)、、土地出讓環(huán)節(jié)節(jié)、土地轉(zhuǎn)讓環(huán)環(huán)節(jié)、土地使用用環(huán)節(jié)，其中土土地使用環(huán)節(jié)又又分自用、出租租、投資幾部分分。①新征耕地環(huán)節(jié)。②出讓土地環(huán)節(jié)，包括括土地出讓契稅稅和印花稅。其其中土地出讓契契稅為在我國境境內(nèi)轉(zhuǎn)移土地、、房屋所屬，承承受的單位或個個人繳納。土地出讓契稅按按成交金額的3%繳納，不得因減免出出讓金而減免土土地出讓契稅。。印花稅按土地使使用證數(shù)目征收收，每本貼花五五元，而土地使使用權(quán)出讓合同同按產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)數(shù)據(jù)征收，按合合同金額的萬分分之五繳納。③土地轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)。這個環(huán)節(jié)節(jié)包括營業(yè)稅，，城建稅、教育育附加、地方教教育附加，土地地增值稅，所得得稅，印花稅，，契稅。其中營業(yè)稅按轉(zhuǎn)讓土土地使用權(quán)收取取的全部價款和和價外費(fèi)用的5%繳納。城建稅、教育費(fèi)費(fèi)附加和地方教教育附加計稅依據(jù)為營業(yè)稅，城建建稅的稅率為市市區(qū)7%，縣城和建制鎮(zhèn)鎮(zhèn)5%，其他1%。教育費(fèi)附加的征征收標(biāo)準(zhǔn)為3%，地方教育附加加為2%。土地增值稅分為為四級，稅率分分別為30%，40%，50%和60%。契稅按成交價價格的3%繳納。④土地使用環(huán)節(jié)。其中中自用環(huán)節(jié)應(yīng)繳繳的稅為城鎮(zhèn)土土地使用稅。出出租環(huán)節(jié)應(yīng)繳城城鎮(zhèn)土地使用稅稅，營業(yè)稅，城城建稅、教育費(fèi)費(fèi)附加、地方教教育附加。投資資環(huán)節(jié)應(yīng)繳營業(yè)業(yè)稅，土地增值稅，企業(yè)所得稅，，契稅和印花稅稅。四、房地產(chǎn)開發(fā)發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證建設(shè)用地規(guī)劃許許可證是由建設(shè)設(shè)單位或個人提提出建設(shè)用地申申請，城市規(guī)劃劃行政主管部門門審查批準(zhǔn)的建建設(shè)用地位置、、面積、界限的的法律憑證。建設(shè)用地規(guī)劃許許可證的作用：：①確保土地利用用符合城市規(guī)劃劃；②維護(hù)建設(shè)單位位按照規(guī)劃使用用土地的合法權(quán)權(quán)益；③為土地管理部部門在城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)行使權(quán)屬屬管理職能提供供必要的法律依依據(jù)。下列情況必須申申請建設(shè)用地規(guī)規(guī)劃許可證：①新建、遷建單單位需要使用城城市土地的；②原址擴(kuò)建需要要使用本單位以以外的土地的；；③需要改變本單單位土地使用性性質(zhì)的；④因建設(shè)需要臨臨時使用土地的的或調(diào)整、交換換用地的建設(shè)工工程；⑤涉及國有土土地使用權(quán)出出讓、轉(zhuǎn)讓地地塊的。四、房地產(chǎn)開開發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)建設(shè)用地規(guī)劃劃許可證（續(xù)續(xù)）建設(shè)單位應(yīng)在在辦理建設(shè)用用地規(guī)劃許可可證后6個月內(nèi)向房屋屋土地管理局局申請《建設(shè)用地批準(zhǔn)準(zhǔn)書》有關(guān)手續(xù)。建設(shè)單位在取取得建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證后6個月內(nèi)未取得得建設(shè)用地批批準(zhǔn)文件又未未申請延期的的，建設(shè)用地地規(guī)劃許可證證即行失效。?！扔袊磷C還是是先有用地規(guī)規(guī)劃證？四、房地產(chǎn)開開發(fā)流程（續(xù)）※申領(lǐng)建設(shè)工程程規(guī)劃許可證證建設(shè)工程規(guī)劃劃許可證是由由城市規(guī)劃行行政主管部門門核發(fā)的，用用于確認(rèn)建設(shè)設(shè)工程建設(shè)工工程是否符合合城市規(guī)劃要要求的法律文文件。以下情況必須須申請建設(shè)工工程規(guī)劃許可可證：①在城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)新建、、擴(kuò)建和改建建建筑物；②在城市規(guī)劃劃區(qū)內(nèi)新建、擴(kuò)建和改建構(gòu)筑物；；③在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)新建、擴(kuò)建建和改建道路；④在城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)內(nèi)新建、擴(kuò)建建和改建管線和其其他工程設(shè)施施。四、房地產(chǎn)開開發(fā)流程（續(xù)）※建筑工程施工工許可證建筑工程施工工許可證是建建筑施工單位位符合各種施施工條件、允允許開工的批批準(zhǔn)文件，是是建設(shè)單位進(jìn)進(jìn)行工程施工工的法律憑證證。以下情況必須須領(lǐng)取建筑工工程施工許可可證：①在中華人民共和和國境內(nèi)從事事各類房屋建建筑及其附屬屬設(shè)施的建造；②在中華人民共和和國境內(nèi)從事事各類房屋建建筑及其附屬屬設(shè)施的裝修裝飾；③在中華人民共和和國境內(nèi)從事事各類房屋建建筑及其附屬屬設(shè)施配套的線路、管道道、設(shè)備的安裝；④在中華人民共和和國境內(nèi)從事事城鎮(zhèn)市政基礎(chǔ)設(shè)施施工程的施工。建設(shè)單位在開工前應(yīng)當(dāng)當(dāng)依照本辦法法的規(guī)定，向向工程所在地地的縣級以上上人民政府建建設(shè)行政主管管部門（以下下簡稱發(fā)證機(jī)機(jī)關(guān)）申請領(lǐng)領(lǐng)取施工許可可證。工程投資額在30萬元以下或者者建筑面積在在300平方米以下的的建筑工程，可以不申請請辦理施工許許可證。省、、自治區(qū)、直直轄市人民政政府建設(shè)行政政主管部門可可以根據(jù)當(dāng)?shù)氐氐膶嶋H情況況，對限額進(jìn)進(jìn)行調(diào)整，并并報國務(wù)院建建設(shè)行政主管管部門備案。按照國務(wù)院規(guī)定的的權(quán)限和程序序批準(zhǔn)開工報報告的建筑工工程，不再領(lǐng)領(lǐng)取施工許可可證。四、房地產(chǎn)開開發(fā)流程（續(xù)）五、認(rèn)識房地地產(chǎn)企業(yè)的報報表房地產(chǎn)企業(yè)以以提供房屋為為其主要商品品，具有開發(fā)發(fā)周期長、投投入資金量大大、投資回收收期長等特點(diǎn)點(diǎn)，所以房地地產(chǎn)企業(yè)的總總體資產(chǎn)投入入巨大。相對對于一般企業(yè)業(yè)，存貨占總總資產(chǎn)的比重重達(dá)；應(yīng)收賬賬款占的比重重沒有貿(mào)易企企業(yè)高；固定定資產(chǎn)占的比比重也沒有制制造企業(yè)那么么高。1、資產(chǎn)負(fù)債表表的特點(diǎn)總資產(chǎn)中流動動資產(chǎn)占比大大，一般超過過90%。流動資產(chǎn)中中以存貨及其其他應(yīng)收賬款款為主。存貨貨部分主要是是未賣出的房房地產(chǎn)。其他他應(yīng)收款可能能是將收到的的購房款轉(zhuǎn)移移給關(guān)聯(lián)公司司?？傌?fù)債以長期借借款、預(yù)收賬賬款、其他應(yīng)應(yīng)收款為主。。預(yù)收賬款：因為房房地產(chǎn)企業(yè)的收入入確認(rèn)需等到工程程竣工、驗收、測測繪、辦證、結(jié)算算后方可確認(rèn)。目目前房地產(chǎn)企業(yè)處處于賣方市場，即即供不應(yīng)求時期，，一般均會在未到到辦理房產(chǎn)證或工工程結(jié)算完成階段段，只需獲得房地地產(chǎn)預(yù)售許可證后后即進(jìn)行銷售。由由于未到到收入確確認(rèn)階段，因此受受到的房款或按揭揭款只能掛在預(yù)收收賬款中。2、利潤表的特點(diǎn)開發(fā)過程中，即使使已開始銷售，主主營業(yè)務(wù)收入仍然然為0，主營業(yè)務(wù)成本體體現(xiàn)了項目的支出出。開發(fā)結(jié)束后，，主營業(yè)務(wù)收入增增加。其他業(yè)務(wù)收入一般般為出租物業(yè)的租租金收入。營業(yè)外支出一般為為退房補(bǔ)償款、滯滯納金、罰款等。3、現(xiàn)金流量表的特特點(diǎn)開發(fā)階段：發(fā)生大大量的經(jīng)營活動產(chǎn)產(chǎn)生的現(xiàn)金流出，，經(jīng)營活動產(chǎn)生的的現(xiàn)金流入很少；；中后期階段：經(jīng)營營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金金流出減少，經(jīng)營營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金金流入增加，并一一直拉大距離。后期階段：經(jīng)營活活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流流入和流出均在減減少。六、房地產(chǎn)開發(fā)項項目成本估算※項目技術(shù)參數(shù)項目技術(shù)參數(shù)主要要包括總建筑面積積、總占地面積、、可售建筑面積、、容積率、綠化率率、戶型等。1、項目總建筑面積積的計算依據(jù)建設(shè)設(shè)部頒布的《建筑工程建筑面積積計算規(guī)范》，在報審中指的是是建設(shè)工程規(guī)劃許許可證上記載的面面積。2、總占地面積即建建設(shè)用地規(guī)劃許可可證上載明的面積積。3、可售建筑面積=總建筑面積-公攤建筑面積-用于出租的建筑面面積，一般可根據(jù)據(jù)客戶可行性報告告。4、容積率是指項目目規(guī)劃建設(shè)用地范范圍內(nèi)全部建筑面面積與規(guī)劃建設(shè)用用地面積之比。國國家對可計入容積積率的建筑面積并并無統(tǒng)一規(guī)定，由由各地自行制定標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)，一般不包括括地下建筑面積。。別墅項目的容積積率一般為0.8-1.0，多層、高層住宅宅項目的容積率一一般在1.2-5.0之間。5、建筑密度即建筑筑覆蓋率，是指項項目用地范圍內(nèi)所所有建筑的基地面面積與規(guī)劃建設(shè)用用地之比，反映出出一定用地范圍內(nèi)內(nèi)空地率和建筑密密集程度，一般不不超過40%-50%。6、綠化率是指規(guī)劃劃建設(shè)用地范圍內(nèi)內(nèi)的綠地面積與規(guī)規(guī)劃建設(shè)用地面積積之比，一般在30%以上。7、戶型是以每戶的的建筑面積和擁有有的房間數(shù)來劃分分的，≤90㎡，90＜㎡X≤144㎡，＞144㎡。六、房地產(chǎn)開發(fā)項項目成本估算（續(xù)）※總投資構(gòu)成構(gòu)成占比報審中含義土地費(fèi)用30-40%以土地成交價格為準(zhǔn)土地成交價格、征地費(fèi)、安置費(fèi)及原有建筑物的拆遷補(bǔ)償費(fèi)建筑安裝費(fèi)用30-40%根據(jù)裝修程度不同而不同在開發(fā)過程中按建筑安裝工程施工圖施工所發(fā)生的各項建筑安裝工程費(fèi)和設(shè)備費(fèi)前期工程費(fèi)用10-15%以實際支付為準(zhǔn)指開發(fā)前發(fā)生的規(guī)劃、設(shè)計、可行性研究以及水文地質(zhì)勘察、測繪、場地平整等費(fèi)用基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi)用以實際支付為準(zhǔn)指在開發(fā)小區(qū)內(nèi)發(fā)生，可計入土地、房屋開發(fā)成本的不能有償轉(zhuǎn)讓的公共配套設(shè)施費(fèi)用，如鍋爐房、水塔、居委會、派出所、幼托、消防等管理費(fèi)用10-15%按總投的2-3.5%銷售費(fèi)用按總銷售收入的2-3.5%財務(wù)費(fèi)用以實際為準(zhǔn)不可預(yù)見費(fèi)用按總投的2-3.5%指房地產(chǎn)企業(yè)內(nèi)部獨(dú)立核算單位及開發(fā)現(xiàn)場為開發(fā)房地產(chǎn)而發(fā)生的各項間接費(fèi)用，包括現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)人員工資、福利費(fèi)、折舊費(fèi)、辦公費(fèi)、水電費(fèi)、勞動保護(hù)費(fèi)、周轉(zhuǎn)房攤銷等。房地產(chǎn)企業(yè)在開發(fā)發(fā)現(xiàn)場組織和管理理房地產(chǎn)開發(fā)建設(shè)設(shè)而發(fā)生的各項費(fèi)費(fèi)用，應(yīng)作為開發(fā)發(fā)間接費(fèi)用，計入入開發(fā)產(chǎn)品成本。。除周轉(zhuǎn)房攤銷列列作開發(fā)間接費(fèi)用用外，其余費(fèi)用往往往以是否設(shè)立現(xiàn)現(xiàn)場管理機(jī)構(gòu)為依依據(jù)進(jìn)行劃分，如如果開發(fā)企業(yè)不設(shè)設(shè)現(xiàn)場機(jī)構(gòu)，而由由公司定期或不定定期派人到開發(fā)現(xiàn)現(xiàn)場組織開發(fā)建設(shè)設(shè)活動，則所發(fā)生生的費(fèi)用可直接并并入企業(yè)的管理費(fèi)費(fèi)用。六、房地產(chǎn)開發(fā)項項目成本估算（續(xù)）序號項目建筑面積單位成本

（萬元）總成本

(萬元）占比1土地成本118387.60.2023,953.5039%2前期工程費(fèi)用118387.60.011,183.882%3建筑安裝工程118387.60.1922,493.6437%4開發(fā)間接費(fèi)用118387.60.0172,012.593%5不可預(yù)見費(fèi)118387.60.021,775.813%6管理費(fèi)用118387.60.011,542.583%7銷售費(fèi)用118387.60.033,168.125%8財務(wù)費(fèi)用118387.60.044,566.388%建設(shè)投資合計0.5160,696.50100%※成本估算表七、房地產(chǎn)開發(fā)項項目現(xiàn)金流測算※總投資構(gòu)成序號資金來源占比1自籌資金資本金35-40%股東或關(guān)聯(lián)企業(yè)借款10-15%2銀行借款≤50%3銷售返投≤15%1、項目資本金來源源于借款人的實收收資本、資本公積積、盈余公積以及及其他可自由支配配的權(quán)益性資本，，并扣除無法實際際投入項目建設(shè)的的資本占用。2、股東借款轉(zhuǎn)資本本公積，需經(jīng)會計計師事務(wù)所審計并并剔除應(yīng)納所得稅稅額。3、土地增值等無法法以現(xiàn)金形式存在在的所有者權(quán)益應(yīng)應(yīng)予以扣除。4、對于單一項目，，資本金可由賬面面所有者權(quán)益扣減減對外投資、固定定資產(chǎn)、無形資產(chǎn)產(chǎn)、長期掛賬的應(yīng)應(yīng)收等部分后得出出。5、對于未分配利潤潤，應(yīng)明確貸款期期內(nèi)股東不得分紅紅。6、對于同時開發(fā)多多個項目的企業(yè)，，資本金可在上述述計算公式中扣減減其他項目占用的的所有者權(quán)益和已已買尚未開發(fā)的地地塊成本后得出。。七、房地產(chǎn)開發(fā)項項目現(xiàn)金流測算（續(xù)）※總投資構(gòu)成表一：資金投入計劃構(gòu)成金額（萬元）百分比項目總投60,697100%資本金24,27940%其中：已投入23,95499%股東/關(guān)聯(lián)公司借款3,0355%銀行融資30,00049%銷售返投3,3836%七、房地產(chǎn)開發(fā)項項目現(xiàn)金流測算（續(xù)）※銷售收入七、房地產(chǎn)開發(fā)項項目現(xiàn)金流測算（續(xù)）※現(xiàn)金流量表序號項目第一年第二年第三年合計1現(xiàn)金流入47,22535,76014,95597,9401.1銀行融資13,0000013,0001.2自籌資金12,5610012,5611.3住宅銷售收入21,66432,66810,31664,6481.4商鋪收入03525298811.5車位收入02,7404,1106,8502現(xiàn)金流出